3-18-1926/24 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kaupo Kruusvee

Otsuse tegemise aeg ja koht

21.12.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-18-1926

Haldusasi

Palumetsa OÜ kaebus Riigimetsa Majandamise Keskuse

(RMK) 10.09.2018 protokolli nr 9-47.7/21 p-s 2.3 sisalduva

otsuse tühistamiseks, RMK 18.09.2018 otsuse nr 1-32/67

osaliseks tühistamiseks, RMK 02.10.2018 otsuse nr

9-47.7/34 tühistamiseks; RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel

10.10.2018 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisuse tuvasta-

miseks ning RMK või alternatiivselt OÜ Eesti Metsnik

kohustamiseks kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed

Menetlusosalised

Kaebaja – Palumetsa OÜ, volitatud esindajad vandeadvokaat

Allar Jõks ja advokaat Mirjam Vichmann

Vastustaja – Riigimetsa Majandamise Keskus, volitatud

esindaja vandeadvokaat Indrek Lillo

Kolmas isik – OÜ Eesti Metsnik, volitatud esindaja advokaat

Martin Kirsipuu

Asja läbivaatamine

11.12.2018

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Palumetsa OÜ kaebus osaliselt.

2. Tühistada RMK 10.09.2018 protokolli nr 9-47.7/21 p-s 2.3 sisalduv otsus, RMK

18.09.2018 otsus nr 1-32/67 Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK

02.10.2018 otsus nr 9-47.7/34.

3. Tuvastada RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja

Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisus.

4. Kohustada RMK-d kõrvaldama käesoleva kohtuotsusega tühistatud haldusaktide

tagajärjed.

5. Ülejäänud osas jätta Palumetsa OÜ kaebus rahuldamata.

6. Mõista RMK-lt Palumetsa OÜ kasuks välja menetluskulud summas 4500 eurot.

7. Jätta RMK ja OÜ Eesti Metsnik menetluskulud nende endi kanda.

3-18-1926

2(10)

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.01.2019 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks esitatud apellatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastuapellatsioon-

kaebuse 14 päeva jooksul apellatsioonkaebuse vastuapellatsioonkaebuse esitajale kättetoimeta-

misest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS

§ 184).

Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb tal seda apellatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182

lg 1 p 9).

Kui menetlusosaline soovib apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

esitada ringkonnakohtule vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. RMK juhatuse 12.06.2018 otsusega nr 1-32/44 ja nõukogu 15.06.2018 koosoleku otsusega

nr 1-11/4 moodustatud kinnisvara enampakkumiste ettevalmistamise ja läbiviimise komisjon

(komisjon) viis läbi avaliku kirjaliku enampakkumise, mille raames olid mh müügis Hiiumaal,

Vilivalla külas asuv Pikametsa kinnisasi (katastritunnus 63901:003:0402, registriosa number

1263833, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV41635; Pikametsa kinnisasi) ning Hiiumaal,

Heigi külas asuv Metsvitsa kinnisasi (katastritunnus 39201:004:0949, registriosa number

1246033, riigi kinnisvararegistri objekti kood KV40735; Metsvitsa kinnisasi).

2. Kirjalike pakkumiste esitamise tähtaeg lõppes 28.08.2018 kell 11.00. Kokku esitati

tähtaegselt 141 pakkumist 34 kinnisasjale. Teiste seas esitasid Palumetsa OÜ ja OÜ Eesti

Metsnik pakkumised Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade omandamiseks (tl 88).

3. Komisjoni 30.08.2018 kinnisvara enampakkumise koosoleku protokolli nr 9-47.7/4 p-s 3

märgiti, et „riigivaraseaduse (RVS) § 66 lg-tes 6 ja 7 ning § 105 lg-s 2 sätestatud eelisõigusega

isikutel, kes enampakkumisel osalesid, tuleb eelisõiguse saamiseks viie tööpäeva jooksul alates

protokolli saamisest (st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018) esitada kirjalik

taotlus e-postile: kinnisvara@rmk.ee, et ta soovib seda õigust kasutada“ (tl 6).

4. Palumetsa OÜ esitas 07.09.2018 RMK-le avaldused, milles teatas, et soovib teostada

Pikametsa kinnisasja ja Metsvitsa kinnisasja suhtes eelisostuõigust (tl 8-9).

5. Komisjoni 10.09.2018 kinnisvara enampakkumise koosoleku protokolli nr 9-47.7/21

p-ga 2.3 otsustati mitte arvesse võtta Palumetsa OÜ ostueesõiguse avaldust Metsvitsa ja

Pikametsa müügiobjektidele, kuna taotlus esitati hilinemisega (tl 10).

6. Palumetsa OÜ esitas 24.09.2018 RMK-le taotluse, milles palus komisjoni 10.09.2018

protokolli p-ga 2.3 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamist ning uue otsuse tegemist,

arvestades Palumetsa OÜ 07.09.2018 avaldusi, või alternatiivselt eelisostuõiguse teostamise

avalduste esitamise tähtaja ennistamist (tl 12).

3-18-1926

3(10)

7. RMK tegi 18.09.2018 (allkirjastatud 25.09.2018) otsuse nr 1-32/67, millega mh kinnitati

Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade osas läbiviidud enampakkumise võitjaks OÜ Eesti Metsnik

(tl 18).

8. RMK jättis 02.10.2018 vastusega / otsusega nr 9-47.7/34 Palumetsa OÜ 24.09.2018

taotluse rahuldamata (tl 15).

9. Palumetsa OÜ esitas 10.10.2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse RMK 10.09.2018

protokolli p-s 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, RMK 25.09.2018 otsuse osaliseks

tühistamiseks (Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas) ning RMK 02.10.2018

otsuse tühistamiseks (tl 2).

10. RMK ja OÜ Eesti Metsnik sõlmisid 10.10.2018 Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute

notariaalse müügilepingu ja asjaõiguslepingu (tl 48).

11. Kinnistusraamatusse on 23.10.2018 kantud 10.10.2018 kinnistamisavalduse alusel

Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade omanikuna OÜ Eesti Metsnik ning 12.10.2018

kinnistamisavalduse alusel (käesolevas haldusasjas tehtud 12.10.2018 määruse alusel – tl 26)

keelumärked Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade müügi- ja asjaõiguslepingute sõlmimise

keelamiseks Palumetsa OÜ kasuks.

12. Palumetsa OÜ esitas 29.10.2018 ja 09.11.2018 halduskohtule kaebuse täiendused (tl 55 ja

62) paludes lisaks 10.10.2018 kaebuses esitatud nõuetele tuvastada RMK ja OÜ Eesti Metsnik

vahel 10.10.2018 sõlmitud ostu-müügilepingu (nii kohustus- kui käsutustehingu) tühisus.

Samuti palub kaebaja kohustada RMK-d kõrvaldama vaidlustatud haldusaktide tagajärjed –

selleks kohustada kolmandat isikut andma nõusolek omanikukande kustutamiseks kinnistus-

registris, st teha kohtuotsus, mis asendaks kolmanda isiku nõusolekut.

13. RMK ja OÜ Eesti Metsnik esitasid 16.11.2018 vastused kaebusele, paludes jätta kaebus

rahuldamata (tl 73 ja 94).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD

14. Kaebuse põhjendused:

1) Vaidluse põhiküsimus on, kas esineb mõjuv põhjus haldusmenetluses tähtaja ennista-

miseks. Valitseva kohtupraktika kohaselt peetakse mõjuvaks põhjuseks tähtaja ennistamisel

haldusorgani eksitavat käitumist. Vastustaja, kes määras tähtaja eelisostuõiguse teostamiseks

hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018, kuid pidas 07.09.2018 esitatud avaldust

mittetähtaegseks, on käitunud eksitavalt ja vastuoluliselt. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 136 lg 7 sätestab, et kui tähtpäeva saabumine on määratud teatud kuupäeva, kellaaja

või sündmuse toimumisega, saabub tähtpäev sellel kuupäeval, kellaajal või sündmuse

saabumisel.

2) Kaebajal puudus kohustus kontrollida haldusorgani tegevust haldusmenetluse juhtimisel

ning korrigeerida tehtud eksimusi. Isikul on õigus usaldada haldusorgani antud juhiseid

haldusmenetluse läbiviimisel. Sellest tulenevalt puudus kaebajal põhjus kahelda vastustaja

esitatud juhiste, kaasa arvatud menetlustähtaegade õiguspärasuses. Kaebaja pöördus

õigusnõustaja poole pärast otsuse talle teatavaks tegemist. Isegi juhul, kui kaebaja oleks

enampakkumises osalemisel kasutanud õigusnõustajate abi, ei välistaks see menetlustähtaja

ennistamist.

3) Kuna kaebaja avaldus on loetud mittetähtaegseks ning menetlustähtaja ennistamise taotlus

on jäetud rahuldamata, ei saanud kaebaja teostada eelisostuõigust. Seetõttu on kinnistute suhtes

3-18-1926

4(10)

läbiviidud enampakkumise võitjaks kuulutatud õigusvastaselt kolmas isik. Kaebuse eesmärk on

saavutada olukord, kus kaebaja saaks teostada eelisostuõigust kinnistute suhtes.

4) HKMS § 5 lg 2 alusel võib kohus koos haldusakti tühistamisega teha otsuse resolutsioonis

kindlaks ka sellise tehingu tühisuse, mille tegemisele see tahteavaldus oli suunatud. Enam-

pakkumisel võõrandatavaid kinnistuid ei ole lubatud võõrandada mistahes teisele isikule peale

isiku, kes on RVS § 66 lg 6 alusel kasutanud eelisostuõigust. TsÜS § 87 alusel on seadusest

tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine. Kui kohus rahuldab kaebaja tühistamsinõuded,

on vastustaja ja kolmanda isiku vaheline 10.10.2018 notariaalne tehing RVS § 66 lg 6 ja TsÜS

§ 87 alusel tühine.

5) Kohtuistungil selgitas kaebaja täiendavalt, et Riigikogu keskkonnakomisjoni 26.02.2009

seletuskirjas RVS täiendamise eelnõu (436 SE III) juurde, millega lisati seadusesse RVS § 66

lg-ga 6 samasisuline säte, on selgitatud järgmist: „Metsamaa sihtotstarbeliseks kasutamiseks on

vajalik luua eeldused, et metsamaad sisaldavat maad saaks teatud eelistustega omandada just

metsamajandamisega tegelevad isikud. Seadusega luuakse eeldused, et metsaomanikud saaksid

omandada oma kinnistuga piirnevat metsamaad. Eesti tingimustes on väikeste metsamassiivide

majandamine vähetulus ning seetõttu ka ebaotstarbekas.“ Eelnevast nähtub, et RVS § 66 lg-s 6

sätestatud ostueesõiguse regulatsiooni seadusesse lisamise eesmärgiks on olnud suuremate

metsamassiivide tekkimine ning nende efektiivne majandamine. Olukorras, kus vaidlusalune

tehing jääb kehtima, ei ole võimalik saavutada normi eesmärki – naaberkinnisasjadel asuvate

metsamaade koos majandamine ning ühtsete metsamassiivide teke. Järelikult on RVS § 66

lg-s 6 sätestatud keelu rikkumise tagajärjeks TsÜS § 87 alusel tehingu tühisus (teesid – tl 104).

6) Haldusaktide, mille tühistamist on kaebaja taotlenud, õigusvastane tagajärg on, et

kinnistusraamatusse on Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute omanikuna kantud kolmas isik.

Järelikult on kaebaja eesmärgi saavutamiseks vajalik ka kinnistute osas eelnimetatud kannete

kustutamine. Kaebaja taotleb, et halduskohus teeks otsuse, millega asendab kolmanda isiku

asjaõigusseaduse (AÕS) § 65 lg-s 1 nimetatud tahteavalduse TsÜS § 68 lg 5 alusel. Kohtu-

istungil täpsustas kaebaja, et taotleb alternatiivselt RMK või kolmanda isiku kohustamist

kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed.

7) Kuna kaebuse rahuldamise korral on vaidlusalune kinnistute müügitehing tühine, ei saa

kolmas isik tugineda kinnistute heausksele omandamisele AÕS § 561 lg 1 alusel.

15. Vastustaja vastuväited:

1) Kaebaja eesmärk ei ole kaebusega saavutatav, kuna Pikametsa ja Metsvitsa kinnistute

omanikuks on juba saanud kolmas isik, kes saab tugineda nende heausksele omandamisele

(AÕS § 561). Halduskohus ei saa kohustada kolmandat isikut eraõigusliku tahteavalduse

andmiseks. Sellist nõuet saaks menetleda üksnes tsiviilkohtumenetluses hagimenetluse korras.

Isegi kui haldusorgan oleks rikkunud kaebaja õigusi, ei ole heauskse omaniku omanikukande

muutmine võimalik. Selline nõue oleks võimalik äärmisel juhul siis, kui heausksusele tuginev

isik teadis või pidi teadma, tema kinnisturaamatusse omanikuna kandmiseks õigusliku aluse

puudumisest. Käesoleval juhul selline olukord puudub ning samuti pole kaebaja sellele

tuginenud.

2) Kuna vaidlusaluse tähtaja puhul on tegemist seadusest tuleneva tähtajaga, siis ei saa olla

vaidlust selles osas, et tähtaeg oli kaebaja poolt mööda lastud. Protokolli p-s 3 märgitut „st

hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018“ ei saa pidada eksitavaks, kuna need sõnad

tähendavad, et hiljemalt selleks kuupäevaks (mitte sellel kuupäeval) peavad olema avaldused

saabunud. Seega oleks kaebaja pidanud mõistma, et avaldused peavad olemas saabunud

hiljemalt 06.09.2018 kell 24:00. Protokollis puudub sõnade „st hiljemalt reedeks, seitsmendaks

3-18-1926

5(10)

septembriks 2018“ järel sõnaühend „kaasa arvatud“. Kaebaja väide, et ta ei olnud teadlik

seaduses sätestatud tähtajast, on ebausutav, sest kaebaja on eelisostuõiguse kasutamiseks

esitatud avaldustes ise tuginenud RVS § 66 lg-tele 6 ja 7, mis viie tööpäeva pikkuse tähtaja

sätestavad. Samuti oleks kaebajal olnud võimalus vastustajalt järele pärida, kuidas tähtaega

arvutada.

3) Isegi kui kaebaja sai tähtajast teistmoodi aru nõnda, et pidi ostueesõiguse teostamise soovist

teatama hiljemalt reedel 07.09.2018, oleks ikkagi kaebaja tähtaja mööda lasknud vastavalt

TsÜS § 137 lg-le 2. Vastustaja töösisekorraeeskirja kohaselt lõpeb vastustaja tavaline tööaeg

reedel kl 15.30-16.30. Seega ei saa kaebaja poolt e-kirjaga kell 16:29 välja saadetud tahte-

avaldust pidada tähtaegselt esitatuks. Eemalviibijale tehtud tahteavaldus loetakse kättesaaduks,

kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega

tutvuda.

4) Vastustaja poolt tähtaja ennistamata jätmine on seaduspärane. Tegemist ei ole haldusorgani

poolt kehtestatud menetlustähtajaga, mida haldusorgan võiks muuta. Tähtaja ennistamise

võimalus peab tulenema samast seadusest, milles tähtaeg on sätestatud. Isegi kui asuda

seisukohale, et haldusmenetluse seaduses (HMS) menetlustähtaja ennistamise kohta sätestatu

looks haldusorganile võimaluse ka RVS-s sätestatud tähtaega ennistada, saaks haldusorgan seda

teha üksnes siis, kui menetlustähtaeg on lastud mööda mõjuval põhjusel (HMS § 34 lg 1).

Eksitamine saaks olla toimunud üksnes juhul kui on saabunud ka tagajärg ehk eksitatud isik on

eksinud. Kaebaja põhitegevus on kinnistute ostmine ja müük ning kaebaja on osalenud ka varem

enampakkumistel. Eluliselt ei ole usutav, et kaebaja oma kogemuste pagasi juures sai heauskselt

tähtajast valesti aru.

5) Vastuolu RVS § 66 lg-tega 6 ja 7 puudub, sest kaebaja ei järginud tähtaega. Kohustustehing

vastab AÕS §-s 119 sätestatud nõuetele ning käsutustehing vastab AÕS §-s 120 sätestatule.

Seega ei ole võimalik tuvastada kõnealuste kinnistute võõrandamise tehingute tühisust. Isegi

kui kohustustehingu sõlmimiseks antud tahteavaldus on olnud õigusvastane ei mõjuta see

kuidagi käsutustehingu kehtivust (TsÜS § 6 lg 4).

16. Kolmanda isiku seisukoht:

1) Haldusorgan on toonud protokollis selgelt ja üheselt välja, et eelisostuõigust tuleb teostada

viie tööpäeva jooksul protokolli saamisest alates. Antud reeglid olid kõigile ühtsed ja kõik

menetluses osalejad esitasid vastavad taotlused ja tegid muud toimingud õigeaegselt. Ainus isik,

kes selles osas tegi toimingu hilinemisega, on kaebaja. Isegi kui jõuda järeldusele, et

haldusorgan märkis sulgudesse teistsuguse kuupäeva, kui seaduses ette nähtud, siis ei too see

kaasa menetluse tühistamist ja haldusakti tagasitäitmist. Sulgudes märgitu on pigem

informatiivse iseloomuga, mis ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Tähtaeg tuleneb selgelt RVS §

66 lg-st 6. Tegemist on imperatiivse sättega ja haldusorgan ei saa määrata sellest teistsugust

tähtaega. Asjaolu, et kaebaja esitas oma avalduse tähtajast hiljem on kaebaja enda hoolsus-

kohustuse rikkumise küsimus.

2) Oluline on siinkohal ka asjaolu, et kaebaja puhul on tegemist isikuga, kes on korduvalt

osalenud erinevatel enampakkumistel ja on seega teadlik kõikidest enampakkumisega seotud

reeglites kaasa arvatud normidest, millised on seotud eelisostuõiguse teostamisega.

3) Vaidlusalused kinnistud on võõrandatud kolmandale isikule, kes kinnistusraamatu kande

kohaselt on saanud ka omanikuks. Seega on kolmas isik omandanud kinnistud heauskselt.

Tugeva kinnistusraamatu printsiibi kohaselt on heauskne omandamine seadusega kaitstud, mis

tähendab seda, et antud tehinguid ei ole võimalik tagasi pöörata.

3-18-1926

6(10)

4) Kaebaja ei teostanud eelisostuõigust õigeaegselt, mille tulemusena ei saa lugeda eelnevalt

nimetatud tehingut TsÜS § 87 mõttes tühiseks. Vastustaja ei ole rikkunud ühtegi seaduses

sätestatud keeldu. RVS §-s 66 ei ole sätestatud tühisuse tingimust, mis omakorda ei võimalda

vaidlusalust tehingut tühistada TsÜS § 87 alusel.

KOHTU PÕHJENDUSED

17. Kohus leiab, et Palumetsa OÜ kaebus kuulub rahuldamisele osaliselt, põhjendades seda

järgnevalt.

18. Vaidlus puudub selles, et kaebaja oli RVS § 66 lg 6 alusel õigustatud isikuks, kes sai RMK

poolt korraldatud enampakkumisel (mis lõppes 28.08.2018) kasutada Pikametsa ja Metsvitsa

kinnisasjade eelisostuõigust.

Vaidlus puudub ka selles, et kaebaja esitas avaldused Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade

eelisostuõiguse korras omandamiseks RVS § 66 lg-s 6 ettenähtud tähtaega ületades. Nimelt

tuleneb nimetatud sättest, et avaldus tuleb esitada viie tööpäeva jooksul enampakkumise

tulemuste teatavaks tegemisest. Vaidlus puudub, et enampakkumise tulemused tehti kaebajale

teatavaks 30.08.2018, mis tähendab, et viie tööpäevane tähtaeg lõppes 06.09.2018. Kaebaja

esitas avalduse 07.09.2018, seega hilinemisega.

Vaidlus seisneb poolt vahel selles, kas RMK eksitas kaebajat ostueesõiguse tähtaja selgitamisel

viisil, mis annab aluse tähtaja ennistamiseks HMS § 34 alusel. Tähtaja ennistamise korral tuleks

asuda seisukohale, et avaldus esitati tähtaegselt.

19. Kohus on seisukohal, et komisjoni 30.08.2018 koosoleku protokollis kajastatud

eelisostuõiguse kasutamise tähtaja kirjeldus „viie tööpäeva jooksul alates protokolli saamisest

(st hiljemalt reedeks, seitsmendaks septembriks 2018)“ on kahtlusteta eksitav.

Selgitus on eksitav sõltumata sellest, kas haldusorgan eksis tähtaja arvestamisega (arvestades

ekslikult, et viies tööpäev on 07.09.2018) või sisustas mõistet „hiljemalt reedeks, seitsmendaks

septembriks 2018“ selliselt, et tähtaeg lõpeb 06.09.2018 kell 23.59. Viimati nimetatud

tõlgendust ei toeta ükski õiguse allikas või vähemalt ei saa asuda seisukohale, et tegemist oleks

ainuvõimaliku või eelistatud tõlgendusega. Kui vastustaja soovis tuua TsÜS § 136 lg 6 kaudu

reguleeritud tähtaja puhul (s.o tähtpäeva saabumine on määratud päevades arvutatava

ajavahemikuga) selguse huvides välja ka tähtaja lõppkuupäeva, tuli arvestada TsÜS § 136

lg-ga 7, mis kirjeldab tähtaja lõppemist konkreetselt määratud kuupäevaga. Vaidlust ei saa olla

selles, et konkreetse kuupäevaga määratletud tähtaja lõpp saabub TsÜS § 136 lg 7 kohaselt

samal päeval, mitte eelmisel päeval kell 23.59.

Iseenesest on tervitatav, et haldusorgan toob päevades arvutatava ajavahemiku selgitusena omal

initsiatiivil välja ka konkreetse lõpptähtpäeva. Kuid kui haldusorgan teeb seda vaatamata heale

tahtele ekslikult või mitmetimõistetavalt, tuleb sellega kaasnevaid tagajärgi tõlgendada juhise

adressaadi / haldusevälise isiku kasuks. Haldusorganit tuleb pidada haldusmenetluse

läbiviimisel ja haldusmenetluse reeglite sisustamisel autoriteetseks ja kompetentseks ning

haldusmenetluse osalised võivad haldusorgani juhiseid usaldada ilma nende täiendava

ülekontrollimise kohustuseta. Olukorras, kui isegi haldusorganil, kui haldusmenetluse eksperdil

tuleb ette eksimusi tähtaja arvestamise või ühemõttelise sõnastamise osas (nagu see on

toimunud käesoleval juhul), on kohtu hinnangul põhjendamatu asuda seisukohale, et kaebajat

tuleks pidada piisavalt kogenuks, kes ei saanud heauskselt eksida.

20. Lisaks tuleb märkida, et komisjoni 30.08.2018 koosoleku protokollis kajastatud

eelisostuõiguse tähtaja kirjeldus on eksitav ka seetõttu, et viitab tähtaja kulgema hakkamisele

3-18-1926

7(10)

protokolli saamisest. Nimetatu viitab tähtaja kulgema hakkamisele kättetoimetamisest, kuigi

RVS § 66 lg 6 kohaselt hakkab tähtaeg kulgema teatavakstegemisest (vt HMS § 61 lg 1). Tähtaja

kulgema hakkamise aja osas poolte vahel vaidlus küll puudub, samas viitab eelnev täiendavalt

RMK selgituse mitmetimõistetavusele, kuivõrd kättetoimetamisest / saamisest kulgema

hakkava tähtaja korral on iseenesest võimalik ka see, et viies tööpäev lõpebki 07.09.2018 (juhul,

kui 30.08.2018 protokoll toimetatakse / saadakse kätte 31.08.2018). Seega ei saa asuda

seisukohale, et protokollis viidatud „viie tööpäeva jooksul“ välistaks tähtaja lõppemise

07.09.2018.

21. Vastustaja leiab, et kaebaja rikkus tähtaega ka juhul, kui sai aru, et avaldus tuleb esitada

07.09.2018. Nimelt leiab kaebaja, et kuivõrd RMK tööpäev lõpeb töösisekorraeeskirja kohaselt

reedeti kl 15.30-16.30, siis tuleb kaebaja poolt 07.09.2018 kl 16.29 e-kirjaga saadetud avaldus

lugeda TsÜS § 137 lg 2 alusel hilinenuks. TsÜS § 137 lg 2 sätestab, et majandus- või kutse-

tegevuses tegutsevale isikule tähtaja jooksul edastamisele kuuluv tahteavaldus tuleb talle

edastada tavalise tööaja lõpuks.

Kohus kaebaja põhjendusega ei nõustu ja leiab, et kaebaja on esitanud avaldused 07.09.2018.

Esiteks tuleb märkida, et TsÜS § 137 lg 2 ei rakendu haldusorganile haldusõigussuhtes tehtavale

tahteavaldusele (HMS § 33 lg 1, tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 62 lg 2). Lisaks puudub

kohtu hinnangul alus järelduseks, et haldusorgan, kelle tööpäev lõpeb kl 16.30, ei peaks enam

pärast kl 16.29 enda e-postkasti sisu kontrollima (vastustaja ei ole ka tõendanud, et 16.29

saadetud e-kiri jõudis tema serverisse pärast 16.30). Seejuures ei saa kohtu hinnangul asuda

seisukohale, et RMK töösisekorraeeskirjast tulenevast tööajast rangelt juhinduks. Nt nähtub

RMK 18.09.2018 otsusest, millega kinnitati kõnealuse enampakkumise tulemused, et see on

RMK juhatuse esimehe poolt elektroonselt allkirjastatud 25.09.2018 kl 23.06 (seejuures pärast

seda, kui kaebaja oli 24.09.2018 esitanud RMK-le taotluse komisjoni 10.09.2018 protokolli

p-ga 2.3 vastu võetud otsuse kehtetuks tunnistamiseks, mis oli selleks ajaks lahendamata).

Kohtu hinnangul ei saa pidada põhjendatuks lähenemist, et haldusorganile sobival juhul saab

kaebaja õigusi puudutavat haldusmenetlust viia läbi ka väljaspool tavapärast tööaega, kuid

mittesobival juhul mitte.

22. Kaebaja poolt vaidlustatud haldusaktid tuginevad seisukohal, et kaebaja esitas avalduse

hilinemisega ning tähtaja ennistamiseks puudub alus. Kohus ei nõustu eeltoodust tulenevalt

vastustaja seisukohaga, et tähtaja ennistamiseks alus puudub.

Kohtu hinnangul annab komisjoni 30.08.2018 koosoleku protokollis kajastatud juhis kahtlusteta

aluse kaebaja poolt 07.09.2018 esitatud avalduste tähtaja ennistamiseks. Vastustaja on vastu-

pidisele seisukohale asumisel arvestanud lubamatuid asjaolusid, jätnud oluliste asjaoludega

arvestamata ning asjaolusid ebaõigesti väärtustanud.

Kohus ei nõustu vastustaja seisukohaga, et HMS § 34 alusel on tähtaja ennistamine lubatud

üksnes juhul, kui see on konkreetse tähtaja puhul seaduses (antud juhul RVS-is) selgesõnaliselt

ette nähtud / lubatud. Kohtu hinnangul puuduvad piirangud HMS § 34 rakendamiseks RVS §

66 lg-s 6 sätestatud tähtaja osas.

23. Eeltoodust tulenevalt kuuluvad kaebaja tühistamisnõuded (RMK 10.09.2018 protokolli

p-s 2.3 sisalduva otsuse tühistamiseks, RMK 18.09.2018 / 25.09.2018 otsuse tühistamiseks

Pikametsa ja Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsuse tühistamiseks)

rahuldamisele.

24. Kaebaja taotleb lisaks haldusaktide tühistamisele ka vastustaja ja kolmanda isiku vahel

10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade ostu-müügilepingu (nii kohustus- kui

3-18-1926

8(10)

käsutustehingu) tühisuse tuvastamist. Kohus leiab, et ka nimetatud nõue kuulub rahuldamisele,

põhjendades seda järgnevalt.

25. Kohtu hinnangul sisaldab RVS § 66 lg 6 asjaõigusliku toimega eelisostuõigust ja sellest

tulenevalt ka keeldu sõlmida sellise õiguse kasutamise korral kinnistu käsutuslepingut muu

isikuga kui eelisostuõiguse omajaga.

Olgugi, et üldreeglina on kinnisasjade puhul asjaõigusliku toimega ostueesõiguse tingimuseks

kinnistusraamatusse kantud sellekohane märkus (AÕS § 63 lg 3 ja § 257 lg 3), siis RVS § 66

lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus on oma olemuselt mõneti erinev tavapärasest ostueesõigusest (vt

võlaõigusseaduse § 244). Nimelt ei rakendu see kinnisasja igasuguse võõrandamise korral, vaid

üksnes RVS § 66 lg-s 6 sätestatud tingimuste esinemisel (kinnisasi võõrandatakse riigivarana

enampakkumisel, kinnisasjaga piirneb sättes toodud tingimustele vastav kinnisasi ning selle

kinnisasja omanik osales enampakkumisel, kuid ei osutunud võitjaks). Seega on juba

olemuslikult küsitav sellise ostueesõiguse kinnistusraamatusse kandmise vajalikkus ja

võimalikkus. Lisaks erineb RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus tavapärase ostueesõiguse

poolest ka seetõttu, et ei eelda müüja ja ostja (enampakkumise võitja) vahel müügilepingu

sõlmimist ostueesõiguse tekkimise eeldusena. Eeltoodud erisuste tõttu ei saa kohtu hinnangul

asuda seisukohale, et RVS § 66 lg-s 6 sätestatud eelisostuõiguse märkuse puudumine

kinnistusraamatus välistaks sellise õiguse asjaõigusliku toime ja rikkumise keelu (st eelisostu-

õigust rikkuva käsutustehingu tühisuse).

Kaebaja seisukoht, et vastustaja ja kolmanda isiku vahel sõlmitud 10.10.2018 leping on

vastuolus RVS § 66 lg 6 eesmärgiga (s.o naaberkinnisasjadel asuvate metsamaade koos

majandamine ning ühtsete metsamassiivide teke) on kohtu hinnangul eeltoodud järeldust toetav.

26. RVS § 66 lg-s 6 sisalduv eelisostuõigus piirab kinnistu käsutamise vabadust siiski üksnes

juhul, kui õigustatud isik kasutab seda õigust nõuetekohaselt, s.o tähtaegselt. Käesoleval juhul

eeldab see kaebaja eelisostuõiguse tähtaja ennistamist (kuni ennistamiseni tuleb asuda

seisukohale, et eelisostuõigust on kasutatud hilinemisega, st seda ei ole kasutatud, tähtaja

ennistamise korral tuleb aga asuda seisukohale, et eelisostuõigust on algusest peale kasutatud

tähtaegselt).

Olgugi, et ennistamine on oma olemuselt haldusorgani pädevuses olev kaalutlusotsus, siis

teatud juhtudel võib haldusorgani kaalutlus olla ahenenud nullini, st asjaolusid arvestades on

võimalik vaid üks konkreetne kaalutlusotsus. Kohtu hinnangul ongi käesoleva juhul tegemist

olukorraga, kus juhtumi asjaolud tingivad vältimatult tähtaja ennistamise kohustuse. Kohtu

hinnangul ei oleks sellises olukorras HKMS § 5 lg 2 eesmärgiga (võimaldada isikul enda õigusi

kaitsta ühe kohtumenetlusega) kooskõlas formaalse haldusmenetluse läbiviimine eelisostu-

õiguse tähtaja ennistamiseks, misjärel peaks kaebaja algatama uue kohtuasja tehingu tühisuse

tuvastamiseks. Sellises olukorras on halduskohtul võimalik tuvastada kaebaja eelisostuõiguse

kasutamise tähtaegsus (tähtaja ennistamise kohustuslikkus) tühisuse tuvastamise nõude osana.

Seega tuvastab kohus, et kaebaja osas esineb alus ennistada Pikametsa ja Metsvitsa kinnisasjade

omandamise sooviavalduste esitamise tähtaeg ning kaebaja poolt 07.09.2018 esitatud

sooviavaldused tuleb lugeda tähtaegseteks.

27. Olukorras, kus RVS § 66 lg 6 sisaldab asjaõigusliku toimega eelisostuõigust (selle

rikkumise keeldu) ning kaebaja on kasutanud seda õigust tähtaegselt, tuleb asuda seisukohale,

et vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade

käsutusleping on TsÜS §-st 87 tulenevalt tühine.

3-18-1926

9(10)

Asjaõigusliku eelisostuõiguse rikkumise korral on tühine eelkõige seda rikkuv käsutustehing.

Vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade

võlaõigusliku ostu-müügitehing tühisuse tuvastamine ei ole kohtu hinnangul kaebaja õiguste

kaitseks ja eesmärgi saavutamiseks ka vajalik.

Seega tuvastab kohus vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja

Pikametsa kinnisasjade käsutuslepingu tühisuse ning jätab rahuldamata kaebaja taotluse

vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade

kohustustehingu tühisuse tuvastamiseks.

28. Heauskse omandamise eelduseks on käsutustehingu kehtivus, seega ei saa vastustaja ja

kolmanda isiku vahelise Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade käsutustehingu tühisuse korral

esineda kolmanda isiku heauskse omandamise olukorda (AÕS § 561 lg 1).

29. Kohtu hinnangul ei võimalda HKMS halduskohtul rahuldada kohustamisnõuet (sh

heastamisnõude raames) menetlusse kaasatud kolmanda isiku suhtes, s.o kohustada kohtuotsuse

resolutsioonis kolmandat isikut (antud juhul andma AÕS § 65 lg 1 ja TsÜS § 68 lg 5 alusel

nõusolekut ebaõige omanikukande parandamiseks kinnistusraamatus).

Seejuures puudub kohtu hinnangul ka selge alus asuda seisukohale, et kolmas isik ei anna

käesoleva kohtuotsuse jõustumisel (osas, mis puudutab 10.10.2018 lepingu tühisuse

tuvastamist) vabatahtlikult nõusolekut kinnistusraamatu kande parandamiseks. Seega ei saa

praegusel hetkel asuda seisukohale, et kaebajal on vältimatult vajalik algatada käesoleva

kohtuvaidluse jätkuna täiendav kohtuasi kolmanda isiku nõusoleku saamiseks (asendamiseks).

Kohus lisab, et eeltoodud seisukoht ei seondu kohtulahendi kohustuslikkusega kolmanda isiku

jaoks. Vastustaja ja kolmanda isiku vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa

kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamine on siduv ka kolmandale isikule.

30. Eelnev ei takista ühtlasi kohtul rahuldada kaebaja alternatiivset heastamisnõuet, s.o RMK

kohustamiseks kõrvaldama tühistatud haldusaktide tagajärjed, sh tegema endast oleneva

ebaõige omanikukande kustutamiseks kinnistusraamatust. Kohtu hinnangul on kaebaja vastav

nõue HKMS § 5 lg 1 p-st 5 tulenevalt põhjendatud.

Vastava nõude rahuldamine ei takista seejuures kaebajal taotleda kolmandalt isikult

vabatahtliku nõusoleku andmist omanikukande muutmiseks (eelkõige juhul, kui vastustaja

sõlmib kaebajaga Metsvitsa ja Pikametsa kinnisasjade müügi- ja asjaõiguslepingud), samuti

algatada vajadusel vastava nõudega kohtuasi kolmanda isiku vastu.

31. Kokkuvõtvalt rahuldab kohus kaebuse osaliselt.

Kohus rahuldab kaebaja tühistamisnõuded, st tühistab RMK 10.09.2018 protokolli p-s 2.3

sisalduva otsuse (millega otsustati mitte arvesse võtta kaebaja ostueesõiguse avaldusi), RMK

18.09.2018 / 25.09.2018 otsuse (millega kinnitati enampakkumise tulemused) Pikametsa ja

Metsvitsa kinnistuid puudutavas osas ning RMK 02.10.2018 otsuse (millega jäeti rahuldamata

kaebaja 24.09.2018 taotlus uue otsuse tegemiseks või tähtaja ennistamiseks).

Kohus rahuldab osaliselt kaebaja tuvastamisnõude. Kohus tuvastab RMK ja OÜ Eesti Metsnik

vahel 10.10.2018 sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse asjaõiguslepingu

tühisuse ning jätab rahuldamata kaebaja nõude RMK ja OÜ Eesti Metsnik vahel 10.10.2018

sõlmitud Metsvitsa ja Pikametsa kinnistute notariaalse müügilepingu tühisuse tuvastamiseks.

Kohus rahuldab kaebaja heastamisnõude esimese alternatiivi, st kohustab RMK-d kõrvaldama

käesoleva kohtuotsusega tühistatud haldusaktide tagajärjed.

3-18-1926

10(10)

32. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud HKMS § 108 lg 2 kohaselt proportsio-

naalselt kaebuse rahuldamisega. HKMS § 108 lg 8 kohaselt hüvitab kolmanda isiku

menetluskulud tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. HKMS § 109 lg 6

kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Kaebaja taotleb menetluskulude hüvitamist summas 6710,20 eurot, sh esindajatasu 6622 eurot

(ei sisalda käibemaksu) ja õigusabi osutamisega seotud otsesed kulud 88,20 eurot (riigilõiv 45

eurot, panga teenustasu, kinnistusraamatu ja äriregistri päringud). Kohtule on esitatud

menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid esindajatasu ja riigilõivu tasumist puudutavas osas

(tl 21, 35, 109-112, 131-133). Ülejäänud kulude kohta ei ole kuludokumente esitatud.

Kohtu hinnangul on kaebaja menetluskulud vaidluse sisu ja mahtu arvestades vajalikud ja

põhjendatud summas 4500 eurot (HKMS § 109 lg 6).

Kohus leiab, et kaebuse osaline rahuldamine ei avalda mõju menetluskulude jaotuse

proportsioonile. Vaatamata ühe nõude (osalisele) rahuldamata jätmisele on kaebaja kaebusega

taotletava eesmärgi sisuliselt saavutanud. Seega on põhjendatud mõista vastustajalt kaebaja

kasuks välja 4500 eurot (HKMS § 108 lg-d 1 ja 2).

Vastustaja menetluskulud jäävad kaebuse rahuldamise tõttu tema enda kanda. Kolmas isik

osales vastustaja poolel, seega jäävad ka kolmanda isiku menetluskulud tema enda kanda

(HKMS § 108 lg-d 1 ja 8).

(allkirjastatud digitaalselt)

Kaupo Kruusvee

Kohtunik