3-18-2334/2 · Tartu Halduskohus Tartu kohtumaja

KOHTUMÄÄRUS

Kohus Tartu Halduskohus Haldusasja number 3-18-2334 Kohtunik Janar Jäätma Määruse tegemise aeg ja koht

17. detsember 2018, Tartu Kohtuasi OÜ Vikerkardin kaebus Viljandi linna tegevuse peale Menetlustoiming Kaebuse tagastamine

RESOLUTSIOON

Tagastada OÜ Vikerkardin kaebus.

EDASIKAEBAMISE KORD

Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest arvates.

ASJAOLUD

1. Viljandi Linnavalitsus viis läbi hoonestusõiguse seadmise enampakkumise ning tunnistas hoonestusõiguse seadmise enampakkumise võitjaks OÜ Vikerkardin.

2. Viljandi linn kinnistute omanikuna sõlmis OÜ-ga Vikerkardin hoonestusõiguse lepingu. Hoonestusõiguse lepinguga koormati kinnistud hoonestusõigusega. OÜ Vikerkardin oli kohustatud kinnistutele püstitama majakarbid hiljemalt 31. detsembriks 2018.

3. OÜ Vikerkardin esitas Viljandi linnale 1. oktoobril 2018 avalduse nõusoleku saamiseks koormata OÜ-le Vikerkardin kuuluvad hoonestusõigused ühishüpoteegiga tagamaks majakarpide rahastamine.

4. Viljandi Linnavalitsuse ei andnud 15. oktoobri 2018. a korraldusega nr 625 nõusolekut hoonestusõiguse hüpoteegiga koormamiseks. Viljandi linn oli seisukohal, et taotletav koormatis ei ole ühendatav korrapärase majandamisega ning hoonestusõiguse eesmärk ei ole täidetav. Hoonestusõiguse lepingu täitmine 31. detsembriks 2018 ei ole reaalne, kuna arendaja ei ole kümne aastaga suutnud hoonestada nelja kinnistut.

5. OÜ Vikerkardin esitas Viljandi Linnavalitsuse 15. oktoobri 2018. a korralduse peale vaide, mille Viljandi Linnavalitsus jättis 12. novembri 2018. a otsusega nr 664 rahuldamata.

6. OÜ Vikerkardin esitas Tartu Halduskohtule kaebuse, milles nõuab Viljandi Linnavalitsuse

15. oktoobri 2018. a korralduse nr 625 tühistamist ning Viljandi Linnavalitsuse kohustamist uuesti läbi vaatama OÜ Vikerkardina taotlust nõusoleku saamiseks hoonestusõiguste koormamiseks ühishüpoteegiga. Kaebaja esitas kokkuvõtlikult järgmised väited: 1) haldusakt ei vasta haldusmenetluse seaduse (HMS) § 56 lg 1 tingimustele; 2) kaebaja esitas linnavalitsusele taotluse asjaõigusseaduse (AÕS) § 2491 lg 2 alusel. Korralduse kohaselt ei olnud taotletav koormatis ühendatav korrapärase majandamisega ning hoonestusõiguse eesmärk ei olnud täidetav. Seadusandja pidas AÕS § 2491 lg-s 2 sätestatud „korrapärase majandamise“ mõiste all silmas ka olukorda, kus hoonestajal on vaja ehitise ehitamiseks võtta laenu ja seada võetava laenu tagatiseks hüpoteek hoonestusõigusele. Kinnistu omanik ei tohi sellisel juhul nõusolekust keelduda; 3) kaebajal on ühishüpoteeki linnaga vaja selleks, et tagada arendustegevuse finantseerimine. Kaebaja vajab Karja tn 6, Karja tn 8, Järve tn 41 ja Järve tn 43 hoonestamiseks lisarahastust. Selleks on vaja hoonestusõigused koormata tagatisega finantseerija kasuks; 4) OÜ Hilaris kinnitab, et hoonestusõiguse koormamisel saab laenu 380 000 eurot. Majakarbid oleks valminud ca kolme kuuga. Tegemist oli piisava ajaga, et hooned lepingus märgitud tähtpäevaks valmis ehitada.

KOHTU SEISUKOHT

7. Halduskohtu pädevuses on avalik-õiguslikus suhtes tekkinud vaidluste lahendamine, kui seadus ei näe ette teistsugust menetluskorda (halduskohtumenetluse seadustik § 4 lg 1).

8. Viljandi linn viis läbi linnale kuuluvatele kinnistutele hoonestusõiguse seadmise enampakkumise, mille võitis kaebaja. Linn kinnistute omanikuna sõlmis kaebajaga hoonestusõiguse seadmise lepingu. Kaebaja tahteks oli lepingust tulenev kohustus täita laenurahaga, mille saamine eeldas hoonestusõiguse koormamist hüpoteegiga. Kaebaja esitas linnale avalduse nõusoleku saamiseks hoonestusõigusele hüpoteegi saamiseks, millest linn keeldus. Kaebaja vaidlustab halduskohtus Viljandi linna tegevust, millega linn ei andnud kaebajale nõusolekut koormata hoonestusõigused hüpoteegiga.

9. Halduskohtu hinnangul ei ole linn tegutsenud avalik-õiguslikus suhtes, kui ta keeldus nõusoleku andmisest koormata hoonestusõigused hüpoteegiga.

10. Avalik-õiguslik oli see suhe, kui linn korraldas kinnistutele hoonestusõiguse seadmiseks enampakkumise ja ta valis välja isiku, kellega hoonestusõiguse seadmise leping sõlmida. Pärast hoonestusõiguse seadmise kui eraõigusliku lepingu sõlmimist on linna ja kaebaja vaheline suhe eraõiguslik (vt RKEKo 3-3-1-15-01, p-d 10–18). Hoonestusõigust kui asjaõigust reguleeritakse eraõigusnormidega (vt AÕS § 5 lg 1 ja § 241–2551).

11. Kas kaebajal kui hoonestajal on Viljandi linnalt kui kinnistu omanikult õigust nõuda nõusolekut hoonestusõiguse koormamiseks, on ka selle küsimuse näol tegemist eraõigussuhtega. Nõusoleku nõudmise aluseks on AÕS § 2491 lg 2. Tegemist ei ole avalike huvide kaitseks sätestatud õigusnormiga, vaid see reguleerib eraõigussuhet. Selle küsimuse otsustamisel ei täida linn avalikku ülesannet.

12. Asjaolu, et eraõigusliku lepingu üheks pooleks on Viljandi linn kui avaliku võimu kandja, kes vormistas oma nõusoleku andmisest keeldumise haldusaktiga, ei muuda poolte vahelist suhet avalik-õiguslikuks suhteks. Poolte vaheline suhe on allutatud eraõiguslikele normidele ja tuleb lahendada nende alusel maakohtus (tsiviilkohtumenetluse seadustik § 1). Avalikõigusliku suhte eristamine eraõiguslikust suhtest ei sõltu avaliku võimu kandja valitud tegevuse vormist, vaid isiku(te) tegevuse aluseks olevast õigusnormist (vt RKEKm 3-3-4-1-10, p 5).

13. Eeltoodust tulenevalt on halduskohus seisukohal, et kaebajal ei ole õigust halduskohtus vaidlustada Viljandi linna nõusoleku mitteandmist hoonestusõiguse koormamiseks hüpoteegiga. Kuna vaidluse lahendamine ei kuulu halduskohtu pädevusse, tuleb kaebus tagastada (HKMS § 4 lg 1 ja § 121 lg 1 p 1). Kaebajal on õigus pöörduda oma õiguste kaitseks maakohtusse.

(allkirjastatud digitaalselt)

Janar Jäätma