2-16-15252/124 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Määruse tegemise aeg ja koht

5. märts 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-16-15252

Tsiviilasi

Tajana Maiorsi, Julia Maiorsi ja Žanna Maiorsi hagi

Vladimir Butuzovi ja Tatjana Stolfati vastu kinnisasja

omandiõiguse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 10. detsembri 2018 määrus

Kaebuse esitajad ja kaebuse liik Tatjana Mairosi ja Julia Maiorsi määruskaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Määruskaebuse esitajad:

1. Tatjana Maiors (hageja I) (isikukood XXX), esindaja

vandeadvokaat Henn Koduvere

2. Julia Maiors (hageja II) (isikukood XXX), esindaja

vandeadvokaat Rene Hallemaa

Vastustajad:

1. Vladimir Butuzov (kostja I) (isikukood XXX)

2. Tatjana Stolfat (kostja II) (isikukood 47003143711)

Kostjate I ja II esindaja vandeadvokaat Siret Siilbek

Hageja III: Žanna Maiors (isikukood XXX)

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Viru Maakohtu 10. detsembri 2018 määrus

osas, milles maakohus keeldus hagi muutmiseks nõusoleku

andmisest (maakohtu määruse resolutsiooni p 3) ja osas

milles maakohus lõpetas tsiviilasja menetluse (maakohtu

määruse resolutsiooni p 4).

2. Teha tühistatud osas uus määrus, millega jätta hagi läbi

vaatamata.

3. Muus osas jätta maakohtu määrus muutmata, täiendades

kohtumääruse õiguslikke põhjendusi.

4. Lugeda Viru Maakohtu 10. detsembri 2018 määruse

resolutsiooni p 4 sõnastatuks järgmiselt:

„4. Jätta Tatjana Maiorsi, Julia Maiorsi ja Žanna Maiorsi

hagi Vladimir Butuzovi ja Tatjana Solfati vastu läbi

vaatamata.“

5. Jätta määruskaebus rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

6. Jätta määruskaebemenetlusega seotud menetluskulud

solidaarselt Tatjana Maiorsi ja Julia Maiorsi kanda.

Edasikaebamise kord

Käesolev määrus ei ole vaidlustatav osas, milles ringkonnakohus

jättis muutmata maakohtu resolutsiooni p 1 ja 2.

Muus osas on menetlusosalisel õigus esitada määruskaebus

Riigikohtule 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse

kättetoimetamisest.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama

tähtaja kestel määruskaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Igor Maiors esitas 10.10.2016 Viru Maakohtule hagi Vladimir Butuzovi (kostja I) ja Tatjana

Stolfati

(kostja II)

vastu,

milles

palus

kohustada

kostjat II

andma

nõusolek

kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1 tähenduses kinnistu asukohaga 2. XX , Narva teise jao

omanikukande, mille kohaselt kostja II on viidatud kinnistu ainuomanik, kustutamiseks ja uue

kande tegemiseks, millega kantakse 2/3 mõttelisele osale kinnistust kaasomanikuks kostja I.

Igor Maiors võttis 07.04.1993 vastu tema surnud emale kuulunud vara koosseisus 1/3 mõttelist osa

kaasomandis olevast elumajast asukohaga 2. XX , Narva (kinnistu). Ülejäänud 2/3 mõttelist osa

elamust kuulus kaasomandina kostjale I 19.09.1992 ostu-müügilepingu alusel. Elamu ja ehitised

paiknesid maatükil suurusega 2200 m2. Kostja I esitas Narva Linnavalitsusele 26.11.1997

avalduse tema 2/3 kaasomandiosa juurde maa erastamiseks. Erastatava maa suuruseks on märgitud

2196 m2 ning kostja kinnitas, et erastatavale maale jäävad üksnes kostjale kuuluvad ehitised.

Hageja esitas 20.12.1997 Narva Linnavalitsusele avalduse tema 1/3 kaasomandis oleva elamuosa

juurde maa erastamiseks. Erastamistoimikust ei nähtu, kuidas ja millal on lahendatud hageja

erastamisavaldus. Lahendatud on üksnes kostja I erastamisavaldus.

Kostja II esitas 09.04.2015 hageja vastu hagi kinnisasja väljanõudmiseks ebaseaduslikust

valdusest (tsiviilasi nr 2-15-5448). Nimetatud tsiviilasjast sai hageja teada, et talle kuuluv 1/3

mõtteline

osa

kaasomandist,

on

võõrandatud

kostjale I.

22.07.2007

kanti

kostja I

kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna.

Hageja kasuks oli 22.02.2008 sisse kantud eelmärge hoonestusõiguse seadmise tagamiseks kostja I

2/3 mõttelisele osale kaasomandist. Eelmärge kustutati 26.06.2013. Kostja II kanti 22.04.2013

kinnistusraamatusse kinnistu ainuomanikuna.

Hageja leidis, et tema omandiõiguse võõrandamine on ebaseaduslik ning kostjatel ei saanud

tekkida omandiõigust hagejale kuuluvale 1/3 osale kaasomandist.

Puuduvad tõendid, et kostja I oleks realiseerunud asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 12 lg 2 ettenähtud õigust. Kuna hageja ei ole loobunud maa erastamisest ega ole

sõlminud kostjaga I asjaõiguslepingut enda osa võõrandamise kohta, puudus kostjal I õigus

omandada hagejale kuuluv 1/3 mõtteline osa kaasomandist.

Kostjal II ei saanud tekkida omandiõigust hagejale kuuluvale 1/3 omandile kaasomandist, sest

kostja II ei ole AÕS § 561 mõttes heauskne omandaja.

Kuna kostja I ei olnud esmakinnistamisel 1/3 mõtteliste osade omanik, siis oli kostja I kohta

kinnistusraamatu kanne ebaõige, seega ei saanud ta ka anda selles osas omandiõigust üle

kostjale II.

2. Kostjad palusid 19.12.2016 vastuses hagile jätta hagiavaldus tsiviilkohtumenetluse seadustiku

(TsMS) § 423 lg 2 p 2 ja § 371 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.

3. Igor Maiors esitas 17.05.2017 hagi tagamise taotluse, mille kohus rahuldas 18.05.2017

määrusega. Maakohus peatas täitemenetluse täiteasjas nr 066/2017/832 ning lubas Igor Maiorsil

ja tema pereliikmetel kasutada aiamaad asukohaga 2. XX , Narva, köögiviljade kasvatamiseks

kuni asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni.

4. Igor Maiors suri 06.06.2017 ning Viru Maakohus peatas 21.09.2017 määrusega menetluse kuni

Igor Maiorsi üldõigusjärglaste seisukoha selgumiseni. Igor Maiorsi pärijateks on Tatjana Maiors

(hageja I), Julia Maiors (hageja II) ning Žanna Maiors (hageja III) (II kd, tl 35).

Viru Maakohtu 06.03.2018 määrusega uuendati menetlus ja lubati menetlusse astuda Igor Maiorsi

üldõigusjärglastel, s.o hagejatel I-III.

5. Kostjad esitasid 31.05.2018 taotluse hagi tagamise tühistamiseks. Hageja I palus jätta hagi

tagamise tühistamise taotlus rahuldamata.

Kohus andis 04.09.2018 istungil hagejatele tähtaja hagi täiendamiseks.

6. Hageja I esitas 18.09.2018 hagi täiendamise avalduse, milles palus lisada kohtul menetlusse

järgmised nõuded:

1) tuvastada aadressil 2. XX , Narva asuva elamu, kahe kuuri, kahe käimla ja garaaži 1/3

kaasomandi osa suhtes hagejate omandiõigus;

2) kui kohus leiab, et antud asjas tuleb kohaldada AÕSRS § 15 lg 1 ls 1-2, siis tunnistada need

sätted põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks ning jätta kohaldamata;

3) tuvastada 29.12.2006 Eesti Vabariigi ja kostja I vahel sõlmitud maa ostu-müügilepingu ja

asjaõiguslepingu tühisus;

4) tuvastada 10.04.2013 kostja I ja kostja II vahel sõlmitud kinkelepingu ja asjaõiguslepingu

tühisus 2. XX , Narva kinnistu osas;

5) tuvastada kinnistu 2. XX , Narva 22.02.2007 ja 22.04.2013 kinnistusraamatu kannete

ebaõigsus;

6) tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek 26.06.2013 hoonestusõiguse eelmärke

kinnistusraamatust kustutamise kande tühistamiseks ja hoonestusõiguse sissekandmise

õigust kajastava 22.02.2007 kinnistusraamatusse kantud eelmärke kande taastamiseks ning

asendada kostjate nõusolek kohtuotsusega;

7) tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek hagejate kinnistusraamatusse

sissekandmiseks 2. XX , Narva kinnistu 1/3 kaasomandiosa omanikena summa 467,83

euro makse vastu ning asendada kostjate nõusolek kohtuotsusega ja muuta

kinnistusraamatu kandeid selliselt, et kustutada kanne kostja II või kostja I

(ainu)omandiõiguse kohta ning teha uus kanne, millega kanda kinnistusraamatusse

kostja II või kostja I kinnistu 2/3 kaasomandiosa omanikuna ja hagejad kinnistu 1/3

kaasomandiosa ühisomanikena;

8) juhul, kui kohus ei rahulda hagi nõuet kostjate kohustamiseks nõusoleku andmiseks

hagejate kinnistusraamatusse sissekandmiseks kinnistu 1/3 kaasomandiosa omanikena ja

nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega, siis tuvastada, et kostjatel on kohustus anda

nõusolek hagejate kasuks 2. XX , Narva hoonete ja maa 1/3 kasutusõiguse kohta

hoonestusõiguse seadmiseks ning asendada kostjate nõusolek kohtuotsusega ja kanda

kinnistusraamatusse hoonestusõigus kostja II või kostja I kasuks 2/3 osas ja hagejate

kasuks 1/3 ühises osas;

9) kui kohus leiab, et antud asjas tuleb kohaldada Vabariigi Valitsuse 21.05.2004 määruse nr

198 „Ehitise kaasomanike kasuks hoonestusõiguse seadmise kord ehitise teenindamiseks

vajaliku maa ostueesõigusega erastamisel“, 2006. aastal kehtinud § 3 lg 3, tunnistada need

sätted põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks ning jätta kohaldamata;

10) juhul, kui kohus ei rahulda hagi nõuet kostjate kohustamiseks nõusoleku andmiseks

hagejate kinnistusraamatusse sissekandmiseks kinnistu 1/3 kaasomandiosa omanikena ja

nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega või nõuet kostjate kohustamiseks nõusoleku

andmiseks hoonestusõiguse seadmiseks ja nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega, siis

tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek hagejate kasuks 2. XX , Narva hoonete

ja maa 1/3 ulatuses kasutusõiguse kohta isikliku kasutusõiguse seadmiseks ning asendada

kostjate nõusolek kohtuotsusega ja kanda kinnistusraamatusse hagejate kasuks ühine

isiklik kasutusõigus kinnistu hoonete ja maa 1/3 ulatuses kasutusõiguse kohta.

Vaidluse all ei ole, et Igor Maiorsile kuulus 1/3 kinnistul asuvatest hoonetest. Igor Maiors ega

pärijad hooneid ei võõrandanud. Järelikult ei ole hoonete omand üle läinud ning 1/3 hooetest

kuulub hagejatele kui Igor Maiorsi pärijatele. Hoonete omand ei ole üle läinud ka 15.05.2006-

25.03.2007 kehtinud AÕSRS § 15 lg 1 lausete 1-2 alusel, kuivõrd sätted ei kohaldu kaasomandis

oleva hoone puhul. Juhul, kui kohus leiab, et AÕSRS § 15 lg 1 kohaldub kaasomandis oleva ehitise

puhul, palub hageja I kohtul kontrollida AÕSRS § 15 lg 1 lausete 1-2 kooskõla põhiseadusega.

Kuna hoonete omand kuulub 1/3 osas hagejatele, kuid kinnistusraamatust seda ei nähtu, paluvad

hagejad kohtul tuvastada hagejate omandiõigus vastavas osas.

29.12.2006 müügilepingu sõlmimisel teadsid nii Eesti Vabariik kui ka kostja I, et maatükil asuvate

ehitiste omand kuulus 1/3 kaasomandi osa ulatuses Igor Maiorsile. Müües 29.12.2006

müügilepinguga maa isikule, kellele ei kuulunud osa maal asuvatest ehitistest, oleks riik eelnevalt

või tehinguga samaaegselt pidanud kinnistule seadma hoonestusõiguse. Hoonestusõiguse

seadmata jätmisel rikuti Igor Maiorsi ja tema pärijate omandiõigust.

10.04.2013 kinkelepinguga kinkis kostja I kostjale II kinnistu. Kostja II teadis, et osa maa

valdusest on olnud pidevalt Igor Maiorsi ja tema pärijate valduses. Mõlemad kostjad teadsid, et

maatükil asuvate ehitiste omand kuulus 1/3 kaasomandiosa ulatuses Igor Maiorsile. Järelikult

teadsid kinkelepingu pooled, et kingisaaja ei olnud õigustatud omandit üle andma. Järelikult on

kinkeleping tühine (TsÜS § 87 ja AÕS § 68 lg 1). Kostja II saa tugineda ka heausksele

omandamisele (Riigikohtu 11.04.2006 lahend nr 3-2-1-164-05, p 11).

Kinnistusraamatu kanded ei kajasta hagejate omandiõigust. Kuna kinnistu hoonete ja/või maa või

kinnistu 29.12.2006 ja 10.04.2013 võõrandamislepingute puhul ei ole võõrandajad olnud hoonete

(ainu)omanikud, on need lepingud tühised ja lepingutes osalenud omandajad omandiõigust ei

saanud ning vastavad kanded kinnistusraamatus on ebaõiged. Hageja I palus kohtul tuvastada

2. XX , Narva kinnistusraamatu 22.02.2007 ja 22.04.2013 kannete ebaõigsus.

Kuna enne 26.06.2013 hoonestusõiguse eelmärke kustutamist kinnistusraamatust ei küsitud märke

järgi õigustatud isikult ehk Igor Maiorsilt nõusolekut eelmärke kustutamiseks, oli eelmärke

kustutamise kanne tehtud õigusvastaselt ja see kanne tuleb tühistada. Hageja I palus kohtul

tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek 26.06.2013 hoonestusõiguse eelmärke

kinnistusraamatust kustutamise kande tühistamiseks ja hoonestusõiguse sissekandmise õigust

kajastava 22.02.2007 kinnistusraamatusse kantud eelmärke kande taastamiseks ning asendada

kostja II nõusolek kohtuotsusega.

Kui kostja I taotles kogu 2. XX , Narva maa erastamist, pidi ta koos sellega taotlema ka

hoonestusõiguse seadmist või sundvõõrandamise menetluse algatamist. Kostjad seda ei teinud.

Seega omavad hagejad ehitiste 1/3 kaasomanikena AÕSRS § 12 lg 2 kolmandas lauses sätestatud

õigust saada kinnistu 1/3 kaasomandiosa omanikuks ning nõuda maa omandiõiguse üleandmist

hagejatele maa erastamishinna vastava osa kostjale II tasumise vastu. 29.12.2006 maa ostu-

müügilepingu p 4.1. oli kogu kinnistu maa ostuhind 21 960 Eesti krooni (1403,50 eurot), millest

1/3 on 467,83 eurot. Hagejad palusid kohtul tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek

hagejate kinnistusraamatusse sissekandmiseks kinnistu 1/3 kaasomandi osa omanikena 467,83

euro vastu ning asendada kostja II nõusolek kohtuotsusega.

7. Kostjad leidsid, et läbivaatamisele kuulub ainult esialgselt esitatud nõue. Kostjad on hagi

muutmise vastu. Kostjad palusid hagi täiendamise avaldust mitte menetlusse võtta.

8. Hageja I esitas 26.09.2018 hagi tagamise avalduse, paludes hagi tagamise korras kanda

kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu registriossa märkus käesoleva kohtuvaidluse kohta.

Kohus rahuldas 05.10.2018 määrusega hageja 26.09.2018 hagi tagamise taotluse.

9. Hageja II esitas 08.10.2018 seisukoha, milles palus kohtul võtta vastu hagi täiendamise avaldus

ning rahuldada hagi täiendatud avalduses esitatud taotluste alusel.

Ei Igor Maiors ega tema pärijad ei ole hooneid võõrandanud. Igor Maiorsile ei ole kuulunud mitte

konkreetsed hooned, vaid 1/3 mõttelist osa vallasasjadena aadressil 2. XX , Narva asuvatest

hoonetest, mis täna on kantud kinnisasjana kinnistusraamatusse (registrinumber 3613309).

Käesoleval juhul ei kohaldu AÕSRS § 15 lg 1, kuna pole täidetud sätte kohaldamise eeldused. Ei

ole tuvastatud ühtegi fakti, mille kohaselt Igor Maiors ei soovinud vaidlusalust maad erastada.

AÕSRS § 15 lg 1 kohaldamise välistab asjaolu, et õiguslikult puudub võimalus hoonestusõigust

seada mõttelisele osale ehitisest. Seega ei ole hagejad seotud AÕSRS § 15 lg-s 1 sätestatud 1-

aastase tähtajaga ning ei ole kaotanud nõudeõigust omandiõiguse tuvastamiseks ja

kinnistusraamatu kande muutmiseks.

Hageja II nõustus, et oluline on 29.12.2006 sõlmitud maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu

tühisuse tuvastamine. Vaidlusalune leping on erastamisleping.

Kostja II ei saanud kostjalt I heauskselt omandada 1/3 kaasomandi osa 2. XX , Narva kinnistust,

mille omandiõigus kuulus kinkelepingu sõlmimise hetkel Igor Maiorsile.

10. Kohus jättis 10.10.2018 määrusega rahuldamata kostjate 18.05.2017 taotluse hagi tagamise

määruse tühistamiseks.

11. Kostjad esitasid 22.10.2018 määruskaebuse Viru Maakohtu 05.10.2018 hagi tagamise määruse

tühistamiseks.

MAAKOHTU SEISUKOHT

12. Maakohus rahuldas kostjate 22.10.2018 määruskaebuse Viru Maakohtu 05.10.2018 määruse

peale ning tühistas nimetatud 05.10.2018 määrusega seatud hagi tagamise abinõud, millega hagi

tagamise korras kanti kinnistusraamatusse kinnistu 2. XX , Narva registriossa märkus käesoleva

kohtuvaidluse kohta.

Maakohus keeldus hagi muutmiseks nõusoleku andmisest. Maakohus lõpetas menetluse hagejate

hagis kostjate vastu kinnistusraamatu kande muutmiseks. Maakohus tühistas Viru Maakohtu

18.05.2017 määrusega seatud hagi tagamise abinõud, millega peatati täitemenetlus täiteasjas nr

066/2017/835 ja lubati Igor Maiorsil ja tema pereliikmetel kasutada 2. XX , Narva aiamaad

köögiviljade kasutamiseks. Menetluskulud jättis kohus hagejate kanda.

13. Kohus leidis, et kostjate 22.10.2018 määruskaebus on põhjendatud, kuna kohus ei hinnanud

05.10.2018 hagi tagamise abinõude rakendamisel hagi perspektiivikust üleüldiselt ning ei

kaalunud hagejalt tagatise nõudmist.

14. Samuti leidis maakohus, et hageja I hagi täienduse puhul on tegemist hagi muutmisega. Hageja

on muutnud oma menetluslikku nõuet TsMS § 363 lg 1 p 1 tähenduses. Nimelt on hageja esmalt

soovinud kohustada kostjat II andma nõusolek KRS § 341 lg 1 tähenduses kinnistu asukohaga

2. XX , Narva teise jao omanikukande, mille kohaselt kostja II on viidatud kinnistu ainuomanik,

kustutamiseks ja uue kande tegemiseks, millega kantaks kinnistu 2/3 mõttelise osa kaasomanikuna

sisse kostja I. Hageja leidis, et tal on tekkinud omandiõigus 1/3 kaasomandi osas AÕS § 561 ja §

68 alusel.

Hagi täienduses soovitakse juba tuvastada asjaõiguslepingute tühisust, AÕSRS § 15 lg 1 1-2 lause

põhiseadusega vastuolus olevaks tunnistamist, kinnistusraamatu kannete ebaõigsuse tuvastamist

jne. Tegemist on uute nõuetega, mis võivad esmapilgul olla seotud esitatud nõudega, kuid toovad

kaasa uue õigusliku tagajärje. Kohus leidis, et hagi täienduses toodud nõuded loovad

hagiavalduses esitatud elulistest asjaoludest hoopis teistsuguse pildi, kuna muutub hageja nõude

aluseks olevate asjaolude kogumi tuum. Seega leidis kohus, et tegemist on hagi muutmisega. Peale

hagiavalduse menetlusse võtmist saab hagi muutmine toimuda ainult kostja või kohtu nõusolekul.

Kohus ei anna nõusolekut hagi nõude muutmiseks.

15. TsMS § 428 lg 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse ka muul seaduses sätestatud alusel. Kohus

leidis, et asjas tuleb menetlus lõpetada, kuna hagi on perspektiivitu. Hagejatel ei ole võimalik

taotletavat eesmärki saavutada.

Hageja soovib kinnistusraamatus oleva kande muutmist ning uue kande tegemist, millest nähtuks,

et kostjad on kinnistu kaasomanikud. Kohus selgitas, et kande aluseks olevat haldusakti ei ole

ettenähtud korras vaidlustatud. Seega on erastamisotsus kehtiv. Kinnistusraamatusse tehtud kanne

vastab asjaõiguslepingule, kostjal II on käsutusõigus ja kinnistusraamatus on kanne omaniku

suhtes vastavalt lepingutele. Asjaõiguslepingut ning haldusakti ei ole tühistatud.

Seega on asjaõigusleping õigusmuudatuste kohta olemas ning õigusmuudatuse tekkimise

eelduseks olev kanne on tehtud, mistõttu saab järeldada, et õigus kinnisasjale on tekkinud vastavalt

kinnistusraamatus toodule. Kuna on olemas kohaliku omavalitsuse jõustunud korraldus, mille

alusel on sõlmitud nii võlaõiguslik kui ka asjaõiguslik leping, on õigused ja kohustused üle läinud

omanikule kelleks esmalt oli kostja I ning alates 10.04.2013 kostja II.

Kohus juhtis tähelepanu, et 29.12.2006 asjaõiguslepingust tulenes kohustus sõlmida Igor

Maiorsiga notariaalselt hoonestusõiguse seadmise leping määrusega ettenähtud tähtaja jooksul.

Nimetatud lepingut sõlmitud ei ole. Seega on hoonestusõiguse eelmärge kustutatud

kinnistamisavalduse alusel 16.03.2013.

Ei ole oluline, millal ja millisel õigusliku alusel sai Igor Maiors ehitise kui vallasasja

kaasomanikuks. Ainult see, et Igor Maiors omandas vallasasjast ehitise kaasomandiosa

pärimisega, ei tähenda, et vallasasja kinnistamisel oleksid mõlemad pärijad muutunud omanikeks.

Erastamise on läbi viinud üks pärijatest, kelleks oli kostja I, ning temal tekkis ka ostueesõigus maa

erastamisel, samas kui Igor Maiors ei ole kasutanud õigeaegselt seadusest tulenevad võimalusi

oma õiguste maksmapanekuks.

Kohus leidis, et hagi nõue on perspektiivitu, kuna otsuse tegemisel ei saa tagasi pöörata protsessi,

mis annaks õiguse kehtiva asjaõiguslepingu tühistamiseks, käsutusõiguse olemasolu muutmiseks

ning kinnistusraamatu kande muutmiseks.

MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

16. Hagejad I ja II (määruskaebuse esitajad) esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse,

milles paluvad maakohtu määrus tühistada täies ulatuses. Hagejad paluvad jätta kostjate

22.10.2018 esitatud määruskaebus Viru Maakohtu 05.10.2018 määruse tühistamiseks

rahuldamata. Alternatiivselt paluvad hagejad anda nõusolek muuta hagiavaldust hageja I esitatud

hagi täiendamise avaldusega ning saata tsiviilasi tagasi maakohtule menetluse jätkamiseks.

Kohus ei ole täitnud selgitamiskohustust, on teinud menetlust lõpetades üllatusliku määruse ega

ole andnud täiendavat tähtaega võimalike puuduste kõrvaldamiseks. Kahe aasta vältel võttis kohus

hagi menetlusse, tagas kahel korral hagi ega hinnanud hagi perspektiivituks ka pärast vastavat

kostjate 19.12.2016 taotluse saamist. Kohus ei ole hagejatele hagi menetlusse võtmisele eelnevalt

ega edasise kaheaastase menetluse jooksul selgitanud, et haginõuded on kohtu hinnangul

perspektiivitud.

Kui kohus oleks selgitanud hagejatele, et algselt esitatud hagi on perspektiivitu ja kohus oleks

andnud hagejatele tähtaja hagiavalduses esinevate puuduste kõrvaldamiseks, oleks hagejad saanud

haginõudeid korrigeerida hagiavaldust muutmata, otsustada halduskohtule võimaliku haldusakti

tühisuse tuvastamise nõude esitamise koos tsiviilkohtumenetluse peatamise avaldusega või esitada

18.09.2018 esitatud hagi täiendamise avalduse formuleeringus põhistatud taotluse hagi

muutmiseks nõusoleku saamiseks. Kokkuvõtvalt on Viru Maakohus lõpetanud tsiviilasja 2-16-

15252 menetluse menetlusnorme rikkudes hagejate jaoks üllatuslikult, kohtul tulnuks anda

hagejatele tähtaeg puuduste kõrvaldamiseks (TsMS § 3401 lg 1).

Hageja 18.09.2018 avaldust ei saa lugeda hagi muutmiseks. Täiendamise avalduses esitatud

nõuded on üheselt seotud algses hagiavalduses esitatud nõuetega ning on suunatud algses hagis

taotletud eesmärgi saavutamisele – hagejate omandiõiguse tunnustamisele ja kinnisturaamatu

kannete sellele vastavaks muutmisele. 18.09.2018 esitatud hagiavalduse täiendamise avaldus

põhineb samadel asjaoludel, millel põhines ka algne hagi.

Hageja I möönab, et esialgses hagiavalduses olid haginõuded sõnastatud mõnevõrra ebaselgelt ja

ebaterviklikult. Ka maakohus märkis 04.09.2018 toimunud istungil, et hagi tuleks täpsustada ja

täiendada ning sellesse teemasse ei puutu haldusakti vaidlustamine.

Hagiavalduse täiendamise avalduses 18.09.2018 hagejad punktides 1.1 – 1.6 üksnes täpsustasid

hagi põhinõude formuleeringut (hagejate omandiõiguse tunnustamine ja kinnistusraamatu kande

vastav muutmine) ja sõnastasid selle tervikuna kujul, mis on võimalik hagiavalduse rahuldamise

korral sätestada kohtuotsuse resolutsioonis, ning punktides 1.7-1.8 lisasid alternatiivsed nõuded

hoonestusõiguse seadmiseks ja isikliku kasutusõiguse seadmiseks.

Hagejad ei ole hagi täiendamisel muutnud vähimalgi määral hagi alust ehk hagi aluseks olevaid

faktilisi asjaolusid. Hagejad ei ole hagi täiendamisel uusi asjaolusid esitanud.

Maakohus on alusetult jätnud hageja alternatiivsed nõuded menetlusse võtmata. Alternatiivset

nõuet saab esitada lisaks ka juba menetluses olevale nõudele.

Isegi kui asuda seisukohale, et hagejad on 18.09.2018 esitatud hagi täiendamise avaldusega

muutnud esialgselt hagiavalduses esitatud nõuet TsMS § 376 tähenduses, on kohtul põhjendatud

anda nõusolek hagi muutmiseks. Kohtumäärusest ei nähtu kaalutlusi, miks kohus ei anna

hagejatele nõusolekut haginõude muutmiseks.

Asjas rakendatud hagi tagamise abinõud on vajalikud nii algse hagi nõuete tagamiseks kui ka

18.09.2018 esitatud nõuete täitmise tagamiseks. Kuna algse hagi nõuete suhtes menetluse

lõpetamine ja alternatiivnõuete menetlusse võtmisest keeldumine oli alusetu, oli alusetu ka hagi

tagamise abinõude tühistamine.

Maakohus on alusetult kohaldanud TsMS § 428 lg 2 ja lõpetanud selle alusel menetluse. Hagi

perspektiivituse korral on võimalik menetlusse võetud hagi jätta TsMS § 423 lg 2 alusel läbi

vaatamata, kuid mitte menetlust lõpetada TsMS § 428 lg 2 alusel.

VASTUSTAJATE SEISUKOHT

17. Kostjad (vastustajad) paluvad jätta määruskaebus rahuldamata.

Kohus ei ole rikkunud selgitamiskohustust. Ükski kohtu menetlustoiming ei loo menetlusosalisele

õiguspärast ootust perspektiivitu hagi läbivaatamisel ega ka kohtule kohustust edulootust

mitteomav hagi läbi vaadata. Väär on väide, nagu oleks kohus selgitamiskohustuse täitmise raames

hagejaid eksitanud. Kohus ei ole kummalgi istungil hagejatele avaldanud, et haldusaktide

vaidlustamata jätmine ei oma tsiviilasjas tähtsust. Kohus arutas pooltega haldusaktide

vaidlustamata jätmise mõju ja läbivaatamata jätmise aluseid juba 03.07.2018 kohtuistungil.

Kohus on korduvalt selgitanud ning pooltega arutlenud, et haldusaktide vaidlustamata jätmine

omab mõju hagi perspektiivile.

Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt oli hageja teadlik haldusaktide vaidlustamise vajadusest ega ole

seda kaks aastat kestnud menetluse vältel siiski teinud.

Ebaõige on väide, nagu ei oleks kohus andnud tähtaega hagis esinevate puuduste kõrvaldamiseks.

Kohus andis tähtaja hagi täpsustamiseks 04.09.2018 kohtuistungil, seejuures silmas pidades

vaidlustamata haldusakte.

Põhjendamatu on ka määruskaebuse esitajate väide selle kohta, et kohus oleks pidanud andma veel

mingi tähtaja hagis esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Praegusel juhul ei ole võimalik puudusi

hagiavalduses kõrvaldada, sest hagejatel ei ole võimalik kõrvaldada fakti, et haldusakte ei ole

vaidlustatud ning tähtaeg selleks on lootusetult möödunud.

Ebaõige on määruskaebuse esitajate seisukoht, et ta ei ole hagi muutnud. 10.10.2016 hagis ei

taotlenud hageja omandiõiguse endale ülekandmist ega enda kinnistusraamatusse sissekandmist

omanikuna, vaid üksnes 2/3 osas mõttelise osa ülekandmist kostjale II. Kostjalt I ei taotlenud

hageja üldse midagi peale menetluskulude väljamõistmise.

Hagi on muutnud üksnes hageja I. Hagejal I ei ole õigust nõuda teistele isikutele omandiõiguse

ülekandmist, nende kasuks kinnistusraamatu kannete tegemist ei omandiõiguse, hoonestusõiguse

ega isikliku kasutusõiguse osas. Seetõttu tuleb jätta ka tähelepanuta hageja II määruskaebuse

etteheited kohtule, et kohus ei nõustunud hagi muutmisega. Hageja II ei ole ise esitanud ühtegi

täpsustatud nõuet ning on seetõttu jätkuvalt seotud oma õiguseellase 10.10.2016 esitatud nõudega.

Hageja I poolt taotletavad eesmärgid on märkimisväärselt erinevad ning laiemad sellest, mida

taotleti esialgses hagiavalduses. Juba hagi eseme muutmise puhul on tegemist hagi muutmisega

TsMS § 376 tähenduses.

Ebaõige on väide, et hagi tagamine on tühistatud õigusvastaselt. Kuivõrd hagi on õigesti jäetud

läbi vaatamata, ei olnud kohtul diskretsiooni selles osas, kas jätta hagi tagamine tühistamata või

mitte. TsMS § 386 lg 4 alusel oli kohus kohustatud seda tegema.

Määruskaebuse esitajate taotlus anda hagi muutmisele nõusolek tuleb jätta rahuldamata. Kostja

hinnangul puudub ringkonnakohtul õigus sekkuda maakohtu diskretsiooniotsusesse hagi

muutmiseks nõusoleku andmise kohta, mistõttu ei ole võimalik ringkonnakohtul ise anda luba

maakohtu menetluses oleva hagi muutmiseks.

Isegi juhul, kui kohus lubaks hagi muuta ning menetleks muudetud nõudeid või alternatiivnõudeid,

ei muuda see midagi hagi perspektiivis.

Ebaõige on väide, et maakohus on menetluse lõpetamise määruse tegemisel hinnanud tõendeid ja

lahendanud asja sisuliselt. Riigikohus on juba oma 03.04.2017 lahendis nr 3-2-1-22-17

ühemõtteliselt

selgitanud,

et

hagejatel

puuduvad

kinnistu

vabastamisele

esitatavad

erastamismenetluse asjaoludele tuginevad vastuväited. Nimetatu tähendab ka, et käesolevas asjas

esitatud samadele asjaoludele tuginev hagi on perspektiivitu. Tsiviilasjas nr 2-15-5448 analüüsisid

kohtud juba haldusaktide mittevaidlustamise ja nõuete esitamise tähtaegadega seonduvat.

Hageja vaidlustab sisuliselt vaidlustamata jäetud haldusaktide sisu ja nende põhjendusi, mitte aga

haldusakti aluseks olevaid asjaolusid või suhteid.

Kostja hinnangul on hagi perspektiivitu lisaks maakohtu esile toodud põhjendustele ka seetõttu, et

hagejate nõudeõigus on lõppenud AÕSRS § 15 lg 1 nimetatud nõudeõiguse kehtivusele sätestatud

tähtaja möödumise tõttu. Seega isegi juhul, kui kohus eeldab hagejate kõigi väidete tõestust ning

tõendatust, ei ole hagejate nõue siiski õiguslikult võimalik ehk hagi on isegi sõltumata

haldusaktidega seonduvast problemaatikast perspektiivitu.

Lisaks on kostja hinnangul hagi perspektiivitu ka seeläbi, et pärast maa esmakinnistamist ei

eksisteeri enam hagejate õiguseellasele kuulunud ehitist kui vallasasja. Hagejad on hagis taotlenud

enda kandmist kinnisasja mõttelise osade kaasomanikuna kinnistusraamatusse, kuid kinnisasja ei

ole ühelegi hagejale ega hageja õiguseellasele kunagi kuulunudki. Sellisel moel taotlevad hagejad

sisuliselt erastamismenetluse läbiviimist kohtu poolt.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

18. Ringkonnakohus leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata.

Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, milles maakohus menetluse lõpetas ning teeb

selles osas uue määruse, millega jätab hagi läbi vaatamata (TsMS § 423 lg 2 p 1). Samuti tühistab

ringkonnakohus maakohtu määruse osas, milles maakohus keeldus hagi muutmiseks luba

andmast. Muus osas jätab ringkonnakohus maakohtu resolutsiooni muutmata. Lisaks täiendab

ringkonnakohus maakohtu õiguslikke põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21 ja § 659).

Määruskaebuse on esitanud üksnes hagejad I ja II. Hagejad I-III on Igor Maiorsi pärijad ning

astusid menetlusse üldõigusjärglastena (Viru Maakohtu 06.03.2018 määrus). Ringkonnakohus

selgitab, et kuivõrd omandiõiguse tuvastamist saab taotleda üksnes hagejate kui Igor Maiorsi

pärijate suhtes ühiselt, siis on tegemist vältimatute kaashagejatega (TsMS § 207 lg 3). Seega tuleb

menetlusosaliseks lugeda ka hageja III.

19. Asja materjalidest on tuvastatavad järgmised asjaolud. Hagejate I-III õiguseelnejale Igor

Maiorsile kuulus enne maa erastamist 1/3 Narvas 2. XX asuvatest hoonetest ning kostjale I kuulus

2/3 hoonetest. Kostja I ja Igor Maiors esitasid mõlemad Narva Linnavalitsusele maa erastamise

avaldused, kuid Igor Maiorsi avaldus oli allkirjastamata (I kd, tl 13 pöördel). Narva Linnavalitsuse

15.06.2005 korraldusega nr 599-k kinnistati kõnealune maaüksus ja erastati maa ostueesõigusega

kostjale I. Narva Linnavalitsuse 04.10.2006 korraldusega nr 1240-k muudeti 15.06.2005

korraldust ning anti korraldus erastada ostueesõigusega maa kostjale I ning sõlmida Igor Maiorsiga

notariaalselt hoonestusõiguse seadmise leping määrusega ettenähtud tähtaja jooksul.

Eesti Vabariik ja kostja I sõlmisid 29.12.2006 maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu, millega

müüdi maaüksus asukohaga 2. XX , Narva kostjale I. 29.12.2006 asjaõiguslepingu alusel kanti

kostja I kinnistusraamatusse kui erastatud kinnistu 2. XX , Narva omanik. 29.12.2006

kinnistamisavalduse alusel kanti kinnistusraamatusse ka eelmärge hoonestusõiguse sissekandmise

tagamiseks kostja I kasuks 2/3 osas ning Igor Maiorsi kasuks 1/3 osas. Hoonestusõiguse eelmärge

kustutati 16.06.2013 kinnistamisavalduse alusel. 10.04.2013 kinnistamisavalduse alusel kanti

22.04.2013 kinnistu omanikuna sisse kostja II.

20. Määruskaebuse esitajad on määratlenud nii algse hagi kui hagi täiendamise eesmärgina

hagejate omandiõiguse tunnustamise ja kinnistusraamatu kannete sellele vastavaks muutmise.

Kuigi maakohus analüüsis üksnes 10.10.2016 hagiavalduse perspektiivi, asusid kostjad

määruskaebusele vastates seisukohale, et ka 18.09.2018 hagiavalduses esitatud taotlused on

perspektiivitud. Samuti heidavad määruskaebuse esitajad maakohtule ette selgitamiskohustuse

rikkumist. Seetõttu peab ringkonnakohus vajalikuks võtta seisukoha nii 10.10.2016 hagiavalduse

kui ka 18.09.2018 hagi täiendamise taotluste perspektiivikuse osas.

20.1. Erastatud maa kinnistusraamatusse kandmise õiguslikud alused sätestab AÕSRS § 11 lg 3,

mille kohaselt pärast asjaõigusseaduse rakendamisega seotud õigusaktide muutmise seaduse

jõustumist erastatud maa kantakse kinnistusraamatusse (kinnistusregistriosa avatakse)

asjaõiguslepingu, maaüksuse omandamist tõendava dokumendi, maakatastri andmete ja teiste

kinnistamiseks vajalike dokumentide alusel. Asja materjalidest nähtub, et maa kinnistamine

(kinnistusregistriosa avamine) toimus 22.02.2007.

Isik, kes leiab, et maa erastamisega teisele isikule on rikutud tema õigusi, võis pärast

kinnistusregistriosa avamist vaidlustada maa erastamise aluseks oleva otsuse ja selle tühistamise

korral nõuda vastavalt AÕSRS § 11 lg 5 ebaõige kinnistusraamatu kande parandamist.

AÕSRS § 11 lg 5 kohaselt, kui maa erastamise aluseks olnud otsus tühistatakse pärast maa

esmakinnistamist ja kinnistusraamatu kanne muutub seetõttu ebaõigeks, on isikul, kelle õigust on

ebaõige kandega rikutud, õigus nõuda kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigust

parandamine puudutab. Nõude rahuldamisel kantakse kinnistusraamatusse omanikuna riik.

20.2. Tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et Igor Maiors oleks erastamise ja kinnistamise aluseks

olevaid eelnevalt nimetatud maa erastamise haldusotsuseid (s.o Narva Linnavalitsuse

15.06.2005. a korraldus nr 599-k ja 04.10.2006. a korraldus nr 1240-k) vaidlustanud. Samas viitas

Igor Maiors juba 10.10.2016 hagiavalduses, et kinnistusraamatu kande muutmiseks tuleb

vaidlustada Narva Linnavalitsuse korraldus nr 566-k ja 04.10.2006 korraldus nr 1240-k, ning palus

tsiviilasja menetluse peatamist. Sellele vaatamata ei ole haldusotsuseid senini vaidlustatud. Seega

on erastamisotsus kehtiv. Sama märkis samade poolte vahelises vaidluses Riigikohus oma 3. aprilli

2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-22-17 (p 12).

Erastamise aluseks olevaid korraldusi oli võimalik vaidlustada 30 päeva jooksul arvates nende

teatavakstegemisest.

Kuna kande aluseks olevaid haldusakte ei ole tühiseks tunnistatud, ei ole kande alus ära langenud

(AÕS § 57 lg 1).

21. Kostjad on menetluse algusest alates olnud seisukohal, et esineb alus hagi läbivaatamata

jätmiseks TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel, kuivõrd maa erastamise aluseks olevate Narva

Linnavalitsuse korralduste tühisust ei ole tuvastatud. Samuti juhtisid kostjad 03.07.2018

kohtuistungil tähelepanu sellele, et hagiga ei ole võimalik saavutada soovitud eesmärki ning

palusid kohtul lahendada taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks (II kd, tl 128 pöördel - 129).

Hageja I ja II möönavad ka määruskaebuses, et esialgses hagiavalduses olid haginõuded

sõnastatud mõnevõrra ebaselgelt ja ebaterviklikult. Hageja I esitas 18.09.2018 oluliselt täpsustatud

ja täiendatud nõuetega hagiavalduse ning hageja II nõustus sellega.

10.10.2016 hagiavalduses taotleti ka menetluse peatamist kuni vaidluse lahendamiseni tulevases

haldus- või halduskohtumenetluses. Hagiavalduses viidati, et kinnistusraamatu kande muutmiseks

tuleb vaidlustada Narva Linnavalitsuse korraldus nr 566-k ja 04.10.2006 korraldus nr 1240-k, kuid

seda pole seniajani tehtud. Kuna nimetatud korralduste vaidlustamise tähtaeg on möödunud juba

üle 10 aasta tagasi, on äärmiselt küsitav, kas saab esineda veel mingeid õiguslikke võimalusi nende

korralduste õigusliku mõju kõrvaldamiseks.

Ringkonnakohus nõustub, et 10.10.2016 hagiavalduses toodud nõuded ei ole piisavad hageja enda

sõnastatud eesmärkide – hagejate omandiõiguse tunnustamine ja kinnistusraamatu kannete sellele

vastavaks muutmine – saavutamiseks. Nimelt taotleti 10.10.2016 hagiavalduses üksnes kostja II

nõusolekut kostja I 2/3 osas kinnisasja omanikuks kandmiseks. 10.10.2016 hagis ei nõutud Igor

Maiorsi omandiõiguste vms tunnustamist. Seega asus maakohus õigesti seisukohale, et hageja

10.10.2016 hagiavalduses toodud nõuded olid perspektiivitud.

22. Hagi täiendamise avalduses palutakse tuvastada hagejate I-III omandiõigus elamu, kahe kuuri,

kahe käimla ja garaaži 1/3 kaasomandi osa suhtes.

22.1. Õige ei ole käsitlus, et kuivõrd Igor Maiors ega tema pärijad ei ole talle 1/3 osas kuuluvaid

hooneid võõrandanud ning neid ei ole sundvõõrandatud, siis justkui ei ole hoonete omand üle

läinud. Ringkonnakohus selgitab, kuivõrd Narvas 2. XX paiknev maa on kinnistatud, siis on maal

asunud hooned muutunud kinnisasja olulisteks osadeks (TsÜS § 54 lg 1) ning neile kinnisasjast

eraldiseisvat omandiõigust olla ei saa. Kuna käesolevalt on kinnisasja omanik kostja II, siis kuulub

kinnisasi koos selle oluliste osadega kostjale II. Seega on hagi täiendamise avalduses sisalduv

taotlus hoonete suhtes omandiõiguse tuvastamiseks ringkonnakohtu hinnangul perspektiivitu.

22.2. Ringkonnakohus ei nõustu hageja I käsitlusega, et AÕSRS § 15 lg 1 laused 1-2 ei kohaldu

olukorras, kus hoone on kaasomandis. Muuhulgas kinnitab AÕSRS § 15 lg 1 kohaldumist

Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-22-17, kus Igor Maiors esitas sisuliselt samad vastuväited

kostjate hagile nõudmaks kinnisasi välja Igor Maiorsi ja tema abikaasa ebaseaduslikust valdusest.

AÕSRS § 15 lg 1, sätestab, et ehitise omanikul, kellele kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel

ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad omandada, on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist

ehitisealusele ja ehitise teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa

kandmisest kinnistusraamatusse. Kui ehitise omanik ei nõua nimetatud tähtaja jooksul

hoonestusõiguse seadmist, muutub ehitis maatüki oluliseks osaks, välja arvatud riigimaal või

munitsipaalomandis oleval maal asuv ehitis.

Hageja I leiab, et AÕSRS § 15 lg 1 asemel kohaldub maareformi seaduse (MaaRS)

III. Rakendussätete § 14 lg 23 (s.o väljavõte Eesti Vabariigi maareformi seaduse ja maareformiga

seonduvate õigusaktide muutmise seaduse muutmise seadusest (RT I 1997, 81, 1363) maareformi

seaduse rakendamise kohta). Viidatud sätte kohaselt, kui ehitise kaasomanik ei ole tähtaegselt

esitanud avaldust maa ostueesõigusega erastamiseks, kuid erastamise eeltoimingute teostamise

ajal avaldab soovi maad ostueesõigusega erastada, esitades valla- või linnavalitsusele vastava

avalduse, erastatakse maa vastavalt kaasomanike osadele ehitises. Kui kaasomanik ei soovi maad

ostueesõigusega erastada, on maa ostueesõigusega erastamiseks avalduse esitanud kaasomanikul

õigus kas taotleda ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamist ning sellele maale

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ja tingimustel hoonestusõiguse seadmist kõigi ehitise

kaasomanike kasuks või algatada AÕSRS §-s 12 sätestatud korras ehitiseosa sundvõõrandamise

menetlus.

22.3. Vabariigi Valitsus kehtestaski korra ja tingimused hoonestusõiguse seadmiseks oma

21.05.2004 määrusega nr 198 „Ehitise kaasomanike kasuks hoonestusõiguse seadmise kord ehitise

teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamisel" (kehtiva nimega „Maareformi

läbiviimisel ehitise kaasomanike kasuks hoonestusõiguse seadmise kord“), mille § 3 lg 3, § 4 lg-te

1, 3 ja 4 kohaselt võisid Igor Maiors ja kostja I kuni maa kinnistusraamatusse kandmiseni sõlmida

kokkulepe maale hoonestusõiguse seadmiseks ning sõlmida pärast maa kinnistusraamatusse

kandmist ühe aasta jooksul hoonestusõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu. Sama tähtaja

sätestab hoonestusõiguse seadmise nõudmiseks ka AÕSRS § 15 lg 1.

Seega, isegi kui mitte kohaldada kaasomandis olnud hoonele AÕSRS § 15 lõike 1 lauseid 1 ja 2,

siis reguleerib sama olukorda Vabariigi Valitsuse määrus nr 198 ning tulemus on sama, st Igor

Maiorsil oli kuni maa kinnistusraamatusse kandmiseni võimalus sõlmida kaasomanikuga

kokkulepe maale hoonestusõiguse seadmiseks ning sõlmida pärast maa kinnistusraamatusse

kandmist ühe aasta jooksul hoonestusõiguse seadmise leping ja asjaõigusleping. Juhul, kui

kaasomanik oleks kokkulepete sõlmimisest põhjendamatult keeldunud, olnuks ringkonnakohtu

hinnangul võimalik pöörduda tahteavalduste kohtulahendiga asendamiseks kohtu poole.

23. Hagi täiendamise avalduses taotleb hageja I, et juhul kui kohaldamise kuulub AÕSRS § 15 lg

1 laused 1-2, siis tunnistada need sätted põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks ning jätta

kohaldamata.

Ringkonnakohtu hinnangul puudub käesolevalt AÕSRS § 15 lg 1 lausete 1-2 vastuolu

põhiseadusega. Nimelt oli Igor Maiorsil mitmeid võimalusi enda omandi säilitamiseks, kuid ta

jättis oma õigusaktidest tulenevad õigused realiseerimata. See aga pole ringkonnakohtu hinnangul

aluseks AÕSRS § 15 lg 1 põhiseadusega vastuolus olevaks ja kehtetuks tunnistamiseks. Samadel

põhjendustel leiab ringkonnakohus, et ka Vabariigi Valitsuse määruse nr 198 ei ole põhiseadusega

vastuolus.

Kuna Igor Maiors ei kõrvaldanud erastamisavalduse puudusi talle määratud tähtpäevaks, oli

kostjal I Vabariigi Valitsuse 21.05.2004 määruse nr 198 „Ehitise kaasomanike kasuks

hoonestusõiguse seadmise kord ehitise teenindamiseks vajaliku maa ostueesõigusega erastamisel"

(määrus nr 198) § 3 lg 3 järgi õigus taotleda ehitise teenindamiseks vajaliku maa erastamist ja

sellele maale hoonestusõiguse seadmist ehitise kaasomanike kasuks. 22.02.2007 kanti

kinnistusraamatusse eelmärge hoonestusõiguse seadmise tagamiseks kostja I kasuks 2/3 osas ja

Igor Maiorsi kasuks 1/3 osas. Kaasomanikud ei ole sõlminud hoonestusõiguse seadmise lepingut

ja asjaõiguslepingut ega seadnud kinnisasjale hoonestusõigust määruse nr 198 § 4 lg 1, lg 3 või lg

4 järgi.

24. Hageja I taotles hagi täiendamise avalduses ka 29.12.2006 Eesti Vabariigi ja kostja I vahel

sõlmitud maa ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist, kostja I ja kostja II

vahelise 10.04.2013 kinkelepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist ning palus tuvastada

kinnistu 2. XX , Narva kohta 22.02.2007 ja 22.04.2013 tehtud kinnistusraamatu kannete

ebaõigsus.

Igor Maiors ei olnud maa ostu-müügilepingu, kinkelepingu ega asjaõiguslepingute pooleks.

Selleks, et Igor Maiorsi üldõigusjärglased saaksid taotleda kostjate vahelise müügilepingu ja

kinkelepingu tühisust, peaks neil olema selleks õiguslik huvi.

Ringkonnakohus märgib, et isegi kui tuvastada ostu-müügilepingu, kinkelepingu ja vastavate

asjaõiguslepingute tühisus, siis see ei tooks kaasa hagejate omandiõigust hoonetele ega

kinnisasjale, vaid kinnisasja 2. XX , Narva omanik oleks Eesti Vabariik. Maa oleks jätkuvalt

kinnistusraamatusse kantud, s.o kinnistatud ning üheaastane tähtaeg hoonestusõiguse lepingu

sõlmimiseks alates maa kinnistamisest ikkagi möödunud. Seega ei saa ringkonnakohtu hinnangul

hagejatel olla 29.12.2006 müügilepingu tühisuse tuvastamiseks õiguslikku huvi.

Samuti ei saa hagejad taotleda asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamist. Asjaõiguslepingu pooleks

mitteolev isik võib esitada asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise hagi vaid juhul, kui

asjaõigusleping mõjutab tema asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul

omandiõigust või kui hagi esitamise õigus tuleneb otse seadusest. Kui praegusel juhul osutuks

asjaõigusleping mingil õiguslikul alusel tühiseks, oleks kinnisasja omaniks Eesti Vabariik, mitte

hagejad (Riigikohtu 13.02.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07 p 14 ja 08.06.2009 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-56-09, p 11).

Seega on ka hageja I nimetatud taotlused 29.12.2006 ostu-müügilepingu ja asjaõiguslepingu,

10.04.2013 kinkelepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks perspektiivitud ega tooks

kaasa hagejale I soovitud eesmärki, s.o hagejate omandiõiguse tunnustamine ja kinnistusraamatu

kannete sellele vastavaks muutmine. Eeltoodu tõttu on perspektiivitu ka taotlus tuvastada kinnistu

2. XX , Narva 22.02.2007 ja 22.04.2013 kinnistusraamatu kannete ebaõigsus.

25. Hageja I taotles ka hoonestusõiguse seadmise õigust tagava eelmärke taastamist.

Ringkonnakohus märgib, et kuivõrd on möödunud üheaastane tähtaeg alates maa kinnistamisest,

siis ei ole hagejatel enam õigust hoonestusõiguse seadmist nõuda. Isegi kui taastada

kinnistusraamatusse eelmärge hoonestusõiguse seadmise õiguse kohta, siis see ei muudaks

asjaolu, et tähtaeg hoonestusõiguse seadmise nõudmiseks on möödunud.

26. Hageja I palus hagi täiendamise avalduses tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek

hagejate kinnisturaamatusse sissekandmiseks kinnistu 1/3 kaasomandiosa omanikena summa

467,83 euro maksmise vastu ning asendada kostja II nõusolek kohtuotsusega.

Hageja I leiab, et kostjal oli maareformi seaduse rakendussätete § 14 lg 23 (RT I 2000, 54, 347)

alusel kohustus kas taotleda ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamist ning

sellele maale Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras ja tingimustel hoonestusõiguse seadmist kõigi

ehitise kaasomanike kasuks või algatada AÕSRS § 12 korras ehitiseosa sundvõõrandamise

menetlus.

Ringkonnakohus märgib, et AÕSRS § 12 ei reguleeri kaasomandis oleva ehitiseosa

sundvõõrandamist, vaid maa erastamist soovivatel kaasomanikel oli õigus nõuda kohtu korras

ehitiseosa müümist. Lähtudes põhiseaduse §-st 32 tulnuks ehitiseosa müüa üldistes huvides

kohtuotsuse alusel täituri poolt enampakkumisel.

Ringkonnakohus leiab, et see, et kostja I ei taotlenud maale hoonestusõiguse seadmist ega

pöördunud kohtusse ehitiseosa müümiseks, ei tähenda, et toimunud ei oleks kogu asjaomase

maatüki erastamist kostja I kasuks. Nagu eelpool juba korduvalt viidatud, sätestas Vabariigi

Valitsus määrusega nr 198 § 4 lg 4 ka võimaluse, et Igor Maiorsil endal kui asjast huvitatud

kaasomanikul oli võimalus nõuda hoonestusõiguse seadmist ühe aasta jooksul maa

kinnistusraamatusse kandmisest arvates.

Seega isegi, kui kostja I jättis kasutamata maareformi seaduse rakendussätete § 14 lg 22 toodud

abinõud, siis ei tähenda see, et Igor Maiors oleks jäänud jätkuvalt hoonete omanikuks. Igor

Maiorsil tekkis selle asemel õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ühe aasta jooksul maa

kinnistusraamatusse kandmisest arvates. Seda õigust Igor Maiors tähtaegselt ei realiseerinud.

Järelikult ei ole hagejatel ka õiguslikku alust nõuda kostjate nõusolekut hagejate

kinnistusraamatusse omanikena sissekandmiseks, mistõttu on sellekohane taotlus perspektiivitu.

27. Juhul, kui kohus ei rahulda nõuet kostjate kohustamiseks nõusoleku andmiseks hagejate

kinnistusraamatusse sissekandmiseks kinnistu 1/3 kaasomandi osa omanikena, siis palus hageja I

kohtul tuvastada, et kostjatel on kohustus anda nõusolek hagejate kasuks 2. XX , Narva hoonete

ja maa 1/3 kasutusõiguse kohta hoonestusõiguse seadmiseks ning asendada kostjate nõusolek

kohtuotsusega.

Ringkonnakohus on eespool juba selgitanud, et hoonestusõiguse seadmise tähtaeg on möödunud

(Vabariigi Valitsuse määrus nr 196 § 4 lg 4 ja AÕSRS § 15 lg 1). Ringkonnakohus leidis ühtlasi

ka seda, et puudub aluse pidada nimetatud Vabariigi Valitsuse määrust tühiseks. Volitusnorm

hoonestusõiguse seadmise korra määramiseks tulenes Vabariigi Valitsusele maareformi seaduse

III. Rakendussätete § 14 lg-st 23. Ka ei esine ringkonnakohtu hinnangul vastuolu põhiseadusega.

28. Ringkonnakohus ei nõustu hagi täiendamise taotlusega ka selles, et sisuliselt on tegemist olnud

sundvõõrandamisega AÕSRS § 12 lg 2 tähenduses, mis annaks nüüd hagejatele õiguse nõuda

isikliku kasutusõiguse seadmist sama paragrahvi lg 3 alusel.

Kuna Igor Maiors ei väljendanud Narva Linnavalitsusele soovi maad kaasomanikuna erastada, siis

oli tal AÕSRS § 12 lg 2 esimese lause kohaselt õigus nõuda kohtu korras ehitise osa müümist.

Ehitiseosa müügi korral oleks Igor Maiorsil olnud õigus nõuda isikliku kasutusõiguse seadmist

müüdud elamuosale AÕSRS § 12 lg 3 järgi (Riigikohtu 03.04.2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-22-

17, p 12). Igor Maiors seda õigust aga ei realiseerinud. Seetõttu on põhjendamatu väita, et

käesolevalt on sisuliselt olnud tegemist sundvõõrandamisega.

29. Eeltoodule tuginedes nõustub ringkonnakohus kostjatega, et nii hageja algses hagis kui ka

täiendavas hagiavalduses toodud taotlused ei võimalda saavutada hageja eesmärke, s.o hagejate

omandiõiguse tunnustamist ja kinnistusraamatu kannete sellele vastavaks muutmist.

Seega ei pea ringkonnakohus vajalikuks võtta seisukohta osas, kas hagi täiendamise puhul oli

tegemist hagi muutmisega või mitte. Sellest tulenevalt on üleliigne ka maakohtu määruse

resolutsiooni p 3, millega maakohus keeldus hagi muutmiseks nõusolekut andmast ning

ringkonnakohus tühistab selles osas maakohtu määruse resolutsiooni p-i 3.

30. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuses toodud etteheitega, et maakohus on alusetult

kohaldanud TsMS § 428 lg 2 ja lõpetanud selle alusel menetluse. Kuivõrd maakohus asus

seisukohale, et hagi on perspektiivitu, siis tulnuks jätta hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 alusel.

Seega tühistab ringkonnakohus maakohtu määruse osas, milles kohus lõpetas menetluse ning teeb

uue määruse, millega jätab hagi läbi vaatamata TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel. Nimelt jõudis

ringkonnakohus kõiki algses hagis ja hilisemas hagi täiendamise avalduses toodud taotlusi

analüüsides järeldusele, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalikku saavutada. Ei

hagiavalduse ega hagi täiendamise avalduse väidete õigsust eeldades ei ole võimalik jõuda

tulemusele, et hagejad on vaidlusaluse kinnistu hoonete kaasomanikud. Igor Maiorsi enda

passiivsus erastamistoimingute tegemisel ja ka hiljem hoonestusõiguse seadmiseks vajalike

toimingute tegemata jätmine tõi kaasa olukorra, kus Igor Maiors ja tema pärijatel puudub

omandiõigus kostjale II kuuluvale kinnisasja suhtes.

31. Määruskaebuse esitajad heidavad maakohtule ette asja sisulist lahendamist ja menetluse

lõpetamist, andmata hagejatele võimaluse seisukoha esitamiseks.

Ringkonnakohus leiab, et määruskaebuses oli hagejatel võimalik oma seisukohad esitada, mistõttu

ei too maakohtus tähtaja andmata jätmine kaasa maakohtu määruse täielikku tühistamist ja asjas

menetluse jätkamist, kuivõrd hagejate soovitud eesmärki ei ole lõppkokkuvõttes õiguslikult

võimalik saavutada. Samuti kõrvaldas ringkonnakohus maakohtu minetused seoses hageja

18.09.2018 esitatud asjaolude ja põhjenduste osas seisukoha võtmata jätmisega. Seetõttu ei ole

ringkonnakohtu hinnangul menetluse jätkamine menetluslikult ökonoomne ning hagi tuleb jätta

läbi vaatamata.

32. Kuigi ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, milles kohus menetluse lõpetas, siis

kuulub menetlus hagi läbi vaatamata jätmise tõttu siiski lõpetamisele ja määruskaebus jääb

sisuliselt rahuldamata.

Ringkonnakohus ei pea vajalikuks muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust.

Määruskaebuse sisulise rahuldamata jätmise tõttu jäävad menetluskulud solidaarselt

määruskaebuse esitajate s.o hageja I ja II, kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude suuruse

määrab kindlaks maakohus eraldi määrusega (maakohtu määruse resolutsioon p 6 ja TsMS § 174

lg 4).

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/