2-11-34949/192 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi

Otsuse tegemise aeg ja koht

17. jaanuar 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-11-34949

Tsiviilasi

SA Virumaa Muuseumid hagi AS-i Parkkontakt vastu

võlgnevuse saamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

41 071,34 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 15. juuni 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

SA Virumaa Muuseumid apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant: SA Virumaa Muuseumid (hageja), rk 90003278;

esindaja vandeadvokaat Rait Sarjas

Vastustaja: AS Parkkontakt (kostja), rk 10392024; esindaja

vandeadvokaat Ott Saame

RESOLUTSIOON

1. Jätta Viru Maakohtu 15. juuni 2018 otsus muutmata.

2. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.

3. Jätta menetluskulud SA Virumaa Muuseumid kanda.

Menetluskulude

rahalise

suuruse

määrab

kindlaks

maakohus pärast ringkonnakohtu otsuse jõustumist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. SA Virumaa Muuseumid (hageja) esitas 26. juulil 2011 hagi AS Parkkontakt (kostja) vastu

võlgnevuse 18 406 euro 56 sendi, hagiavalduse esitamise seisuga sissenõutavaks muutunud

viivise 1313 euro 17 sendi ning jooksva viivise saamiseks. Hageja suurendas 1. septembril 2014

põhinõuet 2011. aasta tasumata üüritasu ehk 18 406 euro 56 sendi võrra. Hageja palub mõista

kostjalt kokku välja põhivõlgnevus 36 813 eurot 12 senti, hagiavalduse esitamise seisuga

sissenõutavaks muutunud viivis 2010. aasta üüritasult 1313 eurot 17 senti, viivis põhinõudelt

18 406 eurot 56 senti seadusjärgse viivise määras hagi esitamisest kuni 1. septembrini 2014

ning viivis põhinõudelt 36 813 eurot 12 senti alates 1. septembrist 2014 kuni nõude täieliku

täitmiseni.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid Lahemaa Rahvuspark ja kostja 24. septembril 1993

rendilepingu (enne 1. juulit 2002 rendiseaduse järgi rendileping, alates 1. juulist 2002

üürileping vastavalt VÕSRS §-le 12 lõikele 1). Lepingu p 1.2. järgi anti kostja kasutusse

Lahemaa Rahvuspargi territooriumil asuvatest Palmse mõisa hoonetest viinaköögi

renoveerimisjärgus olevas hoones täiskeldrikorrusest 465 m2, põhikorrusest 252 m2,

mansardkorrusest 540 m2, kokku 1257 m2 ja jõe ääres asuv saun-pesuköök. Lepingu p-ga 2.5.

võttis kostja endale kohustuse teha omal kulul lepingu punktides 2.5.1.–2.5.7. nimetatud tööd.

Lepingu p 3.2.6. kohaselt kohustus kostja tasuma rendileandjale renti, mis oli 10% kostja

renditud vara kasutamisel saadud ettevõtte tulumaksuga maksutavast kasumist, kusjuures rent

kuulus tasaarveldamisele lepingu alusel teostatud ehitus- ja remonditööde maksumusega,

samuti muude renditava vara parendamiseks kostja poolt tehtud kulutustega.

Augustis 2000 muutsid pooled rendilepingut. Vastavalt lepingu muudatuste p-le 10 muudeti

esialgse lepingu punkti 3.2.6. ning kehtestati see sõnastuses „rentnik kohustub alates 1.

jaanuarist 2000 maksma rendileandjale renti kogu rendile antava vara eest kokku 20 000 krooni

kuus, kusjuures rent kuulub tasaarveldamisele lepingu alusel teostatud ehitus- ja remonttööde,

sh punktides 2.5.–2.6. nimetatud tööde sooritamiseks tehtud kulutuste maksumusega, samuti

muude rentniku poolt renditava vara parendamiseks rendileandja loal tehtud kulutustega.

Lepingu tähtajalisel lõppemisel loetakse rentniku poolt lepingu p-des 2.5. ja 2.6. nimetatud

tööde sooritamiseks tehtud kulutused rendiga tasaarveldatuks“.

Rendilepingu esemeks olev vara anti hagejale üle kinnistute üleandmise lepinguga 6. mail 2002.

Kostjat teavitati omaniku muutusest 17. juunil 2002. 31. jaanuaril 2010 esitas hageja kostjale

arve jaanuari 2010 eest rendi tasumiseks. Kostja tagastas arve 22. veebruaril 2010 ning teavitas,

et ta loeb hageja rendinõude ajavahemikus 1. jaanuar 2000 – 31. detsember 2010 täidetuks.

Pooled ei ole lepingus kokku leppinud, et ehitustööde tegemise kulutused tasaarvestatakse ilma

igasuguste kokkulepeteta automaatselt hagejal kostja vastu oleva üürinõudega. Lepingu p 3.2.6.

annab kostjale võimaluse tasaarvestada lepingus kokku lepitud ja kostja poolt tehtavate

ehitustööde maksumusega. Tasaarvestamiseks oli vaja kokku leppida ka tehtud tööde

maksumuses, mida hageja aktsepteeriks. Kostja ei ole sellise kokkuleppe sõlmimiseks avaldust

esitanud. Jooksva tasaarvestuse tegemise kokkulepe ei olnud hageja huvides, kuna parendusi,

mida kostja lepingu objektile tegi, kasutas kostja oma majandustegevuses tulu teenimiseks.

Lepingu sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse (RenS) § 12 lg-te 1 ja 2 kohaselt tekkib võimalik

renditud varale tehtud kulutuste hüvitamise kohustus hagejal alles lepingu lõppemisel. Ka VÕS

§ 286 lg 1 kohaselt on üldreegliks kulutuste hüvitamise nõude esitamine pärast lepingu

lõppemist.

Pooled on 16. augustil 2001 kokku leppinud konkreetses ehitustööde maksumuses 490 000

Eesti krooni. Sellest tulenevalt ei olnud hageja kohustatud aktsepteerima kõiki kulutusi, mida

kostja oli ehitustöödeks teinud, vaid vajalik oli saavutada kulutuste osas eraldi kokkulepe.

Nimetatud summa ulatuses on poolte vahel tasaarvestus toimunud ning 490 000 Eesti krooni

ulatuses on poolte vastastikused nõuded lõppenud. Muus osas kulutuste hüvitamise summas

kokkulepe puudub. Kostja protsessuaalne tasaarvestusnõue on aegunud. Kostjal oleks

tulenevalt VÕS § 286 lg-st 1 võimalik nõuda kulutuste hüvitamist lepingu lõpetamisel, ent selle

võimaluse on pooled lepingu p-ga 3.2.6. välistanud. Seega puudub kostjal mistahes nõue hageja

vastu.

2. Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei nõustu hageja väitega, et pooled leppisid kokku, et

tasaarvestamine toimub alles rendilepingu tähtajalisel lõppemisel. Pooled on nii lepingu uues

kui ka vanas redaktsioonis kokku leppinud, et kostja poolt lepingu objektile parenduste

tegemisel kantud kulutuse hüvitamise nõue on kohe sissenõutav ja kuulub igakuiselt

tasaarvestamisele. Enne 2003. aastat ei ole ei hageja ega tema õiguseellane kostjalt üüri tasumist

nõudnud ega kulutuste tasaarvestamisele vastu vaielnud. Vaidlus lepingu tõlgendamise üle

tekkis aastatel 2002–2003, ent ka tol ajal toimunud kirjavahetuse sisust ilmneb, et toona eeldas

ka hageja, et nõuete tasaarvestamine toimub jooksvalt, mitte aga alles 2020. aastal pärast

lepingu tähtajalist lõppemist. Poolte ühist arusaama lepingust kinnitab poolte käitumine kuni

2009. aasta lõpuni: kostja ei tasunud üüri ning hageja aktsepteeris sellist käitumist, esitamata

vastuväiteid ega üüriarveid.

Väär on hageja väide, et kõikide kostja poolt lepingu objektile tehtavate ning tasaarvestuse

kaudu hüvitatavate kulutuste tegemiseks oli vajalik hageja eraldiseisev nõusolek. Hageja oli

lepingu p-des 2.5.–2.5.7. nimetatud tööde teostamiseks nõusoleku andnud ning täiendavat

nõusolekut vaja ei olnud. Lepingu uue redaktsiooni kohaselt on hageja nõusolek eraldi nõutav

üksnes nende kulutuste tegemiseks, mis ei ole hõlmatud lepingu p-des 2.5. ja 2.6. nimetatud

töödega. Kõikehõlmav nõusolek oli antud lepingu punktis 2.7. Üürilepingu uue redaktsiooni p

3.2.6. on hagejat kaitsev säte, mille eesmärk on vältida sellise olukorra tekkimist, et lepingu

lõppemisel tekiks hagejal kohustus hüvitada kostjale tema tehtud kulutused osas, mis ületavad

tasaarvestatud üürisummat. Sätte eesmärk ei ole luua olukorda, kus kostjal tekiks

tasaarvestamise õigus alles lepingu lõppedes.

Pooled on 16. augustil 2008 sõlminud kokkuleppe Palmse mõisa viinaköögi juurdeehituse

kohta maksumusega 490 000 Eesti krooni. Kostja on kuludokumentidega tõendanud

üürilepingu alusel ehitus- ja remontööde sooritamist vähemalt 4 487 963,75 Eesti krooni

ulatuses. OÜ Ehitusekspert 10. detsembri 2001 eksperthinnangu kohaselt on kostja 1. detsembri

2001 seisuga teinud üürilepingus nimetatud ehitustöid kogusummas 6 553 000 Eesti krooni.

Kohtumenetluses läbiviidud ekspertiisi kohaselt on kostja lepingus kokku lepitud töid teinud

lausa 758 000 euro või 1 464 000 euro eest. Kuna tasaarvestamisele kuuluvad kõik kostja tehtud

tööde kulutused sõltumata tööde teostamise ajast ja seda nii vana kui ka uue lepingu

redaktsiooni järgi, ei ole oluline, millal konkreetsed tööd on tehtud.

Jooksva tasaarvestuse kokkulepe on kehtiv. Nii RenS § 12 kui ka VÕS § 286 puhul on tegemist

dispositiivsete sätetega, millest on lubatud lepinguga kõrvale kalduda. Poolte tahe oli suunatud

niisuguse olukorra loomisele, et need kulud, mille hüvitamist on kostja õigustatud nõudma ja

mida hageja on kohustatud hüvitama, hüvitatakse jooksvalt tasaarvestuse kaudu. Kostja on

esitanud hagejale 3 tasaarvestuse avaldust: 3. septembri 2002 kirjas, 14. novembri 2002 kirjas

ja 23. jaanuari 2003 pöördumises. Kostja on hageja üürinõuded kuni lepingu lõppemiseni

kehtivalt tasaarvestanud lepingu objekti korrastamiseks ja ümberehitamiseks tehtud kulutuste

hüvitamise nõuetega. Eraldiseisvate tasaarvestuse avalduste tegemine ei olnud ega ole lepingu

järgi nõutav ning poolte vastastikused nõuded kuulusid tasaarvestamisele automaatselt

vastavalt lepingus sätestatule. Kostja tehtud tasaarvestuse avaldused lisavad poolte vahelisse

suhtesse selgust ning kinnitavad lepingu p 3.2.6. alusel toimuvat jooksvat tasaarvestust.

Kuivõrd kostja on hageja üürinõude kehtivalt tasaarvestanud, puudub hagejal kostja vastu nõue,

mistõttu on alusetu ka hageja viivisenõue.

ASJA ESMAKORDNE LÄBIVAATAMINE MAAKOHTUS

3. Viru Maakohus rahuldas 1. aprilli 2015 otsusega hagi, mõistis kostjalt hageja kasuks välja

põhivõla katteks 36 813 eurot 12 senti, 2010. a üüritasult 18 406 eurot 56 senti hagi esitamise

seisuga sissenõutavaks muutunud viivise 1 313 eurot 17 senti, viivise põhinõudelt 18 406 eurot

56 senti seadusjärgse viivise määras hagi esitamisest kuni 1. septembrini 2014 ning põhinõudelt

36 813 eurot 12 senti alates 1. septembrist 2014 kuni nõude täieliku täitmiseni.

ASJA ESMAKORDNE LÄBIVAATAMINE RINGKONNAKOHTUS

4. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja

kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, paludes jätta see rahuldamata ning

menetluskulud kostja kanda.

5. Ringkonnakohus rahuldas 25. aprilli 2016 otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas Viru

Maakohtu 1. aprilli 2015 otsuse ning saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

ASJA TEISTKORDNE LÄBIVAATAMINE MAAKOHTUS

6. Viru Maakohus jättis 15. juuni 2018 otsusega hagi täies ulatuses rahuldamata ja

menetluskulud hageja kanda.

Maakohus viitas ringkonnakohtu 25. aprilli 2016 otsusele, milles kohus sedastas, et lepingu

sõlmimise ajal kehtinud rendiseaduse alusel võisid pooled tasaarvestada parenduste hüvitamise

nõude rendinõudega juba enne lepingu lõppemist ehk jooksev tasaarvestus oli lubatud.

Pooltevahelisest praktikast nähtub, et poolte tahe oli suunatud jooksvale tasaarvestusele. Enne

seda, kui lepingut 2000. aastal muudeti ja rendileandjaks sai hageja, ei nõudnud rendileandja

kostjalt rendi jooksvat tasumist rahas. Samuti viitavad jooksva tasaarvestuse kokkuleppele

lepingu sõlmimise ajal Eestis valitsenud majanduslikud olud, mida kostja on kirjeldanud.

Palmse mõisa hooned olid lagunemas, raha renoveerimistöödeks ei olnud ja ainuke võimalus

oli hoonete rentimine isikule, kes mõisa kõrvalhoonetes hotelli peaks ning hoonetesse

investeeringuid teeks, hoides selliselt ära hoonete lagunemise rahapuuduse tõttu.

Lepingu mõttest tulenevalt oli hageja eraldi nõusolek vajalik üksnes nende kulutuste

tegemiseks, mis ei olnud hõlmatud lepingu punktidega 2.5. ja 2.6. Punktides 2.5. ja 2.6.

nimetatud tööde osas tulenes rendileandja nõusolek lepingust endast ja nende rendiga

tasaarvestamiseks ei olnud hageja eraldi nõusolekut vaja. Kostja poolt lepingu objektile tehtud

kulutused ületavad kordades rendi suurust, kusjuures tehtud kulutused hõlmavad töid, mille

tegemiseks ei olnud vaja hageja eraldi nõusolekut. Hageja ei ole ka täpsustanud, millised olid

need ebavajalikuks peetavad tööd, mille tegemiseks ei tulenenud nõusolek lepingu punktidest

2.5 ja 2.6.

Tunnistaja Rita Annus on kinnitanud, et lepingu punkti 3.2.6. muutmise mõte oli fikseerida

lepingus rahasumma, mida kostja pidi rendina maksma. See rahasumma ei pidanud tingimata

liikuma, vaid rendi suuruse määramisega sooviti lõpetada olukord, kus kostja saaks öelda, et ta

ei ole kohustanud midagi maksma, sest ei ole saanud kasumit. Kulutuste suurus ei olnud riigile

täpselt hoomatav ja taheti välistada seda, et kui rendileping lõppeb, peaks riik hakkama

rentnikule midagi maksma.

Kostja on esitanud ka dokumentaalsed tõendid lepingu objektil tööde tegemise ja kulutuste

kandmise kohta. Arvestades ühtlasi ekspertiisiaktis kindlaks määratud tööde mahtu ja

maksumust, on tuvastatud, et kostja teostas lepingu objektil suuremahulisi ehitustöid.

Kuigi kostja on seisukohal, et jooksvas tasaarvestuses on kokku lepitud, on kostja nii

kohtumenetlusele eelnevalt kui kohtumenetluse käigus teinud täiendavaid tasaarvestusavaldusi.

See asjaolu ei muuda maakohtu järeldusi, kuna tasaarvestusavaldused on tehtud üksnes juhuks,

kui kohus peaks leidma, et jooksva tasaarvestuse kokkulepet ei olnud.

MENETLUSOSALISTE

TAOTLUSED

JA

PÕHJENDUSED

ASJA

UUEL

LÄBIVAATAMISEL

7. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse

menetlusõiguse olulise rikkumise tõttu tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt:

1) on väär maakohtu järeldus, et poolte vahel oli kokkulepe, mille kohaselt tasaarvestati

jooksvalt kostja poolt lepingu punktides 2.5.-2.6 loetletud töödeks tehtud kulutused hageja

rendinõudega, mistõttu on hageja rendinõue lõppenud;

2) ei kinnita pooltevaheline praktika jooksva tasaarvestuse kokkulepet. Kuni 2000. aastani

sõltus lepingujärgne rendi tasumise kohustus sellest, kas kostja teenis kasumit või mitte. Kuna

kostja väidetavalt kasumit ei saanud, ei olnud ka hagejale eelnenud rendileandjal võimalik

lepingust endast tulenevalt rendi tasumist nõuda. Seega ei kinnita pooltevaheline praktika, et

hagejale eelnenud rendileandja ei soovinud renditasu maksmist;

3) on kohus valesti hinnanud tõendeid. Kohus on muuhulgas tõendina arvesse võtnud kostja

kirjeldust lepingu sõlmimise ajal Eestis valitsenud majanduslikest oludest, mis ei ole aga tõend

TsMS § 229 lg 2 mõttes. Tunnistaja Rita Annuse ütlusi on maakohus käsitlenud meelevaldselt

ja valikuliselt;

4) ei põhjendanud maakohus, miks kohus jättis arvestamata hageja esitatud tõendid. Hageja

esitas 29.12.2017 e-kirja Arne Kaasikult, kes oli rendilepingu sõlmimise ajal Lahemaa

Rahvuspargi direktor. E-kirjas kinnitab Arne Kaasik, et „Lepingu sõlmimise mõte oligi AS

Parkkontakti poolne investeering hoone väljaehitamiseks. Lisaks sellele oli AS Parkkontakti

kohustuseks maksta ka lepingujärgset renti.“;

5) on kohus otsuses korduvalt tuginenud eksperdiarvamusele, mis hageja hinnangul ei ole

mitmete puuduste tõttu usaldusväärne ega tõendina arvestatav. Maakohus ei selgitanud, miks

ta hageja seisukohti eksperdiarvamuse osas ei arvestanud;

6) on pooled 16.08.2001 poolte vahel sõlmitud kokkuleppes viinaköögi juurdeehituse kohta

määratlenud tööde konkreetse maksumuse. Kokkuleppes sisaldub punkt: „rendileandja ja

rentniku vahelistes suhetes, so rendilepingu tähenduses, on kokkuleppe esemeks olevate

ehitustööde maksumus EEK 490000.“ Hageja ei vaidle vastu, et nimetatud summa ulatuses on

poolte vahel tasaarvestus toimunud. Hageja esitas 13.01.2003 kostjale rendi maksmise nõude,

kostja aga 23.01.2003 tasaarvestuse avalduse, mistõttu on hageja rendinõue 490 000 Eesti

krooni ulatuses lõppenud. Muus osas kulutuste hüvitamise summas kokkulepe puudub ning

muud kostja tehtud tasaarvestuse avaldused on tühised;

7) ei oma asja lahendamisel tähtsust maakohtus tõendatuks loetud asjaolu, et kostja on teinud

suuremahulisi ehitustöid, kuna kostja ei ole tõendanud kokkulepet hageja poolt aktsepteeritud

kulutuste mahu kohta.

8. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Vastuse kohaselt:

1) hindas maakohus õigesti pooltevahelist praktikat ja tuvastas, et see kinnitab jooksva

tasaarvestuse kokkulepet. Kostjal on alati olnud rendi maksmise kohustus — alguses oli rendina

kokku lepitud 10% kasumist, alates augustist 2000 aga konkreetse rahasummana määratud rent.

Jooksva tasaarvestuse kokkulepe on kehtinud algusest peale ja see on jätkunud ka pärast lepingu

muutmist 2000. aastal. Ka enne hagejat rendileandjaks olnud Keskkonnaministeerium ei

nõudnud rendi rahas tasumist ei enne lepingumuudatust ega ka pärast seda, st umbes kahe aasta

jooksul pärast muudatust. Pooltevahelist sellist praktikat on kinnitanud tunnistajad Rita Annus

ja lepingut kostja poolel ette valmistanud Mihkel Tasa;

2) ei ole kostja kirjeldus lepingu sõlmimise ajal Eestis valitsenud majanduslikest oludest tõend,

vaid üldtuntud asjaolu TsMS § 231 lg 1 mõttes. Ilmselgelt ei ole ka hageja tegelikult nende

olude osas mingil teisel arvamusel ning kohus ei ole neid olusid arvestades eksinud. Kallutatud

on hageja apellatsioonkaebuses esitatud tõlgendus tunnistaja Rita Annuse ütlustest. Tunnistaja

on selgelt öelnud, et rendisumma kokkuleppimine ei tähendanud seda, et see summa pidi

igakuiselt ka rahaülekannetena liikuma. Seoses kulutuste kooskõlastamisega oli hageja

täiendav nõusolek nõutav üksnes nende kulutuste tegemiseks, mis ei ole hõlmatud lepingu

punktides 2.5. ja 2.6. nimetatud töödega. Punktides 2.5. ja 2.6. nimetatud tööde osas on

rendileandja nõusolek lepingust endast tulenevalt olemas ja just need ongi tööd, mille osas on

läbi viidud maksumuse ekspertiis;

3) ehkki maakohus ei käsitlenud otsuses Arne Kaasiku kirja hageja advokaadile, ei saanuks

maakohus sellele tõendile toetudes jõuda teistsuguse järelduseni. See tõend peaks olema

tunnistaja ütluse vormis. Sel juhul oleks saanud tunnistajat ka küsitleda ning tõend oleks

usaldusväärsem. Teiseks ei ütle ka hr Kaasiku kiri tegelikult seda, mida hageja väidab. Kiri

kinnitab üksnes, et kostjal oli nii kohustus investeerida kui maksta renti. Kostja ei vaidle, et

mõlemad kohustused on lepingus olemas, mis ei välista aga kuidagi rendi maksmist jooksva

tasaarvestusega;

4) on hageja eksperdiarvamusele esitatud kriitika pealiskaudne ja otsitud. Hageja ei ole

kasutanud isegi võimalust küsitleda eksperti kohtuistungil, samuti ei ole hageja selgitanud,

milliseid vigu võisid tema poolt osundatud eksimused eksperdi lõppjäreldustes kaasa tuua;

5) ei tõenda ka 16.08.2001 poolte vahel sõlmitud kokkulepe viinaköögi juurdeehituse kohta

hageja väidet, justkui oleks poolte vahel olnud kokkulepe, et tasaarvestusteks on vaja veel

hageja täiendavat nõusolekut. Kõnealune kokkulepe käsitles üksnes lisatöid, mis ei olnud

varasema lepinguga ette nähtud. Viinaköögi juurdeehitustööde arvestuslikus maksumuses

eraldi kokkuleppimine ei tõenda kuidagi hageja väidet, et varasemad tööd loeti tasaarvestuseks

kõlbmatuteks, seda enam, et kokkuleppe sõlmimise ajal olid kõik lepingujärgsed põhitööd juba

tehtud ja oli ka selge, et nende tööde maksumus juba ületab kogu lepinguperioodi rendi

kogusummat.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus on seisukohal, et Viru Maakohus 15. juuni 2018 otsus tuleb jätta TsMS

§ § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud jätab

ringkonnakohus hageja kanda.

10. Pooled vaidlevad sisuliselt lepingu tõlgendamise üle, st selle üle, kas kostja poolt lepingu

punktides 2.5 ja 2.6 märgitud töödele tehtud kulutuste tasaarvestamiseks hageja rendinõudega

pidi kostja küsima hageja täiendavat nõusolekut või mitte. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

tõlgendusega, et 25. augustil 2000 muudetud lepingu punkti 3.2.6 mõttest tuleneb, et hageja

eraldi nõusolek oli vajalik vaid sellistele töödele tehtud kulutuste tasaarvestamiseks, mis

punktidega 2.5 ja 2.6 hõlmatud ei olnud. „Muud rentniku poolt renditava vara parendamiseks

rendileandja loal tehtud kulutused“ erinevad siin „punktides 2.5 kuni 2.6 nimetatud tööde

sooritamiseks tehtud kulutustest“, mida punkti 3.2.6 sõnastuse tõlgendamisest tulenevalt võis

rendiga tasaarvestada ilma kulutusi täiendavalt kooskõlastamata.

11. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole sellise lepingu tõlgendusega vastuolus ka tunnistaja Rita

Annuse ütlused. Tunnistaja on sedastanud lepingu punkti 3.2.6 muutmise mõtte fikseerida

lepingus rahasumma, mida kostja pidi rendina maksma. See rahasumma ei pidanud seejuures

tingimata liikuma, vaid rendi suuruse määramisega sooviti välistada olukord, kus kostja saaks

öelda, et ta ei ole kohustanud midagi maksma, sest ei ole saanud kasumit. Tunnistaja kinnitas,

et eesmärk ei olnud võimaldada kostjal tasaarvestada rendiga mistahes kokku leppimata

kulutusi, mis aga ei välista lepingus sõnaselgelt kokku lepitud kulutuste tasaarvestamist.

12. Maakohus on otsuses tõepoolest hindamata jätnud hageja tõendina esitatud 29. detsembri

2017 e-kirja Arne Kaasikult. Ringkonnakohus leiab siiski, et tõendi hindamisel ei saanuks

maakohus jõuda lepingu tõlgendamise küsimuses teistsugusele seisukohale. Arne Kaasik

nendib e-kirjas, et leping hõlmas nii kostja kohustust teha lepingu objektile kulutusi kui ka

tasuda hagejale renti. Seejuures ei saa Arne Kaasiku kirjast järeldada, et seeläbi oleks välistatud

rendi tasaarvestamine kostja poolt tehtud kulutustega.

13. Maakohus leidis õigesti, et pooltevaheline praktika seisneb hageja rendinõude jooksvas

tasaarvestamises kostja tehtud kulutustega. Enne lepingu muutmist sõltus rent tõepoolest kostja

teenitud kasumist, mistõttu ei pruukinud kostjal rendi tasumise kohustust üldse olla, kui ta

kasumit ei saanud. Lepingut muudeti 25. augustil 2000, hageja asus eelmise rendileandja kohale

kinnistute üleandmise lepinguga 6. mail 2002. Hagejale eelnenud rendileandja ei nõudnud rendi

tasumist ka muudatuse ja rendileandja vahetumise vahele jääval perioodil. Lisaks ei nõudnud

renti pikka aega ka hageja ise: lepingu tõlgendamise üle vaieldi aastatel 2002-2003, rendiarve

esitas hageja aastal 2010. Vahepealsete aastate eest hageja kostjalt rendi tasumist ei nõudnud.

14. Pooltevahelist praktikat ei muuda seejuures 16. augustil 2001 sõlmitud kokkulepe, milles

fikseeriti konkreetne tööde maksumus. Kokkulepe puudutab viinaköögi hoone juurdeehitust,

mis lepingu punktides 2.5 ega 2.6 otseselt lepingujärgse tööna sätestatud ei ole. Lepingu p 3.2.6

mõttes tuleb juurdeehitus seega lugeda muuks kulutuseks ehk lisatööks, milleks erinevalt

otseselt lepingu alusel teostatavatest töödest oligi tarvis hageja eraldi nõusolekut. Isegi kui

lugeda viinaköögi juurdeehitus lepingujärgseks tööks, ei muuda selle osas ühekordse eraldi

kokkuleppe sõlmimine aga poolte vahel välja kujunenud pikaajalist praktikat, milleks oli

rendinõude jooksev tasaarvestamine kostja kulutustega lepingu alusel tehtud töödele.

15. Seoses hageja vastuväidetega eksperdiarvamusele kui tõendile tuginemisele märgib

ringkonnakohus järgmist. Iseenesest on õige hageja väide, et maakohus ei põhjendanud, miks

jättis arvestamata hageja seisukoha eksperdiarvamuse kui tõendi vastuvõtmise osas ega

hinnanud eksperdiarvamust piisavalt. Ringkonnakohus ei pea siiski TsMS § 652 lg 5 alusel

vajalikuks tõendi uut uurimist ega hindamist. Isegi kui tõendi uuel uurimisel selguks, et esineb

üks või mitu hageja välja toodud ebatäpsustest, ei ole ringkonnakohtu hinnangul põhjust arvata,

et eksperdi hinnang kostja lepingujärgsetele kulutustele oleks niivõrd väär, et see tingiks asjas

teistsuguse lahendi. Kohtumenetluses läbi viidud ekspertiisi järgi tegi kostja lepingu objektile

lepingust otseselt tulenevaid kulutusi summas 11 865 771 Eesti krooni (ehitushinnaindeksi abil

arvutatud ajalooline tööde maksumus) või 22 935 099 Eesti krooni (maksumus 31. detsembri

2013 seisuga). Võrdluseks saab võtta endise rendileandja Keskkonnaministeeriumi tellitud ning

kostja poolt menetluses tõendina esitatud asjatundja arvamuse 10. detsembrist 2001, milles

kostja poolt teostatud tööde maksumuseks määrati 6 553 000 Eesti krooni. Ringkonnakohtu

hinnangul ei ole lepingujärgsete tööde olemusest ja mahust tulenevalt alust eeldada, et

maksumus oleks väljatoodud summadest oluliselt madalam. Rent perioodi eest, mil see oli

konkreetse summana määratletud, s.o 1. jaanuar 2000 kuni 31. detsember 2020, on 5 040 000

Eesti krooni. Seega saab lugeda tõendatuks, et kostja poolt lepingu objektile tehtud

lepingujärgsed kulutused ületavad igal juhul hageja rendinõude perioodi eest, mille osas kostja

on tasaarvestusavaldused esitanud, s.o 1. jaanuar 2000 kuni 31. detsember 2020, ning kostjal

oli võimalik oma nõue täielikult rendinõudega tasaarvestada.

16. Kuna apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata, tuleb jätta menetluskulud TsMS § 171 lg 1

alusel hageja kanda. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et juhul, kui maakohus kohtuotsuses või asja

lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud

maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava

määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kuna maakohus ei

määranud kindaks menetluskulude rahalist suurust, määrab maakohus menetluskulude rahalise

suuruse TsMS § 174 lg 4 ja TsMS § 177 lg 2 kohaselt kindaks määrusega pärast

ringkonnakohtu otsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Üllar Roostoja

Andra Pärsimägi