3-18-550/22 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Daimar Liiv

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

21.12.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-18-550

Haldusasi

K.T., A.S., A.V., D.I., A.K., A.O., M.S., M.V., K.M.,

E.R., A.K. kaebus Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

11.10.2017

projekteerimistingimuste

nr

1711002/01814

(Tallinna

linna

Elektri

tn

kinnisasjale

ärihoone

(hosteli)

püstitamiseks)

tühistamiseks ja Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018

korralduse nr 233-k tühistamiseks.

Menetlusosalised

Kaebajad: K.T., A.S., A.V., D.I., A.K., A.O., M.S.,

M.V., K.M., E.R., A.K.

Kaebajate esindaja: v.adv Ramil Pärdi

Vastustaja: Tallinna linn

Vastustaja esindaja: Eva Vanamb

Kolmas isik: Adelan KVH OÜ Esindaja: Juri Kononov

Asja läbivaatamise viis

Kohtuistung 21.11.2018, Tallinnas

RESOLUTSIOON

1. Jätta kaebus tervikuna rahuldamata.

2. Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda ja mõista kaebajatelt

solidaarselt välja kolmanda isiku kasuks viimase menetluskulud summas

472 eurot.

3. Sekretäril edastada kohtuotsus menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib Tallinna Ringkonnakohtule esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.jaanuaril 2018.

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

vastuapellatsioonkaebuse

esitajale

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184 lg 3).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses

märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus

menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb

tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse

esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning

apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet andis 11.10.2017 projekteerimistingimused nr

1711002/01814 Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone (hosteli) püstitamiseks.

2. K.T., A.S., A.V., D.I., A.K., A.O., M.S., M.V., K.M., E.R., A.K. esitasid 16.03.2018 Tallinna

Halduskohtule

kaebuse

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

11.10.2017

projekteerimistingimuste nr 1711002/01814 (Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone

(hosteli) püstitamiseks) tühistamiseks ja Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korralduse nr 233-

k tühistamiseks.

Ühes kaebusega esitas kaebaja A.V. kohtule esialgse õiguskaitse taotluse Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti 11.10.2017 projekteerimistingimuste nr 1711002/01814 kehtivuse

peatamiseks.

3. 26.03.2018 määrusega jättis kohus kaebuse esitaja esialgse õiguskaitse taotluse rahuldamata.

17.04.2018 määrusega võttis kohus kaebuse menetlusse. Asjas toimus kohtuistung 21.11.2018.

KAEBUSE ESITAJA NÕUDED JA PÕHJENDUSED

4. Kaebuse esitajad paluvad kaebuse rahuldada. Kaebajate seisukohad on kokkuvõtvalt

järgmised.

4.1. Elektri 1 PT rikub kaebajate subjektiivseid õigusi. Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate A.V.,

D.I., A.K., A.O., M.S. ja M.V. suhtes otseseks piirinaabriks (nemad elavad Alajaama tn 8

kinnisasjal) ning see puudutab nende õigusi täiesti vahetult. Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate

E.R. (elab Elektri tn 4 kinnisasjal) ja K.M. (elab Elektri tn 2 kinnisasjal) suhtes samuti sisuliselt

otseseks piirinaabriks, kuna kahe kinnisasja vahele jääb üksnes kitsas teemaa kinnisasi, ning

see puudutab nende õiguseid samuti täiesti vahetult. A.K. (Alajaama tn 12 kinnisasi), K.T.

(Järve tn 42 kinnisasi) ning A.S. (Järve tn 11 kinnisasi) elavad Järve asumis Elektri tn 1

kinnisasja vahetus läheduses.

4.2. Elektri tn 1 kinnisasjale Järve asumi väljakujunenud, peamiselt väikeelamutest

koosnevasse ning osaliselt miljööväärtuslikku elukeskkonda mittesobituva hosteli rajamine

mõjutab oluliselt kõigi kaebajate elukvaliteeti ning -keskkonda. Laiema mõjuga on ilmselt

suurenev liikluskoormus ning muud eeldatavad olulised mõjud (mis on tingitud ennekõike

suurest hulgast võimalikest lisanduvatest mittepüsielanikest – hostelisse on kaebajate hinnangul

võimalik rajada ca 500 voodikohta, samal ajal kui olemasoleva elanikkonna arv raudteest linna

poole jääval alal on umbes samas suurusjärgus, või 60 1-toalist korterit. Kõiki selliseid mõjusid

oleks adekvaatselt võimalik hinnata detailplaneeringu menetluses, mida aga käesoleval juhul

tehtud ei ole.

4.3. Kaebajad leiavad, et ehitustegevuseks projekteerimistingimuste väljastamise aluseks

olevad normid on kaitsenormid kaebajate suhtes. Kaebajatel on õigus nõuda, et õigusvastaseid

projekteerimistingimusi ei väljastataks.

5. Kaebajad leiavad, et vaidlustatud projekteerimistingimused on materiaalselt õigusvastased,

olles kaalutlusvigadega ning vastuolus PlanS § 125 lg 1 p 1 ja p 2 ning § 125 lg 5 ning tuleb

koos vaideotsusega tühistada.

PlanS § 125 lg 5 eesmärgiks on kaebajate arvates erandina asendada detailplaneeringu

koostamine

oluliselt

lihtsama

ning

avalikkuse

väiksemat

kaasamist

eeldava

projekteerimistingimuste väljastamisega, kui kavandatava hoone näol on tegemist

potentsiaalselt vastuseisu mittetekitava olemasoleva elukeskkonna täiendamise, mitte

muutmisega.

6. Antud juhul ei ole täidetud PlanS § 125 lg 5 p 1 tingimused ning vastustaja on kaebajate

arvates PlanS § 125 lg 5 kohaldamisel teinud olulisi kaalutlusvigu:

i) kavandatav hostel ei jää olemasoleva hoonestuse vahele.

Elektri tn 1 kinnistut ei ümbritse PlanS § 125 lg 5 mõttes olemasolev hoonestus, vaid tegemist

on üleminekualaga ning potentsiaalselt osaliselt muutumises oleva linnaruumiga. Ümbritsev

hoonestus

ei

ole

seega

täielikult

väljakujunenud

ning

muutusi

tuleks

kaaluda

planeerimismenetluses. Lisaks, põhjendamatu ja PlanS § 125 lg 5 eesmärgiga sobimatu on

osaliselt

lahendada

sisuliselt

täpselt

samas

asukohas

linnaruumi

muutumine

detailplaneeringuga (kõrvalkinnistu osas aadressiga Elektri tn 1a on Tallinna Linnavalitsus

01.10.2014 korraldusega nr 1431-k algatanud naaberkinnistu Elektri tn 1a kinnistu

detailplaneeringu koostamise, eesmärgiga kinnistu sihtotstarbe sotsiaalmaa - ühiskondlike

ehitiste maa muutmine elamumaaks ning ehitusõiguse määramine kuni 4-korruselisele

korterelamule) ja osaliselt märgatavalt lihtsamalt projekteerimistingimustega.

ii) ehitis ei sobi mahuliselt ja otstarbelt väljakujunenud keskkonda, arvestades sealhulgas

piirkonna hoonestuslaadi.

Tingimus, et ehitis peab „sobituma“ „mahuliselt ja otstarbelt“ „piirkonna väljakujunenud

keskkonda“, sisaldab määratlemata õigusmõisteid, mida tuleb sisustada kaalutlusreeglite

kohaselt.

Kaebajad leiavad, et esiteks on TLPA ise Elektri 1 PT-s märkinud, et „Elektri tn 1 kinnistust

põhja poole jääb Järve miljööväärtuslik hoonestusala, kus paiknevad valdavalt 1920 -1930

aastatel püstitatud 1-2-3 korruselised elamud ning lõuna poole jäävad kuni 5-korruselised

korterelamud. Seega ümbritsevat piirkonda arvestades on Elektri tn 1 kinnistu puhul tegemist

linnaruumis nurga krundiga (lai vaadeldavus) ning samas tundliku ülemineku kohaga, mis

eeldab uue hoone kavandamisel tasakaalustavamat mahtu ja korruselisust (Elektri tn äärses osas

miljööala poolt). Samuti tuleb hoone kavandamisel arvestada Alajaama tn 8 korterelamuga,

mille 5nda korruse aknad jäävad Elektri tn 1 kinnistu poole.“

Seega ei ole kaebajate arvates juba Elektri 1 PT-s kirjeldatud asjaoludest tulenevalt võimalik

tõsikindlalt väita, et ehitis sobituks isegi teoreetiliselt „väljakujunenud keskkonda“.

PlanS § 125 lg 5 rakendamine eeldab, et keskkond on äratuntavalt väljakujunenud, antud juhul

asub Elektri tn 1 aga igas mõttes üleminekualal.

Samas, isegi kui Elektri tn 1 kinnistut ümbritsevat linnaruumi pidada väljakujunenuks, on see

välja kujunenud eluhoonete keskkonnana ning Elektri 1 kinnistul saaks seega Kristiine linnaosa

ÜP-st tulenevalt paikneda eluhoone või eluhooneid teenindav ärihoone (toidupood vms). Seega

asjaolust, et Elektri tn 1 kinnistu sihtotstarve (ärimaa) säilib, ei saa teha järeldust, et PlanS §

125 lg 5 on rakendatav.

Kaebajad on seisukohal, et loomulikult ei saa ka juba eos välistada hosteli rajamist ning naabrite

nõusolek ei ole tingimata selle rajamise eelduseks, ent sellisel juhul tuleb läbida

detailplaneeringumenetlus, et kõiki asjaolusid teades kõigi asjast huvitatud isikute ning

avalikkuse huve kaaluda.

Teiseks ei saa kaebajate arvates väita, et ehitis sobiks otstarbelt ümbritsevasse linnaruumi.

Naaberkinnistute omanike mured seoses hostelist tuleneva võimaliku negatiivse mõjuga

elukeskkonnale (parkimiskohad, liikluskoormus, müra, kuritegevus jms) ei ole praeguses etapis

üksnes paljasõnalised või kontrollitavalt võimatud. Näiteks kui hostelist ja korterelamust

tulenev liikluskoormus on võrdsed, nagu vaideotsuses väidetakse, ei ole kuidagi paljasõnaline

väita, et hostelile võrreldes korterelamuga väiksem ette nähtud parkimiskohtade arv võib

tingida ümberkaudsete tänavate ummistamise. Seega vajavad elanike tõstatatud probleemkohad

adresseerimist ja huvid kaalumist planeeringumenetluses.

Kolmandaks – hoone tegelik maht ja kuju ei ole Elektri 1 PT-st tulenevalt isegi teada või

vähemalt üheselt arusaadav, kuna hoone eskiis, mahud jms selguvad Elektri 1 PT tingimuste

järgi alles ehitusprojekti koostamisel. Seega ei olnud kohalikul omavalitsusel kaebajate

hinnangul antud olukorras isegi võimalik tuvastada, kas PlanS § 125 lg 5 tingimused on

täidetud. See omakorda kinnitab, et projekteerimistingimuste väljastamise asemel tulnuks antud

olukorras läbida planeeringumenetlus.

7. Kaebajad leiavad, et PlanS § 125 lg 5 tingimused ei ole täidetud, Elektri 1 PT on

kaalutlusvigadega, põhjendamata ning õigusvastane.

Kaebajad toovad välja, et esiteks ei omaks kavandatav hostel Järve asumit, kui elurajooni,

teenindavat funktsiooni ega looks selle elanike jaoks töökohti. Mõistetel „linnalikku

elukeskkonda teenindavad funktsioonid.“ (viidatud Elektri 1 PT-s) ja „elurajooni teenindavad

funktsioonid“ (ÜP seletuskirjas) on antud olukorras väga suur ja sisuline erinevus.

Hostel võiks kaebajate arvates teoorias teenindada „linnalikku elukeskkonda“, ent mitte mingil

juhul ei teenindaks ta Järve asumit kui elurajooni. Elurajooni (Järve asumit) teenindav

funktsioon tähendaks antud juhul kauplust, toitlustusasutust või äärmisel juhul ka büroolisi

funktsioone, saavutamaks kohalikele elanikele sobivaid töökohti. Antud juhul on Elektri 1 PT-

s tehtud kaalutlusviga ning lähtutud valikulisest ÜP tsiteerimisest, arvestamata, et Järve asumis

puudub objektiivne ja subjektiivne vajadus ning soov hosteli järele.

Teiseks toovad kaebajad välja, et Elektri 1 kinnistu ei ole tühi krunt. Sellel paikneb kehtiva

kasutusloaga hoone, mis mahult ja otstarbelt (poehoone) sobib Kristiine ÜP lahendusega. Seega

tulnuks Kristiine ÜP seletuskirjast lähtudes kaaluda Elektri 1 PT väljastamisel ka seda, kas

segahoonestusala kunstlik loomine poehoone lammutamise ja hosteli ehitamise näol vastab

Kristiine ÜP sättele ja mõttele.

8. Elektri tn 1 kinnistu hoonestamiseks oleks kaebajate arvates õiguspärane koostada

detailplaneering ning läbida detailplaneeringu menetlus, kuna projekteerimistingimuste

väljastamine vastab oma sisult suuresti detailplaneeringu kehtestamisele, ilma nõutavat

menetlust

läbimata

ning

huve

põhjalikumalt

kaalumata.

Projekteerimistingimuste

väljastamisele järgnev ehitusprojekti koostamine võimaldab naaberkinnisasjade omanike huve

kaitsta oluliselt vähemal määral kui detailplaneeringumenetluses arvamuste ja vastuväidete

esitamise võimalus ja omavalitsuse kohustus planeeringu kehtestamisel huve kaaluda.

8.1. Kaebajad leiavad, et antud juhul ei vastanud menetlus isegi sisuliselt naabrite kaasamise ja

huvide kaalumise mõttes kuidagi planeerimismenetluse kvaliteedile. Kaebajad märgivad, et

detailplaneeringu ruumiline ja sisuline valmidusaste peab võimaldama avalikul väljapanekul ja

selle tulemuste arutelul sisuliste vastuväidete esitamise ja hiljem nende tulemustega

arvestamise ja võimalike vaidluste lahendamise (PlanS § 135 - § 138). Samuti võimaldab see

detailplaneeringu kehtestamisel põhjendatud kaalutlusotsuse tegemist (PlanS § 139 lg 1).

Antud juhul ei sisaldanud Elektri 1 PT menetlus kaalutletud põhjendusi, ruumilist lahendust

jms. Samuti ei olnud seetõttu võimalik lahendada ega arvestada Elektri 1 PT menetluse käigus

sisuliselt ka liikluskorralduse, müra, parkimise ja võimaliku kuritegevusega seotud küsimusi.

Vaideotsuse väide, et nende probleemide tõstatamine on „oletuslik ja paljasõnaline“, on

asjakohatu olukorras, kus ei Elektri 1 PT väljastamise taotlejal ega ka linnal ei ole ka

vastupidiseid materjale, põhjendusi ega analüüse, puudub ruumiline lahendus jne. Küsimused

naabruskonna võimalike häiringute ja nende lahendamise või maandamise võimalikkuse ning

huvide kaalumise kohta tuleb PlanS § 126 järgi lahendada planeeringumenetluses.

Seega puudus naabritel vajalik info vastuväidete ja ettepanekute esitamiseks ning ainuüksi see

muudab nende kaasamise sisutühjaks. Samuti ei ole kohalikul omavalitsusel puuduliku info

tingimustes võimalik avalikkuse (linnaruumi), Elektri 1 kinnistu omanike ja naabrite huve

piisava põhjalikkusega kaaluda.

8.2. Kaebajad leiavad, et PlanS § 125 lg 5 erand ja projekteerimistingimuste väljastamine ei ole

sobilik, kui PlanS § 125 lg 5 tingimused on täitmata või nende täidetuses ei ole kohalikul

omavalitsusel vähemalt võimalik veenduda. Olukorras, kus potentsiaalselt muudetakse

linnaruumi olulisemal kui PlanS § 125 lg 1 kirjeldatud määral, on vajalik avalikkuse ja

naabruskonna märksa põhjalikum kaasamine kui vaid ehitusprojekti koostamise käigus nagu

nüüd Elektri 1 PT väljastamisega jäetud on.

8.3. Veelgi enam, kaebajatele jääb arusaamatuks, mis on Elektri 1 PT projekteerimistingimustes

sätestatud eskiisi koostamise, ümbritseva linnaruumi arvestamise ja naabritega „koostöö“

tegemise tegelik sisu ja mõju. Kaebajad leiavad, et sellel puudub õiguslik sisu ja tegelik

tähendus.

Antud juhul on Elektri 1 PT väljastamisega „lihtsustatud“ detailplaneering juba kehtestatud ehk

on juba antud alus ehitusprojekti koostamiseks, ent ehitusprojekti koostamise käigus hakatakse

PT tingimuste järgi alles naabreid kaasama ja ümbruskonna huve arvestama.

Seega on menetlus pööratud naabrite kahjuks „tagurpidi“ ja on kaheldav naabrite huvide

kaalumise ja nende kaasamise sisuline väärtus.

8.4. EhS § 44 sätestab küll, et pädev asutus keeldub ehitusloa andmisest, kui kavandatav ehitis

ei vasta detailplaneeringule, projekteerimistingimustele, riigi või kohaliku omavalitsuse

eriplaneeringule, ehitisele või ehitamisele esitatavatele nõuetele või muudele avalik-õiguslikele

kitsendustele (p 1) ja kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga

piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv

negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega

leevendada (p 4).

Samas võib ka naabrite huve mittearvestav ehitis projekteerimistingimustele vastata (EhS § 44

lg 1 p 1). Omakorda EhS § 44 lg 4 p 4 sätestatud „lävend“ on naaberkinnisasjade omanike

suhtes märksa koormavam ja keerulisemalt rakendatav kui detailplaneeringu menetluses

ettepanekute ja vastuväidete esitamine ning nende arvesse võtmine, huvide kaalumine ja

võimalike eriarvamuste lahendamine pädeva ministri ja/või kohaliku omavalitsuse

kaalutlusotsuse tulemusena (PlanS § 135-139).

8.5. Seega, erinevalt detailplaneeringumenetlusest, on kohalik omavalitsus end antud juhul

sisuliselt „kahvlisse“ asetanud, kuna kui koostatav ehitusprojekt vastab formaalselt Elektri 1

PT tingimustele, on koostatud mingigi eskiis ning formaalselt ka naabritega „koostööd“ tehtud,

on kohalikul omavalitsusel keerulisem õiguspäraselt ehitusloa andmisest keelduda (EhS § 44),

võrreldes võimalusega kaebajatel esitada planeeringu detailsusega lahendusele ettepanekuid ja

vastuväiteid ning omavalitsusel jätta analoogses olukorras detailplaneering kaalutlusotsusena

kehtestamata.

8.6. Eelnev muudab kaebajate arvates omakorda naabrite õiguste kaitse ehitusloa väljastamise

järel kohtumenetluses antud juhul oluliselt keerulisemaks. Lisaks on siinjuures oluline, et

ehitusloa vaidlustamisel peab ka naaberkinnisasja omanik põhistama oma subjektiivsete õiguste

rikkumist (HKMS § 44 lg 1), samas kui detailplaneeringu kehtestamist saab vaidlustada ka

viidates vastuolule avaliku huviga (PlanS § 141).15

8.7. Seega tulnuks ka sisuliselt piirkonna elanike liikluskoormuse, parkimise, müra,

kuritegevuse jm mõjutuste ja häiringutega seotud küsimuste, murede ja ettepanekute

lahendamiseks ja kaalumiseks korraldada detailplaneeringu menetlus. Detailplaneeringu

menetlus on antud juhul PlanS § 125 lg 1 p 1 järgi nõutav ning vajalik, selgitamaks välja

kavandatava hoonega seotud olulised asjaolud selliselt, et kohalik omavalitsus saaks

detailplaneeringu kehtestada planeeringulahendust ning vajalikku infot teades ning sellest

johtuvalt huve põhjalikult kaaludes.

9. Kohtuistungil jäid kaebajad oma kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.

10. Kaebuse esitajad paluvad vastustajalt välja mõista menetluskulud kokku summas 4980

eurot sh riigilõivud summas 180 eurot vastavalt kohtule esitatud menetluskulude nimekirjale (tl

176-181).

VASTUSTAJA SEISUKOHT

11. Vastustaja kaebusega ei nõustu ja vaidleb sellele vastu kogu ulatuses põhjendades oma

seisukohta järgnevaga:

11.1. Kristiine linnaosa üldplaneering, mis on kehtestatud Tallinna Linnavolikogu 03.11.2916

otsusega nr 172, on kättesaadav aadressil https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Kristiine-linnaosa-

uldplaneering-2 . Nagu on kaebajatele korduvalt selgitatud (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

29.06.2017 kiri nr 4-1/1527 - 6 ja 12.10.2017 kiri nr 4-1/1527 – 11 ), jääb Elektri tn 1 kinnistu

segahoonestusalale. Linnavolikogu otsuse, millega kehtestati Kristiine linnaosa üldplaneering,

lisa 2 lk-l 37 on öeldud segahoonestusala hoonestamise kohta järgmist: „Alale võib kavandada

elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda

teenindavaid funktsioone.“

Seega on hosteli rajamine segahoonestusalale, antud juhul konkreetselt Elektri tn 1 kinnistule,

vastupidiselt kaebajate väitele Kristiine linnaosa üldplaneeringuga kooskõlas. Seda asjaolu ei

muuda ka kaebuse p-des 3.26 kuni 3.33 toodud pikem, kuid vastustaja hinnangul segasevõitu

arutelu linnalikku elukeskkonda teenindavate funktsioonide ja elurajooni teenindavate

funktsioonide erinevast tähendusest ja vastandumisest. Kristiine linnaosa üldplaneering

võimaldab

segahoonestusalale

ehitada

nii

linnalikku

elukeskkonda

teenindavate

funktsioonidega hooneid kui elurajooni teenindavate funktsioonidega hooneid ning

vastupidiselt kaebajate arvamusele ei välista need teineteist.

Lisaks leiavad kaebajad, et vaidlustatud projekteerimistingimused on Kristiine linnaosa

üldplaneeringuga vastuolus seetõttu, et Elektri tn 1 kinnistu ei ole tühi krunt. Kaebusest

nähtuvalt on kaebajad seisukohal, justkui võimaldaks Kristiine linnaosa üldplaneering

hoonestada vaid tühje krunte ning keelaks vanade hoonete lammutamise ja nende asemele uute

ehitamise. Midagi sellist aga Kristiine linnaosa üldplaneeringust ei tulene.

11.2. Vastustaja märgib, et kaebusest ei selgu, kuidas menetluse valik kaebajate subjektiivseid

õigusi ikkagi rikub. Vastustaja hinnangul ei saa menetluse valik olla kaebajate kohtus kaitstav

subjektiivne õigus, populaarkaebust aga ei saa projekteerimistingimuste peale esitada.

Teiseks – vastustajale jääb kaebajate esindajate arutelu selle kohta, et detailplaneeringu

menetluses on kaebajate õigused paremini kaitstud kui projekteerimistingimuste menetluses,

arusaamtuks. Mõlemad menetlused on avatud menetlused ning mõlemas menetluses tuleb

puudutatud isikute õigusi ja huve kaaluda. Projekteerimistingimused on võrreldavad

lihtsustatud korras kehtestatud detailplaneeringuga, nagu seda ka kaebajad oma kaebuses

märgivad,

kuid

olenemata

projekteerimistingimuste

kiiremast

ja

efektiivsemast

menetluskorrast ning detailplaneeringu keerukamast ja aega võtvast menetluskorrast puudub

haldusorganil õigus ja ka võimalus puudutatud isikute huvid projekteerimistingimuste

menetluses kaalumata jätta.

Vastustaja selgitab, et vaidlusaluste projekteerimistingimuste osas on toimunud avalik

väljapanek ja avaliku väljapaneku tulemuste arutelu, mille ajast ja toimumise kohast on

kaebajaid informeeritud (Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 29.06.2017 kiri nr 4-1/1527 - 6 ja

12.10.2017 kiri nr 4-1/1527 – 11). Avaliku väljapaneku toimumise kohta on vastustaja esitanud

tõendid oma 23.03.2018 menetlusdokumendiga. Lisaks on Tallinna Linnaplaneerimise Amet

kaebajatele oma 12.10.2017 kirjas nr 4-1/1527 – 11 eraldi selgitanud, et kui oleks

menetlusliigiks valitud detailplaneeringu koostamine, oleksid uue hoone kavandamise

tingimused samad, mis on määratud vaidlusalustes projekteerimistingimustes.

Kaebajad on olnud kaasatud vaidlusaluste projekteerimistingimuste menetlusse, nad on olnud

ära kuulatud ning Tallinna Linnaplaneerimise Amet on nende ees täitnud selgitamiskohustuse.

Ei ole ühtki mõistlikku alust ega eeldust arvata, et detailplaneeringu menetluses oleks vastustaja

kaebajatele teistsuguseid selgitusi andnud või hosteli püstitamise osas teisiti otsustanud.

Vastustajale jääb arusaamatuks kaebajate esindajate jutt kohaliku omavalitsuse kahvlis

asumisest ja sellest, et projekteerimistingimused ei võimalda hiljem ehitusloa andmisest

keelduda. Vastustaja selgitab, et ehitusprojekt on vaja ehitusloa saamiseks teha nii siis, kui on

kehtestatud detailplaneering kui siis, kui on väljastatud projekteerimistingimused. Mõlemal

juhul on ehitusprojekti menetlus ühetaoline, sealhulgas isikute kaasamise osas, kelle õigusi või

huve võib ehitis või ehitamine puudutada – EhS § 42 lg 7. Samuti on mõlemal juhul ühetaolised

ehitusloa andmisest keeldumise alused – EhS § 44 p 1 kohaselt keeldub pädev asutus ehitusloa

andmisest, kui kavandatav ehitis ei vasta detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.

Samuti jääb vastustajale arusaamatuks kaebajate hirm, et projekteerimistingimustes ettenähtud

kohustus teha eskiisi koostamisel koostööd naaberkinnistute omanikega, jääb formaalseks ning

kui mingitki koostööd on tehtud, on vastustaja kohustatud ehitusloa välja andma. Kaebajad

leiavad kaebuses, et koostöö kohustusel puudub õiguslik sisu ja tegelik tähendus. Vastustaja

selgitab, et täpselt samasugune nõue teha ehitusprojekti koostamisel koostööd piirinaabritega,

sisaldub enamikes kehtestatud detailplaneeringutes, mille menetluses on piirinaabrid

vastuväiteid esitanud. Seega – kui antud juhul oleks kohalik omavalitsus pidanud võimatuks

projekteerimistingimuste väljastamist ja oleks nõudnud detailplaneeringu koostamist, oleks

detailplaneeringut kehtestav haldusakt sisaldanud sama nõuet, sest eelduslikult oleks kaebajad

vastuväiteid hosteli püstitamisele esitanud ka detailplaneeringu menetluses.

Vastustaja märgib, et projekteerimistingimustes ja detailplaneeringutes sätestatud kohustus

teha ehitusprojekti koostamisel koostööd on osa puudutatud isikute kaasamisprotsessist ning

mõistlik on piirinaabrite vahel ühistele seisukohtadele jõuda haldusorgani vahenduseta. Selline

halduspraktika on olnud sageli tulemuslik, kuid rõhutada tuleb, et võimaluse andmine naabrite

omavahelisele kokkuleppele jõudmiseks ei välista pädeva asutuse õigust EhS § 42 lg 7 kohaselt

ise puudutatud isikuid kaasata, kui on ilmne, et kavandatav ehitis võib nende isikute õigusi või

huve oluliselt puudutada ja naabrid ei ole omavahel kokkuleppele jõudnud.

11.3. Kaebusest ei selgu, milliseid kaebajate subjektiivseid õigusi rikutakse. Kaebusest

nähtuvalt peavad kaebajad oma subjektiivsete õiguste rikkumiseks asjaolu, et Elektri tn 1

kinnistu asub nende vahetus läheduses, mistõttu väheneb nende elukvaliteet. Kaebajad leiavad,

et nende subjektiivsete õiguste rikkumine seisneb liikluskoormuse kasvus ja mittepüsielanike

lisandumises. Vastustaja seisukoht on, et kõik kaebuses esile toodud asjaolud ei kujuta endast

kohtus kaitstavaid subjektiivseid õigusi, lisaks on väidetavad negatiivsed mõjud paljasõnalised

ja tõendamata.

Kaebajad ei saa linnalises keskkonnas eeldada, et nende lähedale kunagi uusi hooneid ei

püstitata. Samuti ei saa eeldada, et liiklus jääb jäädavalt samale tasemele. Liikluse osas on

vaidlustatud projekteerimistingimuste p-s 6 sätestatud Tallinna Transpordiameti nõutud

tingimused: jalakäijate tsoon ja parkimisala peavad olema eraldatud ning liikluse ja parkimise

korraldamisel tuleb kasutada liikluse rahustamise meetmeid ning liikluskorraldusvahendeid.

Vastustaja arvates on õige Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018 korralduses nr 233-k, millega

jäeti rahuldamata kaebajate vaie, väljendatud seisukoht, et hostelist tulenev prognoositav

liikluskoormus ei ole suurem kui näiteks korterelamust või büroohoonest tulenev

liikluskoormus.

Kaebuse argumentidest võib kohati järeldada, et kaebajad peavad enda huve ja soove

ümbruskonna ehituslikul kujundamisel väga palju olulisemaks väärtuseks, kui kinnistu

omaniku omandiõigust ja seda lausa määrani, et kinnistu omanikul justkui ei tohikski olla

kaasarääkimisõigust, mida temale kuuluvale kinnistule ehitada võiks. Vastustaja kaebajate

seisukohta ei jaga. Samas on oluline rõhutada, et nii Kristiine linnaosa üldplaneering kui ka

üldplaneeringuga kooskõlas olevad vaidlusalused projekteerimistingimused kujutavadki endast

teiste linnaelanike huvidest lähtuvat Elektri tn 1 kinnistu omaniku omandiõiguse piiramist.

11.4. Vastustaja ei nõustu kaebajate seisukohaga, et projekteerimistingimuste väljastamiseks

seaduses sätestatud eeldused on antud juhul täitmata.

Antud juhul on mõlemad PlanS § 125 lg 5 p-des 1 ja 2 sätestatud tingimused täidetud – seda on

põhjalikult selgitatud nii projekteerimistingimustes endas kui veel kord üle selgitatud

kaebajatele saadetud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti kirjades.

Vaidlustatud projekteerimistingimuste lk-l 2 selgitatakse: „Elektri tn 1 kinnistu jääb piirkonda,

mis on hoonestatud 4-5 korruseliste korterelamutega. Tallinna Linnavalitsuse 01.10.2014

korraldusega nr 1431-k on algatatud Elektri tn 1a kinnistu detailplaneeringu koostamine

eesmärgiga kinnistu sihtotstarbe sotsiaalmaa - ühiskondlike ehitiste maa muutmine

elamumaaks ning ehitusõiguse määramine kuni 4-korruselisele korterelamule. Elektri tn 1

kinnistust põhja poole jääb Järve miljööväärtuslik hoonestusala, kus paiknevad valdavalt 1920

-1930 aastatel püstitatud 1-2-3 korruselised elamud ning lõuna poole jäävad kuni 5-korruselised

korterelamud. Seega ümbritsevat piirkonda arvestades on Elektri tn 1 kinnistu puhul tegemist

linnaruumis nurga krundiga (lai vaadeldavus) ning samas tundliku ülemineku kohaga, mis

eeldab uue hoone kavandamisel tasakaalustavamat mahtu ja korruselisust (Elektri tn äärses

osas miljööala poolt).“

Vaidlustatud projekteerimistingimuste p-d 3 ja 4 on eraldi suunatud kavandatava hoone

sobitamisele piirkonna hoonestuslaadiga: „3. Elektri tn 1 hoone kavandada Alajaama tänava

poolt Alajaama tn 8 hoonega samale ehitusjoonele nii, et hoone pikitelg oleks tänavaga

paralleelne. Elektri tänava poolt planeerida uus hoone külgmisest krundipiirist vähemalt 4 m

kaugusele. Kauguse määramisel tagumisest (Elektri tn 1a) ja külgmisest (Alajaama tn 8)

krundipiirist arvestada naaberkinnistute hoonestuse iseloomu, tuleohutuskujadega ja

valgustustingimusi.

11.5. Vastustaja toob välja, et ta on PT-s sätestanud, et hoone lahendus peab olema terviklikult

projekteeritud, nüüdisaegsetele linnaruumi nõuetele vastav, ümbritsevasse linnaruumi sobiv ja

naabrite privaatsust arvestav. Miljööväärtuslike aladega vahetult piirneva hoonestuse puhul

tuleb tagada hoonestuskõrguse sujuv üleminek madalamalt kõrgemale, Elektri tänava poolne

hooneosa ei tohi ületada tänava vastasküljel olevate hoonete kõrgust ning Alajaama 8 hoone

poolne osa nimetatud hoone kõrgust. Hoone välisviimistluses kasutada naturaalseid ja

piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid materjale. Projekti koosseisus anda hoone värvilahendus.

Fassaadi joonisele lisada originaalvärvitoonide näidised ja näidata toote mark. Projekti

plaanidel, vaadetel ja lõigetel näidata ära ehitiste projekteeritavad kõrgused keskmisest

maapinnast ja merepinnast ning olemasolev ja planeeritav maapinna kõrgus. Hoone

fassaadidele ei ole üldjuhul lubatud paigaldada kütte- ja ventilatsiooniseadmeid,

satelliiditaldrikuid, turbotorusid jms seadmeid.“

Kristiine

linnaos

üldplaneeringu

tingimustele

vastavuse

osas

on

vaidlustatud

projekteerimistingimustes selgitatud: „Elektri tn 1 kinnistu jääb kehtestatud Kristiine linnaosa

üldplaneeringu kohaselt segahoonestusala juhtotstarbega alale, kuhu võib kavandada elamuid,

nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda

teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. Segahoonestusala juhtotstarve

tagab võimalikult polüfunktsionaalse maakasutuse. Iga piirkonna kohta on üldplaneeringu

tekstilises osas kindlaks määratud Tallinna üldplaneeringuga võrreldes palju üksikasjalikumad

maakasutus-

ja

ehitustingimused,

mis

on

aluseks

detailplaneeringute

või

projekteerimistingimuste

koostamisel

ja

projekteerimisel.

Üldised

maakasutus-

ja

ehitustingimused ning suunised kujutavad endast selle piirkonna maakasutus- ja

hoonestusreegleid, millest tuleb lähtuda piirkonna detailplaneeringute koostamisel ning

detailplaneeringu

koostamise

kohustuse

puudumise

korral

projekteerimistingimuste

väljastamisel ja projekteerimisel (Kristiine linnaosa üldplaneering p 4.1).“

Seega on vaidlusaluste projekteerimistingimuste puhul, vastupidiselt kaebajate väidetele, PlanS

§ 125 lg-s 5 sätestatud eeldused täidetud ja seega vaidlustatud projekteerimistingimused

õiguspärased, millest tulenevalt on õiguspärane ka Tallinna Linnavalitsuse 14.02.2018

korraldus nr 233-k, millega jäeti kaebajate vaie rahuldamata.

11.6. PlanS § 1 lg 3 kohaselt kohaldatakse PlanS-s ettenähtud haldusmenetlusele

haldusmenetluse seadust, arvestades PlanS-s sätestatud erisusi.

HMS § 5 lg 2 kohaselt viiakse haldusmenetlus läbi eesmärgipäraselt ja efektiivselt, samuti

võimalikult lihtsalt ja kiirelt, vältides üleliigseid kulutusi ja ebameeldivusi isikutele. Kuivõrd

vaidlustatud projekteerimistingimuste andmiseks olid täidetud mõlemad PlanS § 125 lg-s 5

sätestatud eeldused ning nagu vastustaja on selgitanud, ei oleks linna kaalutlused ja tingimused

hosteli kavandamiseks olnud detailplaneeringu menetluses erinevad projekteerimistingimuste

kaalutlustest

ja

tingimustest,

oleks

projekteerimistingimuste

väljastamise

asemel

detailplaneeringu koostamise nõue olnud ilmses vastuolus haldusmenetluse üldpõhimõtetega.

12. Kohtuistungil jäi vastustaja oma kirjalikult esitatud seisukohtade juurde.

KOLMANDA ISIKU SEISUKOHT

13. Kolmas isik OÜ Adelan KVH osales menetluses vastustaja poolel ja toetas vastustaja poolt

esitatud seisukohti.

13.1. Kolmas isik leidis muuhulgas kohtuistungil sarnaselt vastustajaga, et kaebajad ei ole

suutnud usutavalt ja arusaadavalt näidata kaebajate subjektiivsete õiguste rikkumist ja et seda

pigem oletatakse kui et need oleksid rikutud. Samuti leidis kolmas isik, et käesoleval juhul olid

täidetud PT andmiseks vajalikud eeldused ja nende andmiseks läbi viidud avatud

haldusmenetlus oli õiguspärane. Kolmas isik mainis samuti, et edasises menetluses on

kaebajatel võimalus kõiki oma subjektiivseid õigus kaitsta.

13.2. Kolmas isik esitas tähtaegselt kohtule menetluskulude 472 eurot hüvitamise taotluse ja

palus need kanda OÜ Adelan KVH pangakontole EE242200221014142995 Swedbank.(tl 186).

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

14. Kaebajad on vaidlustanud TLPA 11.10.2017 väljastatud projekteerimistingimused nr

1711002/01814 ja Tallinna linna 14.02.2018 vaideotsuse.

Vaidlustatud projekteerimistingimused on antud planeerimisseaduse (PlanS) § 125 lõige 5,

ehitusseadustiku (EhS) § 26 lõige 4, Tallinna Linnavolikogu 06.09.2012 määrusega nr 21

kehtestatud Tallinna linna ehitusmäärus § 31 ja Tallinna Linnavolikogu 03.11.2016 otsusega nr

172 kehtestatud Kristiine linnaosa üldplaneeringu (Kristiine ÜP) alusel avatud menetluse,

milles oli kaebajatel võimalik osaleda ja oma seisukohti väljendada, läbiviimise järel.

Projekteerimistingimuste kohaselt lubatakse Tallinnas Elektri tn 1, katastritunnus

78407:703:0650 püstitada ärihoone (hostel). Tegemist on ärimaa sihtotstarbega krundiga.

Projekti koostamisel arvestada järgnevate tingimustega:

1)

Hoone kasutamise otstarve ärihoone

2)

Kinnistul oleva hoone (ehitisregistri kood 101021023 kaubandushoone, taaraladu

ehitisealune pind 417,3 m2) võib lammutada ning püstitada uue hoone (hosteli).

3)

Elektri tn 1 hoone kavandada Alajaama tänava poolt Alajaama tn 8 hoonega samale

ehitusjoonele nii, et hoone pikitelg oleks tänavaga paralleelne. Elektri tänava poolt planeerida

uus hoone külgmisest krundipiirist vähemalt 4 m kaugusele. Kauguse määramisel tagumisest

(Elektri tn 1a) ja külgmisest (Alajaama tn 8) krundipiirist arvestada naaberkinnistute hoonestuse

iseloomu, tuleohutuskujadega ja valgustustingimusi.

4)

Hoone lahendus peab olema terviklikult projekteeritud, nüüdisaegsetele linnaruumi

nõuetele vastav, ümbritsevasse linnaruumi sobiv ja naabrite privaatsust arvestav.

Miljööväärtuslike aladega vahetult piirneva hoonestuse puhul tuleb tagada hoonestuskõrguse

sujuv üleminek madalamalt kõrgemale, Elektri tänava poolne hooneosa ei tohi ületada tänava

vastasküljel olevate hoonete kõrgust ning Alajaama 8 hoone poolne osa nimetatud hoone

kõrgust. Hoone välisviimistluses kasutada naturaalseid ja piirkonna elukvaliteeti väärtustavaid

materjale. Projekti koosseisus anda hoone värvilahendus. Fassaadi joonisele lisada

originaalvärvitoonide näidised ja näidata toote mark. Projekti plaanidel, vaadetel ja lõigetel

näidata ära ehitiste projekteeritavad kõrgused keskmisest maapinnast ja merepinnast ning

olemasolev ja planeeritav maapinna kõrgus. Hoone fassaadidele ei ole üldjuhul lubatud

paigaldada kütte- ja ventilatsiooniseadmeid, satelliiditaldrikuid, turbotorusid jms seadmeid.

5)

Projekti koosseisus esitada insener-tehnilised projektlahendused tehnosüsteemide osas.

Vajalikud tehnovõrkude ühendused lahendada vastavalt võrguvaldajatega sõlmitud

liitumislepingutele või võrguvaldajatelt taotletavatele tehnilistele tingimustele.

6)

Parkimine tuleb lahendada krundisiseselt, tagades hoone funktsioonile vastava

normatiivse parkimiskohtade arvu vastavalt Tallinna Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr

329 kehtestatud „Tallinna parkimise korralduse arengukava aastateks 2006 – 2014“. Tallinna

Transpordiameti tingimused: jalakäijate tsoon ja parkimisala peavad olema eraldatud. Liikluse

ja

parkimise

korraldamisel

kasutada

liikluse

rahustamise

meetmeid

ning

liikluskorraldusvahendeid.

7)

Ehitusuuringute teostamiseks puudub vajadus.

8)

Ehitustööde teostamisel ja haljastuse kavandamisel arvestada Tallinna Keskkonnaameti

poolt koostatud keskkonnakaitselisi tingimusi. (Vt tl 159-163p, edaspidi ka PT)

15. PlanS § 125 lg 5 sätestab, et kohaliku omavalitsuse üksus võib lubada detailplaneeringu

koostamise kohustuse korral detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada

projekteerimistingimuste alusel olemasoleva hoonestuse vahele jäävale kinnisasjale ühe hoone

ja seda teenindavad rajatised, kui: 1) ehitis sobitub mahuliselt ja otstarbelt piirkonna

väljakujunenud

keskkonda,

arvestades

sealhulgas

piirkonna

hoonestuslaadi;

2)

üldplaneeringus on määratud vastava ala üldised kasutus- ja ehitustingimused, sealhulgas

projekteerimistingimuste andmise aluseks olevad tingimused, ning ehitise püstitamine või

laiendamine ei ole vastuolus ka üldplaneeringus määratud muude tingimustega.

16. Kohus märgib esmalt, et poolte vahel ei ole vaidlust selles, et Elektri tn 1 kinnistu asub

detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Samuti ei vaidle pooled selle üle, et Kristiine

ÜP kohaselt asub Elektri tn 1 kinnistu segahoonestusala juhtotstarbega alal, kuid üldplaneering

ei kohusta selle hoonestamiseks või hoonestuse muutmiseks detailplaneeringut vastu võtma.

Kohus leiab, et tõendatud on ka see, et Kristiine ÜP märgib segahoonestusala juhtotstarbega

ala suhtes järgmist: segahoonestusala juhtotstarve võimaldab enamasti korterelamutega

hoonestatud piirkonda lisanduda ka elurajooni teenindavatel funktsioonidel ja ühtlasi

töökohtadel, tagades võimalikult polüfunktsionaalse maakasutuse. Alale võib kavandada

elamuid, nende naabrusse sobivaid äri- ja ühiskondlikke hooneid jm linnalikku elukeskkonda

teenindavaid funktsioone. Alale ei tohi rajada tööstusettevõtteid. Olemasolevate korterelamute

kvartalite

üldkasutatavaid

hoovialasid

ei

ole

ette

nähtud

hoonestada.

(vt

https://www.tallinn.ee/est/ehitus/Kristiine-linnaosa-uldplaneering-2 ). Kohus leiab, et kaebaja

väited üldplaneeringuga ainult elurajooni (Järve asumi) teenindamise kohustusest ei ole

üldplaneeringu tekstist nähtuvalt kinnitust leidnud. Kohus märgib, et majutusasutused (sh

hostelid) on kaheldamatult linnalikku elukeskkonda teenindavaid funktsioone kandvad

ärihooned. Kohus möönab siiski, et kui üldplaneeringu piirang oleks puudutanud elurajooni

elukeskkonda sobitumist, siis oleks kaebajate vastuväide ja viide hetkel seal asuvale kauplusele,

kui elurajooni teenindavale asutusele, olnud põhjendatud.

17. Kohus märgib, et käesoleva vaidluse teiseks keskseks küsimuseks on küsimus, kas

vastustaja väljastatud projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine rikub kaebajate

subjektiivseid õigusi ning kas see riive on õiguspärane. Seejuures vaidlevad menetlusosalised

selle üle, kas projekteerimistingimuste väljaandmine detailplaneeringu menetluse läbiviimise

asemel oli antud olukorras õiguslikult lubatav.

18. Kohtu hinnangul puudub kaebajatel subjektiivne õigus nõuda, et ehitusõigus teise isiku

kinnistul määratakse projekteerimistingimuste asemel detailplaneeringuga. Seadusandja on

sätestanud teadlikult ja selgetel õigus- ja majanduspoliitilistel eesmärkidel (üldiselt - kiirendada

ja lihtsustada planeerimis- ja ehitusloa taotlemise menetlust ehitamissooviga arendajatele juhul,

kui ilmselgelt puudub oluline avalikul huvil põhinev põhjus tavapäraselt pikaajalise ja keeruka

detailplaneeringumenetluse läbiviimiseks üksikute hoonete püstitamisel teiste vahele)

projekteerimistingimuste alusel reaalsete ehitusõiguste määramise menetluse ja selle

läbiviimise seaduslikud eeldused. Nende eelduste täitmisel on ehitada soovival isikul

subjektiivne õigus taotleda projekteerimistingimuste andmist, kuid mitte sellest ehitisest

puudutatud isikutel oma õiguste kaitseks detailplaneeringu menetluse läbiviimist. Seadusandja

on selliste tingimuste täitumisel teadlikult välistanud seadusega detailplaneeringumenetluses

igaühele kuuluva võimaluse vaidlustada projekteerimistingimuste väljastamist avalikes huvides

ja seetõttu ei ole kaebajatel erinevalt detailplaneeringu menetlusest õigust vaidlustada

projekteerimistingimuste väljastamise otsust ulatuses, millega ei riivata kaebajate

subjektiivseid õigusi. Siinkohal nõustub kohus kaebajate väitega, et detailplaneeringu menetlus

annab neile suuremad võimalused oma ja ka teiste isikute huvisid kaitsta. Samas ei tähenda

selline tõdemus, et kaebajatele tekkiks sellest tulenevalt subjektiivne õigus konkreetsele

menetlusliigile. Menetlusliigi esmane valiku õigus käsitletavas olukorras on seaduses sätestatud

kriteeriumite täitmisel projekteerimistingimuste taotlejal. Selle teostamise võimalikkust

(eelduste täitumist) ja õiguspärasust peab oma pädevuse piires enne projekteerimistingimuste

andmise menetluse alustamist kontrollima planeerimisvolitust omav avaliku võimu asutus.

Vale menetlusliigi valik haldusmenetluses saaks kaebajate subjektiivsete menetluslike õiguste

(ka avalike huvide kaitsmise võimaluse) rikkumise kaasa tuua eelkõige juhul, kui

projekteerimistingimuste andmise menetluse läbiviimise otsustamisel ei ole täidetud selle

läbiviimiseks seadusandja poolt määratud kriteeriumid ja/või tulenevalt seadusest on

ehitusõiguse määratlemiseks vajalik läbi viia detailplaneeringu menetlus. Ainult sel juhul

jäävad kaebajad ilma neile kuuluvatest seadusega tagatud menetluslikest õigustest.

Tartu Ringkonnakohus on oma 10.10.2017 lahendis nr 3-16-2611 sarnases olukorras

selgitanud, et: „PlanS §-s 140 sätestatud igaühe õigus vaidlustada detailplaneeringu

kehtestamise otsus halduskohtus muu hulgas põhjusel, et planeering on vastuolus avaliku

huviga on erand üldisest, isiku õiguste rikkumisel põhinevast kaebekorrast ega loo õigust või

eeldust, et sama avar kaebeõigus eksisteerib muu ehitusõigust määratleva haldusotsustuse

suhtes. HKMS § 44 lg-st 2 tuleneva nõude tõttu ei saa avaliku huvi kaitseks kaebuse esitamise

õigust tuletada analoogia korras ega tõlgendamise teel sätete koosmõjus. PlanS § 125 lg 5 järgi

võib kohalik omavalitsus erandina lubada detailplaneeringu koostamise kohustuse korral

detailplaneeringut koostamata püstitada või laiendada projekteerimistingimuste alusel ühe

hoone ja seda teenindavad rajatised samas lõikes nimetatud tingimuste täidetuse korral.

Erinevalt PlanS §-st 141 ei ole seaduses ette nähtud õigust vaidlustada projekteerimistingimuste

väljastamine avalikes huvides, näiteks põhjusel, et projekteerimistingimused on vastuolus

krundi ehitusõigusega. Vastavalt ei ole kaebajal õigust vaidlustada projekteerimistingimuste

väljastamise otsust, kui sellega ei riivata talle endale kuuluvat subjektiivset õigust.“

19. Kohus leiab, et antud juhul kaebajate, kui asjast otseselt mõjutatud isikute, menetluslike

õiguste rikkumist asja materjalidest ei nähtu. Vaidlusaluste projekteerimistingimuste osas on

läbi viidud avatud menetlus - toimunud on avalik väljapanek ja avaliku väljapaneku tulemuste

arutelu (tl 127 ja selle pöördel, tl 140-142). Lisaks on kaebajad E.R. ja A.S., kellest viimane on

mh olnud volitatud ka käesolevaid kaebajaid esindama alates 03.12.2017 igasuguses

suhtlemises ja asjaajamises, mis on seotud Elektri tn 1, Tallinn kinnistule uue ärihoonega,

teavitatud eraldi kirjadega menetlusest (tl 100-101 ja 105 ja selle pöördel). Nimetatud kaebajad

on saanud haldusmenetluses avaldada arvamust ja esitada vastuväiteid. Kohus märgib, et ka

teised kaebajad ei väida, et nad ei ole olnud menetlusest teadlikud või et neid ei ole menetlusse

piisavalt kaasatud. Kohus leiab, et kaebajate subjektiivsete õiguste arvestamise ja menetluses

osalemise seisukohast ei ole kaebajad olnud mingilgi määral halvemas olukorras

detailplaneeringu menetluse läbiviimisega võrreldes. Lisaks on ka projekteerimistingimuste

menetluses võimalik kaaluda kaebajate huve, mitte ainult subjektiivseid õigusi.

Kaebajad on kohtu arvates ekslikul seisukohal, et detailplaneeringu menetluses oleks nad

saanud kuidagi paremini oma õigusi (st kaebajatele kuuluvaid subjektiivseid õigusi) kaitsta.

Kohus märgib, et kaebajatel oleks tulnud oma õiguste kaitseks ka detailplaneeringu menetluses

esitada sisulisi ettepanekuid ja vastuväiteid, mida nad aga käesoleval juhul teinud ei ole. Kohus

nõustub vastustajaga üldjoontes ka selles, et kaebajate väited on suures osas üldsõnalised ja

konkretiseerimata – elukeskkonna halvenemine, võimalik kuritegevuse kasv, liikluskoormuse

tõus, müra. Arvestades kaebajate esitatud väiteid on nad sisuliselt vastu eelkõige hosteli

rajamisele kui sellisele üldse, kuna sellega kaasneb mittepüsielanikonna lisandumine

piirkonda.

Küll aga ei ole kaebajad avaldanud ühtegi kohut veenvat sisulist seisukohta, miks need

konkreetsed projekteerimistingimustes seatud tingimused kaebajate arvates ei taga piisavalt

kaebajate subjektiivsete õiguste arvestamist hoone rajamisel ning mida oleks saanud

detailplaneeringu menetluses teha rohkem nende huvide kaitseks. Projekteerimistingimustega

määratakse asjakohasel juhul hoone või olulise rajatise kasutamise otstarve; suurim lubatud

ehitiste ja rajatiste arv maa-alal; asukoht; lubatud suurim ehitisealune pind; kõrgus ja vajaduse

korral sügavus; arhitektuurilised, ehituslikud ja kujunduslikud tingimused; maa- või veealal

asuvate ehitiste teenindamiseks vajaliku ehitise võimalik asukoht; ehitusuuringu tegemise

vajadus; haljastuse, heakorra ja liikluskorralduse põhimõtted. Milliseid tingimusi oleks pidanud

kaebajate arvates projekteerimistingimused täiendavalt sisaldama, mida neis ei ole kajastatud,

et kõigi osapoolte huvid oleks kaebajate arvates põhjalikult kaalutud, seda kaebusest ei nähtu.

Selliseid sisulisi argumente ei ole kaebajad avaldanud ei haldusmenetluses ega ka

kohtumenetluses. Ainsa tõsiseltvõetava argumendina saab kohus käsitleda ainult kaebaja välja

toodud teoreetilist 500 voodikohta ja uut ajutist elanikku piirkonnas. Kaebaja on väga üldise

arvutuse põhjal (vt tl 103 pöördel) leidnud, et 1500 m2 suletud bruttopinnale on võimalik

hostelis majutada umbes 500 inimest (kahekohaliste naride puhul kõigis teoreetiliselt

võimalikes 4 m2 suuruses tubades). Kohus märgib, et kahtleb tugevalt selles maksimaalses

arvus, sest sisuliselt tähenaks see, et igal 4 m2 hosteli põrandapinnal tuleks majutada 2 inimest.

Kohtu veendumusel ei ole see tegelikkuses ärilist otstarbekust silmas pidades eriti reaalne ja

tegelik hosteli kohtade arv ja selle reaalne täituvus on ilmselt väiksem. Kohus möönab

siinkohal, et projekteerimistingimused oleks võinud sisaldada praktiliselt ka näiteks

maksimaalse majutuskohtade arvu, kuid leiab, et selline nõue ei tule siiski seadusest ja seetõttu

ei ole siinkohal seadust rikutud. Kohus märgib ka seda, et nõustub vastustaja seisukohaga, et

sisuliselt soovivad kaebajad saada otsustusõigust teise isiku kinnisasja kasutamiseotstarbe ja

kaudselt ka ulatuse üle. Selline seisukoht on aga vastuolus põhiseadusega tagatud omandi

kasutamise vabadusega, mida võib piirata küll seaduse alusel, aga mitte teiste isikute soovi ja

arusaamade järgi.

Kohus märgib, et vastustaja on õigesti juhtinud tähelepanu asjaolule, et ka detailplaneeringu

menetluses oleks käesoleva asja asjaolusid arvestades ilmselt sisuliselt määratud kindlaks

samad kriteeriumid, kuivõrd antud juhul ei nähtu, et oleks tulnud määrata täiendavalt PlanS §

126 sätestatud tingimusi. Ainuke täiendav asi, mis kaebajad kaebuses välja tõid on kuritegevuse

riski vähendavate tingimuste määramine. Samas ei ole kaebajad ka siinkohal teinud ühtegi

konkreetset ettepanekut, kuidas peaks hoone või selle ümbrus olema projekteeritud ehk

milliseid tingimused selle projekteerimisele seatud, et vähendada kuritegevuse riski.

Kuritegevuse riski vähendavate tingimuste määramine ei tähenda seda, et näiteks hostelit ei

planeeritaks, vaid selle punkti all määratakse detailplaneeringuga ehitise ja selle ümbruskonna

tehnilised lahendused, mis peaks kuritegevuse riski vähendama (näiteks valgustuse asukohad,

pimedate nurkade vältimine jms).

Kohtule jääb arusaamatuks, millises osas oleks kaebajate arvates nende huve saanud

detailplaneeringu menetluses paremini kaaluda. Kaebajad peavad mõistma, et detailplaneeringu

menetluses saavad isikud esitada omapoolseid seisukohti ja kohalik omavalitsus peab poolte

huve kaaluma, kuid isikutel puudub subjektiivne õigus nõuda neile meelepärase hoone või

asutuse planeerimist piirkonda. Konkreetse kinnistu hoonestamise ja selle kasutamise soovi üle

otsustab eelkõige kinnistu omanik arvestades kehtivate planeeringute ja teiste õigusaktidega.

Seejuures asjaolu, et detailplaneeringu kehtestamise otsust saab hiljem vaidlustada lisaks

subjektiivsete õiguste rikkumisele ka avalikes huvides, ei tähenda seda, et kaebajate eesmärk

(vältida hosteli rajamist kinnistule) oleks lihtsamini saavutatav, kuivõrd sellise kaebuse

rahuldamise eelduseks oleks detailplaneeringu vastuolu seadusega või muude asjakohaste

õigusaktidega või siis selge ja arusaadav subjektiivsete õiguste rikkumine (näiteks naaberkrundi

kaitseks olevate insolatsiooninõuete rikkumine).

Kaebajate poolt välja toodu, et antud koostatakse juhul projekteerimistingimuste kohaselt

hoone eskiis alles ehitusprojekti koostamisel ja siis selguvad ka lõplikud ehitusmahud ei

tähenda kindlasti seda, et isikute subjektiivseid õigused jääksid kaitseta. EhS § 42 lg 7 p 2

kohaselt esitab pädev asutus ehitusloa eelnõu vajaduse korral arvamuse avaldamiseks asutusele

või isikule, kelle õigusi või huve võib ehitis või ehitamine puudutada. Seega saavad puudutatud

isikud oma arvamust avaldada ja subjektiivseid õigusi kaitsta ka ehitusloa menetluses. Viidatud

regulatsioonist tulenevalt ei ole asjakohased ka kaebajate väited sellest, et nende kaasamise

kohustus, mis on sätestatud projekteerimistingimustes, on sisutühi ja üksnes näiline. Kohus

leiab, et reaalselt on tegemist vastupidise olukorraga, kuivõrd ehitusloa menetluses konkreetse

projekti koostamine annab isikutele palju detailsema ülevaate sellest, mida rajada soovitakse

ning millest tulenevalt on kaebajatel võimalik teha väga konkreetseid ettepanekuid ning

avaldada oma arvamust ning selgitada oma subjektiivsete õiguste võimalikku riivet. Arvestades

EhS § 47 lg 7 p 2 leiab kohus, et vastustaja peab antud juhul vältimatult enamik kaebajaid nende

piirinaabri staatusest tulenevalt ehitusloa menetlusse kaasama ja vaidlusalusest Elektriku tn 1

kinnisasjast veidi eemal elavate kaebajate puhul aga vähemalt kaaluma nende kaasamist ja

võimalikke rikutud subjektiivseid õigusi.

20. Kuivõrd kohus leidis eelpool, et kaebajatel puudub subjektiivne õigus detailplaneeringu

menetluse läbi viimiseks, siis praeguses asjas küsimuse all üksnes kaebajate subjektiivsete

õiguste võimalik rikkumine vastustaja poolt projekteerimistingimuste väljastamisega.

Kaebajad on seisukohal, et Elektri 1 PT rikuvad kaebajate subjektiivseid õigusi, kuna Elektri tn

1 kinnisasjale Järve asumi väljakujunenud, peamiselt väikeelamutest koosnevasse ning osaliselt

miljööväärtuslikku, elukeskkonda mittesobituva hosteli rajamine mõjutab oluliselt kõigi

kaebajate elukvaliteeti ning -keskkonda. Veidi laiema mõjuga, kui ainult piirinaabritele, on

ilmselt suurenev liikluskoormus ning muud eeldatavad olulised mõjud (mis on tingitud

ennekõike suurest hulgast võimalikest lisanduvatest mittepüsielanikest).

Vaidlust ei ole selles, et Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate A.V., D.I., A.K., A.O., M.S. ja M.V.

suhtes otseseks piirinaabriks (nemad elavad Alajaama tn 8 kinnisasjal).

Elektri tn 1 kinnistu on kaebajate E.R. (elab Elektri tn 4 kinnisasjal- osales haldusmenetluses

vt tl 129) ja K.M. (elab Elektri tn 2 kinnisasjal) suhtes samuti sisuliselt otseseks piirinaabriks,

kuna kahe kinnisasja vahele jääb üksnes kitsas teemaa kinnisasi.

A.K. (Alajaama tn 12 kinnisasi), K.T. (Järve tn 42 kinnisasi) ning A.S. (Järve tn 11 kinnisasi)

elavad Järve asumis Elektri tn 1 kinnisasja vahetus läheduses ja seetõttu võib liikluskoormuse

suurenemine ka nende õigusi vähemalt teoreetiliselt rikkuda ja kohtul tuleb neid väiteid

järgnevalt kontrollida.

20.1. Kohus leiab, et käesoleval juhul kaebajate subjektiivseid õigusi rikutud ei ole.

Esiteks leiab kohus, et kaebajate A.K., K. T. ja A.S.i subjektiivseid õigusi ei ole rikutud, kuna

nende isikute kinnisomandid ei ole Elektri tn 1 kinnistu piirinaabriteks. Võimaliku hosteli

rajamine läbinaabrusesse ei saa rikkuda kaebajate selliseid õiguseid, mis oleks seadusega

kaitstud (näiteks insolatsioon, omandiõigus jms). Üldine ja projekteerimistingimuste andmisel

võimaliku ehituse ja hosteli tööga seotud liikluse intensiivistumine linna keskkonnas seoses uue

hoone rajamisega ei ole kaitstavaks subjektiivseks õiguseks. Teiseks on kohtu veendumusel

tegemist ka oletusliku väitega, kuivõrd hosteli klientideks on üldteadaolevalt reeglina väiksema

sissetulekuga isikud, kes peamiselt kasutavad kas ühistransporti, liiguvad jala või harvematel

juhtudel kasutavad taksot. See omakorda tähendab, et sisuliselt põhjustavad nad loogiliselt

võttes väiksema liikluskoormuse kasvu, kui sama arvu elanikega elumaja. Kohtu arvates on

üpris tõenäoline ka see, et senise kvartalisisese kaupluse kasutamisega seotud liiklus, mis

käesoleval juhul kaob, väga oluliselt ei muutu. Lisaks ei ole kaebajatel subjektiivset õigust

nõuda, et liiklussagedus avalikel teedel ja tänavatel ei kasvaks. Samuti on oletuslikud kaebajate

väited täiendavast mürast. Kohtupraktikas on leitud varasemalt, et ehitusaegset müra on isikud

sunnitud taluma. Kohus ei näe sellist ohtu, et hostelist võiks tekkida sellist müra, mis ületaks

õigusaktidega ette nähtud piirnorme. Ka üldine elukeskkonna muutumatuna säilimine, välja

arvatud juhul, kui selle kohta on vastu võetud väga selged õigusnormid, ei ole selliseks isiku

subjektiivseks õiguseks, mida saaks kohtus kaitsta ning seda eriti linnakeskkonnas. Kaebajate

väited kuritegevuse kasvu kohta on jällegi oletuslikud ja paljasõnalised. Kohtule ei ole esitatud

ühtegi uuringut või muud faktidega tõendatud selgitust, et hosteli ehk madalama hinnaga

majutusasutuse, tööle hakkamine oleks põhjustanud vältimatult selle asukoha ümbruses

kuritegevuse arvestatavata või tajutava kasvu. Kindlasti ei ole selline väide ka üldteada

asjaoluks. Kaebajad ei ole suutnud ära näidata ühtegi konkreetset seadusest tulenevat

subjektiivset õigust, mida on projekteerimistingimustega rikutud. Eeltoodust tulenevalt tuleb

nimetatud kaebajate osas juba üksnes sel põhjusel jätta kaebus rahuldamata.

20.2. Kaebajate A.V., D.I., A.K., A.O., M.S. ja M.V., kes on Elektri tn 1 kinnistu suhtes

otseseks piirinaabriks (nemad elavad Alajaama tn 8 kinnisasjal) ja kaebajate E.R. (kes elab

Elektri tn 4 kinnisasjal) ja K.M. ( kes elab Elektri tn 2 kinnisasjal) ja kes on Elektri tn 1 suhtes

samuti sisuliselt otseseks piirinaabriks, kuna kahe kinnisasja vahele jääb üksnes kitsas teemaa

kinnisasi, osas ei saa kohus kaebajate omandiõiguse riivet selles kontekstis täielikult välistada.

Arvestada tuleb, et isegi kui riive peaks olema väheintensiivne, on see halduskohtus

vaidlustatav (vt HKMS § 44 lg 1, Riigikohtu otsus nr 3-3-1-87-16, p 8). Seega saab tuleb kohtul

siinkohal kontrollida, kas projekteerimistingimuste alusel ehitusõiguse määramine kahjustab

kaebajate omandiõigust.

Vastavalt HKMS § 44 lg-tele 1 ja 2 ei kontrolli kohus projekteerimistingimuste väljastamise

õiguspärasust osas, milles see ei seondu kaebaja õigustega. Sellest tulenevalt kordab kohus

nagu ka eelpool viidatud kaebajate osas, et ei liiklussageduse kasv, väidetav müra ning

elukeskkonna muutumine ei ole sellisteks subjektiivseteks õigusteks, mida saaks kohtus kaitsta.

Kohus märgib, et kaebajad ei ole ei kaebuses ega ka kohtuistungil osanud välja tuua ühtegi

muud konkreetset subjektiivset õigust, mida projekteerimistingimuste väljastamisega oleks

rikutud, millega oleks rikutud nende omandiõigust ja milles see omandiõiguse rikkumine

seisneb. Kaebajad olid ja jäid sisuliselt üksnes selle juurde, et nende õiguste kaitseks oleks

tulnud viia detailplaneeringumenetlus, millist subjektiivset õigust kaebajatel aga ei ole.

Seega ei ole ka nimetatud kaebajate osas subjektiivsete õiguste tegelik rikkumine

projekteerimistingimuste andmisel tuvastatav ning kaebus tuleb jätta ka selles osas

rahuldamata.

21. Kuivõrd

vaidlustatud

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

11.10.2017

projekteerimistingimused nr 1711002/01814 (Tallinna linna Elektri tn 1 kinnisasjale ärihoone

(hosteli) püstitamiseks) kaebajate subjektiivseid õigusi ei riku ning on õiguspärased, siis on

õiguspärane ka projekteerimistingimuste suhtes tehtud vaideotsus (Tallinna Linnavalitsuse

14.02.2018 korraldus nr 233-k). Kaebus on tervikuna põhjendamatu ning tuleb jätta

rahuldamata.

22. HKMS § 165 lg 2 sätestab, et kui kaebus jääb rahuldamata ning kaebaja poolt

kohtumenetluses esitatud väitega mittenõustumist või tema viidatud tõendi arvestamata jätmist

on vaidlustatud haldusaktis või kaebuse nõude kohta tehtud vaideotsuses juba põhjendatud ja

kohus järgib seda põhjendust, ei pea kohus seda põhjendust oma otsuses kordama, vaid võib

viidata põhjendusega nõustumisele. Kohus nõustub lisaks eelpool toodule ka vastustaja

argumentatsiooniga, mis on toodud vaidlustatud otsuses (tl 159-162 pöördel) ja vaideotsuses (tl

81-82), kui ka nende vastustaja vastuväidete ja selgitustega, mis on esitatud vastuseks

konkreetselt kaebuses toodud väidetele (tl 155-158 pöördel). Kohus kohaldab HKMS-st

tulenevat menetlusökonoomika põhimõtet ja seaduslikku alust piirduda kaebuse rahuldamata

jätmisel vaid eelpooltoodud selgituste ja põhjendustega.

23. Vastavalt HKMS § 108 lg 1 lausele 1 kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.

Käesoleval juhul tehti otsus kaebajate kahjuks. Vastustaja ei ole kohtule menetluskulude

hüvitamise nõuet esitanud. Seega jätab kohus menetluskulud poolte endi kanda.

24. Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab vastavalt HKMS § 108 lg 8 tema poole vastaspool

samade reeglite järgi nagu poolele. Käesoleval juhul osales kolmas isik vastustaja poolel ja

tulenevalt HKMS § 108 lg 8 ja lg 1 tuleb tema menetluskulud summas 472 eurot hüvitada

kaebajatel solidaarselt. Kolmanda isiku menetluskulude suurusele kaebajad vastu vaielnud ei

ole ja kohus peab neid vajalikeks ning ja põhjendatuteks.

/Allkirjastatud digitaalselt/

Daimar Liiv

Kohtunik