3-18-1064/11 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtukoosseis

Kohtunik Janek Laidvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

20. veebruar 2019. a, Tallinn

Haldusasja number

3-18-1064

Haldusasi

V.P.

kaebus

kohustada

Harku

Vallavalitsust

pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete

korrastamise

tähtaega

ja

andma

välja

projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise

Rannamõisa kämpingu hoonete asukohtades

Menetlusosalised

Kaebaja – V.P., volitatud esindaja Indrek Kukner

Vastustaja – Harku vald, volitatud esindaja Hannes

Raudleht

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus rahuldamata

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 22.03.2019 (HKMS § 181 lg 1).

Apellatsioonkaebus peab vastama HKMS § 182 lg-s 1 sätestatud nõuetele. Vastuseks esitatud

apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest arvates või

ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. V.P. esitas 30.12.1997 Harku Vallavalitsusele avalduse Harku vallas asuva Rannamõisa

kämpingu maa-ala ostueesõigusega erastamiseks. Harku Vallavalitsus jättis 04.07.2007

korraldusega nr 1404 taotluse 19 hoone osas rahuldamata, kuna need olid lagunenud. Järgnenud

kohtuvaidluses tühistati korraldus nr 1404 osas, mis ei võimaldanud V.P.l hooneid korrastada.

2. V.P. tellis eelprojekti, mille kooskõlastas kaitseala valitseja, kuna maa-ala asub Rannamõisa

maastikukaitsealal. Harku Vallavalitsus tegi 02.07.2013 kirjas nr 11.3-2.4/52 ettepaneku

kaaluda maa erastamise perspektiivi, sest ehitiste ehitamine esitatud projekti alusel ei pruugi

maa erastamist tagada. Harku Vallavalitsus ei pidanud mõistlikuks lagunenud hoonete

taastamist. Järgnev aeg kuulus selgitamisele, mida võib maa-alale ehitada. Kaebaja esitatud

projekteerimistingimuste taotlused jäid lõpuni menetlemata. Harku Vallavalitsus asus

seisukohale, et 01.07.2015 jõustunud ehitusseadustiku (EhS) § 4 lg 3 p 6 kohaselt

3-18-1064

2(8)

projekteerimistingimuste väljastamiseks puudub seaduslik alus ja kaebajal tuleb esitada

ehitusloa taotlus ja projekt, kuna tegemist ei ole uute hoonete ehitamisega, vaid endiste hoonete

taastamisega.

3. V.P. saatis 29.08.2016 vastustajale e-kirja, milles palus hoonete kordategemise tähtaega

pikendada ja selgitas, et kohtupraktika kohaselt ei pea ehitisi taastama algkujul, mistõttu

projekteerimistingimuste saamise taotlus tuleb menetleda lõpuni.

4. Kaebaja esitatud ehitusprojekti osas saatis Harku Vallavalitsus 07.11.2016 e-kirjaga

omapoolsed märkused ja tegi ettepaneku võtta tagasi ehitusloa taotlus nende ehitiste osas, mille

ehitamist Keskkonnaamet kaitseala valitsejana võimalikuks ei pea. Ehitusloa taotluse tagasi

võtmata jätmise korral lubas Harku Vallavalitsus teha kooskõlastamata ehitiste osas keelduva

otsuse. V.P. palus 17.04.2017 e-kirjas Harku Vallavalitsusel selgitada, kas vee ja heitvee

küsimus on võimalik projektis lahendada lokaalsena ja miks tuleb puurkaev lammutada. V.P.

saatis vastustajale 28.09.2017 e-kirja, milles märkis, et ta ei ole saanud vastust vee ja

kanalisatsiooni küsimuses. V.P. palus selgitada, kas kahe hoone ehitamise korral erastatakse

kogu territoorium või vaid hoonete teenindusmaa ja millised kütteliigid oleksid projektis

lubatavad.

6. Tallinna Halduskohtus registreeriti 29.05.2018 V.P. kaebus nõuetega: 1) kohustada Harku

Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja

andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa kämpingu

hoonete asukohtades; 2) kui hoonete korrastamise tähtaja pikendamine ei ole

maareformiseaduse (MaaRS) § 6 lg 31 alusel võimalik, siis tuvastada Harku Vallavalitsuse poolt

hoonete korrastamise tähtaja pikendamata jätmise õigusvastasus.

7. Tallinna Halduskohus jättis 19.09.2018 määrusega läbi vaatamata V.P. kaebuse nõudes

kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise

tähtaega ja andma välja projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks endise Rannamõisa

kämpingu hoonete asukohtades. Kohus tagastas V.P. kaebuse nõudes tuvastada Harku

Vallavalitsuse poolt hoonete korrastamise tähtaja pikendamata jätmise õigusvastasus.

8. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 13.12.2018 määrusega V.P. määruskaebuse osaliselt ning

tühistas Tallinna Halduskohtu 19.09.2018 määrus haldusasjas nr 3-18-1064 osas, milles

halduskohus jättis V.P. kaebuse läbi vaatamata nõuetes kohustada Harku Vallavalitsust

pikendama endise Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega ja andma välja

projekteerimistingimused hoonete ehitamiseks. Kohus saatis haldusasja kohustamisnõude osas

menetluse jätkamiseks tagasi halduskohtule. Tuvastamisnõude osas jättis ringkonnakohus

halduskohtu määruse muutmata.

POOLTE SEISUKOHAD

9. Kaebaja seisukohad on kokkuvõtvalt järgmised.

1) Kaebaja esitas 30.12.1997 vastustajale avalduse Harku vallas asuva Rannamõisa kämpingu

maa-ala ostueesõigusega erastamiseks. Vastustaja jättis 04.07.2007 korraldusega nr 1404 19

hoone osas taotluse rahuldamata, kuna need olid lagunenud. Järgnenud kohtuvaidluses tühistati

korraldus nr 1404 osas, mis ei võimaldanud kaebajal hooneid korrastada.

Kaebaja

soovib

rajada

endise

Rannamõisa

kämpingu

territooriumile

kaasaegsed

majutushooned. Ehitamise alustamist on takistanud ebaselgus selles, millised peavad hooned

välja nägema ja kui palju hooneid ehitada on võimalik. Vastustaja on pidanud mõistlikuks seda,

et kaebaja saaks kaasaegse arhitektuurse lahendusega hooned, kuid Maa-amet on asunud

seisukohale, et tegemist saab olla hoonete taastamisega. Keskkonnaamet ei pea võimalikuks

rohkem kui kahe hoone ehitamist. Kui sellest lähtuda, siis saaks taastada sauna ja

3-18-1064

3(8)

administratiiv-baarihoone, kuid on ebaselge, milline oleks sellisel juhul erastatava maa suurus,

millega projektis tuleks arvestada.

2) Vastustaja tegevusetus võib tuleneda MaaRS § 6 lg 31 14.07.2017 jõustunud muudatusest,

mis ei võimalda hoonete korrastamise tähtpäeva enam pikendada. Kui vastustajal puudub õigus

MaaRS § 6 lg 31 alusel lubada ehitis korrastada, tuleb põhiseaduslikkuse järelevalve

kohtumenetluse seaduse (PSJKS) § 9 lg 1 alusel jätta kohaldamata 14.07.2017 jõustunud

MaaRS § 6 lg 31 muudatus.

Maareformi käigus õnnetusjuhtumi või ründe tagajärjel hävinenud hoonete omanike omandit

puudutav regulatsioon on olnud ja on jätkuvalt põhiseadusevastane nii regulatsiooni

ebaselgusest kui ka omandiõigust piiravate meetmete ebaproportsionaalsusest tulenevalt.

Kaebaja hoonete rüüstamisega 1996. a tekitati hoonetele 15-35% ulatuses kahjustusi. Avalduse

maa erastamiseks esitas kaebaja 30.12.1997. Riigikohtu arvates (otsus 3-16-579) ei

võimaldanud seadus vundamendini lagunenud hooneid taastada. See seisukoht on vastuolus

sama otsuse p-s 13 tooduga, kus Riigikohus heitis ehitise omanikule ette hoonete korrastamise

viimasele hetkele jätmist. Tallinna Halduskohus on haldusasjas 3-08-113 pidanud võimalikuks

ka lagunenud ehitise juurde maa ostueesõigusega erastamist. Samal seisukohal oli ka Tallinna

Halduskohus haldusasjas nr 3-08-1810, kus arutati kaebaja kaebust vastustaja korralduse

tühistamiseks. Ringkonnakohtute praktika on leidnud, et vundamendini lagunenud hoonete

asemele on võimalik ehitada uusi hooneid (3-08-603; 3-05-132; 3-06-997, 3-03-54, 3-06-1168,

3-07-1226). Haldusasjades 3-07-1226 ja 3-03-54 leiti, et kohalik omavalitsus ei saa MaaRS §

6 lg 31 nimetatud korraldusega seada tingimusi, millised peavad ehitised pärast korrastamist

välja nägema.

3) Vastustaja pikendas 04.05.2015 korraldusega nr 323 endise Rannamõisa kämpingu hoonete

kordategemise tähtaega kuni 01.09.2016. Kaebaja palus 29.08.2016 kirjas tähtaega pikendada,

kuid kaebajale ei ole teada, kas seda on tehtud. Vastustaja menetles ehitusloa taotlust ka pärast

1.09.2016, mis tähendab seda, et vastustaja ei lugenud ehitiste korrastamise tähtaega lõppenuks.

4) Lähtekoht, et riik justkui andis MaaRS § 6 lg 31 kehtestamisega võimaluse ehitisi korda teha

ja maad soodsalt erastada, ei ole õige. Omaniku ehitiste taastamise õigus tuleneb PS §-st 32.

Riik ei saanud seetõttu soodustusi anda, vaid võimalik oli seadusega omandiõigust piirata.

Kaebaja maa erastamise avalduse esitamise ajal puudus norm, mis oleks keelanud omanikul nii

osaliselt kui täielikult hävinenud ehitiste asemel uute ehitamist. Samuti ei ole seadusandja sellist

piiravat eesmärki seadnud MaaRS § 6 lg 31 kehtestamisega. Maareformi ajal õnnetusjuhtumi

või ründe tagajärjel kasutuses olnud ehitiste omanike suhtes ei ole õige väita, et nende

eesmärgiks saaks olla maa soodne omandamine, sest selleks saab olla hoonete uuesti kasutama

hakkamine. Ehitiste kasutamine on paratamatult seotud maa kasutamisega ja kuna mindi üle

maaomandil põhinevale õigussuhtele, siis ehitiste edaspidiseks kasutamiseks oli paratamatu

maa ostmine. Kuna maa oli varem riigi omandis, siis maa kasutusõigus omas suurt väärtust ja

kasutusõiguse omandamiseks tuli kanda kulusid, mis sisaldusid ostetud hoone hinnas.

MaaRS § 6 lg 3¹ viimase redaktsiooni seaduseelnõu seletuskirjas ei kaalutud seda, milline võis

olla omaniku varanduslik kaotus. Lähtutud on ilmselt vaid sellest, et lagunenud ehitised ise

väärtust ei oma ja muutuvad tasuta maa osaks. Tegelikult võtab riik ära nii maa kasutuse kui ka

ehitamise taastamise õiguse, mille väärtust ei saa võrrelda lagunenud hoonete olematu hinnaga.

Omandi väärtusetuks lugemisega ei saa olla toimunud omandi põhiõiguse riive ja omanikule

tekitatud kahju õiglast kaalumist. Kaebaja ostetud hooned kuulusid algselt RAS-le Puiteks,

mille aktsiad müüs Eesti Erastamisagentuur AS-le Silvest 16.03.1994. Nii maa ja ehitiste

kasutamise kui ka maa ostueesõigusega erastamise võimalus kajastus Eesti Erastamisagentuuri

müüdud aktsiate hinnas. Kaebaja suhtes ei saa väita, et maa kasutamise lõpetamine tema

omandiõigusele suurt riivet ei kujuta.

3-18-1064

4(8)

5) Kui õigustatud isik ei jõua haldusaktis toodud tähtajaks ehitisi korrastada, ei tähenda see, et

ehitise omanik kaotaks korrastamiseks õiguse ja menetlus tuleb lõpetada. Kaebajal oli õigus

nõuda haldusaktis toodud ehitamise tähtaja muutmist HMS § 64 korras ja seda ta ka tegi, kuigi

vastustaja lubas tähtaega pikendada ka ilma kaebaja taotluseta. Kuna tähtaja pikendamise kohta

jäi otsus tegemata, siis ei saa väita, et kaebaja suhtes oleks tulnud menetlus kindlasti lõpetada.

Kaebaja jaoks negatiivse otsuse tegemise korral oli kaebajal õigus haldusakt vaidlustada. Kuna

eelnõu seletuskirjast tulenevalt keelati omavalitsustel ehitise kordategemise tähtaja

pikendamine, siis selline keeld omab tagasiulatuvat jõudu omanike õigustele, kes olid enne

MaaRS § 6 lg 3¹ jõustumist esitanud taotluse ehitise korrastamise tähtaja pikendamiseks.

Viimase MaaRS § 6 lg 3¹ redaktsiooni vastuvõtmisel ei ole kaalutud omanike huve ega püütud

saavutada mõistlikku tasakaalu erinevate huvide vahel. Huvirühmi ei kuulatud ära. Seaduse

pealkirjast ei loe välja, et seadusega muudetakse maareformi seadust.

6) MaaRS § 6 lg 31 ühestki lausest ei ole võimalik välja lugeda, et kohalikel omavalitsustel

keelatakse ehitise korrastamise tähtaja pikendamine. Vastava keelu lugesid nii õiguskantsler

kui ka kohtud välja eelnõu tekstist. Ilmselt teadmatusest tulenevalt ei teinud vastustaja enne

MaaRS § 6 lg 3¹ jõustumist otsust ei ehitiste korrastamise tähtaja pikendamiseks ega ehitise

kõrvaldamiseks. Kaebaja ei ole saanud ehitamisega alustada, kuna ebaselge regulatsioon on

takistanud vastustajal vajalike ja õigete otsuste tegemist. Kui MaaRS § 6 lg 3¹ eesmärgiks oli

maareform ilmtingimata lõpetada, siis seda oleks saanud teha ka selliselt, et maareformi ajal

õnnetusjuhtumi või ründe tagajärel hävinenud hoonete omanike kasuks oleks võimaldatud

hoonestusõiguse seadmine või maa ostueesõigusega erastamine. Suure tõenäosusega oleks

Riigikogu erastamist võimaldanud, kui Riigikogu liikmed oleksid olnud teadlikud sellest,

millest lähtuti MaaRS §-i 6 lõikega 3¹ täiendamisel.

10. Vastustaja vaidleb kaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

1) Kohustamisnõue Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaja pikendamiseks ei ole

tulenevalt MaaRS § 6 lg-st 31 rahuldatav, kuna viidatud säte ei võimalda enam vallavalitsusel

määrata tähtaega lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitise korrastamiseks. MaaRS-s

puuduvad üleminekusätted, mis sätestaksid vallavalitsusele õiguse määrata seadusemuudatuse

jõustumise järel teatud piiratud ajal veel tähtaeg lagunenud ja kasutusest väljalangenud ehitiste

korrastamiseks. Käesoleval juhul esitati tähtaja pikendamise taotlus vahetult enne tähtaja

(01.09.2016) lõppemist (29.08.2016), mistõttu ei oleks vastustajal ka pikendamise soovi korral

olnud võimalik seda enne tähtaja lõppemist teha.

2) Hoonete taastamiseks ei ole projekteerimistingimusi vaja, vaid seda saab teha projekti (ja

ehitusloa) alusel. EhS § 4 lg 3 p 6 määratleb ehitise ümberehitamise ehk rekonstrueerimisena

ka osaliselt või täielikult hävinud ehitise taastamise. Kämpingu hoonete korrastamine vastab

seega ehitiste ümberehitamisele EhS tähenduses, milleks ei ole kohalik omavalitsus õigustatud

ja kohustatud projekteerimistingimusi andma. Teiseks oli kaebaja esitanud vastustajale

Rannamõisa puhkemajade eelprojekti koos selle juurde kuuluva ehitusloa taotlusega, millega

kavandatakse kämpingualal üheksa ehitise taastamist. Tulenevalt EhS § 3 lg-st 3 käsitleti

ehitusloa menetluses kämpingu ehitisi ühe ehitisena, mille puhul esitati dokumentaalselt vaid 1

ehitusloa taotlus (peahoone) ning ülejäänud ehitiste osas andmed. Ehitusloa taotluse

läbivaatamine ei ole lõppenud taotluse rahuldamata jätmisega ega ka ehitusloa andmisega. EhS

§ 42 lg 5 kohaselt annab pädev asutus ehitusloa 30 päeva jooksul taotluse esitamise päevast

arvates. Seega oleks kaebajal teoreetiliselt võimalik vaidlustada ehitusloa taotluse kohta lõpliku

otsuse tegemata jätmist. Lisaks võimalikule kohustamise nõude esitamise tähtaja möödumisele

võib nõude rahuldamise tõenäosust vähendada asjaolu, et kaebaja ei ole olnud ehitusloa

menetluses aktiivne, jättes muuhulgas tagastamata talle parandamiseks edastatud

ehitusprojekti.

3-18-1064

5(8)

3) Kuna käesoleval hetkel ei ole enam võimalik pikendada hoonete korrastamiseks määratud

tähtaega, ei ole võimalik juba seetõttu määrata korrastamise raames toimuvaks

ehitustegevuseks ka projekteerimistingimusi. Samuti on kaebetähtaeg projekteerimistingimuste

andmiseks kohustamiseks möödunud.

KOHTU PÕHJENDUSED

11. Kohustamisnõude lahendamine sõltub sellest, kas vastustajal on seadusest tulenev kohustus

anda taotletud haldusakt või sooritada toiming ning kas vastustaja kohustus puudutab kaebaja

õigusi (riigivastutuse seaduse § 6 lg 1). Kohustamiskaebuse rahuldamiseks peavad selle

eeldused üldjuhul olema täidetud kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kui kohtuotsuse tegemise

ajal ei võimalda faktilised asjaolud või õiguslik olukord vastustajal toimingut teha, on see

kaebuse rahuldamata jätmise aluseks (Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-79-16,

p 20). Seega tuleb kohustamisnõude lahendamisel välja selgitada, kas vastustaja on rikkunud

kohustust pikendada ehitiste kordategemise tähtaega ning kas vastustajal on taotletud

haldusakti andmise või toimingu sooritamise kohustus ka kohtuotsuse tegemise ajal.

12. Vaidlust ei ole menetlusosaliste vahel selles, et kaebaja esitas 29.08.2016 vastustajale e-

kirjana taotluse pikendada hoonete kordategemise tähtaega. Vaidlust ei ole selleski, et

vastustaja ei ole selle taotluse kohta seisukohta kujundanud. MaaRS kuni 14.07.2017 kehtinud

redaktsioon (MaaRS v.r) ei sätestanud vastava taotluse menetlemiseks tähtaega. Seetõttu tuleb

juhinduda HMS regulatsioonist. HMS ei sätesta taotluste läbivaatamisele konkreetset tähtaega.

Riigikohtu halduskolleegium on leidnud, et kui õigusaktides ei ole menetlustähtaega

kehtestatud, siis tuleb haldusmenetlus läbi viia viivituseta (HMS § 5 lg 4, Riigikohtu 25.02.2016

otsus nr 3-3-1-69-15, p 16). See tähendab menetluse läbiviimist mõistliku aja jooksul

(Riigikohtu 29.04.2014 määrus nr 3-3-1-78-13, p 16). Mõistliku aja määratlemine sõltub

mitmetest asjaoludest, eelkõige küsimuse keerukusest ja asja lahendamiseks vajalikest

menetlustoimingutest, esitatud taotluse nõuetekohasusest, taotleja koostöökohustuse täitmise

iseloomust ja muudest asjaoludest, mis võivad objektiivselt mõjutada menetluse vajalikku

kestust (Riigikohtu 21.09.2011 otsus nr 3-3-1-5-11, p 24). Taotluse mõistlik menetlusaeg on

kohtu hinnangul mõõdetav päevade, põhjendatud juhtudel ka kuudega, aga mitte aastatega.

Kaebuse esitamise ajaks (29.05.2018) oli mõistlik tähtaeg kaebaja 29.08.2016 taotluse

lahendamiseks igal juhul möödunud ja sellest aspektist kuuluks kohustamisnõue rahuldamisele.

Kohustamisnõude rahuldamist ei saa mõjutada asjaolu, et taotlus esitati vahetult enne eelmise

hoonete kordategemiseks määratud perioodi lõppu ja vastustajal jäi vähe aega sellele

reageerida. Kuna taotlus oli esitatud enne eelmise tähtaja lõppu, oleks vastustajal tulnud see

sisuliselt läbi vaadata. Vastustajal oli võimalik langetada otsus tähtaja pikendamise kohta.

13. Kohtu hinnangul välistab kohustamiskaebuse rahuldamise 14.07.2017 jõustunud MaaRS

§ 6 lg 31 regulatsioon. Kohus jääb selles osas 26.06.2018 määruses (p 7) ja 19.09.2018 määruses

(p 9) võetud seisukohtade juurde.

14.07.2017 jõustunud MaaRS § 6 lg 31 ei luba kohalikul omavalitsusel (KOV) enam määrata

ega pikendada aega ehitiste kordategemiseks. 14.07.2017 jõustunud MaaRS muudatustega

ehitiste kordategemise tähtaja pikendamise võimalus kaotati. Maavalitsuste tegevuse

lõpetamisest tulenev Vabariigi Valitsuse seaduse ja teiste seaduste muutmise seaduse eelnõu

(432 SE, Riigikogu XIII koosseis) seletuskirja kohaselt kaob MaaRS § 6 lõike 31 muutmisega

võimalus lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitise kordategemiseks ning ehitise aluse ja

teenindamiseks vajaliku maa erastamiseks pärast seda. Seletuskirja kohaselt on maareformi

algusest möödunud enam kui 25 aastat ning kui isik ei ole tänaseni oma ehitist korrastanud või

kõrvaldanud, on isik lõplikult minetanud ka võimaluse erastamisõiguse taastamiseks.

Lagunenud ehitise olemasolu maatükil ei tohi takistada maareformi läbiviimist muudel alustel

3-18-1064

6(8)

olukorras, kus ehitise omanik ei ole 25 aasta jooksul oma omandit heaperemehelikult hoidnud.

Sellisel juhul võib eeldada omaniku tegevusetust omandist loobumise tahtena. Seletuskirja

kohaselt kaalub avalik huvi maareformi lõpetamiseks üle omandiõiguse sellise riive, mis tekib,

kui lagunenud ja kasutusest välja langenud ehitis muutub reformi läbiviimisel maatüki oluliseks

osaks. Seletuskirjast võib ka lugeda, et kui KOV on enne muudatuse jõustumist määranud

lagunenud ehitisele tähtaja ehitise kordategemiseks või kõrvaldamiseks ja ehitise omanik ei ole

nõutud toiminguid teinud, siis seda tähtaega ei ole KOV-l õigus pikendada. Seega puudub

lähtuvalt MaaRS § 6 lg 31 sõnastusest ja seadusandja tahtest õiguslik alus kohustamisnõude

rahuldamiseks. Kohus leiab, et MaaRS § 6 lg 31 tekst koos seaduse mõtet avava eelnõu

seletuskirjaga on piisavalt selge, tegemaks järeldust, et hoonete kordategemiseks uut tähtaega

MaaRS enam määrata ei võimalda.

14. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus kahes käesoleva haldusasjaga analoogses

asjas (haldusasjad 3-16-579 ja 3-15-2561). Riigikohus leidis, et KOV saaks alates 14. juulist

2017 anda lagunenud ehitise omanikule tähtaja vaid lagunenud ehitise kõrvaldamiseks. Ehitise

kordategemiseks vajaliku uue tähtaja andmiseks ei ole enam õiguslikku alust (3-16-579, p 9).

Kaebaja on kohtu hinnangul Riigikohtu otsusest asjas 3-16-579 teinud eksliku järelduse,

justnagu oleks Riigikohus öelnud, et MaaRS regulatsioon ei ole kunagi võimaldanud

vundamendini lagunenud hooneid taastada. Riigikohus leidis viidatud kohtuasjas, et MaaRS

pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud või kasutusest välja

langenud ehitise juurde (3-16-579, p 11, 3-15-2561, p 13). Riigikohus ei ole väitnud, et MaaRS

ei ole ühelgi hetkel võimaldanud vundamendini lagunenud hooneid taastada. Riigikohtu

väljendatud seisukoht tugineb välja kujunenud kohtupraktikale, mille kohaselt MaaRS

regulatsioon ei ole ühelgi hetkel taganud lagunenud ehitise omanikule (automaatset) maa

ostueesõigusega erastamise õigust, vaid õigus nõuda ostueesõigusega erastamist tekib juhul,

kui ehitised on korrastatud. Ehitiste korrastamine on ostueesõigusega erastamise lõpule viimise

eelduseks. Seda on kinnitanud ka näiteks Tallinna Ringkonnakohus kaebaja kohta tehtud

08.07.2010 kohtuotsuses asjas 3-08-1810. Selles asjas ei nõustunud ringkonnakohus Tallinna

Halduskohtu tõlgendusega, et vundamendini lagunenud ehitisi tuleb käsitada rajatisena, mille

juurde saab ostueesõigusega maad erastada. Ringkonnakohus rõhutas (otsuse põhjendused lk

11-12): „MRS § 6 lg 31 kehtestamisega loodi alus ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramiseks, mida ehitise omanikul on õigus erastada pärast ehitise korrastamist, kui ehitis

vastab MRS § 6 lg 31 teise lause tunnustele. Eeltoodu alusel on ekslik kaebaja ja halduskohtu

seisukoht, et MRS § 6 lg-ga 31 sätestati uus täiendavaid piiranguid sätestav regulatsioon, mida

ei saa kohaldada enne selle sätte jõustumist esitatud maa ostueesõigusega erastamise avalduste

lahendamisel, ning alusetu on kaebaja väide, et tema suhtes MRS § 6 lg 31 kohaldamine on

negatiivse tagasiulatuva mõjuga ja õiguspärase ootuse printsiipi rikkuv. Riik ei ole ühelgi

ajahetkel lubanud maa erastamist selliste hoonete juurde, mis olid lagunemise/hävinemise tõttu

kasutusest välja langenud.“

15. Seega ei ole Riigikohus esitanud uut seisukohta ning Riigikohtu otsus asjas 3-16-579 ei ole

vastuolus varasema kohtupraktikaga ega ka seesmiselt vastuoluline. Kaebaja võimalikku

õiguspärase ootuse rikkumist hinnates tuleb Riigikohtu juhiseid arvestades esmalt pidada

silmas, et MaaRS pole ühelgi hetkel võimaldanud ostueesõigusega erastada maad lagunenud

või kasutusest välja langenud ehitise juurde. Teisalt on Riigikohus rõhutanud, et lagunenud

ehitiste puhul tuli erastamismenetluse lõpetamiseks anda omanikule tähtaeg kas ehitise

korrastamiseks või kõrvaldamiseks ning kohalikul omavalitsusel oli kaalutlusõigus, milline

ettepanek omanikule teha (otsuse p 11). Otsuse p-s 12 toob Riigikohus välja: „Arvestades, et

praeguse normi korral jääb osa taotlejate puhul üldse ära nn viimane hoiatus ehitiste

korrastamiseks enne menetluse lõpetamist, võib nende jaoks olla tegemist koormava normiga.

Taotlejate puhul, kellele oli antud tähtaeg ehitiste korrastamiseks ja kes selle jooksul ehitisi ei

3-18-1064

7(8)

korrastanud, sellist koormavat mõju ei ole, sest nende puhul pidi nagunii järgnema menetluse

lõpetamine ja taotluse rahuldamata jätmine.“ Vastava tagajärje nägi nimelt ette kuni 14.07.2017

kehtinud MaarS § 6 lg 31. Seetõttu tuleb kaebaja õiguspärase ootuse riivet silmas pidades

hinnata, kas talle oli antud võimalus ehitiste korrastamiseks lähtuvalt MaarS v.r § 6 lg-st 31.

Harku Vallavalitsus on määranud kaebajale tähtaja Rannamõisa kämpingualal ehitiste

kordategemiseks ning on MaaRS § 6 lg-s 31 tulenevat tähtaega pikendanud kahel korral: Harku

Vallavalitsuse 05.04.2011 korraldusega nr 48 rahuldati kaebaja vaie osaliselt, määrates uueks

tähtajaks 01.01.2014 (algne tähtaeg oli 01.09.2012), Harku Vallavalitsuse 04.05.2015

korraldusega nr 323 pikendati tähtaega kuni 01.09.2016. Seega on kaebajale antud tähtaeg

ehitiste kordategemiseks. Vaidlust ei ole selles, et vastustaja määratud tähtajaks ehitisi korda

tehtud ei ole. Seega ei ole vastustaja tegevusetus ega MaaRS § 6 lg 31 viinud kaebaja

õiguspärase ootuse põhimõtte rikkumiseni.

16. Riigikohus märkis otsuse 3-16-579 p-s 13: „Ringkonnakohus ja kaebaja on oma

seisukohtade kujundamisel lähtunud ekslikust eeldusest, et kaebaja sai lagunenud hooneid

korrastada üksnes linnavalitsuse korralduste tõttu ja nende kehtivusajal. Tegelikult see nii ei

ole. Nõue, et ostueesõigusega erastamise õiguse saamiseks peavad maaüksusel asuvad ehitised

olema korras ja sihtotstarbeliselt kasutatavad, on kehtinud kogu reformi aja ning kaebajal pidi

sõltumata linnavalitsuse tegevusest olema selge, et soodsatel tingimustel maa erastamiseks

annavad õiguse vaid sihtotstarbeliselt kasutatavad ja korras hooned. Seadus nägi kordategemise

tähtaja andmise ette hea halduse põhimõttest lähtuvalt, et anda enne menetluse lõpetamist ja

taotluse rahuldamata jätmist taotlejale veel viimane hoiatus, et kui ta etteantud tähtajaks

hooneid ei korrasta, kaotab ta maa ostueesõigusega erastamise õiguse.“ Seegi viitab sellele, et

kaebaja õiguspärast ootust ei ole rikutud. Arvestades kaebaja väidet, et Rannamõisa

kämpinguala hooned rüüstati 1996. a, ostueesõigusega erastamise taotluse esitas ta aga 1997.

a, pidi kaebaja arvestama sellega, et erastamise õiguse tagavad talle üksnes korrastatud hooned.

Kaebajal ei saanud tekkida õiguspärast ootust erastada maad vundamendini lagunenud hoonete

juurde. Erastamise avalduse esitamisest kuni hoonete korrastamiseks määratud viimase tähtaja

lõpuni (01.09.2016) on möödunud hulk aastaid (19), mille jooksul oli kaebajal võimalik

hooneid korda teha, kuid ta ei ole seda teinud. Seetõttu ei saa MaaRS § 6 lg 31 14.07.2017

jõustunud muudatusi pidada põhiseadusevastaseks näiteks lühikese etteteatamise tähtaja tõttu.

Ka asjaolu, et kaebajat ei kaasatud MaaRS § 6 lg 31 muutmise menetlusse, ei muuda sätet

põhiseadusega vastuolus olevaks. Kohtul puudub alus sedastada, et seadusandja ei saanud aru

MaaRS § 6 lg 31 14.07.2017 jõustunud muudatuste mõjust ja tähendusest.

17. Kaebaja on väitnud, et ehitamisega alustamist on takistanud ebaselgus selles, millised

peavad hooned välja nägema ja kui palju hooneid on võimalik ehitada. On õige, et kaebaja ei

ole kõik need aastad peale erastamise avalduse esitamist olnud tegevusetu ning on püüdnud

leida võimalusi hoonete kordategemiseks. Nagu nähtub kaebusest ja sellele lisatud mahukast

materjalist, on peamised takistused olnud selles, et kaebaja ei soovi endise hoonestuse

taastamist, vaid soovib rajada endise Rannamõisa kämpingualale kaasaegseid majutushooneid,

sh kohtadesse, kus varem hooneid asunud ei ole. Maa-amet on juhtinud tähelepanu sellele, et

selline tegevus ei ole kooskõlas maareformi põhimõtetega. Takistuseks hoonete kordategemisel

on olnud ka asjaolu, et kämpingukompleks asub Rannamõisa maastikukaitsealal ning

hoonestuse rajamine kaebaja soovitud moel läheb vastuollu Rannamõisa maastikukaitseala

kaitse-eeskirjaga. Keskkonnaamet on möönnud, et maastikukaitseala kaitse-eesmärke

kahjustamata oleks võimalik alale rajada heal juhul kaks hoonet. Sellisena on küsitav, kas

kaebaja soovitud kämpinguala arendus on realiseeritav. Maa-ameti ja Keskkonnaameti

seisukohti arvestades tuleb kaebaja arendamisplaane pidada väheperspektiivikateks. Seega ei

oleks olukord olnud suure tõenäosusega teistsugune, kui vastustaja oleks 2016. a septembris

kaebaja taotluse rahuldanud ja korrastamise tähtaega pikendanud veel 2 aasta võrra. Hoonete

3-18-1064

8(8)

kordategemist on viivitanud mh kaebaja enda ajas muutunud plaanid ja visioonid, mille osas on

ta pidanud mh kohtuvaidlusi. Seetõttu ei ole hoonete kordategemise viibimine etteheidetav

vastustajale, samuti ei tulene see seaduse ebaselgest regulatsioonist. Kaebaja pidi olema teadlik

MaaRS regulatsioonist ja oma tegevusvõimalustest omandireformi seaduste kontekstis. Kohtu

hinnangul ei ole seadusandja ega vastustaja käitunud kaebaja suhtes sõnamurdlikult. Ka see, et

vastustaja jättis kaebaja 29.08.2016 taotluse korrektselt käsitlemata, ei saa viia kaebuse

rahuldamiseni. Seda ühelt poolt tulenevalt muutunud õiguslikust regulatsioonist, teisalt

seetõttu, et kaebaja ei reageerinud vastustaja tegevusetusele ajal, mil MaaRS § 6 lg 31 tähtaja

pikendamist veel võimaldas. Õiguslikust regulatsioonist teadmatus ei ole alus regulatsiooni

kohaldamata jätmisele ega põhiseadusevastaseks tunnistamisele. Kaebaja ei saanud eeldada, et

õigust hoonete kordategemiseks pikendatakse veel määramata ajaks.

18. Seetõttu tuleb kaebus nõudes kohustada Harku Vallavalitsust pikendama endise

Rannamõisa kämpingu hoonete korrastamise tähtaega jätta rahuldamata. Sellest tulenevalt tuleb

jätta rahuldamata ka kohustamisnõue projekteerimistingimuste väljastamiseks.

19. Ülaltoodut arvestades tuleb jätta kaebus tervikuna rahuldamata.

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

otsus tehti kaebaja kahjuks, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda. Vastustaja ei ole

taotlenud menetluskulude väljamõistmist, mistõttu jäävad Harku valla võimalikud

menetluskulud HKMS § 109 lg 1 alusel tema enda kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janek Laidvee