3-17-1965/43 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

22. veebruar 2019, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1965

Haldusasi

XX kaebus Tallinna linnalt õigusvastaselt võõrandatud

vara

ja

maa

tagastamata

jätmisega

tekitatud

kahjuhüvitise 116 201,44 eurot väljamõistmiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, volitatud esindajad v.adv Mari-Ann

Veiermann ja v.adv Maksim Greinoman

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Inken

Logberg

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 14. juuni 2018. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

XX apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

18. veebruari 2019. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 14. juuni 2018. a

otsuse haldusasjas nr 3-17-1965 resolutsioon muutmata. Muuta halduskohtu otsuse

põhjendusi, asendades need ringkonnakohtu otsuse põhjendustega.

2. Jätta apellatsiooniastme menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.03.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata

kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

3-17-1965

2(14)

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Õigusvastase võõrandamise ajal kuulusid endisel aadressil Telliskivi tänav 49, 51 ja 53,

Tallinn asunud hoonestatud kinnistud nr 2485, 2849, 2977 ja 2978 võrdsetes mõttelistes

osades HH-le ja KK-le. Õigusvastaselt võõrandatud varade tagastamiseks esitasid avaldused

01.10.1991 YY, mille Tallinna linn sai kätte 16.10.1991 ja 06.12.1991 GG, mille vastustaja

sai kätte 10.12.1991. Tagastamise soov kinnitati üle ka YY 22.02.1995 kirjas vastustajale.

2. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna

linnakomisjoni 06.12.1993 otsusega nr 1308 tunnistati Telliskivi tänav 51, Tallinn endistel

kinnistutel nr 2485, 2849, 2977 ja 2978 asunud õigusvastaselt võõrandatud ehitised ja 17

076,62 m2 suurune maa omandireformi objektiks ning õigustatud subjektideks endise omaniku

KK lapsed GG ¼ mõttelises osas ja YY ¼ mõttelises osas.

3. YY loovutas 02.04.2009 notariaalse lepinguga Telliskivi tänav 51, Tallinn endistel

kinnistutel nr 2485, 2849, 2977 ja 2978 asunud õigusvastaselt võõrandatud ehitiste ja maa

tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse XX-le.

4. Tallinna Linnavalitsus jättis 14.03.2011 korraldusega nr 363-k endistel kinnistutel nr 2485,

2849, 2977 ja 2978 asunud õigusvastaselt võõrandatud ehitised ja maa tagastamata, kuna need

on teiste isikute heauskses omandis ja alustas kompenseerimise menetlust ning lõpetas

õigusvastaselt võõrandatud ehitiste ¼ mõttelise osa ja endiste kinnistute nr 2485, 2849, 2977

ja 2978 maa ¼ mõttelise osa tagastamisemenetluse ega alustanud kompenseerimise menetlust,

kuna õigustatud subjekti GG pärandi avanemise ajal ei teinud pärijad neile kirjalikult teatatud

tähtaja jooksul vajalikke toiminguid. Tallinna Halduskohus tühistas 07.10.2011 otsusega

haldusasjas nr 3-11-1273 Tallinna Linnavalitsuse 14.03.2011 korralduse nr 363-k p-d 1 ja 2

ning tegi Tallinna Linnavalitsusele ettekirjutuse taotluse läbi vaatamiseks. Tallinna

Ringkonnakohus jättis 26.04.2013 otsusega Tallinna Halduskohtu otsuse muutmata, lisades, et

Tallinna linn on jätnud menetluse käigus vara endisel individualiseeritaval kujul säilivuse

nõuetekohaselt kontrollimata.

5. AS Ristart Ltd Kinnisvarabüroo 23.12.2013 ekspertarvamuse kohaselt moodustab hoonete

endisel individualiseeritaval kujul säilivuse kohta aadressil Telliskivi tn 49 (kinnistu 2187901)

asuva tööstushoone-lao uuenduste/parenduste osa 59,1%.

6. Tallinna Linnavalitsus jättis 18.06.2014 korraldusega nr 967-k (muudetud Tallinna

Linnavalitsuse 15.10.2014 korraldusega nr 1519-k) rahuldamata XX taotluse endiste

kinnistute nr 2485, 2849, 2977 ja 2978 ¼ osas tagastamiseks, kuna vara on heausksete isikute

omandis ja osalt ei ole vara säilinud endisel individualiseeritaval kujul. XX-le otsustati

ehitised ja maa ¼ osas kompenseerida.

7. Tallinna Linnavalitsus otsustas 19.08.2015 korraldusega nr 1178-k kompenseerida

Telliskivi tänav 51 endisel aadressil Telliskivi tänav 49, 51, 53 endistel kinnistutel nr 2485,

2849, 2977 ja 2978 asunud õigusvastaselt võõrandatud hooned. Kompensatsiooniks määrati

XX-le ¼ mõttelise osa eest 31 651 eurot. Sama korraldusega kinnitati AS Ristart Kinnisvara

3-17-1965

3(14)

23.12.2013 ekspertarvamus, millega lõplikult fikseeriti fakt, et Telliskivi tänaval asunud

hoonetest oli säilinud endisel individualiseeritaval kujul vaid Telliskivi 49 asuv tööstushoone-

ladu ning juhul, kui Eesti Erastamisettevõte ei oleks seda võõrandanud 05.07.1993, kuulunuks

see vastavalt ORAS § 12 lg-le 3 õigustatud subjektile tagastamisele.

8. Tallinna Linnavalitsuse 19.08.2015 korralduse nr 1179-k ja selle lisaks oleva

õigusvastaselt võõrandatud maa maksumuse määramise akti nr 3061 alusel määrati XX-le

endiste kinnistute nr 2485, 2849, 2977 ja 2978 õigusvastaselt võõrandatud maa eest

kompensatsioon ¼ mõttelise osa eest summas 16 331 eurot. Seejuures tuvastati, et Telliskivi

49, Tallinn asunud endisaegse kinnistu 2978 suurus on 4681,92 m2 (korralduse nr 1179-k lisa

1 p-d 12‒13). Vastavalt korralduse p-le 12 on endise kinnistu nr 2978 maa maksumus 19

429,97 eurot, XX-le kompenseerimisele kuuluva ¼ maa maksumus oli 4857,49 eurot.

9. Rahandusministeeriumi 07.12.2015 maksekorralduse nr 20151207000106043948 alusel

kanti XX-le üle kompensatsioon tagastamata jäetud hoonete ja maa eest summas 47 982 eurot,

millest 31 651 eurot oli kompensatsioon hoonete ja 16 331 eurot oli kompensatsioon maa eest.

Sealhulgas tasuti XX-le kompensatsioon aadressil Telliskivi 49, Tallinn asuvate hoonete ja

piirdeaia eest summas 9191,07 eurot ja maa eest (endisaegne kinnistu 2978 suurusega 4681,92

m2) summas 4857,49 eurot. Kokku tasuti XX-le Telliskivi 49, Tallinn asunud vara ja maa eest

kompensatsiooni 14 048,56 eurot (9191,07+4857,49).

10. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise käigus tuvastati, et

aadressil Telliskivi 49, 51 ja 53 asuvad hooned ja maa on alljärgnevate isikute omandis: a)

04.09.1995 sõlmitud erastamise ostu-müügilepinguga omandas Universaalkaubanduse AS

RAS-i Universaal aktsiad ja Telliskivi 51 paiknevad hooned (I kd, tl 24‒28). Tallinna

Linnavalitsuse 30.04.1998 korraldusega nr 2687-k määrati Telliskivi tn 51 ehitiste

teenindamiseks vajalik maa suurusega 12 498 m2 osteesõigusega erastamiseks AS-le Eesti

Kaubanduslik Vahendusfirma Universaal. 20.10.1998 kanti kinnistusraamatusse registriosa nr

744301 Telliskivi 51 asuva kinnistu omanikuna AS Eesti Kaubanduslik Vahendusfirma

„Universaal“ (I kd, tl 30‒41); b) 05.07.1993 sõlmitud erastamise ostu-müügilepinguga

omandas AS GMPP Disain (ümber kujundatud OÜ GMPP Disain) Eesti Erastamisettevõttelt

Telliskivi tänav 49 asuvad hooned (I kd, tl 42‒49). Eesti Erastamisagentuur on kinnitanud

oma 20.05.1997 kirjaga nr L-924, et võõrandas viidatud riigivara erastamise ostu-

müügilepingu alusel asukohaga Telliskivi 49 järgmised hooned: puidutsehh-tootmishoone,

laohoone, vahimaja, asfaltkate, metallkorsten ja puidust piirdeaed koos väravaga (I kd, tl 50).

Tallinna Linnavalitsuse 16.06.1999 korraldusega nr 4694-k määrati Telliskivi 49 ehitiste

teenindamiseks vajalik maa suurusega 4541 m2 ostueesõigusega erastamiseks (I kd, tl 51).

23.03.2000 kanti kinnistusraamatusse registriosa nr 2187901 kinnistu omanikuna AS GMPP

Disain (I kd, tl 52). Hilisemalt on kinnistusraamatusse tehtud kanded, millega on kinnistu

koormatud

hoonestusõigustega

(muudetud

2013.

a-l).

Kinnistu

omanikuna

kanti

kinnistusraamatusse 29.04.2016 OÜ PERTON EHITUS. Alates 04.04.2017 on kinnistu

omanik OÜ Arte Maja.

11. Vastavalt

XX

tellimusel

Domus

Kinnisvara

hindaja

VL

poolt

koostatud

eksperthinnangule nr 0494-16 on Telliskivi 49, Tallinn asuva kinnistu turuväärtus 521 000

eurot, sh hoonete turuväärtus on 84 300 eurot ja maa turuväärtus on 434 700 eurot.

12. XX esitas 27.09.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna linnalt ja Eesti Vabariigilt

õigusvastaselt võõrandatud vara ja maa tagastamata jätmisega tekitatud kahjuhüvitise

väljamõistmiseks summas 116 201,44 eurot. Tallinna Halduskohus luges 10.11.2017

määrusega kaebuse Eesti Vabariigi vastu õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamata

jätmisega tekitatud kahju eest hüvitise väljamõistmiseks esitatuks kaebetähtaega rikkudes ja

3-17-1965

4(14)

jättis kaebaja taotluse kaebuse esitamise tähtaja ennistamiseks rahuldamata ning lõpetas

nimetatud osas haldusasja menetluse. Tallinna Ringkonnakohus jättis 21.12.2017 määrusega

XX määruskaebuse halduskohtu määruse tühistamiseks rahuldamata ja halduskohtu määruse

muutmata.

Kaebajale tekitatud kahju tekkimist põhjustavaid tegevusi oli kaks. Esiteks sõlmis RE Eesti

Erastamisettevõte AS-ga GMPP Disain 05.07.1993 erastamise ostu-müügilepingu, millega

võõrandas omandireformi objektiks oleva vara, asukohaga Telliskivi 49, Tallinn. Tehing tehti

ajal, mil oli alustatud vara tagastamise menetlust. Kuivõrd vastustaja oli alustanud vara

tagastamise menetlust, siis kuni selle lõppemiseni ei olnud RE-l Eesti Erastamisettevõte õigust

sõlmida 05.07.1993 erastamise ostu-müügilepingut Telliskivi 49 vara suhtes. Õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise toimikus nr 4742 puudub RE Eesti Erastamisettevõte päring

Tallinna Linnavalitsusele Telliskivi 49 hoone ja maa tagastamistaotluse olemasolu

väljaselgitamise osas. Samuti ei ole toimikus vastustaja teavitust Erastamisagentuurile, millelt

nähtuks, et Telliskivi 49 varale ja maale on esitatud tagastamise taotlus.

Toimikul nr 4742 ei ole sisukorda seisuga 2009 ega 2018. Toimikus olevad dokumendid on

suures osas nummerdamata, puudub kronoloogia ning ilmselgelt on toimikust puudu

dokumente, millele osad dokumendid lisadena viitavad. Seega ei ole teada, millal toimik on

faktiliselt komplekteeritud. Selline toimik ei ole usaldusväärne. Asjas on arvukalt tõendeid

selle kohta, kuidas õigustatud subjektid on tundnud huvi 17 aasta kestel menetluse käigu vastu

ning esitanud kõik dokumendid, mida vastustaja on soovinud.

Teine kaebajale kahju põhjustavaks õigusvastaseks tegevuseks oli vastustaja tegevus, mis

seisnes AS-le GMPP Disain maa erastamises Tallinna Linnavalitsuse 16.06.1999 korraldusega

nr 4694-k. Vastustaja kui maa ostueesõigusega erastamise kohustatud subjekt sooritas

ostueesõigusega erastamise toimingud ajal, mil tema juures oli avatud omandireformi

objektiks oleva vara kohta toimik nr 4742 ja oli teada subjektide soov saada vara tagasi.

Tallinna Linnavalitsuse poolt viidatud kirjad tõendavad, et subjektid näitasid ise üles hoolsust

ning viitasid haldusorganitele, et tehingud on keelatud. Perioodil 1993‒1994 oli õigustatud

subjektide taotlus lahendamata, mistõttu ei olnud omandiõiguse tunnustamine kohtu kaudu

võimalik. Vastustaja ei ole tõendanud, milline oleks olnud viidatud vaidluse perspektiiv (vt

Riigikohtu otsus 3-2-1-175-12, p 10 ) ja selle mõju kaebaja nõudele eriti 05.07.1993

erastamise ostu-müügilepingu p-de 2.2 ja 15.1 valguses. Samuti ei olnud selge, mis vara ja

millal RE Eesti Erastamisettevõte kavatseb erastada ehk õigustatud subjektidele ei olnud

arusaadav ega teada, kas vaidlusalune vara erastatakse, tagastatakse või kompenseeritakse.

Vastustaja ei ole kaebajat teavitanud 16.06.1999 korraldusest nr 4694-k ning on hoidnud

kaebajat ja subjekte eksimuses, justkui läbiviidav menetlus lõpeb neile soodsalt.

Rikutud on kaebaja subjektiivset õigust maa ja hoonete tagastamisele. Vastustaja õigusvastase

tegevuse tulemusena jäeti kaebajale 18.06.2014 korralduse nr 967-k ja seda muutva

korralduse nr 1519-k alusel maa ja hooned aadressil Telliskivi 49 tagastamata. Kaebajale

tekitati viidatud haldusaktidega kahju. Vastustaja õigusvastase tegevuse ja kaebajal ilmnenud

kahju vahel esineb põhjuslik seos. Vastustaja põhjustas kahju teadvalt ja ORAS § 18 lg-tes 1

ja 2 sätestatut rikkudes. Tehingute tulemusena muudeti vara omandivormi ja AS-l GMPP

Disain tekkis 23.03.2000 omandiõigus kinnisasjale. Hoolimata sellest, et õigustatud subjektid

olid 16.10.1991 esitanud vara tagastamise taotluse, vara tunnistatud omandireformi objektiks

ja taotluse esitanud isikud tunnistatud 06.12.1993 vara suhtes õigustatud subjektideks, ei

teinud vastustaja ühtegi toimingut, mis oleks suunatud vara tagastamisele ega andnud ühtegi

haldusakti enne 14.03.2011, st 20 aastat hiljem. Ühtegi ORAS § 12 lg-s 3 nimetatud alust vara

tagastamata jätmiseks ei esinenud. Võttes arvesse hoonete ja maa tagastamata jätmise

korralduste aja seisuga kinnistusraamatust nähtuvaid kinnistu võõrandamise ja piiratud

3-17-1965

5(14)

asjaõigustega koormamise tehinguid, ei oleks kaebaja mitte mingil juhul saavutanud

hagiavaldustega tehingute tühisuse tunnustamist ja kande muutmist. Tegemist on heausksete

omanike või asjaõiguste omajatega, mistõttu olid tema võimalused tõendada vastupidist

olematud. AS GMPP Disain oli seisuga jaanuar 2015 olnud kinnisasja omanikuks 14 aastat,

mil tema omandiõigust enam kahtluse alla ei seata. Seetõttu ei pidanud kaebaja otstarbekaks

peale 18.06.2014 korralduse nr 967-k ja 15.10.2014 korralduse nr 1519-k andmist eraldi

tsiviilasja algatamist tehingute tühisuse tunnustamise ja kinnistusraamatu kannete muutmise

nõuetes. Täites Tallinna Ringkonnakohtu poolt haldusasjas nr 3-11-1273 antud juhiseid, on

vastustaja viidatud korraldustes leidnud, et kaebaja taotlus vara tagastamiseks tuleb jätta

rahuldamata põhjusel, et vara on heausksete isikute omandis. Viidatud seisukoht on kooskõlas

Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-52-04 (p-d 14 ja 16) tooduga.

Kahjuhüvitise arvestamisel tuleb võtta aluseks tagastamisele kuuluvate hoonete ja maa

turuväärtus ja kaebajale tagastamisele kuulunud hoonete ja maa mõttelise osa suurus. AS

Ristart

Kinnisvarabüroo

23.12.2013

ekspertarvamuse

kohaselt

hoonete

endisel

individualiseeritaval kujul säilivuse kohta moodustab aadressil Telliskivi 49 (kinnistu

2187901) asuva tööstushoone-lao uuenduste-parenduste osa 59,1%. Telliskivi 49 hoonest

oleks võimalik tagastada 10,225% (1/4 osa 40,9 protsendist). Seega tuleb kaebajale kui

õigustatud subjektile hüvitada ehitistest ja maast mõtteline osa ehk 40,9%. Hüvitisest tuleb

maha arvata kaebajale tasutud kompensatsioon ehitiste ja maa eest 14 048,56 eurot. Vastavalt

12.07.2017 eksperthinnangule nr 0494-6 on Telliskivi 49 asuva kinnistu turuväärtus 521 000

eurot, sh hoonete turuväärtus 84 300 eurot ja maa turuväärtus 434 700 eurot. Seega ¼

mõttelisele osale vastav väärtus on 130 250 eurot. Arvestades kompensatsiooni 14 048,56

eurot, on kahjuhüvitise suuruseks 116 201,44 eurot, mis kuulub vastustajalt riigivastutuse

seaduse (RVastS) § 7 lg-te 1 ja 3 ning § 8 lg 1 alusel väljamõistmisele.

13. Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata. Kaebaja on tõlgendanud ORAS sätteid

ühekülgselt ja piiravalt, keskendudes üksnes tagastamisele. Kaebaja on esitanud kohtule

kaebuse kahju hüvitamiseks RVastS §-de 7 ja 8 alusel, mistõttu on oluline hinnata Tallinna

linna tegevust omandireformi läbiviimisel. Omandireformi käigus muudetakse vara

omandivormi mitte ainult läbi tagastamise, vaid ka läbi erastamise ja munitsipaliseerimise.

Kaebaja ei ole nõudnud RE Eesti Erastamisettevõtte ja AS-i GMPP Disain vahelise

erastamislepingu tühisuse tuvastamist ning on jätnud kasutamata talle õigusaktidega

ettenähtud võimalused. Riigikohus märkis lahendis nr 3-3-1-52-04, et mingil juhul ei saa

Tallinna Linnavalitsus pelgalt oma korraldusega nõuda eraõiguslikult juriidiliselt isikult talle

kuuluva vara tagastamist õigustatud subjektile. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et

registreerimisele kuuluva vara tagastamise otsustamisel lahendatakse omandiõiguslikud

vaidlused hagimenetluse korras (lahend nr 3-2-1-61-96).

Subjekti esindaja on teinud pöördumise Eesti Erastamisagentuurile 03.11.1993, kus palub

lõpetada tegevuse nimetatud kinnisvara realiseerimiseks kolmandatele isikutele (tagastamise

toimiku lk 175). 14.04.1994 ja 01.07.1994 on õigustatud subjektid YY ja KK oma avaldustes

Tallinna Linnavarade ameti juhatajale kinnitanud oma teadmist neile tagastamisele kuuluvate

objektide erastamisest ning esitanud taotluse olukorra alternatiivseks lahendamiseks. Taotleti

asendusmaad põhjusel, et tagastamisele kuuluval krundil asuvad vanad hooned on enamuses

hävinenud ja osa krundist koos sellel asuvate hoonetega privatiseeritud. Teadmata põhjustel ei

pidanud nad oluliseks või vajalikuks oma omandiõiguse tunnustamist kohtus. 02.04.2009, kui

kaebaja omandas õigustatud subjektilt maa tagastamise või kompenseerimise nõudeõiguse,

olid viidatud dokumendid õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise toimikus. Kaebaja on

jätnud oma õigused seaduses sätestatud tähtaegadel realiseerimata ning püüab seda vastutust

3-17-1965

6(14)

panna tagastamisemenetluse kohustatud subjektile. Ei õigustatud subjektid ega kaebaja ei ole

pidanud oluliseks oma õigusi õigeaegselt kaitsta.

Vastustaja tegi tulenevalt ORAS §-st 5 ja maa ostueesõigusega erastamise korra p-st 4

eeltoimingud, mille alusel vormistas 16.06.1999 korralduse nr 4694-k ning edastas selle koos

maa ostueesõigusega erastamise toimiku ja katastriüksuse moodustamise toimikuga

erastamise korraldaja Harju Maavanemale. Tallinna linna tegevus korralduse nr 4694-k

ettevalmistamisel ja vormistamisel tulenes maareformi seadusest (MaaRS). Maatüki

kinnistusraamatusse kandmise aluseks on Harju Maavanema poolt sõlmitud maa ostu-

müügileping. Kahju tekkimise aluseks on asjaõiguslik kokkulepe, mille alusel tehakse

omanikukanne kinnistusraamatusse. Haldusakt, mille võttis vastu Tallinna Linnavalitsus, ei

tekita kaebajale kahju, samuti ei ole kahju tekkimine kaebajale seotud Tallinna linna toimingu

tagajärgedega.

14. Tallinna

Halduskohus

jättis

14.06.2018

otsusega

kaebuse

rahuldamata

ja

menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Kaebaja väited, mille kohaselt on õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise toimik nr 4742

võltsitud, on põhjendamatud. Kaebaja ei ole nimetanud ega kohtule esitanud dokumente, mis

olid toimikus olemas 2015. a-l, mil kaebaja käis toimikuga Tallinna Linnavalitsuses tutvumas

ja mida ei ole praegu kohtule esitatud toimikus. Vastustaja kinnitas kohtuistungil, et lahendas

vara tagastamise küsimuse nende dokumentide alusel, mis on kogutud kohtule käesoleva

kohtuasja raames esitatud toimikusse. Puudub põhjus vastustaja sellekohases väites kahelda.

Toimik ei sisalda sisukorda ning on seetõttu raskesti jälgitav, samas ei vähenda nimetatud

puudus toimiku usaldusväärsust tervikuna.

RVastS § 31 lg-st 3 tulenevalt kohaldatakse riigivastutuse seadust, kui isik sai nõudeõiguse

tekkimisest teada pärast riigivastutuse seaduse jõustumist. Tallinna Halduskohtu 10.11.2017

määrusest ja Tallinna Ringkonnakohtu 21.12.2017 määrusest tulenevalt sai kaebaja kahju

tekkimisest teada 15.01.2015, s.t pärast RVastS jõustumist. Seega kuuluvad kahju hüvitamise

nõude lahendamisel kohaldamisele RVastS sätted ja kahju hüvitamise üldised põhimõtted.

Kuivõrd 05.07.1993 sõlmitud ostu-müügilepinguga muudeti vara omandivormi, siis oli

erastamislepingu sõlmimine ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeluga vastuolus. Vara anti

erastamislepinguga AS-i GMPP Disain omandisse pärast ÕVVTK Tallinna linnakomisjoni

otsusega vara omandireformi objektiks lugemist ja ajal, mil lahendamata oli õigustatud

subjektide taotlus õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamiseks. Viidatud erastamislepingu

sõlmimine ei ole aga asjaoluks, mis toob vältimatult kaasa vastustaja vastutuse kaebajale

põhjustatud kahju eest. Riigikohus on 25.06.2009 määruse nr 3-3-1-39-09 p-s 1 selgitanud, et

kahju hüvitamise kaebuse aluseks saab olla iga vastustaja enda tegevus võimaliku kahju

tekitamisel. See tähendab antud juhul, et kui ka Eesti Vabariik on käitunud vara erastamisel ja

05.07.1993 lepingu sõlmimisel õigusvastaselt, ei tähenda see, et õigusvastaselt on käitunud ka

vastustaja. Vastustaja enda tegevus peab olema kaebajale kahju tekkimisega põhjuslikus

seoses.

Kaebaja on kaebuses välja toonud, et vara tagastamise toimikus nr 4742 puudub RE Eesti

Erastamisettevõte

päring

Tallinna

Linnavalitsusele

Telliskivi

49

hoone

ja

maa

tagastamistaotluse olemasolu väljaselgitamise osas. Samuti ei ole toimikus vastustaja teavitust

RE-le Eesti Erastamisettevõte, millelt nähtuks, et Telliskivi 49 varale ja maale on esitatud

tagastamise taotlus. Kaebaja väide on õige. Sellist kirjavahetust toimikus ei ole. Kuna

kirjavahetus pidi toimuma enne tehingu tegemist, siis ei ole oluline, kas ja milline pöördumine

edastati 03.11.1994 Majandusministeeriumile ja kas toimiku nr 4742 leheküljel 150 sisalduv

Majandusministeeriumi kiri on vastus nimetatud pöördumisele. Toimikus on üksnes

3-17-1965

7(14)

kirjavahetus, mis seondub RAS Universaal aktsiate võõrandamise ja nimetatud ettevõtte

bilansis oleva vara koosseisu, maksumuse ja vara suhtes esinevate restitutsiooninõuete

väljaselgitamisega. Ehkki ka Eesti Erastamisagentuuri poolt 04.09.1995 sõlmitud erastamise

müügilepingu objektiks oli õigusvastaselt võõrandatud vara, mille suhtes olid õigustatud

subjektid esitanud tagastamise taotluse ja mis loeti omandireformi objektiks ÕVVTK Tallinna

linnakomisjoni 06.12.1993 otsusega nr 1308, nähtub toimikust nr 4742, kaebaja väidetest ja

kohtuasjas nr 3-11-1273 tuvastatud asjaoludest, et RAS Universaal vara koosseisu ei kuulunud

05.07.1993 lepingu objektiks olnud vara, mis võõrandati AS-le GMPP Disain.

Asjaolule, et RE Eesti Erastamisettevõte oleks enne tehingu tegemist pöördunud vastustaja

poole vastava teabe saamiseks, ei ole osutanud ka vastustaja. Vastustaja väitis kohtuistungil

hoopis, et vara võõrandati n.ö jõuga ning linnal ei olnud võimalik sellesse vahele segada.

Nimetatust tulenevalt on usutav, et riik tegi 05.07.1993 tehingu ilma, et oleks pidanud

vajalikuks selgitada välja seda, kas vara suhtes on esitatud tagastamise nõudeid ja kas need on

lahendatud. Asjas puuduvad tõendid, mille kohaselt saaks väita, et vastustaja oleks olnud

tehingust teadlik või teinud toiminguid, mis soodustasid tehingu tegemist. Kohtupraktikas on

peetud kohaliku omavalitsuse vastutuse aluseks olevaks tegevuseks näiteks ebaõigete või

ebatäpsete andmetega teabe esitamist erastamise korraldajale erastamise objektiks oleva vara

suhtes esitatud restitutsiooninõuete kohta (vt Riigikohtu 16.12.2010 lahend nr 3-3-1-83-10;

Riigikohtu 03.03.2014 lahend nr 3-3-1-64-13). Praeguses asjas sellist rikkumist ei esine.

Toimiku nr 4742 materjalidest võib järeldada, et riik oli seadnud eesmärgiks endisel kinnistul

Telliskivi tn 51 asuva vara erastamise ning tal tekkis alles 04.09.1995 tehingu

ettevalmistamise käigus arusaam, et enne tehingu tegemist on oluline selgitada välja vara

suhtes esinevate restitutsiooninõuete olemasolu. Olukorras, kus Eesti Vabariik tegi 05.07.1993

tehingu, mille tulemusena muutus ORAS § 18 lg 1 tähenduses tehingu objektiks oleva vara

omandi vorm ilma vastustajat kaasamata, ei ole vastustajal puutumust tehingu hilisemate

tagajärgedega kaebaja jaoks, st kahju tekkimisega.

Kui ORAS § 18 lg-st 2 tulenevast keelust hoolimata oli vara omandiõigus läinud üle

juriidilisele isikule, oleks tulnud enne vara tagastamist õigustatud subjektidele juriidilise isiku

omand varale lõpetada. Seejuures tuleb registreerimisele kuuluva vara tagastamise

otsustamisel omandiõigusega seotud vaidlused lahendada hagimenetluse korras. Hoonete

tagastamise korraldused juriidilise isiku omandiõigust ei lõpeta (vt Riigikohtu 06.12.2004

otsus nr 3-3-1-52-04, p 17). Tallinna Halduskohus selgitas 07.10.2011 otsuses nr 3-11-1273

kaebajale, et kinnistusraamatusse kantud vara puhul ei ole vastustajal võimalik kohustada

juriidilist isikut vara haldusaktiga kaebuse esitajale loovutama, vaid tuleb pöörduda

vaidlusaluste erastamislepingute tühisuse tunnustamiseks kohtusse. Kohtupraktikas on kohtud

aktsepteerinud õigustatud subjektide õigust nõuda hagimenetluse korras ORAS § 18 lg-st 1

tulenevat keeldu rikkuvate tehingute tühisuse tunnustamist (Riigikohtu 06.12.2004 otsus nr 3-

3-1-52-04, p 16; Riigikohtu 24.04.2003 otsus nr 3-2-1-44-03). Samuti juhtis kohus kaebaja

tähelepanu asjaolule, et lisaks eeltoodule tuleb maakohtus saavutada ka kinnistusraamatu

kande muutmine, mille eeldusteks on riigi kandmine kinnistusraamatusse uue omanikuna ning

seejärel riigile kuuluva kinnisasja kohta avatud registriosa sulgemine (AÕSRS § 10 lg 5).

Kohus nõustub viidatud järeldustega. Vastustajal puudusid 05.07.1993 tehingusse sekkumise

õigused ning vastustaja ei saanud algatada eelpool toodud kohtumenetlusi kaebaja eest.

Kehtivas õiguses on ette nähtud regulatsioon, mis võimaldab õigustatud subjektil taolises

olukorras oma õigusi maksma panna ning taastada. Sellist õigust ei ole antud kohalikule

omavalitsusele, st vastustajale. Vastavad menetlused pidi algatama kaebaja või tema

õiguseellased, kes seda aga ei teinud ei enne viidatud lahendi tegemist (07.10.2011) ega ka

pärast seda. Asjakohatu on kaebajate väide, mille kohaselt ei saanud nad tehinguid vaidlustada

põhjusel, et vara tagastamise küsimus oli kuni 2014. a-ni lahendamata. Olukorras, kus vara

3-17-1965

8(14)

võõrandamise tõttu võib vara tagastamine osutuda ilmselgelt võimatuks, on õigustatud

subjektil AÕSRS § 10 lg 4 ning kehtiva kohtupraktika kohaselt õigus astuda samme oma

õiguste kaitseks ootamata ära otsust, millega otsustatakse jätta vara tagastamata.

Vastustaja viitab õigesti asjaolule, et subjekti esindaja on teinud 03.11.1993 pöördumise Eesti

Erastamisagentuurile, milles palub lõpetada tegevuse nimetatud kinnisvara realiseerimiseks

kolmandatele isikutele (tagastamise toimik, lk 175). 14.04.1994 on Tallinna aselinnapeale

esitatud taotlus, kus taotletakse asendusmaad põhjusel, et tagastamisele kuuluval krundil

asuvad vanad hooned on enamuses hävinenud ja osa krundist koos sellel asuvate hoonetega

privatiseeritud. 01.07.1994 pöördumises avaldatakse muret, et ülejäänud õigusvastaselt

võõrandatud vara osa suhtes on Erastamisagentuuril ilmselt samad plaanid (tagastamise

toimik, lk 163 ja 154). Õige on kaebaja väide, et õigustatud subjektid ei väida viidatud

pöördumistes, et tagastamise taotlusega on hõlmatud kogu vara või maa on erastatud. Seda ei

saanudki subjektid tol hetkel väita, kuivõrd järgnev tehing õigusvastaselt võõrandatud varaga

on tehtud peale viidatud pöördumiste tegemist, st alles 04.09.1995. Seega saavad

pöördumistes esitatud väited kehtida üksnes selle õigusvastaselt võõrandatud vara suhtes, mis

oli 05.07.1993 lepingu objektiks. Sellest tulenevalt on õige vastustaja väide, mille kohaselt

olid õigustatud subjektid teadlikud, et tagastamisele kuuluv vara on osaliselt erastatud. Sellele

vaatamata ei pidanud nad oluliseks või vajalikuks oma õiguste kaitset kohtumenetluses.

Eeltoodust tulenevalt ei ole põhjendatud kaebaja väide, mille kohaselt on vastustaja

põhjendamatult võtnud vastu 16.06.1999 korralduse nr 4694-k, millega erastati

ostueesõigusega maa AS-le GMPP Disain, millele järgnevalt kanti maa kinnistusraamatusse.

Õige on, et AS GMPP Disain sai 05.07.1993 tehingu tõttu esitada Tallinna Linnavalitsusele

avalduse maa ostueesõigusega erastamiseks ning Tallinna Linnavalitsuse 16.06.1999

korraldusega nr 4694-k määrati Telliskivi 49 ehitiste teenindamiseks vajalik maa suurusega

4541 m2. Viidatud korralduse andmine ei olnud aga kehtiva õigusega vastuolus ega

põhjuslikus seoses kaebajal tekkinud kahjuga (varast ilmajäämine). Kuivõrd 05.07.1993

leping kehtis, siis oli AS-l GMPP Disain õigus maad ostueesõigusega erastada. Vastav õigus

tuleneb MaaRS § 6 lg 2 p-st 3, lg-st 33 ja § 7 lg-st 51. MaaRS § 6 lg 2 p-i 3 kohaselt ei kuulu

selline maa tagastamisele. Kuivõrd maa erastamise õigustatud subjekt oli omandanud ehitised

kehtiva lepingu alusel, siis ei saanud vastustaja sellises olukorras keelduda maa erastamisest

AS-le GMPP Disain. Kaebaja ega õigustatud subjektid ei ole viidatud korraldust vaidlustanud.

Kaebajal oli korralduse vaidlustamise õigus ka juhul, kui ta sai korralduse olemasolust teada

hilinemisega (AÕSRS § 10 lg 5).

Asja menetlemisele kuulunud aeg ei ole puutumuses kaebaja väitega, mille kohaselt

ammendusid nimetatud aja jooksul kaebaja ja tema õiguseellaste võimalused kaitsta oma

õigusi kohtus vara erastanud isikute vastu. Kaebajal ja tema õiguseellastel olid võimalused

oma õiguste kaitseks sõltumata sellest, kas vara tagastamise küsimus oli lahendatud või mitte.

Kaebajal oli õigus pöörduda oma õiguste kaitseks kohtu poole enne 2014. aastat, st enne

haldusaktide vastuvõtmist, millega otsustati jätta endisel aadressil Telliskivi tn 51 asunud

õigusvastaselt võõrandatud vara kaebajale tagastamata.

Eelnevast tulenevalt on täitmata RVastS § 7 lg-s 1 sätestatud kahju hüvitamise esmane eeldus,

milleks on avaliku võimu kandja õigusvastane tegevus avalik-õiguslikus suhtes. Kohus ei ole

tuvastanud vastustaja poolseid teisi rikkumisi, mis seonduvad 05.07.1993 lepingu

sõlmimisega ning võiksid olla põhjuslikus seoses kaebajal ilmnenud kahjuga. Viidatud

lepingu sõlmimine oli küll vastuolus ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeluga, kuid nimetatud

asjaoluga ei kaasne veel vastustaja vastutust kaebajal tekkinud kahju eest.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

3-17-1965

9(14)

15. XX palub 09.07.2018 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu 14.06.2018

otsus ja teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada ning mõista vastustajalt kaebaja kasuks

välja tema menetluskulud. Kaebaja on põhjendanud ja tõendanud kõik kahju hüvitamise

nõude eeldused ja jääb varem esitatud seisukohtade juurde. Täiendavalt leiab kaebaja

järgnevat.

Kuna korraldustega nr 967-k, 1178-k ja 1179-k on vastustaja tunnistanud kaebaja õigust

kompensatsioonile ja kaebaja oma õigust kompensatsioonile vaidlustanud ei ole, siis ei saa

HMS § 60 lg-st 2 lähtudes käesolevas kohtumenetluses enam seada kahtluse alla kaebaja

õigust kompensatsioonile, vaid üksnes selle suurust. Juhul, kui vara tagastada ei õnnestunud,

oli õigustatud subjektile ette nähtud vara ja maa eest rahaline kompensatsioon, mis

olemuslikult on kahjuhüvitis. Seega täidab kompensatsioon sama eesmärki nagu RVastS-s ette

nähtud kahjuhüvitis. Seetõttu sai kaebaja analoogselt RVastS § 18 lg-ga 2 vaidlustada ainult

kompensatsiooni suurust, selle saamise õigust vaidlustamata. Seda kaebaja ka tegi.

Vara tagastamise toimik nr 4742 ei sisalda kogu dokumentatsiooni, mida kohus pidi

arvestama lahendi tegemisel. Kaebaja jääb toimiku nr 4742 võltsituse väite ja sellega seotud

põhjenduste juurde. Ka vastustaja kinnitas kohtuistungil, et on kohtule esitanud vaid osalise

toimiku koosseisu. Kaebuse lahendamisel ei saa lugeda vastustaja poolt kas võltsitud või

mittekomplektses toimikus olevaid dokumente või nende puudumist kaebaja kahjuks.

Halduskohus leidis Riigikohtu määrusele nr 3-3-1-39-09 tuginedes, et erastamislepingu

sõlmimine ei ole asjaoluks, mis toob kaasa vastustaja vastutuse kaebajale põhjustatud kahju

eest. Kaebaja ei nõustu selle seisukohaga. Riigikohtu määrus puudutas eelkõige kaebuse

tähtaegsuse hindamist, mistõttu on viide ekslik. Hoolimata kaebuse mittetähtaegsusest Eesti

Vabariigi suhtes on asjas tuvastatud, et kahju tekitasid kaks avaliku võimu kandjat RVastS §

12 lg 4 tähenduses. Seega võib kaebuse rahuldamisel mõista vastustajalt välja kogu tekitatud

kahju. Vastustaja vastutuse tuvastamise kontekstis tuleb hinnata ka erastamislepingut, kuna

selle lepingu tõttu andis vastustaja AS-le GMPP Disain Telliskivi 49 maa ostueesõigusega

erastamise õiguse. Kehtivast õigusest ega erastamislepingust ei tulenenud vastustaja kohustust

anda AS-le GMPP Disain soodustav haldusakt, seega on vastav haldusakt õigusvastane.

Vastustaja, saades Telliskivi 49 ostueesõigusega erastamise avalduse ja sellele lisatud

dokumendid, ei kontrollinud AS-i GMPP Disain ja Erastamisettevõtte vahel sõlmitud

erastamislepingu tingimusi, et veenduda, kas AS-l GMPP Disain on õigus maa

ostueesõigusega erastada või mitte. Hoolsalt maa ostueesõigusega erastamise menetlust läbi

viies oleks vastustaja pidanud andma keelduva haldusakti. Erastamislepingu p-s 15.1

sisalduva klausli tõttu ei saanud AS GMPP Disain hoonete omandiõiguse püsimajäämisega

arvestada, kuna sama lepingu pooled pidid arvestama, et on võimalik vara tagastamine

õigustatud subjektidele. Erastamislepinguga ei antud AS-le GMPP Disain maa omandamise

õigust, vaid maa rentimise võimalus (lepingu p 16.1). AS GMPP Disain maa ostueesõigusega

erastamise avaldus ei vastanud ORAS § 3, § 12 ja § 18 lg 1 rikkumise tõttu MaaRS § 6 lg 2 p-

s 3 ja § 22 lg-s 1 toodule. Maa tagastamata jätmise haldusakt seisuga 16.06.1999 puudus.

Järelikult ei olnud AS-l GMPP Disain maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ega

vastustaja 16.06.1999 akti andmise ajal seadusest ja erastamislepingust tulenevat õigust

Telliskivi 49 maa erastamiseks. Seega oli vastustaja 16.09.1999 haldusakt selle andmise ajal

ja on jätkuvalt õigusvastane.

Vastustaja vastutus põhineb olulisel määral hoolsuskohustuse rikkumisel, õigusvastase maa

ostueesõiguse erastamise korralduse andmisel ja sellele järgnevatel õigusvastastel toimingutel.

Vastustaja on ebamõistlikult pika aja jooksul menetlenud õigustatud subjektide vara ja maa

tagastamise avaldust ning menetluse kestel hoidnud õigustatud isikuid ja kaebajat eksimuses

sellest, et neil on lootust vara ja maa tagasi saada.

3-17-1965

10(14)

Vastustajal ei olnud võimalik valida omandireformi läbiviimise viiside vahel, vaid ta pidi

esmalt lahendama õigustatud subjektide avaldused ning alles seejärel, kui oli selge, et

õigustatud subjektide avaldused tuli jätta rahuldamata, minna üle kompenseerimismenetlusele,

lahendada teisi võimalikke avaldusi ja taotlusi sama maa suhtes. Kui vastustaja ei oleks

andnud korraldust nr 4694-k, oleks kaebajale säilinud vara ja maa tagastamise võimalus.

Seega vaatamata Eesti Erastamisettevõtte tegevusele ei oleks kahju lõplikult realiseerunud.

Varaline kahju saabus vastustaja haldusakti tõttu. Pärast korralduse nr 4694-k andmist ei

olnud kaebajal enam vara tagastamise võimalust. Kaebaja korraldusest nr 4694-k teada ei

saanud, mistõttu ei saanud ta seda ka vaidlustada enne, kui vara läks heausklike omanike

kätte. Korralduse nr 4694-k õigusvastasus tuleb tuvastada käesolevas kohtumenetluses.

Kaebaja ei nõustu kohtu väitega, et vaidlusalune vara võõrandati n.ö jõuga ja linnal ei olnud

võimalik sellesse sekkuda. Toimikus nr 4742 on kirjavahetus, millest nähtub, et nii vastustajat

kui Eesti Erastamisettevõtet teavitati sellest, et viimane teeb Telliskivi 51 varaga

õigusvastaseid tehinguid. Asjaolust, et toimikus nr 4742 puuduvad vastused nendele

pöördumistele, ei saa teha järeldust, et vastustaja ei ole rikkunud hoolsuskohustust ja

õigustatud subjektide ORAS-e sätetest tulenevaid õigusi.

Ebaõiged on kohtu järeldused sellest, millised arusaamad tekkisid riigil 1995. a tehingu

ettevalmistamisel (kohtuotsuse p 36 lõpp), tõendid nende arusaamade kohta puuduvad, samuti

ei ole Eesti Vabariik saanud menetlusosalisena seda väita. Kohus ei ole pööranud tähelepanu

asjaolule, et vastustaja on seoses maa ja hoonete tagastamata jätmisega aadressil Telliskivi 49

määranud kaebajale rahalise kompensatsiooni. Sellega võttis vastustaja omaks vastutuse

alusetu maa ja hoonete tagastamata jätmise eest.

Kohtuotsuse p-s 37 viidatud kohtupraktika puudus seisuga 05.07.1993. 1993. a kohtupraktika

kohaselt puudus lepingupooleks oleval isikul õigus tehingut vaidlustada. Samuti jõustus kohtu

viidatud AÕSRS § 10 lg 5 alles 01.12.1993 ehk pärast eelnimetatud tehingut.

Kohus on aktsepteerinud fakti, et kaebaja sai korraldusest nr 4694-k teada alles 2015. a

veebruaris ning puudub tõend, et õigustatud subjekte oleks korraldusest nr 4694-k üldse

teavitatud. Samas ei ole kohus nimetatud asjaolule otsuses tähelepanu pööranud, vaid asjatult

kaebajale ja tema eriõiguseellastele ette heitnud, et nad ei ole vaidlusalust korraldust

vaidlustanud või muid õiguskaitsevahendeid rakendanud. Õigustatud subjektidel ei olnud enne

05.07.1993 ega pärast seda, samuti kaebajal enne 2015. a mingeid õiguskaitsevahendeid, mida

rakendada, vältimaks vastustaja poolt maa ostueesõigusega erastamist AS-le GMPP Disain

või kinnistusraamatusse omandiõiguse kande tegemist. Järelikult on kohtu vastupidine

seisukoht väär ja vastuolus kohtupraktikaga (Tallinna Halduskohtu 20.05.2008 otsus nr 3-05-

1394, Riigikohtu määrus nr 3-3-1-50-07, p 9).

Praegusel juhul tulnuks kohaldada MaaRS § 6 lg 2 p-i 1,§ 20 lg-t 1 ja § 22 lg-t 1, mille

kohaselt sai erastada vaid sellist maad, mille tagastamist õigustatud subjekt ei nõua, vaid

soovib selle kompenseerimist või maa jäetakse tagastamata. Maa mittetagastamise otsustus

tuli vormistada haldusaktina, mis maa ostueesõigusega erastamise korralduse nr 4694-k

andmise ajal puudus. Seega on kohus vääralt kohaldanud ja tõlgendanud MaaRS sätteid. Väär

on kohtu seisukoht, et seaduse kohaselt erastamise küsimuse otsustamine on prioriteetne

tagastamise ees ja maa erastamise toimingud ei ole vastuolus ORAS § 18 lg-ga 1. ORAS §-s

18 ette nähtud keeld on niivõrd ühemõtteline ja vastustajale tegevusele laienev, et ainuüksi

sellepärast pidi vastustaja langetama otsuse tagastamise kasuks ehk jätma korralduse nr 4694-

k andmata.

16. Tallinna linn palub 12.09.2018 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata

ja menetluskulud kaebaja kanda.

3-17-1965

11(14)

Kaebuse väide, et kaebaja ei teadnud nõudeõigust omandades, et ühel notariaalselt tõestatud

võõrandamislepingus märgitud kinnistul asuvad hooned on kolmanda isiku eraõiguslikus

valduses ning on koos maatükiga kantud kinnistusraamatusse, on alusetu. Hetkel, kui kaebajal

tekkis subjektiivne õigus realiseerida omandatud tagastamise või kompenseerimise õigust, on

ta jätnud talle seadusega ettenähtud ja võimaldatud toimingud tegemata. Põhjendus, et

nõudeõiguse loovutanud subjektil puudus analoogne võimalus 1993. a-l, on paljasõnaline ega

toetu kehtinud õigusele. Kuni 01.09.1994 kehtinud ENSV Tsiviilkoodeksi § 51 annab piisava

ja põhjendatud aluse tehingu kehtetuks tunnistamiseks. 05.07.1993 erastamise ostu-

müügilepingu § 15 näeb ette toonase Eesti Erastamisettevõtte poolt varade kogu väärtuse

hüvitamise juhul, kui varad kuuluvad tagastamisele.

Vastustaja hoolsuskohustuse kõrval tuleb hinnata ka kaebaja enda tegevust/tegevusetust.

Vaadata tuleb ka seda, kas kahju oleks tekkinud siis, kui kaebaja oleks nõudeõiguse

omandamise järgselt nõudnud ORAS §-i 18 maksma panemist. TsÜS-i hetkel kehtiv

regulatsioon jõustus 01.07.2002.

YY ja KK on 14.04.1994 ja 01.07.1994 avaldustes Tallinna Linnavarade Ameti juhatajale

kinnitanud oma teadmist neile tagastamisele kuuluvate objektide erastamisest ning esitanud

taotluse olukorra alternatiivseks lahendamiseks (taotlus asendusmaa saamiseks Nõukogude

armee poolt vabanevatele maatükkidele Suur-Sõjamäe tn 1 ja Veerenni tn 56). Nendele

dokumentidele tuginedes puudus vastustajal põhjus käsitleda tagastamise menetlust

eraldiseisvana erastamise menetlusest, sh maa erastamise menetlusest.

Kaebaja viited ORAS ja MaaRS paragrahvidele on õiged, kuid kaebaja on neile andnud

endale sobiva sisu. Kaebajal on ilmselgelt halduskohtust erinev arusaam omandireformi ja

nendega seotud õigusaktide rakendamisest. Materiaalõiguse norme ei ole rikutud.

Apellatsioonkaebusest ei ole samuti võimalik välja lugeda, millistele halduskohtu

menetlusõiguslikele puudujääkidele kaebaja viitab.

Kaebaja õigus nõuda tagastamist ja kompenseerimist tekkis 02.04.2009. Tallinna linn tegi

esimese otsuse 14.04.2011, mil võttis vastu korralduse nr 363-k. Seega on vastustaja

menetlenud kaebaja nõuet mõistliku kiirusega.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

17. Halduskohtu otsus on lõppjäreldustes õige ja selle tühistamiseks ei ole alust.

Ringkonnakohus vastab apellatsioonkaebuse väidetele järgmist.

18. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse p-des 34‒35 esitatud seisukohtadega, mille

kohaselt oli 05.07.1993 vara erastamise leping sõlmitud ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keeldu

rikkudes, sest selleks ajahetkeks ei olnud lahendatud sama vara kohta esitatud õigusvastaselt

võõrandatud vara ja maa tagastamise taotlused. Riigikohus selgitas 24.04.2003 otsuses nr 3-2-

1-44-03, et ORAS § 18 lg 1 kuni 01.03.1997 kehtinud redaktsioonis sisalduvate kitsenduste

eesmärgiks oli vältida omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara

omandivormi muutumisest tekkida võivaid takistusi vara tagastamisel õigustatud subjektile.

Selle eesmärgi saavutamiseks kehtestas seadus ka tagajärje: keeldu rikkuvate tehingute

kehtetuse. Samuti selgitas Riigikohus, et riikliku aktsiaseltsi (praeguse vaidluse puhul RAS

Kommunaar) vara kuulub riigile ja selle võõrandamine eraõiguslikule juriidilisele isikule

(praeguse vaidluse puhul AS-le GMPP Disain) muudab vara omandivormi, mis on ORAS §

18 lg 1 alusel keelatud. Seda põhjusel, et riigile kuuluva omandireformi objektiks oleva

3-17-1965

12(14)

õigusvastaselt võõrandatud vara omandamine juriidilise isiku poolt võib muuta õigusvastaselt

võõrandatud vara tagastamise võimatuks.

19. Ringkonnakohus ei nõustu aga halduskohtu otsuse p-des 37 ja 39 esitatud seisukohtadega,

millest järeldub, et maa erastamine Tallinna linna poolt 16.06.1999 korraldusega nr 4694-k ei

olnud õigusvastane. Tallinna linn oli teadlik, et maa erastamise avaldus oli esitatud maa osas,

mille suhtes oli esitatud ka vara ja maa tagastamise taotlus ning see taotlus oli lahendamata.

Tallinna linn pidi olema teadlik ka ORAS § 18 lg-s 1 sätestatud keelust ning sellest, et vara

erastamise leping oli sõlmitud seda keeldu rikkudes. Maa erastamine linna poolt oli

õigusvastane eelkõige põhjusel, et see toimus tühise vara erastamise lepingu alusel ning

olgugi, et lepingu tühisus oli kohtu poolt tunnustamata, pidi lepingu tühisus olema linnale

äratuntav. 05.07.1993 lepingu § 15 kohaselt leppisid lepingupooled kokku, et juhul, kui

restitutsiooninõude korral kuuluvad varad tagastamisele, nõustub EERE tasuma ostjale

turuhindades varade kogu väärtuse. Lepingu §-s 16 nõustusid pooled, et vara erastamise

lepingut ei saa pidada maa rendilepinguks. EERE nõustus pakkuma ostjale kirjalikku lepingut

maa rentimiseks 50 aastaks ning tegema kõik temast oleneva, et ostjal oleks võimalik osta

renditud maad, kui see maa läheb müügile. Lepingu viidatud sätetest tulenevalt ei saanud AS-l

GMPP Disain tekkida õiguspärast ootust vara juurde maa erastamiseks. Põhimõtteliselt õiged

on halduskohtu otsuse p-s 37 tehtud viited kohtupraktikale, mis puudutab omandiõigusega

seotud vaidluste lahendamist hagimenetluse korras. See tähendab, et enne vara tagastamist

õigustatud subjektidele oleks tulnud AS GMPP Disain omand varale lõpetada (nõuda

hagimenetluse korras ORAS § 18 lg 1 keeldu rikkuva tehingu tühisuse tunnustamist) ning

seda ei saanud teha Tallinna linn, vaid seda oleks pidanud tegema õigustatud subjektid. See

argument omab tähendust küll kahjunõude rahuldamise eelduste kontrollimisel, kuid ei

tähenda, et tekkinud situatsioonis – vara ja maa tagastamise taotlused on tähtaegselt esitatud,

kuid lahendamata; vara erastamise leping on sõlmitud ORAS § 18 lg 1 keeldu rikkudes ning

seega tühine; vara erastamise lepingust ei saanud tekkida õiguspärast ootust maa erastamiseks

– pidi linn rahuldama AS GMPP Disain avalduse maa erastamiseks. Ringkonnakohtu

hinnangul oleks linna õiguspärane käitumine eeldanud linnalt hoolsuskohustuse ja

selgitamiskohustuse täitmist, mis konkreetsel juhul tähendab, et linn oleks pidanud teavitama

õigustatud subjekte maa erastamise avalduse esitamisest ning võimalusest esitada

maakohtusse hagi vara erastamise lepingu tühisuse tunnustamiseks. Jätnud need kohustused

täitmata, ei saa ringkonnakohtu hinnangul rääkida linna õiguspärasest tegevusest maa

erastamisel.

20. RVastS § 7 lg 1 kohaselt võib isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase

tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, nõuda talle tekitatud kahju hüvitamist, kui

kahju ei olnud võimalik vältida ega ole võimalik kõrvaldada käesoleva seaduse §-des 3, 4 ja 6

sätestatud viisil õiguste kaitsmise või taastamisega. Praegusel juhul tuleb kahjunõue jätta

rahuldamata seetõttu, et kaebaja ja tema õiguseellased on (hoolimata sellest, et linn rikkus

maa erastamisel hoolsus- ja selgitamiskohustust), rikkunud RVastS § 7 lg-s 1 sätestatud

esmaste õiguskaitsevahendite kasutamata jätmise eeldust. Kaebaja ja tema õiguseellased pole

mõistliku aja jooksul nõudnud oma õiguste kohaseks kaitseks välja vajalikku teavet; teinud

endale selgeks oma õiguste kaitse võimalusi ja on jätnud kasutamata kohased

õiguskaitsevahendid kahju vältimiseks või vähendamiseks ning seda ebamõistlikult pika aja

jooksul. Halduskohus on otsuse p-s 38 põhjendatult viidanud, et kaebaja õiguseellased olid

juba 03.11.1993 teadlikud hoonete erastamisest ning sama teadmine nähtub ka 01.07.1994

kirjast (vara tagastamise toimiku lk-d 154, 163 ja 175). Ühtlasi nähtub nendest tõenditest, et

õigustatud subjektidel oli vara tagastamisega seonduvate toimingute tegemiseks volitatud

esindaja Tarmo Linntamm, kellele subjektid olid andnud täisvolituse, mis võrdus subjekti

3-17-1965

13(14)

enda õiguste ja kohustustega. Sellest hoolimata ei pöördunud kaebaja õiguseellased järgnevate

aastate jooksul kohtusse vara erastamise lepingu tühisuse tunnustamiseks.

Maa erastati 16.06.1999 korraldusega nr 4694-k. Ehkki vara tagastamise toimikust ei nähtu, et

sellest oleks kaebaja õiguseellasi otsesõnu teavitatud, ei astunud subjektid ka ise piisavalt

samme selleks, et olla kursis vara tagastamise menetluse kulgemisega. Maa erastamise

korraldus sisaldus vara tagastamise toimikus nr 4742 ja samast toimikust nähtub, et õigustatud

subjektid kaitsesid edukalt oma õigusi 2001. a-l kohtutes seoses õigusvastaselt võõrandatud

varaga aadressil Lai 4/Pikk 5, Tallinn ning neid esindas vandeadvokaat. Ringkonnakohus

nõustub halduskohtuga, et üksnes teabenõuete esitamist linnale ei saa oma õiguste kaitse

seisukohalt lugeda piisavaks. Maa erastamise korraldust ei vaidlustanud kohtus ei kaebaja

õiguseellased ega ka kaebaja ise pärast nõudeõiguse loovutamist 02.04.2009. Kaebaja kinnitas

ringkonnakohtu istungil, et enne vara nõudeõiguse omandamist ei tutvunud ta vara

tagastamise toimiku materjalidega ega kinnistusraamatuga. Sellega võttis kaebaja ise riski, et

tagasi nõutav maa ei pruugi olla kinnistamata, nagu on ekslikult märgitud nõudeõiguse

loovutamise lepingu p-s 1.6.1, ning maa suhtes võib kolmandatel isikutel olla õigusi. Kaebajal

oleks kahju olnud välditav kinnistusraamatu kannetega tutvumisel, mis sellise nõudeõiguse

loovutamise lepingu sõlmimisel oleks elementaarne.

Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt toimus vaidlusaluse maa esmakinnistamine

23.03.2000 ning piiratud asjaõigus on sisse kantud 13.12.2005. Kinnisasja omanik oli kuni

29.04.2016 OÜ GMPP Disain (varasema nimega AS GMPP Disain). Kaebaja ja tema

õiguseellased oleksid saanud maa erastamise korralduse vaidlustada AÕSRS § 10 lg-le 5

tuginedes. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-26-03 selgitanud, et viidatud AÕSRS normi on

võimalik ka kohaldada siis, kui pärast esmakinnistamist on kinnistusraamatusse veel kandeid

tehtud, sh kui kinnisasi on edasi võõrandatud või koormatud piiratud asjaõigustega. Normi

kitsas tõlgendus ei tagaks normi eesmärgi saavutamist ega pakuks õigustatud isikule kaitset

nende isikute vastu, kes on kinnisasja või piiratud asjaõiguse omandamisel olnud pahausksed.

Kui kinnisasi on edasi võõrandatud või koormatud kolmanda isiku kasuks piiratud

asjaõigustega, siis on isikul, kelle õigust ebaõige kandega rikuti, võimalus tõendada kinnisasja

või piiratud asjaõiguse omandaja pahausksust ja nõuda kande kustutamist. Kui kinnisasja

järgmine omandaja või piiratud asjaõiguse omaja on heauskne, siis jäävad nende õigused

püsima. Viimasel juhul ei saa registriosa KRS § 72 lg 2 alusel sulgeda. Kui registriosa selle

normi kohaselt sulgeda ei saa, siis ei ole võimalik hagejale rikkumiseelset olukorda ennistada

(p-d 15‒16). Ehkki halduskohus on 07.10.2011 otsuses haldusasjas nr 3-11-1273 asunud

seisukohale, et Telliskivi 49 osas puudub alus eeldada piiratud asjaõiguste omanike

pahausksust, pole seda siiski kohases menetluses tuvastatud. Tallinna Ringkonnakohus asus

26.04.2013 otsuses samas haldusasjas seisukohale, et halduskohtu poolt antud hinnang

omandi heausksusele oli esialgne, mis põhines vaid kinnistusraamatu väljavõtetel. Vastava

asjaolu kohta ei ole täiendavalt tõendeid kogutud. Asja materjalidest ei nähtu, et oleks

tuvastatud, milline oli piiratud asjaõigust omanud OÜ AMELBAH ja SS seos OÜ-ga GMPP

Disain. Äriregistri väljavõtetest nähtub, et OÜ GMPP Disain omanik ja juhatuse liige MM

ning nõukogu liige AA olid ka OÜ AMELBAH pankrotitoimkonna liikmed. Pärimisõiguse

alusel tekkinud piiratud asjaõigus (millele viitab ka Tallinna linna 18.06.2014 korraldus nr

967-k) kanti kinnistusraamatusse alles 29.08.2013. Seega oli kaebaja õiguseellastel vähemasti

kuni 2005. a lõpuni võimalik rikkumiseelset seisukorda ennistada ning kaebajal hea võimalus

seda üritada ka pärast nõudeõiguse omandamist 2009. a-l. Tallinna Ringkonnakohus on

26.04.2013 otsuses haldusasjas nr 3-11-1273 asunud seisukohale, et OÜ Universaal heausksus

vara omandamisel sarnastel asjaoludel oli pigem välistatud ning ringkonnakohtu arvates võib

samale järeldusele jõuda ka AS GMPP Disain osas, arvestades ringkonnakohtu poolt otsuse p-

s 20 tsiteeritud vara erastamise lepingu punktides kokku lepitut.

3-17-1965

14(14)

21. Ringkonnakohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et lõplik kahju sai kaebajale selguda

alles 18.06.2014 korraldusest nr 967-k, millega otsustati Telliskivi 49 ehitiste ja maa

mittetagastamine, ning enne seda ei olnud kaebajal kahju vältimiseks võimalik midagi teha.

Kaebaja poolt viidatud Riigikohtu lahendid (nt 3-3-1-50-07, p 8) käsitlevad maa tagastamata

jätmise lõpliku lahendamise küsimust kaebetähtajaga seonduvalt, mitte ei välista oma õiguste

kaitse võimalusi enne maa tagastamata jätmise korralduse andmist. Ka viidatud Riigikohtu

lahendi p-s 9 on Riigikohus osutanud, et ehkki kahju on tekitatud maa mittetagastamise

korraldustega, tuleb asja sisulisel lahendamisel kontrollida eeskätt nende haldusaktide

õiguspärasust, mis viisid maa mittetagastamiseni, s.o maa erastamise korraldusi ning neile

eelnenud haldusakte, mis seadustasid vaidlusalusel maal asunud ehitised. Kui algsed

haldusaktid osutuvad õigusvastasteks, tähendab see ka neile tuginenud haldusaktide, sh maa

mittetagastamise korralduste õigusvastasust. Halduskohus on õigesti viidanud, et olukorras,

kus vara võõrandamise tõttu võib vara tagastamine osutuda ilmselgelt võimatuks, on

õigustatud subjektil õigus astuda samme oma õiguste kaitseks, ootamata ära otsust, millega

otsustatakse jätta vara tagastamata. Ringkonnakohus lisab, et RVastS § 7 lg 1 kohaselt ei

olnud see mitte õigustatud subjekti õigus, vaid lausa kohustus ning kaebaja ei ole vaidlustanud

ka linna korraldust, millega jäeti talle vara ja maa tagastamata. Kaebajale vara ja maa eest

kompensatsiooni määramisega ei ole linn võtnud vastutust alusetu maa ja hoonete tagastamata

jätmise eest, nagu ekslikult on leitud apellatsioonkaebuses. Kaebajale kompensatsiooni

määramine toimus seetõttu, et linn oli seisukohal, et kaebajale ei ole võimalik hooneid ja

maad tagastada, kuna need on heauskses omandis. Seega oli vara ja maa kaebajale

tagastamata jätmine linna seisukohast õiguspärane, mitte õigusvastane, ning seadus näeb

sellisel juhul ette isikule kompensatsiooni määramise. Ringkonnakohus on seisukohal, et

esmaste õiguskaitsevahendite kasutamise võimalus pidi nii kaebajale kui tema õiguseellastele

piisava hoolsuse korral olema arusaadav, õiguskaitsevahendite kasutamine oleks olnud

reaalselt võimalik ja potentsiaalselt edukas ning ringkonnakohtule ei ole ära tuntavad mõjuvad

põhjused, mis õigustaksid õiguskaitsevahendite kasutamata jätmist (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-

8-04, p 12). Neil põhjustel tuleb jätta XX kahjunõue rahuldamata.

22. Apellatsioonkaebuse väidete osas, mis puudutavad vara tagastamise toimiku võltsitust ja

vara tagastamise menetluse pikaajalisust, nõustub ringkonnakohus halduskohtu otsuse p-des

30 ja 40 esitatud põhjendustega ega korda neid HKMS § 201 lg 4 alusel. Kui kaebaja leiab, et

talle on tekitatud kahju Tallinna linna õigusvastase tegevusetusega (menetlusega

põhjendamatult viivitamine) omandireformi läbiviimisel, on tal õigus esitada kohtule vastav

kaebus.

23. Eelnevat kokku võttes jätab ringkonnakohus XX apellatsioonkaebuse rahuldamata ja

halduskohtu otsuse resolutsiooni muutmata, kuid muudab halduskohtu otsuse põhjendusi

(HKMS § 200 p 4). HKMS § 108 lg 1 alusel jätab ringkonnakohus apellandi

apellatsiooniastme menetluskulud tema enda kanda ning vastustaja menetluskulud vastustaja

kanda HKMS § 109 lg 1 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)