2-17-18015/50 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Indrek

Parrest

Otsuse tegemise aeg ja koht

15. märts 2019, Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-18015

Tsiviilasi

Sihtasutuse Pärnu-Jaagupi

Hoolduskodu

hagi

Tolos OÜ vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 11. detsembri 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Sihtasutuse Pärnu-Jaagupi Hoolduskodu

apellatsioon-

kaebus

Apellatsioonkaebuse hind

1200 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja

Sihtasutus Pärnu-Jaagupi

Hoolduskodu

(registrikood 90010835), lepinguline esindaja Annika

Murulaid

Kostja Tolos OÜ (registrikood 14538677), lepinguline

esindaja advokaat Anneliis Räpo

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Pärnu Maakohtu 11. detsembri 2018 otsus tühistada. Teha uus otsus, millega

Sihtasutuse Pärnu-Jaagupi Hoolduskodu hagi Tolos OÜ vastu rahuldada.

2. Tuvastada, et 15. märtsi 2012 kinnistu üürileping ei ole Sihtasutuse PJV

Hooldusravi poolt 30. oktoobril 2017 tehtud ülesütlemisavalduse alusel lõppenud.

3. Apellatsioonkaebus rahuldada.

4. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta Tolos OÜ kanda.

5. Asja lahendanud maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 177 lõikele 2.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

2 (7)

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Menetluse käik ja hagi aluseks olevad asjaolud

1. Sihtasutus Pärnu Jaagupi Hoolduskodu (hageja, üürnik) esitas 30. novembril 2017 Pärnu

Maakohtule hagi Sihtasutuse PJV Hooldusravi (kostja õiguseelneja) vastu üürilepingu

ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks.

Hagiavalduse ning 11. detsembril 2017 kohtule esitatud täpsustuse kohaselt sõlmisid kostja

õiguseelneja ja hageja 15. märtsil 2012 üürilepingu, mille kohaselt hageja sai üürile

hoonestatud kinnistu aadressil Pärnu maakond, Põhja-Pärnumaa vald (endine Halinga vald),

Pärnu-Jaagupi alev, Männi tee 24. Vastavalt üürilepingu p-le 2.1 kasutab hageja kinnistut

tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande teenuste osutamiseks. Vastavalt üürilepingu p-le 2.2 jõustus

üürileping selle allkirjastamisest, st alates 15. märtsist 2012 ja kehtib 20 aastat ehk kuni

15. märtsini 2032. Üürilepingu sõlmise kohta on kantud märge kinnistusraamatusse.

Hageja pakub hoolekandevajadusega isikutele Männi tee 24 asuvas hooldekodus iseseisvat

statsionaarset õendusabi teenust ja ööpäevaringset hooldusteenust. Hagi esitamise seisuga

viibib hoolduskodus 60 ööpäevaringset hooldust vajavat isikut.

Kostja õiguseelneja esitas 30. oktoobril 2017 hagejale üürilepingu ülesütlemisavalduse, millega

ütles üürilepingu üles üürilepingu p 8.4 alusel alates 30. aprillist 2018. Ülesütlemisavalduse

kohaselt on üürileandjal nimetatud lepingupunkti alusel õigus üürileping üles öelda sõltumata

põhjustest, teatades sellest teisele poolele ette kuus kuud. Hageja sai ülesütlemisavalduse kätte

31. oktoobril 2017.

Vastavalt üürilepingu p-le 8.4 on alates üleandmispäevast õigus leping igal ajal olenemata

põhjustest ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest teisele lepingu poolele „kirjalikult ette

vähemalt kuus (6)“. Ajaühikut ei ole selles punktis märgitud. Üürilepingu sõlmimisel leppisid

pooled kokku, et selleks ajaühikuks on 6 aastat, mitte kuus kuud. Vastasel juhul muutuks

üürilepingu p 2.2 20-aastase tähtaja kohta ainetuks. Kuna üüripinnal asub hooldekodu, kus

valdav enamus kliente vajab ööpäevaringset hooldust, kellest paljudel puuduvad lähedased, ei

oleks lühem etteteatamistähtaeg kui 6 aastat mõeldav. Samuti on hoolekandeasutuse ruumidele

ja sisseseadetele kehtestatud erinõuded, mistõttu on hooldekodu asukoha vahetamine

komplitseeritud.

Ülesütlemisavaldus ei vastanud ka seaduses sätestatud vorminõuetele, sest avaldus ei

sisaldanud viidet ülesütlemise aluseks olevale õigusnormile. Tulenevalt eeltoodust taotleb

hageja, et kohus tuvastaks kostja poolt hagejale esitatud üürilepingu ülesütlemisavalduse

tühisuse.

Kuna menetluse ajal müüs esialgne kostja üürilepingu objektiks oleva kinnistu Tolos OÜ-le,

siis rahuldas maakohus 10. septembri 2018 määrusega hageja ja kostja taotlused ning lubas

esialgse kostja asemel astuda kostjana menetlusse tema eriõigusjärglasena Tolos OÜ.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Kostja on kehtivalt ning kooskõlas üürilepingu p-ga 8.4 üürilepingu korraliselt üles öelnud.

Tõlgendades p 8.4 kooskõlas ülejäänud üürilepinguga ning analüüsides üürilepingu enda

struktuuri ning sõnakasutust, ei ole kahtlust, et p-s 8.4 on silmas peetud 6-kuulist

3 (7)

etteteatamistähtaega. Vaadeldes üürilepingu teisi punkte, võib märgata, et kõikides nendes

punktides on sulgudesse paigutatud ajaühiku arvule järgnenud ajaühikuna kas päev või kuu.

Aastates on arvestatud üürilepingus üksnes üürilepingu enda tähtaeg (üürilepingu p 2.2). Ühtegi

teist aastates arvestatavat tähtaega üürileping ei sisalda.

Arvestades, et üürileping on sõlmitud 20-ks aastaks, tähendaks see, et korralisest ülesütlemisest

tuleks ette teatada tähtaja jooksul, mis võrdub 30% üürilepingu kehtivusest. Tegemist on

ebamõistliku tähtajaga, mis ei oma mingisugust majanduslikku mõtet kummagi poole jaoks.

Kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tuleb lepingut tõlgendada nii, nagu

lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. Mõistlik isik

tõlgendaks kõnealust lepingupunkti kuudes. Hageja püüab üürilepingus tehtud viga hea usu

põhimõtte vastaselt ära kasutada, võimaldades üürnikul kasutada üüritavat pinda ebamõistlikult

pika aja jooksul pärast lepingu korralist ülesütlemist.

Maakohtu otsus

3. Maakohus jättis 11. detsembri 2018 otsusega (vaidlustatud otsus) hagi rahuldamata. Pooled

vaidlevad selle üle, kuidas sisustada üürilepingu p-s 8.4 kirjutamata jäänud ajaühikut – kas

lepingu ülesütlemine sai olla võimalik 6-kuulise või 6-aastase etteteatamistähtajaga. Tegemist

on tähtajalise üürilepingu korralise ülesütlemisega. Lepinguvabaduse printsiibist ning

võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 5 lähtuvalt võivad pooled kokku leppida ka tähtajalise üürilepingu

korralise ülesütlemise võimalikkuses. Tegemist pole eluruumi üürilepinguga, mille puhul ei saa

üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduvaid kokkuleppeid sõlmida (VÕS § 275).

Kuivõrd üürilepingu p-s 8.4 on tähtaeg jäetud kirjutamata, tõlgendas maakohus üürilepingut

VÕS § 29 alusel. Vande all üle kuulatud isikute ütlused jättis maakohus tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 238 lg 5 alusel kõrvale, sest nende isikute ütlused üürilepingu p 8.4

sisustamiseks on ebausaldusväärsed, põhjusel et: 1) ML on hageja juhatuse liige ja LT on hageja

nõukogu liige, mistõttu on mõlemad isikud isiklikult huvitatud lepingu ülesütlemisavalduse

tühisusest; 2) üle kuulatud isikutel on valikuline mälu üürilepingu erinevate punktide osas; ja

3) üürilepingus ei ole üheski muus kohas jäetud ajaühik märkimata, v.a vaidlusaluse üürilepingu

p 8.4 puhul. Usutav on, et p-s 8.4 jäeti ajaühik meelega märkimata, võimaldamaks hilisema

vaidluse korral tugineda erinevatele tõlgendustele.

Hageja viidatud kostja müügikuulutusest ei nähtu kinnistu koormamine üürilepinguga, mistõttu

ei saa teha järeldust, et kostja käsitles üürilepingut ka pärast selle ülesütlemist kehtivana.

Tuginedes VÕS § 29 lg-tele 4–6 ning koosmõjus üürilepingu muude sätetega, on eluliselt

usutav, et korralise ülesütlemise tähtajaks oli 6 kuud, mitte 6 aastat, sest mh lepingus sätestatud

muud tähtajad, v.a lepingu enda tähtaeg, on väljendatud kuudes või päevades. Oluline on ka

üürilepingu p 2.3, mis annab võimaluse lepingu muutumiseks tähtajatuks just kalendrikuudes

mõõdetavas ajas.

Hageja käsitlus, et hooldekoduna tegutsemine ja seal viibivate isikutega sõlmitud

teenuselepingud peavad jätma hagejale väga pika etteteatamistähtaja, pole tõenditega

põhistatud. Kui eeldada hageja väidete õigsust, et lepingu korraliseks ülesütlemiseks oligi

mõeldud 6-aastane etteteatamistähtaeg, ei ole see kummagi lepingupoole huvides. Seetõttu on

kostja õiguseelneja ülesütlemisavaldus kehtiv. Asjaolu, et ülesütlemisavalduses ei ole märgitud

ühtki seadusesätet, ei muuda avaldust tühiseks, sest üürileping on üles öeldud lepingulisel alusel

ja sellele on ülesütlemisavalduses ka viidatud.

Menetluskulud jättis maakohus TsMS § 162 lg 1 alusel hageja kanda. Maakohus mõistis

hagejalt kostja kasuks välja lepingulise esindaja kulude hüvitamiseks 1032 eurot ja sellelt

viivise VÕS § 113 lg-s 1 ettenähtud ulatuses.

4 (7)

Apellatsioonkaebus

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja uue otsusega

hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Esiteks puudus kostjal õiguslik alus üürilepingu ülesütlemiseks 6-kuulise etteteatamise

tähtajaga, sellist alust ei ole ei lepingus ega seaduses, mistõttu on ülesütlemine tühine.

Teiseks on maakohus lugenud põhjendamatult ebausaldusväärseks LT ja ML ütlused.

Maakohus ei arutanud pooltega eelmenetluses tõendite võimalikke puudusi, sealhulgas, et

tunnistajate ütlused on kohtu arvates ebausaldusväärsed. Tõendi arvestamata jätmine ei võinud

TsMS § 238 lg 5 kohaselt tulla hagejale üllatusena. Seetõttu ei andnud maakohus hagejale ka

võimalust esitada oma vastuväiteid tõendi ebausaldusväärsuse väitele.

Lisaks pole maakohus isikute ütlusi igakülgselt ja objektiivselt hinnanud. Ütlusi andnud isikute

selgituste usaldusväärsuse hindamisel ei saa tugineda sellele, kas tunnistajad oskavad

üürilepingut peast tsiteerida või mitte. Kuna üürilepingu p-s 8.4 läbi räägitud 6-aastane

etteteatamistähtaeg pole tavapärane, on mõistetav, et see jääb peale lepingu sõlmimist paremini

meelde. Peale selle teadsid isikud, et nad tulevad kohtuistungile tunnistusi andma üürilepingu

p 8.4 kohta, seetõttu oli just vaidlusaluse lepingupunkti sõnastus neil täpsemalt meeles.

Kolmandaks on maakohus asunud ebaõigele seisukohale, et lepingupoolte tegelikku tahet ei ole

võimalik kindlaks teha. Mõlemad tunnistajad kinnitasid, et üürilepingu p-s 8.4 sätestatud

ülesütlemise etteteatamistähtaeg on 6 aastat. Tunnistajate ütlusi ei saa pidada kallutatuks, sest

nemad on üürilepingu sõlminud isikud ehk ainsad isikud, kes teavad, milles pooled kokku

leppisid. Kuna poolte ühine tahe on tunnistajate ütlustega tõendatud, tuleb lähtuda

lepingupoolte tahtest ning puudub alus VÕS § 29 teiste lõigete kohaldamiseks.

Neljandaks, arvestades lepingu tähtaega 20 aastat ja hageja tegevuse iseloomu, on 6-aastane

etteteatamistähtaeg proportsionaalne ja loogiline. Kohus on jätnud hageja põhjendused selles

osas täielikult käsitlemata. Hooldekodu klientideks on eakad, tihti voodihaiged isikud, kellel

sageli puuduvad lähedased. Väide, et kliendid võiks paigutada mõnda teise hooldusasutusse, on

elukauge. Üldteada on asjaolu, et hoolekodude järjekorrad on pikad ning vabu kohti ei ole. 60

inimese teise hooldekodusse ümber paigutamine ei ole võimalik. Nende asjaoludega pooled

lepingut sõlmides arvestasid, mistõttu määrati lepingu korralise ülesütlemise tähtajaks 6 aastat.

Viiendaks on maakohtu viide VÕS §-le 312 asjakohatu, sest nimetatud säte reguleerib tähtajatu

üürilepingu korralise ülesütlemise tähtaega, kuid pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Ringkonnakohus teeb asja esimese astme kohtule

uueks läbivaatamiseks saatmata uue otsuse, millega hagi rahuldab. Samuti jaotab

ringkonnakohus uue otsusega menetluskulud maakohtu poolt määratust erinevalt. Hageja

apellatsioonkaebus rahuldatakse.

7. Praegusel juhul vaidlevad pooled selle üle, kuidas tõlgendada üürilepingu p-s 8.4 sätestatud

üürilepingu ülesütlemise etteteatamise tähtaega, kuna selles punktis on märkimata jäetud

ajaühik. Pooled vaidlevad selle üle, kas etteteatamise tähtajaks on 6 kuud või 6 aastat.

8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on praegusel juhul oluliselt rikkunud menetlusõiguse

normi, jättes üürilepingu p 8.4 tõlgendamisel TsMS § 238 lg-le 5 tuginedes arvestamata

kogutud tõendid – tunnistaja LT ütlused ja hageja seadusliku esindaja ML vande all antud

5 (7)

seletuse. Selle tagajärjel on maakohus lepingupunkti tõlgendamisel ebaõigesti lähtunud

ainuüksi VÕS § 29 lg-test 4–6, mis on toonud asja lahendamisel kaasa ebaõige lõppjärelduse.

9. Kolleegium nõustub apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on käitunud tõendite

hindamisel üllatuslikult, jättes hageja väiteid kinnitavad tõendid nende ebausaldusväärsuse

tõttu TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata. Menetlusosalise üllatamise vältimiseks peab talle

pärast tema esitatud tõendi vastuvõtmist olema teada antud, et tõendi usaldusväärsus on seatud

kahtluse alla. Samuti peab teda teavitama sellest, miks peetakse tõendit ebausaldusväärseks

ning andma talle võimaluse esitada oma vastuväited tõendi ebausaldusvääruse väitele (vt

Riigikohtu 18. oktoobri 2017 otsus asjas nr 2-14-61644, p 20). Asja materjalide põhjal saab

nõustuda hageja väitega, et menetluse käigus ei teavitanud maakohus hagejat sellest, et

maakohus võib kaaluda kogutud tõendite osas TsMS § 238 lg 5 teise lause kohaldamist.

Kogutud tõendite arvestamata jätmise tagajärjel tõlgendas maakohus vaidlusalust

lepingupunkti VÕS §-s 29 sätestatud üldiste lepingu tõlgendamise reeglite järgi.

10. Kolleegium leiab, et vaatamata maakohtu menetlusõiguse normi rikkumisele, saab

ringkonnakohus teha uue otsuse, sest kolleegiumi arvates puudus alus jätta kogutud tõendid

ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata.

Asjas puudub vaidlus, et 15. märtsil 2012 kinnistu üürilepingu sõlmimisel esindas üürileandjat

juhatuse liige LT ja üürnikku juhatuse liige ML (tl-d 8–13). Nimetatud isikute ütlustega soovis

hageja tõendada lepingupoolte ühist tegelikku tahet. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu

tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud

sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe.

Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning

otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või

mitte, arvestades muu hulgas poolte kokkuleppeid tõendamise kohta (TsMS § 232 lg 1).

Maakohus on kogutud tõendeid analüüsinud ning põhjendanud, miks ta ei saa nendega

arvestada. Praegusel juhul peab ringkonnakohus maakohtu kaalutlusotsustusse sekkuma, sest

maakohus on ületanud diskretsiooni piire.

11. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et esines TsMS § 238 lg 5 teises lauses

sätestatud alus jätta kogutud tõendid ebausaldusväärsuse tõttu arvestamata. Kui

apellatsioonikohus asub esimese astme kohtust vastupidisele seisukohale, peab ta TsMS § 654

lg-st 5 ning § 442 lg-st 8 tulenevalt oma seisukohta põhjendama ning märkima otsuses

tuvastatud asjaolud, nendest tehtud järeldused ja tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused.

Sealjuures peab ringkonnakohus TsMS § 653 kohaselt põhjendama maakohtu hinnatud

tõendite ümberhindamist (vt Riigikohtu 25. novembri 2015 otsus asjas nr 3-2-1-151-15, p 11;

10. mai 2017 otsus asjas nr 3-2-1-41-17, p 12.1).

Maakohtu järeldus, et LT ja ML on isiklikult huvitatud lepingu kehtivusest, on kolleegiumi

hinnangul ebaõige. Ainuüksi asjaolu, et ütluste andmise ajal oli ML hageja juhatuse liige ja LT

hageja nõukogu liige, ei anna alust kahelda isikute ütluste usaldusväärsuses. Vaidlusaluse

üürilepingu sõlmimise ajal esindas LT kostjat ja kostja huve.

Maakohus on leidnud, et ütluste ebausaldusväärsusele viitab see, et isikutel oli valikuline mälu

üürilepingu teiste punktide osas ja kõikides teistes punktides on ajaühikud märgitud. Esmalt

märgib kolleegium, et isikud olid kutsutud kohtusse ütlusi andma konkreetselt asjas tähtsust

omava vaidlusaluse asjaolu kohta, mistõttu pole põhjendatud hinnata ütluste usaldusväärsust

selle põhjal, kas nad üürilepingu teisi punkte peast mäletasid või mitte. Teiseks, nii ML kui ka

LT kinnitasid, et nad rääkisid enne lepingu allkirjastamist üürilepingu p 8.4 osas eraldi läbi ja

mäletasid kindlalt, et kokku lepiti tähtajas 6 aastat. Mõlemad isikud on selgitanud, et poolte

eesmärk oli sõlmida üürileping pikaks ajaks, sest tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande teenuse

6 (7)

osutamisel tehakse suuri investeeringuid, mistõttu tuleb tagada stabiilne majandustegevus ning

hooldekodu töö lõpetamine kuude jooksul ei ole võimalik. Kolmandaks, lepingupoolte

esindajad seletasid, kuidas nad jõudsid tähtajani 6 aastat – hooldekodu ümberkorraldamine ja

likvideerimine võtab aega ning lisaks arvestati, et sõlmitavate tervishoiuteenuse osutamise

lepingute pikkused olid 3 aastat ja hiljem 4 aastat. Neljandaks, LT on oma ütlustega kinnitanud,

et tegemist ei olnud tahtlikult kirjutamata jäetud ajaühikuga, vaid näpuveaga, sest

läbirääkimistel leppisid poolte esindajad erinevaid variante kaaludes kokku, et mõistlik

etteteatamise tähtaeg on 6 aastat ja seda just lepingupoolte huve silmas pidades. Üürilepingu

allkirjastamisel ei märganud isikud, et üürilepingu p-s 8.4 puudub ajaühik.

Maakohus on kolleegiumi hinnangul jätnud arvestamata asjaoludega, mis haakuvad LT ja ML

ütlustega ja teevad 6-aastase etteteatamistähtaja eluliselt usutavaks. Lepingupoolte esindajad

selgitasid vande all ütlusi andes, et sellise tähtaja kokkuleppimisel arvestati hooldekodu töö

eripäraga, mistõttu oli tervishoiu- ja sotsiaalhoolekande teenuse osutamisel vaja tagada

pikaajaline stabiilsus.

12. Maakohus leidis, et kostja versioon, et lepingus jäeti tahtlikult ajaühik märkimata, on

usutavam. Kolleegiumi hinnangul ei kinnita kostja väidet ükski asjas esitatud tõend. Kumbki

pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja

vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 230 lg 1 esimene lause). Tunnistaja LT

ütluste kohaselt sõlmiti leping kostja initsiatiivil ning tunnistaja kinnitas, et ajaühik ei jäänud

tahtlikult märkimata, vaid tegemist oli „näpukaga“.

Kostja rõhutas vastuses apellatsioonkaebusele, et isikute ütlustes on palju vasturääkivusi.

Kolleegium märgib, et lepingupoolte esindajate ütlused ei ole vasturääkivad üürilepingu p 8.4

kokkuleppe osas. Üürilepingu sõlmimisel hagejat esitanud ML ei pidanud lepingu sõlmimise

ajal teadma kostja halvast majanduslikust seisust. Lepingpoolte esindajad on vande all antud

ütlustega kinnitanud, et lepingu sõlmimise eesmärk oli tagada pikaajaline ja stabiilne üürisuhe.

Muude asjaolude osas märgib kolleegium, et isikute ütlustes detailide kõrvutamisel tuleb

arvestada, et ütluste andmise ajal oli vaidlusalusest sündmusest möödunud enam kui 6 aastat.

Kokkuvõtvalt leiab kolleegium, et ML ja LT ütlustega on tõendatud, et üürilepingu teksti

valmistas ette kostjat esindanud LT, pooled pidasid mõistlikuks üürilepingu pikkuseks 20 aastat

ja lõpetamise etteteatamise tähtajaks 6 aastat. Eeltoodust tulenevalt ei saanud maakohus

üürilepingu tõlgendamisel lähtuda mõistliku isiku positsioonist (VÕS § 29 lg 4), sest praeguses

asjas on üürilepingu poolte ühine tahe tõendatud. VÕS § 29 lg 1 järgi lähtutakse lepingu

tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud

sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe.

13. Kolleegium võtab seisukoha üürilepingu ülesütlemise eelduste olemasolu kohta.

VÕS § 325 lg 1 järgi võib äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on

kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Praegusel juhul on ülesütlemise formaalsed

eeldused täidetud (tl 16). Kolleegiumi hinnangul on täitmata ülesütlemise materiaalne eeldus.

Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võib üürilepingu ülesütlemise alus tuleneda ka poolte

kokkuleppest (VÕS § 275). Üürilepingu p 8.4 järgi on mõlemal poolel alates üleandmispäevast

õigus leping igal ajal olenemata põhjusest ennetähtaegselt üles öelda, teatades sellest teisele

lepingu poolele kirjalikult ette vähemalt 6 aastat. Kuna kostja õiguseelneja on tuginenud

ülesütlemise alusele, mis ei tulene seadusest ega üürilepingust, on ülesütlemise materiaalne

eeldus täitmata. Kui üürilepingu ülesütlemine ei ole õiguspärane, siis ei ole sellel ka õiguslikke

tagajärgi. Üürileping ei ole ülesütlemisavalduse mõjul lõppenud.

Kolleegiumi hinnangul ei kohaldu praeguses asjas VÕS § 311 lg 2, sest tegemist ei ole tähtajatu

üürilepingu korralise ülesütlemisega VÕS § 311 lg-st 1 tulenevalt, kui lepingupool ei ole

järginud ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega.

7 (7)

14. Järgmisena selgitab kolleegium otsuse resolutsiooni sõnastuse märkimist. Hageja on

üürilepingu lõppemise vaidlustamiseks esitanud hagi üürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks. Kolleegium märgib, et ülesütlemisavaldus ei kujuta endast iseseisvat

õigussuhet, mistõttu tuleb lähtuda hageja tegelikust tahtest. Hagi on suunatud sellele, et

tuvastada kehtiva lepingulise suhte olemasolu (TsMS § 368 lg 1). Eeltoodust lähtuvalt tuvastab

ringkonnakohus otsuse resolutsioonis, et 15. märtsi 2012 kinnistu üürileping ei ole kostja

õiguseelneja poolt 30. oktoobril 2017 tehtud ülesütlemisavalduse alusel lõppenud.

15. Hagi ja apellatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 162 lg 1

ja § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Juhindudes TsMS § 173 lg 1 teisest lausest, märgib

ringkonnakohus otsuse resolutsioonis kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna maakohus ei

ole hageja menetluskulusid analüüsinud, siis kulud määratakse kindlaks maakohtus pärast

otsuse jõustumist vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2.

16. Menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates,

millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab

vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus

kindlaks määrati (TsMS § 178 lg 1).

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Meeli Kaur

Margo Klaar

Indrek Parrest