2-15-8579/66 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Harju Maakohtu 02.06.2017 otsus ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada

ning

kohustada

CC

andma

nõusolek

Tartu

Maakohtu

kinnistusosakonna

kinnistusregistri registriosa nr XXXXXXX neljandasse jakku ja Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna kinnitusregistri registriosa nr YYYYYYYY neljandasse jakku CC

kasuks kantud hüpoteegikande kustutamiseks ja asendada CC vastav tahteavaldus

kohtuotsusega, maakohtus kantud menetluskulud jätta CC kanda.

2. Rahuldada XX ja YY apellatsioonkaebus.

3. Jätta apellatsiooni- ja kassatsioonimenetluse kulud CC kanda.

4. Jätta maakohtu 16.06.2015 määrusega kohaldatud hagi tagamise abinõu tagama

kohtuotsuse täitmist.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile

kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Meeli Kaur, Mati Maksing

Otsuse kuupäev

18.12.2018, Tallinn

Kohtuasja number

2-15-8579

Kohtuasi

XX (X) ja YY (Y) hagi CC (C) vastu hüpoteegi

kustutamiseks nõusoleku saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 02.06.2017 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX ja YY apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

330 000 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja I XX (ik XXXXXXXXXXXX)

Hageja II YY (ik XXXXXXXXXXX)

Hagejate lepingulised esindajad vandeadvokaadid Erik

Lepikson, Anto Kasak ja Paul Varul

Kostja CC (ik XXXXXXXXXXX), lepingulised

esindajad vandeadvokaadid Helvia Räägel ja Maksim

Greinoman

Kohtuistungi toimumise aeg

06.12.2018

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Juhul

kui

menetlusosaline taotleb menetlusabi,

peab ta esitama tähtaja kestel

kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus

mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

Asjaolud ja hageja nõue

1. XX (hageja I) ja YY (hageja II) esitasid 07.06.2015 maakohtule hagi CC (kostja) vastu,

milles palusid kohustada kostjat andma nõusolek kinnistuid (registriosad nr XXXXXXX ja nr

YYYYYYYY; kinnistud) kostja kasuks koormavate hüpoteekide kustutamiseks ja asendada

nõusolek kohtuotsusega. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Ühtlasi palusid

hagejad hagi tagada, mille kohus 16.06.2015 rahuldas.

Hagejad sõlmisid ostjatena ZZ-ga (müüja) 06.12.2011 müügi- ja asjaõiguslepingu (06.12.2011

leping), mille alusel hagejad ostsid Viimsi vallas XXX ja X asuvad kinnistud. 06.12.2011

lepingu sõlmimise ajal koormasid nimetatud kinnistuid kostja kasuks seatud ühishüpoteek

(hüpoteegisumma 330 000 eurot) ja Swedbank AS-i (pank) kasuks seatud hüpoteegid, nende

kogusummas 1 077 766 eurot. Kostja kasuks seatud hüpoteek tagas kostja ja müüja 07.03.2011

laenulepingust (laenuleping) tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu. Müügilepingu p 2.1 järgi

oli kinnistute müügihind 1 350 000 eurot, müügilepingu p-s 2.4 lepiti kokku, et hagejad tasuvad

ostuhinnast 1 077 766 eurot panga ja kostja kõikide selliste nõuete rahuldamiseks, mille

tagamiseks on kinnistutele seatud hüpoteegid. Hagejad tasusid ostuhinnast 1 077 766 eurot

notari hoiukontole ja rahuldasid sellega mh kostja hüpoteegi aluseks oleva nõude.

Müüja ja hagejad sõlmisid 09.02.2012 ülal kirjeldatud müügilepingu muutmise lepingu

(09.02.2012 leping), mille p 2.2 järgi hoiustasid hagejad enne lepingu sõlmimist notari kontole

ostusummast 1 077 766 eurot tagasivõtmise õiguseta ning lepinguosalised leppisid kokku, et

notar edastab hoiustatud rahasumma või selle osa ühe pangapäeva jooksul arvates päevast, kui

müüja, hagejad ja hüpoteegipidajad on esitanud kinnistusosakonnale avalduse hüpoteekide

kinnistusraamatust kustutamiseks. 09.02.2012 lepingu p 2.4 järgi avaldasid müüja ja hagejad,

et ostuhinna osa 1 077 766 eurot hoiustas ostja notarikontole eesmärgiga rahuldada selle raha

arvel hüpoteegipidajate kasuks seatud hüpoteekidega tagatud nõuded, et kinnistusraamatust

saaks nimetatud hüpoteegid kustutada.

Kostja keeldus alusetult nõusoleku andmisest hüpoteekide kustutamiseks ega ilmunud hagejate

broneeritud tehingu tegemise ajaks 16.04.2015 notaribüroosse. Pank teise hüpoteegipidajana

tuli notari juurde, sai raha kätte ja tema hüpoteek kustutati. Samamoodi saanuks raha soovi

korral kätte ka kostja. Kostja sattus vastuvõtuviivitusse. Tähtsust ei olnud sellel, et kostja ei

olnud tehingu pool, mille raames hoiustamine toimus. Raha ei kuulunud müüjale, vaid hoiustati

kostja kasuks. Väidetav raha tagasivõtmise õigus lõppes. Hagejate nõue ei olnud aegunud.

2012. a märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused müüja

laenulepingust tuleneva 330 000 euro suuruse võla, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga

koormatud kinnistute arvel. Jõustunud kohtuotsusega (tsiviilasi nr 2-12-13890) jäeti hagejate

hagi kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata. Selles kohtuasjas

vaieldi nõuete kehtivuse üle, käesolevas asjas täitmise üle. Hoiustatud raha arestimine

tsiviilasjas nr 2-13-56804 kostja kasuks müüja vastu esitatud hagi tagamiseks oli õigusvastane.

Ka ei takistanud arest kostjal raha vastu võtta.

Kostja vastuväited

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta see läbi vaatamata või rahuldamata.

Hagejatel ei olnud hoiustatud raha käsutamise õigust, sest hoiustatud raha väljaandmise

nõudeõigus oli müüjal. Müügilepingust ja 09.02.2012 lepingust tulenevalt oli hoiustamine

toimunud müüja, mitte kostja kasuks. Samuti oli hoiustatud raha kohtumäärusega arestitud. Ei

olnud tõendatud, et hoiustamine oli täitmise pakkumine ja see oli tagasivõtmatu. Praegusel

juhul ei kohaldunud võlaõigusseaduses (VÕS) sätestatud hoiustamise regulatsioon ja samuti ei

saanud hoiustamine toimuda notariaadiseaduse (NotS) alusel.

Kostja nõue ei olnud rahuldatud, kuivõrd hüpoteegi seadmise lepingus ei olnud kokkulepet,

mille järgi tagab hüpoteek vaid põhinõuet. Kostjal oli kohustus anda nõusolek hüpoteegi

kustutamiseks pärast nõude rahuldamist. Hagejate nõue oli aegunud, sest hagi esitati enam kui

kolme aasta möödumisel raha hoiustamisest ja täitemenetluse alustamisest. Hagi oli vastuolus

poolte vahel tsiviilasjas nr 2-12-13890 tehtud otsusega, millega kohus jättis rahuldamata hagi

kostja vastu sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks, ning oli seega lubamatu.

Maakohtu otsus

3. Kohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda neid

summaliselt kindlaks määramata. Ühtlasi tühistas kohus hagi tagamise abinõu.

Pooled leppisid esialgu kokku ostuhinna tasumises otse hüpoteegipidajatele (06.12.2011

lepingu p 2.4), kuid muutsid seda kokkulepet selliselt, et ostuhinna otse hüpoteegipidajatele

maksmise asemel hoiustasid ostuhinna notarikontol (09.02.2012 lepingu p-d 2.2 ja 2.4). 2012.

aasta lepingu viidatud p-dest nähtub poolte tahe lugeda hagejate ostuhinna tasumise kohustus

täidetuks ostuhinna hoiustamisega. Ostuhinna hoiustamist ei saa aga lugeda kostja nõude

rahuldamiseks toimunud hoiustamiseks NotS § 35 lg 2 mõttes. Müüja ja hagejate kokkulepe

selle kohta, mis otstarbeks hoiustatud ostuhinda kasutatakse, ei saanud tuua kaasa õiguslikke

tagajärgi kolmandaks isikuks olevale kostjale, kes ei olnud lepingu pool. Tegemist ei olnud ka

hoiustamisega VÕS § 120 lg-s 1 sätestatud eeldustel. Lepingus puudus viide kostja

vastuvõtuviivitusele. Seega ei olnud ostuhinna hoiustamisel notarikontole eesmärgiga selle

arvel täita hüpoteegipidaja nõuded VÕS § 122 lg-s 1 nimetatud tagajärge (kohustuse täidetuks

lugemine). Kuna ostuhinna hoiustamisega kostja nõue ei lõppenud, ei olnud hagejatel õigust

nõuda hüpoteegi kustutamist asjaõigusseaduse (AÕS) § 349 lg 1 alusel. Hagejate nõue ei olnud

aegunud. Asjaõiguse lõpetamise nõude (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5)

aegumistähtaeg on kümme aastat.

Apellatsioonkaebus

4. Hagejad palusid maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.

Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Maakohus jättis mitmed hagejate väited

tähelepanuta, oma järeldused põhjendamata ning tegi esitatud tõenditest valed järeldused.

Maakohus luges vääralt VÕS § 122 kohaldamise eelduseks õigustatud isiku osalemise

notariaalses tehingus. Asjaolul, et kostja ei osalenud tehingus, millega tema kasuks rahasumma

hoiustati, ei omanud mõju VÕS § 122 kohaldamisele ega muutnud selle kohaldamise

võimatuks. See, et hoiustamine toimus müügilepinguga samal ajal, ei tähendanud, et tegemist

ei olnud hoiustamisega VÕS § 122 mõttes, ja et see oli pelgalt ostuhinna tasumine müüjale.

Hoiustamine ei pea toimuma igal juhul selliselt, et võlausaldaja saab tingimusteta igal ajal

hoiustatud rahasumma kätte. VÕS § 123 järgi saab hoiustada võlausaldaja kasuks ka selliselt,

et hoiustatu kättesaamiseks on vaja täita eeltingimus ja esitada avaldus. Kuigi VÕS § 120 näeb

VÕS § 122 kohaldamise eeldusena ette vastuvõtuviivitust või teadmatust võlausaldaja isiku

suhtes, siis on Riigikohus 19.03.2014 otsuses asjas nr 3-2-1-130-13 märkinud, et VÕS § 122

saab kohaldada ka olukorras, kus ei esine VÕS §-s 120 sätestatud eeldusi. Hoiustamine võib

Riigikohtu praktikat arvestades toimuda ka vastuvõtuviivituseta NotS § 35 lg 2 ja 3 alusel.

Vastus apellatsioonkaebusele

5. Kostja palus jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, maakohtu otsus muutmata ning

menetluskulud hagejate kanda.

Menetluse edasine käik

6. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata, arvestades ringkonnakohtu otsuse

põhjendusi ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt hagejate kanda.

7. Riigikohus tühistas ringkonnakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks

ringkonnakohtule. Veel otsustas Riigikohus jätta kostja taotlus hagi läbivaatamata jätmiseks

rahuldamata. Esiteks ei saanud kostja nimetatud alusel jätta hagi läbi vaatamata, vaid

kirjeldatud juhtumi korral sai menetluse lõpetada otsust tegemata. Teiseks ei olnud asja

nr 2-12-13890 ese sama praeguses asjas esitatud hüpoteegi kustutamise nõudega. Ka ei

tuvastatud nimetatud asjas midagi sellist, mis välistaks samas asjas uue kohtusse pöördumise.

Ringkonnakohtu seisukoht

8. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu

otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu ja teha TsMS § 657 lg 1

p 2 alusel uus otsus asja esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata.

Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.

Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hagejad sõlmisid ühiste ostjatena müüjaga 06.12.2011

kinnistute müügilepingu, mida muutsid omakorda 09.02.2012, hagejad kanti kinnistute

ühisomanikena kinnistusraamatusse. Hagejad ostsid kinnistud 1 350 000 euro eest, millest

1 077 766 eurot hoiustasid notari kontol ja millest 330 000 eurot on jätkuvalt hoiustatud notari

kontol. Kinnistud on koormatud ühishüpoteegiga 330 000 euro ulatuses kostja kasuks, mis

tagab laenulepingust tulenevaid kostja nõudeid müüja vastu. Jõustunud kohtuotsustega mõisteti

müüjalt kostja kasuks välja laenulepingust tulenev intress 59 400 eurot ja viivis 250 000 eurot.

2012. aasta märtsis algatas kohtutäitur kostja avalduse alusel hagejate vastu täitemenetlused

müüja laenulepingust tuleneva võla 330 000 eurot, intressi ja viivise saamiseks hüpoteegiga

koormatud kinnistute arvel. Jõustunud kohtuotsusega jäeti hagejate hagi kostja vastu

sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks rahuldamata. Hoiustatud raha arestiti tsiviilasjas

nr 2-13-56804 kostja kasuks müüja vastu esitatud hagi tagamiseks. Kostja on keeldunud

andmast nõusolekut ühishüpoteegi kustutamiseks.

Vaidluse keskmes on küsimus, kas raha hoiustamist müügilepingu täitmiseks notari kontol saab

lugeda hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks, mis annab hagejatele kui koormatud

kinnisasjade omanikele õiguse AÕS § 349 lg 1 alusel nõuda hüpoteegi kustutamist. Veel vaieldi

selle üle, kas hagejate nõue oli aegunud.

Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha hagejate nõude võimalikkuse ja aegumise osas.

Kuivõrd hüpoteegi lõpetamiseks oli vajalik mh kostja kui hüpoteegipidaja ja õigustatud isiku

notariaalselt kinnitatud (materiaalõiguslik) avaldus hüpoteegi lõpetamise kohta ja hüpoteegi

kustutamine kinnistusraamatust (AÕS § 642) ning kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1,

lg 2 p 2 ning lg-te 5 ja 51 järgi oli hüpoteegi kustutamiseks vajalik mh kostja kui hüpoteegipidaja

notariaalselt kinnitatud või digitaalallkirjastatud nõusolek, oli õiguslikult võimalik vajalikud

nõusolekud asendada TsÜS § 68 lg 5, täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1 ja KRS § 341

lg 8 alusel.

Hagejate nõue kostja nõusoleku asendamiseks kohtuotsusega ei olnud aegunud. Hüpoteegi kui

asjaõiguse lõpetamise nõue AÕS § 349 lg 1 järgi on hinnatav tehingust tuleneva nõudena TsÜS

§ 146 lg 5 ja § 147 lg 1 mõttes ning selle aegumistähtaeg on kümme aastat nõude sissenõutavaks

muutumisest. Hagejate arvates hoiustati kostja hüpoteegiga tagatud nõude rahuldamiseks raha

2011 (täpne aeg tuvastamata) ja hagi esitati 2015. Seega ei olnud hagi esitamise hetkeks

möödunud kümme aastat.

Järgevalt analüüsib kohus hagejate nõude eeldusi. Kuigi kostja nõue müüja vastu, mida tagab

hagejate kinnisasjale seotud hüpoteek, on suurem kui hüpoteegisumma, on tulenevalt

AÕS §-st 327 ja § 346 lg-st 1 tagatud nõuete realiseerimise võimalus hüpoteegiga koormatud

kinnisasja arvelt piiratud hüpoteegisummaga (vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsust asjas

nr 3-2-1-64-12, p 21). Sellest tuleneb, et hüpoteegisumma määrab kinnisasja omanikule

hüpoteegist tuleneva rahalise koormise maksimumsumma, mille ulatuses on võimalik kõik

tagatud nõuded koormatud kinnisasja arvel rahuldada. Täitemenetlus hüpoteegi alusel tähendab

hüpoteegipidaja asjaõigusliku nõude realiseerimist ning hüpoteegi alusel läbiviidavas

täitemenetluses ei saa pöörata sissenõuet kinnisasja omaniku varale, millele hüpoteek ei ulatu.

Selleks on vajalik ka isiklik täitedokument kinnisasja omaniku suhtes (eelkõige kohtulahend)

(vt nt Riigikohtu 29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 17).

Kuigi hüpoteek AÕS § 325 lg 4 järgi tagatavat nõuet ei eelda, ei või hüpoteeki siiski

realiseerida tagatava nõudeta (vt nt Riigikohtu 05.11.2008 otsust asjas nr 3-2-1-104-08, p 12;

29.05.2012 otsust asjas nr 3-2-1-64-12, p 19). Hagejad ei väitnud, et kostjal ei ole olnud

hüpoteegiga tagatud nõuet, kuid leidsid, et kostja nõue, mille tagamiseks oli seatud vaidlusalune

hüpoteek, oli täidetud. Hagejad hoiustasid notari juures 330 000 eurot ja leidsid, et täitsid

seeläbi müüja kohustused kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses, mistõttu oli hüpoteegiga

tagatud nõue rahuldatud ja kostja pidi nõustuma hüpoteegi lõpetamisega (kustutamisega).

Kostja väitel ei hoiustatud seda raha tema kasuks ja hüpoteegiga tagatud kohustuse täitmiseks,

vaid hoiustatud raha kuulus müüjale ja kostja sai selle arvel rahuldada oma nõudeid müüja vastu

ka hüpoteegiga tagamata osas.

Kohustus loetakse VÕS § 76 lg 3 järgi kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise

vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Koormatud kinnistu

omanik võib kolmanda isikuna täita võlgniku hüpoteegiga tagatud kohustuse hüpoteegipidaja

vastu ja hüpoteegipidaja ei või keelduda täitmise vastuvõtmisest, isegi kui võlgnik täitmisele

vastu vaidleb, sest koormatud kinnistu omanikul on täitmise vastu õigustatud huvi, vältimaks

kinnistu võõrandamist hüpoteegi alusel (VÕS § 78 lg 1, lg 3 p 2). Rahalise kohustuse võib täita

sularahas või maksega kontole (VÕS § 91 lg-d 1 ja 2). VÕS § 122 lg-tes 1 ja 2 sätestatud

tingimustel saab rahalise kohustuse lugeda täidetuks ka raha hoiustamisel.

Raha hoiustamisega notari juures saab võlgnik VÕS § 120 lg 1 järgi kohustuse täita

võlausaldaja vastuvõtuviivituse korral, samuti juhul, kui võlgnik ei tea ega peagi teadma, kes

on võlausaldaja. Võlausaldaja satub VÕS § 119 lg 1 järgi vastuvõtuviivitusse, kui võlgnik ei

saa täita oma kohustust võlausaldajast tuleneva asjaolu tõttu, eelkõige, kui võlausaldaja ei võta

õigustamatult vastu talle tegelikult pakutud kohustuse kohast täitmist või keeldub õigustamatult

kohustuse täitmisest, milleta võlgnik ei saa oma kohustust täita, või ei tee võlgniku kohustuse

täitmiseks vajalikku muud tegu või koostööd võlgnikuga. Lisaks saab raha hoiustada notari

juures NotS § 35 lg-te 1 ja 2 alusel notari ametitoiminguna. Hoiustamine on NotS § 35 lg 2 järgi

tõestamistoiminguga kaasnev ametikohustus, kui see on seotud sama notari tõestatava

tehinguga ja hoiulevõtmist taotlevatel isikutel on tehingust tulenev õigustatud huvi tehingu

täitmise tagamiseks hoiustamise teel. Hoiulevõtmise aluseks on NotS § 35 lg 4 järgi hoiustamist

taotleva isiku notariaalselt kinnitatud avaldus, kui see ei sisaldu juba tagatava tehingu kohta

koostatavas notariaalaktis.

Kohustuse hoiustamisega täidetuks lugemine sõltub muude eelduste kõrval ka sellest, kas

hoiustaja jättis hoiustamisel endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse või mitte. Tagasivõtmise

õiguseta hoiustamise korral loetakse VÕS § 122 lg 1 esimese lause järgi, et hoiustamisega on

võlgnik kohustuse täitnud hoiustamise ajal. See kehtib siiski üksnes juhul, kui hoiustamine oli

nõuetekohane, s.t VÕS § 76 lg 3 järgi täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel

ajal, õiges kohas ja õigel viisil (vt ka Riigikohtu 01.06.2016 otsust asjas nr 3-2-1-34-16, p 22).

Kui võlgnik on jätnud endale hoiustatu tagasivõtmise õiguse, loetakse VÕS § 122 lg 1 teise

lause järgi kohustus täidetuks hoiustatu tagasivõtmise õiguse lõppemisest. Hoiustatu

tagasivõtmise õigus lõpeb VÕS § 121 lg 2 p 1 järgi mh siis, kui võlgnik on isikule, kelle juures

hoiustamine toimub, teatanud, et ta loobub hoiustatu tagasivõtmise õigusest.

Tagasivõtmise õigusega hoiustamise korral võib võlgnik VÕS § 122 lg 2 järgi esitada

võlausaldaja kohustuse täitmise nõudmisele vastuväite, et ta on hoiustanud kohustuse

täitmiseks võlgnetava raha, ning sel juhul ei või võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist muul

viisil kui hoiustatu arvel. Kui võlausaldajal on hoiustatu kättesaamiseks vaja kättesaamise

õigust tõendavat võlgniku avaldust, võib võlausaldaja VÕS § 123 järgi nõuda võlgnikult

avalduse andmist samadel tingimustel, nagu ta võiks nõuda kohustuse täitmist, kui hoiustamist

ei oleks toimunud. Kui võlgnik ja võlausaldaja peavad kohustused täitma üheaegselt, võib

võlgnik VÕS § 120 lg 4 järgi seada hoiustatu võlausaldajale kätteandmise tingimuseks, et

võlausaldaja täidab oma kohustuse.

VÕS §-e 122 ja 123 saab kohaldada ka juhul, kui hoiustamine on toimunud muul põhjusel kui

asjaolu tõttu, et võlausaldaja oleks vastuvõtuviivituses või ei teaks võlgniku isikut, mh kui

hoiustamine toimub ametikohustusega kaasneva tõestamistoiminguna NotS § 35 lg 2 alusel

(vt Riigikohtu 19.03.2014 otsust asjas nr 3-2-1-130-13, p 12). Hoiustatu käsutamine on

NotS § 35 lg 5 järgi lubatud üksnes hoiustatu väljaandmiseks õigustatud isikule või tema

nimetatud kolmandale isikule või hoiustatu tagastamiseks hoiustajale. Seega võisid hagejad

hüpoteegisumma ulatuses kostja kui hüpoteegipidaja kasuks raha hoiustades täita müüja

hüpoteegiga tagatud kohustuse kostja vastu hüpoteegisumma ulatuses ning kostja võib olla

sellest tulenevalt kohustatud andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamiseks) vajalikud

tahteavaldused.

06.12.2011 sõlmitud algses müügilepingus ei nähtud ette raha hoiustamist kostja kasuks

tagasivõtmise õiguseta (I kd lk 12-23). Seal lepiti kokku, et lepingu ese müüakse hagejatele

1 350 000 euro eest (lepingu p 2.1). Sellest 200 000 eurot oli hageja müüjale enne notariaalse

lepingu sõlmimist juba tasunud, kui kandis nimetatud summa müüja palvel advokaadibüroo

Pavlov&Partners kontole ja 72 234 eurot kohustusid hagejad kandma samale kontole hiljemalt

28.01.2012 (lepingu p d 2.1, 2.3). Ülejäänud osa ostuhinnast (1 077 766 eurot) tuli hagejatel

tasuda Swedbank AS-i ja kostja nõuete rahuldamiseks, mille tagamiseks olid lepingu esemeks

olevatele kinnisasjadele seatud hüpoteegid. Seejuures oli kostja kasuks seatud hüpoteegi suurus

330 000 eurot (lepingu p 1.4).

Samuti oli 06.12.2011 lepingus määratletud, et 1 077 766 euro tasumise korral annavad

hüpoteegipidajad nõusolekud hüpoteekide kustutamiseks ja hagejad ei olnud kohustatud

ostuhinnast tasuma hüpoteegipidajate nõudeid, kui hüpoteegipidajad ei anna hüpoteegipidajate

nõuete rahuldamisega samaaegselt nõusolekut hüpoteekide kustutamiseks. Kusjuures müüja ja

hagejad pidid igakülgselt kaasa aitama hüpoteegipidajatega lepingu sõlmimiseks, mille

kohaselt tasuvad hagejad hüpoteegipidajate nõuded ja hüpoteegipidajad annavad nõusolekud

hüpoteekide kustutamiseks kinnistusraamatust (lepingu p-d 2.4 ja 2.5). Lepingu eseme otsene

valdus tuli müüjal hagejatele üle anda pärast lepingu p-des 2.3, 2.4 ja 2.5 sätestatud kohustuse

täielikku täitmist. Pärast lepingu sõlmimist hoiustasid hagejad 1 077 766 eurot notari kontol.

Tagasivõtmisõiguseta raha kostja kasuks hoiustamine nähti ette 09.02.2012 lepingu (I kd

lk 106-113), millega muudeti varem sõlmitud müügilepingut, p-s 2.2. Viidatud punktis

kinnitati, et hagejad hoiustasid notari kontol 1 077 766 eurot ja summa hoiustati tagasivõtmise

õiguseta. Ühtlasi leppisid hagejad ja müüja kokku, et notar edastab hoiustatud rahasumma või

selle osa ühe pangapäeva jooksul arvates päevast, kui müüja, hagejad ning hüpoteekide pidajad

Swedbank AS ja/või kostja on esitanud notarile avalduse, milles nähtub, et kirjeldatud

hüpoteekide pidajad on esitanud kinnistusosakonnale avalduse hüpoteekide kinnistusraamatust

kustutamiseks. Juhul kui müüja keeldub kõnealuse avalduse esitamisest notarile, või ei ilmu

alusetult notari juurde kolmel järjestikusel korral, oli notaril õigus hüpoteegipidajale ülekanne

teha hagejate ja hüpoteegipidaja avalduse alusel. Taas avaldasid hagejad ja müüja, et 1 077 766

eurot hoiustati notari kontole eesmärgiga rahuldada selle arvelt Swedbank AS-i ja kostja kasuks

seatud hüpoteekidega tagatud nõuded, kui viimaste kasuks seatud hüpoteegid kustutatakse

(lepingu p 2.4).

Seega leppisid müüja ja hagejad juba 06.12.2011 lepingus kokku, et hagejad kannavad notari

kontole mh kostja nõude rahuldamiseks 1 077 766 eurot ning summa oli hiljemalt 09.02.2012

lepingu sõlmimise ajaks notari kontole laekunud. Hagejad loobusid kohtule esitatud tõenditest

nähtuvalt tagasivõtmise õigusest 09.02.2012, kui muutsid notari juures 06.12.2011 lepingut.

Tõenditena kohtule esitatud 06.12.2011 ja 09.02.2012 lepingutest nähtus, et kuigi notari kontole

tasuti kokku 1 077 766 eurot ostuhinna tasumise kohustuse täitmisena ja seda tehti mh müüja

huvides, et viimase võlg väheneks hüpoteegipidajate ees, toimus hoiustamine hüpoteegipidajate

(sh kostja) kasuks. Müüjal puudus igasugune ligipääs notari kontol hoiustatud summale ja

pärast 09.02.2012 puudus see ka hagejatel. Summa ülekandmiseks kostjale tegid hagejad ja

müüja notarile korralduse, mille täitmine sõltus hagejate, müüja ja kostja (teatud juhtudel ka

ainult hagejate ja kostja) avalduse tegemisest notarile. Eelneva eeltingimuseks oli aga kostja

poolt kinnistusosakonnale avalduse tegemine hüpoteegi kinnistusraamatust kustutamiseks.

Seega oli hüpoteegi ulatuses raha (330 000 euro) kättesaamine notari kontolt sõltuvuses kostja

tegevusega.

Kuivõrd hagejad hoiustasid mh 330 000 eurot notari kontol kostja kasuks ja hagejad loobusid

tagasivõtmisõigusest 09.02.2012 ning kostjat teavitati hoiustatu tagasivõtmise õigusest

loobumisest hiljemalt 02.04.2015 (I kd lk 33), tuli lugeda eelnenud õiguslikule käsitlusele

tuginedes hiljemalt 02.04.2015 müüja hüpoteegiga tagatud kohustus täidetuks. Kuna

AÕS § 349 lg 1 järgi olukorras, kus hüpoteegiga tagatud nõue rahuldatakse või nõuet ei ole

tekkinud, võib reeglina koormatud kinnisasja igakordne omanik nõuda hüpoteegi kandmist

enda nimele või selle kustutamist, tuli rahuldada hagejate kui koormatud kinnisasjade omanike

nõue kohustada kostjat andma hüpoteegi lõpetamiseks (kustutamseks) vajalik tahteavaldus.

Ainuüksi asjaolust, et hoiustatud raha on teises tsiviilasjas arestitud kostja kasuks, ei saa

järeldada, et seda ei saaks lugeda hüpoteegisumma ulatuses müüja hüpoteegiga tagatud

kohustuste täitmiseks.

9. Vastavalt TsMS § 162 lg-le 1 kannab hagimenetluses kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti,

s.o praegusel juhul kostja. Menetluskulude rahaline suurus määratakse kindlaks TsMS § 174

lg-s 4 sätestatu kohaselt.

10. Maakohtu poolt 16.06.2015 hagi tagamise korras määratud abinõu (I kd lk 65-67) jääb

TsMS § 445 lg 2 alusel tagama hagejate nõude täitmist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Meeli Kaur

Mati Maksing