2-18-2162/30 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

11. veebruar 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-18-2162

Tsiviilasi

OÜ Eeltamm hagi OÜ Jõeoru Villa vastu võlgnevuse

saamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

1457,43 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 6. juuni 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Jõeoru Villa apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

22. jaanuar 2019

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant: OÜ Jõeoru Villa (kostja), rk 11231085; esindaja

Liivi Tuus

Vastustaja: OÜ Eeltamm (hageja), rk 10468922; esindaja Gerli

Luik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 6. juuni 2018 otsus väljamõistetud üüri, viivise ja

kommunaalkulude suuruse, menetluskulude jaotuse ning menetluskulude väljamõistmise osas.

2. Teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagi osaliselt ja mõista OÜ-lt Jõeoru Villa

välja OÜ Eeltamm kasuks 596,93 eurot ja viivis VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras 533,21

eurolt alates ringkonnakohtu otsuse tegemisest kuni põhivõla 533,21 euro tasumiseni.

3. Rahuldada apellatsioonkaebus osaliselt.

4. Jätta menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Eeltamm (hageja) esitas hagi OÜ Jõeoru Villa (kostja) vastu, milles palus kostjalt mõista

välja hageja kasuks üürivõlg, kommunaalkulude nõue ja kahjuhüvitis 1998,02 eurot ning viivis

62,13 eurot kuni hagi esitamiseni ja edasine viivis seadusjärgses määras 1998,02 eurolt.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled tähtajalise suulise üürilepingu tähtajaga 03.09.2017.

Kostja kasutas hagejale kuuluvat kinnisasja Pärnumaal Treimani külas (Dreimanni kõrts).

Kostja jättis hagejale tasumata (sh osaliselt) arvete nr 70, 73, 85, 98 ja 113 alusel üüri ja

kõrvalkulude eest 1267,02 eurot. 23.08.2017 esitas hageja kostjale ettepaneku üürilepingu

poolte kokkuleppel lõpetamiseks, võlanõude summas 1224,21 eurot ja vastuväited kostja

07.08.2017 arvele nr 23. Võlanõude tasumiseks andis hageja täiendava tähtaja, s.o 28.08.2017.

Üür 400 eurot lepiti kokku ilma käibemaksuta. Üürile tuli lisada käibemaks.

Üürilepingu kestel ei kasutanud kostja lepingu eset heaperemehelikult ja ei hoidnud

äriruumides puhtust: külmik jäeti puhastamata ja see haises kala järgi, esiklaas kleebiti kleepse

täis, saali ja teiste ruumide põrandad jäeti koristamata ja pesemata, närimiskummid olid

saalipõrandal kinni, wc oli täielikult määrdunud, wc poti prill-laud oli räpane ja hallitanud,

jäätmed vedelesid prügikastis, kraanikausid olid mustad ja köögikubu oli rasvast puhastamata,

määrdunud olid köögi laed ja seinad, köögimööbel oli rikutud, köögikapid jäeti puhastamata.

Kostja lõhkus köögis olnud pistiku ja viis ära hageja asjad. Ära viidi 16 õllekannu (94,40 eurot),

12 õlleklaasi (22,80 eurot), 12 Aura klaasi (22,80 eurot), kuus Saaremaa viinapitsi (9 eurot),

vedrudega plakat (50 eurot) ja tahvel (35 eurot)

Kahju on kokku 731 eurot.

2. Kostja vaidles hagile vastu.

Hageja ja kostja vahel oli võlasuhe, kuid kostja on kõik võlasuhtest tulenevad kohustused

täitnud.

Hageja ja kostja leppisid 2017. a suvel suuliselt kokku, et kostja hakkab üürima hagejale

kuuluvat Dreimanni kõrtsi. Kokkuleppe kohaselt pidi kostja kõrtsi üürima ajavahemikus

6.06.2017 kuni 3.09.2017 ning üür oli 400 eurot, mis sisaldab käibemaksu. Lisaks pidi kostja

tasuma kommunaalkulud vastavalt tarbitud mahule. Lepingu täitmise käigus hageja ja kostja

suhted halvenesid. Suhete halvenemise tagajärjel saatis hageja kostjale 8.08.2017 e-kirja, milles

nõudis üürilepingu lõpetamist ning ruumide kohest vabastamist. Kuigi kostjale tuli hageja nõue

üllatusena, oli kostja sellega nõus ja vabastas samal päeval üüripinna. Üürisuhe lõppes

08.08.2017.

Kostja kasutas asja 06.06.2017 kuni 08.08.2017 ehk kaks kuud ja kaks päeva. Arvestades, et

lepingu kohaselt oli üürisummaks 400 eurot kuus koos käibemaksuga ning asjaolu, et leping

kehtis ja üüripinda kasutati 2,067 kuud, oli kostjal kohustus tasuda üüri kokku 826,80 eurot.

Kostja on tasunud hagejale pangaülekannetega kokku 730,27 eurot ning sularahas 350 eurot.

Seega on kostja hagejale kokku tasunud 1080,27 eurot, millest 826,80 eurot oli kõrtsi üüri eest

ning 253,47 eurot kommunaalkulude eest. Kommunaalkulude eest tasumisele kuuluva tasu

leppisid pooled kokku suuliselt, arvestades reaalset vee- ja elektritarbimist.

Arved, mis hageja on hagiavaldusele lisatud, on vähemalt osaliselt põhjendamatud ning sisult

vastuolulised. Ei ole eluliselt usutav, et hageja esitas esmalt arve osalise juunikuu üüritasu eest,

seejärel juulikuu üüritasu eest ning alles siis uuesti juunikuu üüritasu eest. Samuti on ebaõiged

arvetes märgitud kommunaalkulud. Esitatud kommunaalkulude arvete (v.a arve nr 70) näol on

tegemist hageja ühepoolse ja omavolilise nägemusega tarbitud veest ja elektrist, mis ei vasta

tõele. Arve nr 70 on väljastati 19.07.2017 ehk ajal, mil kostja oli pinda kasutanud 43 päeva.

Kokku kasutas kostja üüripinda 63 päeva. Seega oli arve nr 70 esitamise hetkeks kasutatud

üüripinda u 2/3 kogu kasutamise ajast ning kommunaalkulude suurus oli 210,27 eurot ehk 4,89

eurot päevas. Seega on ilmselgelt põhjendamatud hageja väited, justkui oleks kommunaalkulud

kokku 537,29 eurot. Hageja väidetava üürinõude aluseks on arved nr 70, 73, 85, kuid mitte

hagiavalduses märgitud arved nr 98 ja 113.

Kahju hüvitamise nõue ei ole põhjendatud. Üüripind oli kostjale üle andes määrdunud ning

kostjal kulus mitu päeva üüripinna puhastamiseks ja koristuseks, et saada vajalik kasutusluba.

Kostja ei viinud ära hageja asju. Hageja nimetatud asjad andis hagejale kolmas isik ja need olid

kolmanda isiku omandis.

MAAKOHTU LAHEND

3. Tartu Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks 1276,02 eurot

ja viivise 79,33 eurot. Välja mõisteti ka viivis seadusjärgses määras 1276,02 eurolt alates

07.06.2018 kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte üle põhinõude. Menetluskulud jäeti 66%

ulatuses kostja kanda ja 34% ulatuses hageja kanda. Kostjalt mõisteti hageja kasuks välja

menetluskulud 404,40 eurot ja viivis menetluskuludelt, kuid mitte üle menetluskulude.

Maakohus leidis, et üür lepiti kokku ilma käibemaksuta, kuna mõlemad pooled on

käibemaksukohuslased. Seega on üür 400 eurot ja selle lisandub käibemaks.

Maakohus tuvastas, et üürisuhe kestis kuni 03.09.2017, kuna kostja esindaja M. Missik saatis

hagejale kirja, milles tegi ettepaneku kohtuda üüriperioodi viimasel päeval, 3. septembril. Väär

on kostja seisukoht, et üürisuhe kestis kaks kuud ja lõppes 08.08.2017. Asjade äraviimine

üüripinnalt ei tähenda üürisuhte lõppemist.

Vaidlust ei ole 730,27 euro laekumises ülekandega. Tõendamata on 350 euro maksmine

sularahas. Tunnistaja M. Harjuse ütlused selle kohta pole piisavad.

Kostja ei tõendanud tegelikku vee ja elektri tarbimist. Ebaselged on kostja seisukohad

tarbimismahtude ebamõistlikkuse kohta. Hageja esitas arved vee- ja elektrimüüjatelt. Nõue vee

ja elektri kohta kuulub rahuldamisele.

Fotod ei tõenda kahju tekitamist, sest ei ole aru saada, mis fotod on väidetava kahju

tekitamisega seotud; samuti pole aru saada, millal on fotod tehtud. Fotod ei tõenda seda, milline

on hoone sisemuse olukord üüripinna üleandmisel. Kuivõrd hageja pole piisavalt tõendatud

vajadust üüripinna puhastamiseks, tuleb puhastusteenuse nõue 422 eurot jätta rahuldamata.

Samuti ei ole hageja tõendanud omandiõigust järgmistele esemetele: 0,3 l A. Le Coqi õlleklaasi

(22,80 eurot) ja 12 Aura klaasi (22,80 eurot), vedrudega plakat (50 eurot) ja kriiditahvel (35

eurot).

Tunnistaja M. Visnak kinnitas kohtule, et Saaremaa viinapitsid ei kuulunud kostjale ega ka

AleCoqile, vaid kuulusid hagejale. Maakohus leidis, et tõendatud on kuue Saaremaa viinapitsi

(maksumusega 9 eurot) kuuluvus hagejale.

Sissenõutavaks muutunud viivis on kokku 79,33 eurot.

Kokku tuleb mõista välja üürivõlgnevus koos kommunaalkulude võlgnevusega 1267,02 eurot,

kuus Saaremaa viinapitsi maksumusega 9 eurot; kokku 1276,02 eurot ja sissenõutavaks

muutunud viivis kokku 79,33 eurot ning viivis alates 7. juunist 2018 kuni põhivõlgnevuse

1276,02 euro täitmiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse

tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) rikkus maakohus menetlusõigust asjaolude tuvastamisel ja tõendite hindamisel, mh TsMS

436 lõiget 1, TsMS § 438 lõiget 1 ja § 442 lõiget 8;

2) on väär menetluskulude jaotus. Menetluskulud tulnuks jätta hageja kanda;

3) ei vaielnud pooled selle üle, et sõlmiti suuline üürileping, mis algas 6. juunil 2017 ja lõppes

3. septembril 2017;

4) ebaõige on maakohtu järeldus, et üür 400 eurot lepiti kokku lisanduva käibemaksuga. Kohtu

selline seisukoht ei põhine tõenditel. Seda, et üür 400 eurot sisaldas käibemaksu, tunnistas

vande all M. Talvistu 18. mai 2018 istungil. Maakohus jättis selle tõendi tähelepanuta;

5) tuvastas maakohus vääralt üürisuhte lõppemise aja. Üürileping kestis kaks kuud ja lõppes

poolte kokkuleppel 8. augustil 2017. Üürilepingu lõppemise aeg on tõendatud M. Talvistu

vande alla antud ütlustega 18. mai 2018 istungil;

6) on ebaselge üürivõla arvestus. Hageja ei esitanud kostjale 2017. aasta augustikuu üüriarvet.

Seega sai kostja üürivõlgnevus koosneda juuni 2017 üürist ja juuli 2017 üürist.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu.

Vastuse kohaselt:

1) on väär kostja etteheide, et maakohus rikkus menetlusõigust;

2) võttis kostja omaks, et üürileping kestis 06.06.2017-03.09.2017, kuna kostja märkis

apellatsioonis, et puudus vaidlus, et sõlmiti tähtajaline üürileping perioodil 06.06.2017-

03.09.2017. Seda tunnistas hageja ka 11. aprilli 2018 eelistungil. Üürisuhe ei lõppenud

kokkuleppel;

3) tõlgendas kostja hageja 08.08.2017 e-kirja hoiatusena, mitte üürilepingu ülesütlemisena.

Kirjast nähtuvalt oli kostja nõus ettepanekuga asi lahendada rahulikult. E-kirjas olev väljendus

ei vastanud VÕS § 313 lg 1 ja § 325 lg 1 ülesütlemisele sätestatud tingimustele ega vormile;

4) on õige maakohtu seisukoht, et üürile lisandus käibemaks, kuna pooled on

käibemaksukohuslased;

5) on väär kostja väide, et arveid polnud saadetud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu 6. juuni 2018 otsus tuleb tühistada väljamõistetud

üüri, viivise ja kommunaalkulude suuruse osas, menetluskulude jaotuse osas ning

menetluskulude väljamõistmise osas. Ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega mõistab kostjalt

välja hageja kasuks 596,93 eurot ja viivise VÕS § 113 lõikes 1 sätestatud määras 533,21 eurolt

alates ringkonnakohtu otsuse tegemisest kuni põhivõla 533,21 euro tasumiseni. Menetluskulud

jäetakse poolte endi kanda.

Ringkonnakohus analüüsib esmalt, millal lõppes poolte üürileping, võtab seejärel seisukoha

üüri suuruse kohta ja lõpuks arvestab, kas lepingulised kohustused täideti kohaselt ning milline

on võlgnevus ja viivis.

7. Pooled ei vaidle, et nad sõlmisid tähtajalise üürilepingu, mis algas 6. juunil 2017 ja pidi

lõppema 3. septembril 2017. Vaidlus seisneb selles, kas hageja ütles 8. augusti 2017 e-kirjaga

üürilepingu üles. 8. augusti 2018 e-kirjas (tl 62) märkis hageja: „Juhul, kui meie ettepanek ei

sobi teile, palume teid vabastada ruumid täna, 08.08.2017“. Ringkonnakohtu hinnangul on

tegu tingimusliku erakorralise üürilepingu ülesütlemise avaldusega (VÕS § 313 lg 1). Nõue

ruumid vabastada esitati otsesõnu ja selgelt ning kostja jaoks oli mõistlikult arusaadav, et juhul,

kui ta hageja ettepanekuga ei nõustu, ütleb hageja lepingu üles. Järgmisel päeval, 9. augustil

2017, koostati äriruumi üleandmise ja vastuvõtmise akt, millel on hageja allkiri (tl 99). See

näitab, et ruumide valdus anti üürileandjale tagasi ja see kinnitab lepingu lõppemist.

Ringkonnakohus ei hinda VÕS § 313 lõikes 1 sätestatud erakorralise üürilepingu ülesütlemise

eelduste täitmist, kuna kostja nõustub ülesütlemisega. Väärib tähelepanu, et hageja ei ole

kohtule esitanud augustikuu kohta koostatud üüriarvet. Järelikult möönis ka hageja ise, et

lepingulised suhted olid selleks ajaks lõppenud. Seega kestis üürisuhe 6. juunist 2017 kuni

8. augustini 2017.

8. Pooled vaidlevad, kas üür 400 eurot sisaldas käibemaksu või tuli sellele käibemaks lisada.

Hageja esitas üüri eest järgmised arved:

a) 19.07.2017 arve nr 70, millel oli üür 2017. a juuni eest 100 eurot;

b) 31.07.2017 arve nr 73, millel oli üür 2017. a juuli eest 450 eurot;

c) 21.08.2017 arve nr 98, millel oli üür 300 eurot 2017. a juuni teise osa eest.

Seega esitas hageja juunikuu eest üüriarve 400 eurot (100+300) ja juuli eest 450 eurot

käibemaksuta. Hageja seaduslik esindaja I. Eeltamm kinnitas vande all, et üür oli 400 eurot,

millele lisandus käibemaks. Kostja seaduslik esindaja M. Talvistu kinnitas vande all, et kokku

lepitud üür oli 400 eurot koos käibemaksuga (tl 103). Sama kinnitas tunnistaja M. Harjus

(tl 104). Seega on poolte seaduslike esindajate vande all antud ütlused vastuolus. Kuna 400

eurost üüri, milles sisaldus käibemaks, kinnitas ka kolmas tunnistaja, kes ei ole poolte seaduslik

esindaja, loeb ringkonnakohus tõendatuks, et üür oli 400 eurot kuus koos käibemaksuga.

9. Ringkonnakohus leiab, et kommunaalkulude nõue on põhjendatud. Eesti Energia 31. juuli

2017 arvelt (tl 92) nähtub, et juulikuu elektrikulu oli koos võrguteenusega 169,79 eurot. Arvel

on kirjas, et see esitati Treimani kohviku eest (tl 93). Kuigi hageja pole tõendanud juuni

elektriarve suurust, pole põhjust eeldada, et see oleks oluliselt teises suurusjärgus. Samuti ei ole

ka kostja tõendanud juuni ja juuli vee- ja elektrikulu tegelikku suurust. Seetõttu jätab

ringkonnakohus maakohtu otsuse kommunaalkulude osas muutmata.

10. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega kahju hüvitamise hagi osalisel

rahuldamisel ja ei korda selles osas maakohtu põhjendusi TsMS § 654 lg 6 alusel.

11. Kostja loobus ringkonnakohtu istungil seisukohast, et kostja on tasunud hagejale 350 eurot

sularahas. Maakohus tuvastas, et kostja on tasunud ülekandega hagejale 730,27 eurot.

Kostja tasus hagejale: 1) 23.07.2017 330,27 eurot; 2) 07.08.2017 400 eurot.

Seega on täielikult tasutud arve nr 70 (330,27 eurot). Sellega tasuti juuni üüri eest 120 euro

(100 eurot, käibemaks 20 eurot) ja juuni kommunaalkulude eest. Juuni eest jäi tasuda veel 280

eurot, sh käibemaks. Kuna arve tasuti tähtaegselt, ei saa sellelt viivist arvestada.

Arvest nr 73 tasus kostja õiguspäraselt 400 eurot, kuna lepiti kokku üür 400 eurot, mis sisaldas

käibemaksu. Üürinõue 450 eurot on põhjendamatu. Seega ei saa viivist arvestada ka sellelt

arvelt.

Arve nr 85 on põhjendatud juuli kommunaalkulude arve (244,21) eurot, mis on tasumata.

Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks on arvelt sissenõutavaks muutunud viivis kokku 29,55

eurot (viivis seadusjärgses määras, periood 09.08.2017-11.02.2019).

Arve nr 98 on põhjendatud osaliselt, kuna juuni üüri kohta oli esitamata arve veel 280 euro

ulatuses. Seega tekkis arvest 98 võlgnevus 280 eurot. Ringkonnakohtu otsuse tegemise ajaks

on arvelt sissenõutavaks muutunud viivis kokku 33,08 eurot (viivis seadusjärgses määras,

periood 22.08.2017-11.02.2019).

Arve nr 113 on põhjendamatu, kuna juuni ja juuli kommunaalkulude eest tasuti arvetega 70 ja

85. Augustis enam üürileping ei kehtinud ja siis ei saanud ka kommunaalkulude hüvitamist

nõuda. Kuigi üürileping lõppes 8. augustil, ei ole hageja esitanud 1. – 8. augusti eest üüriarvet.

Arvestades ka asjaolu, et leping algas 6. juunil, on 6. juunist kuni 8. augustini aega kaks kuud

ja põhjendatud on üür kahe kuu eest.

Viivist tuleb arvestada ka kahjuhüvitiselt, üheksalt eurolt. Sissenõutavaks muutnunud sellelt on

kokku üks euro ja üheksa senti (periood 08.08.2017-11.02.2018).

Võttes arvesse eeltoodut, on kostja põhivõlg ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga kokku

533,21 eurot (244,21+280+9) ja ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks

muutunud viivis on kokku 63,72 eurot (29,55+33,08+1,09). Koos viivistega on võlgnevus

ringkonnakohtu otsuse tegemise aja seisuga 596,93 eurot.

12. Ringkonnakohus leiab, et menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 alusel jätta poolte endi

kanda, kuna hagi rahuldati osaliselt; võttes arvesse, et hageja üüri ja kommunaalkulude nõue

rahuldati ligikaudu pooles ulatuses.

/digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/ /digitaalselt allkirjastatud/

Üllar Roostoja Kai Kullerkupp Andra Pärsimägi