2-12-11415/254 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Kaupo Paal, Indrek Soots

Otsuse tegemise aeg ja koht

25. veebruar 2019. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-12-11415

Tsiviilasi

TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM hagi AL ja KL vastu

lepingu täitmiseks, kahju hüvitamiseks, tööde teostamise

võimaldamiseks ja dokumentatsiooni või alternatiivselt

auditi esitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 9. märtsi 2018. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

TP apellatsioonkaebus

AL ja KL vastuapellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Apellatsioonkaebuse hind 102 940.66 eurot

Vastuapellatsioonkaebuse hind 1 653.55 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja

I

(apellatsioonkaebuses

apellant

I/

vastuapellatsioonkaebuses

vastustaja

I)

TP

(isikukood

XXXXXXXXXXX);

esindajad

vandeadvokaadid

Aet

Bergmann ja Jüri Leppik

Hageja

II

(apellatsioonkaebuses

kaasapellant

II/

vastuapellatsioonkaebuses vastustaja II) UK (isikukood

XXXXXXXXXXX);

Hageja

III

(apellatsioonkaebuses

kaasapellant

III/

vastuapellatsioonkaebuses vastustaja III) VV (isikukood

XXXXXXXXXXX);

Hageja

IV

(apellatsioonkaebuses

kaasapellant

IV/

vastuapellatsioonkaebuses vastustaja IV) MM (isikukood

XXXXXXXXXXX);

Hageja

V

(apellatsioonkaebuses

kaasapellant

V/

vastuapellatsioonkaebuses vastustaja V) KA isikukood

XXXXXXXXXXX);

2(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

Hageja

VI

(apellatsioonkaebuses

kaasapellant

VI/

vastuapellatsioonkaebuses vastustaja VI) MO (isikukood

XXXXXXXXXXX);

Hageja

VII

(apellatsioonkaebuses

kaasapellant

VII/

vastuapellatsioonkaebuses vastustaja VII) MM (isikukood

XXXXXXXXXXX);

Kostja

I

(apellatsioonkaebuses

vastustaja

I/

vastuapellatsioonkaebuses

apellant

I)

AL

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostja

II

(apellatsioonkaebuses

vastustaja

II/

vastuapellatsioonkaebuses

apellant

II)

KL

(isikukood

XXXXXXXXXXX)

Kostjate (apellatsioonkaebuses vastustajate I ja II /

vastuapellatsioonkaebuses apellantide I ja II) esindaja

advokaat Keijo Lindeberg

Kohtuistungi toimumise aeg

25. jaanuar 2019. a

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 9. märtsi 2018. a otsus osas, millega mõisteti solidaarselt

AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks välja

kahjuhüvitis väiksemas ulatuses kui 28 708.25 eurot ning jäeti TP, UK, VV, MM, RI,

MO ja MM nõue kohustada solidaarselt AL ja KL esitama solidaarselt hagejatele

10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu

registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks

nõuetekohane ehitustööde auditeerimisakt, rahuldamata; osas, millega mõisteti

solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks välja

alates 19.03.2012 viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

põhivõlgnevuselt väiksemas ulatuses kui 28 708.25 eurolt kuni põhinõude tasumiseni

ja osas, millega jäeti menetluskulud poolte endi kanda.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega mõista lisaks maakohtu poolt väljamõistetud

kahjuhüvitisele solidaarselt AL-lt ja KL-lt välja solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA,

MO ja MM kasuks kahjuhüvitis 8 038.85 eurot; rahuldada TP, UK, VV, MM, KA,

MO ja MM nõue kohustada solidaarselt AL ja KL esitama solidaarselt TP-le, UK-le,

VV-le, MM-le, KA-le, MO-le ja MM-le 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud

lepingu (notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata

teostusdokumentatsiooni asendamiseks EhS § 18 kohane ehitise audit 12 kuu jooksul

alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest; mõista lisaks maakohtu poolt

väljamõistetud viivisele solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA,

MO ja MM kasuks välja viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

tasumata kahjuhüvitiselt 8 038.85 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise

8 038.85 euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 8 038.85 eurot ning

maakohtu menetluskulud jätta 30% ulatuses solidaarselt AL ja KL kanda ja 70%

ulatuses solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kanda. Ülejäänud osas jätta

maakohtu otsus muutmata.

3(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

3. Esitada kohtuotsuse tervikresolutsioon järgmises sõnastuses:

3.1. Hagi rahuldada osaliselt.

3.2. Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO

ja MM kasuks kahjuhüvitis 20 669.40 eurot õigeksvõtu alusel.

3.3. Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO

ja MM kasuks kahjuhüvitis 8 038.85 eurot.

3.4. Kohustada solidaarselt AL ja KL esitama solidaarselt TP-le, UK-le, VV-le, MM-

le, KAl-e, MO-le ja MM-le 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu

(notari ametitoimingute raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata

teostusdokumentatsiooni asendamiseks EhS § 18 kohane ehitise audit 12 kuu

jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest.

3.5. Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, RI, MO

ja MM kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

kahjuhüvitiselt 20 669.40 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise 20 669.40

euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 20 669.40 eurot.

3.6. Välja mõista solidaarselt AL-lt ja KL-lt solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO

ja MM kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

kahjuhüvitiselt 8 038.35 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise 8 038.35 euro

tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 8 038.35 eurot.

3.7. Tunnistada tagatiseta viivitamata täidetavaks kohtuotsuse resolutsiooni

punkt 3.2.

3.8. Maakohtu menetluskulud jätta 30% ulatuses solidaarselt AL ja KL kanda ja

70% ulatuses solidaarselt TP, UK, VV, MM, KA, MO ja MM kanda.

4. TP apellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

5. AL ja KL vastuapellatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

6. Jätta asja juurde võtmata TP 04.10.2018 taotluse lisas nr 1 märgitud tõend.

7. Jätta asja juurde võtmata AL ja KL 04.10.2018 taotluse lisadena nr 1-7 märgitud

tõendid.

8. Ringkonnakohtu menetluskulud jätta 20% ulatuses solidaarselt AL ja KL kanda ja

80% ulatuses TP kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

4(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

1. TP, UK, VV, MM, RI, MO ja MM (hagejad) esitasid kohtule hagi AL ja KL (kostjad)

vastu. Hagejad paluvad välja mõista solidaarselt kostjatelt hagejate kasuks

väljamaksmisega Korteriühistule Näituse 3 tekitatud kahju hüvitis summas 103 079.84

eurot, viivised summas 34 847.90 eurot ja viivised alates 06.03.2017 kuni põhinõude

täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses; kohustada kostjaid

võimaldama teostada OÜ Perficio ekspertarvamuses töö nr PER11/2010 nimetatud töid

korteriomandi nr 8 piiresse jäävas ulatuses; kohustada kostjaid esitama hagejatele lepingu

p 4.19 järgne seni esitamata teostusdokumentatsioon (ehitamise tehnilised dokumendid)

Näituse 3 korterelamu osas kostjate poolt teostatud ehitus- ja rekonstrueerimistööde kohta,

või alternatiivselt audit, mis on koostatud selleks pädeva isiku poolt ja vastab seaduse

nõuetele asendamaks puuduvat ehitusdokumentatsiooni kasutusloa väljastamisel või

kasutusteatise esitamisel. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostjate kanda.

2. Hagejad ja kostjad sõlmisid 10.02.2006 kokkuleppe uue korteriomandi tekkimiseks ja

korteriomandite

koosseisude

muutmiseks,

tekkiva

korteriomandi

müügilepingu,

töövõtulepingu, ühishüpoteekide seadmise lepingud ning asjaõiguslepingud. Lepinguga

müüsid hagejad kostjatele Näituse 3 korterelamus katusekorrusele ehitatava korteriomandi

nr 8, pindalaga 131 m2 hinnaga 1 643 551 krooni (105 042.05 eurot). Ostuhind kuulus

tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad ehitavad välja katusekorrusele korteri ja

teostavad lepingu lisas nr 5 fikseeritud maja renoveerimistööd. Hagejate poolt oli lepingu

täitmine lõpule viidud lepingu sõlmimisega, millega hagejad leppisid kokku uue

korteriomandi tekke ja selle omandiõiguse üleandmise kostjatele. Kostjad ei täitnud

lepingut tähtaegselt ega täielikult. Renoveerimistööde teostamise tähtaeg oli 20.02.2006.

Kostjad jätkasid lepingujärgsete tööde teostamist ka pärast korterisse sissekolimist 2007.

aasta alguses. Kostjad esitasid ainult osaliselt teostatud tööd hagejatele ülevaatamiseks

alles

märtsis

2009.

Samuti

on

esitamata

lepingu

punkti

4.19

järgne

teostusdokumentatsioon. 19.03.2009 allkirjastati tööde vastuvõtmise akt ja vaegtööde akt.

3. Kostjad ei asunud tööde üleandmisel neile teatavaks tehtud puudusi kõrvaldama ja hagejad

tellisid töödes esinevate tegemata jätmiste ja puuduste täpsustamiseks ekspertarvamuse

OÜ-lt Perficio, mille esitasid koos täitmisnõudega kostjatele 14.03.2011 ehk enne

garantiiperioodi lõppemist. Tulenevalt ekspertarvamusest tõid hagejad kostjatele välja

10.02.2006 sõlmitud töölepingu alusel Tallinnas Näituse 3 kortermajas teostamist vajavad

tegemata ja puudustega tehtud tööde loetelu. Pärast hagi esitamist, 19.03.2012 ilmnesid

lepingujärgsetes töödes täiendavad puudused, mistõttu esitasid hagejad 18.03.2014 kohtule

hagi täpsustuse, milles suurendasid oma nõuet. Täiendatud hagi seisneb samuti kostjate

kohustuseks olnud tööde mittenõuetekohases tegemises ja/või täitmatajätmises. Põhja

Päästekeskuse Insenertehnilise Büroo on teinud töödele kasutusloa väljastamise

menetluses 08.04.2013 otsuse nr 7.2-3.1/3096, mille punktides 1 ja 3-6 on esitanud

täiendavad nõuded toimingute osas, mis on vajalik teostada Päästeameti kooskõlastuse

saamiseks kasutusloa menetluses. Hagejad on esitanud oma 06.11.2013 kirjas kostjatele

nõude nii otsuse eelnimetatud punktides viidatud toimingute tegemiseks, samuti

28.10.2013 tuulega purunenud ja kostjate poolt ehitatud Näituse 3 piirdeaia

kordategemiseks.

4. Vaatamata hagejate korduvatele nõuetele ja täiendavatele tähtaegadele ei täitnud kostjad

oma lepingulisi kohustusi, mistõttu taganesid hagejad 07.12.2011 lepingust selles osas,

milles kostjad jätsid oma lepingulised kohustused täitmata ja tehtud renoveerimistöödes

5(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

esinevad puudused kõrvaldamata. Hagejad ei taganenud lepingust selles osas, mis

puudutab kostjate kohustust koostada ja esitada tööde teostusdokumentatsioon.

5. Lepingu

rikkumisega

on

hagejatele

tekkinud

kahju

ekspertiisi

kulutustes

renoveerimistöödes esinevate puuduste tuvastamiseks summas 606 eurot, millest tuleb

maha arvestada vaidlusalusele korterile langev osa summas 155.68 eurot, kuna vastav kulu

on kostjate poolt juba korteriühistule makstava remondifondi igakuiste osamaksete arvelt

tasutud, seega on kahjuks 450.32 eurot.

6. Lepingu rikkumisega on hagejatele tekkinud kahju õigusabi kulutustes seoses nõude

ettevalmistamise ja esitamise ning muude õiguskaitsevahendite kohaldamisega

kogusummas 6683.89 eurot. Kuigi õigusabiteenuste arved on esitatud korteriühistule, on

nendel märgitud kulud hüvitatud korteriomanike nr 1-7 poolt vastavalt 25.03.2011 välja

antud võlatunnistusele. Viidatud korteriomanikud on sellekohase kohustuse võtnud ning

seega on kohtumenetluse eel tasutud õigusabiarved käsitletavad kostjate poolt

korteriomanikele tekitatud kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses.

7. Eeltoodust tulenevalt on kostjad tekitanud hagejatele seoses lepingu rikkumisega kahju

summas 103 079.84 eurot:

a) Kahju seoses vaidlusaluse korteri põrandakonstruktsiooniga summas 8 062.11 eurot;

b) Kahju seoses muude vajalike töödega summas 87 883.52 eurot;

c) Eksperdi kulud summas 450.32 eurot;

d) Õigusabikulud summas 6 683.89 eurot.

8. Hagejad nõuavad kostjatelt sissenõutavaks muutunud viiviste tasumist alates 20.12.2011

kuni põhinõude täitmiseni VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

9. Hagejad on hagiavalduses esitanud nõude kohustada kostjaid võimaldama teostada OÜ

Perficio ekspertarvamuses nr PER11/2010 nimetatud töid korteriomandi nr 8 piiresse

jäävas ulatuses. Tööde lõplikuks teostamiseks ja nii korteriomandile nr 8 kui ka hoonele

kasutusloa saamiseks on vajalik teha ehitustöid vaidlusaluses korteriomandis. Kostjad on

korduvalt väljendanud oma seisukohta, mille kohaselt nad ei soovi ega kavatse lepingut

täita suuremas ulatuses kui seni täidetud ning nad ei luba hagejaid ega nende käsundatud

eksperte vaidlusalusesse korteriomandisse. Sellest tulenevalt on hagejad lepingust

maksimaalses võimalikus ulatuses taganenud. Kui kostjad ise nõutud töid teha ei soovi,

peavad nad võimaldama neid teha kellelgi teisel, et leping saaks täidetud ja kasutusluba

taotletud. Vajalikud tööd tulenevad OÜ Perficio 12.01.2011 koostatud ekspertarvamusest

töö nr PER11/2010, Põhja Päästekeskuse Insenertehnilise Büroo kasutusloa väljastamise

menetluse 08.04.2013 otsusest nr 7.2-3.1/3096, Hirvesoo Arhitektuuribüroo poolt Näituse

3 korterelamu ümberehitusprojektile ja selle muudatustest 2005 ja 2012, TR poolt 2004

koostatud elamu pealeehituse konstruktsiooniosa tööprojektist ning TR poolt koostatud

eksperthinnangust. Kuivõrd kõigi eelnevalt viidatud dokumentide koostamisest on

möödunud mitmeid aastaid, on võimalik ja tõenäoline, et muutunud on ka õigusruum ja

seaduse nõuded. Seetõttu peab kostjate talumiskohustus hõlmama ka kostjate kohustust

teha muid ehituse õigusaktidega vastavusse viimiseks vajalikke toiminguid või, juhul kui

nende toimingute tegemine on teiste isikute kui kostjate kohustus, taluma selliste teiste

isikute poolt selliste toimingute tegemist. Juhul, kui neid toiminguid ei tehta või ei lasta

teha, on hagejatel õigus teha selliseid toiminguid kostjate arvel, sh volitada korteriühistut

selliste toimingute tegemiseks.

6(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

10. Hagejad on hagiavalduses esitanud nõude kohustada kostjaid esitama hagejatele lepingu p

4.19 järgne seni esitamata teostusdokumentatsioon (ehitamise tehnilised dokumendid)

Näituse 3 korterelamu osas kostjate poolt teostatud ehitus- ja rekonstrueerimistööde kohta,

või alternatiivselt audit, mis on koostatud selleks pädeva isiku poolt ja vastab seaduse

nõuetele asendamaks puuduvat ehitusdokumentatsiooni kasutusloa väljastamisel või

kasutusteatise esitamisel. Hagejatele ei ole teada, millised ehitusdokumendid kostjatel

olemas on, kuid hagejatel ei ole võimalik ehitusdokumente ise hankida, koostada või mujalt

saada, kui kostjate käest. Kostjaid tuleb kohustada esitama korteriühistule või pädevatele

ametiisikutele kõik dokumendid (joonised, projektid, aktid, ehituspäeviku, auditi jne), mis

on vajalikud hoonele Näituse 3 kasutusloa saamiseks või kasutusteatise esitamiseks.

11. Kostjatelt tuleb kahjuhüvitis ja menetluskulud välja mõista solidaarselt hagejate kasuks

väljamaksmisega Korteriühistule Näituse 3.

12. Hagejad vaidlevad vastu kostjate väitele nagu hagejad oleksid rikkunud enda lepingust

tulenevaid kohustusi. Keldribokside kasutuskorra kokkuleppe sõlmimine ei ole seotud

kostjatele lepingust tulenevate kohustuste täitmisega, tegemist ei ole vastastikuste

kohustustega. Kostjad on asunud esitama keldribokside kasutuskorra kokkuleppe osas

lisanõudeid, mis ei tulene vastavast lepingukokkuleppest. Kokkulepe on käesoleva ajani

sõlmimata tulenevalt asjaoludest, mille riisikot kannavad kostjad.

13. Hagejatele jäävad arusaamatuks kostjate väited nagu ei vastaks hagejate poolt kostjatele

müügilepingu

alusel

üleantud

korteriomand

lepingukokkuleppega

kokkulepitud

tingimustele. Lepingukokkuleppe esemeks oleva korteriomandi pidid välja ehitama kostjad

ning korteriomandi müügihinna tasumine pidi toimuma nimetatud tööde arvelt. Seega ei

olnud tegemist valmisehitatud ja elamiskõlbuliku korteriga, mistõttu kostjate viited korteri

mittevastavusele lepingukokkuleppega on ebaõige. Seisukoht, et korteri mittevastavuse

lepingutingimustele tingib kasutusloa puudumine, ei ole õige. Olukorras, kus korteri

väljaehitamine ning ehitise renoveerimine vastavalt projektile oli kostjatele lepingust

tulenevaks põhikohustuseks, ei saanud kostjad kuidagi eeldada kasutusloa olemasolu veel

tegemata tööde osas.

14. Hagejad vaidlevad vastu kostjate väitele, nagu oleks täiendatud hagis 18.03.2014 esitatud

nõuded aegunud. Ehitise puuduse tõttu nii töövõtu kui müügilepingust tulenevate nõuete

aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 2 kohaselt 5 aastat töö vastuvõtmisest (VÕS § 651 lg 1).

Töö anti hagejatele üle 19.03.2009 koostatud tööde üleandmise-vastuvõtu aktiga, siis

ainuüksi sel põhjusel ei ole nõuded aegunud. Kostjad töödes esinevaid puuduseid tehtud

töödes sisuliselt tunnistanud oma 11.05.2012 vastuses hagile, paludes mõista kostjatelt

hagejate kasuks välja hüvitis summas, mis on vajalik ehitustööde teostamiseks kohtu poolt

määratud sõltumatu, erapooletu ja põhjendatud ekspertiisiga tuvastatud ulatuses, samuti

enne hagi esitamist ja kohtuistungitel. Seega on hagejate nõuete aegumistähtaeg TsÜS §

158 lg 1 kohaselt katkenud ning alanud uuesti. Hagis esitatud nõuete aegumine on peatunud

tulenevalt asjaolust, et hagejad andsid kostjatele korduvalt tähtajad töödes esinevate

puuduste kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja jooksul, samuti kahju hüvitamiseks ning samuti

pidasid pooled läbirääkimisi nõuete kohtuvälise rahuldamise üle.

15. Hagejad vaidlevad vastu kostjate väitele, nagu oleks täiendatud hagi 18.03.2014 esitatud

vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejad ei tegutsenud kostjatega lepingut sõlmides oma

majandus- või kutsetegevuses. Hagejad tuginesid lepingut sõlmides asjaolule, et kostja I

7(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

on nii ehitustehnilisi kui ka projekteerimisalaseid oskusi ja kogemusi omav isik, kes enne

lepingu sõlmimist tutvus Näituse 3 ehitise ja selle projektdokumentatsiooniga ning

usaldasid, et kostjad rakendavad oma teadmised ja oskused lepinguga kokkulepitud tööde

nõuetekohaseks teostamiseks ning tagavad nõuetele vastava tulemuse saavutamise.

Eeltoodust tulenevalt ei kaasanud hagejad lepingu esemeks olnud tööde vastuvõtmisele

märtsis 2009 eraldi eksperte. Kuna hagejatel puudus üldine seadusest tulenev tööde

ülevaatamise kohustus VÕS § 643 alusel, siis kõigi töös esinevate puuduste mitteteatamine

töö vastuvõtu ajahetkel ei võtnud hagejatelt ära õigust tugineda töödes esinevatele

puudustele hiljem. Osad puudused töödes ilmnesid hagejatele alles töödele kasutusloa

taotlemise menetluses. Seega on kostjad käitunud hagejate suhtes selgelt pahas usus ning

andnud hagejatele teadlikult üle tööd, mis ei olnud valmis, sh mille osas puudus valdav osa

seaduse ja lepingu p. 4.19 kohast teostusdokumentatsiooni.

16. Hagejad leiavad, et kohtumenetluse käigus riiklikult tunnustatud eksperdi TS poolt

koostatud ekspertiisiakt on käesolevas asjas kasutamiseks kõlbmatu, kuna ei vasta

ekspertiisile esitatavatele nõuetele, ei sisalda argumenteeritud vastuseid esitatud

küsimustele, sisaldab hulganisti õiguslikke hinnanguid ja on ilmselgelt kallutatud kostjate

kasuks.

Kostja vastuväited hagile

17. Kostjad võtavad hagi õigeks summas 20 669.40 eurot. Ülejäänud osas paluvad jätta hagi

rahuldamata ning menetluskulud hagejate (v.a hageja MO) kanda.

18. Kostjad asusid ehitustöid teostama koheselt peale lepingu sõlmimist ning kõik tööd teostati

2006. aasta jooksul. 31.12.2016 asusid kostjad vaidlusalusesse korterisse faktiliselt elama,

mis näitab, et selleks ajaks oli korter faktiliselt rekonstrueeritud ning hoonele oli juurde

ehitatud kolmas korrus. 19.03.2009 toimunud ehitustööde ülevaatusel vormistati kaks akti:

ehitus- ja renoveerimistööde vastuvõtmise ja üleandmise akt, mille kohaselt loeti osa töid

nõuetekohaselt täidetud ja vastuvõetuks ning ehitus- ja renoveerimistööde vaegtööde akt,

kuhu märgiti parandamist vajavad tööd ning sätestati, et nende tööde teostamise aeg

lepitakse kokku täiendavalt.

19. Hagejad ei pidanud kinni enda lepingulisest kohustusest. Neil tuli sõlmida 6 kuu jooksul

kasutuskorra kokkulepe keldrikorruse ruumide osas, kostjatel oli õigus nõuda lepingus

sätestatud tähtaegade pikendamist kui ka omapoolsete kohustuste täitmisest keelduda.

Kasutuskorra kokkuleppe mittesõlmimise eest vastutavad hagejad, kes on taganenud oma

varasematest suulistest ja kirjalikest lubadustest. Lepingu p 4.2 kohaselt on kostjatel õigus

nõuda lepingust sätestatud tähtaegade pikendamist, kui hagejad ei täida oma lepingust

tulenevaid kohustusi. Samuti on kostjatel õigus keelduda oma lepingust tulenevate

kohustuste täitmisest (ehitustöödes ilmnenud puuduste parandamisest) VÕS § 111 lg 1

alusel, kuna hagejad on rikkunud omapoolse kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise

kohustust ja on teatanud, et ei kavatse kostjatega sõlmida kokkulepet, mis arvestaks

kostjate seadusest tulenevate õiguste ning poolte varasemate suulise ja kirjalike

kokkulepetega. Hagejad ei ole lepingust taganenud õiguspäraselt, kuna täitmata olid

lepingust taganemise materiaalsed eeldused. Hagejad on lepingut rikkunud ning kostjad on

oma kohustuste täitmise peatanud.

20. Lepingu p 4.2 kohaselt oli kostjatel kohustus teostada vaid need tööd, mis on kirjas lepingu

lisas 5. Seega on sisuliselt kostjate kohustuseks tööd, mis katavad kokkulepitud

8(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

müügihinna. Kõik ülejäänud kasutusloa saamiseks vajalikud tööd ei ole kostjate

kohustuseks, kostjatel ei olnud kohustust teostada ehitustöid esimese ja teise korruse

korterites. Pärast lepingu sõlmimist on ehitustöid teostatud korterelamu korterites nr 1, 4

ja 5. Hagejad on kostjatele suuliselt kinnitanud, et nimetatud korterites teostatud

ehitustööde täitedokumentatsioon puudub, mistõttu pole võimalik taotleda korterelamule

kasutusluba. Kostja I 20.01.2009 teatisest tulenevalt tellis Korteriühistu Näituse 3 OÜ-lt

Rovalis (või otse KL-lt) tuleohutusekspertiisi, mida on kostjale I oma 06.08.2008 e-kirjas

kinnitanud seal töötav ekspert KL ning millest võib järeldada, et korterelamu ei vasta

kehtivatele tuleohutusnõuetele. Kostjad on alates 03.09.2009 korduvalt palunud hagejatel

esitada neile viidatud tuleohutusekspertiis, kuid hagejad on sellest keeldunud. Samuti

keelduti kostjatele korteris nr 4 teostatud ehitustööde täitedokumentatsiooni esitamisest.

21. Leping on ühtlasi korteri ostu-müügileping, siis on hagejate poolt antud kostjatele üle ese,

mis ei vasta keskmisele kvaliteedile, kuna kasutusloata korterit tuleb käsitleda kui

elamiseks kõlbmatut. Kostjad omandasid korteri ainsa eesmärgiga kasutada seda

eluruumina, kuid kasutusloa puudumisest tingituna on kostjatel keelatud eluruumi

elamiseks kasutada. Kostjatele kuuluv korter pole ka täna faktiliselt eluruumina kasutusel.

Nimetatud rikkumised võimaldavad kostjatel keelduda oma lepingust tulenevate

kohustuste täitmisest seni, kuni hagejad nõustuvad täitma omapoolseid lepingust

tulenevaid kohustusi.

22. Kostjad leiavad, et hagejate poolt 18.03.2014 esitatud hagi täienduses on hagejad muutnud

nii hagi alust kui ka eset, kuna viidatud hagi põhineb uutel asjaoludel ja on esitatud

täiendavate nõuetega. Sellest tulenevalt ei ole tegemist hagi muutmise, vaid uue hagiga.

Viidatud hagis esitatud nõuetel puudub õiguslik alus, mistõttu pole hageja õiguste

rikkumine võimalik ja hagi tuleb jätta TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaselt menetlusse võtmata.

Poolte vahel 19.03.2012 sõlmitud lepingu kohaselt ei olnud 18.03.2014 hagis esitatud

nõuete aluseks olnud ehitustööd kostjate kohustuseks ja nende teostamist ei saa kostjatelt

nõuda. Lisaks, juhul, kui kostjad oleksid lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud, oleks

hagejate nõuded kostjate vastu aegunud. Hagejad ei ole esitanud lepingu täitmise nõuet

garantiiperioodi jooksul. Uues hagis esitatud väidetavate puuduste näol on aga tegemist

väidetavate puudustega, mida hagejad oleksid pidanud märkama kohe 2009. aastal

toimunud ehitus- ja renoveerimistööde vastuvõtmise ja üleandmise akti ning ehitus- ja

renoveerimistööde vaegtööde akti koostamisel. Isegi juhul, kui hagejate nõue ei oleks

käesoleval juhul aegunud, oleks selle esitamine käesoleval ajal vastuolus hea usu

põhimõttega. Ehitustööd valmisid faktiliselt 2006. a. lõpus ning nende vastuvõtmine

toimus 2009. aasta alguses. Uue hagi esitamise ajaks oli ehitustööde vastuvõtmisest

möödunud 5 aastat ning esialgse hagi esitamisest 2 aastat. Esitades aastaid hiljem

esmakordselt nõuded väidetavate puuduste kohta olukorras, kus väidetavad puudused on

olnud hagejatele aastaid teada, mh põhjusel, et hagejad on korduvalt nii iseseisvalt kui

ekspertide abil teostanud kostjate poolt teostatud ehitustöödest ülevaatust, rikuvad hagejad

sellega hea usu põhimõtet.

23. Kostjad nõustuvad, et teostatud ehitustöödes ilmnesid mõningad puudused, kuid suures

osas on ehitustööd teostatud keskmisest kvaliteedist oluliselt parema kvaliteediga. Seda

tõendavad muuhulgas 2012. aasta aprillikuu seisuga tehtud fotod kortermajast ja

trepikojast, millest ei nähtu ühtegi visuaalselt märgatavat puudust. Samas lõppesid

ehitustööd aastaid tagasi ning vahepeal on toimunud ilmastikutingimustest jm asjaoludest

9(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

tingitud hoone loomulik kulumine. Sellest tulenevalt ei nõustu kostjad OÜ Perficio

ekspertarvamuse ja hagejate poolt esitatud ehitustööde hinnapakkumistega, mistõttu

tellisid kostjad viidatud dokumenti suhtes omakorda ekspertarvamuse OÜ-lt Rapidon. OÜ

Rapidon ehitusinsener TJ leidis, et OÜ Perficio ekspertarvamus ning Martin Ehitus OÜ

hinnapakkumine ei saa olla kostjate vastu esitatud kahjunõude aluseks, kuna neis

dokumentides esineb olulisi vigu ning ebatäpsusi, mis ei võimalda hinnata tegelikku kahju

olemust ning ulatust.

24. Ehitustöödes ilmnenud puuduste olemasolu tuvastamisel tuleb lähtuda üksnes poolte vahel

sõlmitud lepingu lisast nr 5, tööde vastuvõtmise- ja üleandmise aktist, vaegtööde aktist

ning käesolevas tsiviilasjas valminud ekspertiisist. Kostjad ei nõustu hagejate väidetega,

mille kohaselt tuleb puuduste mahu osas lähtuda ehitusprojektis sätestatud ehitustööde

mahust. Vastasel korral saaksid hagejad nõuda kostjatelt ka korterite 1-7 ehitamist REI60

nõuetele vastavaks, kuna lepingu sõlmimise ajal kehtinud ehitusprojekti kohaselt pidid

korterid vastama nii EI60 kui ka R60 nõuetele. Pooled on lepingu lisas nr 5 üheselt

mõistetavalt fikseerinud tööd, millede teostamise tellimine oli kostjate kohustuseks.

25. Ehitustöödes ilmnenud puuduste likvideerimise maksumus on tuvastatud ekspertiisiga,

samuti kostjate poolt kohtule esitatud hinnapakkumisega. Eventus Ehitus OÜ 25.10.2017

hinnapakkumise kohaselt maksab Näituse 3 ehitustöödes ilmnenud ja kohtuekspertiisiga

tuvastatud puuduste parandamine 20 699.40, lisaks annab Eventus Ehitus OÜ kõigile

ehitustöödele ka garantii. Hagejate poolt 07.11.2017 esitatud OTO Ehituse

hinnapakkumise kohaselt on ehitustööde kogumaksumuseks 109 669.60 eurot. Hagejate

kahjunõude aluseks olev osaühingu OTO Ehitus hinnakalkulatsioon sisaldab ehitustöid,

mida kostjad teostama ei pea (korterite välisuste vahetamine, akna- ja rõdupiirete

paigaldamine jms), mis on juba hagejate poolt 2009. aastal üle vaadatud ning vastu võetud,

samuti ehitustöid, mille tegelik maht ei ole kooskõlas, kuid samuti ehitustöid, mille

teostamist ei ole hagejad kostjatelt kunagi nõudnud (nt olemasoleva piirdeaia eemaldamist

ja uue ehitamist). Ekspertiisi kohaselt oleks võimalik ehitustöödes tuvastatud puudused

parandada aga oluliselt soodsamalt hinnas 15 270 eurot. Eeltoodust tulenevalt võtavad

kostjad hagi TsMS § 206 lg 1 ja § 440 kohaselt õigeks summas 20 669.40 eurot.

26. Kostjad vaidlevad täies ulatuses vastu hagejate viivisenõuetele ja kahjunõuetele ekspertiisi

kulude ja õigusabikulude hüvitamiseks. Hagejad ei ole tõendanud ekspertiisikulu

kandmist, kuna OÜ Perficio ekspertiisi arve on esitatud Korteriühistule Näituse 3. Hagejate

poolt nimetatud kulu väidetavat tasumist tõendab vaid hageja V allkirjaga, mille kohaselt

on kõik Näituse 3 korteriomanikud hüvitanud korteriühistule ekspertiisitasu summas 606

eurot. Kostjad kinnitavad, et nad ei ole saanud ühtegi arvet, millega neid kohustati

hüvitama Korteriühistule Näituse 3 OÜ-le Perficio tasutud summat. Kostjate hinnangul ei

ole tõendatud hagejate poolt Korteriühistule Näituse 3 tasutud õigusabikulude hüvitamine

või sellise kohustuse võtmine. Kostjad ei nõustu õigusabiteenuste sisu ja mahuga,

tõendatud ei ole seotus selle vaidluse raames ning sisu puudumisel ei ole võimalik hinnata

ka kulude mõistlikkust. Olukorras, kus hagejad on väidetavalt kandnud õigusabikulusid,

mille tekkimine on tingitud hagejate enda tegevusest või tegevusetusest, ei ole kostjad

kohustatud hagejate õigusabikulusid hüvitama. Õigusabikulude hüvitamise nõue on

ebaõige põhjusel, et õigusabikulusid on kandnud kostjad ning seda põhjusel, et hagejad

on keeldunud oma lepingust tulenevate kohustuste täitmisest, pole esitanud kostjatele

dokumente ja on käitunud kostjate suhtes pahatahtlikult, esitades kostjate vastu tõendamata

10(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

ja alusetuid nõudeid. Samuti tuleb hagejate viivisenõue jätta rahuldamata ehitustöödes

ilmnenud puuduste parandamise hüvitise osas, kuna hagejad on esitanud kostjate vastu

tõendamata nõudeid ja ulatuses, mis ei vasta tegelikele puudustele. Sellises olukorras pole

kostjad olnud kohustatud hagejate nõudeid täitma ehk nad pole ka täitmisega viivituses.

Isegi juhul, kui kostjad oleksid oma kohustuste täitmisega viivituses, tuleks kohtul VÕS §

113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel vähendada viivist nullini, kuna hagejad on nõuete esitamisel

tuginenud puudulikele tõenditele ning kostjatele ei saa ette heita kohustuse mittetäitmist

olukorras, kus kohustuse olemasolu ning suurus on puudulikult tõendatud.

27. Kostjatele jääb arusaamatuks, miks on hagejad esitanud hagi ehitustööde teostamise

võimaldamise nõudes. Hagejad ei ole kostjatele nimetatud nõuet kohtuväliselt esitanud ja

kostjad on alati valmis võimaldama hagejatel ehitustööde teostamist. Kostjad ei ole ühelgi

juhul teinud ehitustööde teostamisel takistusi ja neil puudub igasugune põhjus seda ka

edaspidi teha.

28. Kostjad

on

esitanud

hagejatele

kogu

nende

valduses

oleva

ehitustööde

teostusdokumentatsiooni. Kostjad möönavad, et ehitustööde dokumenteerimises esines

probleeme, kuna ehitustööde faktiline teostaja ei esitanud kostjatele kõiki õigusaktidega

ettenähtud

dokumente,

kogu

ehitustööde

teostusdokumentatsiooni.

Ehitustööde

teostusdokumentatsiooni saab koostada vaid ehitaja ehk ehitustööde teostaja, kuid ehitaja

käest pole võimalik teostusdokumentatsiooni küsida, sest ehitustööde teostaja Sebmet

Grupp OÜ likvideeriti ja kustutati äriregistrist 07.07.2011. Kuna kostjatel faktiliselt pole

ehitustööde täiendavat teostusdokumentatsiooni, siis pole selle esitamist võimalik

kostjatelt nõuda.

Esimese astme kohtu otsus

29. Maakohus rahuldas 09.03.2018 otsusega hagi osaliselt kostjate poolt õigeksvõetud

summas, ülejäänud osas jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus poolte endi

kanda.

30. Kostjad on hagi õigeks võtnud summas 20 669.40 eurot, mistõttu rahuldab kohus TsMS §

440 lg 1 alusel hagi selles ulatuses.

31. Kohus asub seisukohale, et tegemata tööde kindlaksmääramise osas tuleb tugineda

19.03.2009 allkirjastatud tööde vastuvõtmise aktile ja vaegtööde aktile ning asjas

läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisile. Lepingu punkti 4.2 järgi pidid kostjate poolt

teostatavad ehitus- ja renoveerimistööd vastama lepingu lisaks 5 olevas spetsifikatsioonis

toodud ulatusele ja Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt koostatud ja Tallinna

linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud ehitusprojektile ning TR koostatud

ekspertiisihinnangule ja elamu pealeehituse konstruktsiooniosa tööprojektile.

32. Riiklikult tunnustatud ekspert TS esitas kohtule 14.12.2015 ekspertiisiakti, kus ekspert on

loetlenud teostamata või mittenõuetekohaselt teostatud tööd. Ekspert on jõudnud

järeldusele, et “ehitusprojektis esinevate puuduste tõttu ei olnud võimalik teha kõiki töid

vastavalt ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile. Mitmeid lisas 5 nimetatud töid ei ole

ehitusprojektiga ette nähtud või on lisas 5 muudetud projektilahendust.“. Ekspert on

kohtumäärusega esitatud küsimusele tegemata tööde osas vastanud, et tegemata on lisas 5

kokkulepitud töödest: trepikoja lae soojustamine, haljastustööd vahetult hoone ümber,

jalgvärav parkimisalalt krundile, katuse käiguteed ja redelid, keldriseinte hüdroisolatsioon,

11(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

välisuks ees paiknevad postkastid ja III korruse akendele ja terassidele terasest piirete

paigaldamine, mille osas on ekspert leidnud, et ehitusobjektis esitatud lahendus ei vasta

ohutusnõuetele. Ekspert on märkinud puudustega töödeks: keldriseinte soojustuse katte

kinnitus, tuulekastide viimistlus ja elektrikaablite paigaldamine korterite kilpideni. Kohtu

hinnangul tuleb nõustuda eksperdi poolt ekspertiisi käigus kindlaks tehtud puudustega,

kuivõrd need on ekspertiisiaktis kirjeldatud, kooskõlas aktiga ja vastupidist ei ole pooled

esile toonud. Kohus leiab, et nõustuda tuleb järeldusega tegemata tööde osas, sest ekspert

on neid töid põhjendatult hinnanud lähtudes lisas 5 kostjate kohustuseks olnud töödega.

Ekspertiisiaktis tööde maksumuse määramisel on ekspert leidnud, et selleks kulub 12 725

eurot, millele lisanduks käibemaks. Tööde hinna sisse ei ole arvestatud fassaaditööde

tegemisel vajaminevaid tellinguid. Ekspert on leidnud, et kogu Näituse 3 hoone ei vasta

TP2 tulepüsivusklassi nõuetele, sest tagatud ei ole keldri ja korruste vahelagede tulepüsivus

R120 ja R60. Ekspert on jõudnud järeldusele, et korterite 5 ja 6 vahelae õhumüra

isolatsiooni indeksid ja taandatud löögimürataseme indeksid vastavad nõuetele. Ekspert TS

on kohtu korraldaval istungil 15.08.2017 vastanud menetlusosaliste täpsustavatele

küsimustele jäädes kirjalikult esitatud eksperdiarvamuse juurde. Eksperdi hinnangu

kohaselt lisas 5 loetletud tööde osas tegemata või puudustega teostatud tööde osakaal on

10-15%. Ekspert on vastanud küsimusele, kas kostjad on Näituse 5 elamus teinud

täiendavaid (lisas 5 mitte märgitud) töid, ning kokku 1 475 euro maksumuses. Kohus ei

nõustu hagejatega, et ekspert on kallutatud ja ekspertiisiakt ei vasta nõuetele. Ekspertiisi

akt sisaldab kirjeldust ja järeldusi, mis on kooskõlas teiste lepingut puudutavate

dokumentidega. Kohus ei pea eksperdi järeldusi õiguslikuks hinnanguks, kuivõrd tal tuli

lähtuda lepingu p 4.2 nimetatud dokumentidest, seega neis sisalduvate nõuete ja teabe

vastuolulisus on põhjendatult esile toodud. Seega, eeltoodud põhjendustel lähtub kohus

ekspertiisaktist väidetavate puuduste kindlakstegemisel, mitte hagejate esitatud OÜ

Perficio ekspertarvamusest.

33. Hagejad on esitanud kahju tõendamiseks OÜ OTO Ehitus 13.10.2017 hinnakalkulatsiooni

kokku summas 109 669.60 eurot (käibemaksuga). Hinnapakkumine on esitatud vastavalt

Näituse 3 korteriühistu 19.02.2014 esitatud lähtematerjalidele ja kohapeal teostatud

ülevaatusele. Kohus asub seisukohale, et elamu osas kõiki esile toodud remonditöid ja

hinda võivad hagejad aktsepteerida ja vajalikuks pidada, kuid vajaliku ja mõistliku kahju

suuruse kindlaks määramisel saab kohus siiski arvestada lisas 5 kokkulepitud töid ja

asukoha keskmist turuhinda analoogilise töö teostamisel. Hagejad on esitanud kahju nõude

suuruse tõendamiseks ka Martin Ehitus OÜ 29.11.2011 hinnapakkumuse summas

48 856.60 eurot. Kohus leiab, et selles hinnapakkumuses tehakse ettepanek remonditööde

tegemiseks koos hinna nimetamisega, kuid puudub seotus nii lisas 5 nimetatud töödega kui

poolte vahel vaegtööde aktiga. Kohus leiab ka, et hagejate kahjunõude aluseks olev OÜ

OTO Ehitus hinnakalkulatsioon sisaldab ehitustöid, mis ei olnud kostjate kohustus ja

ilmseid ebatäpsusi tööde mahtude osas.

34. Kostjad on esitanud Näituse 3 kortermaja ehitustööde määramiseks Eventus Ehitus OÜ

hinnapakkumuse. Eventus Ehitus OÜ on vaidlusaluste (tegemata ja puudustega tööd)

teostamiseks esitanud kalkulatsiooni koos käibemaksuga 19 529.34 eurot. Kohus nõustub

kostjaga, et lähtuda saab ekspertiisiga kindlaks tehtud tegemata või puudustega tehtud

tööde loetelust. Tööde maksumuse hindamisel on kostjad põhjendatult leidnud, et hagejate

esitatud hinnapakkumine on paisutatud. OÜ Rapidon ehitusinsener TJ arvamust, et OÜ

12(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

Perficio ekspertarvamus ning Martin Ehitus OÜ hinnapakkumine ei saa olla kostjate vastu

esitatud kahjunõude aluseks, kuna neis dokumentides esineb olulisi vigu ning ebatäpsusi,

mis ei võimalda hinnata tegelikku kahju olemust ning ulatust, kohus eriteadmisega isiku

hinnanguna ei arvesta. Kohus märgib, et spetsialisti arvamus, kus hinnatakse teise

asjatundja järeldusi ja ei sisalda iseseisvat uuringut lähteandmete järgi, ei saa arvestada

asjatundja hinnanguna.

35. Hagi faktiliste asjaoludena on esile toodud, et lepingus kokkulepitud tööd on teostamata,

mistõttu on tekkinud kahju summas 103 079.84 eurot. Ostuhind (1 643 551 krooni)

105 042.05 eurot kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad ehitavad välja

katusekorrusele korteri ja teostavad lepingu lisas nr viis fikseeritud maja renoveerimistööd.

Seega tuleb esmalt selgeks teha, mille eest ja kui suur tasu kokku lepiti ning mida selle tasu

eest tegelikult tehti. Hagejad on kahju suuruse tõendamiseks esitanud Martin Ehitus OÜ-lt

hinnapakkumise vaidlusaluse korteri põranda-konstruktsiooni töödes esinevate puuduste

kõrvaldamiseks vajalike tööde kohta, mille kohaselt on vastavate tööde 140 m² ulatuses

tegemise maksumuseks 8 616 eurot (käibemaksuga). Kuna vaidlusaluse korteri

põrandapinna suuruseks on tegelikkuses 131 m², siis on nende tööde maksumuseks

8 062.11 eurot (käibemaksuga). Hagejad on võtnud hinnapakkumise osaühingult OTO

Ehitus vaidlusaluse korteri renoveerimistöödes esinevate puuduste kõrvaldamiseks, mille

kohaselt on vajalike tööde hinnaks (ei sisalda põrandakonstruktsiooni puudutavaid töid, sh

heliisolatsioonitöid) kokku 87 883.52 eurot (käibemaksuga). Kohus leiab, et kuivõrd

eksperdi hinnangul oli teostamata (puudustega) lisas 5 märgitud töödest vaid 10-15% , siis

on eluliselt ebausutav, et kahju on vajaminevate ehitustööde näol 109 669.60 eurot. Kohus

nõustub kostjatega selles, et lepingu p 4.2 kohaselt oli kostjatel kohustus teostada vaid need

tööd, mis on kirjas lepingu lisas 5 ehk tööd, mis katavad kokkulepitud müügihinna. Seega

saab tegelik kahju seisneda tegemata, puudustega või lõpetamata töös.

36. Kohus ei nõustu hagejatega selles, et lepingu rikkumisega on neile tekkinud kahju õigusabi

kulutustes seoses nõude ettevalmistamisega 6 683.89 eurot. Õigusabiteenuste arved on

esitatud korteriühistule Näituse 3. Asjaolu, et korteriomanikud on selle kohustuse

väidetavalt võlatunnistusega üle võtnud, ei ole see käsitletav kostjate poolt

korteriomanikele tekitatud kahjuna VÕS § 128 lg 3 tähenduses.

37. Hagejate väitel on lepingu rikkumisega neile tekkinud kahju ekspertiisi kuluna 450.32

eurot. Hagejad ei ole tõendanud ekspertiisikulu kandmist, OÜ Perficio ekspertiisi arve on

esitatud Korteriühistule Näituse 3.

38. Põhjendatud ei ole kostjate vastu esitatud hagi ehitustööde teostamise võimaldamise

nõudes. Ükski tõend ei kinnita kostjatele nimetatud nõude enne kohtumenetluse esitamist.

Kostjad on menetluses kinnitanud, et on valmis võimaldama hagejatel ehitustööde

teostamist.

39. Hagejate nõue kohustada kostjaid esitama hagejatele lepingu p 4.19 järgne seni esitamata

teostusdokumentatsioon (ehitamise tehnilised dokumendid) Näituse 3 korterelamu osas

kostjate poolt teostatud ehitus- ja rekonstrueerimistööde kohta, või alternatiivselt audit,

mis on koostatud selleks pädeva isiku poolt ja vastab seaduse nõuetele asendamaks

puuduvat ehitusdokumentatsiooni kasutusloa väljastamisel või kasutusteatise esitamisel, ei

ole põhjendatud. Kostjad on asja sisulise arutamise käigus esile toonud, et

dokumentatsioon on üle antud ja midagi juurde enam esitada ei ole võimalik. Kohus leiab,

13(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

et nõue tuleb jätta rahuldamata. Kostjaid saab kohustada konkreetse kokkulepitud

kohustuse täitmiseks. Väidetavalt ei ole kostjad esitanud ehitusdokumentatsiooni hagejale

piisavalt, kostjate kinnitusel nende valduses dokumente ei ole. Kohus leiab, et hagejal tuleb

valida muu kohane õiguskaitsevahend, kui see dokument on takistuseks kasutusloa

väljastamiseks.

40. Kohtu hinnangul ei ole hagejate viivisenõue täies ulatuses põhjendatud. Kohus ei nõustu

ka kostjatega, et VÕS § 113 lg 8 ja § 162 lg 1 alusel tuleks vähendada viivist nullini, kuna

hagejad on nõuete esitamisel tuginenud puudulikele tõenditele ning kostjatele ei saa ette

heita kohustuse mittetäitmist olukorras, kus kohustuse olemasolu ning suurus on

puudulikult tõendatud. Kostjad on puudusi töös tunnistanud ja hagi osaliselt õigeks võtnud,

mistõttu leiab kohus, et viivisenõue tuleb rahuldada seaduses sätestatud määras hagi

esitamisest põhivõlgnevuselt 20 669.40 eurot kuni nõude kohase täitmiseni.

Apellatsioonkaebus

41. Apellatsioonkaebuses palub hageja I maakohtu otsus tühistada osas, milles hagejate hagi

jäeti rahuldamata. Hageja taotleb välja mõista kahju summas 82 410.44 eurot ja viivised

alates 20.12.2011 kuni 10.04.2018 seisuga väljamõistmata kogusummas 40 463.82 eurot.

42. Maakohus on valesti tõlgendanud poolte kokkulepet. Kokkuleppes ei ole võrdsustatud

korteriomandi ostuhind teostatavate tööde maksumusega. Kostjad võtsid selge riski, et

tööde maksumuse suurenemisel on see nende kulu.

43. Maakohus on piirdunud otsuse põhjendamisega vaid kostjate õigeksvõtu osas ning

hindamata on jäetud esitatud tõendid, sh on põhjendamatult eelistatud ühte tõendit teistele.

44. Kohus on põhjendamatult võtnud aluseks vaid lepingu lisas 5 ja vaegtööde aktiga

fikseeritud tööd. Hagejad on hagiavalduses tuginenud muuhulgas eksperthinnangule, mis

on tehtud peale vaegtööde akti koostamist ning milline sisaldab varjatud puudusi. Ka

nende kõrvaldamine on kostjate kohustus.

45. Kohus ei ole arvestanud hagejate vastuväiteid riiklikult tunnustatud eksperdi TS teostatud

ekspertiisi suhtes, mille tõendite hulgast välistamiseks ja ekspertiisitasu tagastamiseks on

hagejad esitanud korduvalt taotlusi.

46. Alusetult on jäetud rahuldamata hagejate alternatiivne taotlus auditi koostamiseks, kuna

selline nõue on TsMS § 442 lg 5 kohaselt täidetav.

47. Alusetult on jäetud välja mõistmata ekspertiisi teostamiseks tehtud kulu. Riigikohus on

korduvalt jaatanud võimalust, et kui korteriühistu kannab kulu, on eelduslikult see kulu

kantud korteriomanike huvides.

48. Menetluskulude jaotus on ebaõige, kuna kohtusse pöördumise põhjustasid kostjad.

Menetluskulud tulnuks maakohtus jaotada vähemalt õigeksvõtu summast lähtuvalt.

Vastus apellatsioonkaebusele

49. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ning jäid kõikide maakohtus esitatud

seisukohtade juurde.

Vastuapellatsioonkaebus

50. Kostjad esitasid vastuapellatsioonkaebuse paludes tühistada maakohtu otsus osaliselt st

viiviste väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse osas.

14(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

51. Kuna hagejad ei täitnud enda lepingulisi kohustusi tähtaegselt, siis oli kostjatel õigus

pikendada

enda

lepinguliste

täitmiste

kohustuste

tähtaega,

mistõttu

viiviste

väljamõistmine alates hagi esitamisest on alusetu.

52. Menetluskulud tuleb jätta täies ulatuses hagejate kanda (v.a hageja MO), kuna kostjad

pakutud kompromissiga ei nõustunud. Seega on alus rakendada TsMS § 163 lg-t 2.

Alternatiivselt tuleb jätta kostjate menetluskulud hagi rahuldatud ulatuses, st 79,95%

ulatuses hagejate (v.a hageja MO) kanda.

Vastus vastuapellatsioonkaebusele

53. Hagejad vaidlesid vastuapellatsioonkaebusele vastu. Viiviste väljamõistmata jätmiseks

esitatud põhjendused on ainetud. Menetluskulud tuleb jätta kostjate kanda täies ulatuses,

kuna nemad tingisid kohtusse pöördumise.

Ringkonnakohtu seisukoht

54. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)

§ 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, milles maakohus mõistis kostjatelt hagejate kasuks

välja kahjuhüvitise väiksemas ulatuses kui 28 708.25 eurot, sellelt vastava viivise ning

jättis rahuldamata hagejate alternatiivselt esitatud nõude kohustada kostjaid esitama

hagejatele 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute

raamatu registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni

asendamiseks nõuetekohane ehitustööde auditeerimisakt. Kolleegium saab teha tühistatud

osas uue otsuse, millega rahuldab kahju hüvitamise nõude täiendavalt summas 8 038.35

eurot ja sellele vastava viivisenõude ning nõude kohustada kostjaid esitama hagejatele

10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu (notari ametitoimingute raamatu

registri nr 843) p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks (EhS)

§ 18 kohane ehitise audit 12 kuu jooksul alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest. Samuti

muudab

ringkonnakohus

maakohtu

menetluskulude

jaotust,

jättes

maakohtu

menetluskulud 30% ulatuses solidaarselt kostjate ja 70% ulatuses solidaarselt hagejate

kanda. Ülejäänud osas jääb maakohtu otsus muutmata. Apellatsioonkaebus ja

vastuapellatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

TsMS § 654 lg 22 alusel esitab ringkonnakohus otsuse kehtiva resolutsiooni terviklikus

sõnastuses.

55. Esmalt käsitleb ringkonnakohus selguse huvides apellatsioonimenetluses esitatud kaebuste

ulatust ja menetlusosaliste ringi. Käesolevas asjas tegi maakohus otsuse, millega rahuldas

hagi osaliselt õigeksvõtu alusel ja mõistis kostjatelt AL-lt ja KL-lt solidaarselt hagejate TP,

UK, VV, MM, RI, MO ja MM kasuks välja põhivõla 20 669.40 eurot ja viivise alates

19.03.2012 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata põhivõlalt kuni selle

tasumiseni.

Maakohtu otsuse vaidlustas hageja, TP, osas, millega jäeti hagi 20 669.40 eurot ületavas

osas rahuldamata; osas, millega jäeti rahuldamata nõue kohustada kostjaid esitama

teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt ning

menetluskulude jaotuse osas ja palus:

 mõista kostjatelt hageja kasuks välja täiendavalt 82 410.44 eurot ja viivise summas

40 463.82 eurot, kokku 122 874.26 eurot;

15(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

 kohustada solidaarselt AL ja KL esitama TP-le 10.02.2006 sõlmitud töövõtulepingu

(notari

ametitoimingute

raamat

843)

p

4.19

järgse

seni

esitamata

teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt

ning määrata TsMS § 365 lg 1 alusel kostjatele eelnimetatud kohustuse täitmiseks

tähtaeg;

 tühistada esimese astme kohtuotsus menetluskulude jaotamisel ja jätta

menetluskulud kostjate kanda.

Kostjad on vaidlustanud maakohtu otsuse viivise väljamõistmise ja menetluskulude jaotuse

osas.

Muus osas, st õigeksvõtu alusel kahju nõude summas 20 669.40 rahuldamise osas ja nõude

rahuldamata jätmise osas kohustada kostjaid võimaldama teostada OÜ Perficio

ekspertarvamuses töö nr PER11/2010 nimetatud töid korteriomandi nr 8 piiresse jäävas

ulatuses, otsust ei vaidlustatud ja selles osas on otsus jõustunud (TsMS § 456 lg 4).

Seega tuleb ringkonnakohtul käesoleva menetluse raames kontrollida, kas Harju Maakohtu

09.03.2018 otsus on seaduslik osas, milles jäeti rahuldamata nõue põhivõlana kahju

summas 82 410.44 eurot ja viivise väljamõistmises ning kostjate kohustamiseks

solidaarselt esitama hagejale 10.02.2006 töövõtulepingu p 4.19 järgse seni esitamata

teostusdokumentatsiooni asendamiseks nõuetekohane ehitusetööde auditeerimisakt koos

vastava kohustuse täitmiseks tähtaja määramisega, samuti menetluskulude jaotuse osas.

56. Kuigi apellatsioonkaebuse on hagejatest esitanud ainult TP, käsitleb ringkonnakohus,

arvestades nõude aluseks oleva lepingu p-is 4.19 sisalduvat kokkulepet, hagejaid

ühisvõlausaldajatena, mistõttu on tegemist kaashagejatega, kes on TsMS § 639 lg 2 alusel

kaasapellantideks (tl 51, XV kd). Arvestades hageja RI ja tema eriõigusjärglase KA

avaldusi ja kostjate vastavat nõusolekut, lubas ringkonnakohus menetlusse astuda hageja

RI asemel KAl (tl 80, XV kd).

57. Vaidluse all ei ole järgmised asja lahendamiseks olulised asjaolud:

 Hagejad ja kostjad sõlmisid 10.02.2006 notariaalselt tõestatud kokkuleppe uue

korteriomandi tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks, tekkiva

korteriomandi müügilepingu, töövõtulepingu, ühishüpoteekide seadmise lepingud

ning asjaõiguslepingud (tl 15-49, I kd).

 Lepinguga müüsid hagejad kostjatele Näituse 3 korterelamus katusekorrusele

ehitatava korteriomandi nr 8, pindalaga 131 m2 hinnaga 1 643 551 krooni (105 042.05

eurot). Ostuhind kuulus tasumisele tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad ehitavad välja

katusekorrusele korteri ja teostavad maja renoveerimistööd, mille spetsifikatsioon on

antud lepingu lisas nr 5 (lepingu p 4.1 tl 42, I kd).

 Lepiti kokku, et ehitus- ja renoveerimistööd peavad lepingu lisaks nr 5 olevas

spetsifikatsioonis toodud ulatuses vastama Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt

koostatud ehitusprojekti ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud

ehitusprojektile ning TR poolt koostatud ekspertiisihinnangule ja elamu pealeehituse

konstruktsiooniosas tööprojektile (p 4.2 tl 22, I kd).

 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vastuvõtmise akt, kus pooled on

kinnitanud, et kõik aktis loetletud ja teostatud tööd vastavad tingimustele (tl 53, I kd).

 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vaegtööde akt märkusega, et selles

nimetatud vaegtööde teostamise aeg lepitakse täiendavalt kokku (tl 55, I kd).

16(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

58. Kohtumenetluses on jätkuvalt hagejate nõue mõista kostjatelt välja lepingu rikkumisega

tekitatud kahju hüvitamiseks 82 410.44 eurot. Samuti on menetluses nõue kohustada

solidaarselt kostjaid esitama hagejale 10.02.2006 sõlmitud lepingu p 4.19 järgse seni

esitamata

teostusdokumentatsiooni

asendamiseks

nõuetekohane

ehitusetööde

auditeerimisakt. Lisaks nõuavad hagejad kostjatelt viivist.

59. Kohustuse rikkumise korral nii üldine kui ka täitmisnõuet asendav kahju hüvitamise nõue

on reguleeritud VÕS § 115, mille 1. lõike kohaselt kui võlgnik rikub kohustust, võib

võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse

rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse

rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel

hüvitamisele. Seega on eelnimetatud nõuete esmaseks eelduseks kostja lepingurikkumise

tuvastamine, mille eelduseks on omakorda, et kokkuleppe sisu, millest tuleneva kohustuse

rikkumist ette heidetakse, on välja selgitatud.

60. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses esmalt selle üle, kas maakohus on tõlgendanud

poolte vahel 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingut, milles sisaldus

kokkulepe uue korteriomandi tekkimiseks ja korteriomandite koosseisude muutmiseks,

tekkiva korteriomandi müügileping, töövõtuleping, ühishüpoteekide seadmise leping ning

asjaõiguslepingud (edaspidi leping) osas, mis puudutab lepingust tulenevat kostjate

kohustust teha elamus ehitus- ja renoveerimistööd, õigesti. Hageja leiab, et tulenevalt

lepingu p-is 4.8.2 sisalduvast kokkuleppest oli kostjatel kohustus teostada tööd nii, et

lepingu lisas nr 5 toodud tööd on lõplikult valmis ning et oleks rahuldatud omanike

funktsionaalsed- ja kvaliteedinõuded (omanikele kuuluvates korteriomandites on olemas

elektri- ja veevarustus, kanalisatsioon jne). Hageja arvates oli see omanike poolt lepingu

sõlmimise eesmärk, sest ostuhind pidi täitma renoveerimis- ja parendustööde

finantseerimist ilma, et omanikud oleks pidanud tegema täiendavaid kulutusi, kuid

maakohus ei ole pooltevahelise vaidluse eset asetanud lepingu tegeliku eesmärgi konteksti.

61. Õige on, et vastavalt VÕS § 29 lg 5 p-ile 4 tuleb lepingu tõlgendamisel arvestada mh

lepingu olemust ja eesmärki. Kuigi maakohus ei ole viidanud konkreetsele normile,

järeldub otsuse põhjendusest, et maakohus on poolte vahel sõlmitud lepingus sisalduvaid

vaidlusaluseid kokkuleppeid, mis puudutavad korteriomandi eest raha tasumise asemel

ehitustööde teostamist, hinnates lähtunud VÕS töövõturegulatsioonist. Lepingu olemus on

tuletatav VÕS eriosas lepinguliikide suhtes kehtivatest sätetest ning kuivõrd vaidlusalusele

kokkulepetele kohaldub ka kolleegiumi arvates töövõturegulatsioon, tuligi antud normide

alusel tuletada lepingu olemus ja hinnata lepingu tõlgendamisel nii seda kui ka lepingu

eesmärki.

62. Asjas on tuvastatud, et lepingu p-is 4.1 sisaldus kokkulepe, et ostuhind tasutakse omanikele

tasaarvestuse teel selliselt, et kostjad kohustuvad teostama Näituse 3 asuval elamu ehitus-

ja renoveerimistööd, mille spetsifikatsioon fikseeriti lepingu lisas nr 5.

Töövõtja töövõtulepingust tulenev põhikohustus on kokkulepitud töö tegemine ehk lepingu

eesmärgiks oleva töö saavutamine (VÕS § 635 lg 1). Kolleegium leiab, et maakohus on

õigesti järeldanud, et lepingu p 4.2 kohaselt oli kostjatel kohustus teostada vaid need tööd,

mis on kirjas lepingu lisas 5. Seega sai olla hagejate eesmärgiks saavutada lepingu lisas 5

nimetatud tööde tegemine kokkulepitud tingimustel.

17(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

Nimetatud käsitlust ei muuda lepingu p-is 4.8.2 sisalduv kokkuleppe, mille kohaselt

kohustusid kostjad ehitus- ja renoveerimistööde teostamisel ning üldiste ülesannete

täimisel teostama ehitus- ja renoveerimistööd nii, et lepingu lisas nr 5 toodud tööd on

lõplikult valmis ning et oleks rahuldatud omanike funktsionaalsed- ja kvaliteedinõuded

(omanikele kuuluvates korteriomandites on olemas elektrivarustus, veevarustus,

kanalisatsioon jne). Ringkonnakohus leiab, et osundatud kokkulepe annaks aluse

kontrollida, kas tehtud töö vastab lepingutingimustele VÕS § 77 ja § 641 mõttes, kuid seda

vaid lepingu lisas 5 kokkulepitud tööde osas. Notariaalselt tõestatud kokkuleppes avaldatu

ei võimalda järeldada, et mõistlik isik, kes võttis kohustuse teha konkreetselt kokkuleppes

fikseeritud tööd, pidi lepingu p-is 4.8.2 sätestatut mõistma nii, et eesmärgiga rahuldada

omanike funktsionaalseid ja kvaliteedinõudeid ning vabastada nad täiendavate kulutuste

kandmisest, on tal kohustus teha ka kokkuleppes nimetamata töid (VÕS § 24 ja § 25). Õige

on, et vastavalt vaidlusaluse lepingu p-is 4.1 sisalduvale kokkuleppele kandsid

kokkulepitud ehitus- ja renoveerimistööde maksumuse suurenemise riski kostjad, kuid see

piirdub lisas 5 kokkulepitud töödega. Seega on õige maakohtu järeldus, et ka lepingu

eesmärki silmas pidades tuli kostjatel teha lepingu lisas nr 5 nimetatud tööd.

63. Asjas on tuvastatud, et 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde vastuvõtmise

akt, kus pooled on kinnitanud, et kõik aktis loetletud ja teostatud tööd vastavad

tingimustele. Samuti on tuvastatud, et 19.03.2009 allkirjastati ehitus-ja renoveerimistööde

vaegtööde akt märkusega, et selles nimetatud vaegtööde teostamise aeg lepitakse

täiendavalt kokku. Kolleegium märgib, et tööde vastuvõtmine ei mõjuta iseenesest

hageja(te)

õigust

tugineda

lepingurikkumisele

ja

kasutada

sellest

tulenevalt

õiguskaitsevahendeid. Küll peab hageja arvestama, et need asjaolud on tema tõendada, st

kui ta ei suuda tõendada tehtud tööde lepingutingimustele mittevastavust st, et kostja on

lepingut rikkunud (VÕS § 100, § 115 lg 1), et kostja vastutab lepingu rikkumise eest

(VÕS § 115 lg 1 ja §-d 642 lg 1) ning et rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos

(VÕS § 127 lg 4), hagi rahuldamiseks nõutud ulatuses alust ei ole. Olukord on erinev tööde

osas, mida vastu võetud ei ole ning nende lepingutingimustele vastavust tuleb tõendada

kostjatel.

64. Apellatsioonkaebuses esitatud väite kohaselt piirdus maakohus asja lahendamisel

asjaoluga, et kostjad võtsid hagi summas 20 669.40 eurot õigeks ning on jätnud

vaidlusalused asjaolud ja tõendid analüüsimata. Samuti on apellatsioonkaebuse kohaselt

maakohus tõstatanud teesi, et käsitleb vaid lepingu lisas 5 nimetatud töid ja poolte vahel

vaegtööde aktiga fikseeritud töid. Kolleegium hageja etteheitega ei nõustu, sest maakohtu

otsusest nähtub, et kohus on kahjunõude aluseks olevate puuduste kindlakstegemisel

tuginenud lisaks 19.03.2009 ehitus- ja renoveerimistööde vastuvõtmise aktile ja vaegtööde

aktile ka asjas läbiviidud ehitustehnilisele ekspertiisi tulemusel saadud eksperdiarvamusele

(p 25). Asjaolu, et hagejal on ekspert TS eksperdiarvamusele vastuväited ning tema

hinnangul tulnuks lähtuda OÜ Perficio ekspertarvamusena pealkirjastatud 12.01.2011

arvamusest PER11/2010, ei võimalda teha järeldust, et maakohus oleks eksperdiarvamust

tõendina hinnates eksinud. Maakohus on hinnanud ka OÜ Perficio ekspertarvamusena

pealkirjastatud arvamust kui eriteadmistega isiku kirjalikku arvamust dokumentaalse

tõendina (TsMS § 293 lg 2) ja seda analüüsides õigustatult leidnud, et tõendist ei nähtu

asjatundja järeldused kostjate kohustuseks olnud ehitustööde vastavuse kohta reaalselt

teostatule, vaid dokumendis sisalduvad üldsõnalised kirjeldused ning puuduste osas on

18(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

asjatundja lisanud pigem oma ettepanekud. Kolleegium leiab, et ka asjatundja kirjalikust

arvamusest peaks nähtuma, mis eesmärgil, kelle ülesandel, mida ning milliste meetoditega

uuris ja mis uurimise tulemuseks oli. OÜ Perficio arvamusest nähtub, et selle tellis KÜ

Näituse 3 juhatuse esimees TP ning tulenevalt tellija küsimustest saab teha järelduse, et

arvamuse eesmärgiks on fikseerida objekti ehitus-tehniline seisukord seni teostatud

renoveerimis- ja ehitustööde osas ning hinnata ehitustööde kvaliteeti hea ehitustava ja

tehniliste reeglite/nõuete täitmise aspektist (tl 62-111, I kd). Seega on antud hinnang

tulenevalt asjatundjale esitatud küsimustest antud üldiselt objekti ehitus-tehniline

seisukorra kohta seni teostatud renoveerimis- ja ehitustööde osas, mis ei ole piiritletud

konkreetselt hagi alusena esiletoodud lepingurikkumise asjaoludega. Tulenevalt

asjatundjale esitatud küsimuste abstraktsusest on ka arvamuse kokkuvõttes tehtud

järeldused üldsõnalised, mistõttu ei võimalda need teha järeldusi lepingu rikkumise aluseks

olevate faktiliste asjaolude kohta. Ringkonnakohtu arvates on olukorras, kus kohtul endal

puuduvad faktiküsimuste lahendamiseks vajalikud eriteadmised, et praegusel juhul

kindlaks teha, kas vaidlusalused tööd teostati kokkulepitud mahus ja kvaliteediga,

maakohus õigesti seda pooltele selgitanud ja määranud asjas ehitustehnilise ekspertiisi.

65. Vaatamata sellele, et kohtu määratud ehitustehnilise ekspertiisi on läbi viinud ja andnud

oma eksperdiarvamuse riiklikult tunnustatud ekspert, pidanuks apellatsioonkaebuse

kohaselt eksperdiarvamusele esitatud hagejate vastuväidete tõttu selle tõendite hulgast

välistama. Kolleegium hagejaga ei nõustu. Kohus on määranud eksperdiks isiku, kes on

kantud riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja. Riiklikult tunnustatud ekspertide

nimekirja võib kanda isiku, kes on omandanud ekspertiisi alal nõutava kõrghariduse ning

on vähemalt kolm aastat vahetult enne nimekirja kandmise taotlemist töötanud

teadusvaldkonnas, milles taotletakse riiklikku tunnustamist ning mis annab ekspertiisi

tegemiseks riigisiseselt tunnustatud nõuete kohase kvalifikatsiooni (KES § 12 lg 1 p 1).

Seega saab eeldada, et TS oskused, teadmised ja kutseomadused ehitusekspertiisi

läbiviimiseks vastavad nõuetele. Riiklikult tunnustatud eksperdi TS arvamus sisaldab

üksikasjalikku uuringute kirjeldust, uuringu tulemusi ja põhjendatud vastuseid kohtu

küsimustele, mistõttu vastab kolleegiumi hinnangul eksperdiarvamus TsMS § 301 lg 1

nõuetele. Sellest nähtub, millistele asjaoludele, eksperdi käsutusse antud andmete ja

eksperdi

enda

poolt

läbiviidud

uuringu

tulemustele

arvamuses

tuginetakse.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei vasta eksperdiarvamus TsMS § 301 lg-le 1, sest ekspert ei

ole selgitanud, millele tuginevad tema arvamuse p-is 5.2.4 toodud hinnad. Tegemata ja

puudustega tööde teostamise maksumuseks on ekspert hinnanud 12 725 eurot, millele

lisandub käibemaks. Eksperdiarvamuse p-is 5.2.4 on kirjeldatud tööde maksumuse

kujunemist: et tööd tehakse korraga ühe ettevõtja poolt, et fassaaditööd tehakse tõstukitelt

ilma tellinguid kasutamata, arvestatud on vajalike abitöödega (nt akende ja

aknaveeplekkide katmine fassaadide värvimise ajaks ning arvestatud ei ole põõsaste

piiramist fassaadi ja aia kõrval). Seega on selgitatud, kuidas tööde maksumus on kujunenud

ning kolleegiumi hinnangul saab järeldada, et ekspert, vastates ekspertiisiks esitatud

küsimusele, peab silmas tööde turuhinda TsÜS § 65 tähenduses, arvestades

eksperdiarvamuses esile toodud maksumuse kujunemise kriteeriume. Praegusel juhul ei

oma aga see ka määravat tähtsust, sest eksperdiarvamuse alusel tuvastatud puuduste

kõrvaldamiseks tehtavate kulude hindamisel eksperdiarvamust tööde maksumuse kohta

hagi rahuldamisel aluseks võetud ei ole. Arvestades, et kostjad võtsid hagi õigeks suuremas

19(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

ulatuses s.o summas 20 669.40 eurot, on hagi rahuldatud suuruses, mis ületab eksperdi

hinnatud tööde maksumust.

66. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega justkui ei vastaks eksperdiarvamus

TsMS § 302 lg-le 4, sest TS, olles eelnevalt kohtule avaldanud, et ta ei ava konstruktsioone,

jättis selgitamata, et ilma konstruktsioone avamata ei ole võimalik küsimustele

ammendavalt vastata. Samas viitab hageja eksperdiarvamuse p-ile 6, kus ekspert avaldab,

et kõikidele ekspertiisile esitatud küsimustele ei ole võimalik konkreetselt vastata

ekspertiisiks esitatud andmete alusel ning, et paikvaatlusega ei olnud võimalik kõrvaldada

algandmete puudujääke, sest see eeldanuks mitte ainult hoonekatuse, vaid ka korterites

tehtud

siseviimistlustööde

osalise

lammutamise.

Ekspert

põhjendab

ka,

et

konstruktsioonide avamiseks ja hilisemaks taastamiseks ehitustööde korraldamine

muutnuks ekspertiisi ebamõistlikult kulukaks ja teostamise aja määramatuks. Ekspert on

arvamuses jälgitavalt kirjeldanud, milliste andmete alusel ta uurimise läbi on viinud ja

mille alusel ta oma järeldused on teinud ning selgitanud, et on andnud vastused

ekspertiisiks kasutada olnud andmete alusel võimalikus mahus ja täpsuses. Eelnevast saab

järeldada, et olukorda, kus ekspert pidanuks TsMS § 302 lg 4 alusel arvamuse andmisest

keelduma, ei esinenud.

67. Ringkonnakohus leiab, et eksperdiarvamust ei muuda kõlbmatuks ka see, et arvamuses on

hageja arvates käsitletud ebavajalikku, ekspert on liigendanud küsimusi ja vastanud neile

esitatust erinevas järjekorras ning antud hinnanguid, mida võib käsitleda õiguslike

hinnangutena, sest faktiliste asjaolude tuvastamise ja õiguslike järelduste tegemise

kohustus on kohtul. Praegusel juhul ei anna hageja väited alust järeldada, et eksperdi poolt

läbi viidud uuringutel ja eksperdi eriteadmistel tuginev hinnang ei võimaldaks kohtul teha

järeldusi lepingurikkumise aluseks olevate asjaolude kohta. Nagu eespool märgitud, on

kolleegiumi hinnangul tegemist TsMS § 301 lg 1 kohase eksperdiarvamusega ning

ehitamisega puutumuses olevate vaidluste puhul on vajalikud eriteadmised, mistõttu on

selliste vaidluste puhul üldjuhul kohtu jaoks kohtu poolt määratud ekspertiisi tulemusel

saadud eksperdiarvamus ka oluliseks tõendiks. Eeltoodud põhjendustel ei olnud maakohtul

alust pidada eksperdiarvamust kõlbmatuks ning jätta seepärast tõendina hindamata.

68. Apellatsioonkaebuses

toob

hageja,

tuginedes

OÜ

Perficio

ekspertarvamusena

pealkirjastatud arvamusele, esile järgmised töödes esinevad puudused:

 Tööde korraldaja ei ole esitanud nõutavaid ehitusdokumente, paljude oluliste

ehitusmaterjalide ja -toodete kohta ei ole esitatud sertifikaate, mille tõttu on teadmata

paljud olulised detailid teostatud ehituse kohta;

 Soojalekked trepikoja lae/katuse kaudu;

 Õhekrohv on laiguline, veekahjustustega, esineb pragusid jms;

 Peasissekäigu kohal olev varikatus on taastamata/renoveerimata;

 Korterite välisuste kohta puuduvad sertifikaadid;

 Korteriustel on puudused eelkõige paigaldamisel, puudub sertifikaat.

69. Hageja leiab, et maakohus on lähtunud ebaõigesti vaid poolte vahel vaegtööde aktiga

fikseeritud töödest. Arvestada tulnuks kõiki etteheiteid, mis olid seoses tööde tegemisega

varjatult ilmnenud. Ringkonnakohus nõustub hagejaga osaliselt ja leiab, et maakohus on

jätnud tähelepanuta hagejate etteheited seoses korterite välisuste ja nende paigaldamisega,

mistõttu on jäänud ka osad asjakohased tõendid vastuolus TsMS § 232 lg-ga 1 hindamata.

20(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu tuvastatut, et hagejad on hagi

alusena tegemata ja puudustega tehtud tööde loetelus esile toonud muuhulgas puudused

korteriustel, märkides, et korteritele tuleb paigaldada tulekaitsenõuetele EI 30 vastavad,

antud keskkonda sobivad ja min õhumüra isolatsiooniindeksile Rw 32dB vastavad

välisuksed (maakohtu otsuse p 25). Asjas on tuvastatud, et lepingust tulenes kostjatele

kohustus teostada maja renoveerimistööd, mille spetsifikatsioon on antud lepingu lisas nr

5. Lepingu lisas 5 on loetletud teostatava tööna muuhulgas ka uute korteriuste hankimine,

rahastamine ja paigaldamine vastavalt kooskõlastatud projektile. Vaidluse all ei ole, et

vastavalt poolte kokkuleppele peavad ehitus- ja renoveerimistööd vastama lepingu lisaks

nr 5 olevas spetsifikatsioonis toodud ulatuses Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt

koostatud ehitusprojekti ja Tallinna linnaplaneerimise Ameti poolt kinnitatud

ehitusprojektile ning TR poolt koostatud ekspertiisihinnangule ja elamu pealeehituse

konstruktsiooniosas tööprojektile. Nii Hirvesoo Arhitektuuribüroo OÜ poolt ehitusloa

taotlemiseks koostatud korterelamu ümberehitusprojekti kui ka eelprojekti muudatustena

koostatud korterelamu ümberehitusprojekti ehitusprojektis esitatud uste spetsifikatsiooni

järgi peab korteril olema välisuks EI 30, mis on vasakukäeuks lävepakuga, min õhumüra

isolatsiooniindeks Rw≥32dB, lukustus vastavalt tellija soovile, soojustatud täispuituks

varustatud uksesilmaga ja ketiga, värvitoon täpsustatakse ehituse käigus (tl 136 ja 170, III

kd).

70. 19.03.2009 ehitus-ja renoveerimistööde vaegtööde aktist nähtub, et vaegtöödena on

märgitud uute korteriuste hankimine, rahastamine ja paigaldamine (tl 55, I kd). Seega ei

olnud hagejad nimetatud tööd vastu võtnud. Arvestades, et vaidlusalustele kokkulepetele

kohaldub töövõturegulatsioon, leiab kolleegium, et olukorras, kus töid ei ole vastu võetud,

pidid kostjad tõendama, et hagejad keeldusid alusetult tööd vastu võtmast ning ka selle, et

nende poolt vastuvõtmiseks esitatud töö on lepingukohane (VÕS § 638 II lause). Seega

pidid kostjad tõendama, et hangitud uksed vastavad lepingutingimustele ning on

nõuetekohaselt paigaldatud. Apellatsioonkaebuses on viidatud sellele, et korteriustel

puudub sertifikaat. Kolleegium nõustub hagejaga, et sertifikaat on vajalik, võimaldamaks

vajalikul määral kontrollida paigaldatud uste vastavust lepinguga kokkulepitud nõuetele.

JELD-WEN Eesti AS piirkonnajuhi KK 30.04.2013 kirjas antud kinnitusest nähtub, et

korterite välisusteks on paigaldatud SWEDOOR 206/GW siseuksed, mis vastavad

tulepüsivusklassile EI30, kuid lengidel puudusid tähistuskleebised. JELD-WEN Eesti AS-

i esindaja kinnitab kirjas, et antud tooteid ei ole JELD-WEN Eesti AS-i sortimendis ning

seetõttu ei ole antud toodetel enam kehtivaid sertifikaate (tl 43, VI kd). Kirjas on märgitud

ka, et kuna antud uste puhul ei ole tegemist helikindlate ustega, siis ei ole vastavaid

helitõkke teste läbi viidud, mistõttu puudub dokumentatsioon, mis tõendaks antud ukse

helikindluse väärtust. Eelnimetatud tõendist saab järeldada, et vaidlusalustel ustel

sortimendist väljalangemise tõttu kehtivaid sertifikaate ei ole ning kuigi uksed vastavad

tulepüsivusklassile EI30, ei ole dokumente, mis tõendaks ukse helikindluse väärtust,

mistõttu pidid kostjad muul viisil tõendama, et hangitud korteriuksed vastasid

ehitusprojektis esitatud uste spetsifikatsioonis märgitud nõuetele.

71. Ringkonnakohus märgib lisaks, et ka TS ekspertarvamuse p-is 3.7.2 on ehitusprojektis

esitatud uste spetsifikatsiooni selgitatud ning märgitud, et selles on näidatud ainult üks

projekteeritud, korteri nr 8 välisuks. Samas leiab ekspert tuginedes sotsiaalministri

04.03.2002 määrusega nr 42 kinnitatud “Müra normtasemed elu- ja puhkealal, elamutes

21(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

ning ühiskasutusega hoonetes ja mürataseme mõõtmise meetodid“ normidele ja EPN 16.1

tabeli 1 p-ile 5, et korteri 8 puhul projekteeritud välisuks U1 on valitud minimaalse

võimaliku helipidavusega (tl 12, XI). Seega, isegi kui leida, et spetsifikatsioonis näidatud

uks oli projekteeritud vaid korterile 8, saab eksperdiarvamusest järeldada, et projekteeritud

uks vastas helipidavuse osas miinimumnõuetele, millistele pidid vastama igal juhul ka

teised paigaldatavad välisuksed, et vastata vähemalt avalik-õiguslikele normidele (VÕS §

77 lg 1).

72. Ringkonnakohus leiab, et kostjad ei ole tõendanud, et korteritele hangiti ja paigaldati

välisuksed, mis vastaksid min õhumüra isolatsiooniindeksile Rw≥32dB, mistõttu ei vasta

antud osas kostjate sooritus lepingu tingimustele. Seega on kostjad lepingu p 4.8.1

tulenevat kohustust rikkunud (VÕS § 100, § 115 lg 1). VÕS § 115 lg 1 kohaselt, kui

võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel

nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul,

kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt

muul põhjusel hüvitamisele. Vastavalt VÕS § 127 lg-le on kahju hüvitamise eesmärk

kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta

oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega

tuleb üldjuhul kahju hüvitamise korral kahjustatud isik asetada õiguslikult sellisesse

olukorda, milles ta oleks olnud, kui kohustust ei oleks rikutud. Kohtu hinnangul on antud

asjaoludel pooltevahelise lepingu kaitse-eesmärgiks tagada, et hagejad saaks omapoolse

lepingulise soorituse st tekkiva korteriomandi omandi üleandmise eest soorituse kostjatelt

teha ehitus- ja renoveerimistööd lepingutingimustele vastavalt. Seega on hagejate

täitmishuviks, et teine pool täidaks lepingu vastavalt lepingu tingimustele selliselt, et oleks

tagatud hageja eesmärgiks olnud lepingujärgsete tööde vastavus kokkulepitud omadustele.

Selle huvi rikkumise korral tuleb hüvitada lepingulise soorituse lepingutingimustele

mittevastavusest tingitud väärtuse vähenemine ning sellest tingitud täiendavad kulutused.

Kolleegium leiab, et sellisteks kulutusteks saavad tuvastatud puuduste puhul olla uute

korteriuste ja nende paigaldamise kulud ja nende kindlaksmääramisel saab aluseks võtta

OÜ OTO Ehitus 13.10.2017 hinnapakkumise (tl 46, XIV kd). Vastavalt osundatud

hinnapakkumisele maksavad korteriuksed ja nende vahetamiseks tehtavad tööd kokku

6699.04 eurot (uste demontaaž 274.18 eurot, korterite ja III korruse trepikoja tuletõkkeuste

paigaldamine 5626.53 eurot, uste avakülgede krohvimine 471.20 eurot, avakülgede

pahteldamine ja värvimine 327.13 eurot), millele lisandub käibemaks 1339.81 eurot. Seega

on kulutused kokku 8038.85 eurot. Kuigi asja materjalides oleva Martin Ehituse OÜ

29.11.2011 hinnapakkumise kohaselt maksaks korterite tulekindlad uksed koos vahetusega

3200 eurot, millele lisandub käibemaks, ei saa ringkonnakohtu arvates antud pakkumuse

alusel kahju suurust kindlaks määrata, sest pakkumuse tegemisest on möödunud üle

seitsme aasta ning eelduslikult on kaupade ja teenuste hinnad vahepeal kallinenud (tl 145,

I kd).

73. Eelnevast tulenevalt on hagejate kahjunõue seoses vajalike töödega põhjendatud

täiendavalt summas 8038.85 eurot, kuna on tuvastatud kostjate poolt lepingu rikkumine ja

hagejad on tõendanud vastava kahju suuruse, mis neil lepingu rikkumise tagajärjel tekkis

ning rikkumise ja tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos. Tuvastatud ei ole, et kostjate

poolt kohustuse rikkumine oleks vabandatav. Kostjad pidid ette nägema, et kui teostatud

tööd lepingutingimustele ei vasta, siis võib hagejatel tekkida kahju (VÕS § 127 lg 3). Kuigi

22(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

ringkonnakohus käsitleb hagejaid ühisvõlausaldajatena, tuleb kahjuhüvitis vastavalt

hagejate esitatud nõudele neile välja mõista solidaarselt.

74. Ringkonnakohus leiab, et ülejäänud osas on maakohus õigesti lähtunud eksperdiarvamuses

märgitud tegemata ja puudustega tehtud töödest ning analüüsides kahju suuruse

tõendamiseks esitatud OÜ OTO Ehitus 13.10.2017 hinnakalkulatsiooni (tl 142, I kd; tl 46,

XIV kd) ja Martin Ehitus OÜ 29.11.2011 hinnapakkumust (tl 144, I kd) leidnud õigesti, et

kuna vajaliku ja mõistliku kahju suuruse kindlaksmääramisel saab kohus siiski arvestada

lepingu lisas 5 kokkulepitud töid ja asukoha keskmist turuhinda analoogilise töö

teostamisel, ei saa nimetatud tõendite alusel tuvastada kahju suurust hagejate soovitud

ulatuses. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 alusel

neid ei korda. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele soojalekete ja õhekrohviga seotud

puuduste

osas,

märgib

ringkonnakohus,

et

nimetatud

puudused

kajastuvad

eksperdiarvamuse p-is 5.2.4 ning kostjad on hagi nimetatud puuduste kõrvaldamiseks

vajalike kulude osas õigeks võtnud. Kuna peasissekäigu kohal oleva varikatuse

taastamis/renoveerimistööd lepingu lisas 5 ei sisaldu, ei olnud kostjatel lepingu p 4.2

kohaselt kohustust nimetatud töid teha.

75. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väitega, maakohus on jätnud hagejate nõude

lepingu p 4.19 järgse seni esitamata teostusdokumentatsiooni või alternatiivselt ehitustööde

auditeerimisakti koostamiseks, ebaõigesti rahuldamata. Maakohus on leidnud, et kuna

kostjad on asja sisulise arutamise käigus esile toonud, et dokumentatsioon on üle antud ja

juurde enam midagi esitada ei ole võimalik, ei ole hagejate selliselt esitatud nõue selgelt

arusaadav ja täidetav ka muu otsuse osa tekstita ning jätnud seetõttu nõude rahuldamata.

Maakohus on küll märkinud, et kostjaid saab konkreetse kokkulepitud kohustuse täitmiseks

kohustada, kuid jätnud siiski hagejate väidete alusel hindamata, kas kostjatel oli lepingust

tulenev kohustus dokumentatsioon esitada ja kas seda kohustust on rikutud, milliste

asjaolude tuvastamata jätmine viis alternatiivselt esitatud nõude osas eksliku

lõppjärelduseni. Seetõttu ei ole maakohtu otsus selles osas ka nõuetekohaselt (TsMS § 436

ja § 442 lg 8) põhjendatud. Apellatsioonimenetluses on võimalik see minetus kõrvaldada.

76. Vaidlusaluse lepingu p-is 4.19 sisaldub kokkulepe, mille järgi võetakse ehitus- ja

renoveerimistööd omanike poolt vastu vastuvõtuülevaatusel, mille kutsub kokku ostja

kümnepäevase

etteteatamisajaga.

Vastuvõtuülevaatusel

omanikele

üleantav

dokumentatsioon peab sisaldama Majandus- ja kommunikatsiooniministri 27.12.2002

määruse nr 71 “Eri liiki ehitiste ehitamise tehnilistele dokumentidele esitatavad nõuded“

kohaseid dokumente. Ostja peab omanikele üle andma ametiisikute poolt sooritatud

kontrollide ja ülevaatuste protokollid, kontrollmõõtmiste protokollid ning sertifikaadid

süstematiseerituna kaustades. Seega tuleneb osundatud kokkuleppest kostjatele kohustus

kokkuleppes nimetatud dokumentatsioon üle anda. Nagu eespool märgitud, on kostja

eelnevalt menetluses omaks võtnud, et ehitamise tehniline dokumentatsioon tervikuna neil

puudub ning kostjad kinnitasid ka ringkonnakohtu 25.01.2019 istungil, et kasutusloa

saamiseks või kasutusteatise esitamiseks vajalikke dokumente neil täies ulatuses ei ole (tl

80 pöördel, XV kd). Seega tuleb asjaolu, et neil puudub ehitamise tehniline

dokumentatsioon, lugeda TsMS § 231 lg 2 alusel tuvastatuks. Kuna kostjatel nimetatud

dokumentatsiooni ei ole, saab järeldada, et nad ei seda hagejatele ka üle andnud, millega

on kostjad lepingu p-st 4.19 tulenevat kohustust rikkunud (VÕS § 100). Vastavalt VÕS §

108 lg-le 2, kui võlgnik rikub kohustust, mis ei seisne raha maksmises, võib võlausaldaja

23(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

nõuda temalt kohustuse täitmist. Arvestades, et kostjatel ehitamise tehniline

dokumentatsioon tervikuna puudub, võib selle üleandmine olla VÕS § 108 lg 2 p 1 mõttes

võimatu, sest kostjatel ei ole võimalik dokumente ise tagantjärgi koostada. Seega tuleb

rahuldada hagejate alternatiivne nõue auditeerimisakti esitamiseks, sest kehtiva

ehitusseadustiku (EhS) § 18 lg 1 järgi on ehitise auditi eesmärk tõendada ehitise nõuetele

vastavust ning ettenähtud otstarbel ja viisil kasutamise ohutust või anda ehitise kohta muu

hinnang, mistõttu asendab see, arvestades hagejate lepingu p-st 4.19 tulenevat huvi saada

dokumente ehitise nõuetele vastavuse kontrollimiseks, sihtotstarbeliseks kasutamiseks,

kasutusloa taotlemisel jms, nimetatud kokkuleppest tuleneva kostjate kohustuse täitmist.

Kolleegium ei käsitle hagejate 07.12.2011 lepingust taganemise kehtivusega seotud

väiteid, sest hagejad ei ole lepingust taganenud osas, mis puudutab kostjate kohustust

koostada ja esitada tööde teostusdokumentatsioon.

Eeltoodud põhjendustel tuleb rahuldada hagejate nõue kohustada kostjaid solidaarselt

esitama hagejatele 10.02.2006 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu p 4.19 järgse seni

esitamata teostusdokumentatsiooni asendamiseks (EhS) § 18 kohane ehitise audit. Nagu

eespool märgitud, käsitleb ringkonnakohus hagejaid ühisvõlausaldajatena, kuid arvestades,

et hagejad on palunud rahalise kohustuse väljamõistmist neile solidaarselt, tuleb ka auditi

esitamise kohustus täita hagejatele solidaarselt. TsMS § 365 lg 1 alusel määrab

ringkonnakohus eelnimetatud auditi esitamiseks tähtaja 12 kuud alates käesoleva

kohtuotsuse jõustumisest.

77. Apellatsioonkaebuses leiab hageja, et maakohus on ebaõigesti jätnud välja mõistmata

hagejate kahju, milleks on OÜ-lt Perficio tellitud ekspertiisikulu 450.32 eurot. Kolleegium

nõustub maakohtu järeldusega, et kuna hagejad ei ole ekspertiisikulu kandmist tõendanud,

ei ole selle väljamõistmiseks alust. Kolleegium nõustub maakohtu vastavate põhjendustega

neid kordamata (TsMS § 654 lg 6).

78. Kostjad on esitanud vastuapellatsioonkaebuse, milles vaidlustavad neilt hagejate kasuks

viivise väljamõistmise ning menetluskulude jaotuse. Kostjad leiavad, et neil on õigus

keelduda oma kohustuste täitmisest VÕS § 110 lg 1 ja § 111 lg 1 alusel ning lepingu p

4.9.2 alusel, mistõttu on viivise väljamõistmine põhjendamatu. Praegusel juhul nõuavad

hagejad kostjatelt lepingu rikkumise tekkinud kahjuna kulutuste hüvitamist kostjate

lepingujärgseks kohustuseks olnud teostamata või puudustega teostatud tööde eest. Kostjad

tuginevad täitmisest keeldumise vastuväite alusena oma vaidlusaluse lepingu p-ist 4.10.9

tulenevale nõudele hagejate vastu keldri kasutuskorra kokkuleppe sõlmimiseks, ja nõudele

lepingu lisaks olevas ehitusprojektis nimetatud ehitustööde, mille teostamine ei olnud

lepingu p 4.2 kohaselt kostjate kohustuseks, teostamiseks. Kolleegium leiab, et praegusel

juhul ei ole täitmisest keeldumise eeldused täidetud, sest vastastikused kohustused

tulenevad vastastikustest lepingutest, millised lepingulised kohustused tuleb täita üldjuhul

üheaegselt. Praegusel juhul kostjate keeldumise alusena nimetatud kasutuskorra

kokkuleppe sõlmimise nõudmist võimaldav kokkulepe ega kokkulepe, mis võimaldaks

kostjatel nõuda hagejatelt mingite ehitustööde tegemist, ei ole VÕS § 82 lg 5 tähenduses

vastastikku seotud (nn sünallagmas) kokkuleppega, millest tulenes kostjatele kohustus

kokkulepitud tööde valmistegemiseks. Kolleegium leiab, et nõude ja kohustuse vahel

puudub piisav seos ka VÕS § 110 lg 1 tähenduses. Samuti ei anna kostjatele oma

kohustuste täitmise peatamiseks alust lepingu p 4.9.2. Osundatud lepingu punktis sisaldub

kokkulepe, mille kohaselt on ostjal õigus nõuda lepingus sätestatud tähtaegade

24(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

pikendamist, kui omanikud ei täida oma lepingulisi kohustusi. Kolleegiumi hinnangul ei

saa antud kokkulepet tõlgendada selliselt, et kostjatel on õigus peatada omapoolne

kohustuste täitmine ükskõik millise hagejate lepingulise kohustuse täitmata jätmisel, vaid

tegemist saaks olla vaid selliste kohustuste täitmata jätmisega, mis takistaksid kostjate oma

kohustuste (ehitus- ja renoveerimistööde teostamine) nõuetekohast täitmist. Eelnevast

tulenevalt leiab ringkonnakohus, et kostjate viivisenõudele esitatud kohustuse täitmisest

keeldumise vastuväide on põhjendamatu.

79. Ringkonnakohus leiab, et hagejate viivisenõuet ei välista ka see, et pooled vaidlesid

ehitustöödes ilmnenud puuduste mahu ja parandamise maksumuse üle ega see, et hagejad

ei nõustunud pärast eksperdiarvamuse saamist kostjate kompromissettepanekuga. Rahalise

kohustuse täitmisega viivitamisega kaasneb VÕS § 113 kohaselt eelduslikult alati kohustus

maksta viivitamise aja eest viivist. Seadusest tuleneva viivisenõude mõte on esmajoones

lihtsustada võlausaldajal raha maksmisega viivitamisest tekkiva ja ka üldiselt hüvitatava

kahju suuruse arvestamist (vt nt RKTKo 18.11.2004, 3-2-1-132-04 p 14). Seega väljendab

viivis eeldatavat kahju hüvitamise nõuet, mida võib raha maksmisega viivitamisel alati

nõuda ning seda ei välista asjaolu, et vaieldakse asjaolude või nõude suuruse üle.

Kolleegiumi hinnangul ei võimalda jätta viivisenõuet rahuldamata ka kostjate etteheide, et

hagejad ei nõustunud kompromissi sõlmima, sest hagejatel on õigus ise valitavate

õiguskaitsevahendite üle otsustada.

80. Hagejad on hagiavalduses taotlenud kostjatelt välja mõista seaduses sätestatud määras

viivised alates 20.12.2011 kuni nõude täitmiseni. Vaidlustatud otsuses on maakohus

pidanud põhjendatuks välja mõista viivised alates hagi esitamisest, s.o 19.03.2012. Kuna

apellatsiooniastmes hagejad viivise väljamõistmist alates nimetatud ajast ei vaidlusta,

lähtub ringkonnakohus maakohtu poolt põhjendatuks peetud kuupäevast, milleks on hagi

esitamise kuupäev. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejate nõue põhjendatud VÕS § 101

lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel. Kuna ringkonnakohus muutis kahjuhüvitise suurust, tuleb

muuta ka maakohtu poolt väljamõistetud viiviste suurust.

Kostjatelt tuleb lisaks maakohtu poolt väljamõistetud viivisele välja mõista solidaarselt TP,

UK, VV, MM, KA, MO ja MM kasuks viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud

määras tasumata kahjuhüvitiselt 8 038.85 eurolt alates 19.03.2012 kuni kahjuhüvitise

8 038.85 euro tasumiseni, kuid mitte suuremas ulatuses kui 8 038.85 eurot.

81. TsMS § 442 lg 5 sätestab, et otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja ühemõtteliselt

poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise abinõudega

seotud küsimused. Kostja AL esitas ringkonnakohtule 31.01.2019 taotluse, milles edastas

enda kommentaarid ning parandusettepanekud 25.01.2019 toimunud kohtuistungi

protokollile (tl 87, XV kd). Kohus palus esitatud taotlust täpsustada selliselt, et sellest

nähtuks, mis osas tuleb kohtuistungi protokolli parandada. 05.02.2019 täpsustuses märgib

AL, et tegemist ei ole kohtuistungi protokolli parandamise taotlusega (tl 89, XV kd),

mistõttu jätab kohus AL 31.01.2019 avalduse tähelepanuta (TsMS § 340¹ lg 3).

82. Ringkonnakohus jätab asja juurde võtmata hageja 04.10.2018 taotluse (avalduses märgitud

küll kostja) lisas nr 1 märgitud tõendi, sest asjaolust, et MTÜ Eesti Ehitusinseneride Liit

on avaldanud TS kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise teate, ei ole võimalik teha

järeldust, et riiklikult tunnustatud ekspert ei olnud praeguses asjas eksperdiarvamuse

andmiseks pädev, arvestades ka seda, et kutsetunnistuse kehtetuks tunnistamise otsuse

25(25)

Tsiviilasi nr 2-12-11415

kehtivus on selle vaidlustamise tõttu peatatud. Kuna hageja taotlus täiendava tõendi

vastuvõtmiseks jääb rahuldamata, jätab ringkonnakohus asja juurde võtmata kostjate

04.10.2018 taotluse lisadena nr 1-7 märgitud tõendid.

83. Maakohus on lähtunud menetluskulude jaotuse määramisel TsMS § 163 lg-st 2, mis

sätestab, et kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on

kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud

tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Praegusel

juhul on maakohus võtnud menetluskulude jaotust määrates arvesse, et hagejad ei ole

kostjate korduvate kompromissiettepanekutega nõustunud, kuid kolleegiumi hinnangul ei

nähtu põhjendustest, miks tuleb menetluskulud jätta poolte enda kanda. Seega ei ole

maakohtu menetluskulude jaotus nõuetekohaselt põhjendatud ning seda tuleb muuta. Kuna

ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse, rahuldades hagi rahalises nõudes cá

28% ulatuses, lisaks ühes mittevaralises nõudes, peab kolleegium põhjendatuks muuta ka

maakohtu menetluskulude jaotust TsMS § 173 lg 1 järgi vastavalt asja lahendamise

tulemusele. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud maakohtu menetluskulude jaotuse osas

lähtuda TsMS § 163 lg-st 1 proportsionaalselt hagi rahuldatud ulatusest, sest hagejate

rahaline nõue jäi rahuldamata enam kui pooles ulatuses. Kuna hagi rahuldatakse ka ühes

mittevaralises nõudes, on põhjendatud maakohtu menetluskulud jätta 30% ulatuses

solidaarselt kostjate kanda ja 70% ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Arvestades, et

hagejad peavad menetluskulud solidaarselt kandma, ei ole kostjate taotlusel ühe hageja MO

menetluskulude kandmise kohustuse välistamine põhjendatud (VÕS § 66 lg 1).

84. Arvestades apellatsioonimenetluses kaebustega vaidlustatud rahaliste nõuete ulatust ja

kaebuste osalist rahuldamist, on põhjendatud jaotada apellatsiooniastme kulud samuti

TsMS § 163 lg 1 alusel proportsionaalselt kaebuste rahuldamise ulatusega, sest kaebused

rahuldati vähem kui pooles ulatuses. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud jätta

apellatsiooniastme menetluskulud 20% ulatuses solidaarselt kostjate kanda ning 80%

ulatuses hageja TP kanda, sest teised hagejad olid apellatsiooniastmes kaasapellantideks

TsMS § 639 lg 2 alusel, kes TsMS § 165 lg 2 esimeses lause kohaselt menetluses teise

kaashageja või -kostja esitatud avaldusest, taotlusest, väitest, tõendist, kaebusest või

vaidlustamisest tulenevaid täiendavaid menetluskulusid ei kanna.

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen

Kaupo Paal

Indrek Soots