2-18-5309/13 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Zakaria Nemsitsveridze

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

27. veebruar 2019. a, Tartu kohtumaja kantselei

Tsiviilasja number

2-18-5309

Tsiviilasi

TA

Haldus

OÜ

hagi

Eesti

Vabariik

Rahandusministeeriumi kaudu vastu kahju hüvitamise

nõudes

Tsiviilasja hind

103 526 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja: TA Haldus OÜ (registrikood 12208792, asukoht

Vinkli

tn

8,

50411

Tartu,

e-post

andrus.umbleja@gmail.com); seaduslik esindaja Andrus

Umbleja (juhatuse liige, e-post andrus@proinkasso.ee)

kostja: Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu

(Suur-Ameerika 1, 10122 Tallinn); esindaja jurist Silvi

Uljas (silvi.uljas@fin.ee)

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata TA Haldus OÜ hagi Eesti Vabariik Rahandusministeeriumi kaudu

vastu kahju hüvitamise nõudes.

2. Jätta menetluskulud hageja kanda. Rahaliselt kindlaksmääratavad menetluskulud

asjas puuduvad.

3. Toimetada otsus kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates

otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu

otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. TA Haldus OÜ (hageja) esitas 05.04.2018 Tartu Maakohtule hagi Eesti Vabariik

Rahandusministeeriumi kaudu (kostja) kahju hüvitamise nõudes (tl 3-6, lisad 7-42).

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid TA Haldus OÜ ja Tamme Arendus OÜ XX.XX.XXXX

üürilepingud Tartus, XXX ja XXX kinnistute üürimiseks, mille alusel andis omanik

Tamme Arendus OÜ need kinnistud hageja kasutusse 15 aastaks, see on kuni 27.12.2026.

Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsuse kaudu) sai Tartus, XXX kinnistu omanikuks 22.09.2015

ja XXX kinnistu omanikuks 21.09.2015. Riik konfiskeeris need kinnistud Tamme Arendus

OÜ-lt. Kinnistuid koormavad üürilepingud kehtisid edasi, kostja ja hageja TA Haldus OÜ

täitsid sõlmitud üürilepinguid lepingutes sätestatud tingimustel.

Kostja müüs kinnistud enampakkumisel, need omandas XX.XX.XXXX müügilepingu

alusel OÜ Rakurs (registrikood 11856313, kustutatud äriregistrist 26.09.17).

OÜ Rakurs esitas 22.06.2016 hagejale avaldused mõlema üürilepingu ülesütlemiseks VÕS

§ 323 lg 1 alusel. Tartu Maakohtu 26.01.2017 otsusega tsiviilasjas nr 2-16-17257 kohustati

hagejat TA Haldus OÜ-t andma Tartus XXX ja Tartus XXX asuvate kinnistute valdus üle

OÜ-le Rakurs. Hageja andis kinnistute valduse omanikule üle peale eelnimetatud

kohtuotsuse alusel täitemenetluse algatamist.

Hageja on seisukohal, et kuivõrd uus üürileandja OÜ Rakurs on öelnud tähtajalise

üürilepingu üles enne lepingu tähtaja möödumist, vastutab eelmine omanik (kostja)

üürilepingu lõppemisega üürnikule (hagejale) tekkinud kahju eest. Riiklikult tunnustatud

finantseksperdi Andres Juhkami 09.10.2017 hinnangu kohaselt sai hageja XXX ja XXX

üürilepingu ülesütlemise tulemusena seisuga 01.06.2017 kahju saamata jäänud tulu näol

summas 103 526 eurot.

Hageja nõue tugineb VÕS § 323 lg 2 sätestatule. Hageja leiab, et kahjuna on antud juhul

käsitletav hagejal saamata jäänud tulu VÕS § 128 lg 4 tähenduses, alternatiivselt on hagejal

kahju hüvitamise VÕS § 291 lg 4 järgi.

Hageja taotleb: 1) mõista kostjalt hageja kasuks kahju hüvitisena välja 103 526 eurot; 2)

mõista kostjalt hageja kasuks välja viivis alates 05.04.2018 protsendina (8% aastas +

Euroopa Keskpanga intressimäär) põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni; 3)

menetluskulud jätta kostja kanda.

Hagile on lisatud hageja ja Tamme Arendus OÜ XX.XX.XXXX rendilepingud Tartu XXX

ja Tartu XXX kinnistute kohta, kinnistusraamatu väljavõtted Tartu XXX ja Tartu XXX

kinnistu kohta; OÜ Rakurs lepingu ülesütlemise avaldused XXX ja XXX kinnistute kohta;

Tartu Maakohtu 26.01.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-17257, finantsekspert Andres

Juhkami 09.10.2017 hinnang, maksekorraldus riigilõivu tasumise kohta.

2. 23.05.2018 vastuses hageja märgib, et kostja on täitnud üürilepinguid ilma igasuguseid

vastuväiteid esitamata kuni kinnistute müügini XX.XX.XXXX . Kinnistute müügilepingu

p-s 2.4.4. kostja kinnitas, et müügilepingu eset koormavad TA Haldus OÜ-ga sõlmitud

rendilepingud tähtajaga 27.12.2026. Sellises olukorras on vastuoluline ja isegi pahatahtlik

öelda, et tegelikult ei olnudki üürilepingud kehtivad.

Hageja leiab, et kuni kostja poolt kinnistute omanikuks saamiseni oli üldse välistatud

igasuguste märkuste kinnistusraamatusse sissekandmine. Kostjal oli kinnistu omanikuna

vastavalt üürilepingute p-le 8.2. võimalus ja õigus ise kanda ühepoolse avalduse alusel

märked kinnistusraamatusse. Kostja ei ole seda õigust kasutanud, mistõttu on kohatu seda

hagejale ette heita.

Hageja märgib ostueesõiguse märke kinnistusraamatusse kandmise kohta, et kokkulepe

ostueesõiguse kohta peab olema notariaalselt tõestatud, vastasel juhul on see tühine. Kui

kostja väidab, et hagejal oli kinnistu müügil ostueesõigus, siis on kostja seda lepingulist

kohustust rikkunud – kostja ei ole edastanud hagejale müügilepingut ostueesõiguse

teostamiseks. Ka see võib olla hagejale kahju tekkimise aluseks, mis võib tingida hagi

täiendamise.

Hageja on seisukohal, et OÜ Rakurs poolt üürilepingute üleütlemise õigustatusega seoses

ei saa käesolevas tsiviilasjas hakata revideerima tsiviilasjas nr 2-16-17257 tehtud

kohtulahendit.

Kostja väite kohta, et üürilepingu saab lugeda lõpetatuks poolte kokkuleppel, märgib

hageja, et üürilepingud öeldi hageja suhtes OÜ Rakurs poolt üles ja seejärel esitas OÜ

Rakurs hageja vastu Tartu Maakohtule. Kohtuotsuse järgselt pöördus OÜ Rakurs otsuse

sundtäitmiseks kohtutäitur O. Kutšmei poole, kes võttis alustatud täitemenetluse raames

hagejalt valduse ära. Samuti ei saa öelda, et kostja oleks vastuvaidlematult OÜ Rakurs hagi

õigeks võtnud, hageja vaidles hagile vastu, nägemata küll võimalust üürilepingute

ülesütlemisele vastu vaielda, kuid viidates koheselt oma õigusele nõuda kahju hüvitamist.

Hageja ei ole väljendanud mitte ühegi tahteavaldusega, et ta oleks olnud nõus üürilepingute

lõpetamisega, samuti ei saanud see vastata hageja huvidele – kostja on oma vastuses

põhjalikult kirjeldanud, et tähtajalised üürilepingud olid koostatud üürnikule vägagi

soodsatel tingimustel. Hagejal ei saanud olla mõistlikku huvi üürilepingu ennetähtaegseks

lõpetamiseks, kuna need pidid kestma veel kuni aastani 2026.a.

Hageja jääb selle juurde, et hageja nõude aluseks saab olla ka VÕS § 291 lg 4 ja kostja peab

vastutama kahju hüvitamise eest nagu käendaja.

Vastusele on lisatud hageja vastus tsiviilasjas nr 2-16-17257 (II kd, tl 77-79).

KOSTJA SEISUKOHT

3. 30.04.2018 vastuses (I kd, tl 50-60, lisad I kd tl 62-249, II kd, tl 1-66) kostja vaidleb hagile

vastu.

3.1. Kostja esitas vastuses asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud kronoloogilises

järjekorras, s.h:

1) 07.12.2011 kanti prokuratuuri avaldusel kinnistusraamatusse keelumärked Tamme

Arendus OÜ-le kuuluvate XXX ja XXX kinnistute käsutamise keelamiseks Eesti

Vabariigi kasuks.

2) 21.12.2011 asutati TA Haldus OÜ, mille üks asutaja ja juhatuse liige oli ühtlasi Tamme

Arendus OÜ raamatupidaja Julia Šapovalova;

3) XX.XX.XXXX sõlmisid Tamme Arendus OÜ ja kostja rendilepingud XXX ja XXX

kinnistute osas kehtivusega kuni 27.12.2026.

4) 22.06.2015 jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2014 otsus kriminaalasjas nr 1-12-

5792, millega tunnistati süüdi Vladimir Tšaštšin, Valentina Tšaštšina, Timur

Gerassimenko, Dmitri Jegorov ja Konstantin Poltev. Isikud tunnistati süüdi rahapesus

suures ulatuses kuritegeliku ühenduse poolt või kuritegeliku ühenduse organiseerimises.

Samas kriminaalasjas tunnistati süüdi ka viis juriidilist isikut, nende hulgas Tamme

Arendus OÜ, kellelt muuhulgas konfiskeeriti XXX ja XXX kinnistud.

5) 21. ja 22.09.2015 kanti kinnistusraamatusse XXX ning XXX kinnistute omanikuna

Eesti Vabariik, riigivara valitseja Tartu Maavalitsus.

6) 08.03.2016 lõppes elektrooniline enampakkumine, mille võitis XXX ja XXX

kinnistute osas Rakurs OÜ. XXX kinnistu võõrandatakse hinnaga 666 000 eurot ning

XXX võõrandatakse hinnaga 883 200 eurot.

7) XX.XX.XXXX sõlmisid Tartu Maavalitsus ja Rakurs OÜ notariaalse lepingu XXX ja

XXX kinnistute müügiks.

8) 22.06.2016 esitas Rakurs OÜ hagejale avaldused rendilepingute ülesütlemiseks alates

30.09.2016.

9) 14.09.2016 avaldati Rakurs OÜ ettevõtte kustutamishoiatus Ametlikes Teadaannetes.

10) Rakurs OÜ esitas hagi TA Haldus OÜ vastu Tartu maakohtusse valduse vabastamise

nõudes. 26.01.2017 tegi Tartu Maakohus õigeksvõtul põhineva otsuse, millega kohus

rahuldas hagi ja kohustas TA Haldus OÜ-d andma XXX ja XXX kinnistud üle Rakurs

OÜ-le.

11) 26.09.2017 kustutati Rakurs OÜ äriregistrist majandusaasta aruande esitamata jätmise

tõttu.

3.2. Kostja esitab hagi rahuldamata jätmise põhjenduseks järgmised selgitused.

3.2.1. Kostja on seisukohal, et hagi aluseks olevate rendilepingud olid algusest peale tühised

TsÜS § 86 mõttes s.o heade kommete vastasuse tõttu. Kostja leiab TA Haldus OÜ

asutamise ja rendilepingute sõlmimise asjaolude põhjal, et rendilepingute eesmärk oli

algusest peale kaitsta kuritegeliku ühenduse vara ja raskendada XXX ja XXX

kinnistute väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt. Heade kommetega vastuolus

olevateks tuleks pidada ka tehinguid kuritegelikul teel saadud varaga. Rendilepingute

tühisuse tõttu ei ole hagejal võimalik nõuda kahju hüvitamist VÕS § 323 lg 2 alusel.

Kostja osutab, et Rakurs OÜ oli samuti kaudselt seotud kriminaalasjas 1-12-5792 süüdi

mõistetud isikutega.

3.2.2. Kostja leiab, et kui kohus ei nõustu kostjaga üürilepingute tühisuse osas, tuleb

alternatiivselt jätta kahju välja mõistmata VÕS § 101 lg 3 või § 139 lg 1 alusel, sest

kahju tekkis hageja enda tegevusetusest tingitud asjaoludel.

Kostja osutab VÕS § 6 lg-tes 1 ja 2 sätestatud hea usu põhimõttele. Kostja on

seisukohal, et kahju vältimise ja vähendamise kohustus on VÕS §-s 6 sätestatud hea usu

põhimõtte väljendus ning üheks oluliseks erandiks kahju täieliku hüvitamise

põhimõttest. Kahju vältimise või vähendamise kohustuse rikkumise tagajärjeks on see,

et kahju tekitaja ei pea hüvitama kahju ulatuses, milles kannatanu oleks saanud seda

oma tegevusega vältida või vähendada.

Kostja leiab, et antud juhul tuleb VÕS § 6 lg 2 alusel VÕS § 323 lõikes 2 sätestatud

kahju jätta välja mõistmata, kuna kostja on käitunud vastuoluliselt ja rikkunud keeldu

kuritarvitada oma lepingust ja seadusest tulenevaid õigusi.

Kostja osutab rendilepingute punktides 7.1.-7.3. rentnikule ostueesõiguse andmise ja

selle kohta kinnistusraamatusse kohta tingimusteta märke (omandamise eelmärke)

tegemise kohta kokkulepitule. Kinnistusraamatute väljatrükist nähtub, et sellist märget

ostueesõiguse kohta kunagi tehtud ei ole. Samuti ei ole kostja vastuse kohaselt hageja

vastavalt rendilepingute p-le 8.1. kasutanud õigust nõuda kinnistusraamatusse lepingu

kohta tingimusteta märke tegemist.

Kostja leiab, et hageja näol on tegemist isikuga, kes sõlmis rendilepingud oma

majandus- või kutsetegevuses. Järelikult tegutses hageja kinnisvara üürimisega

professionaalsel tasemel, mistõttu võib eeldada, et hageja soov mitte kanda

rendilepinguid VÕS § 324 lg 1 kohaselt kinnistusraamatusse oli hageja teadlik valik ja

äririsk.

Rakurs OÜ ja kostja vahel sõlmitud müügilepingu punktis 4.4. sisaldub kokkulepe, et

Rakurs OÜ ei nõua kostjalt müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist

kostja poolt. Kostja märgib, et kuna temal müüjana ei oleks olnud muid võimalusi

rendilepinguid lõpetada kui rendilepingutes ette nähtud (mis olid seotud ainult

rentnikupoolsete rendilepingu rikkumistega), siis saab sellist kokkulepet tõlgendada kui

Rakurs OÜ poolset tahet kehtivate rendilepingutega jätkamiseks. Lisaks saab seda

tõlgendada müügilepingu poolte tahtena vabastada kostja rendilepingute ennetähtaegse

lõpetamisega kaasnevast riskist.

Kostja märgib, et hageja ei esitanud rendilepingute punktis 6.2.10 ettenähtud 30 päeva

jooksul kostja vastu mingeid pretensioone. Sellest tulenevalt oli kostjal tekkinud

usaldusel põhinev ettekujutus ja põhjendatud eeldus rendilepingute kehtima jäämise

suhtes ehk ka kahju hüvitamise nõude mitte esitamisele.

Kostja leiab, et Rakurs OÜ poolt rendilepingute ülesütlemine põhjusel, et ta vajab neid

äriruume tungivalt ise, ei olnud põhjendatud. Kuna ülesütlemine tehti korraga kahe

kinnistu suhtes, poleks olnud tõenäoline, et Rakurs OÜ oleks suutnud põhjendada

tungivat omavajadust mõlema kinnistu suhtes. Samuti oli Rakurs OÜ suhtes

käimasolevat registrist kustutamise menetlust arvestades selge, et Rakurs OÜ poleks

renditud ruume tulevikus ise kasutama hakanud. Nendele ilmsetele asjaoludele

tuginedes oleks hageja saanud lihtsasti vastu vaielda rendilepingute õigusvastasele

ülesütlemisele ja ära hoida kahju tekkimise.

Kostja leiab, et kuivõrd hageja ei ole teinud piisavalt (st kasutanud oma rendilepingutes

ja seaduses sätestatud õigusi), et sellise kahju tekkimist ära hoida, võib sisuliselt

eeldada, et hageja on rendilepingute lõppemisega olnud vaikimisi nõus või möönnud

sellise kahju tekkimise võimalikkust.

Kostja leiab ühtlasi, et hageja on kostja vastu kahju hüvitamise nõuet esitades oma

seadusest tulenevat õigust ka kuritarvitanud. Kostja osutab asjaolule, et äriregistri

andmetel on hageja ettevõte, mille tegevusalaks on enda või renditud kinnisvara üürile

andmine ja käitus. Alates 14.10.2016 on hageja ainuosanikuks saanud OÜ Tehnotaip,

kelle põhitegevusalaks on õigusnõustajate ja õigusbüroode tegevus (hageja esindaja on

mõlema ettevõtte juhatuse liige). Seega on hageja näol tegemist isikuga, kes sõlmis

rendilepingud oma majandus- või kutsetegevuses, samuti hagejas osaluse omandanud

ettevõttel on selgelt vastavad teadmised ja kogemused olemas. Kostja leiab, et kogu

ettevõtte tegevuse rajamine ühele võlaõigusseaduse alusel ülesütlemist võimaldavale

rendilepingule viitab põhjendamatute riskide võtmisele. Kostja leiab, et hageja tegutses

kinnisvara üürimisega professionaalsel tasemel, mistõttu võib eeldada, et soov mitte

kanda rendilepingutest tulenevaid märkeid kinnistusraamatusse ning hageja kui

ettevõtte tegevuse edasine kavandamine ilma kehtivate rendilepinguteta oli hageja

teadlik valik ja äririsk.

Kostja arvates kuritarvitas hageja oma õigusi ka kahju hüvitamise nõude esitamisega

alles pärast rendilepingud lõpetanud kinnistu omaniku äriregistrist kustutamist

26.09.2017, s.o ligi aasta hiljem. Hagejal oli õigus nõue kahju hüvitamiseks esitada

rendilepingute lõppemisel 30.09.2016. Lisaks tulenes rendilepingute p-st 6.2.10

rentniku kohustus teavitada rendileandjat 30 päeva jooksul oma pretensioonidest –

sellise tähtaja jooksul kostja vastu mingeid pretensioone ei esitatud. Samuti on

hagiavaldusele lisatud finantseksperdi hinnang tekkinud kahju suuruse kohta küll

väidetavalt koostatud juba 01.06.2017, kuid selle esitamise kuupäevaks on märgitud

09.10.2017. a, s.o ligi kaks nädalat pärast Rakurs OÜ kustutamist äriregistrist.

Kostja on seisukohal, et seetõttu saab hagi esitamist kostja vastu VÕS § 323 lg 2 alusel

käsitleda oma õiguse kuritarvitamisena, mis on vastuolus hea usu põhimõttega ja sellest

tulenevalt keelatud.

3.3. Kostja leiab, et kuna hageja enda tegevusetus on kaasa toonud kahju tekkimise ning

analoogselt kohustuse rikkumise juhtumitele puudub ka antud juhul hagejal õigus VÕS §

101 lg-st 3 tulenevalt kahju hüvitamist nõuda või siis tuleb möönda hageja määravat osa

kahju tekkimisel ning vähendada kohtu poolt väljamõistetavat kahjuhüvitist VÕS § 139 lg

1 alusel nullini.

3.4. Kostja märgib täiendavalt, et isegi eelnevalt väljatoodu mittearvestamisel tuleb silmas

pidada, et saamata jäänud tulu puhul tuleb hinnata tõenäosust, millega ja millises suuruses

tulu oleks saadud, kui kohustusi oleks nõuetekohaselt täidetud. Hageja ei ole tõendanud, et

tal olid kehtivad allüürilepingud eksperthinnangus näidatud mahus ja tingimustel (tähtaeg,

üür jne) ja et need oleksid kehtinud kogu hinnangus näidatud perioodi. Lisaks ei nähtu

kahju hinnangust, et selles oleks arvestatud kõiki VÕS-is sätestatud hüvitatava kahju

ulatuse määramise tingimusi, sh hageja poolt säästetud kulud või kahju suuruse

ettenähtavus. Samuti tuleb arvestada, et kinnistute müügilepingu kohaselt ei võtnud kostja

üle rendilepingute ennetähtaegsest lõpetamisest tulenevaid riske.

3.5. Kostja hinnangul ei ole asjakohane hageja alternatiivse kahju hüvitamise nõude määratlus

VÕS § 291 lg 4 alusel. Kuna hageja oli tsiviilasjas nr 2-16-17257 õigeksvõtva otsuse

kohaselt ise nõus üürilepingute lõppemisega VÕS § 323 lg 1 järgi, siis ei saa antud juhul

lugeda lepingu lõppemist üürilepingu rikkumiseks VÕS § 291 lg 4 tähenduses.

3.6. Samuti märgib kostja, et VÕS § 323 lg 3 järgi annab kinnisasja mitmekordne võõrandamine

üürnikule valikuvõimaluse, kelle käest kahju hüvitamist nõuda. Üürnik võib kahju

hüvitamise nõude esitada kõikide eelnevate üürileandjate suhtes. Seetõttu võib hageja

nõuda kahju hüvitamist ka Tamme Arendus OÜ-lt.

3.7. Kostja taotleb: 1) jätta hagi rahuldamata; 2) jätta hageja menetluskulud hageja kanda.

Kostja on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses.

Kostja vastusele on lisatud: AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang nr XXX XXX kinnistu

kohta ja eksperthinnang nr XXX XXX kinnistu kohta, Tartu maavanema XX.XX.XXXX.

a korraldused nr XXX ja nr XXX, Tartu maavanema XX.XX.XXXX korraldus nr XXX ja

XX.XX.XXXX korraldus nr XXX riigivara enampakkumise tulemuste kinnitamise kohta,

Tartu notar Tiina Tombergi poolt XX.XX.XXXX ametitegevuse raamatus notariaalakti nr

XXX all tõestatud müügileping, Tartu Ringkonnakohtu otsus kriminaalasjas nr 1-12-5792

ja Riigikohtu otsus kriminaalasjas nr 3-1-1-94-14.

4. 18.10.2018 vastuses kostja jääb selle juurde, et soov kuritegelikku vara kaitsta on tõendatud

läbi sündmuste toimumise ajatelje, lepingu sõlminud isikute ärilise tiheda seotuse, lepingu

ebatüüpilise sisu ning osapoolte läbivalt vastuolulise käitumise.

Rendilepingu p-i 8.1 alusel rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise nõude

osas märgib kostja, et hageja pole kostjale sellekohast soovi kunagi avaldanud. Seega on

hageja võtnud talle rendilepingu ülesütlemise tagajärjel tekkinud väidetava otsese varalise

kahju ja saamata jäänud tulu osas kogu vastutuse riisiko enda kanda.

Kostja ei saanud teada üürilepingute heade kommete vastasusest enne, kui hageja väljendas

suhetes kostjaga oma vastuolulist käitumist ning esitas kahjuhüvitisnõude. Kostja leiab, et

kui kohus hindab, et nimetatud lepingud olid siiski kehtivad, on just kostjalt nende lepingute

lõppemisega tekkinud kahju väljamõistmine moraalses mõttes ebaõiglane.

Kostja leiab, et hageja esitatud vastusest tsiviilasjas nr 2-16-17257 nähtub sõnaselgelt, et ta

lepingu lõpetamisele vastu ei vaielnud. 19.12.2016 vastuse punktis 2.2 ütleb kostja: „Olles

analüüsinud üürilepinguid ning hageja poolt saadetud avaldusi üürilepingute ülesütlemiseks

leiab kostja, et üürilepingud on üles öeldud seaduslikult.“ Kostja hinnangul nähtub

vastusest, et TA Haldus OÜ jättis oma huvid kaitsmata eesmärgiga esitada

kahjuhüvitisnõue. Eelnimetatud vastus esitati kohtule 19.12.2016, kahjunõue esitati aga siis,

kui OÜ Rakurs oli registrist kustutatud ehk ligemale poolteist aastat hiljem.

KOHTU SEISUKOHT

5. Kohus on seisukohal, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

6. Poolte vahel puudub vaidlus järgmistes asja lahendamisel olulistes asjaoludes:

1) 07.12.2011 kanti prokuratuuri avalduse alusel kinnistusraamatusse keelumärked

Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate kinnistute asukohaga XXX , Tartu ja XXX , Tartu

käsutamise keelamiseks Eesti Vabariigi kasuks;

2) 21.12.2011 asutati TA Haldus OÜ;

3) XX.XX.XXXX sõlmisid TA Haldus OÜ ja Tamme Arendus OÜ rendilepingud

eelnimetatud kinnistute väljarentimiseks tähtajaga kuni 27.12.2026;

4) 22.06.2015 jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2014 otsus kriminaalasjas nr

1-12-5792, millega tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi rahapesus (KarS § 394 lg 4

alusel);

5) 21.09.2015 kanti kinnistu XXX , Tartu ja 22.09.2015 kinnistu XXX , Eesti omanikuna

kinnistusraamatusse Eesti Vabariik (Tartu Maavalitsus riigivara valitsejana);

6) XX.XX.XXXX sõlmisid Tartu Maavalitsus ja Rakurs OÜ kinnistute XXX , Tartu ja

XXX , Tartu notariaalse müügilepingu;

7) 04.04.2016 kanti Rakurs OÜ eelnimetatud kinnistute omanikuna kinnistusraamatusse;

8) 22.06.2016 esitas Rakurs OÜ TA Haldus OÜ-le avaldused rendilepingute

ülesütlemiseks alates 30.09.2016;

9) Tartu Maakohus rahuldas 26.01.2017 õigeksvõtul põhineva otsusega Rakurs OÜ hagi ja

kohustas TA Haldus OÜ-t andma XXX , Tartu ja XXX , Tartu kinnistud üle Rakurs OÜ-

le.

7. Poolte vahel on vaidlus XX.XX.XXXX rendilepingute kehtivuses ja selles, kas

rendilepingute kehtivuse korral on hagejal õigus nõuda kostjalt kahju hüvitamist.

Kostja on seisukohal, et XX.XX.XXXX rendilepingud on heade kommetega vastuolus ja

seega tühised tsiviilseadustiku (TsÜS) § 86 tähenduses, alternatiivselt ei kuulu hageja

seadusest tulenev kahju hüvitamise nõue rahuldamisele tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 6 lg-test 1 ja 2.

8. TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine.

Riigikohus on selgitanud, et heade kommetega võivad tehingud olla vastuolus erinevatel

põhjustel, mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja

taunitavateks. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt

mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu

tehingu tegemise ajal. Tehingu heade kommete vastasus tuleneb kas tehingu eesmärgi heade

kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil

ning neid asjaolusid tuleb hinnata kogumis (nt RKTKo 3-2-1-80-02, p 10, RKTKo 3-2-1-

80-05, p 23). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki

sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (RKTKo 3-2-

1-140-07, p 30).

9. Kohus leiab, et XX.XX.XXXX sõlmitud rendilepingud on heade kommetega vastuolus ja

seetõttu tühised alltoodud põhjendustel.

Tallinna Ringkonnakohtu 26.06.2014 otsusega kriminaalasjas nr 1-12-5792 (osaliselt

tühistatud 22.06.2015 Riigikohtu otsusega, jõustus 22.06.2015) (I kd, tl 90-205, tl 207-249)

tunnistati Tamme Arendus OÜ süüdi karistusseadustiku (KarS) § 394 lg 4 järgi, s.o

rahapesus, mille on toime pannud juriidiline isik. KarS § 831 lg 1 alusel konfiskeeriti Tamme

Arendus OÜ-lt kuriteoga saadud varana mh kinnistud aadressiga XXX , Tartu ja Turu tn

63, Tartu.

Õiguskirjanduse põhjal tuleks heade kommetega vastuolus olevateks pidada ka tehinguid

kuritegelikul teel saadud varaga (P.Varul jt. Tsiviilseadustiku üldosa seadus.

Kommenteeritud väljaanne. Tallinn: Juura 2010, lk 273). Kohus leiab, et antud juhul tuleb

tehinguks kuritegelikul teel saadud varaga ja seega heade kommetega vastuolus olevaks

lugeda mitte ainult XXX , Tartu ja XXX , Tartu kinnistute omandamise tehinguid, mis on

tehtud (ringkonnakohtu otsuses esitatud asjaolude põhjal) arvutikuritegudena käsitletavate

eeltegude toimepanemisest pärineva rahaga, vaid ka järgnevaid eelnimetatud kinnistute

kasutamise kohta sõlmitud tehinguid, mille pooleks on Tamme Arendus OÜ.

Kohus arvestab rendilepingute tühisuse tuvastamisel täiendavalt rendilepingute sõlmimise

asjaolude ja lepingupoolte eesmärkidega. Kostja esitatud sündmuste kronoloogiast ilmneb,

et rendilepingute pooleks olev TA Haldus OÜ asutati vaid kaks nädalat pärast kriminaalasja

menetluse raames Tamme Arendus OÜ-le kuuluvate XXX , Tartu ja XXX , Tartu kinnistute

käsutamise keelumärke seadmist ning veel kuus päeva hiljem sõlmiti vaidlusalused

rendilepingud. Arvestades Tamme Arendus OÜ hilisemat süüdimõistmist ning

ringkonnakohtu otsusest nähtuvat rahapesu eesmärgil toimepandud toimingute mahtu ja

ulatust, nõustub kohus kostjaga, et lepingupoolte ajendiks oli soov takistada kuriteoga

saadud vara väljumist kuritegeliku ühenduse kontrolli alt või vähemalt seda raskendada.

Kohus leiab, et sellist seisukohta kinnitavad rendilepingute p-s 2.4 kokkulepitud lepingu

kehtivuse tähtaeg kuni 27.12.2026, mida ei saa kohtu hinnangul koostoimes lepingute p-s

3.2. ettenähtud vara allkasutusest saadavast tulust sõltuva fikseeritud rendiga pidada

tavapäraseks ega toimiva ja tulu teenimisele orienteeritud äriühingu kui rendileandja

seisukohalt mõistlikuks. Viidatud lepingu p-i 3.2. 1. lause kohaselt on rendi suurus 70%

kogu rentniku poolt vara allkasutusse andmisega teenitud tuludest, mis on reaalselt

laekunud rentniku arveldusarvele, seega puudub rendileandjal kindlus selles, et ta saab vara

kasutusse andmiselt tulu ning seda rendilepingute p-st 4.1. tuleneva kohustuse, kanda vara

kasutamisega seotud kõrvalkulud, juures.

Riigikohus on selgitanud, et kui tehing oli tegemise ajal kooskõlas heade kommetega, siis

asjaolude hilisem muutumine ei tingi heade kommete vastasust (RKTKo 3-2-1-76-01).

Kohus on seisukohal, et antud juhul ei ole tegemist eelkirjeldatud olukorraga, sest ka

Tamme Arendus OÜ puhul süütuse presumptsioonist lähtumine ei muuda olematuks

asjaolu, et pooled sõlmisid lepingud kuriteoga saadud vara kasutamiseks ning arvestades

TA Haldus OÜ asutamise asjaolusid (s.h kostja osutatud äriühingu ühe asutaja Julia

Šapovalova seotust kriminaalasjas nr 1-12-5792 süüdimõistetud isikutega; I kd, tl 51,

ringkonnakohtu lahendis I kd, tl 104)), olid eelduslikult mõlemad pooled nimetatud

asjaolust teadlikud.

Kohtu seisukohta, et XX.XX.XXXX sõlmitud rendilepingud on tühised, ei muuda ka

hageja väljatoodud asjaolu, et kostja kinnistute uue omanikuna on asunud rendilepinguid

täitma. Antud juhul ei ole kostja poolt lepingute täitma asumine või aktsepteerimine

vaadeldav (tühistatava) tehingu kinnitamisena TsÜS § 100 lg 1 tähenduses, sellega ei lange

ära tehingu tühisust tingivad asjaolud. Kohus möönab, et kostja sellist käitumist võib

hinnata vastuoluliseks (kostja on tuginenud lepingute täitmisel heausksusele), kuid see ei

too sellegipoolest kaasa rendilepingute kehtivust, kehtiva õiguse kohaselt ei mõjuta lepingu

täitmise heausksus ka tühise tehingu alusel toimuvat tagasitäitmist.

TsÜS § 84 lg 1 1. lause kohaselt ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi.

Seega eeltoodust tulenevalt puudub hagejal VÕS § 323 lg-st 2 tuleneva kahju hüvitamise

nõude esitamiseks kostja vastu õiguslik alus ja hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kahjuhüvitamise nõude äralangemisel puudub vajadus järgnevalt hinnata kahju hüvitamise

nõude eelduste esinemist ja tõendatust.

10. Kohus peab vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui XX.XX.XXXX rendilepingud lugeda

kehtivateks, tuleks hagi jätta rahuldamata VÕS § 6 lg-le 2 alusel.

VÕS § 6 lg 1 kohaselt peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu

põhimõttest lähtuvalt. VÕS § 6 lg 2 näeb ette, et võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast

või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu.

Heas usus käitumine tähendab käitumist, mis on vastav seadusele, ühiskonnas

väljakujunenud moraalistandarditele, mis ei ole ülekohtune, on ausust, lojaalsust, õiglust,

koostööd, teise poole huve arvestav jne (P.Varul, Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud

väljaanne. Tallinn: Juura 2016, lk 34). Hea usu põhimõtte kohaldamisel hinnatakse seega

lepingupoole käitumist, mitte lepingu kui sellise kehtivust, hea usu põhimõtte rikkumine ei

too kaasa tehingu tühisust või tühistatavust.

11. Kostja on seisukohal, et hageja on kasutanud oma rendilepingutest tulenevaid õigusi

pahatahtlikult, samuti on jätnud täitmata omapoolsed kohustused kahju tekkimise

vältimiseks.

Kohus nõustub kostjaga ning leiab poolte esitatud tõendeid ja selgitusi kaaludes, arvestades

seejuures rendilepingute sõlmimise asjaoludega, et hageja on võlasuhtes käitunud

pahatahtlikult ja oma õigusi kuritarvitades ning seetõttu on põhjendatud VÕS § 6 lg-le

tuginedes jätta kostja suhtes kohaldamata VÕS § 323 lg-st 2 tulenev nõudeõigus.

Kohus leiab, et rendilepingute ülesütlemine Rakurs OÜ poolt oleks olnud välditav lepingute

kohta kinnistusraamatusse märke tegemisega. VÕS § 324 lg 1 kohaselt võib kinnisasja

üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. VÕS § 324 lg 2

kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik,

kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku

kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut

vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Karistusseadustiku § 85 lg 1 järgi läheb

konfiskeerimisotsuse jõustumisel konfiskeeritud vara omandiõigus automaatselt üle riigile

ja riigil ei ole vaja teha pärast konfiskeerimisotsuse jõustumist mingeid toiminguid selleks,

et riik saaks konfiskeeritud esemete omanikuks, konfiskeeritud kinnisasja puhul muutub

kinnistusraamatu kanne senise omaniku kohta konfiskeerimisotsuse jõustumisest alates

ebaõigeks (RKTKo 3-2-1-26-13, p 11), seega tekkis kinnistute konfiskeerimise otsuse

jõustumisest alates hagejal võimalus nõuda vastava märke tegemist kinnistusraamatusse.

Kuna kinnistusraamatusse märke tegemise võimaluse kasutamine on üürniku/rentniku

õigus, mitte kohustus, siis ei võta VÕS § 324 lõikes 1 sätestatud märke tegemise võimaluse

kasutamata jätmine viimaselt õigust nõuda kahju hüvitamist. Samas tuginedes VÕS §-s 139

sätestatule (kahjustatud isiku osa kahju tekitamisel), võib see olla aluseks üürilepingu

ülesütlemisest tingitud kahju hüvitamise nõude vähendamiseks. Kohus nõustub kostjaga, et

kuna TA Haldus OÜ sõlmis rendilepingud oma majandus- ja kutsetegevuses, olles seejuures

kinnisvara üürileandmise ja käituse alal tegutsenud alates asutamisest, siis võib eeldada, et

ta professionaalina oskab ette näha ja maandada kinnistute haldamisega, s.h kinnistute

võõrandamisega kaasnevaid riske, seega võis temalt rendilepingute ülesütlemisega tekkiva

kahju vältimisel mõistlikult oodata suuremat aktiivsust ja vastutust. Kohus leiab, et kostjal

üürileandjana puudus kohustus ilma hageja sellekohase nõude esitamiseta üürilepingute

kohta kinnistusraamatusse märke kandmiseks.

Kohus nõustub kostjaga ka selles, et hageja kuritarvitas oma õigusi kahju hüvitamise nõude

esitamisega

alles

pärast

OÜ

Rakurs

äriregistrist

kustutamist

26.09.2017.

Toimikumaterjalide põhjal esitas OÜ Rakurs avaldused rendilepingute ülesütlemiseks

22.06.2016 (ülesütlemistähtajaga 30.09.2016) (I kd, tl 22-24). 19.12.2016 vastuses kohtule

tsiviilasjas nr 2-16-17257 (II kd, tl 77-79) märgib hageja, et üürilepingute ennetähtaegse

lõpetamisega on talle tekitatud kahju 10 aasta saamatajäänud üüritulu ulatuses ning ta

tegeleb hetkel kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega, ilmselt plaanib ta esitada

tekitatud kahju osas hagi, kuid see ei ole käesoleva tsiviilasja teema. Asjatundja Andres

Juhkami hinnangust (I kd, tl 28-42) nähtub, et hinnang TA Haldus OÜ-le kahju tekkimise

kohta on koostatud 01.06.2017 seisuga, hinnangu esitamise ajaks seevastu on märgitud

09.10.2017. Hageja ei ole selgitanud, millest oli tingitud selline viivitus, kui hageja

19.12.2016 vastuse järgi tegeles ta kahjunõude suuruse kindlaksmääramisega juba

detsembris 2016. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja poolt nõude esitamisega

viivitamine oli põhjendamatu ja tõi muuhulgas kaasa kostja poolt OÜ Rakurs suhtes

XX.XX.XXXX sõlmitud müügilepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamise

võimaluse kaotuse. Kohus osutab, et XX.XX.XXXX kinnistute müügilepingu p-s 4.4.

leppisid Eesti Vabariik müüjana ja OÜ Rakurs ostjana kokku selles, et ostja ei nõua

müügilepingu eset koormavate rendilepingute lõpetamist müüja poolt. Kohtu hinnangul

sõlmisid pooled sellega lepingu kolmanda isiku (rentniku) kasuks, millega OÜ Rakurs

loobus lepingute ülesütlemisõigusest, mis oleks välistanud rendilepingute kehtiva

ülesütlemise. OÜ Rakurs kustutamisel äriregistrist jäi kostja ilma võimalusest esitada uue

rendileandja vastu rendilepingute ülesütlemisest tulenevad vastuväited kahju hüvitamise

nõudele või omapoolne regressinõue.

Hageja osutas alternatiivse nõudealusena VÕS § 291 lg-le 4, mille kohaselt kui uus

üürileandja rikub üürilepingust tulenevat kohustust, vastutab eelmine üürileandja kolme

aasta jooksul, alates üürileandja õiguste ja kohustuste üleminekust, kohustuste rikkumisega

üürnikule tekitatud kahju eest nagu käendaja. VÕS § 291 lg-le 4 tuginemine eeldab seega

üürilepingu rikkumist. Kohus selgitab, et Riigikohtu seisukoha kohaselt VÕS § 323 lg-s 1

sätestatud üürilepingu ülesütlemise õiguse kasutamisel tungiva omavajaduse tõttu ei riku

uus üürileandja üürilepingut (RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-100-13, p 11). Kohus leiab, et

antud juhul oli Rakurs OÜ-l õigus lõpetada rendilepingud ka tungiva omavajaduse

põhjenduseta, kuivõrd VÕS § 323 lg 1 seob üürilepingu ülesütlemise õiguse üürileandja

tungiva vajadusega ruume ise kasutada vaid elu- või äriruumi üürilepingute puhul. VÕS §

272 lg 4 p 2 kohaselt ei kohaldata elu- ja äriruumide üürimise kohta sätestatut

üürilepingutele, mille eesmärk on ruumide allkasutusse andmine tulunduslikul eesmärgil.

XX.XX.XXXX rendilepingutest ja asjatundja koostatud hinnangust (TA Haldus OÜ

rendilepingute ülesütlemise tulemusel tekkinud kahju) põhjal sõlmitigi rendilepingud

eesmärgiga anda kinnistud tasu eest allkasutusse, seega ei pidanudki Rakurs OÜ

rendilepingute ülesütlemise õigust põhjendama tungiva omavajadusega ja lepingute

lõpetamine oli õiguspärane. Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et kuna ülesütlemisavalduste

kohaselt ütles Rakurs OÜ rendilepingud üles VÕS § 323 lg 1 alusel, s.o kasutades talle

seadusega antud õigust, ei rikkunud Rakurs OÜ rendilepinguid ja hagejal puudub

rendilepingust tuleneva kahju hüvitamise nõue ka kostja kui käendaja vastu VÕS § 291 lg

4 alusel.

Kohus möönab, et kostja kui seaduse alusel konfiskeeritud kinnistute omanikuks saanu

seisukohalt võib olla ebaõiglane VÕS § 323 lg-st 2 tuleneva nõude esitamine nimelt tema

vastu, samas tuleneb osutatud sättest üürniku õigus valida, millise eelneva üürileandja

suhtes ta nõude esitab, seega puudub mõjuv põhjus ka rendilepingute sõlmimise asjaolusid

arvestades, miks hageja oleks pidanud nõude esitama näiteks Tamme Arendus OÜ vastu.

Kohus märgib täiendavalt, et kohtu hinnangul ei ole kostja etteheide kinnistusraamatusse

ostueesõiguse kohta märke kandmise taotlemata jätmise kohta põhjendatud, kuivõrd

ainuüksi kinnistusraamatusse märke kandmine ilma ostueesõiguse teostamiseta ei hoia ära

rendilepingute ülesütlemist uue omaniku poolt ja selle tagajärjel rentnikule tekkivat kahju.

Hagejal puudub ka võlaõiguslik ostueesõigus XX.XX.XXXX rendilepingute alusel

seadusest tuleneva vorminõude järgimata jätmise tõttu (asjaõigusseaduse § 257 lg 1, TsÜS

§ 83 lg 1).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

12. TsMS § 173 lõike 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lõige 4

sätestab, et menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi

menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 162 lg 1

kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus jätab

hagi rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

13. TsMS § 174 lg 1 sätestab, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas

tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja ei ole kohtule esitanud menetluskulude

nimekirja. Toimikumaterjalidest nähtuvalt puuduvad kostjal rahaliselt kindlaksmääratavad

menetluskulud.

/allkirjastatud digitaalselt/

Zakaria Nemsitsveridze

Kohtunik