2-15-8977/55 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Krista Kirspuu, Kaupo Paal

Otsuse tegemise aeg ja koht

12. veebruar 2019. a, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-8977

Kohtuasi

OÜ BREM Kinnisvarahooldus hagi XX vastu

kahju 100 814.99 euro ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 9. mai 2018. a otsus ja 12. juuni

2018. a täiendav otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ BREM Kinnisvarahooldus apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

110 138.57 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad apellatsiooni-

menetluses

Hageja (apellant) OÜ BREM Kinnisvarahooldus

(registrikood

10327044);

tehinguline

esindaja

vandeadvokaat Anneli Aab

Kostja

(vastustaja)

XX

(isikukood

XXXXXXXXXXX),

määratud

korras

esindaja

vandeadvokaat Leino Biin

Kohtuistungi toimumise aeg

18. jaanuar 2019. a

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 9. mai 2018. a otsuse ja 12. juuni 2018. a täiendava otsuse

resolutsioonid muutmata, kuid osaliselt muuta ja täiendada Harju Maakohtu 9.

mai 2018. a otsuse põhjendusi.

2. OÜ BREM Kinnisvarahooldus apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.

3. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta OÜ BREM Kinnisvarahooldus kanda.

4. Välja mõista OÜ-lt BREM Kinnisvarahooldus menetluskulud 120 eurot Eesti

Vabariigi kasuks.

5. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb OÜ-l BREM Kinnisvarahooldus

tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni

täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ BREM Kinnisvarahooldus (hageja) esitas kohtule 12.06.2015 hagi XX (kostja) vastu.

Hagiavalduse ja 18.03.2016 nõude täpsustuse kohaselt palub hageja mõista kostjalt välja

tekitatud kahju hüvitamiseks 100 814.99 eurot, mis koosneb juhatuse liikme

hoolsuskohustuse rikkumisega tekitatud kahjust summas 99 584.32 eurot ja hageja poolt

kohtueelses menetluses kantud õigusabikuludest 1 230.67 eurot; sissenõutavaks

muutunud viivisest 1 207.97 eurot ja lisanduvast viivisest põhinõudelt (s.o 100 814.99

eurolt) VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras.

2. Hagiavalduse kohaselt valiti hageja 19.04.2002 Tallinnas, Pärnu mnt 131 asuva elamu

valitsejaks. 15.05.2007 toimus eespool nimetatud elamu korteriomanike üldkoosolek, kus

otsustati tunnistada elamu korrapäraseks korrashoiuks vajalikeks remonttöödeks

koosoleku protokolli lisas fikseeritud tööd; võtta tööde teostaja leidmiseks 2-3

ehitusfirmalt hinnapakkumised, kohustada hagejat välja selgitama parima pakkumise,

kooskõlastama selle pangaga vajalike tööde finantseerimiseks SA-ga Kredex ja

majanõukogu esindajatega ning sõlmima vajalikud lepingud; taotleda laenu tagamiseks

SA-lt Kredex laenukäendust maksimaalses ulatuses; finantseerida töid summas 1 650 000

krooni, s.o tervikuna laenu arvelt; jagada laenusumma kõikidele korteritele arvestatuna

korteri üldpinna 1 m2 kohta ja kinnitada 1 m2 kohta igakuiseks remondifondi makseks

15.49 krooni; volitada hagejat kui korteriomandite esindajat sõlmima laenu- ja

käenduslepingud ning renoveerimise töövõtulepingud korteriomanike nimel. Täiendavalt

lepiti üldkoosolekul kokku, et juhul, kui korteriomanike üldkoosolek võtab vastu otsuse

valitseja tagandamise või korteriühistu moodustamise kohta, siis kohustuvad

korteriomanikud tasuma ühe kuu jooksul kogu laenusumma jäägi Swedbank AS-ile.

Nimetatud kohustus ei kehti juhul, kui korteriomanike üldkoosolek valib ühe kuu jooksul

uue valitseja või kui moodustatud korteriühistu üldkoosolek teeb ühe kuu jooksul otsuse

korteriomanike poolt võetud laenukohustuse ümbervormistamiseks korteriühistu

laenukohustuseks.

25.06.2007 sõlmisid AS Hansapank (käesolevalt Swedbank AS, edaspidi nimetatud ka

Swedbank AS) ja hageja kui elamu korteriühisuse valitseja Pärnu mnt 131

korteriomanike eest ja nimel laenulepingu nr 07-116938-JI, mille alusel väljastas

Swedbank AS elamu korteriühisusele tööde teostamiseks sihtotstarbelist laenu summas

1 650 000 krooni.

30.11.2008 lõppes elamu korteriühisuse ja hageja vaheline valitsejaleping seoses

korteriühistu Pärnu mnt 131 asutamisega.

20.05.2009 kirjas tegi hageja ettepaneku, et korteriühistu Pärnu mnt 131 esitaks

Swedbank AS-ile avalduse laenulepingust tulenevate elamu korteriühisuse kohustuste

ülevõtmiseks.

27.05.2009 avalduses teatas korteriühistu Pärnu mnt 131, et ei aktsepteeri laenulepingut,

sest hageja on laenulepingut sõlmides ületanud oma volitusi. Mõnevõrra hiljem (kuupäev

on teadmata) teavitas korteriühistu Pärnu mnt 131 Swedbank AS-i, et hageja on

laenulepingut sõlmides väidetavalt ületanud oma volitusi, võttes lubatust rohkem laenu.

Korteriühistu Pärnu mnt 131 ettepanek oli sõlmida Swedbank AS-iga laenuleping

summas 1 300 000 krooni, millega refinantseeritakse laenulepingut 1 300 000 krooni

ulatuses ja ülejäänud 350 000 krooni osas leidis korteriühistu Pärnu mnt 131, et selle

peaks asjaolusid arvestades tagasi maksma hageja. Täiendavalt tõusetus korteriühistu

Pärnu mnt 131 ja hageja vahel vaidlus hageja poolt tellitud tööde kvaliteedis.

02.10.2009 tegi korteriühistu Pärnu mnt 131 ettepaneku tuvastada hageja poolt tellitud

tööde õiglane turuhind nende tellimisel; tuvastada hageja poolt tehtud tööde puuduste

kõrvaldamiseks vajaminev summa; tööde õiglasest turuhinnast lahutatakse puuduste

kõrvaldamiseks vajaminev summa; saadud summast lahutatakse korteriühistu Pärnu mnt

131 poolt hagejale tasutud summad; ülejäänud summa osas on korteriühistu Pärnu mnt

131 valmis sõlmima laenulepingu otse Swedbank AS-iga, kui viimane suudab pakkuda

soodsamaid laenutingimusi võrreldes konkureerivate krediidiasutustega või sõlmima

vastava summa hagejale tasumiseks laenulepingu muu krediidiasutusega. 12.10.2009

vastas hageja, et korteriühistu Pärnu mnt 131 ettepanek on põhjendamatu ja palus, et

korteriühistu Pärnu mnt 131 võtaks laenulepingust tulenevad elamu korteriühisuse

kohustused üle. 13.11.2009 vastas korteriühistu Pärnu mnt 131, et jääb ettepanekus

esitatu juurde.

29.12.2009 sõlmis hageja kostjaga juhatuse liikme lepingu, millega kostja kohustus

täitma juhatuse liikme ülesandeid alates 29.12.2009 kuni juhatuse liikme volituste

lõppemiseni.

15.06.2010 sõlmis kostja hageja juhatuse liikmena korteriühistuga Pärnu mnt 131

kompromissilepingu. Kompromissilepingu preambulas võttis hageja omaks, et sõlmis

laenulepingu elamu korteriühisuse volituseta ning kuna elamu korteriomandite omanikud

ei ole tehingut laenu võtmiseks summas 1 650 000 krooni heaks kiitnud, siis on

laenuleping tühine ja ei too elamu korteriomandite omanikele kaasa mingeid tagajärgi.

Samuti võttis hageja omaks, et elamus teostati töid 1 132 691.49 krooni väärtuses ning

need olid tehtud oluliste puudustega, mille kõrvaldamiseks kulub 616 769.80 krooni.

Seda arvestades leppisid hageja ja korteriühistu Pärnu mnt 131 kokku alljärgnevas:

1) korteriühistu Pärnu mnt 131 ja hageja lõpetasid kõik omavahelised vaieldavad ja

vaieldamatud võlasuhted ja nendest tulenevad võimalikud nõuded ning kinnitasid, et

nende vahel jäid kehtima üksnes kompromissilepingust tulenevad kohustused;

2) korteriühistu Pärnu mnt 131 kinnitas, et tal puuduvad pärast kompromissilepingu

allkirjastamist hageja vastu mistahes varalised või mittevaralised nõuded, m. h seoses

hageja poolt vahendatud tööde kvaliteedist tulenevalt;

3) hageja kinnitas, et tal puuduvad pärast kompromissilepingu allkirjastamist mistahes

varalised või mittevaralised nõuded korteriühistu Pärnu mnt 131 ja elamu

korteriomandite omanike vastu seoses hageja vahendusel elamus tehtud remont- ja

parendustöödega s. h alusetu rikastumise, käsundita asjaajamise vms alusel;

4) korteriühistu Pärnu mnt 131 kohustus tasuma hagejale 300 000 krooni, mille

tasumisega loeti kompromiss täidetuks.

16.06.2010 esitas kostja hageja juhatuse liikmena Swedbank AS-ile avalduse, milles

teatas, et hageja võtab laenulepingust tulenevad elamu korteriühisuse kohustused üle.

05.08.2010 lõppesid kostja juhatuse liikme lepingust tulenevad volitused.

3. 27.03.2015 esitas hageja kostjale nõude juhatuse liikme kohustuste rikkumisega tekitatud

kahju hüvitamiseks summas 150 232.13 eurot. Kostja sai nõude kätte 08.04.2015, kuid

pole pidanud vajalikuks nimetatud nõudele vastata.

4. Hageja leiab, et kostja on hageja nimel kompromisslepingut sõlmides ja Swedbank AS-

ile avaldust esitades rikkunud seadusest ja lepingust tulenevat juhatuse liikme

hoolsuskohustust tehes äriühingu huve kahjustava tehingu. Kostja oli teadlik kõigist

tähtsust omavatest asjaoludest, kuid sellele vaatamata ei kaalunud juhatuse liige

mõistlikult võimalikke alternatiivseid lahendusi, vaid tegi äriühingut ilmselgelt

kahjustava tehingu.

Kostja poolt sõlmitud kompromissilepingu tagajärjel tasus korteriühistu Pärnu mnt 131

hagejale üksnes 300 000 krooni, kuid hageja jäi Swedbank AS-i eest vastutavaks kogu

laenulepingu alusel väljastatud laenu tagastamise ja sellelt arvestatavate intresside

tasumise eest. Swedbank AS-ist saadud laen summas 1 650 000 krooni kasutati täielikult

ära Pärnu mnt 131 elamus tööde teostamiseks. Hageja on sattunud kostja tegevuse

tagajärjel olukorda, kus ta pidi üle võtma 2 650 604.50 krooni ehk 169 404.50 euro

ulatuses kohustusi (15.06.2010 seisuga tasumata põhivõlg ning sellelt arvestatav intress),

kuid korteriühistu Pärnu mnt 131 tasus hagejale üksnes 300 000 krooni (s.o 19 173.50

eurot). Seega tekkis hagejal kompromissilepingu sõlmimise järgselt 150 231 euro

ulatuses kohustusi olukorras, kus hageja oli kasutanud ära kogu laenuraha Pärnu mnt 131

elamu renoveerimiseks. Teisisõnu sattus hageja olukorda, kus ta oli sunnitud

omavahendite arvelt tasuma elamus teostatud tööde eest.

Hageja on olnud sunnitud kostja tegevuse tagajärjel üle võtma elamu renoveerimiseks

võetud laenu tasumise kohustuse ning omavahendite arvelt pidanud tasuma elamu

korteriomandite omanike huvides teostatud remonttööde eest 150 231 eurot.

Hageja leiab, et kostja on oma tegevusega kompromisslepingu sõlmimisel ja avalduse

esitamisel Swedbank AS-ile põhjustanud hagejale kahju. Hageja võttis kompromissiga

üle kõik laenulepingust tulenevad kohustused. Kompromissi sõlmimise ajal oli

laenulepingust tuleneva põhinõude jääk summas 92 329.26 eurot. Lisaks peab hageja

laenulepingu p 2.8 kohaselt tasuma ka laenult ka intressi, mis laenulepingu p 2.8.1

kohaselt oli esimesel viie aastasel perioodil fikseeritud suuruses 7,25 %. Edaspidi oli

intressimääraks laenulepingu p 2.8.2. alusel 2 % + 6 kuu EURIBOR. Alates kompromissi

sõlmimise hetkest kuni 16.03.2016 on hageja tasunud laenulepingu alusel Swedbank AS-

ile intressi kokku summas 19 527.65 eurot ning KredEx tagatistasu kokku summas 3 642

eurot. Need summad on kostja kohustatud hagejale hüvitama. Hageja nõude hulka tuleb

arvestada ka laenulepingu alusel perioodil 18.03.2016 - 30.05.2022 tasumisele kuuluv

intress. 18.03.2016 seisuga on laenulepingu laenujäägi suuruseks 50 416.33 eurot.

Hagejal ei ole võimalik täpselt välja arvutada ajavahemikus 18.03.2016 - 30.05.2022

tasumisele kuuluva intressikohustuse suurust, sest lepingujärgne intress muutub iga 6 kuu

tagant, millest omakorda sõltub laenulepingu alusel rakendatav intressimäär (s.o 2 % +

EURIBOR). Samas ei ole hagejal võimalik ette prognoosida EURIBORi täpset

muutumist iga 6 kuu tagant järgneva 6 aasta jooksul. Küll nähtub lepingu p-st 2.8.2, et

igal juhul kuulub tasumisele intress vähemalt suuruses 2%. Seega piirdub hageja

perioodil 18.03.2016 - 30.05.2022 tasumisele kuuluva intressi nõudmisel intressimääraga

2%. Sellisel juhul kuulub perioodil 18.03.2016 - 30.05.2022 tasumisele intress kokku

vähemalt summas 3 258.60 eurot.

Hageja on seisukohal, et kostja on oma tegevusega kompromissi sõlmimisel ja avalduse

esitamisel põhjustanud hagejale kahju kokku vähemalt järgnevas ulatuses:

 laenulepingust ülevõetud põhikohustus summas 92 329.26 eurot;

 laenulepingust tulenevalt perioodil 15.06.2016-16.03.2016 tasutud intressid summas

19 527.65 eurot;

 laenulepingust tulenevalt perioodil 15.06.2016-16.03.2016 tasutud KredEx tagatistasu

summas 3 642 eurot;

 perioodil 18.03.2016-30.05.2022 tasumisele kuuluv intress vähemalt summas 3 258.60

eurot.

Eeltoodust tuleb maha arvata korteriühistu poolt hagejale kompromissi alusel tasutud

19 173.19 eurot, mis teeb laenulepingust tuleneva kahju lõplikuks summaks (92 329.26 +

19 527.65 + 3642 + 3 258.60) - 19 173.19 = 99 584.32 eurot.

Täiendavalt on hagejale tekkinud kahju summas 1 230.67 eurot seoses kohtueelses

menetluses professionaalse õigusabi kasutamisega. Kuivõrd hageja ei oma õiguslikke

eriteadmisi, pidi hageja kostja vastu kohtuvälise nõude esitamisel kasutama

kvalifitseeritud õigusabi. Hageja kasutas õigusabi selleks, et välja selgitada, kas kostja on

juhatuse liikme hoolsuskohustust rikkunud ning kas hagejal on kostja vastu sellest

tulenevalt kahju hüvitamise nõue. Samuti kasutas hageja õigusabi kostja vastu kohtuvälise

nõudekirja esitamisel. Seega on kantud õigusabikulud vajalikud ja mõistlikud hageja

õiguste igakülgseks ja tõhusaks kaitseks.

Hageja edastas nõudekirja kahju hüvitamise nõudes kostjale 27.03.2015 ja ning andis

nõudekirjas kostjale tähtaja 10 päevase tähtaja kahju hüvitamiseks. Hageja hinnangul on

tegemist mõistliku tähtajaga kohustuse täitmiseks. Kostja sai nõudekirja kätte 08.04.2015.

10-päevane tähtaeg lõppes seega 18.04.2015. Kooskõlas VÕS § 82 lg 3 ja 7 muutus kahju

hüvitamise nõue sissenõutavaks 19.04.2015. Hageja on seisukohal, et kuivõrd kostja ei ole

nõudekirjale vastanud, ei muuda nõude suuruses esinenud võimalikud ebatäpsused nõude

sissenõutavaks muutumist. Vastasel juhul kostja selgelt nõudele vastu vaielnud.

Hageja on arvestanud viivist hagiavalduse esitamise seisuga summas 1 207.97 eurot.

Kostja vastuväited

5. Kostja hagi ei tunnista ja vaidleb sellele vastu. Hageja sõlmis Pärnu mnt 131

korteriühisuse valitsejana Swedbank AS-iga 25.06.2007 laenulepingu nr 07-11693JI,

mille alusel laekus hagejale 1 628 873.73 krooni. Laenu kasutamise sihtotstarve oli Pärnu

mnt 131 elamu katuse vahetuse, elektrisüsteemi renoveerimise, küttesüsteemi

renoveerimise, otsaseinte soojustamise, trepikoja varikatuse renoveerimise jms

finantseerimine.

Väidetavalt

tulenes

hageja

volitus

laenulepingu

sõlmimiseks

korteriomanike 15.05.2007 üldkoosoleku otsusest.

6. Pärnu mnt 131 elamus moodustatud korteriühistu keeldus 02.10.2009 kirjaga

ülalmärgitud laenu teenindamiseks vajalike makseid hagejale tasumast, viidates

vastuväidete alusena asjaolule, et korteriomanikud ei ole valitsejale andnud volitust

laenulepingu sõlmimiseks ja teostatud renoveerimistööd on oluliste puudustega ja

teostatud turuhinnast oluliselt kallimalt.

7. Laenulepingu ja selle sõlmimiseks volituse andnud 15.05.2007 korteriomanike

üldkoosoleku otsuse analüüs, mille teostas kostja ülesandel hageja jurist AK, andis

tulemuse, et koosoleku otsus on tühine, sest ei ole nõuetekohasel viisil vormistatud –

ainus allkiri protokollil on valitseja esindaja allkiri, puudub korteriomanike esindaja

allkiri. Seega sõlmis hageja laenulepingu ilma selleks volitust omamata. Korteriomanike

või hilisemat korteriühistu heakskiitu ei ole tuvastatud. Seega on Swedbank AS-iga

sõlmitud laenuleping tühine ja korteriomanikele või korteriühistule sellest kohustusi ei

tekkinud.

8. Kuivõrd remonditöid teostati ja hageja poolt võeti need vastu ning ehitajatele tasuti, oli

hagejal võimalus esitada nõue korteriomanike või korteriühistu vastu alusetu rikastumise

sätete alusel. Sellise nõude esitamisel ei saanuks aga lähtuda laenulepingu jäägist või

remondiks kulutatud rahasummast, vaid tegelikult ja kvaliteetselt teostatud remonttööde

maksumusest.

9. Ehitustööde mahtu, kvaliteeti ja maksumust hindas Ehituskonsultant Grupp OÜ.

Ekspertide hinnangul oli Pärnu mnt 131 elamus teostatud parendus- ja remonttöid

summas 1 132 691.49 krooni ehk 72 392.20 eurot. Teostatud tööd olid puudustega.

Puuduste kõrvaldamise maksumus oli 616 769.80 krooni ehk 39 418.77 eurot. Seega

kvaliteetselt tehtud tööde maksumus oli 32 973.43 eurot (72 392.20 – 39 418.77).

Ekspertide arvamust analüüsisid ja kontrollisid kohapeal kostja ülesandel majahaldur ja

OÜ BREM Avarii töötajad. Nende hinnangul vastas ekspertide arvamus tegelikkusele.

Mittekvaliteetselt tehtud tööde maksumuse hüvitamise nõudmine korteriomanikelt või

korteriühistult oli õiguslikult perspektiivitu.

10. Korteriühistu võttis kompromissiga kohustuse ja tasus 300 000 krooni (s.o 19 173.49

eurot). Varasemalt olid elanikud hageja andmetel tasunud remondiraha 101 858.25 krooni

(s.o 6 509.93 eurot) perioodi eest 27.06.2007 – 31.05.2008. Kostja andmetel tasusid

elanikud remondiraha kokku 204 865.70 krooni (s.o 13 093.30 eurot). Vahe tuleneb

asjaolust, et kostja võttis kompromissi sõlmimisel arvesse remondifondi kogunenud

rahasumma.

11. Kostja on seisukohal, et kompromiss summas 300 000 krooni ilma kohtuvaidluse

ajakaotuseta ja kohtukuludeta oli ja on mõistlik ning vastavuses hageja huvidega, sest

elanikud ja ühistu olid hageja andmetel tasunud 25 683.42 eurot, kostja andmetel

32 266.79 eurot. Kompromissi tulemusena tasusid korteriühistu ja korteriomanikud

hagejale kogu kvaliteetselt tehtud tööde maksumuse.

12. Kahju tekkis hagejale volituseta sõlmitud lepingust (juhatuse liige oli sellel ajal VM),

turuhindadest kallima hinnaga ehituslepingute sõlmimisest ja puudustega tööde

vastuvõtmisest ajal, kui juhatuse liikmed olid VM ja RL.

13. Ajal kui kostja oli hageja juhatuse liige oli nõude esitamine ehitajate vastu perspektiivitu,

sest hageja oli tööd ehitajatelt pretensioonideta vastu võtnud. Kostja möönab, et tal oli

võimalus esitada hagi korteriühistu Pärnu mnt 131 vastu alusetult rikastumise nõudes või

ehitajate vastu praaktööde hüvitamiseks, kuid samas on juhatuse liikmel kohustus

arvestada äriühingu huvidega. Hoolsuskohustusega on kooskõlas, kui juhatuse liige ei

alusta kohtumenetlust, millega kaasneksid kulud, kuid mille lõpptulemusena ei oleks

eelduslikult võimalik soovitud varalist hüve saada.

14. Kostja ei ole rikkunud juhatuse liikme kohustusi. Kahju ei tekkinud hagejale mitte

kompromisslepingu sõlmimisest, vaid varasemate juhatuse liikmete kohustuste

mittenõuetekohasest täitmisest. Kostja käitumise ja võimaliku kahju vahel puudub

põhjuslik

seos.

Kompromissi

kooskõlastamine

äriühingu

osanikuga

või

mittekooskõlastamine ei tekitanud hagejale kahju ja seda ei saa hoolsuskohustuse

rikkumisena käsitleda. Kostja ei ole hageja juhatuse liikme lojaalsuskohustust rikkunud,

sest tegutses äriühingu huvides.

Esimese astme kohtu otsus

15. Harju Maakohus rahuldas jättis 09.05.2018 otsusega hagi rahuldamata ning

menetluskulud hageja kanda. Kohus mõistis hagejalt välja kostja menetluskuludena 624

eurot riigi kasuks. 12.06.2018 tegi maakohus täiendava otsuse menetluskulude suuruse

osas, milles mõistis hagejalt täiendavalt välja kostja menetluskuluna 336 eurot riigi

kasuks.

16. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudus vaidlus selles, et:

-

korteriühistu

Pärnu

mnt

ja

hageja

on

15.06.2010

sõlminud

kompromisslepingu, millega korteriühistu Pärnu mnt 131 ja hageja lõpetasid kõik

omavahelised vaieldavad ja vaieldamatud võlasuhted ja nendest tulenevad

võimalikud nõuded ning kinnitasid, et nende vahel jäid kehtima üksnes

kompromissilepingust tulenevad kohustused; korteriühistu Pärnu mnt 131 kinnitas,

et tal puuduvad pärast kompromissilepingu allkirjastamist hageja vastu mistahes

varalised või mittevaralised nõuded, m.h seoses hageja poolt vahendatud tööde

kvaliteedist tulenevalt; hageja kinnitas, et tal puuduvad pärast kompromissilepingu

allkirjastamist mistahes varalised või mittevaralised nõuded korteriühistu Pärnu

mnt 131 ja elamu korteriomandite omanike vastu seoses hageja vahendusel elamus

tehtud remont- ja parendustöödega s.h alusetu rikastumise, käsundita asjaajamise

vms alusel ja korteriühistu Pärnu mnt 131 kohustus tasuma hagejale 300 000

krooni,

mille

tasumisega

loeti

kompromiss

täidetuks.

Nimetatud

kompromisslepingu on hageja juhatuse liikmena allkirjastanud kostja.

-

kostja on hageja juhatuse liikmena esitanud 16.06.2010 Swedbank AS-ile

avalduse, millega hageja teeb ettepaneku, et võtab üle 25.06.2007 sõlmitud

laenulepingust nr 07-116938-JI tulenevate kohustute täitmise selles toodud

tingimustel.

17. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja on hageja nimel eespool nimetatud

kompromisslepingu sõlmimisel ja avalduse esitamisel rikkunud juhatuse liikme kohustusi

ja kas hagejale on sellega seoses tekkinud kahju.

18. Kohus asus seisukohale, et kompromisslepingu sõlmimist ja avalduse esitamist ei saa

käsitleda hageja igapäevase majandustegevuse raames tehtud tehingutena, seega oli

kostjal kohustus tehingute tegemine hageja osanikuga kooskõlastada. Kostja väited, et

igapäevase praktika kohaselt toimus kogu asjaajamine suuliselt, on paljasõnalised ja

tõendamata. Seega leidis kohus, et kostja on rikkunud juhatuse liikme lepingust tulenevat

lojaalsuskohustust,

jättes

kompromisslepingu

sõlmimise

ja

avalduse

esitamise

kooskõlastamata hageja ainuosanikuga. Lisaks leidis kohus, et kostja ei tegutsenud

15.06.2010

kompromisslepingut

sõlmides

hageja

jaoks

majanduslikult

kõige

otstarbekamal viisil, mistõttu asus kohus seisukohale, et kostja on rikkunud juhatuse

liikme hoolsuskohustust.

19. Järgnevalt hindas kohus, kas kostja tegevuse tagajärjel on hagejale tekkinud kahju. Kohtu

hinnangul tuleb selleks, et kindlaks teha, kas hagejale on kompromisslepingu sõlmimisest

kahju tekkinud, tuvastada kompromisslepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud.

Hageja hinnangul oli laen summas 1 650 000 krooni võetud põhjendatult ja väljastatud

laenu kasutati Pärnu mnt 131 elamuga seotud remonttööde teostamiseks. Hageja on oma

väidete tõendamiseks esitanud remondifondi aruande 18.06.2007 - 25.06.2008.

16.05.2017 toimunud kohtuistungil on hageja möönnud, et nimetatud dokumendis

kajastatud summadega võidi teostada ka muid töid, tagantjärele ei oska hageja seda enam

eristada. Sellest tulenevalt leiab kohus, et eelnimetatud tõendiga ei ole tõendatud hageja

väited selle kohta, et kogu väljastatud laenusummat kasutati Pärnu mnt 131 elamu

remonttööde teostamiseks. Muid tõendeid antud väite kinnitamiseks hageja esitanud ei

ole.

Kohtule on esitatud Ehituskonsult Grupp OÜ ekspertiisiakt Tallinnas, Pärnu mnt 131

elamu soojussõlme-, ehitus- ja remonditööde kohta. Nimetatud ekspertiisiakti kohaselt ei

olnud enne ehitustööde algust hoones aadressil Pärnu mnt 131 õigeaegselt koostatud ega

kinnitatud ehitusprojekt, seetõttu võib teostatud töid pidada ebaseaduslikeks. On

mõningaid

tehnoloogia

rikkumisi,

mis

viitab

kontrolli

puudumisele

objektil

omanikujärelevalve poolt või oli see kontroll teostatud puudulikult.

Hageja on 01.03.2017 kohtuistungil möönnud, et korteriühistu Pärnu mnt 131 on tema

poole pöördunud ja teinud etteheiteid remonttööde teostamise kvaliteedi osas. Samas

märgib hageja, et ta pole nõus sellega, et oleks tõendamist leidnud, et vaidlusalused

ehitustööd oleks tehtud puudustega või keskmisest turuhinnast kallimalt.

Ehituskonsult Grupp OÜ ekspertiisiaktis sisalduvatelt fotodelt nähtuvalt puudub

aknaprofiil, aknaplekkidel puudub plekialune hermeetiline vuuk; konstruktsioone läbides

ei ole veevarustuse ega küttetorud varustatud kaitsehülssidega, mudaeraldaja DN50 on

paigaldatud valesti, tuleb paigaldada horisontaalselt või vastupidiselt vee voolu suunale;

torud on puudulikult fikseeritud kinnitusel; katuse aluskate on paigaldatud vajaliku

läbirippeta, on liiga pingul, katuse aluskate on katuseluukide ümber valesti paigaldatud.

Kohtu hinnangul viitavad nimetatud ekspertiisiaktis sisalduvad fotod puudustele

ehitustööde teostamisel. 01.03.2017 kohtuistungil on hageja märkinud, et remondist on 9-

10 aastat möödas ja seetõttu on tal raske öelda, kas töid tehti 100% kvaliteetselt või mitte.

Antud hageja seisukohast nähtub, et tegelikult ei ole hageja kindel, kas remonttöid

teostati kvaliteetselt või puudustega. Hageja ei ole tõendanud asjaolu, et kõik remonttööd

oleks kvaliteetselt teostatud. Samuti pole kohtule esitatud tõendeid selle kohta, et

remonttöid ei oleks teostatud keskmisest turuhinnast kallimalt.

Hageja väidete kohaselt ei kuulu remondifondi kogunenud raha kahju hüvitamise

arvestusse. Kostja on 16.05.2017 toimunud kohtuistungil selgitanud, et kompromiss

sõlmiti 300 000 krooni osas seetõttu, et kvaliteetselt tehtud tööde summa oli 515 921.60

krooni. Arvesse tuli võtta remondifond, mis oli ühistu liikmete poolt varasemalt makstud

ja mis oli hagejale laekunud summa. Remondifondi suuruseks oli kostja sõnul 204 865.70

krooni. Hageja sõnul ei olnud remondifondis 204 865.70 krooni, kuid tõendeid

remondifondi suuruse kohta hageja kohtule esitanud ei ole.

Hageja on 01.03.2017 kohtuistungil selgitanud, et on kahju hüvitise suuruse arvestamisel

korteriühistu etteheidet tööde ebakvaliteetse ja turuhinnast kallima teostamise osas

arvesse võtnud. Kohus on 01.03.2017 kohtuistungil selgitanud, et kahju hüvitamise nõude

esitamisel juhatuse liikme vastu on hagejal kohustus tõendada kahju suurust. Kohus on

korduvalt (01.03.2017 kohtuistungil ja 09.05.2017 määrusega) andnud hagejale

võimaluse oma nõude täpsustamiseks ja/või täiendavate tõendite esitamiseks. Hageja oma

nõuet tõendanud ei ole. Hageja on väitnud, et kuna vaidlusalustest asjaoludest on

käesolevaks ajaks nii palju aega möödunud, siis pole tal kõiki asjaolusid võimalik

täpsustada ega tõendada. Kohus leiab, et hageja, kes ei ole koheselt peale kahju tekkimise

tuvastamist pöördunud kohtusse kostja vastu kahju hüvitamise nõudega, pidi teadlik

olema riskist, mis kaasneb sellega, et pikk ajavahemik kahju tekkimisest kahjunõude

esitamiseni ei võimalda kahju suurust tuvastada ja tõendada ja seega ei saa hageja

selgitusi käsitleda vabandava asjaoluna nõude tõendamiskohustuse täitmisel.

Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et hageja ei ole tõendanud oma nõuet selliselt, et oleks

võimalik tuvastada, kas hageja on kompromisslepingu sõlmimise ja Swedbank AS-ile

esitatud avalduse alusel kahju kandnud ja/või millise summa ulatuses on hageja kahju

kandnud. Sellest tulenevalt ei ole kohtul võimalik tuvastada ka seda, kas kohtueelse

menetluse õigusabikulusid summas 1 230.67 eurot saab käsitleda hagejale tekkinud

kahjuna või mitte.

VÕS § 127 lg 4 sätestab, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel

tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle

asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). Kohus leiab, et kuna kahju kandmist või täpset

kahjusummat ei ole käesolevas asjas võimalik tuvastada, siis jätab kohus hindamata selle,

kas kostja tegevuse ja kahju tekkimise vahel oli põhjuslik seos.

Kuigi kohus on eelnevalt tuvastanud, et kostja on oma juhatuse liikme kohustusi

rikkunud, kuid kohtule esitatud dokumentide põhjal ei ole võimalik tuvastada kas või kui

suure summa ulatuses on hageja kahju kandnud, siis tuleb hagi kohtu hinnangul jätta

rahuldamata.

Apellatsioonkaebus

20. Hageja esitas maakohtu 09.05.2018 otsusele ja 12.06.2018 täiendavale otsusele

apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsused tühistada ning hagi rahuldada ja

menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. Alternatiivselt palub hageja tühistada

maakohtu otsused ja saata asi tagasi maakohtule uueks lahendamiseks.

21. Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus hinnanud ebaõigesti tõendeid, jätnud oma

järeldused osaliselt põhjendamata ning jaganud valesti tõendamiskoormise.

22. Kohus on vaidlustatud otsuses meelevaldselt järeldanud, et hageja ei ole tõendanud, et

kogu väljastatud laenu kasutati Pärnu mnt 131 elamu remonttööde teostamiseks. Hageja

on tõendanud, ei laenu väljastati kokku 1 628 273.73 krooni ning lepingu eesmärgid on

kirjas laenulepingu p-s 2.3.1. Remonttööde aruandest nähtub selgelt, milliseid

konkreetseid töid on teostatud ja kellele ning mis summas selle eest tasutud on. Lisaks on

ka kostja olnud menetluses seisukohal, et toodud summa oli kasutatud ära Pärnu mnt 131

remonttööde tegemiseks. Ainuke kulurida, mis ei haaku laenulepingu eesmärgiga, on IF

P&C Insurance AS-le tasutud 1 587 krooni, mis on seotud korteriomandi kaasomaniku

kindlustusega. Seega nähtub antud tõendist, et vähemalt 1 744 516.09 krooni

(1 746 103.09 – 1 587) on kulutatud seoses laenuga. Sellest omakorda 1 630 075.82

krooni on seotud töövõtjatele tasu maksmisega ning 114 440.27 krooni on seotud

laenulepingu alusel tasude tasumisega. Vastavad väited on jäetud analüüsimata.

23. Kohus on ebaõigesti järeldanud, et hageja ei ole tõendanud, et tööd oleks tehtud

kvaliteetselt.

Kostja on esitanud väite, et tööd olid teostatud puudustega ning turuhinnast kallimalt,

seega pidi vastavaid väiteid tõendama kostja.

Kohus on tuginenud Ehituskonsult Grupp OÜ ekspertiisiaktile ning viidanud, et

ekspertiisiaktis sisalduvad fotod viitavad puudustega tööde teostamisele. Samas ei ole

kohus arvestanud ega analüüsinud hageja väiteid antud ekspertiisiakti kohta, isegi

olukorras, kus kostja on 01.03.2017 kohtuistungil omaks võtnud, et ekspertiisiakt on

puudulik.

24. Hageja on juhatuse liikme vastu ÄS § 187 lg-s 2 sätestatud kahju hüvitamise nõude

eeldused täitnud, kui tõendas kostja poolt juhatuse liikme kohustuste rikkumist, hagejale

on tekkinud varaline kahju vähemalt 80 407.83 euro ulatuses (kokkuleppe kohaselt üle

võetud kohustused 99 584.32 eurot – kokkuleppe aluse saadud vastusooritus 19 176.49

eurot), rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos ning juhatuse liige vastutab oma

kohustuste rikkumise eest st ta ei ole järginud korraliku ettevõtja hoolsusstandardit.

Kohus ei ole analüüsinud ega põhjendanud, miks kohus hageja väidetega ei nõustu.

25. Juhul kui kostja on esitanud vastuväite kahju vähendamiseks, peab kostja tõendama kahju

suuruse.

26. Lisaks leiab hageja, et kohus on jätnud VÕS § 127 lg 6 kohaldamata.

Kostja seisukoht

27. Kostja apellatsioonkaebusele kirjalikult ei vastanud.

Ringkonnakohtu seisukoht

28. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuseid

tühistada, mistõttu jääb kostja apellatsioonkaebus TsMS § 657 lg 1 p 2¹ alusel

rahuldamata ja maakohtu otsuste resolutsioonid muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta ja

täiendada 09.05.2018 kohtuotsuse põhjendusi.

29. Pooled ei vaidle apellatsioonimenetluses järgmiste asja lahendamiseks oluliste asjaolude

üle:

 19.04.2002 valiti OÜ BREM Kinnisvarahooldus Pärnu mnt 131, Tallinn asuva elamu

(edaspidi elamu) valitsejaks (tl 14-17, I kd).

 15.05.2007 toimus elamu korteriomandite omanike üldkoosolek, kus otsustati mh:

1) tunnistada elamu korrapäraseks korrashoiuks vajalikeks remonttöödeks koosoleku

protokolli lisas fikseeritud tööd;

2) võtta tööde teostaja leidmiseks 2 kuni 3 ehitusfirmalt hinnapakkumised, kohustada

hagejat välja selgitama parima pakkumise, kooskõlastama selle pangaga vajalike

tööde finantseerimiseks SA-ga Kredex ja majanõukogu esindajatega ning sõlmima

vajalikud lepingud;

3) taotleda laenu tagamiseks SA-lt Kredex laenukäendust maksimaalses ulatuses;

4) finantseerida töid summas 1 650 000 krooni, s.o tervikuna laenu arvelt;

5) jagada laenusumma kõikidele korteritele arvestatuna korteri üldpinna 1 m² kohta ja

kinnitada 1 m2 kohta igakuiseks remondifondi makseks summa 15.49 krooni;

6) volitada hagejat kui korteriomandite esindajat sõlmima laenu- ja käenduslepingud

ning renoveerimise töövõtulepingud korteriomanike nimel.

Üldkoosolekul lepiti täiendavalt kokku, et: „Juhul, kui korteriomanike üldkoosolek

võtab vastu otsuse valitseja tagandamise või korteriühistu moodustamise kohta, siis

kohustuvad korteriomanikud tasuma ühe kuu jooksul kogu laenusumma jäägi

Hansapangale. Käesolevas punktis toodud kohustus ei kehti juhul, kui korteriomanike

üldkoosolek valib ühe kuu jooksul uue valitseja või kui moodustatud korteriühistu

üldkoosolek teeb ühe kuu jooksul otsuse korteriomanike poolt võetud laenukohustuse

ümbervormistamiseks korteriühistu laenukohustuseks (tl 18-23, I kd).

 25.06.2007 sõlmisid AS Hansapank (praegu Swedbank AS) ja hageja kui elamu

korteriühisuse valitseja Pärnu mnt 131 korteriomanike eest ja nimel laenulepingu nr

07-116938-JI laenulimiidiga 1 650 000 krooni selle sihtotstarbeliseks kasutamiseks

elamus renoveerimistööde teostamiseks (tl 24-30, I kd).

 30.11.2008 lõppes elamu korteriühisuse ja hageja vaheline valitsejaleping seoses

korteriühistu Pärnu mnt 131 asutamisega (tl 31-32, I kd).

 20.05.2009 kirjas tegi hageja ettepaneku, et korteriühistu Pärnu mnt 131 esitaks

Swedbank AS-ile avalduse laenulepingust tulenevate elamu korteriühisuse kohustuste

ülevõtmiseks.

 27.05.2009 avalduses teatas korteriühistu Pärnu mnt 131, et ei aktsepteeri

laenulepingut, sest hageja on laenulepingut sõlmides ületanud oma volitusi (tl 33-35, I

kd).

 15.06.2010

sõlmis

kostja

hageja

nimel

korteriühistuga

Pärnu

mnt

kompromissilepingu, mille preambulas võttis hageja omaks:

- et sõlmis laenulepingu elamu korteriühisuse volituseta ning kuna elamu

korteriomandite omanikud ei ole tehingut laenu võtmiseks summas 1 650 000

krooni heaks kiitnud, siis on laenuleping tühine ja ei too elamu korteriomandite

omanikele kaasa mingeid tagajärgi;

- et elamus teostati töid 1 132 691.49 krooni väärtuses ning need olid tehtud oluliste

puudustega, mille kõrvaldamiseks kulub 616 769.80 krooni.

Seda arvestades leppisid hageja ja korteriühistu Pärnu mnt 131 kokku alljärgnevas:

1) korteriühistu Pärnu mnt 131 ja hageja lõpetasid kõik omavahelised vaieldavad ja

vaieldamatud võlasuhted ja nendest tulenevad võimalikud nõuded ning kinnitasid,

et nende vahel jäid kehtima üksnes kompromissilepingust tulenevad kohustused;

2) korteriühistu Pärnu mnt 131 kinnitas, et tal puuduvad pärast kompromissilepingu

allkirjastamist hageja vastu mistahes varalised või mittevaralised nõuded, mh

seoses hageja poolt vahendatud tööde kvaliteedist tulenevalt;

3) hageja kinnitas, et tal puuduvad pärast kompromissilepingu allkirjastamist mistahes

varalised või mittevaralised nõuded korteriühistu Pärnu mnt 131 ja elamu

korteriomandite omanike vastu seoses hageja vahendusel elamus tehtud remont- ja

parendustöödega s. h alusetu rikastumise, käsundita asjaajamise vms alusel;

4) korteriühistu Pärnu mnt 131 kohustus tasuma hagejale 300 000 krooni (s.o

19 173.19 eurot), mille tasumisega loeti kompromiss täidetuks (tl 62-64, I kd).

 16.06.2010 esitas kostja hageja juhatuse liikmena Swedbank AS-ile avalduse, milles

teatas, et hageja võtab üle laenulepingust nr 07-116938-JI tulenevate kohustuste

täitmise selles toodud tingimustel (tl 65, I kd).

 05.08.2010 lõppesid kostja juhatuse liikme lepingust tulenevad volitused.

30. Hageja leiab, et kostja on hageja nimel kompromisslepingut sõlmides ja Swedbank AS-

ile avaldust esitades rikkunud seadusest ja lepingust tulenevat juhatuse liikme

hoolsuskohustust tehes äriühingu huve kahjustava tehingud, mille tegemiseks puudus ka

hageja ainuosaniku nõusolek.

31. Hagi alusena esitatud asjaolude põhjal heidab hageja kostjale ette vähemalt kahte

rikkumist. Esiteks peab hageja rikkumiseks kompromisslepingu sõlmimist ja pangale

avalduse esitamist kostjaga sõlmitud juhatuse liikme lepingu p 2.10.1 järgi nõutava

ainuosaniku nõusolekuta. Teiseks on kompromissleping sõlmitud väidetavalt hageja huve

ebamõistlikult kahjustavatel tingimustel. Nende rikkumiste tagajärjel on osaühingule

väidetavalt tekkinud kahju 99 584.32 eurot, kuna hageja on kompromisslepinguga üle

võtnud laenulepingust tulenevad kohustused järgmiselt:

 põhikohustus summas 92 329.26 eurot;

 laenulepingust tulenevalt perioodil 15.06.2016-16.03.2016 tasutud intressid summas

19 527.65 eurot;

 laenulepingust tulenevalt perioodil 15.06.2016-16.03.2016 tasutud KredEx tagatistasu

summas 3 642 eurot;

 perioodil 18.03.2016-30.05.2022 tasumisele kuuluv intress vähemalt summas 3 258.60

eurot.

Eeltoodust tuleb maha arvata korteriühistu poolt hagejale kompromissi alusel tasutud

19 173.19 eurot, mis teeb laenulepingust tuleneva kahju lõplikuks summaks (92 329.26 +

19 527.65 + 3642 + 3 258.60) - 19 173.19 = 99 584.32 eurot. Täiendavalt nõuab hageja

kahjuna kohtueelses menetluses kasutatud õigusabi eest tehtud kulutusi summas 1 230.67

eurot.

32. Arvestades hageja poolt kostjale etteheidetud rikkumisi, saab järeldada, et hageja seostab

kompromisslepingu sõlmimise ja pangale avalduse esitamise tõttu tekkinud kahju esmalt

kostjaga sõlmitud juhatuse liikme lepingu p 2.10.1 järgi nõutava ainuosaniku nõusoleku

puudumisega. Poolte vahel 29.12.2009 sõlmitud juhatuse liikme lepingu p 2.10.1 kohaselt

sõlmib juhatuse liige osaühingu nimel lepinguid ja teeb tehinguid põhikirjas või osanike

otsusega ettenähtud juhtudel üksnes siis, kui osaniku otsusega on antud lepingu või

tehingu tegemiseks nõusolek. Vastavalt 29.12.2009 juhatuse liikme lepingu p 2.1 esindab

juhatuse liige osaühingut, juhib ning korraldab osaühingu igapäevast majandustegevust

(tl 59-61, I kd). Kolleegium ei nõustu hageja käsitlusega justkui olnuks pooltevahelise

juhatuse liikme lepingu p 2.10.1 järgi kostjal õigus teha hageja nimel tehinguid ja sõlmida

lepinguid üksnes juhul, kui tehing või leping on saanud ainuosanikult nõusoleku (vt

hagiavalduse p 2.3 tl 7, I kd). Hageja hinnangul on võimalik kõnealust kokkulepet

käsitleda ainuosaniku tahteavaldusena ehk otsusena piirata kostja esindusõigust

eelnimetatud viisil. Ringkonnakohus leiab, et arvestades TsÜS § 75 lg 1 üldist

tõlgendusreeglit, peab antud kokkuleppe järgi juhatuse liikmele tehingute tegemise

piirang tulenema siiski põhikirjast või vastavast osaniku otsusest, mis on osaniku

otsusena ka äratuntav. Maakohus on hinnanud, kas vaidlusaluse kompromisslepingu

sõlmimine väljus hageja igapäevase majandustegevuse raamest ja leidnud, et kuna sellise

kompromisslepingu sõlmimine oli ainus taoline, mille hageja teinud on, siis ei olnud

tehing tavapärane, mistõttu oli tegemist igapäevase majandustegevuse raamest väljuva

tehinguga, mis nõudis hageja osaniku nõusolekut. Kuigi ringkonnakohtu hinnangul on

antud maakohtu käsitlus vaieldav, ei ole hagejal sellele vastuväiteid, mistõttu kolleegium

seda küsimust uuesti ei hinda. Ringkonnakohus leiab ka, et antud juhul ei oma küsimus,

kas kostja on ainuosaniku nõusolekuta vaidlusaluseid tehinguid tehes juhatuse liikme

kohustusi rikkunud, määravat tähtsust. Maakohus on küll kostja vastava rikkumise

tuvastanud, kuid ei ole nõuetekohaselt tuvastanud põhjuslikku seost nimetatud rikkumise

ja hagejale tekkinud kahju vahel, märkides rikkumisi eristamata üldise järeldusena vaid,

et hageja ei ole tõendanud oma nõuet selliselt, et oleks võimalik tuvastada, kas hageja on

kompromisslepingu sõlmise ja pangale esitatud avalduse alusel kahju kandnud ja/või

millise summa ulatuses on hageja kahju kandnud. Ringkonnakohus leiab, et vaatamata

ebapiisavale põhjendamisele, on maakohtu lõppjäreldus õige. Hageja ei ole kohtu ette

toonud ega tõendanud asjaolusid, et ainuosanik poleks konkreetses situatsioonis kõiki

kompromisslepingu sõlmimise asjaolusid arvesse võttes igal juhul sellise lepingu

sõlmimiseks nõusolekut andnud või oleks leping sõlmitud hageja jaoks oluliselt

soodsamalt praegustest tingimustest. Kolleegiumi hinnangul pidanuks hageja näitama, et

kohane otsustusprotsess võinuks anda praegusest parema tulemuse (vrdl RKTKo

02.10.2018, nr 2-14-61496 p 14). Eelneva põhjal leiab ringkonnakohus, et hageja ei ole

vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 tõendanud põhjuslikku seost antud kostja rikkumise ja

hagejale kahju tekkimise vahel, mis on aga kahju hüvitamise nõude üks eeldus.

33. Arvestades hageja poolt kostjale etteheidetud rikkumisi, saab teiseks järeldada, et hageja

seostab tekkinud kahju kostja poolt hageja nimel sõlmitud kompromisslepingu

sõlmimisega selles toodud tingimustel, pidades neid hagejale majanduslikult äärmiselt

ebasoodsaks, mistõttu pidi maakohus selle kahjuga põhjuslikus seoses oleva kostja

võimaliku rikkumise tuvastamiseks, hindama juhatuse liikme hoolsuskohustuse täitmist.

34. Maakohus on hinnanud juhtorgani liikme hoolsuskohustuse täitmist ÄS § 187 lg 1 ja

TsÜS § 35 alusel ning juhindudes Riigikohtu praktikast (RKTKo 13.04.2016, nr 3-2-1-9-

16) asunud seisukohale, et kuna 15.06.2010 kompromisslepingu ja 16.06.2010 avalduse

alusel võttis hageja kokkuvõtlikult üle kohustusi vähemalt 99 584.32 euro ulatuses ja sai

vastusooritusena selle eest vastu üksnes 300 000 krooni (s.o 19 173.49 eurot), ületavad

hageja kompromisslepingu alusel võetud kohustused 80 410.83 euro võrra vastusoorituse

väärtust

enam

kui

kolm

korda,

mistõttu

ei

tegutsenud

kostja

15.06.2010

kompromisslepingut sõlmides hageja jaoks majanduslikult kõige otstarbekamal viisil

ning on selliselt rikkunud hoolsuskohustust. Ringkonnakohus leiab, et esitatud asjaoludel

ei saanud maakohus järeldada kostja hoolsuskohustuse rikkumist lähtudes ainuüksi

tehinguga saadud vastusoorituse väärtusest, vaid hinnata tuli, kas tehingul võis antud

asjaoludel vaatamata madalamale vastusoorituse väärtusele olla siiski tegelik majanduslik

sisu ning kas see tuli äriühingule kasuks või kahjuks.

35. Asjas on tuvastatud, et kostja lähtus 15.06.2010 korteriühistuga Pärnu mnt 131

kompromissilepingu sõlmimisel hageja omaksvõtust (kinnitusest), et hageja sõlmis

laenulepingu elamu korteriühisuse volituseta ning kuna elamu korteriomandite omanikud

ei ole tehingut laenu võtmiseks summas 1 650 000 krooni heaks kiitnud, siis on

laenuleping tühine ja ei too elamu korteriomandite omanikele kaasa mingeid tagajärgi.

Samuti lähtuti kompromisslepingu sõlmimisel asjaolust, et Pärnu mnt 131 elamus teostati

töid 1 132 691.49 krooni väärtuses (mitte laenulimiidi ega tegelikkuses võetud

laenusumma väärtuses) ning need olid tehtud oluliste puudustega, mille kõrvaldamiseks

kulub 616 769.80 krooni.

36. Asjas on tuvastatud, et 27.05.2009 avalduses teatas korteriühistu Pärnu mnt 131, et ei

aktsepteeri laenulepingut, sest hageja on laenulepingut sõlmides ületanud oma volitusi.

Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud maakohtu tuvastatut, et hageja volitus

sõlmida Pärnu mnt 131 korteriühisuse nimel laenuleping tulenes korteriomanike

15.05.2007 üldkoosoleku otsusest. Vaidlustatud ei ole ka maakohtu tuvastatut, et

15.05.2007 korteriomanike üldkoosoleku otsus oli tühine, kuna üldkoosoleku protokollil

puudub korteriomanike esindaja allkiri. Maakohus on analüüsinud TsÜS § 129 lg 1 järgi

tehingu tühisuse aluseks olevaid asjaolusid ning leidnud, et korteriühistu Pärnu mnt 131

avaldustest Swedbank AS-ile (I köide, tl 33-35) ja 02.10.2009 ettepanekust seoses

laenulepinguga nr 07-116938-JI nähtub, et korteriomanikud ei andnud hagejale volitust

sõlmida

laenulepingut

1 650 000

krooni

laenamiseks.

Maakohus

leidis,

et

korteriomanikud ega korteriühistu ei ole laenulepingu sõlmimist 1 650 000 krooni

laenamiseks

ka

hiljem

heaks

kiitnud.

Nimetatud

asjaolude

tuvastamist

apellatsioonimenetluses vaidlustatud ei ole.

37. Apellatsioonkaebuses kinnitab hageja, et tegelikkuses väljastati laenu 1 628 273.73

krooni s.o 104 065.66 eurot (mitte 1 650 000 krooni) ning et raha kasutati Pärnu mnt 131

elamu remonttööde teostamiseks. Asja materjalidest nähtub, et KÜ Pärnu mnt 131 on

pöördunud korduvalt kirjalikult hageja poole ja esitanud pretensioone seoses sellega, et

hageja on võtnud enda tellitud tööd vastu puudustega ning tellitud tööde eest on makstud

liiga kõrget hinda (tl 36-44, 49-58 I kd).

38. Maakohus on hinnanud asjaolu, et laenuraha kasutati Pärnu mnt 131 elamu remonttööde

teostamiseks, tõendamiseks esitatud remondifondi aruannet (tl 175, I kd) ja järeldanud, et

antud tõendiga ei ole tõendatud, et kogu väljastatud laenusummat kasutati Pärnu mnt 131

elamu remonttööde teostamiseks. Samuti on maakohus analüüsinud Ehituskonsult Grupp

OÜ ekspertiisiakti Tallinnas, Pärnu mnt 131 elamu soojussõlme-, ehitus- ja remonditööde

kohta (tl 231-260, I kd) ning järeldanud, et ekspertiisiaktis sisalduvad fotod viitavad

puudustele ehitustööde teostamisel. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hinnanud

esitatud tõendeid seaduse kohaselt ning ringkonnakohtul ei ole alust anda esitatud

tõenditele teistsugust hinnangut või asuda tuvastatud asjaolude suhtes maakohtuga

võrreldes erinevale seisukohale. Tõendite hindamine on maakohtu kaalutlusotsustus,

millesse kõrgema astme kohus sekkub üksnes juhul, kui alama astme kohus on rikkunud

kaalumispiire. Praegusel juhul kolleegium seda ei tähelda.

39. Vastuseks apellatsioonkaebuse väitele, mille kohaselt on maakohus on jätnud

tähelepanuta hageja 27.12.2016 menetlusdokumendis esitatud vastuväited viidatud

ekspertiisiakti kui tõendi osas, märgib kolleegium järgmist. Ringkonnakohus leiab, et

praegusel juhul ei muuda asjaolu, et ekspertiisiakt on allkirjastamata ning ei vasta võib-

olla kõigis aspektides TsMS § 301 lg 1 eksperdiarvamuse nõuetele (nt sisaldab õiguslikke

hinnanguid ja ei järgi igat detaili) tõendina väärtusetuks. Asja materjalidest nähtub, et

maakohus on tõendi kogunud kostja taotlusel, sest kostjale endale ei olnud tõend

kättesaadav ning Ehituskonsult Grupp OÜ on maakohtu 22.11.2016 määruse (tl 224-225,

I kd) täitmiseks tõendi esitanud selliselt, nagu see neil õnnestus üles leida (tl 227, I kd).

Ringkonnakohtu hinnangul tuleb arvestada, et kostjale ette heidetud kompromissi

sõlmimisest oli hagi esitamise ajaks möödunud pea viis aastat ning pärast nii pika aja

möödumist ei pruugigi hagi alusena esile toodud asjaoludega seotud dokumendid olla

säilinud. Arvestades kostja piiratud võimalust tõendite esitamiseks, on ekspertiisiakti

võimalik hinnata TsMS § 272 lg 1 järgi dokumentaalse tõendina, millest nähtub, et Pärnu

mnt 131 elamu remonttööd olid tehtud puudustega, millega seoses saanuks hageja vastu

eelduslikult nõudeid ka esitada.

40. Kolleegium leiab, et olukorras, kus on tuvastatud, et hageja ei ole korteriühisuse nimel

kehtivalt laenulepingut sõlminud, et pärast valitsejalepingu lõppemist 30.11.2008 keeldus

korteriühistu laenulepingust tulenevaid elamu korteriühisuse kohustusi üle võtmast, et

korteriomanikele tehtud tööd olid tehtud tegelikkuses väiksemas väärtuses ning

puudustega, ei saa hageja enda soorituse väärtuseks olla laenulepingust tulenevate

kohustuste summa, sest see ei arvesta laenulepingu tühisuse vastuväidet, laenulepingust

tulenevate kohustuste ülevõtmisest keeldumist korteriühistu Pärnu mnt 131 poolt ega

korteriomanike ja/või korteriühistu elamu remonttöödega seonduvaid nõudeid, milliste

asjaoludega tuli kostjal kompromisslepingu sõlmimise otsustamisel arvestada. Hageja

väitel saanuks juhul, kui kostja ei oleks vaidlusalust kompromisslepingut sõlminud,

esitada korteriomanike ja/või korteriühistu vastu käsunduslepingu ja/või käsundita

asjaajamise sätete alusel nõudeid, kuid ei ole näidanud ega tõendanud, et antud asjaoludel

võimalikul nõuete kohtulikul maksmapanekul oleks sellele järgnenud igal juhul

majanduslikult parem tulemus arvestades, et kohtumenetlusega kaasnevad kulud ning

risk, et nõuded ei saa rahuldatud. Kolleegiumi hinnangul ei ole hageja ka näidanud, millel

põhineb tema eeldus, et Swedbank AS tema vastu igal juhul mingit nõuet esitanud ei

oleks. Seega saab järeldada, et kuigi aritmeetilise tehte tulemusena on hageja soorituse

väärtus vastusoorituse väärtusest suurem, ei ole võimalik sellest järeldada, et tehing ei

eviks selliselt majanduslikku sisu, sest arvestada tulnuks ka, et kompromisslepinguga

vabanes hageja ka võimalikest tema vastu esitatavatest nõuetest.

41. Eelnevast tulenevalt on maakohus kokkuvõtlikult õigesti järeldanud, et hageja ei ole

tõendanud oma nõuet selliselt, et oleks võimalik tuvastada, kas hagejale on

kompromisslepingu sõlmimise ja Swedbank AS-ile esitatud avalduse esitamisega hageja

väidetud kahju tekkinud. Põhjuslikku seost kostja rikkumise ja hagejale kahju tekkimise

vahel kui üht kahju hüvitamise nõude eeldust peab TsMS § 230 lg 1 järgi tõendama

hageja. Olukorras, kus hageja ei tõendanud oma nõude eelduste täidetust, tuli hagi jätta

rahuldamata. Seega on õigesti rahuldamata jäetud ka kahjuna nõutud kohtueelse

menetluse õigusabikulude nõue.

42. Kuna apellatsioonkaebust ei rahuldata, jätab ringkonnakohus muutmata maakohtu otsuse

menetluskulude jaotuse osas. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb ka

apellatsiooniastme menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

43. Kostjale on 07.12.2015 määrusega (tl 148, I kd) antud riigi õigusabi kohustusega

hüvitada riigi õigusabi tasu ja kulud osamaksetena 6 kuu jooksul pärast riigi õigusabi tasu

ja kulusid kindlaksmäärava kohtulahendi jõustumist.

18.01.2019 esitas kostjale riigi õigusabi osutanud esindaja ringkonnakohtule taotluse riigi

õigusabi tasu suuruse ja riigi õigusabi kulude hüvitamise ulatuse kindlaksmääramiseks.

Ringkonnakohus on 12.02.2019 määrusega rahuldanud taotluse ja määranud

vandeadvokaadi Leino Biin apellatsiooniastmes osutatud riigi õigusabi tasu suuruseks

120 eurot.

TsMS § 190 lg 5 sätestab, et kui kostja või tema poolel menetluses osalev kolmas isik sai

menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse temalt hagi rahuldamise korral

menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. Menetluskulud, mille tasumisest kostja

või tema poolel menetluses osalev kolmas isik on vabastatud või mida kostja või tema

poolel menetluses osalev kolmas isik võis tasuda osamaksetena, mõistab kohus hagi

rahuldamata või läbi vaatamata jätmise või asja menetluse lõpetamise korral hagejalt

välja riigituludesse võrdeliselt hagi rahuldamata jäetud osaga, sõltumata sellest, kas ka

hageja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel. TsMS § 179 lg 1 kohaselt mõistab asja

lahendav kohus kohustatud isikult välja menetluskulud, mis tuleb tasuda riigile ja mis ei

ole tekkinud riigi osalemisest kohtus menetlusosalisena, muu hulgas tasumata või vähem

tasutud riigilõiv või riigi kasuks välja mõistetud menetlusabikulud, asjas tehtavas

lahendis või eraldi määrusega. Seega tuleb hagejalt välja mõista kostja esindaja

menetluskulud 120 eurot Eesti Vabariigi kasuks.

Kohus selgitab, et TsMS § 179 lg 5 kohaselt peab kohtulahendi kohaselt raha

riigituludesse tasumiseks kohustatud isik lahendi täitma jõustumisest alates 15 päeva

jooksul. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb hagejal tasuda menetluskulude

suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9).

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen

Krista Kirspuu

Kaupo Paal