3-17-1548/41 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. detsember 2018, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1548

Haldusasi

OÜ Parem Kallas kaebus Pärnu Linnavalitsuse

27.06.2017 korralduse nr 348 tühistamiseks, Pärnu

linnas Rääma 19c asuva kinnistu Rääma tn T1

omandamise

hinna

suuruse

tuvastamiseks

või

alternatiivselt Rääma tn 7 (endine Rääma 17) sobivuse

tuvastamiseks võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1

kinnisasja omandamise hinna määramisel ning Pärnu

linna kohustamiseks kinnistu omandamise taotluse

uueks läbivaatamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – OÜ Parem Kallas, seaduslik esindaja AK,

esindaja v.adv Ljudmila Tamar

Vastustaja – Pärnu linn, esindaja Taavi Käärid

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 27. aprilli 2018. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

OÜ Parem Kallas ja Pärnu linna apellatsioonkaebused

Asja läbivaatamine

17. detsembri 2018. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus rahuldamata.

2. Rahuldada Pärnu linna apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 27.

aprilli 2018. a otsus haldusasjas nr 3-17-1548. Teha asjas uus otsus, millega jätta OÜ

Parem Kallas kaebus tervikuna rahuldamata.

3. Mõista OÜ-lt Parem Kallas välja Pärnu linna apellatsioonkaebuselt tasutud riigilõiv

15 (viisteist) eurot. Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste esimese ja teise kohtuastme

menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 21.01.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

3-17-1548

2(13)

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Pärnu Linnavalitsus määras 27.06.2017 korraldusega nr 348 „Vara omandamine“

kinnisasja Rääma tn T1, Pärnu (endine Rääma tn 19c, registriosa nr 2023105, katastritunnus

62507:005:0012, pindala 2102 m2, sihtotstarve transpordimaa) omandamise hinnaks

(õiglaseks hinnaks) 30 000 eurot ja tegi OÜ-le Parem Kallas ettepaneku Rääma tn T1

kinnisasja võõrandamiseks Pärnu linnale hinnaga 30 000 eurot.

2. OÜ Parem Kallas esitas 25.07.2017 Tallinna Halduskohtule kaebuse (täiendatud

17.04.2018), milles palus tühistada Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017 korralduse nr 348 ja

tuvastada, et Pärnu linnas Rääma 19c asuva kinnistu Rääma tn T1 omandamise hinnaks on

92 427,49 eurot või alternatiivselt tuvastada Rääma tn 7 (endine Rääma tn 17) sobivus

võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel ning

kohustada Pärnu linna kinnistu omandamise taotluse uueks läbivaatamiseks kahe kuu jooksul.

Kaevatava korralduse vastuvõtmisel on rikutud menetlusõigust. Vastustaja on omandamise

hinna kujundamiseks tellinud varasemas haldusmenetluses neli eksperthinnangut, milles

omandamise hind oli kordades erinev. Kaebajale jääb arusaamatuks, miks korralduse nr 348

põhjendustes on välja toodud Arco Real Estate AS eksperthinnang, mille ebaõigsuse tõttu

tühistas Tallinna Ringkonnakohus 03.07.2015 otsusega haldusasjas nr 3-12-2683 Pärnu

Linnavalitsuse korralduse nr 700. Kaebaja ei nõustu AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu

kõrvalejätmisega. Vastustaja on J. V. Jannseni 44 võrdlusobjektina kõrvalejätmisel tuginenud

tehingu osapoole kirjalikule seletusele, mida ei ole kaevatava korralduse juurde lisatud.

Korraldusest nr 348 ei nähtu, millise kriteeriumi järgi luges vastustaja J. V. Jannseni 44

objekti mittesobivaks. Korralduse kohaselt pidas vastustaja sobimatuks AS Pindi Kinnisvara

16.11.2012 (või 20.11.2012) seisuga koostatud eksperthinnangut. Samas ei ole korralduses

võetud seisukohta AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 koostatud eksperthinnangu kohta, mis on

täiesti iseseisev, mitte täiendatud eksperthinnang, sest kasutatud on erinevaid võrdlusobjekte.

Selles eksperthinnangus on võrdlusobjektidena kasutatud nii vastustaja poolt aktsepteeritud J.

V. Jannseni 50a kui ka hinnatava objekti kõrval asuvat Rääma 17 kinnistuid, mille tulemusena

on leitud omandatava kinnistu turuväärtus 92 427,49 eurot.

Vastustaja on määranud vaidlusaluse korraldusega kinnistu võõrandamise eest tasu, mis ei

vasta Riigikohtu 29.05.2012 otsuses nr 3-3-1-19-12 ja Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2015

otsuses nr 3-12-2683 antud juhistele. Tasu on ebaõige eelkõige seetõttu, et Kaanon Kinnisvara

Teenused OÜ eksperthinnang on kinnistu väärtuse ebaõigesti tuvastanud. Kui ekspert

3-17-1548

3(13)

aktsepteeris kaebaja väidet, et eksperthinnang tuli koostada rahvusvahelise hindamisstandardi

IVS järgi, siis tuli esitada tõendid, et IVS ja hindamisstandard EVS on samastatavad. Taristu,

müra ja õhusaastega seotud parameetreid ei ole võimalik mõõta ega võrrelda asukoha

parameetreid kohandades. Võrreldavate tehingute puhul on võrdlusobjekte hinnatud ainult

kinnistu täisehitusprotsendist, mitte aga kogu ehitusmahust (suletud netopinnast) lähtuvalt.

Eksperdid on ehitusõigusega arvestanud puudulikult. Põhjendus, et hinnang kvaliteediklassi

osas on antud üksnes asukohale ja seda on arvestatud asukoha kohanduste all, ei ole

kontrollitav, sest hinnatava objekti ega võrdlusobjektide osas ei ole asukoha all märgitud

sõnagi kvaliteediklassist. EVS 875-10 järgi on asukoha tähendus üks kvaliteediklassi

määramise alustest, mitte vastupidi. Ekspert kasutab võrdlusobjekte, mille tehingute müügiaeg

jääb ajavahemikku juuli 2001 ‒ juuni 2003. Ekspert ei ole kirjeldanud, milline oli majanduse

põhinäitajate ja kinnisvaraturu muutus võrdlusobjektide müügiaja ajavahemikul. Sellest

tulenevalt ei ole alust rakendada võrdluses müügiaja kohandust. Ekspert on eksinud

võrdlusobjekti nr 1 osas, esitades kinnistu pindalaks 4350 m2. Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnistusraamatu väljavõtte kohaselt on võrdlusobjektina nr 1 kasutatava

Suur-Jõe 44a kinnistu pindalaks 3782 m2. Arusaamatuks jääb, millisele hindamismetoodikale

tuginesid eksperdid kõrvalkinnistuid võrdlusobjektina käsitledes. Tegemist on sobimatu

võrdlusobjektiga. Nõustuda ei saa eksperdi poolt võrdlusobjektide võrdlustabelis kinnistute

pindala võrdluses rakendatud kohandustega. Vastustaja poolt tuvastatud Rääma T1 väärtus ei

vasta õiglase tasu suurusele ka vastustaja enda varasemalt avaldatud arvamuse kohaselt.

Vastustaja on alates 2004. a-st viivitanud kinnistu omandamise tasu määramisega

õigusvastaselt ja alates 2006. a-st on vähemalt kolmel korral määranud tasu teadlikult

õigusvastaselt. Õiglase tasu suuruse tuvastamine kohtu poolt lõpetab vastustaja õigusvastase

tegevuse kaebaja suhtes. Õiglane tasu on avalik-õiguslikus suhtes tähtsust omav faktiline

asjaolu, mida saab tuvastada halduskohtus. Olukorras, kus tehingu ajaline tegur on

majandusseisu seisukohalt kohandatud ja ülejäänud põhikriteeriumide järgi on Rääma 17,

Rääma 19 ja J. V. Jannseni 50A sarnased võrdlusobjektid, siis vastab AS Pindi Kinnisvara

poolt 27.07.2012 eksperthinnangus leitud Rääma T1 väärtus 92 427,49 eurot õiglase tasu

suurusele.

3. Pärnu linn palus jätta kaebuse rahuldamata. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu

tulemused ei taga õiglase hinna kujunemist ja tuleb kõrvale jätta. Kaebaja on kaebuses ka ise

tõdenud, et korduvate eksperthinnangute korrigeerimise tulemusel on AS Pindi Kinnisvara

eksperthinnang puudustega ja vajab täpsustamist.

Kaebaja etteheide, et vaidlustatud haldusakti juurde ei ole lisatud J. V. Jannseni 44

müügitehingu asjaolusid kajastavaid müügitehingute osapoolte kirjalikke selgitusi, on

meelevaldne. Varasemas halduskohtumenetluses on kaebajal olnud võimalik kirjaliku

seisukohaga tutvuda. Samuti ei ole haldusakti tühistamise aluseks asjaolu, et kõiki haldusaktis

märgitud materjale ei ole haldusaktile lisatud.

Vastustaja on korralduse nr 348 vastuvõtmisel kogunud ja hinnanud täiendavaid asjaolusid,

järginud diskretsioonipiire ja lähtunud Tallinna Halduskohtu otsuses nr 3-16-158 antud

juhistest. Arvestades olemasolevate eksperthinnangute suuri erinevusi, on haldusorgan

uurinud ja analüüsinud täiendavaid eksperthinnangute aluseks olevaid asjaolusid ning

kaalutlusotsuse tegemisel nendest lähtunud.

Vastustaja ei ole korralduses nr 348 andnud eksitavaid selgitusi J. V. Jannseni 44 tehingu

välistamise osas. Korralduses p-s 12 on selgelt viidatud, et müügitehing ei saa olla asjakohane,

kuivõrd tehingu raames müüdi tegutsev kaubasadam koos selle osaks olevate seadmete,

3-17-1548

4(13)

tehnika ja rajatistega. Sellise võrdlusobjekti kasutamist ei saa pidada põhjendatuks, see ei

kattu hindamisstandarditega.

Vastustaja ei ole korralduse vastuvõtmisel jätnud põhjendamatult kõrvale ühtegi

eksperthinnangut. Haldusasjas 3-12-2683 leidis tõendamist, et varasemas menetluses on

vastustaja kahe erineva eksperthinnangu tulemuste suurest erinevusest tulenevalt pöördunud

Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poole, kes soovitas tellida eksperthinnangute läbivaatuse.

Kuivõrd

OÜ

Domus

Kinnisvara

eksperthinnangute

läbivaatuse

aktis

tuvastati

eksperthinnangutes puudusi, siis tegi vastustaja eksperthinnangu koostanud ekspertidele

ettepaneku eksperthinnanguid parandada. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangu koostajad

otsustasid enda koostatud eksperthinnangut täiendada ja parandada ning esitasid seetõttu

16.11.2012 ja 20.11.2012 parandatud hindamisaktid. Sellest lähtuvalt on vastustaja lähtunud

üksnes viimasest ja korrigeeritud hindamisaktist, jättes seejuures kõrvale puudustega

hindamisakti.

Kaanon Hindamisteenused OÜ eksperthinnang on koostatud vastavalt kohtute juhistele.

Hindamisstandardile EVS tuginemine ei saa kaasa tuua hindamisstandardist IVS erinevat

tulemust. Eesti varahindamise standard EVS 875 tugineb Euroopa Parlamendi ja Nõukogu

direktiivis 2014/17/EL (hüpoteekkrediidi direktiiv) viidatud rahvusvahelistele standarditele, sh

IVS ja EVS. Ka AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang on koostatud hindamisstandardist EVS

875 lähtudes. Kuivõrd kõik müra, taristu ja õhusaaste parameetrid on vähemal või suuremal

määral seotud just kinnisasja asukohaga, siis on asjakohane kohandada võrdlusobjekte just

asukoha võrdluselemendi all. Asjakohatu on tõsta hinnangu koostamise protsessis

tootmishoonete suletud netopind üle elamumaale, lähtudes selle juures massiivsetest

tootmishoonetest. Kvaliteediklassi on hinnatud kinnistu asukohta arvestades ja tehtud

kohandused just sama võrdluselemendi all, mis on ka hindamisstandardi järgne viis.

Kaebaja etteheited mittevastava võrdlusobjekti osas on arusaamatud. Kaebuses on ekslikult

väidetud, et ringkonnakohus on varasemalt järeldanud, et ehitusõigus mõjutab oluliselt

kinnistu väärtust. Ringkonnakohus on haldusasjas nr 3-12-2683 järeldanud, et kinnistu

väärtust võib mõjutada ehitusõiguse olemasolu. Ehitusõiguse täpsem mõju kinnistu väärtusele

selgub asjaolude analüüsil ning selle mõju vaikimisi oluliseks pidamine on eksitav. Kaanon

Hindamisteenused OÜ eksperthinnangus on hinnatud vara lähtuvalt tootmismaa sihtotstarbest

arvestusega, et sellele lisaks oli kinnistul elamumaa potentsiaal. Selline käsitlus on kooskõlas

kohtute varasemate juhistega. Kohtud ei ole andnud juhist määrata vaidlusalusele kinnistule

väärtus elamumaana ning kõrvutada seda mõne muu sihtotstarbest lähtuvalt tuletatud

väärtusega. Kinnistul ei olnud sellel väärtuskuupäeval veel elamumaa sihtotstarvet määratud.

Tuvastamiskaebus tuleb jätta rahuldamata. Õiglase hinna määramine on kaalutlusotsus, mille

kohtulik kontrolli ulatus on piiratud.

4. Tallinna Halduskohus tühistas 27.04.2018 otsusega Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017

korralduse nr 348, kohustas vastustajat Rääma tänav T1 omandamise tasu suuruse küsimust

kahe kuu jooksul uuesti otsustama, jättis kaebuse ülejäänud osas rahuldamata ning mõistis

vastustajalt kaebaja kasuks menetluskuluna välja 2013 eurot.

Vaidlustatud korraldusega nr 348 määrati Rääma tänav T1 omandamise hinnaks 30 000 eurot,

lähtudes Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangust. Varasemast korraldusest nr 700

erineb see küll selle poolest, et haldusorgan on püüdnud eelnimetatud eksperthinnanguga

nõustumist omapoolselt põhjendada, kuid kokkuvõttes ei saa seda siiski veenvaks pidada.

Korralduses osutatakse mitmel korral ja läbivalt eksperthinnangu koostanud ekspertide

vastustele ja selgitustele, mis viitab sellele, et eksperthinnangusse ei ole suhtutud kriitiliselt.

Linnavalitsuse 2012. a korraldusega nr 529 oli määratud Arco Real Estate AS hinnangu

3-17-1548

5(13)

pinnalt kinnistu omandamise õiglaseks hinnaks 12 900 eurot, kuid olukorras, kus mitmete

eksperthinnangu järeldustega ei olnud võimalik nõustuda ning korraldus tühistati, pidi sellest

haldusorgani jaoks ühtlasi järelduma, et hind oli liiga madal ja et tegemist ei olnud õiglase

hinnaga. Haldusasjas nr 3-16-158 tühistati haldusakt peamiselt seetõttu, et sellest ei nähtunud

sisulisi kaalutlusi, kuid kaudselt oleks võinud sellest järeldada ka seda, et 30 000 euro suurune

hind on vaidlusaluse kinnistu omandamiseks ilmselt ebapiisav. Tallinna Ringkonnakohtu

03.07.2015 otsuses nr 3-12-2683 on tõdetud, et eksperthinnangute tulemused ei tohiks erineda

kordades. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu ja AS Pindi Kinnisvara

eksperthinnangu erinevus on ligikaudu kolmekordne. Kinnisasja omandamise hinna õiglasel

määramisel ei pea haldusorgan tuginema ainult ühele sobivana tunduvale eksperthinnangule,

võimalik on kaaluda ka teistsuguseid lähenemisviise. Kuigi kompromisslahendust ei ole

saavutatud, on vastustaja pidanud võimalikuks varasemate arutelude käigus oluliselt suuremat

hinda pakkuda. Tallinna Halduskohtu 12.04.2017 otsuse nr 3-16-158 p-s 18 on selgitatud, et

kohus ei saa küll ette kirjutada, kas vastustaja peaks veel eksperthinnanguid tellima või

millisest eksperthinnangust tuleks lähtuda, kuid vaidluse korral peab olema kohtul võimalik

kaalutluste loogilisust, põhjendatust ja veenvust hinnata ning olenemata sellest, et kinnistu

omandamise hind võib mingil määral vaieldavaks jääda, peaks see enam-vähem õiglasena

tunduma. Praeguse vaidluse puhul on aga tegemist situatsiooniga, kus vastustaja määras

kinnistu omandamise hinnaks täpselt samasuguse hinna, mis oli 2015. a korralduses nr 700,

kuid mis on tühistatud. Resultaat on ebaveenev kasvõi seetõttu ning viitab pigem sellele, et

otsiti põhjendusi ja õigustusi, et varasema seisukoha juurde kindlaks jääda. Lähtuvalt

eeltoodust tuleb Pärnu Linnavalitsuse 27.06.2017 korraldus nr 348 tühistada.

Kaebaja on taotlenud ka kinnistu omandamise hinna suuruse tuvastamist kaebaja soovitud

ulatuses või alternatiivselt Rääma tänav 7 (endine Rääma 17) sobivuse tuvastamist võimaliku

võrdlusobjektina Rääma tänav T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel ning Pärnu linna

kohustamist vastava kinnistu omandamise taotlust uuesti läbi vaatama. Kohus ei saa vastustaja

pädevusse kuuluvates küsimustes haldusorgani asemele asuda ja mingisugust konkreetset

kinnistu omandamise hinda kaebaja soovitud ulatuses kindlaks määrata. Rahuldada ei saa ka

alternatiivsena esitatud taotlust Rääma tänav 7 (endine Rääma 17) sobivuse tuvastamiseks

võimaliku võrdlusobjektina Rääma tänav T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel.

Võrdluses kasutatavaid objekte peaks olema üldjuhul enam kui üks ning nende valik peaks

asetuma konteksti. Olukorras, kus võrreldavad objektid on võimalik valida piirkonnast, kuhu

asetub Rääma tänav, võib ka Rääma tänav 7 olla vaadeldav ühe võimaliku võrdlusobjektina.

Samas ei saa seda lahendi resolutsioonis kohustusliku ettekirjutusena ja n-ö etteulatuvalt paika

panna. Nõuet ei saa rahuldada ka seetõttu, et vastustajal on võimalik kaaluda kinnistu

omandamise hinna kindlaksmääramisel lisaks erinevatele eksperthinnangutele ka teisi

lähenemisviise, mis ei eelda ilmtingimata lähtumist konkreetsetest võrdlusobjektidest. Küll

tuleb rahuldada tühistamisnõudega kooskõlas olev kohustamisnõue Rääma tänav T1 kinnistu

omandamise hinna määramist puudutava küsimuse uueks otsustamiseks.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. OÜ Parem Kallas palub 24.05.2018 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus

osas, millega kohus jättis rahuldamata tuvastamiskaebused ning teha asjas uus otsus, millega

rahuldada kaebus ja tuvastada Rääma tn T1 omandamise hinnaks 92 427,49 eurot või

alternatiivselt tuvastada Rääma tn T1 turuväärtuse väljaselgitamisel üheks sobivaks

võrdlusobjektiks Rääma 7 (endine Rääma 17) kinnistu; välja mõista vastustajalt kaebaja

kasuks Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR uurimuse koostamise eest tasutud 1560

eurot, õigusabikulud täiendavalt summas 222 eurot ning apellatsiooniastmes kantud

menetluskulud.

3-17-1548

6(13)

Halduskohus ei ole põhjendanud, miks avalikes huvides kinnistu omandamise hinna

väljaselgitamine on vaid vastustaja pädevuses. Kaebaja mõistab Riigikohtu 29.02.2012 otsuse

nr 3-3-1-19-12 p-i 15 selliselt, et juhul, kui kohtumenetluses on esitatud/kogutud

usaldusväärsed andmed kinnistu turuväärtuse kohta, on kohtul võimalik tuvastada kaebajale

maksmisele kuuluva õiglase tasu suurus. Kohus saab seda teha tuvastamiskaebuse

rahuldamisel.

Vastustaja ei ole üheski menetluses põhjendanud, miks vastustaja enda tellitud 27.07.2012 AS

Pindi Kinnisvara eksperthinnang ei sobi. Kaebaja hinnangul ei ole 27.07.2012

eksperthinnangu puhul tegemist parandatud või korrigeeritud eksperthinnanguga, kuna

eksperthinnangutes on kasutatud erinevaid võrdlusobjekte, mis andsid aluse jõuda erinevatele

järeldustele. Nimetatud eksperthinnangule ei ole vastustaja esitanud sisulisi vastuväiteid ei

kaevatavas korralduses ega kohtumenetluses. Kohtul on võimalus ja kohustus 27.07.2012 AS

Pindi Kinnisvara eksperthinnangule tuginedes kinnistu omandamise hind määrata. See vastab

ka Euroopa Inimõiguste Kohtu (EIK) praktikale (nt 24.04.2012 lahend nr 220022/03;

23.10.2012 lahend nr 19041/04; 21.05.2013 lahend nr 49106/06). Õiglane tasu on avalik-

õiguslikus suhtes tähtsust omav faktiline asjaolu, mida saab halduskohus tuvastada.

Kohus ei rahuldanud ka kaebaja alternatiivset taotlust Rääma tn 7 (endine Rääma tn 17)

sobivuse tuvastamiseks võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnistu omandamise hinna

määramisel. Kaebaja tugines 27.07.2012 AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangule, milles oli

hinnatava objekti kõrval käsitletud veel kahte objekti: J. V. Jannseni 50a ja Rääma tn 17.

Seega on ekslik halduskohtu järeldus, et kaebaja soovis võrdlusobjektiks vaid ühte (Rääma tn

7, endine Rääma tn 17) objekti. Kuna J. V. Jannseni 50a võrdlusobjektina kasutamise üle

vaidlust ei olnud, tuli kaaluda, kas võrdlusobjektiks sobib Rääma tn 7 (endine Rääma tn 17).

Rääma tn 17 kinnistu müügitehing ulatub küll 2006. a märtsikuusse, kuid EVS ei keela

kasutada hilisemaid võrdlustehinguid (vt EVS 875-11, p 5.5.6). Seda kinnitab ka Eesti

Rakendusuuringute Keskuse CentAR uurimus (lk 4‒5, küsimus nr 3). Kuna tehingu ajategur

on majandusseisu seisukohalt kohandatud ja ülejäänud põhikriteeriumide järgi on Rääma tn

17, Rääma tn 19 (vaidlusalune kinnistu) ja J. V. Jannseni 50a sarnased võrdlusobjektid, siis

vastab AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangus leitud Rääma T1 väärtus 92 427,49

eurot õiglase tasu suurusele.

Isegi kui halduskohus ei oleks saanud määrata kinnistu omandamise hinda, oli halduskohtul

kohustus

võtta

seisukoht

kinnistu

omandamise

hinna

määramise

aluseks

oleva

eksperthinnangu sobivuse osas, mis välistaks küsimuse uuel otsustamisel vastustaja poolt

nimetatud tõendi kõrvalejätmise ja kiirendaks lõplikku otsustamist. Halduskohus on rikkunud

HKMS § 157 lg-t 1 ja § 158 lg-t 1. Asjaolu, et vastustajal on võimalik kujundada tasu

erinevaid lähenemisviise kasutades, ei saa olla kaebuse rahuldamata jätmise aluseks.

Vastustaja on ise kaebajaga 22.12.2016 kokkuleppe p-s 3 kinnitanud, et vaidluste

lõpetamiseks on otstarbekam tasuda vaidlusaluse kinnisasja eest kõrgemat hinda (silmas on

peetud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus tuvastatust kõrgemat hinda). Ka

kaevatava korralduse p-s 8 märgib vastustaja, et õiglase tasu määramine on õiguslik küsimus,

mille lahendamisel ei saa tugineda üksnes kinnisvara hindamise ekspertide arvamustele,

mistõttu on omavalitusorganil lai kaalutlusruum.

Kaebaja 28.11.2016 Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR arvamuse eest tasutud 1560

eurot on vajalik ja põhjendatud menetluskulu, mis tuleb kaebajale välja mõista. Kaebaja

taotles selle kulu hüvitamist üksnes osas, milles ei ole tõendiga seotud kulu eelnevalt

hüvitatud. Tähtsust ei oma asjaolu, et tõend saadi 28.11.2016, s.t enne käesoleva menetluse

algust.

3-17-1548

7(13)

6. Pärnu linn palub 28.05.2018 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus osas,

millega kohus kaebuse rahuldas ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus täies ulatuses

rahuldamata või alternatiivselt saata asi uueks läbivaatamiseks halduskohtule. Menetluskulud

palub vastustaja jätta kaebaja kanda.

Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse normi. Kohtupraktika kohaselt saab

planeerimis- ja ehitusseaduse § 30 lg 5 kohase võõrandamise korral kinnisasja õiglane tasu

olla üksnes selle turuväärtus (vt Riigikohtu 29.05.2012 otsus nr 3-3-1-19-12, p 15). Ka

varasem EIK praktika ütleb üheselt, et seesugusel võõrandamisel makstav kompensatsioon

peab olema mõistlikult seotud vara väärtusega. Halduskohus ei ole seda põhimõtet järginud.

Turuväärtuse kindlakstegemiseks tuleb selgitada välja kinnisasja eest vabal turul makstav

hind, milleks kasutatakse valdavalt võrdlustehinguid. Eksperthinnangutes kasutataksegi

võrdlustehinguid, mis tihti on erinevate tehinguhindadega. See ei tähenda aga, et omandajal

oleks võimalik valida kas kõige kõrgem või kõige madalam võrdlustehingu hind. Vaidlusaluse

kinnisasja omandamisel on tekkinud olukord, kus kinnisasja turuväärtuse leidmine on

tulenevalt võrdlustehingute vähesusest mõnevõrra keerulisem. Taolistes situatsioonides

võivadki kinnistute omandamise hinnad mingil määral vaieldavaks jääda.

Halduskohus on tõendeid ebaõigesti hinnanud või jätnud tõendid hindamata ning jätnud

teostamata uurimisprintsiibi. Kohus on jätnud tähelepanuta, et vaidlustatud korraldus nr 348

on eraldiseisva haldusmenetluse tulemus, mille raames on hinnatud kõiki (ka varasemates

haldusmenetlustes saadud) asjaolusid uuesti, sh järgitud haldusasjas nr 3-16-158 sama kohtu

antud juhiseid. Lisaks on vastatud või ümber lükatud haldusasjas nr 3-16-158 kohtu antud

hinnangud eksperthinnangule, sh selle usaldusväärsusele. Hinnatud on kõikide asjakohaste, sh

kaebaja toetatud eksperthinnangute aluseks olevaid asjaolusid (võrdlustehinguid) ning saadud

tulemuste alusel tehtud kaalutletud otsus. Halduskohus on üksnes järeldanud, et kuivõrd

haldusorgan on mitmeid kordi tuginenud eksperdi selgitustele, siis ei ole piisavalt veenev

eksperthinnangusse kriitiliselt suhtumine. Selline järeldus on meelevaldne. Kinnisasja

turuväärtuse leidmisel on vajalik tuvastada ja hinnata asjaolusid, mille kvaliteetne ja

haldusmenetluses aktsepteeritav tulemus on saavutatav üksnes ekspertidel. Arvestades, et

kaebaja on haldusmenetluse raames esitanud valdkonnaspetsiifilisi küsimusi ja ettepanekuid

Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu osas, siis sai haldusorgan neile vastata

üksnes eksperdi selgitusi eelnevalt hinnates ja kaaludes. See, et vaidlustatud korralduse

lõpptulemus sarnaneb varasemalt tühistatud haldusakti lõpptulemusega õiglase tasu suuruse

osas, ei ole piisav, järeldamaks korralduse nr 348 õigusvastust. Kaanon Kinnisvara Teenused

OÜ eksperthinnangus on lähtutud kõikidest varasemates kohtumenetlustes antud kohtu

juhistest, mistõttu on õigusriikliku põhimõttega vastuolus kohtulahend, millega lükatakse

eksperthinnang ümber üksnes varasemale kohtulahendile tuginedes.

Halduskohus on oluliselt rikkunud kohtumenetluse normi. Vaatamata üheksa kuud kestnud

kohtumenetlusele on halduskohus jätnud asja sisuliselt lahendamata. Halduskohus rajas otsuse

varasema haldusasjas nr 3-16-158 tehtud kohtuotsusele ja selle põhjendustele. Antud

kohtuotsust või selle aluseks olevaid tõendeid ei ole kohtuistungil uuritud, mistõttu ei ole

võimalik sellele kohtuotsust rajada. Halduskohus on asjaolusid, sh vaidlustatud korralduse

aluseks olevaid tõendeid sisuliselt hindamata asunud ise haldusorgani asemele, järeldades, et

korraldusega nr 348 pakutav hind ei saa olla selle suuruse tõttu õiguspärane ja see peaks

vähemalt enam-vähem õiglane tunduma. Halduskohtul puudub õigus teostada kaalutlusõigust

haldusorgani eest.

7. Pärnu linn

palub

05.07.2018

kirjalikus vastuses

jätta OÜ Parem

Kallas

apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda. AS Pindi Kinnisvara

eksperthinnangut ei ole vaidlusaluse kinnisasja õiglase hinna väljaselgitamisel võimalik

3-17-1548

8(13)

aluseks võtta. Eksperthinnang on koostatud enne Tallinna Ringkonnakohtu 03.07.2015 otsust

haldusasjas nr 3-12-2683, mistõttu ei ole ringkonnakohtu otsuses antud juhiseid

eksperthinnangu lähteandmetesse lisatud ja neid hindamisele kaasatud. Vastustaja nõustub

ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse haldusasjas nr 3-12-2683 seisukohaga, et kohane ei ole

kasutada kesklinnas asuva kinnistu võrdlemisel äärelinnas asuvaid võrdlusobjekte. Kuna AS

Pindi Kinnisvara eksperthinnangus on kasutatud võrdlusobjektina äärelinnas asuvat Turba 2

kinnistut, siis ei saa lugeda kasutatud võrdlusobjekti tehingut asjakohaseks. Samuti on AS

Pindi Kinnisvara eksperthinnangus kajastatud J. V. Jannseni 44 kinnistu müügitehingut, mis

vastavalt tehingu osapoolte kirjalikule seletusele hõlmas lisaks kinnistu müügile ka

tootmisvalmidust kaubasadama tööks vajalike seadmete, tehnika ja rajatistega. Arvestades

Rääma T1 kinnistu kirjeldust detailplaneeringu kehtestamise ajal, puudus vastustajal võimalus

arvestada J. V. Jannseni 44 kinnistut võrdlusobjektina. Seetõttu jääb AS Pindi Kinnisvara

eksperthinnangus võrdlusobjektina alles üksnes J. V. Jannseni 50a, mis on ühtlasi kajastatud

Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ võrdlusobjektina 4. Vastustaja ei saa lähtuda kinnisasja

õiglase hinna tuvastamisel AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangust, mida on selle

autorid hiljem täiendanud ja parandanud. Eksperthinnang on autori hinnang hinnatava objekti

kohta. Vastustaja ei saa võtta aluseks eksperthinnangut, mille ebaõigsust on selle autorid

hinnangu parandamise ja korrigeerimise teel ise tunnistanud.

Kaebaja tuvastamiskaebus tuleb jätta rahuldamata. Õiglase hinna määramine on kaalutlusotsus

ning kohus ei saa asuda haldusorgani asemele ja määrata kinnisasja õiglast tasu. Kaebaja viide

Riigikohtu otsusele nr 3-3-1-19-12 on asjakohane üksnes ulatuses, mis hõlmab

eksperthinnangule hinnangu andmist. Kohus ei saa ise asuda eksperthinnangut koostama, vaid

kohtuliku kontrolli käigus tuleb tuvastada, kas eksperthinnangu koostamisel on lähtutud

õigetest asjaoludest ja selle koostamise ajal kehtinud normidest. Kaebaja viited EIK praktikale

on jäetud apellatsioonkaebuse konteksti õiguslikult sidumata.

Rääma tn 7 müügitehing ei ole võrdlustehinguna kasutatav. Taotletav võrdlustehingu

kindlakstegemine ei ole kohtu pädevuses ja niisugust võrdlusobjekti ei ole võimalik

etteulatuvalt paika panna. Hindamiskuupäevast 5 aasta kaugusele jäävad võrdlustehingud ei

ole tavapärased ja tekitavad hindamistäpsuse osas küsimusi. Kaebaja ei ole eelnevalt

põhjendanud ja kõrvaldanud Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR poolt sisuliselt

kõrvaldamatute asjaoludena esitatud takistusi Rääma tn 7 kinnisasja müügitehingu

võrdlustehinguga kasutamisel. Samuti on Rääma tn 7 kinnisasja võrdlustehingu jätnud kõrvale

AS Pindi Kinnisvara eksperdid.

Kaebaja on jätnud apellatsioonkaebuses esitatud asjaolud tõendamata. Tõendamata on asjaolu

10.07.2002 esitatud avalduse osas ning et Pärnu Linnavalitsus on viivitanud taotluse sisulise

läbivaatamisega. Samuti ei ole kaebaja tõendanud, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ

eksperthinnangus on mitu korda välja vahetatud kõik võrdlustehingud või need on toonud

kaasa kinnistu väärtuse muutused.

Menetluskuluna esitatud Eesti Rakendusuuringute Keskus CentAR uurimuse kulu summas

1560 eurot ei ole põhjendatud, sest kulu on tekkinud üle poole aasta enne vaidlustatud

haldusakti ja halduskohtumenetluse algust teises halduskohtumenetluses.

8. OÜ Parem Kallas palub 05.07.2018 kirjalikus vastuses jätta Pärnu linna

apellatsioonkaebus rahuldamata ja mõista vastustajalt kaebaja kasuks välja apellatsiooniastme

menetluskulud. Halduskohus ei ole otsuses märkinud, et õiglane tasu ei saa võrduda kinnisasja

turuväärtusega. Kohus on vaid selgitanud, et kinnisasja omandamise hinna õiglasel

määramisel ei pea haldusorgan tuginema ainult ühele sobivana tunduvale eksperthinnangule ja

3-17-1548

9(13)

võimalik on kaaluda ka teisi lähenemisviise. Küll on halduskohus seadnud õigustatult kahtluse

alla uuesti ja muutmata kujul esitatud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu.

Vastustaja seisukohad, et omandatava kinnisasja eest makstav tasu võib olla üksnes kinnisasja

turuväärtus või hoopis sellest erinev suurus, on vastuolulised. Pärnu linna seisukohtadest

nähtub, et linn peab võimalikuks kinnisasja omandada, tasudes kinnisasja turuväärtusele

vastava summa või turuväärtusest suurema summa. Kaebajale teadaolevalt on vastustaja

vastavaid kaalutlusotsuseid (eksperthinnangud kõrvale jättes või need üldse tellimata jättes)

langetanud varemgi.

Arusaamatu on vastustaja väide, et halduskohus on jätnud tähelepanuta kohtumenetluses

esitatud tõendid. Kuna viimases haldusmenetluses, mille tulemuseks oli korraldus nr 700, ei

ole täiendavate tõendite kogumist toimunud, jäi vastustaja Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ

eksperthinnangu juurde nagu korralduse nr 700 vastuvõtmisel. Seega puudus halduskohtul

vajadus oluliselt oma põhjendusi muuta.

Halduskohtule volituspiiridest väljumist ette heites ei ole vastustaja toonud esile, millised

haldusorgani kaalutlused ja tõendid on kohus tähelepanuta jätnud ja millised kaalutlused tegi

halduskohus omal algatusel.

Vastustaja on uue väitena esile toonud asjaolu, et kaevatava korralduse vastuvõtmise

menetluses on haldusorgan hinnanud ka varasemates haldusmenetlustes saadud materjale ja

andmeid. Kaevatavas korralduses ei ole viidatud varasemates haldusmenetlustes kogutud

tõenditele, sh AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangule.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

9. Ringkonnakohus lahendab esmalt Pärnu linna apellatsioonkaebuse (I), seejärel OÜ Parem

Kallas apellatsioonkaebuse (II) ning viimaks jagab menetluskulud (III).

I

10. Pärnu linna apellatsioonkaebus on põhjendatud ja tuleb rahuldada. Halduskohus on

rikkunud

kohtuotsuse

põhjendamise

kohustust

ning

jätnud

tõendid

hindamata.

Ringkonnakohus parandab need puudused apellatsioonimenetluses.

11. Pooled vaidlevad praeguses haldusasjas selle üle, milline on linna poolt Rääma tn T1

(endine Rääma tn 19c) kinnistu omandamisel makstav õiglane tasu PES § 30 lg 5 p 2 (kehtis

kuni 31.12.2002) ja PlanS § 30 p 2 (kehtis kuni 28.02.2013) tähenduses. Õiglase tasu leidmise

osas on kohtud (Riigikohtu 29.05.2012 otsus nr 3-3-1-19-12 ja Tallinna Ringkonnakohtu

03.07.2015 otsus haldusasjas nr 3-12-2683) seni andnud järgmised juhised, millest peaks

lähtuma:

- õiglane hüvitis on asja harilik väärtus ehk selle kohalik keskmine müügihind ehk

turuhind (Riigikohtu otsuse p-d 9 ja 10);

- lähtuda tuleb maa turuväärtusest tootmismaana (Riigikohtu otsuse p 12);

- Rääma 19c kinnistu turuväärtuse määramiseks tuleb välja selgitada kogu endise Rääma

19 tootmismaa kinnistu turuväärtus ning arvutada siis sellest praeguse Rääma 19c

kinnistu suurusele (2102 m2) vastava osa väärtus (Riigikohtu otsuse p 13);

- Rääma 19 kinnistu turuväärtus tuleb kindlaks määrata detailplaneeringu kehtestamise

aja seisuga, s.o 28.06.2001 seisuga (Riigikohtu otsuse p-d 14 ja 15);

3-17-1548

10(13)

- turuväärtuse määramisel tuleb lähtuda maa tootmismaa sihtotstarbest, arvestades

elamumaa perspektiivi, millest järeldub, et kesklinna lähedus ei vähenda kinnistu

väärtust (ringkonnakohtu otsuse p 9);

- kinnistu väärtust võib mõjutada ehitusõiguse olemasolu (ringkonnakohtu otsuse p 9).

Pärnu linn on 27.06.2017 korraldust andes võtnud Rääma tn 19c õiglase tasu määramisel

aluseks Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ 04.12.2015 eksperthinnangu (I kd tl 75‒93), milles

leiti, et kinnistu turuväärtus on 30 000 eurot. Vaidlust ei ole, et nimetatud eksperthinnang on

ainus, mis on koostatud pärast ringkonnakohtu 03.07.2015 otsust ning mille lähteülesande

püstitamisel on saadud arvestada nii Riigikohtu kui ka ringkonnakohtu poolt antud juhistega.

Samuti puudub vaidlus selles, et eksperthinnangu koostajad omavad nõuetekohast

kvalifikatsiooni, kaebaja oli kaasatud eksperthinnangu koostajate valikusse ning kaebajal oli

võimalus esitada eksperthinnangu projektile vastuväiteid ja täiendusi.

12. Ringkonnakohus asus 03.07.2015 otsuse p-s 8 seisukohale, et kohtul endal puuduvad

eriteadmised, et kinnistu turuväärtust määrata. Kohus saab hinnangu anda eelkõige ekspertiisi

lähteandmete asjakohasusele, järelduste loogilisusele ja usutavusele. Sellele seisukohale jääb

ringkonnakohus ka täna. Eelöeldut arvesse võttes ei näe ringkonnakohus Kaanon Kinnisvara

Teenused OÜ 04.12.2015 eksperthinnangus selliseid vajakajäämisi, mis tooksid kaasa

eksperthinnangu tulemuse ebausaldusväärsuse. Hinnatud on tootmismaad elamumaa

potentsiaaliga ning võrdlusobjektideks on kinnistud, mis asuvad kesklinnas, jõe lähedal,

omavad ehitusõigust ja liitumisi võrkudega.

13. Ringkonnakohtu istungil tõi kaebaja seaduslik esindaja välja kaks põhilist vajakajäämist

Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus, mis kaebaja seisukohalt ei järgi kohtute

poolt antud juhiseid. Esiteks leiab kaebaja, et eksperthinnang ei ole järginud ringkonnakohtu

03.07.2015 otsuse p-s 9 antud suunist, mille kohaselt võib kinnistu väärtust mõjutada

ehitusõiguse olemasolu. Kaebaja heidab ette, et eksperdid ei ole arvestanud olemasoleva

hoonestuse mahust (14 978,3 m2 suletud netopinnast) tulenevat ehitusõigust, vaid

ehitusalusest pinnast (8 936 m2) lähtuvat ehitusõigust ja sellest tulenevat kinnistu

täisehitusprotsenti ning sellest lähtudes hinnanud ka võrdlusobjekte. Ringkonnakohus märgib,

et 03.07.2015 otsuses ei olnud antud selgeid juhised, kuidas täpselt ja millist ehitusõigust tuleb

arvesse võtta. Ringkonnakohus on seisukohal, et õige ei ole lähtuda üksnes detailplaneeringu

kehtestamisele eelnenud ehitusõigusest (s.o kolme-, neljakordsed tootmishooned), vaid

elamumaa perspektiivi hindamise kontekstis tuli arvestada ka potentsiaalse elamuehitusega

ning seejuures ei ole põhjendatud lähtuda maksimaalsest täisehituse võimalusest. Kaevatud

korraldusest nähtubki, et eksperdid on arvestanud ehitusõiguse mahuga niivõrd, kuivõrd turg

sellega arvestab. Võrdluselementide selgituste all on märgitud, et ehitusõiguse kohandused on

väiksemad, kuna arvestades elamumaa perspektiivi, ei oma maksimaalne ehitusõigus väärtuse

komponendina nii suurt tähtsust. Sama kehtib ka tootmismaa kohta, kus reeglina

realiseeritakse ehitusõigus ühekorruselises mahus (vt korralduse p 13.3.4). Seda seisukohta

kinnitab ka JJ ekspertarvamus (I kd tl 117‒120), milles on osutatud, et kui eeldada, et kinnistu

sihtotstarve ei muutu ning sinna saab ehitada selles mahus ja selle sihtotstarbega ehitisi, mis

väärtuspäeval kehtivas detailplaneeringus kirjas, siis oleks otstarbekas lähtuda suletud

netopindalast. Kui eeldada, et kinnistu sihtotstarve muutub, siis ei ole hetkel kehtiv

detailplaneering ja suletud netopindala mõistlik hindamise alus, sest eeldatavalt kujunevad

need uue planeeringu järgi teistsuguseks (lk 6). Eelnevat arvestades on ringkonnakohus

seisukohal, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ ekspertide korralduse p-s 13.3.4 viidatud

selgitus on adekvaatne ja kooskõlas ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse mõttega. Kuna

kinnistu turuväärtuse kindlaksmääramise hetk ehk väärtuspäev on detailplaneeringu

3-17-1548

11(13)

kehtestamise päev, siis on loogiline, et potentsiaalsete ostjate väärtushinnangud kujunesid

pigem läbi loodetava elamumaa funktsiooni.

14. Teiseks heitis kaebaja seaduslik esindaja ringkonnakohtu istungil Kaanon Kinnisvara

Teenused OÜ eksperthinnangule ette, et rakendatud on mastaabiefekti (suurema pindalaga

kinnistu ruutmeetri hind on madalam, võrreldes väiksema pindalaga kinnistuga) ning sellest

tulenevalt on valed ka võrdlusobjektide kohandused. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ

eksperdid on selgitanud, et nad ei ole lähtunud üksnes võrdlusobjektide pindala ja müügihinna

suhtest, vaid vastavalt kohandustabelile on lisaks kuus võrdluselementi, mis mõjutavad vara

väärtust kogumis. Lisaks on eksperdid märkinud, et majanduses kehtib kahaneva

piirkasulikkuse seadus, mis väljendub olukorras, kus esimene ühik tarbitavat kaupa või

teenust annab suhteliselt kõige suurema heaoluvõidu. Sellele järgnevad ühikud annavad juba

väiksema heaoluvõidu (vt kaevatud korralduse p 13.6). Vastustaja on korralduses kaebaja

vastuväidet täiendavalt analüüsinud, võrrelnud võrdlusobjekte pindala ja ruutmeetri hinna

vahekorrast tulenevalt ning jõudnud põhjendatult seisukohale, et kui hinnata vara väärtust

kõikide elementide koosmõjus, ei kinnita tulemus kasvava piirkasulikkuse põhimõtte

kohaldumist kinnisvara turuväärtuse kontekstis (korralduse p-d 13.6.1 ja 13.6.2). Ka JJ ei pea

mastaabiefekti kasutamist valeks, vaid märgib, et see on kummaline tootmismaa hindamise

puhul (ekspertarvamuse lk 7). Tähele tuleb aga panna, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ

pidi hindama Rääma tn 19 kinnistu väärtust tootmismaana elamumaa potentsiaaliga. Niisiis ei

nähtu ringkonnakohtule asjas esitatud seisukohtadest, et mastaabiefekti kohaldamine vara

väärtuse leidmisel ühe võrdluselemendina oleks olnud vale.

15. Ülejäänud kaebaja n-ö väiksemate etteheidete osas, mis on kaevatud korralduses esitatud –

p-d 13.1, 13.2, 13.3.1, 13.3.2, 13.4, 13.5 ja 13.7 – nõustub ringkonnakohus korralduses

esitatud põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata HKMS § 165 lg 2 alusel. Kaebaja on

kaebuses vaid korranud Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangule juba

haldusmenetluses esitatud etteheiteid ega ole korralduses kajastatud ekspertide vastuseid ega

linna täiendavaid seisukohti ümber lükanud. Ringkonnakohtu hinnangul on Pärnu linn

põhjendatult võtnud kinnisasja võõrandamise õiglase tasu määramisel aluseks Kaanon

Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangu, sest sellest ei nähtu selliseid ilmselgeid vigu,

millest saaks järeldada eksperthinnangu ebaõiget tulemit. Oluline on märkida, et ka

haldusasjas nr 3-16-158 12.04.2017 halduskohtu otsuses ei ole tuvastatud Kaanon Kinnisvara

Teenused OÜ eksperthinnangu järelduse paikapidamatust, vaid halduskohtu otsuse etteheide

oli suunatud sellele, et Pärnu linna kaalutlusõiguse sisulist teostamist ei olnud kohtul linna

korralduse motiveerimispuuduste tõttu võimalik kontrollida. Tulles aga tagasi praeguses asjas

vaidlustatud korralduse nr 348 põhjenduste juurde, siis ei ole ei erakordne ega lubamatu, et

linn on korralduses esitanud ekspertide vastuseid kaebaja etteheidetele eksperthinnangu osas,

sest linn on tuginenud korralduse andmisel viidatud eksperthinnangule. Seejuures ei ole linn

piirdunud üksnes ekspertide vastuste esitamisega, vaid esitanud ka omapoolseid seisukohti ja

analüüse. Olgugi kaalutlusotsus, saab kinnisasja turuväärtuse hindamisel olla kõige

asjakohasemaks tõendiks eriala asjatundja eksperthinnang, millest vastustaja saab kõrvale

kalduda põhjendatud juhtudel. Viimasel juhul ei määrata kinnisvara võõrandamise õiglast tasu

üksnes kinnistu turuhinnast lähtuvalt väärtuspäeval, vaid tegemist on kompromissiga, mis

võib arvesse võtta ka muid asjakohaseid kaalutlusi (nt menetluse pikkust ja keerukust või

koormavust menetlusosalisele vms). Ka praeguse vaidluse puhul on linn olnud valmis

kompromissi korras maksma kaebajale kinnistu eksperthinnanguga kindlaks tehtud

turuväärtusest kõrgemat hinda, s.o 45 000 eurot (I kd tl 184), kuid kaebaja ei ole seda pidanud

piisavaks sellest hoolimata, et haldusasja nr 3-12-2683 ringkonnakohtu istungil leidis kaebaja,

et kinnistu väärtuseks võiks olla ca 45 000 eurot (vt ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse p 8).

3-17-1548

12(13)

16. Kaebaja on olnud seisukohal, et Pärnu linn oleks pidanud õiglase tasu määramisel võtma

aluseks AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012 eksperthinnangu (I kd tl 20‒28). Ringkonnakohus ei

nõustu selle seisukohaga järgmistel põhjustel.

AS Pindi Kinnisvara 27.07.2012

eksperthinnang on koostatud enne ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuses antud juhiseid, st, et

lähtutud on üksnes kinnistu tootmis- ja ärimaa sihtotstarbest, mitte tootmismaast elamumaa

perspektiiviga. Ka JJ ekspertarvamuses (lk 6) on märgitud, et AS Pindi Kinnisvara ja Kaanon

Kinnisvara Teenused OÜ hindamisaktid on seetõttu sisustanud erinevalt hinnatava vara

parimat kasutust. Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ eksperthinnangus on vara parimaks

kasutuseks loetud kasutamist elamukruntide arenduspotentsiaaliga kinnistuna (nagu nägi ette

ringkonnakohtu 03.07.2015 otsuse juhis) ning sellest tulenevalt on valitud võrdlusobjektideks

kinnistud, mille kasutuse sihtotstarve on tootmismaa, kuid kus on algatatud sihtotstarbe

muutmine elamumaaks. AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus on võrdlustehinguteks valitud

tootmis- ja ärimaa otstarbega kinnistud, kitsendamata võrdlusobjektide valikut juba käigus

oleva sihtotstarbe muutmisega elamumaaks. JJ on oma arvamuses lisaks märkinud, et kuna

tootmis- ja ärimaa ruutmeetri hind on tootmismaa ja elamumaa omast üldjuhul kõrgem, siis on

AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang, mis on kasutanud vähemalt osaliselt ärimaa otstarbega

kinnistuid võrdlustehingutena, andnud ka kõrgema lõpptulemuse. Teiseks nõustub

ringkonnakohus vastustajaga, et AS Pindi Kinnisvara eksperthinnangus võrdlustehinguna

2006. a tehingu kasutamine kinnistuga Rääma tn 17, ei ole põhjendatud ja on ilmselt andnud

kokkuvõttes ebatäpse tulemuse suure ajalise vahe (5 aastat) tõttu väärtuspäevaga. JJ on oma

ekspertarvamuses märkinud, et hindamiskuupäevast 5 aasta kaugusele jäävad võrdlustehingud

ei ole kindlasti tavapärased ning tekitavad hindamistäpsuse osas küsimusi. Selliste tehingute

kasutamine võrdlustehingutena ei ole üldjuhul hea tava ning juhul, kui neid siiski soovitakse

kasutada, siis peab see olema väga hästi põhjendatud. Konkreetsel juhul tuleks kasutusele

võtta meetmed, mis võimaldaks veenvalt eemaldada 2006. a tehinguhindadest majanduse

elavnemise efekti. Ülesanne on seda keerulisem, et selleks ei piisa tehinguhindade

korrigeerimisest sisemajanduse koguprodukti kasvuga, vaid arvesse tuleb võtta ka kinnisvara

turu arenguid objekti asukohas. Lisaks eelnevale nähtub Pärnu linna korraldusest nr 348, et

AS Pindi Kinnisvara esialgset 27.07.2012 eksperthinnangut on ekspertide poolt muudetud

16.11.2012 ja 20.11.2017 ning isegi peale kahekordset eksperthinnangu muutmist on

eksperdid VT ja SS 07.03.2014 kirjas märkinud, et eksperthinnangu täpsusklass on madal.

Eelnevast tulenevalt saab ringkonnakohus asuda seisukohale, et Kaanon Kinnisvara Teenused

OÜ eksperthinnang on võrdlustehingute valikus olnud kohtu poolt antud juhistest lähtumisel

täpsem kui AS Pindi Kinnisvara eksperthinnang ning lähtunud ka ajaliselt väärtuspäevale

lähematest võrdlustehingutest, mistõttu on alust arvata, et Kaanon Kinnisvara Teenused OÜ

eksperthinnang on andnud adekvaatsema lõpptulemuse. Eelnevat kokku võttes on

ringkonnakohus seisukohal, et Pärnu linna korraldus nr 348 on piisavalt põhjendatud, lähtutud

on asjakohastest kaalutlustest ning korralduse põhjendustest ei ole ringkonnakohtule äratuntav

kaalutlusõiguse reeglite rikkumine.

II

17. OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Kaebaja nõue – tuvastada

Rääma tn 19c asuva kinnistu Rääma tn T1 omandamise hinna suurus – ei ole avalik-õiguslikus

suhtes tähtsust omav faktiline asjaolu, mille tuvastamist saaks nõuda HKMS § 37 lg 2 p 6

alusel. Kinnisasja omandamise õiglase tasu üle otsustamine on haldusorgani kaalutlusotsus,

mille tegemiseks puudub halduskohtul pädevus.

18. Kaebaja alternatiivne taotlus – tuvastada Rääma tn 7 (endine Rääma 17) sobivus

võimaliku võrdlusobjektina Rääma tn T1 kinnisasja omandamise hinna määramisel – ei ole

3-17-1548

13(13)

aga kaebuse nõue HKMS § 37 lg 2 tähenduses, vaid õiguslik väide, millele ringkonnakohus

on andnud hinnangu otsuse p-s 16.

III

19. Eelnevat kokku võttes jätab ringkonnakohus OÜ Parem Kallas apellatsioonkaebuse

rahuldamata, rahuldab Pärnu linna apellatsioonkaebuse ning tühistab halduskohtu otsuse

(HKMS § 200 p 3). Ringkonnakohus teeb asjas ise uue otsuse, millega jätab OÜ Parem Kallas

kaebuse tervikuna rahuldamata.

20. Et ringkonnakohtu otsuse tulemusel jääb kaebus tervikuna rahuldamata, jäävad kaebuse

esitaja esimese ja teise kohtuastme menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel kaebaja enda

kanda. HKMS § 108 lg 1 ja § 109 lg 1 alusel mõistab ringkonnakohus OÜ-lt Parem Kallas

välja Pärnu linna kasuks viimase poolt apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu 15

eurot (II kd tl 11). Vastuseks OÜ Parem Kallas 19.12.2018 vastuväitele märgib

ringkonnakohus,

et

Pärnu

linna

riigilõivu

tasumist

tõendav

maksekorraldus

on

ringkonnakohtule esitatud koos Pärnu linna apellatsioonkaebusega ning kõigi menetluskulude

OÜ Parem Kallas kanda jätmist on Pärnu linn samuti taotlenud juba apellatsioonkaebuses.

(allkirjastatud digitaalselt)