2-15-10068/59 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

9. jaanuar 2019, Tartu

Tsiviilasja number

2-15-10068

Tsiviilasi

Narva linna hagi Osaühing Artesio vastu tahteavalduse

kohtuotsusega asendamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 12. juuni 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Narva linna apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Narva linn (registrikood 75008485),

esindaja advokaat Andrei Matvejev

Vastustaja

(kostja):

Osaühing

Artesio

(registrikood

10977109), esindaja Marge Juur

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Narva linna apellatsioonkaebus osaliselt.

2. Tühistada Viru Maakohtu 12. juuni 2018. a otsus

tsiviilasjas nr 2-15-10068.

3. Saata

tsiviilasi

samale

maakohtule

uueks

läbivaatamiseks.

Menetluskulude jaotus

4. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt

asja sisulise läbivaatamise tulemusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Narva linn (hageja) esitas hagi Osaühing Artesio (kostja) vastu tahteavalduse kohtuotsusega

asendamiseks. Hageja palub tuvastada kostja kohustuse nõusoleku andmiseks kinnistusregistri

kande muutmiseks, asendada kostja tahteavaldus kohtuotsusega ning muuta kinnistusregistri

registriosa nr 79809 III jagu järgmiselt: kustutada märge kostja kasuks seatud hoonestusõiguse

kohta. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid AS Žur ja hageja 19.04.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu,

reaalkoormatise seadmise lepingu, ostueesõiguse seadmise lepingu ja asjaõiguslepingu, mille

kohaselt seadis hageja hoonestusõiguse hagejale kuuluvale kinnistule Rahu 42a, Narva AS-i Žur

kasuks. AS Žur, kostja ja hageja Narva linna vahel sõlmiti 03.10.2007 hoonestusõiguse

müügileping, lepingu muutmise leping ja asjaõigusleping, mille kohaselt Rahu tn 42a, Narva asuva

maa-ala hoonestusõigus läks AS-lt Žur üle kostjale. Koos hoonestusõiguse üleandmisega läksid

kostjale üle hoonestusõigusega seotud investeerimiskohustused. Nimetatud lepinguga muudeti

osaliselt ka esialgses lepingus sätestatud investeerimiskohustuste täitmise tähtaegu - pikendati

ehitusprojekti esitamise ja hoone püstitamise tähtaegu.

Kostja kohustus hiljemalt 31.12.2008 koostama ehitusprojekti (ärihoone ja elamu) ning esitama

selle kinnitamiseks Arhitektuuri- ja Linnaplaneerimise Ametile (investeerimiskohustuste II etapp).

III etapina võttis kostja endale kohustuseks püstitada kinnistule ehitise. Mõlemad kohustused on

seniajani täitmata. Hoonestusõiguse seadmise lepinguga kehtestatud kohustustest on täidetud ainult

detailplaneeringu esitamise kohustus. Narva Linnavolikogu kehtestas Rahu 42a, Narva

detailplaneeringu 26.05.2011 otsusega.

Tulenevalt Narva Linnavalitsuse linnavarakomisjoni 26.06.2012 koosolekul otsustatust palus Narva

Linnavalitsuse Linnavara- ja Majandusamet oma 27.07.2012 kirjaga nr 2788 esitada kostjal

Linnavara- ja Majandusametile hiljemalt 15.08.2012 nägemus Rahu 42a, Narva maa-ala

arendamisest, näidates ära ka konkreetsed täitmise tähtajad. Ühtlasi teavitas hageja, et juhul, kui

kostja ei asu oma lepingulisi kohustusi täitma, on hageja sunnitud rakendama hoonestusõiguse

lepingust tulenevaid sanktsioone lepingu täitmise tagamiseks.

Kostja ei esitanud oma nägemust maa-ala arendamise kohta ega reageerinud ka 27.07.2012 kirjale.

Kostja poolt on täitmata nii ehitusprojekti koostamise kohustus kui ka äri- ja eluhoone ehitamise

kohustus. Kõigi kohustuste täitmise lõppkuupäevaks oli 31.12.2012.

Hageja on arvamusel, et andes kostjale 27.07.2012 kirjaga võimaluse esitada oma ettepanekud

täitmata jäetud kohustuste ja uute tähtaegade kohta, andis hageja kostjale täiendava mõistliku aja

täitmata jäetud investeerimiskohustuste täitmiseks. Arvestades tavapäraseid projekteerimis- ja

ehitamiskuupäevi, tuleb mõistlikuks tähtajaks lugeda kaks aastat. Seega on käesolevaks ajaks

täiendav mõistlik tähtaeg kohustuste täitmiseks möödunud.

Hageja esitas 03.09.2014 kostjale avalduse 19.04.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingust ja

sellega seotud lepingutest taganemise kohta. Avaldusega taganes hageja 19.04.2005 AS Žur ja

hageja vahel sõlmitud hoonestusõiguse seadmise lepingust, reaalkoormatise seadmise lepingust,

ostueesõiguse seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust ja sellega seotud 03.10.2007

hoonestusõiguse müügilepingust, lepingu muutmise lepingust ja asjaõiguslepingust (Narva notar

Tatjana Boitsova ametitoimingute raamaturegistri number 9776).

Hageja esitas kostjale nõude viie hoonestusõiguse aastatasu suuruse hüvitise tasumise kohta ja

kohustas kostjat tasuma hagejale hüvitise summas 188,54 eurot hiljemalt 01.10.2014. Hageja andis

kostjale võimaluse vabatahtlikult esitada kinnistusosakonda avaldus hoonestusõiguse lõpetamise

kohta. Hageja teatas kostjale, et juhul, kui avaldust ei esitata hiljemalt 01.10.2014, pöördub hageja

nõudega kohtusse. Kostja ei esitanud vaidlusega seotud avaldust ja hageja avalduses loetletud

nõuded on seniajani täitmata.

Kuna hageja on hoonestusõiguse seadmise lepingust taganenud, on kinnistu hoonestusõigus

lõppenud. Seoses asjaõiguse lõppemisega on ära langenud ka alus asjaõiguse kande olemasolu

kohta. Hageja on seisukohal, et antud olukorras oli kostja kohustatud tegema tahteavalduse kande

kustutamise kohta, kuid kostja seda ei teinud, mis võimaldab hagejal esitada nõue asendada

tahteavaldus kohtuotsusega.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

Hageja ei ole kostjale kätte toimetanud 27.07.2012 kirja nr 2-6/2788, et kostja oleks üldse saanud

sellele vastata. Kuna kostja ei saanud hageja 27.07.2012 kirja nr 2-6/2788 kätte ehk hageja jättis

selle kirja kostjale kätte toimetamata, siis ei saa selle dokumendi alusel kostjale rikkumisi üldse ette

heita.

Kirjas viidatakse Narva Linnavalitsuse linnavarakomisjoni 26.06.2012 koosoleku otsustusele

(otsust pole lisatud ega kostjale teatavaks tehtud) ja palutakse esitada nägemus Rahu 42a maa-ala

arendamisest hiljemalt 15.08.2012 s.o vähem kui 1 kuu jooksul. Nägemuse esitamise palve ei ole

täiendava tähtaja andmine kohustuste täitmiseks.

Hageja 08.09.2014 taganemisavalduse teise lehekülje kolmanda lõigu viimases lauses kinnitab

hageja, et: „Kõigi kohustuste täitmise lõppkuupäevaks oli 31. detsember 2012.a“. Seega jääb

arusaamatuks, milliste kohustuste täitmiseks soovis hageja tähtaega anda 27.07.2012 kirjaga, kui

selleks ajaks ei olnudki veel kohustused muutunud sissenõutavaks, s.o kohustuste täitmise

lõppkuupäev oli hageja väitel 31.12.2012.

Kostjale ei ole kätte toimetatud ka hageja 03.09.2014 lepingust taganemise avaldust nr 1.1-13/2961,

millest kostja sai teadlikuks alles koos hagi saamisega 15.05.2015. Lihtkirjaliku taganemisavalduse

tegemisega rikkus hageja poolte vahel notariaalses lepingus kokkulepitud vorminõuet ja selline

avaldus ei saa olla kehtiv. Poolte vahel 19.04.2005 sõlmitud (s.o kostja poolt üle võetud)

hoonestusõiguse seadmise lepingu punktist 11.2. tuleneb, et lepingust taganemiseks peab õigustatud

pool teisele poolele esitama notariaalselt tõestatud taganemisavalduse, milles märgib lepingust

taganemise aluse ja annab teisele poolele asjaõiguslepingu sõlmimist takistava asjaolu

kõrvaldamiseks mõistliku tähtaja. Lepingust taganemine jõustub (notariaalses) taganemisavalduses

määratud tähtajal. Hageja ei ole teinud taganemisavaldust kokkulepitud vormis ja seega ei saa

taganemist lugeda tehtuks ega jõustunuks.

Hageja tugineb taganemisel olulisele lepingurikkumisele. VÕS § 114 lg 1 järgi on aga taganemise

eelduseks asjaolu, et võlausaldaja annab võlgnikule eelnevalt kohustuste täitmiseks täiendava

mõistliku tähtaja. Sisuliselt tunnistab seda eeldust ka hageja ise lugedes mõistlikuks tähtajaks kaks

aastat ja väites, et ta andiski kostjale täiendava tähtaja, kuid ükski asjas esitatud tõend seda ei

kinnita. Seega ei olnud taganemise eeldused täidetud.

Lepingu järgi oli ehitusprojekti koostamise tähtaeg 31.12.2008 ja ehitise ehitamise tähtaeg

31.12.2012, millest tulenevalt pidi hageja nendest rikkumistest teda saama vastavalt järgmisel

päeval. Lepingule mittevastav taganemisavaldus koostati 03.09.2014 ja toimetati kostjale kätte

hagiga 15.09.2015, mis on esimesest rikkumise tähtajast teadasaamisest 6 aasta ja 8 kuu möödudes

ja teisest 2 aasta ja 8 kuu möödudes. Tegemist ei ole kindlasti mõistliku ajaga taganemisavalduse

tegemiseks (VÕS § 118 lg 1). Lisaks ei ole lepingule vastavat notariaalset avaldust üldse veel

tehtudki ehk möödunud on veelgi rohkem aega.

Kohustuse täitmise nõue ehitusprojekti koostamiseks on samuti aegunud. Nõue muutus

sissenõutavaks 01.01.2009 ja sellest on möödunud kolm aastat. Kostja tuginemine aegumisele

muudab taganemisavalduse tühiseks vastavalt VÕS § 118 lg 2.

Hageja viitab täiendavalt, et ta võis AÕS §-s 2441 sätestatud korras lepingust taganeda, kuid sellist

taganemise korda nimetatud paragrahv ei sisalda.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda.

Hageja on kinnistu asukohaga Rahu 42a, Narva omanik. Kinnistule on kostja kasuks seatud

hoonestusõigus, hoonestusõiguse omanik on kostja. Vaidlust ei ole, et kostja ärihoone ja elamu

ehitamise kohustust tähtaegselt täitnud ei ole ning ärihoone ja elamu on ehitamata.

Hageja väitel on hageja taganenud 19.04.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingust,

reaalkoormatise seadmise lepingust, ostueesõiguse seadmise lepingust ja asjaõiguslepingust ning

kostja ja hageja vahel 03.10.2007 sõlmitud hoonestusõiguse müügilepingust, lepingu muutmise

lepingust ja asjaõiguslepingust.

Kohus nõustus kostjaga, et hageja poolt taganemisavalduse tegemine ei olnud seadusega kooskõlas

ja hageja on kaotanud taganemise õiguse. Hageja ei ole teinud mõistliku aja jooksul taganemise

avaldust pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada. Hageja ei ole tõendanud, et enne

lepingust taganemise avalduse tegemist oleks kostjale antud VÕS § 114 lõikes 1 sätestatud täiendav

mõistlik tähtaeg kohustuste täitmiseks (VÕS § 118 lg 1 p 1 ja p 2). Hageja 27.07.2012 kirja ei saa

lugeda täiendava tähtaja andmise teateks, kuna sealt ei selgu, milline oleks uus ehitise valmimise

tähtaeg.

Hageja koostas kostjale lepingust taganemise avalduse 03.09.2014, s.o üks aasta ja üheksa kuud

peale lepingu rikkumisest teadasaamist. Hageja ei ole tõendanud, et lepingust taganemise avaldus

oleks kostjale kätte toimetatud. Järelikult on hageja kaotanud õiguse lepingust taganeda.

Kohus nõustus kostja vastuväitega, et hageja nõue hoonestusõiguse hagejale üleandmiseks on

aegunud. Kostja kohustuste täitmise viimaseks tähtajaks tuleb lugeda 31.12.2012, mil kostjal pidi

olema kinnistule projekteeritud ja lõpuni valmis ehitatud ärihoone ja elamu. Kostja nimetatud

tähtajaks lepingust tulenevat ehitamise kohustust ei täitnud. Hageja sai kinnistu omanikuna kostja

kohustuse rikkumisest teada 01.01.2013, kuna lepinguline tähtaeg oli 31.12.2012. Kohus järeldas,

et hagejal tekkis õigus nõuda kostjalt hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks 01.01.2013. Hagi

selle nõude maksmapanekuks oli esitatud kohtule 03.07.2015, s.o peale 2 aasta ja 6 kuu möödumist

ehk peale AÕS § 2441 lg 3 sätestatud maksimaalse aegumistähtaja möödumist.

Kohus tuvastas, et hageja nõue hoonestusõiguse üleandmiseks on aegunud ning kostjal on õigus

keelduda hoonestusõiguse hagejale üleandmisest. Lisaks tuvastas kohus, et hoonestusõigus ei ole

lõppenud lepingust taganemisega ning hageja ei saa nõuda kostjalt tahteavaldust hoonestusõiguse

kustutamiseks. Kohus leidis, et kostjal puudub kohustus hoonestusõiguse hagejale üleandmiseks

ning seega ei saa kohus tuvastada ka kostja vastavaid tahteavaldusi omaniku kannete muutmiseks.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus

tühistada täies ulatuses ning teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja

jätta kostja kanda.

Käesolevas asjas esitas hageja lepingust taganemisest tuleneva nõude. Menetluses ei ole

taganemisavalduse kehtivuse või taganemisavalduse õigsuse tuvastamisega seotud nõudeid. Ka

kostja ei ole esitanud vastuhagi taganemisavalduse tühisuse tuvastamiseks või kehtetuks

tunnistamiseks. Järelikult on taganemisavaldus kehtiv, kuna seda ei ole vaidlustatud ning

taganemisavaldusest tulenevad kohustused kuuluvad täitmisele.

VÕS § 118 lg 1 p 1 kohaselt kaotab taganema õigustatud lepingupool õiguse lepingust taganeda,

kui ta ei tee taganemise avaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest

lepingurikkumisest teada või pidi sellest teada saama. Tegemist on õigust lõpetava, mitte

aegumistähtajaga (Riigikohtu otsus tsiviilasjas 3-2-1-165-09). Seoses sellega ei või kohus

kohaldada taganemisavalduse suhtes aegumistähtaega.

Hoonestusõiguse seadmise ja hoonestusõiguse müügilepingust tulenevate investeerimiskohustuste

täitmise tähtaeg oli liiga pikk. Tuleb arvesse võtta ka seda, et tegemist on kinnistu arendamisega,

mille eelduseks on planeerimismenetluse läbiviimine, ehitusprojekti koostamine ja ehitamine.

Investeerimiskohustuse täitmise tähtajaga võrreldes peab taganemisavalduse esitamise mõistlik

tähtaeg olema võrdne lepingukohustustest tuleneva aegumistähtajaga, s.o 3 aastat.

Kostja väide, et talle ei ole teatatud enne taganemisavalduse esitamist vajadusest täita kohustusi, ei

vasta

toimikus

olevatele

tõenditele.

Hageja

esitas

koos

hagiavaldusega

Narva

Linnamajanduskomisjoni protokollid. 26.06.2012 protokollist tulenevalt viibis koosolekul kostja

seaduslik esindaja. Antud koosolekul oli kostjale tehtud ettepanek teatada linnale

investeerimiskohustuste täitmise tähtaja kohta ja teatatud kostjale sellest, et lepingu täitmata

jätmisel kohaldatakse trahvinõuet.

Kostja ei ole vaielnud vastu ka sellele, et ta sai kätte hagi juurde lisatud hageja 17.05.2013 kirja nr

1.1-13/1157-2. Kirjas esitatakse viide sellele, et kostjale oli mitu korda esitatud nõue kohustuse

täitmiseks, kostja aga ei ole kohustusi täitnud.

VÕS § 114 lg 1 kohaselt ei ole rikutud kohustuse täitmiseks täiendava aja andmine võlausaldaja

kohustus, vaid õigus. Kostja ei ole esitanud vastust 17.05.2013 kirjale ega muul viisil ümber

lükanud hageja väiteid kostja käitumise kohta. Lisaks sellele ei eita kostja hageja ja

Linnamajanduskomisjoni kirjades kajastatud asjaolu, et kostjale oli mitu korda esitatud trahvinõue

investeerimiskohustuste täitmata jätmise eest.

Eeltoodust on võimalik järeldada, et on täidetud VÕS § 114 lg 4 eeldused selleks, et lugeda

täiendava tähtaja andmine edutuks. Seega on täidetud hageja täiendava tähtaja andmise kohustus ja

kostja (võlgnik) teatas, et ta ei kavatse lepingu täita. Järelikult on taganemisavaldus kehtiv ja sellest

tulenevad kohustused kuuluvad täitmisele.

Kuna hageja nõue rajaneb muudele kui AÕS § 244¹ ettenähtud õiguslikele alustele, siis kohtu poolt

AÕS § 244¹ ettenähtud aegumistähtaja kohaldamine ei ole asjakohane. Lepingust taganemisel

tekivad lepingu pooltel võrdsed õigused nõuda lepingu alusel saadud üleantu tagastamist. AÕS

§ 244¹ kehtestab kinnistu omaniku õiguse nõuda kinnistamiskande hoonestusõiguse kohta muutmist

ja kinnistu omaniku hoonestajana kinnisturaamatusse kandmist. Seda õigust teostatakse ilma, et

hoonestaja saaks õiguse nt nõuda lepingu alusel makstud hoonestustasu tagastamist. Lepingust

taganemisega selline õigus aga tekib.

5. Kostja (vastustaja) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata.

Hageja ei ole tõendanud oma nõuete rahuldamise eelduste ja aluste olemasolu (eelkõige puudub

lepingujärgne taganemisavaldus), kohus tuvastas need asjaolud õigesti ja jättis ka õigesti hagi

rahuldamata. Kuna hageja nõudeks on taganemisest tulenevate kohustuste tuvastamine, siis pidi

hageja tõendama taganemiseelduste olemasolu, taganemisavalduse tegemist ja eelduste olemasolu

märke kustutamiseks nõusoleku andmiseks. Kohus pidi neid eeldusi kontrollima olenemata sellest,

kas kostja on esitanud vastuhagi taganemisavalduse kehtetuse tuvastamiseks. See ei ole haginõude

piiride ületamine.

Hageja ei ole tänaseni üldse teinudki taganemisavaldust, mis vastaks pooltevahelisele lepingule ja

oleks seega kehtiv või jõustunud. Järelikult ei olnud hagi esitamise ajaks nõudeõigust tekkinud.

Maakohus tuvastas õigesti, et mõistlik aeg taganemiseks on möödunud ja hageja ei ole kostjale

andnud täiendavat tähtaega kohustuste täitmiseks.

17.05.2013 kirjast ei tulene ühtegi sellist viidet, millest nähtuks hageja antud täiendavad kohustuste

täitmise tähtajad.

Hagile on küll lisatud võõrkeelsed protokollid, kuid neid ei ole tõlgitud hageja poolt kostjale

arusaadavalt ega ka kätte toimetatud enne hagi saamist. Tsiteeritud osast selgub hageja väitel taas

see olukord, kus kostja peaks teatama täiendavast tähtajast, mis ei ole kõnealune küsimus. Need

dokumendid ei tõenda seega samuti seda asjaolu, et hageja oleks (enne taganemist) andnud kostjale

täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks.

Kostja ei ole teatanud, et ta kohustusi ei täida ning ta ei ole saanud hagejalt täiendavat tähtaega

kohustuste täitmiseks (mille jooksul saanuks ta üldse kohase täitmise kohustust rikkuda).

VÕS § 114 lg 4 eeldused ei ole seega täidetud ja maakohus tuvastas need asjaolud õigesti.

Ei vasta tõele, et hageja ei ole tuginenud AÕS §-le 2441 (hoonestusõiguse omanikule langemine).

Hageja viitab antud normile ka hagiavalduses. Kuivõrd kostja tugines aegumisele, siis kohus

lahendas õigesti ka aegumise küsimuse.

Kostja leiab jätkuvalt, et võimaliku taganemise jõustunuks lugemise korral tuleb vastastikused

kohustused täita üheaegselt (VÕS § 189 lg 1), mistõttu ei saa hagi rahuldada ega kostjat kohustada

enne, kui hageja on täitnud omapoolsed hoonestusõiguse tasu ja kulutuste maksekohustuse kostja

ees. Hageja ei ole kostjale midagi tagasi andnud seoses taganemisega.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõigusnormide väära kohaldamise ja

menetlusnormi olulise rikkumise tõttu tühistada. Ringkonnakohus ei pea võimalikuks teha asjas ise

uut otsust, mistõttu saadab ringkonnakohus tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks

läbivaatamiseks. Hageja apellatsioonkaebus kuulub seega rahuldamisele osas, milles taotleti

maakohtu otsuse tühistamist.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning täitnud

puudulikult ka selgitamiskohustust. See on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi tegemise.

Ringkonnakohus ei pea võimalikuks asja ise lahendada. Asja ei ole maakohtus arutatud

ammendavalt ning täidetud ei ole TsMS §-st 392 tulenevad eelmenetluse ülesanded. Maakohus

jättis hagi rahuldamata eeskätt põhjendusel, et pidas hageja nõuet aegunuks. Seega ei ole maakohus

hageja nõuet sisuliselt lahendanud.

7. Tsiviilasja toimikust nähtuvalt ei ole asja lahendamisel olulisi asjaolusid, sh hageja nõude

õiguslikke aluseid, kolm aastat kestnud menetluse käigus kordagi sisuliselt arutatud. Ehkki hagi on

esitatud juba 3. juulil 2015. a, arutati nii 22.09.2016. a kui 17.10.2017. a toimunud maakohtu

istungitel üksnes kompromissi sõlmimise võimalusi, ka kogu ülejäänud aja vältel peeti kirjavahetust

kompromissi teemadel. Lõpuks määras maakohus 25.04.2018. a pooltele tähtaja kirjalikus

menetluses seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamiseks ning tegi asjas otsuse

12. juunil 2018.

Seetõttu ei saa pidada asja lahendamisel olulisi asjaolusid sellisel määral välja selgitatuks, et

ringkonnakohtul oleks võimalik asja ise lahendada. Ringkonnakohtu hinnangul vajab hageja nõue

täpsustamist ning sellega kaasnev menetlus väljuks apellatsioonimenetluse raamidest.

8. Poolte vahel on asjaõigussuhe tulenevalt 19.04.2005. a sõlmitud hoonestusõiguse seadmise jt

lepingutest. Kostja sisenes õigussuhtesse 03.10.2007. a, võttes üle algselt AS-le Žur kuulunud

kohustused koostada ehitusprojekt ning püstitada äri- ja eluhooned hagejale (Narva linnale)

kuuluvale kinnistule Rahu 42a Narvas. Lepingu järgi oli hoonete püstitamise lõpptähtajaks

31.12.2012. a. Hoonestusõigus seati tähtajaga 50 aastat, s.o see pidi kestma kuni aastani 2055.

Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei ole hoonestaja kohustusi täitnud, s.o nõutavaid hooneid ei ole

hoonestusõigusega koormatud kinnisasjale püstitatud. Asja materjalidest tulenevalt oli kostja kui

hoonestaja teadlik temal lasuvast kohustusest püstitada hooned tähtajaga 31.12.2012. Muu hulgas

on kostja seda kinnitanud 03.10.2007 sõlmitud notariaalses lepingus (p 4.2).

9. Ringkonnakohus peab vajalikuks käsitleda esmalt küsimust, missugused õiguskaitsevahendid on

niisuguses olukorras kinnisasja omanikule kättesaadavad.

Hageja on tuginenud lepingutest taganemisele 03.09.2014. a avaldusega (I kd tl 71 – 73), mille

kättesaamist enne kohtumenetluse algust kostja eitab.

Ringkonnakohus on seisukohal, et hoonestusõiguse seadmise leping tähtajaga 50 aastat on oma

olemuselt kestvusleping. VÕS § 195 lg 3 kohaselt on kestvusleping püsiva kohustuse või korduvate

kohustuste täitmisele suunatud leping. Kestvuslepinguid täidetakse pikema aja jooksul, seejuures

peab kohustuse täitmises esinema mingi korduvus või perioodilisus. Kestvuslepingu tunnuseks on

praegusel juhul lisaks lepingu tähtajale (50 aastat) muuhulgas ka lepingus sisalduv kokkulepe

hoonestusõiguse aastatasu kohta (lepingu 4. osa).

10. Kestvuslepingu rikkumise korral ei ole kahjustatud lepingupoole õiguskaitsevahendiks mitte

lepingust taganemine (VÕS § 116), vaid lepingu ülesütlemine (VÕS § 116 lg 6, § 196). Sellisel

juhul kohalduvad ka ülesütlemise õiguslikud tagajärjed.

Ehkki pooltevahelist suhet reguleeriva lepingu 11. osas (p 11.1 – 11.5) on juttu lepingust

taganemisest,

ei

tähenda

see

võimalust

taganeda

juba

kinnistusraamatusse

kantud

hoonestusõigusest. Lepingu tekstist järelduvalt on taganemise võimalus ette nähtud sõlmitava

hoonestusõiguse

jt

asjaõiguste

seadmise

(võlaõigusliku)

lepingu

rikkumise

puhuks.

Ringkonnakohus märgib, et kinnistusraamatusse kantud asjaõigusest, sh hoonestusõigusest,

taganemise võimalust ei saa ka lepinguga luua.

Sellega seoses ei ole iseenesest asjakohased ka kostja väited, mille kohaselt pidanuks hageja esitama

lepingust taganemise avalduse notariaalselt tõestatud vormis. Taganemisavalduse notariaalses

vormis on küll lepingu punktis 11.2 kokku lepitud, kuid vastavalt eelmärgitule ei reguleeri

nimetatud lepingusäte juba kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigusest taganemist.

11. Ringkonnakohus rõhutab, et võlaõiguslikele kujundusõigustele nagu taganemine või

ülesütlemine saab alluda üksnes võlaõiguslik leping. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-13-17

(p 18) selgitanud, et võimalik on üles öelda kinnisasjale piiratud asjaõigust seadma kohustav

võlaõiguslik leping (kausaalleping), seda juhul, kui kausaallepingu järgi õigustatud pool on sellest

lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud. Küll aga ei ole võimalik taganemine ega

ülesütlemine asjaõiguslepingu puhul.

Oma 03.09.2014 avalduses on hageja (p 1) väljendanud soovi taganeda muuhulgas ka

asjaõiguslepingutest. Järelikult ei saanud nimetatud avaldus tuua kaasa õiguslikku tagajärge, mille

kohaselt oleks lõppenud kostja kasuks kinnistusraamatusse kantud hoonestusõigus.

12. Asjaõiguslikult saab hoonestusõiguse suhte lõppemise aluseks olla üksnes AÕS § 2441, mis on

ühtlasi erinormiks võlaõigusseaduses sätestatud õiguskaitsevahendite suhtes. AÕS § 2441 lg 1

võimaldab kinnisasja omanikul nõuda hoonestusõiguse enda nimele kandmist (omanikule

langemine) olukorras, kus hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel kokkulepitud tähtaja

jooksul nõutavat ehitist püstitanud või rikub hoonestaja oluliselt oma lepingulisi kohustusi.

Alternatiivina võib omanik AÕS § 2441 lg 21 järgi nõuda hoonestusõiguse üleandmist tema poolt

nimetatud muule isikule. Asjaõigusseadus ei näe ette võimalust nõuda hoonestusõiguse

kinnistusraamatust kustutamist. Ka pooltevahelise lepingu punktis 10.1 selgitati, et projekteerimis-

ja ehitustähtaegadest mittekinnipidamisel on omanikul õigus nõuda hoonestajalt nõusolekut

hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks.

Eeltooduga seoses ei ole asjakohased hageja apellatsioonkaebuses esitatud väited, et tema nõue ei

rajane mitte AÕS §-l 2441 vaid võlaõigusseaduse sätetel, mis reguleerivad lepingust taganemise

õiguslikke tagajärgi.

Samuti ei ole asjakohased maakohtu põhjendused selles osas, et hageja kaotas õiguse lepingutest

taganemiseks, kuna ei teinud taganemisavaldust mõistliku aja jooksul arvates olulisest

lepingurikkumisest teadasaamisest ning et hageja ei ole tõendanud kostjale kohustuse täitmiseks

täiendava tähtaja andmist.

13. Praeguses asjas ei ole hageja aga esitanud selgelt arusaadavat nõuet hoonestusõiguse enda

nimele kandmiseks. Nii hagiavalduses kui ka hilisemates menetlusdokumentides on hageja

taotlenud kostja nõusoleku asendamist, et kustutada kinnisturegistriosast hoonestusõiguse kanne.

Ringkonnakohus peab vajalikuks selgitada, et hoonestusõiguse seadmine ei piirdu üksnes

kinnistusregistriosa III jakku piiratud asjaõiguse (s.o hoonestusõiguse) sissekandmisega, vaid

kinnistusraamatuseaduse (KrS) § 493 järgi avatakse kinnistu koormamisel hoonestusõigusega

hoonestusõigusele veel iseseisev registriosa. Nii nähtub ka hagejale kuuluva kinnisasja (registriosa

nr 79809) kinnistusregistri väljavõttelt (I kd tl 81), et hoonestusõiguse kohta on avatud registriosa

nr 2986409. Seega isegi kui hagi rahuldamine oleks õiguslikult võimalik ning hagejal oleks alus

nõuda temale kuuluva kinnisasja registriosa III jaost hoonestusõiguse kande kustutamist, tekiks

õiguslikult ebaselge olukord. Hageja ei ole taotlenud hoonestusõiguse kohta avatud

kinnistusregistriosa nr 2986409 sulgemist.

Kokkuvõtvalt on hoonestusõiguse seadmisel ette nähtud hoonete ehitamata jätmise korral AÕS

§ 2441 järgi kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestusõiguse enda või kolmanda isiku nimele

kandmist ning sellekohased muudatused tuleb teha nii kinnisasja (maatüki) kui ka hoonestusõiguse

kohta avatud kinnistusregistriosades.

14. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja toonud praeguses asjas esile küll asjaolud, mis

võimaldavad hinnata hageja õiguskaitsevajadust (hagejale kuuluva kinnisasja koormamine

hoonestusõigusega 50 aastaks ning kostja kui hoonestaja poolt kinnistule hoonete rajamise

kohustuse järjepidev rikkumine), kuid hageja ei ole seejuures viidanud asjakohastele

õiguskaitsevahenditele. See on seotud kohtu selgitamiskohustusega, kuna õiguse kohaldamine on

üksnes kohtu ülesanne.

Ringkonnakohtu arvates on praegusel juhul hageja nõue formuleeritud sedavõrd ebaselgelt, et

maakohtul tulnuks õiguslikku olukorda menetlusosalistele selgitada ning pooltega arutada, andes

mh hagejale võimaluse oma nõuet täpsustada. Kohtu keskne ülesanne on poolte esitatud asjaolude

kogumile õigusliku hinnangu andmine (kvalifitseerimine) ja kohus ei ole seejuures seotud poolte

antava õigusliku hinnanguga (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause). Kui kohtu

hinnangul on poole nõuded ebaselged, siis tuleb kohtul juhtida eelmenetluses sellele tähelepanu

ning anda võimalus nõuete selgitamiseks (vt ka Riigikohtu 29.04.2015 otsus nr 3-2-1-41-15, p 18).

Tsiviilkohtumenetluse põhiülesandega – tagada tsiviilasja õige lahendamine ja pakkuda kaitset

menetlusosalise seadusega kaitstud huvidele – ei oleks kooskõlas, kui kohus jätab asja arutamise

käigus poole tähelepanu juhtimata sellele, et hageja nõude esitamise viis ei võimalda ilmselt hagejal

saavutada soovitud tulemust, mis on kohtule äratuntav.

15. Kuigi hageja ei ole selgesõnaliselt esitanud nõuet AÕS § 2441 alusel, s.o hoonestusõiguse enda

nimele kandmiseks, käsitles kohus siiski ka selle nõude aegumist, mille tulemusena jättis hagi

rahuldamata.

AÕS § 2441 lg 3 kohaselt aegub kinnisasja omaniku nõue hoonestusõiguse tema nimele kandmiseks

kuue kuu möödumisel alates hetkest, mil kinnisasja omanik sai teada vastava eelduse olemasolust,

kuid hiljemalt kahe aasta möödumisel nõude tekkimisest.

Maakohus asus iseenesest õigesti seisukohale, et hagejal kinnistu omanikuna tekkis õigus nõuda

kostjalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks 01.01.2013, kuivõrd kinnistule

hoonete projekteerimise ja valmisehitamise lõpptähtajaks oli ette nähtud 31.12.2012.

Küll aga ei saa nõustuda maakohtu seisukohaga, et hageja nõudeõigus AÕS § 2441 alusel

hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks oli hagi esitamise ajaks aegunud.

16. Ringkonnakohus on seisukohal, et AÕS § 2441 lõikes 3 sätestatud aegumistähtaja

kulgemahakkamise üle otsustamisel tuleb arvestada seda, kas hoonestusõiguse omanikule

langemise nõudeõiguse tekkimise aluseks on juba lõpulejõudnud sündmus (lepingurikkumise fakt)

või on tegemist kestva hoonestajapoolse lepingurikkumise olukorraga, mis tuleks hoonestajal

kõrvaldada.

Olukord, kus hoonestaja ei ole püstitanud kinnisasjale ettenähtud hooneid ega teinud ka selleks

vajalikke eeltoiminguid (projekteerimine jne), on ringkonnakohtu hinnangul üheselt käsitatav

kestva olulise hoonestajapoolse rikkumisena. Kinnisasjale kokkuleppe kohaste hoonete ehitamine

on hoonestaja kõige põhilisem kohustus ning eelduslikult on ka kinnisasja omaniku huvi suunatud

sellele, et hoonestaja rajaks kinnisasjale hooned. Seetõttu ei saa kinnisasja omaniku nõudeõigus

AÕS § 2441 alusel hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks aeguda senikaua, kuni kostja rikub

oma tegevuse või tegevusetusega hoonestusõiguse sisuks olevat peamist kohustust (kinnisasjale

hoonete rajamine ja nende majandamine). Seaduse mõttega on vastuolus tõlgendus, mille kohaselt

kaotab kinnisasja omanik, kes ei ole 6 kuu jooksul hoonete püstitamise tähtaja möödumisest

esitanud nõuet hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, kogu hoonestusõiguse ülejäänud

tähtajaks sisuliselt igasuguse võimaluse kinnisasja kasutada ning sellele seatud hoonestusõigusele

uut võimalikku rakendust leida.

Seega asus maakohus ebaõigesti seisukohale, et hagi tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu.

Maakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel juhinduda ringkonnakohtu seisukohtadest õigusnormide

tõlgendamisel ja kohaldamisel (TsMS § 658 lg 2).

17. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/