3-16-201/42 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Monika Laatsit, liikmed Kaire Pikamäe ja

Virgo Saarmets

Otsuse tegemise aeg ja koht

21.02.2019, Tallinn

Haldusasja number

3-16-201

Haldusasi

Pühamäe Arenduse OÜ kaebus Rae valla tekitatud

kahju hüvitamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja

–

Pühamäe

Arenduse

OÜ,

esindaja

vandeadvokaat Rivo Kaldvee

Vastustaja – Rae vald, esindaja vandeadvokaat Kalev

Aavik

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 29.06.2018 osaotsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistung 22.01.2019

RESOLUTSIOON

Jätta Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu

29.06.2018 osaotsus muutmata.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 25.03.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

3-16-201

2(9)

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Rae Vallavalitsus algatas 21.06.2005 korraldusega nr 764 Peetri küla Koidu kinnistu

detailplaneeringu ja kinnitas selle lähtetingimused. Detailplaneeringu eesmärk oli muuta

Koidu kinnistu (katastritunnus 65301:001:1247, pindala 7,84 ha, sihtotstarve 100%

maatulundusmaa) maakasutuse sihtotstarve elamumaaks, sotsiaalmaaks ja ärimaaks, jagada

katastriüksus ehituskruntideks ning määrata moodustatavatele kruntidele ehitusõigus ja

hoonestustingimused. Detailplaneeringu tellija Henwood Trade OÜ ja Rae Vallavalitsus

sõlmisid 21.06.2005 lepingu detailplaneeringu koostamise korraldamise ja finantseerimise

õiguse üleandmise kohta.

2. Rae Vallavalitsus tunnistas 23.09.2008 korraldusega nr 1174 varasema korralduse nr 764

kehtetuks, sest planeeringuala hõlmas ainult Koidu kinnistut, kuid täiendavalt oli vajalik

määrata juurdepääsuteede ja tehnovõrkude lahendused reformimata riigimaal ja lähialal. Sama

korraldusega algatati Koidu kinnistu ja lähiala detailplaneering lasteaia ja avalikkusele

suunatud

hoonega

elamukvartali

planeerimiseks.

Korralduse

p-ga

kohustati

detailplaneeringu tellijat sõlmima Rae Vallavalitsusega leping detailplaneeringu koostamise

korraldamise ja finantseerimise õiguse ülevõtmiseks, samuti eelkokkulepe arenduskohustuste

üleandmise kohta. Korralduse p 4 kohaselt tuli Rae Vallavalitsusel enne detailplaneeringu

vastu võtmist sõlmida kinnistu omanikuga notariaalne leping avalikult kasutatavate teede ja

tänavate, tehnovõrkude ja haljastuse väljaehitamiseks ning detailplaneeringu alal avalikuks

kasutamiseks ettenähtud maa-alade olemasolu korral nende Rae vallale tasuta üleandmiseks.

3. Henwood Trade OÜ esitas 27.09.2009 Rae Vallavalitsusele detailplaneeringu

dokumentatsiooni. Pühamäe Arenduse OÜ omandas 11.11.2009 Henwood Trade OÜ-le

kuulunud 75000/78400 osa Koidu kinnistu kaasomandist (kinnistu teisteks kaasomanikeks on

P.M 2400/78400 osas ja A.A 1000/78400 osas) ning esitas Rae Vallavalitsusele 02.06.2010

taotluse võtta detailplaneering vastu ja korraldada selle avalik väljapanek, nõudmata tellijalt

ebamõistlike kohustuste võtmist. Edasine menetlus venis eeskätt põhjusel, et Rae vald ja

Pühamäe Arenduse OÜ ei jõudnud kokkuleppele kinnistu omaniku kanda jäävates

arenduskohustustes. Pühamäe Arenduse OÜ esitas 01.07.2011 Tallinna Halduskohtule

kaebuse kohustada Rae Vallavalitsust otsustama Koidu kinnistu detailplaneeringu

vastuvõtmine kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas

kaebuse 28.02.2013 otsusega nr 3-11-1648, mis jõustus 02.04.2013.

4. Rae Vallavalitsus jättis 04.06.2013 korraldusega nr 597 Koidu kinnistu detailplaneeringu

vastu võtmata ning tunnistas ühtlasi kehtetuks korralduse nr 1174 planeeringu algatamise

kohta. Tallinna Halduskohus rahuldas 26.09.2013 otsusega nr 3-13-1440 Pühamäe Arenduse

OÜ kaebuse, tühistas korralduse nr 597 ja kohustas Rae Vallavalitsust otsustama

detailplaneeringu vastuvõtmise ja avaliku väljapaneku korraldamise üle mõistliku aja jooksul,

kuid hiljemalt kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Otsus põhines Rae valla

õigeksvõtul (vastustaja nõustus, et menetlusosaliste ära kuulamata jätmine võis mõjutada asja

otsustamist) ja jõustus 29.10.2013. Tallinna Halduskohtu 23.05.2014 ja 28.05.2015

määrustega ning Tallinna Ringkonnakohtu 03.03.2015 määrusega haldusasjas nr 3-13-1440

on Rae valda kohtuotsuse ettekirjutuse täitmata jätmise eest trahvitud.

5. Rae Vallavalitsus jättis 09.06.2015 korraldusega nr 909 Koidu kinnistu detailplaneeringu

vastu võtmata ja lõpetas korraldusega nr 1174 algatatud detailplaneeringu menetlemise.

Pühamäe Arenduse OÜ on korralduse nr 909 kohtus vaidlustanud. Tallinna Ringkonnakohus

3-16-201

3(9)

jättis 20.12.2018 otsusega nr 3-15-1712 Pühamäe Arenduse OÜ apellatsioonkaebuse

rahuldamata, kuid otsus ei ole jõustunud.

6. Pühamäe Arenduse OÜ esitas 27.01.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Rae valla

tekitatud 350 175 euro suuruse kahju hüvitamiseks või alternatiivselt kahju hüvitamiseks

kohtu määratud suuruses. Kahju seisneb saamata jäänud tulus, mis tekkis Rae valla poolse

õigusvastase viivituse tõttu Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemisel perioodil

28.01.2013–27.01.2016.

Haldusasjades nr 3-11-1648 ja 3-13-1440 tehtud kohtulahenditega on tuvastatud, et vastustaja

on Koidu kinnistu detailplaneeringu menetlemisega õigusvastaselt viivitanud.

Kaebaja tegi omalt poolt kõik võimaliku detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamiseks ja tal

oli õigustatud ootus, et menetlus osutub edukaks või vähemalt viiakse läbi mõistliku aja

jooksul. Sellele ootusele tuginedes ei teinud kaebaja oma kinnistuga mingeid tehinguid.

Vastustaja õigusvastase viivituse tõttu seisis kaebaja vara kasutuseta ja ta ei saanud sellelt tulu

teenida. Kaebaja tugines ootusele, et vastustaja korraldab detailplaneeringu menetluse

mõistliku aja jooksul ja põhjendamatu viivituseta ning kaebaja planeeris oma tegevuse,

kulutused ja tulud vastavalt sellele. Kui kaebaja oleks osanud ette näha, et vastustaja venitab

detailplaneeringu menetlemisega, oleks tal olnud võimalik kinnistu rendile anda või jagada

kinnistu osadeks ja müüa ning investeerida saadud summa mujale ja teenida oma

investeeringult tulu (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-59-14). Vastustaja tegevusetusest tuleneva

määramatuse tõttu jäid kinnistuga seonduvad investeerimisotsused vastu võtmata. Seisuga

31.03.2014 on hinnatud kaebaja omandis oleva Koidu kinnistu mõttelise osa turuväärtuseks 1

450 000 eurot. Võlaõigusseaduse (VÕS) §-des 94 ja 113 sätestatut arvestades oleks võinud

investeerimisel nimetatud summa aastatootlus olla 116 725 eurot, s.o 8,05% aastas, ja kolme

aasta tootlus 350 175 eurot. Kui vastustaja oleks viinud haldusmenetluse alates 2009. a-st läbi

kiiresti ja efektiivselt, ei oleks kaebaja 1 450 000 euro väärtusega varal ajavahemikul

28.01.2013–27.01.2016 tootlikkus puudunud. Kinnisvaralt tulu teenimise viisiks on ka selle

väärindamine läbi detailplaneeringu koostamise, mille puhul sõltub investeeringu tootlus

otseselt detailplaneeringu menetluse kestusest. Kui detailplaneeringu kehtestamine tõstaks

kinnistu väärtust nt 50% võrra, tähendaks see, et 2-aastase menetlusaja puhul oleks tootlus

25% aastas, kuid 10-aastase menetlusaja puhul ainult 5% aastas. Kaebajal jäi tulu saamata

sõltumata sellest, kas Koidu kinnistu väärtus on aja jooksul tõusnud. Majandustegevuses

saamata jäänud tulu hindamine on keeruline, ent tekkinud kahju eest ei saa jätta hüvitist välja

mõistmata pelgalt põhjusel, et kahju tekkimine ei ole täiesti kindel või selle suurust ei ole

võimalik kindlaks teha (vt Riigikohtu otsused nr 3-3-1-13-06 ja 3-3-1-53-02).

Vastustaja õigusvastase viivituse ja kaebajal tekkinud kahju vahel on põhjuslik seos:

detailplaneeringu

vastuvõtmise

ja

kehtestamise

korral

oleks

kaebaja

saanud

arendustegevusega edasi minna ning detailplaneeringu mõistliku aja jooksul kehtestamata

jätmise korral oma plaanid ümber vaadata. Vastustaja õigusvastase viivituse tõttu puudus

kaebajal selge seisukoht, kuidas edasi tegutseda.

7. Rae vald palus jätta kaebus rahuldamata.

Vastustaja ei olnud viivituses 02.04.2013–02.06.2013 (haldusasjas nr 3-11-1648 tehtud

kohtuotsusega

määratud

ajavahemik

detailplaneeringu

vastuvõtmise

otsustamiseks),

04.06.2013–28.10.2013 (korralduse nr 597 andmise ja haldusasjas nr 3-13-1440 selle

tühistamise vaheline aeg), 29.10.2013–28.12.2013 (haldusasjas nr 3-13-1440 uue otsuse

tegemiseks antud ajavahemik) ja 09.06.2015–27.01.2016 (korralduse nr 909 andmise ja selle

peale kaebuse esitamise vaheline aeg).

3-16-201

4(9)

Vastustaja tegevusetuse ja tekkinud kahju vahel ei ole põhjuslikku seost, sest väidetav tehing,

millelt kaebaja oleks saanud tulu teenida, jäi ära kaebaja enda otsusel. Detailplaneeringu

algatamise otsuses oli selgesõnaliselt kirjas vajadus sõlmida arendusleping ja kuni sellist

lepingut ei olnud sõlmitud, ei saanud kaebajal tekkida ka mingit õiguspärast ootust.

Detailplaneeringu vastuvõtmine viibis kaebaja enda tegevuse tõttu.

Kaebaja ei ole tõendanud, et tal oli tegelik ja reaalne plaan Koidu kinnistu võõrandamiseks ja

müügitulu investeerimiseks (vrd Riigikohtu otsus nr 3-2-1-157-15). Kaebaja väidetav kahju

on spekulatiivne ja abstraktne ning selliselt vastustaja jaoks ettenägematu. Kaebaja ei ole

tõendanud, milline oli Koidu kinnistu väärtus ajal, kui ta väidetavalt kavatses seda

võõrandada. Kaebaja esitatud ekspertarvamus ei ole asjakohane, sest selles on kinnistu väärtus

arvutatud lähtuvalt võimalikust ehitusõigusest, mida kinnistul ei ole, samuti pole arvesse

võetud detailplaneeringu vastuvõtmise ja kehtestamise eelduseks olevate arenduskohustuste

eeldatavat maksumust. Kinnistu hinda kajastab adekvaatsemalt 11.11.2009 toimunud tehing,

millega kaebaja omandas kinnistu umbes 68 000 euro eest. Kuigi kinnistu hinnad olid 2013. a

jaanuariks tõusnud, ei saanud hinnatõus olla nii suur, nagu kaebaja väidab.

8. Tallinna Halduskohus peatas 22.05.2018 määrusega kaebuse menetluse osas, mis

puudutab nõuet hüvitada perioodil 09.06.2015–27.01.2016 aset leidnud viivitusega tekitatud

kahju. Ülejäänud osas jätkas halduskohus menetlust eesmärgiga teha osaotsus.

9. Tallinna Halduskohus jättis 29.06.2018 osaotsusega kaebuse rahuldamata osas, milles

kaebaja taotles 28.01.2013–08.06.2015 tekkinud kahju hüvitamist.

Riigivastutuse seaduse (RVastS) § 7 lg-test 1–3 tulenevalt peab kaebuse rahuldamise

eeldusena tuvastama vastustaja õigusvastase viivituse haldusakti andmisel. Kohtuotsustest

haldusasjades nr 3-11-1648 ja 3-13-1440 tuleneb, et vastustaja viivitas Koidu kinnistu

detailplaneeringu vastuvõtmise üle otsustamisega õigusvastaselt kuni 09.06.2015, s.o kuni

otsustas korraldusega nr 909 jätta detailplaneeringu vastu võtmata. Viivitus on tegevusetus,

mida saab hinnata tagasivaates. Enne 09.06.2015 oli detailplaneeringu vastuvõtmise küsimus

lahendamata, sest Rae Vallavalitsuse 04.06.2013 korralduse nr 597 on kohus tühistanud ja

seega ei mõjutanud see kokkuvõttes kuidagi kaebaja faktilist või õiguslikku olukorda. Kohtud

leidsid, et detailplaneeringu vastuvõtmise küsimuse otsustamiseks ei olnud takistusi ning

kohtuotsustes vastustajale vastava otsuse tegemiseks antud tähtaeg ei muutnud viivitust

olematuks ega katkestanud seda. Haldusorgan on haldusakti andmisega õigusvastases

viivituses päevast, kui ta oleks pidanud haldusakti andma, kuni päevani, kui ta selle tegelikult

annab. Viivitus võiks katkeda objektiivsete asjaolude tõttu, mida käesolevas asjas ei esine.

VÕS § 128 lg-st 4 tulenevalt saab käesoleva vaidluse kontekstis kuuluda saamata jäänud

tuluna hüvitamisele selline kasu, mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui vastustaja ei

oleks detailplaneeringu vastuvõtmise otsustamisega õigusvastaselt viivitanud. Kuna kaebaja

nõuab alates 28.01.2013 tekkinud kahju hüvitamist, saab saamata jäänud tuluks olla kasu,

mille kaebaja oleks tõenäoliselt saanud, kui vastustaja oleks otsustanud detailplaneeringu

vastuvõtmise või sellest keeldumise hiljemalt 27.01.2013. Kasu tõenäoline saamine tähendab,

et kõiki asjaolusid arvestades oleks eluliselt kõige usutavam, et kaebaja oleks vastustaja

õigusvastase viivituse puudumise korral kasu saanud. Selleks tuleb kaebajal selgelt

määratleda, millist tulu ta oleks saanud, ning esitada oma väidete kinnituseks asjakohaseid

tõendeid. See, kuidas kaebaja määratleb kaebuses saamata jäänud tulu, määrab ära ka

kohtuliku kontrolli ulatuse. Kaebaja on teinud VÕS § 127 lg-st 6 ja Riigikohtu otsusest nr 3-3-

1-13-06 eksliku järelduse, et kahjuhüvitist saab nõuda ka abstraktselt kirjeldatud saamata

jäänud tulu eest. VÕS § 127 lg 6 kohaldub olukorras, kus on piisavalt tõendeid, milles

konkreetne kahju seisnes (s.o käesolevas asjas oleks veenvalt tuvastatud, et kaebaja oleks

3-16-201

5(9)

tema õigusi rikkuva viivituse korral saanud teatud konkreetsetel asjaoludel teatud konkreetset

liiki kasu), ent selle kasu täpset suurust ei ole võimalik tõendada. Riigikohtu otsus nr 3-3-1-

13-06 puudutas olukorda, kus haldusorgan oli õigusvastaselt viivitanud ehitusloa andmisega

tanklat rajada soovivale ettevõtjale, kes väitis kaebuses, et ehitusloa õigeaegse väljastamise

korral oleks ta saanud hakata tankla käitamisest varem teenima sellist kasu, nagu ta teenis

teiste temale kuuluvate sarnaste tanklate käitamisest. Seega puudutab VÕS § 127 lg 6 üksnes

kahju suurust, mitte selle olemust.

Kaebaja ei ole põhjendanud ega tõendanud konkreetse tulu saamata jäämist. Kaebaja väidab

sisuliselt, et vastustaja viivituse tõttu ei saanud ta teenida kasu Koidu kinnistu väärtuselt, kuid

ei ole kirjeldanud, veel vähem tõendanud, ühtki realistlikku kasu saamise võimalust, millest ta

on vastustaja viivituse tõttu ilma jäänud. Väide, et kaebajal oleks olnud võimalik leida mõni

tulus viis kasu teenimiseks, ei ole piisav. Selle poolest erinevad käesoleva vaidluse asjaolud

Riigikohtu otsuse nr 3-3-1-13-06 aluseks olnud asjaoludest – seal kirjeldas kaebaja

konkreetselt, kuidas ja millist kasu oleks ta ehitusloa õigeaegse andmise korral saanud ning

kohus hindas selle kirjelduse eluliselt usutavaks. Sarnane oli olukord ka Riigikohtu otsuse nr

3-2-1-157-15 puhul, kus hagejaks olev krediidiasutus oli kahjuna määratlenud kohtutäituri

poolt õigusvastaselt kinni peetud summale vastava summa tavapärasest väljalaenamisest

saadava intressitulu.

Isegi kui lähtuda kaebaja abstraktsest kahju kirjeldusest, puudub alus kaebuse rahuldamiseks,

sest väidetava kasu saamise võimalusest ilma jäämise ja vastustaja viivituse vahel puudub

põhjuslik seos. Kaebaja väidab sisuliselt, et tema investeering seisis tulutult. Seda väidet

arvestades oleks põhjuslik seos olemas, kui vastustaja kõnealune viivitus oleks otsene põhjus,

mis välistas kasu saamise ning kui viivitust ei oleks esinenud, oleks kaebaja kõige

tõenäolisemalt kasu saanud. Detailplaneeringu vastuvõtmise üle otsustamisega viivitamine ei

takistanud kaebajal mistahes moel kinnistu väärtuselt tulu teenimist, sh kinnistu müümist või

rendile andmist. Ka selles osas erineb käesolev vaidlus põhimõtteliselt Riigikohtu otsustes nr

3-3-1-13-06 ja 3-2-1-157-15 käsitletud juhtumitest. Otsuses nr 3-3-1-13-06 seisnes põhjuslik

seos selles, et konkreetse ehitusloa andmisega viivitamine takistas kaebajal tankla rajamist ja

käitamist. Käesolevas asjas ei oleks vastustaja otsus kaebaja õiguslikku ega majanduslikku

olukorda sellisel viisil muutnud. Kaebaja omandas 2009. a novembris kehtiva

detailplaneeringuta maatulundusmaa sihtotstarbega kinnistu. Sellistele tunnustele vastav

kinnistu oli kaebaja omandis ka 2013. a jaanuarist 2015. a juunini ning oleks olnud ka siis, kui

detailplaneeringu vastuvõtmine või vastu võtmata jätmine oleks otsustatud enne käesolevas

asjas käsitletava viivituse algust ehk 2013. a jaanuaris. Detailplaneeringu vastuvõtmine ei

anna kinnistu omanikule õigust asuda detailplaneeringut realiseerima, vaid vastuvõtmisele

järgneb detailplaneeringu avalik väljapanek, võimalike vastuväidete esitamine ja seejärel

kohaliku

omavalitsuse

volikogu

väga

avara

kaalutlusõiguse

alusel

tehtav

otsus

detailplaneeringu kehtestamise või kehtestamata jätmise kohta. Haldusasjas nr 3-3-1-13-06

viivitas haldusorgan kaebajale konkreetset kasu andva subjektiivse õiguse (ehitusloa)

andmisega. Tsiviilasjas nr 3-2-1-157-15 pidas avaliku võimu kandja kinni isiku raha, mida

isik ei saanud seetõttu kasutada. Käesolevas asjas ei oleks vastustaja viivituse puudumine

pannud kaebajat kasu teenimise võimaluste osas paremasse olukorda, kui ta oli viivituse

tingimustes.

Kaebaja väide, et kinnisasja detailplaneeringuga väärindamisel sõltub investeeringu tootlus

detailplaneeringu menetluse kestusest, on iseenesest õige, kuid käesoleva vaidluse seisukohast

asjakohatu. Vaidlusalust detailplaneeringut ei ole seni kehtestatud ning selle kohta tehtava

otsuse sisu on prognoosimatu (kuigi poolte vahel arenduskohustuse osas kokkuleppe

mittesaavutamise tõttu on detailplaneeringu kehtestamine vähetõenäoline). Igal juhul ei saa

kaebaja praegu väita, et tal on vastustaja viivituse tõttu jäänud saamata mingisugune kasu,

3-16-201

6(9)

mida ta oleks saanud detailplaneeringu realiseerimisest või kinnistu väärtuse tõusust seoses

detailplaneeringu olemasoluga. Kaebajal jäi 2013. a jaanuarist 2015. a juunini kinnistult tulu

saamata tema enda otsuste ja valikute, mitte vastustaja viivituse tõttu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

10. Pühamäe Arenduse OÜ esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada halduskohtu

osaotsus ja teha uus otsus, millega rahuldada kaebus ning mõista vastustajalt välja hüvitis

perioodil 28.01.2013–08.06.2015 aset leidnud viivitusega tekitatud kahju eest.

Halduskohus eksis põhjusliku seose tuvastamisel, sest ei hinnanud asjaolusid nende tekkimise

aja seisuga ja selle aja perspektiivist, vaid tagantjärele olukorras, kus oli teada vastustaja

viivituse pikaajalisus. Kaebaja majandustegevus ja seega ka võimalus teenida Koidu kinnistult

tulu

seiskus

vastustaja

õigusvastase

tegevusetuse

tõttu.

Kinnisvaraga

seonduvad

investeerimisotsused on pikaajalised ning neid ei saa teha paarikuulise perspektiivi alusel.

Asjaoludest tulenevalt oli kaebajal põhjust eeldada, et Rae vald teeb kohe varsti otsuse

detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise kohta ning nii pikk venitamine ei olnud

kaebajale ettenähtav. Kaebaja investeeringuotsused oleksid sõltunud sellest, millise otsuse

vastustaja detailplaneeringu suhtes teeb. Näiteks detailplaneeringu vastu võtmata jätmise

korral oleks tulnud kaaluda, kas kinnistu müüa, jagada või seda muul viisil väärindada, kuid

kõik need otsused oleksid nõudnud mahukaid investeeringuid. Samas detailplaneeringu

vastuvõtmise korral oleks sellised investeeringud olnud põhjendamatud. Kuna kaebajalt ei

saanud mõistlikult eeldada investeeringuotsuste tegemist, ei pea kaebajal olema konkreetseid

tõendeid saamata jäänud tulu tõendamiseks (nt pakkumised kinnistu müügiks vms). Käesoleva

vaidluse asjaoludel ei saa kaebajalt nõuda konkreetse kahju väljatoomist ja tõendamist.

Halduskohus eksis VÕS § 127 lg 6 ja § 128 lg 4 tõlgendamisel ning jõudis seetõttu väärale

järeldusele, et kaebajale ei ole kahju tekkinud. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu

selline kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise

aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Selle sätte sõnastusest tulenevalt piisab tõenäoliselt

tekkiva kahju ära näitamisest ning halduskohtu seisukoht, et tegemist peab olema selgelt

määratletud ja konkreetse kahjuga, ei ole õige. Ei ole eluliselt usutav, et kasumit taotlevale

äriühingule ei teki mingit kahju, kui haldusorgan haldusakti andmisega aastaid õigusvastaselt

venitab. Ükski mõistlik ettevõtja ei soeta kinnisvara ilma võimaluse ja plaanita sellelt tulu

teenida. Seega on kaebajal igal juhul tekkinud kahju saamata jäänud tulu näol. VÕS § 127 lg-

st 6 tuleneb, et kui kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, otsustab hüvitise suuruse kohus.

Kaebaja selgitas eespool, et oli 2013. a jaanuarist 2015. a juunini sundseisus ega saanud

investeerimisotsuseid teha; selle tõttu tekkis tal kahju, mis aja möödudes suurenes; ning kahju

tõendamist ei saa kaebajalt mõistlikult eeldada. Kaebajal oli õigus kujundada oma tegevust

mõistlikus ootuses, et haldusorgan täidab vähemalt kohtuotsuseid. Seega on VÕS § 127 lg 6

kohaldamise eeldused täidetud ja halduskohus oleks pidanud otsustama kahju suuruse üle.

Vastustaja vastutust välistavaid või piiravaid asjaolusid ei esine.

11. Rae vald palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu osaotsus muutmata.

Väidetav tehing, millelt kaebaja oleks väidetavalt saanud tulu teenida, jäi ära kaebaja enda

otsusel. Vastustaja ei vastuta kaebaja äriliste otsuste eest, mis põhinevad tema ennustustel

menetluse kulgemise kohta. Selliste otsuste seos vastustaja tegevusega on nii kaudne ja

spekulatiivne, et välistab põhjusliku seose. Kaebajal ei saanud olla õiguspärast ootust

detailplaneeringu edukale menetlemisele (selle vastuvõtmisele ja kehtestamisele), sest kaebaja

ei ole sõlminud vastustajaga arenduslepingut ning selle põhjus oli kaebajale teada. Vastustaja

õigusvastane tegevus seisnes detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise

otsustamisega viivitamises, mitte detailplaneeringu vastu võtmata jätmises. Kaebaja pidi

3-16-201

7(9)

hiljemalt 2015. a juunis, kui esitas halduskohtule kaebuse haldusasjas nr 3-15-1712, aru

saama, et detailplaneeringu vastuvõtmine venib ka edaspidi. Sellegipoolest ei ole kaebaja seni

kinnistut võõrandanud ega põhjendanud, miks ta seda ei tee. See kinnitab, et kaebajal polnud

ka 2013. a jaanuaris tegelikku kavatsust kinnistut müüa. Riigikohus selgitas avalik-õiguslikus

suhtes tekitatud kahju (saamata jäänud tulu) põhjusliku seose tõendamiskoormust otsuses nr

3-2-1-157-15 ning selles toodud eeldused ei ole praeguses asjas täidetud, sest kaebaja ei väida,

et ta tegi Koidu kinnistu müügiks ettevalmistusi, kinnistule oli leitud ostja ning kaebajal oli

müügitulu investeerimiseks konkreetne plaan, mis oleks talle andnud suurema tulu kui temale

jäänud kinnistu väärtuse tõus. Kaebaja väidetav kahju on spekulatiivne ja abstraktne.

Kaebajal ei ole kahju tekkinud. Kaebaja väide sellest, et tal oli kavatsus kinnistut rentida või

jagada, tuleb jätta tähelepanuta, sest kaebaja ei ole selles oma kahjunõude arvestuses

tuginenud, samuti ei ole ta täpsustanud, kellele ja kuidas ta kavatses kinnistu rentida või

kuidas seda jagada ning millist tulu see oleks talle toonud. Seega on kaebaja kahjunõudel vaid

üks põhjendus: sellise väärtusega vara (väidetavalt 1 450 000 eurot) mõistlik tootlus aastatel

2013–2016 oleks võinud olla 8,05% aastas. Kui see väide oleks õige, kehtiks see ühtviisi nii

raha kui ka kinnisvara kohta, seega kui kaebaja väidetava „alternatiivinvesteeringu“ tootlusest

arvata VÕS § 127 lg 5 alusel maha kaebaja tegeliku kinnisvarainvesteeringu tootlus, on

tulemuseks 0, s.o kahju tekkimine oleks välistatud isegi kaebaja faktiväidete õigsuse korral.

Kuigi eelneva tõttu puudub vajadus ja võimalus hinnata Koidu kinnistu väärtuse tegelikku

kasvu, võis see vastustaja hinnangul olla suurem kui 8,05% aastas. Seda kinnitab

kinnisvaraportaalis KV.EE avaldatud teave, samuti kaebaja poolt haldusasja nr 3-15-1712

menetluse käigus esitatud eksperthinnangud. Nimetatud eksperthinnangute põhjal võib pigem

järeldada, et kaebaja kinnisvarainvesteeringu tootlus on olnud suurem kui tema

alternatiivinvesteering 2013. a-l, seega oli kinnistu võõrandamata jätmine kaebajale hoopis

kasulik. Kaebaja ei ole ka tõendanud, milline oli tema kinnistu väärtus seisuga 28.01.2013 ja

27.01.2016 (või 09.06.2015, arvestades menetluse osalist peatamist), kuigi kohus on talle

selliste tõendite esitamise vajadust ja võimalust selgitanud. Kaebaja esitatud eksperthinnang

seisuga 31.03.2014 ei ole asjassepuutuv ega objektiivne. Eelnevast tulenevalt ei ole

asjakohased kaebaja viited VÕS § 127 lg-le 6, sest selles sättes on silmas peetud olukorda, kus

kahju täpse suuruse hindamist võimaldavaid tõendeid ei olegi võimalik koguda või oleks see

ebamõistlikult keeruline.

Kui kohus peaks leidma, et kaebajale on tekkinud kahju ja see on põhjuslikus seoses

vastustaja tegevusega, tuleks arvestada RVastS § 13 lg-st 1 tulenevate vastutust välistavate või

piiravate asjaoludega: kahju tekkimine oli vastustaja jaoks ettenägematu; tegemist ei ole

kaebaja õiguste olulise rikkumisega, kuid kaalul olid olulised avalikud huvid; kaebajal oli

kahju tekkimises oluline roll; kahju hüvitamine oleks ebaõiglane, sest viivitus toimus eeskätt

kaebaja enda huvides. Lisaks ei ole vastustaja kahju tekkimises süüdi (RVastS § 13 lg 2) ega

oleks saanud kahju tekitamist vältida ka avalike ülesannete täitmisel vajalikku hoolsust

täielikult järgides (RVastS § 13 lg 3).

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

12. Apellatsioonkaebus

jääb

rahuldamata

ja

halduskohtu

osaotsus

muutmata.

Ringkonnakohus nõustub halduskohtuga, et kahjunõude rahuldamise eeldused ei ole täidetud,

sest kaebaja ei ole tõendanud kahju tekkimist ja põhjusliku seose olemasolu, ega pea

vajalikuks halduskohtu otsuse põhjendusi korrata (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

13. Kaebaja väitel seisis tema kaasomandis olev Koidu kinnistu perioodil 28.01.2013–

08.06.2015 ilma kasutuseta, sest ta ootas Rae valla otsust detailplaneeringu vastuvõtmise või

3-16-201

8(9)

sellest keeldumise kohta. Kaebaja selgitab, et oli sundseisus ega saanud nimetatud perioodil

mõistlikult otsustada, mida kinnistuga edasi teha, sest kaebaja edasised otsused sõltusid

sellest, mida vastustaja detailplaneeringuga seoses otsustab. Sellest järeldab kaebaja, et tal jäi

vastustaja õigusvastase tegevusetuse (viivituse) tõttu Koidu kinnistult tulu teenimata.

14. RVastS § 7 lg-te 1 ja 3 järgi võib isik, kelle õigusi on avaliku võimu kandja õigusvastase

tegevusega avalik-õiguslikus suhtes rikkunud, nõuda talle tekitatud kahju, sh saamata jäänud

tulu hüvitamist. RVastS § 7 lg 4 sätestab, et kui seadusega pole sätestatud teisiti ja see pole

vastuolus avalik-õiguslike suhete olemusega, kohaldatakse avaliku võimu teostamisel

tekitatud kahju hüvitamisel lisaks käesolevale seadusele ka eraõiguse kahju hüvitamise

sätteid. VÕS § 128 lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt

asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju

hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka

kasu saamise võimaluse kaotamises. VÕS § 127 lg 6 ls 1 sätestab, et kui kahju tekitamine on

kindlaks tehtud, kuid kahju täpset suurust ei saa kindlaks teha, muu hulgas mittevaralise kahju

tekitamise ja tulevikus tekkiva kahju korral, otsustab hüvitise suuruse kohus.

15. Riigikohtu tsiviilkolleegium on 30.03.2016 otsuses nr 3-2-1-157-15 selgitanud, et avalik-

õiguslikus suhtes kahju tekitamise üle vaidlemisel ei ole piisav tõendada saamata jäänud tulu

(põhjuslikku seost) üksnes abstraktselt. Saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks

peab hageja muu hulgas tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada ning kahju

tekitanud isiku käitumine on põhjuslikus seoses tekkinud kahjuga. Seejuures peab hageja

tõendama, et ta on tulust ilma jäänud just avaliku võimu kandja õigusvastase tegevusetuse

tõttu (otsuse p 13 ja seal viidatud lahendid). Ringkonnakohus leiab, et kaebaja ei ole

tõendanud kahju tekkimist ja põhjuslikku seost vastavalt otsuses nr 3-2-1-157-15 seatud

standardile. Kaebaja ei ole ära näidanud, et tal oli tegelik kavatsus teha mingit konkreetset

Koidu kinnistuga seonduvat tehingut, ta tegi selleks ettevalmistusi ning tehingu tegemine ja

tulu saamine oleks olnud võimalik, kui vastustaja õigusvastane tegevusetus Koidu kinnistu

detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise otsustamisel ei oleks seda nurjanud.

16. Kaebajaga võib nõustuda, et Riigikohtu halduskolleegium ei ole oma varasemas,

04.04.2006 otsuses nr 3-3-1-13-06 seadnud põhjusliku seose tõendamisele nii kõrget

standardit kui eespool viidatud tsiviilkolleegiumi otsuses. Halduskohus on aga õigesti välja

toonud, et ka otsuse nr 3-3-1-13-06 valguses ei saaks kaebust rahuldada, sest kahju tekkimine

on ikkagi nõuetekohaselt tõendamata. Haldusasjas nr 3-3-1-13-06 oli tegemist olukorraga, kus

kaebaja taotles ehitusluba eesmärgiga rajada Paldiski linna esimene kütusetankla ja teenida

selle käitamisest tulu, sarnaselt teistele tema omandis olevatele kütusetanklatele. Vastustaja

viivitas tanklale ehitusloa andmisega ca 3 aastat ja sel ajal jõudis kaebaja konkurent püstitada

kaebaja kinnistu naaberkinnistule oma kütusetankla ning kaebaja äriplaan jäi ellu viimata.

Seega haldusasjas nr 3-3-1-13-06 oli kaebajal selge äriplaan ja kohus pidas usutavaks, et kui

vastustaja ei oleks ehitusloa väljaandmisega viivitanud, oleks kaebaja oma äriplaani

realiseerinud, st ehitanud kütusetankla valmis enne konkurenti ja teeninud tankla käitamisest

(kütuse müügist) tulu. Riigikohus pidas äriplaani realiseerumist usutavaks muu hulgas

põhjusel, et vastustaja viivituse ajal ei toimunud õiguslikus ja faktilises olustikus muudatusi,

mis oleks takistanud ehitusloa andmist juba varem. Riigikohus leidis ka, et kuna kaebaja oli

varem Eestis tanklaid rajanud ja kasutusele võtnud, oli usutav, et ta oleks ka Paldiskis tankla

valmis ehitamise järel saavutanud tankla töö alustamiseks vajalike lubade hankimise. Seega

oli kaebaja oli ära näidanud konkreetse tulu, mida ta kavatses ja mida tal oleks olnud

konkreetseid asjaolusid arvestades ka võimalik saada, samuti piisava põhjusliku seose

ehitusloa väljastamisega viivitamise ja sellise tulu vahel. Alles seejärel asus kohus haldusasjas

nr 3-3-1-13-06 hindama kahju suurust, s.o seda, kui suurt tulu oleks kaebaja tõenäoliselt

tankla käitamisest teeninud. Käesolevas asjas väidab kaebaja, et vastustaja viivituse tõttu jäi

3-16-201

9(9)

tal saamata mingi abstraktne tulu teenimise võimalus. Nii üldiste väidete pinnalt ei ole aga

võimalik hinnata tõenäosust, kas tulu saamise kavatsus oli tegelik ja tulu saamine võimalik.

17. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa pidada ilmselgeks, et vastustaja õigusvastane

tegevusetus tekitas igal juhul kaebajale kahju saamata jääva tulu näol, kui temale kuuluv

kinnisasi seisis ilma kasutuseta. Näiteks võis kinnisvara hindade tõusu arvestades olla Koidu

kinnistu „tulutult seismine“ kaebajale kokkuvõttes kasumlikum kui selle müümine kõnealusel

perioodil (vt nt vastustaja 06.05.2016 vastuse lisad 25 ja 26 Peetri alevikus asuvate

maatükkide keskmiste hindade kohta 2013. ja 2016. a-l; vastustaja 17.06.2018 seisukoha lisa 3

Harjumaa hoonestamata elamumaade keskmiste tehinguhindade tõusu kohta). Kaebaja ei ole

tõendanud, milline oli tema kinnistu väärtus 28.01.2013 ja 09.06.2015 seisuga, seega ei saa

hinnata, kas kaebaja väide tulu saamata jäämisest on üldse õige. Lisaks selgitas halduskohus

õigesti, et kohus ei saa hakata sisustama kahjunõuet kaebaja eest, vaagides omal algatusel

kõikvõimalikke hüpoteetilisi olukordi, kus kaebajal võis jääda tulu saamata.

18. Kaebajaga saab iseenesest nõustuda, et tal võis olla asjaolusid arvestades keeruline

otsustada, kas ja milliseid ärilisi otsuseid Koidu kinnistuga seonduvalt teha, nt kas müüa

kinnistu ja investeerida sellest saadud raha mujale või loota siiski detailplaneeringu

vastuvõtmisele ja hilisemale kehtestamisele ning sellega seonduvale vara väärtuse kasvule.

Selliste otsuste tegemine sõltus aga eeskätt kaebaja enda valikutest. Vastustaja viivitus

detailplaneeringu vastuvõtmise või sellest keeldumise otsustamisel võis mõjutada kaebaja

otsust oma majandustegevus seisata, kuid ei olnud kaebaja enda valikute tõttu hüpoteetiliselt

saamata jäänud tuluga piisavas põhjuslikus seoses.

19. Eelnevat arvestades jääb apellatsioonkaebus rahuldamata ja halduskohtu osaotsus

muutmata. Menetluskulude jaotus otsustatakse asja lõplikul lahendamisel.

(allkirjastatud digitaalselt)