2-18-19358/3 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus, tsiviilkolleegium

Tsiviilasja number

2-18-19358

Määruse tegemise aeg ja koht

18. jaanuar 2019, Tallinn

Kohtukoosseis

Iko Nõmm, Liis Arrak, Ande Tänav

Kohtuasi

Aktsiaseltsi

Kodu

Grupp

(pankrotis)

pankrotihalduri

määruskaebus kandemääruse

peale

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri

2018. a kandemäärus nr 1439832018

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotihalduri

määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja

Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis,

registrikood 10483347) pankrotihaldur Andres Hermet,

lepinguline esindaja vandeadvokaat Marko Kaevando

Puudutatud isik I aktsiaselts RESPO HAAGISED

(registrikood 10354808)

Puudutatud isik II Aktsiaselts Megaron-E (registrikood

10364157)

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon:

1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemäärus nr

1439832018

tühistada ja

saata

Aktsiaseltsi

Kodu Grupp (pankrotis)

pankrotihalduri 12. septembri 2018. a kinnistamisavaldus uueks läbivaatamiseks

tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Määruskaebuse esitamisega seonduvad menetluskulud jäävad kaebuse esitaja

kanda.

4. Määrusele ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 599, TsMS § 696 lg 3).

Asjaolud ja menetluse käik

1. Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotivara hulka kuulub registriossa nr 2802

kantud Lepa kinnistu, asukohaga Harju maakond, Saku vald, Jälgimäe küla, Lepa (Lepa

kinnistu). Kinnistu on koormatud esimese järjekoha hüpoteegiga summas 12 795 000

krooni ASi SEB Pank kasuks, teise järjekoha hüpoteegiga summas 4 000 000 krooni

1(5)

osaühingu OGA Invest kasuks ning kolmanda järjekoha hüpoteegiga summas

10 000 000 krooni AS-i Megaron-E (puudutatud isik II) kasuks.

2. Puudutatud isiku II kasuks seatud hüpoteegi puhul on tegemist ühishüpoteegiga, mis

koormab lisaks Lepa kinnistule ka registriossa nr 12221202 kantud kinnistut.

Nimetatud kinnistu kuulub samuti Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis)

pankrotivarasse ning on lisaks puudutatud isiku II kasuks seatud ühishüpoteegile

koormatud varasematel järjekohtadel asuvate ühishüpoteekidega AS-i SEB Pank

kasuks kokku summas 60 553 000 krooni. Seda kinnistut ei ole pankrotimenetluses

praeguseks realiseeritud.

3. Aktsiaseltsi Kodu Grupp (pankrotis) pankrotihaldur (avaldaja) viis 31. augustil 2018

läbi Lepa kinnistu enampakkumise, mille võitjaks osutus aktsiaselts RESPO HAAGISED

(puudutatud isik I). 12. septembril 2018 esitas avaldaja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus (a) kustutada kõik registriossa

nr 2802 sisse kantud hüpoteegid; (b) kustutada registriosas nr 2802 senine

omanikukanne ning kanda kinnistu omanikuna sisse puudutatud isik I, ja (c) mitte

teha ühte kannet ilma teist kannet tegemata.

4. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kohtunikuabi leidis 21. septembri 2018. a

kandemääruses, et avaldaja kinnistamisavalduse alusel ei saa kannet teha, kuna

esitatud ei ole registriossa nr 12221202 kantud kinnistu omaniku ja puudutatud isiku

II notariaalselt kinnitatud avaldust ühishüpoteegi lõpetamise kohta ning

kinnistamisavaldust ühishüpoteegi kustutamiseks registriossa nr 12221202 kantud

kinnisasjalt. Kohtunikuabi määras avaldajale tähtaja puuduste kõrvaldamiseks.

5. Avaldaja pöördus puudutatud isiku II poole nõusoleku saamiseks ühishüpoteegi

lõpetamiseks ja selle kustutamiseks registriossa nr 12221202 kantud kinnistult.

Puudutatud isik II keeldus vastava nõusoleku andmisest.

6. Avaldaja teatas kinnistusosakonnale 4. oktoobril 2018 esitatud seisukohas, et ei

nõustu 21. septembri 2018. a kandemäärusega, kuna selle põhjendused ei ole

kooskõlas kehtiva õigusega.

7. Harju Maakohus andis 22. novembri 2018. a määrusega tsiviilasjas nr 2-18-15953

kinnistamisavalduse tagasi kinnistusosakonnale, leides et praegusel juhul ei ole

võimalik Lepa kinnistut ühishüpoteegi alt vabastada, kuna teine ühishüpoteegiga

koormatud kinnisasi on müümata ning ühishüpoteegiga tagatud nõuet ei ole Lepa

kinnistu müügist saadu arvel rahuldatud.

Maakohtu määrus

8. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemäärusega jäeti

avaldaja kinnistamisavaldus rahuldamata.

9. Maakohtu kinnistusosakond viitas määruse põhjendustes Riigikohtu poolt 10. mail

2017. a tsiviilasjas nr 3213817 tehtud määruse p-s 22 antud selgitustele, et kui

täitemenetluse algatab hüpoteegipidaja oma nõude rahuldamiseks ja täitemenetluses

müüakse nõude katteks hüpoteegiga koormatud kinnistu, kustutatakse hüpoteek

pärast müümist kinnistusraamatust. Ühishüpoteegi korral tuleb Riigikohtu hinnangul

lähtuda samast põhimõttest, kuid erisusega, et ühishüpoteek kustutatakse

kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud on kõik kinnisasjad, millele on ühishüpoteek

seatud, v.a juhul, kui juba esimese kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue

täielikult rahuldada ning siis tuleb ühishüpoteek ka ülejäänud kinnistutelt kustutada

(vt ka asjaõigusseadus (AÕS) § 361). Selle tõlgenduse juures arvestas Riigikohus ka

2(5)

AÕS § 360 lg-s 1 sätestatuga, mille kohaselt on hüpoteegipidajal õigus nõude

täielikule või osalisele rahuldamisele iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel.

See järeldus kehtib ka pankrotimenetluses pankrotiseaduses (PankrS) § 139 lg 2

asjakohase tõlgendamise kaudu.

10. Eeltoodud Riigikohtu seisukohast tulenevalt asus maakohtu kinnistusosakond

seisukohale, et antud juhul ei ole võimalik vabastada ühishüpoteegi alt kinnisasja

registriosa numbriga 2802, kuivõrd kohtule teadaolevalt ei ole müüdud kõik

kinnisasjad, millele ühishüpoteek on seatud. Antud kinnistu müügist ei ole

ühishüpoteegipidaja nõue ka täielikult rahuldatud. Tulenevalt eeltoodust leidis

maakohtu kinnistusosakond, et praegusel juhul ei ole võimalik enampakkumise korral

vabastada ühishüpoteegi alt vaid üks, enampakkumisel müüdav kinnisasi, jättes

hüpoteegi kehtima teisel kaaskoormatud kinnistul, kui ei ole esitatud hüpoteegipidaja

nõusolekut kaaskoormatud kinnistult hüpoteegi kustutamiseks.

Määruskaebus

11. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärusele esitatud määruskaebuses palub

avaldaja tühistada kinnistusosakonna 3. detsembri 2018. a kandemääruse ja saata asi

tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kande tegemise otsustamiseks.

12. Avaldaja hinnangul on vaidlustatud lahend vastuolus PankrS § 139 lg-tes 2 ja 4

sätestatuga. PankrS ei kehtesta mingeid erisusi õiguste suhtes, mis lisaks

enampakkumisel müüdud kinnisasjale koormavad samaaegselt ka veel mõnda teist

kinnisasja. Analoogne regulatsioon kehtib ka koormatud kinnisasja müümisel

täitemenetluses (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 158 lg 1).

13. Praegusel juhul on PankrS § 139 lg 2 ja lg 4 kohaldamise eeldused vaieldamatult

täidetud. Avaldaja on Aktsiaseltsi Kodu Grupp pankrotihaldurina müünud Lepa

kinnistu 31. augustil 2018. a läbiviidud enampakkumisel ning seda mh esimesele

järjekohale seatud hüpoteegiga tagatud AS-i SEB Pank nõuete rahuldamiseks. Sellega

tuleb kõik Lepa kinnistud koormanud hüpoteegid lugeda PankrS § 139 lg 2 järgi

lõppenuks ning kustutada kinnistusraamatust PankrS § 139 lg 4 alusel ilma

hüpoteegipidajate (sh puudutatud isiku II) nõusolekuta.

14. Kinnistusosakond on vääralt tõlgendanud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-38-17

väljendatud seisukohti. Riigikohus ei käsitlenud viidatud lahendis ühishüpoteegi

kustutamist enampakkumisel realiseeritud (kaaskoormatud) kinnisasjalt, vaid selle

kustutamist teiselt realiseerimata (kaaskoormatud) kinnisasjalt. Riigikohtu seisukoht,

mille kohaselt saab ühishüpoteegi kustutada kinnistusraamatust vaid siis, kui müüdud

on kõik ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjad, välja arvatud juhul, kui juba esimese

kinnistu müügist õnnestub sissenõudja nõue täielikult rahuldada, puudutab seega

üksnes neid kaaskoormatud kinnisasju, mida ei ole veel realiseeritud. Seega ei anna

Riigikohtu seisukoht alust jätta PankrS § 139 lg 2 ja 4 kohaldamata Aktsiaseltsi Kodu

Grupp pankrotimenetluses läbiviidud enampakkumisel realiseeritud Lepa kinnistu

suhtes.

15. Avaldaja hinnangul tähendab kinnistusosakonna käsitlus sisuliselt seda, et

hüpoteegipidaja saab nõuda ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjade realiseerimist

üksnes koos. Kuna ühe realiseeritud kinnisasja saaks selle käsitluse järgi

ühishüpoteegist vabastada üksnes juhul, kui hüpoteegist vabastatakse ka teised

koormatud kinnisasjad, siis tähendaks koormatud kinnisasjade eraldi müümine seda,

et (a) esimesena müüdav kinnisasi jääb ühishüpoteegiga koormatuks (mis välistaks

3(5)

müügi õnnestumise või vähendaks oluliselt müügihinda), või (b) hüpoteegipidaja

peaks loobuma ühishüpoteegist kõikidele kaaskoormatud kinnistutele.

16. Käsitlus, mille kohaselt saab hüpoteegipidaja nõuda üksnes kõigi ühishüpoteegiga

koormatud kinnisasjade realiseerimist koos, on otseselt vastuolus seadusega. AÕS §

360 järgi on hüpoteegipidajal õigus tema nõude täielikule või osalisele rahuldamisele

iga ühishüpoteegiga koormatud kinnisasja arvel (lg 1), kusjuures hüpoteegipidaja võib

hüpoteegi summa jaotada koormatud kinnisasjade vahel, määrates kindlaks, millises

ulatuses iga kinnisasi vastutab (lg 2). Seega annab AÕS § 360 hüpoteegipidajale

õiguse otsustada, millisele ühishüpoteegiga koormatud kinnisasjale ta sissenõude

pöörab, st hüpoteegipidaja ei pea nõudma kõigi koormatud kinnisasjade

realiseerimist. Sama on leitud ka õiguskirjanduses.

17. Teistsugust järeldust ei saa teha ka TMS § 151 lg-st 2, mille kohaselt võib iga

täitemenetluse osaline nõuda, et sama õigusega koormatud kinnisasjad pandaks

enampakkumisele ühiselt ning seda võib teha ka juhul, kui see annaks kohtutäituri

arvates suurema tulemi või hoiaks kokku täitekulusid. Ka see säte ei kohusta müüma

sama õigusega koormatud kinnisasju enampakkumisel ühiselt, vaid annab selleks

üksnes võimaluse. Seejuures tuleb ka TMS § 151 lg 2 kohaldamisel arvestada TMS §

97 lg-s 2 sätestatuga, mille kohaselt asjade müük enampakkumisel lõpetatakse, kui

osade asjade müügist saadud raha on küllaldane sissenõudja nõude ja täitekulude

katmiseks.

18. Kinnistusosakonna käsitlus on vastuolus ka asjaõiguste järjekohapõhimõttega. AÕS

§ 59 lg 1 järgi saavad asjaõigused kinnistusraamatusse kandmisega järjekoha.

Järjekohapõhimõttest tuleneb eelkõige see, et varem sisse kantud õigus on eelistatud

hiljem sissekantud õigusele. Seda väljendavad ka eespool viidatud PankrS § 139 lg-d 2

ja 4 ning TMS § 158 lg-d 1 ja 3. Sellest tulenevalt ei saa Lepa kinnistule puudutatud

isiku II kasuks sissekantud ühishüpoteek takistada kinnistu realiseerimist varasemate

järjekohtadega hüpoteekide alusel. Kinnistusosakonna käsitlusest tulenevalt on aga

Lepa kinnistu realiseerimine esimesele järjekohale seatud hüpoteegiga tagatud AS-i

SEB Pank nõuete rahuldamiseks sisuliselt välistatud ilma puudutatud isiku II

nõusolekuta.

19. Avaldaja märgib, et kinnistusosakonna käsitlus annab sisuliselt piiramatu võimaluse

takistada (või vähemalt negatiivselt mõjutada) varasema järjekohaga hüpoteegipidaja

nõude rahuldamist võlgniku kinnisasja arvel seeläbi, et (a) võlgniku kinnisasjale ja

mõnele teisele isikule kuuluvale kinnisasjale seatakse hilisema järjekohaga

ühishüpoteek teise hüpoteegipidaja kasuks ning (b) teise kinnisasja omanik ja teine

hüpoteegipidaja keelduvad ühishüpoteegi kustutamiseks vajalike tahteavalduste

andmisest.

20. Kinnistusosakonna käsitluse järgi oleks sellisel juhul võimalik realiseerida võlgniku

kinnisasja üksnes selliselt, et hilisema järjekohaga ühishüpoteek jääb püsima. Isegi kui

see ei välistaks võlgniku kinnisasja realiseerimist täielikult, vähendaks see

vaieldamatult selle müügihinda.

Menetluse edasine käik

21. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu põhjendused

4(5)

22. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et vaidlustatud Tartu

Maakohtu kinnistusosakonna kandemäärus tuleb TsMS § 667 lg 2 alusel tühistada

ning tsiviilasi saata tagasi Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale avaldaja 12. septembri

2018. a kinnistamisavalduse uueks läbivaatamiseks.

Määruskaebus kuulub

rahuldamisele.

23. Praegusel juhul on vaidlus selles, kas olukorras, kus pankrotihalduri poolt

enampakkumisel müüdud kinnisasi on koormatud ühishüpoteegiga, saab

pankrotihaldur paluda kustutada kinnistut koormavad hüpoteegid puudutatud isiku II

nõusolekuta.

24. Kolleegium nõustub kaebajaga, et kinnistusosakond on vääralt lähtunud Riigikohtu

10. mail 2017. a tsiviilasjas nr 3213817 tehtud määruse p-s 22 väljendatud

seisukohtadest, kuna Riigikohus ei käsitlenud viidatud lahendis ühishüpoteegi

kustutamist enampakkumisel realiseeritud (kaaskoormatud) kinnisasjalt, vaid selle

kustutamist teiselt realiseerimata (kaaskoormatud) kinnisasjalt. Praegusel juhul palub

haldur kustutada hilisema ühishüpoteegi kinnistult, mis realiseeriti enampakkumisel

ühishüpoteegist järjekorras eespool olnud hüpoteegi alusel ning sellises olukorras ei

näe ringkonnakohus põhjust kohelda ühishüpoteegi pidajaid soodsamalt võrreldes

nende realiseeritavast hüpoteegist tagapool olevate hüpoteegipidajate huvidega,

kelle hüpoteek on seatud üksnes enampakkumisel võõrandatud kinnistule.

Ühishüpoteek jääb edasi koormama neid kinnistuid, mida seni võõrandatud ei ole.

25. Lähtuda tuleb Riigikohtu praktikast, milles on selgitatud, et kui omand tekib

enampakkumisel, siis on kinnisasja koormavate õiguste kustutamine reguleeritud

seadusest tuleneva tagajärjena (vt ka Riigikohtu 8. novembri 2017. a määrus

tsiviilasjas nr 2-16-16048, p 12.2). Erandi sellest reeglist moodustavad üksnes

seadusest tuleneva talumiskohustuse alusel kantud õigused (vt nt Riigikohtu 7. märtsi

2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-21, p 11). Seega rakendub praegusel juhul

PankrS § 139 lg-s 2 sätestatud üldreegel, mis näeb ette, et kui haldur müüb

pankrotivarasse kuuluva kinnisasja enampakkumisel, jäävad kinnisasja koormavatest

õigustest kehtima üksnes õigused, mis asuvad järjekoha poolest eespool sellest

esimesena kinnistusraamatusse kantud õigusest, millest tulenevalt saaks nõuda

kinnisasja sundmüüki. Ülejäänud kinnisasja koormavad kinnistusraamatusse kantud

õigused loetakse lõppenuks. PankrS § 139 lg 4 sätestab, et kinnisasja koormavad

õigused, mis loetakse vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 lõppenuks, kustutatakse

kinnistusraamatust halduri avalduse alusel ning kustutamiseks ei ole vaja puudutatud

isiku nõusolekut.

26. TsMS § 172 lg 2 aluse jäävad menetluskulud avaldaja enda kanda.

27. Määrusele ei saa esitada määruskaebust (TsMS § 599, TsMS § 696 lg 3).

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

Iko Nõmm

Liis Arrak

Ande Tänav

5(5)