3-17-1859/27 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

7. detsember 2018, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1859

Haldusasi

XX

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

09.08.2017 korralduses nr 1180-k sisalduva otsuse

tühistamiseks ja Tallinna Linnaplaneerimise Ameti

kohustamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, volitatud esindaja Marina Simhes-

Kazakova

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva

Vanamb

Kolmas isik – YY, volitatud esindajad v.adv Aivar Pilv

ja v.adv Merilin Ojasaar

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 2. märtsi 2018. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

3. detsembri 2018. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Tallinna linna apellatsioonkaebus ja tühistada Tallinna Halduskohtu 2.

märtsi 2018. a otsus haldusasjas nr 3-17-1859. Teha asjas uus otsus, millega jätta XX

kaebus tervikuna rahuldamata.

2. Mõista XX-lt Tallinna linna riigilõivu katteks välja 15 (viisteist) eurot ja YY esimese

ja teise kohtuastme menetluskulude katteks 3050 (kolm tuhat viiskümmend) eurot.

Ülejäänud osas jätta menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 07.01.2019, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

3-17-1859

2(13)

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinnas, Nafta 16 katusekorrusel (6. korrus) paiknevat korterit nr 16 on võrreldes hoone

algse projektiga (Masso Arhitektuuribüroo OÜ 1997 töö nr 996 „Elamu Tallinnas, Nafta tn

16“) laiendatud ja ümber ehitatud.

2. Nafta 16‒16 omanik tellis 2012. a-l OÜ-lt Pert Projekt ümberehituse seadustamiseks

projekti. Ehitus- ega kasutusluba selle projekti alusel väljastatud ei ole.

3. Nafta 16‒16 praeguse omaniku YY esindaja Casa Planeeringud OÜ esitas 17.03.2017

Tallinna Linnaplaneerimise Ametile (TLPA) ehitusteatise nr 1711201/03471 elamu Nafta tn

16 (katastritunnus 78401:115:1670), ehitisealuse pinnaga üle 60 m2, laiendamiseks kuni 33%.

4. TLPA teavitas 21.03.2017 korteriühistut Nafta 16, et ametile on esitatud ehitusteatis koos

ehitusprojektiga (Casa Planeeringud OÜ töö nr 29/16) ja ehitusprojekti kohta on võimalik

esitada kirjalikult arvamusi või vastuväiteid.

5. XX esitas 02.04.2017 vastuväited ehitusprojektile.

6. TLPA kooskõlastas 15.05.2017 Nafta 16‒16 osas ehitusteatise nr 1711201/03471 ning

vastas kirjaga XX vastuväidetele.

7. XX esitas 13.06.2017 TLPA-le vaide, milles palus: 1) teha TLPA-le ettekirjutus

15.05.2017 Nafta 16‒16 ümberehituse ja laiendamise projektile antud kooskõlastuse

tagasivõtmiseks (toimingu tagasitäitmiseks); 2) kuni asja uue otsustamiseni keelata koos

projektiga esitatud ehitusteatises märgitud tööde teostamine.

8. Tallinna

Linnavalitsuse

09.08.2017

korraldusega

nr

1180-k

„Tallinna

Linnaplaneerimise Ameti tegevuse peale esitatud vaide läbivaatamine (Nafta 16)“ jäeti XX

vaie rahuldamata. TLPA kooskõlastus ehitusprojektile väljendab vaid kohaliku omavalitsuse

nõusolekut projektis toodud tööde teostamiseks. Kooskõlastus ei reguleeri kaasomanike

vahelisi asjaõigussuhteid ega anna taotlejale õigust teostada ehitustöid ilma kaasomanike

nõusolekuta. Kooskõlastatud projekt vastab majandus- ja taristuministri 17.07.2015 määruses

nr 97 (määrus nr 97) „Nõuded ehitusprojektile“ eelprojekti staadiumile esitatavatele nõuetele.

Vaidlustatud toiminguga ei ole TLPA kiitnud heaks varasemaid omavolilisi ja ehitusnõuetele

mittevastavaid probleemseid ümberehitusi. Kuna TLPA-le on esitatud ehitusteatis koos

ehitusprojektiga, mitte aga kasutusteatis ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise

3-17-1859

3(13)

seaduse (EhSRS) § 28 või 29 alusel, tuleb eeldada, et taotleja sooviks on ehitamise teel viia

ehitis vastavusse ehitusprojektis ettenähtuga.

Ehitusprojekti menetlemise seisukohast ei oma tähtsust, millise osa kaasomandist on korteri nr

16 omanikud faktiliselt hõivanud. TLPA-l puudub ehitusteatise menetluses kohustus kohapeal

faktilist olukorda kontrollida. Vaide esitaja kirjeldatud mõjutused on tingitud olemasolevast

olukorrast, mitte ehitusprojektiga kavandatud ehitustöödest. Tegeliku olukorra vastavust

ehitusprojektile hinnatakse kasutusloa menetluses. Ka kaasomandi esemesse kuuluvate

tehnosüsteemide osade jäämine korteri nr 16 koosseisus olevatesse ruumidesse ei oma

ehitusprojekti menetluses tähtsust, kuna nende hooldamiseks vajaliku juurdepääsu tagamine

on korteriomaniku seadusega sätestatud kohustus.

Kuigi Casa Planeeringud OÜ jätkas Pert Projekt OÜ poolt 2012. a-l alustatud ehitusprojekti

koostamist, ei omanud see kõnealuses menetluses tähtsust – amet menetles siiski konkreetset,

koos ehitusteatisega esitatud ehitusprojekti. Ehkki projekti juures on kajastatud ka varasemale

projektile antud kooskõlastused, on Casa Planeeringud OÜ projekt ka käesolevas menetluses

nõuetekohaselt kooskõlastatud Tallinna Keskkonnaameti, Tallinna Kommunaalameti,

Päästeameti Põhja päästekeskuse ja Tallinna Kesklinna Valitsusega.

Nafta 16 korteriomanikud olid nõuetekohaselt menetlusse kaasatud.

9. XX esitas 11.09.2017 Tallina Halduskohtule kaebuse, milles palus tühistada täielikult

Tallinna Linnavalitsuse 09.08.2017 korralduses nr 1180-k sisalduva otsuse, millega jäeti

rahuldamata kaebaja vaie Casa Planeeringud OÜ projekti kooskõlastamisele, ning kohustada

ametit 15.05.2017 Nafta 16‒16 ümberehituse ja laiendamise projektile antud kooskõlastuse

tagasivõtmiseks.

Nafta 16 asuva korterelamu algse, 1997. a projektiga ettenähtud katuse osa on lammutatud,

selle asemel varem katuseks olevale osale on ehitatud avatud terrass ning klaasgalerii.

Muudetud on ka katuse osas algse 1997. a projektiga ettenähtud tehnovõrgud. Kõik

kõrvalekaldumised 1997. a projektist olid tehtud ilma kooskõlastusteta ning teiste

korteriomanike nõusolekuta. Eelkirjeldatud ümberehitised katusel said kaebaja korteri (korter

nr 14) alalise kahjustamise allikaks ülevalt korruselt (korterist 16) läbijooksude, samuti

temperatuurirežiimi olulise muutumise tõttu, mh seetõttu, et avatud terrass ning klaasgalerii ei

saa täita katuse funktsioone.

Korteri nr 16 omanik tellis 2012. a-l OÜ-lt Pert Projekt ümberehitiste seadustamiseks projekti.

Ehitus- ega kasutusluba selle projekti alusel ei väljastatud. A-l 2016 tellis korteri nr 16 omanik

Casa Planeeringud OÜ-lt projekti (Casa Planeeringud OÜ töö nr 29/16) samadeks töödeks.

Casa Planeeringud OÜ projekti kohaselt on projekt koostatud Nafta tn 16 kinnistul paikneva

korterelamu korteri nr 16 olemasoleva olukorra täpsustamiseks ning korteri juurde kuuluva

katuseterrassi ja sademevee ärajuhtimise rekonstrueerimiseks. Rõhutatud on, et projekt on OÜ

Pert Projekt projekti jätkuks. Casa Planeeringud OÜ projekti kohaselt kavandatakse vaid

katuseterrassi põranda, st alumise korruse katuselae soojustamist ja katuseterrassi sademevee

uue äravoolutoru rajamist. Kinnitatud on, et hoone katuse konstruktsiooni muutmist projektiga

ette nähtud ei ole. Kaebaja on esitanud projektile 02.04.2017 vastuväited mh põhjusel, et

projekt on koostatud hulgaliste nõuete rikkumistega, projektiga ettenähtud, tegelikult aga juba

teostatud ümberehitistega kahjustatakse pidevalt kaebaja vara, samuti seetõttu, et korteri nr 16

omanik võttis teistelt korteriomanikelt õigusvastaselt oma ainuvaldusesse kaasomandis oleva

katuse osa ning projekt põhineb valedel algandmetel.

Vastustaja väide, et Casa Planeeringud OÜ projekti kooskõlastamine ei puuduta OÜ Pert

Projekti järgi juba teostatud töid, on väär, kuna põhineb loogilisel veal. Vastustaja ise

3-17-1859

4(13)

kinnitab, et Casa Planeeringud OÜ projekt on OÜ Pert Projekt 2012. a projekti jätkuks, see

hõlmab OÜ Pert Projekt projektis toodud töid ning Casa Planeeringud OÜ projektile on

laiendatud selle kooskõlastamisel 2012. a projekti kooskõlastusi. Kooskõlastades Casa

Planeeringud OÜ projekti tervikuna, kooskõlastas TLPA sellega ka OÜ Pert Projekt projekti.

OÜ Pert Projekt projekt nägi aga ette ehitusluba nõudvate tööde tegemist katuse

lammutamisel ning korteriga 16 ühendamisel. Ka OÜ Pert Projekt projekt oli koostatud juba

teostatud töödele kasutusloa saamiseks, mitte nende tööde tegemiseks. Sellega kavandati

korteri väljaehitamise seadustamist. Korteri väljaehitus on teostatud juba 11 aastat tagasi.

Casa Planeeringud OÜ projekti kooskõlastamisega seadustatakse elumaja katuseta jätmist,

õigustatakse ja lubatakse kaebaja vara edasist kahjustamist katuse puudumisest tekkinud

tagajärgedega. Korteri nr 16 omanikult tuleb nõuda kasutusteatise esitamist ehitusseadustiku

(EhS) § 47 lg 5 alusel, mis lubaks viia läbi ümberehitiste nõuetele vastavuse kontrollimiseks

ettenähtud menetluse, mitte kooskõlastada juba teostatud ümberehitised Casa Planeeringud

OÜ projekti raames.

Projekti kooskõlastamise algatamisest teavitati vaid KÜ Nafta 16 raamatupidajat. Teised

kaasomanikud said projekti ning ehitusteatise esitamisest teada juhuslikult. Need, kes said

teada, teatasid TLPA-le õigeaegselt oma mittenõustumisest projektiga. TLPA pole sellega

arvestanud. Kaasomandi osa ümberehitamise ning selle otstarbe muutmise taotluse

esitamiseks pädevateks isikuteks on kaasomanikud kvalifitseeritud enamuse otsuse alusel.

Korteri 16 laiendamine on sisuliselt kaasomandi eseme osa sihtotstarbe muutmine ning ühe

korteriomaniku ainuomandisse üleandmine. Projekti kooskõlastamisega ilma teiste

kaasomanike nõusolekuta asendatakse õigustamatult omaniku (kaasomanike) kohustuslik

nõusolek omandi üleandmiseks.

10. Tallinna linn palus jätta kaebuse rahuldamata. Ehitusteatisega ei rikuta kaebaja

subjektiivseid õigusi ega piirata tema vabadusi. Kaebaja kinnisasjale tekkinud kahjud ei ole

põhjustatud ehitusteatise alusel kooskõlastatud ehitusprojektist. Ka kaebaja ise on seisukohal,

et tema kinnisasi on saanud kahjustatud juba aastatel 2000–2001. Kaebuse eesmärgiks on vaid

takistada ümberehitustöid, mis parandavad kaebaja enda olukorda.

Naaberkinnistute omanikelt ei ole nõusolekuid võetud, kuid asja otsustamist ning

lõpptulemust naaberkinnistute omanike nõusolek või selle puudumine ei oleks muutnud

(haldusmenetluse seaduse (HMS) § 58).

Ehitusprojekt vastab määruses nr 97 eelprojekti staadiumile esitatavale nõuetele (§-d 8 ja 13).

Ehitusteatisele antakse kooskõlastus eelprojekti alusel, milles ei lahendata erinevaid tööetappe

ja tehnilisi sõlmesid. Vastavalt standardile on ehitustöö tegemise aluseks ehitusprojekt

tööprojekti staadiumis ehk tööprojekt. Seega võib kolmas isik ehitustöid teha vaid tööprojekti

alusel. Vastustaja saab hinnata ja anda oma seisukoha vaid ehitusteatise alusel

ehitusprojektile, amet ei kontrolli tööprojekte. Omaniku kohustus on korraldada ehitamine ja

tööprojekti koostamine, samuti omanikujärelevalve.

Ehitusteatise andmisel on kaalutud erinevate isikute huvisid ja kõiki asjaolusid, analüüsitud ja

hinnatud menetluse käigus esitatud dokumente, menetlusosaliste seisukohti ja huve. Puudub

alus ehitusteatise kooskõlastamisest keeldumiseks. Nõustuda ei saa kaebajaga, et vastustaja

oleks pidanud läbi viima kasutusteatise, mitte ehitusteatise menetlemise ja ehitusteatise

kooskõlastamisega seadustas vastustaja juba varasemad omavolilised ja ehitusnõuetele

mittevastavad ehitustööd. Ametile oli esitatud ehitusteatis koos ehitusprojektiga, mitte aga

kasutusteatis EhSRS §-de 28 või 29 alusel. Võib eeldada, et ehitusteatise taotleja sooviks on

ehitamise teel viia ehitis vastavusse ehitusprojektis ettenähtuga ja lõpetada ebakorrektsest

ehitamisest tingitud kahjustamine korteris 14.

3-17-1859

5(13)

Ehitusteatise kooskõlastamist ei saa võtta kui nõusolekut omandi üleandmiseks. Kui hoone

ümberehitamine on vastuolus kaasomanike enamuse huvidega, on neil võimalus mitte anda

ümberehitustöödeks oma nõusolekut (Riigikohtu otsus nr 3-3-1-67-01). Kaasomanikud võivad

anda ka tingimusliku nõusoleku. Kui üks kaasomanikest asub tegema ümberehitustöid

kaasomanike enamuse tahte vastaselt, on teistel kaasomanikel võimalus esitada maa- või

linnakohtule hagi tsiviilkohtumenetluse korras. Ehitusjärelevalve asutuse pädevuses ei ole

lahendada kaasomanike enamuse ja vähemuse vahelisi vaidlusi asja kasutamise üle.

Äriregistris on korteriühistu Nafta 16 sidevahendite aadressiks mh liidiam@gmail.com,

millele amet esitas 21.03.2017 teate ehitusteatise esitamisest nõudega edastada see kõikidele

korteriomanikele. See, et tegemist on raamatupidaja e-postiga, ei nähtu äriregistri andmetest.

Nimetatud teatele on kaebaja vastanud 02.04.2017, millele omakorda andis amet 15.05.2017

selgituse. Ehitusprojekt on nõuetekohaselt kooskõlastatud, selle menetlemisel ei ole rikutud

menetlusnorme, väljastatud ehitusteatis on kooskõlas kehtiva seadusandlusega.

11. YY palus jätta kaebuse rahuldamata. Ehitusteatise alusel ei kavandata kaasomandi osa

ümberehitamist ega mis tahes muud tegevust, mis võiks kaebaja õigusi rikkuda. Nafta 16

korterelamu on ehitatud välja 1999. a projekti alusel ning selle alusel kuulus korter 16 juurde

katuseterrass. Toivo Rattasepa 27.05.2016 ekspertarvamuse nr TR 1794/2016 kohaselt on

Nafta 16 korterelamu valminud vastavuses 1999. a koostatud teostus- ja mõõdistusjoonistega.

1997. a projektile ei vasta ka kaebaja enda korter, mis on samuti välja ehitatud 1999. a

projekti kohaselt. 1999. a mõõdistusjooniste kohaselt oli korter 16 juurde ette nähtud

katuseterrass suurusega 20 m2 ning vastav terrass ehitati ka reaalselt välja. Seega oli Nafta 16

elamu viilkatus osaliselt lamekatusega asendatud ja korter 16 terrass välja ehitatud juba

korterelamu ehitustööde käigus ning ajal, kui korteriomandeid ei olnud moodustatud ja elamu

kuulus täielikult arendajale EEÜ-le LICO. Seetõttu ei vajanud ka 1997. a projektis muudatuste

tegemine ja elamu 1999. a projekti alusel väljaehitamine kaebaja ega teiste kaasomanike

nõusolekut. Korteri nr 16 müügilepingu sõlmimise ajal oli terrass välja ehitatud ja

registreeritud kinnistusregistris.

Korter 16 osas on aastatel 2000‒2001 teostatud ümberehitustöid, kuid need ei ole kaebaja

korteri kahjustuste põhjuseks. Ümberehitustööde käigus laiendati katuseterrassi ja korterit

pööningu arvelt. Kolmandale isikule teadaolevalt on teostatud muudatused seaduslikud. Isegi

kui ümberehitustööd oleksid ebaseaduslikud või selliste tööde teostamiseks puudus

kaasomanike kokkulepe, on Harju Maakohus tsiviilasjas nr 2-12-24745 jätnud rahuldamata

kaebaja nõude ümberehitustööde lammutamiseks, asudes seisukohale, et korterile 14

avaldatud kahjude tekkepõhjuse likvideerimine on võimalik saavutada hagejale oluliselt

vähem mahukate ja soodsamate ehitustööde raames ning katuse taastamise nõue 1997. a

projekti alusel on kolmanda isiku suhtes ebaproportsionaalselt koormav. Korteris nr 14

tuvastatud sadevee läbijooksud, hallitus ja ruumide sisekliima muutused ei ole tingitud

korteris 16 teostatud ümberehitustest, vaid on põhjustatud elamu arendaja poolt tellitud tööde

halvast ehituskvaliteedist.

Ehitusteatise alusel tööde teostamine lõpetab kaebaja õiguste rikkumise. Projekti seletuskirjast

nähtuvalt tuleb rekonstrueerimistööde raames ümber ehitada korter 16 katuseterrassi sadevee

ärajuhtimise süsteem ning nõuetekohaselt taastada lõhutud katuseterrass (lamekatus). Projekti

alusel ei teostata mingeid täiendavaid ümber- või juurdeehitustöid. Projektis ettenähtud tööde

teostamise korral saavad korteri nr 14 kahjustuste tekkepõhjused likvideeritud. Kuigi kolmas

isik (sh korter 16 eelmine omanik) oli juba sadevee läbijooksude esmakordsel avaldumisel

2011. a-l valmis omal kulul katuseterrassi rekonstrueerima, ei ole kaebaja selleks nõusolekut

andnud, vaid nõuab katuseterrassi lammutamist. Katuseterrassi kate lammutati KÜ Nafta 16

poolt 2011. a-l, et välja selgitada korterisse nr 14 toimunud läbijooksude põhjused. Peale

3-17-1859

6(13)

lammutamist selgus, et konkreetsel juhul ei olnud läbijooks seotud terrassiga (või selle

kattega), vaid läbijooksu põhjuseks oli elamusisese sadeveetoru ühenduskoha järeleandmine,

mis oli omakorda tingitud sellest, et KÜ Nafta 16 ei olnud sadeveetorustikku lasknud

hooldada/puhastada. Katuseterrass on hetkel kaetud ajutise varikatusega. Kui korter 14

läbijookse põhjustavaid puudusi ei ole võimalik asuda likvideerima, siis korteri kahjustumine

jätkub ning see võib päädida kaebaja poolt uue kahjunõude esitamisega kolmanda isiku või

KÜ Nafta 16 vastu.

Ehitusteatisega kavandatud tööde teostamine ei vaja kaebaja (kaasomanike) nõusolekut, kuna

asjaõigusseaduse

(AÕS),

korteriomandiseaduse

(KOS)

ning

korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduse (KrtS) kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme

säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta (AÕS §

72 lg 4, KOS § 15 lg 2, KrtS § 37 lg 1). Isegi kui kavandatavad ehitustööd vajavad

kaasomanike kokkulepet, on tegemist eraõigusliku vaidlusega, mille lahendamine ei ole

haldusorgani ega halduskohtu pädevuses.

12. Tallinna Halduskohus rahuldas 02.03.2018 otsusega kaebuse; tühistas Tallinna

Linnavalitsuse 09.08.2017 korralduses nr 1180-k sisalduva otsuse, millega jäeti rahuldamata

XX vaie; kohustas vastustajat võtma tagasi ehitusteatisele nr 1711201/03471 antud

kooskõlastuse; mõistis Tallinna linnalt kaebaja kasuks välja menetluskuluna 1700 eurot ja

jättis muus osas menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda.

Kolmanda isiku kavandatavate ümberehitustööde jaoks oli EhS § 35 lg-st 3 ja lisast 1

tulenevalt vajalik esitada ehitusteatis ja ehitusprojekt. Korteri nr 16 terrassi väljaehitamine on

varem toimunud kahes etapis (aastatel 1999‒2000 enne korteri nr 16 esimesele omanikule

üleandmist ja 2000‒2001 viimase poolt), sealjuures korrektset ja dokumenteeritud

loamenetlust ei ole korteri nr 16 juurde kuuluva terrassi osas (ja sellega seotud katuse

eemaldamise osas) senini tõenditest nähtuvalt läbi viidud: ehituslube väljastatud pole, mistõttu

pole ka kindlust, milliste ehitusprojektide alusel on senisesse olukorda jõutud. Vaidlust ei ole

selles, et ehitustööd terrassi osas on teostatud ebakvaliteetselt ning see on põhjustanud korteri

nr 16 all elava kaebaja omandi kahjustamist ja elukeskkonna halvenemist. Casa Planeeringud

OÜ projekti alusel teostatavaid töid, millega võib-olla ei muudetagi olulisi detaile varem ilma

ehitusloata teostatud töödes, tuleks käsitada ümberehitustöödena, kuna tööd on seotud varem

teostatud, kuid asjakohase kontrolli läbimata töödega. Tehniliselt võib olla keeruline eraldada

varem teostatud töid teostatavatest töödest.

Olukorras, kus ehitusloa aluseks olev ehitusprojekt nägi ette korteri nr 16 väljaehitamise

võimaluse koos terrassiga, see projekt realiseeriti ning hoonele väljastati kasutusluba, puudub

vastustajal õiguslik alus nõuda tervikuna terrassi asendamist viilkatusega. Seda ei muuda

asjaolu, et aastatel 2000–2001 teostatud ehitustööd on teostatud ebaseaduslikult. Vastustajal

puudub kohustus ja ka õigus nõuda konkreetsete projektlahenduste realiseerimist, kui vastava

nõude esitamise ainsaks allikas oleks kaasomanike õiguste rikkumine. See, kas otsustatakse

välja ehitada projektis fikseeritud korter koos terrassiga või jäädakse viilkatuse juurde, on

elamu omanike otsustada. Asjas ei ole esitatud tõendeid ja ei nähtu, et avalik-õiguslikud

normid (nt arhitektuurilised või ehitustehnilised nõuded) determineeriksid üksnes ühe kindla

lahenduse, s.o viilkatuse taastamise. TR ekspertarvamuse kohaselt ei ole korteri nr 14 kohal

asuva katuse osa ning tehnosüsteemide vastavusse viimine Masso Arhitektuuribüroo 1997. a

juunis koostatud ehitusprojektiga põhjendatud, kuna ehitis on valmis ehitatud vastavuses

Masso Arhitektuuribüroo poolt 1999. a jaanuaris koostatud teostus-/mõõdistusjoonistega (p

3.6, tl 19). Samuti esitas ekspert loetelu töödest, mis võimaldavad kahjustuste tekkepõhjused

likvideerida olemasoleva ruumijaotuse tingimustes (p 3.10, tl 21). Seega puudub vastustajal

olemasolevas olukorras õigus nõuda kolmandalt isikult terrassi asendamist viilkatusega.

3-17-1859

7(13)

Kuni 31.12.2017 kehtinud KOS § 11 p 3 kohaselt on korteriomanik kohustatud võimaldama

korteriomandi reaalosa kasutada teistel isikutel, kui see on vajalik kaasomandi eseme

korrashoiuks. Analoogne põhimõte on sätestatud 01.01.2018 jõustunud KrtS §-s 31. Seega ei

näe kohus probleemi selles, et kaasomandis olevad tehnosüsteemid jäävad korteri nr 16

reaalosale.

Kohus nõustus vastustajaga, et eelprojekti staadiumis ei pruugi olla kõik lahendused lõplikult

paigas, kuid see tõdemus ei anna TLPA-le õigust ignoreerida asjatundjate väljatoodud

probleeme ja puudusi seonduvalt ehitusteatise aluseks oleva projektiga. Ehitusinsener Rimma

Partsi (RPP Grupp OÜ) arvamusest Nafta 16‒16 ümberehituse ja laiendamise projekti kohta

(kd I, tl 60‒65) nähtuvalt puuduvad projektis olulised lahendused, väljapakutud lahendused ei

vasta korteris nr 16 väljaehitatud tehnosüsteemidele, tarindite nõuetele jms. RP välja toodud

puudused on osaliselt kokku langevad RR ekspertarvamuses toodud analüüsiga Pert Projekt

OÜ eelprojekti (vt arvamuse p 3.5, tl 18 p) kohta, mis oli Casa Planeeringud OÜ projekti

koostamise lähtealuseks ning millest võib järeldada, et Pert Projekt OÜ eelprojekti puudusi ei

ole Casa Planeeringud OÜ projektiga kõrvaldatud. Vastustaja ei ole RP väljatoodud

probleeme analüüsinud ega ümber lükanud. Vastustaja seisukoht, et eelprojekti staadiumis ei

peagi selliste küsimustega tegelema, on väljatoodud puuduste hulka ning olemust arvestades

lubamatult üldistav ja ka ekslik. Määrus nr 97 ei võimalda kõikvõimalike probleemidega

tegelemist lükata tulevikku (sh nt kasutusteatise menetlusse). Kuna vastustaja ei ole kaebaja

väidetele sisuliselt vastanud ega põhjendanud ehitusprojekti nõuetele vastavust, ignoreerides

erialaasjatundjate

väljatoodud

puudusi

ehitusprojekti

kohta,

on

tegemist

olulise

kaalutlusveaga, mis tingib kaebuse rahuldamise. Kaalutlusviga on seda olulisem, et varasemad

ehitustööd korteri nr 16 terrassi rajamise ja laiendamisega seonduvalt on teostatud

ebakvaliteetselt, ilma korrektsete projektideta ning väljaspool vastustaja kontrolli. RR

ekspertarvamuse kohaselt tuleks ehitusprojekt põhjusel, et tegemist on ehitise tarindite ja

tehnosüsteemide tehniliste lahenduste olulise rekonstrueerimisega, koostada põhiprojekti

staadiumis (arvamuse p 3.5, kd I, tl 18).

TR poolt teostatud Casa Planeeringud töö nr 29/16 „Ehitusprojekti ekspertiis“ järeldused

võivad olla õiged, kuid need ei saa asendada ehitamise üle otsustava haldusorgani kaalutlusi.

RR viidatud ekspertiisi ei saa ka käsitada ammendava vastusena kõigile RP tõstatatud

probleemidele.

Kohtul ei õnnestunud leida ehitisregistris ehitusteatise nr 1711201/03471 juurest

kooskõlastusi Casa Planeeringud OÜ projektile. Vastavaid tõendeid ei ole vastustaja ka

kohtule esitanud. Seega ei ole võimalik kinnitada vastustaja väidet, et kooskõlastused on antud

mh Casa Planeeringud OÜ projektile.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

13. Tallinna linn palub 02.04.2018 apellatsioonkaebuses tühistada halduskohtu otsus ja

teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata ning menetluskulud kaebaja kanda.

Määruse nr 97 § 13 lg 1 kohaselt esitab ehitusloa taotleja ehitusloa taotlemisel ehitusprojekti

enda valitud staadiumis. Halduskohus ei ole põhistanud oma seisukohta, mille kohaselt oleks

tulnud ehitusprojekt ehitusteatise teavitatuks lugemiseks esitada põhiprojekti staadiumis.

Vaidlusalune ehitusprojekt sisaldab kõiki asjakohaseid osi (määruse nr 97 § 14 lg 2) ja kõik

osad vastavad konkreetsele osale esitatavatele nõuetele (määruse nr 97 §-d 15-23). Määruse nr

97 § 10 lg 1 kohaselt on alles tööprojekt selline ehitusprojekti staadium, milles esitatakse

ehitise arhitektuurilahenduste ja insener-tehniliste lahenduste ning kvaliteedi kirjeldus

3-17-1859

8(13)

täpsusega, mis võimaldab nõuetekohaselt ehitada ning koostada teisi ehitamisega seonduvaid

dokumente.

RP arvamus on kohtule esitatud allkirjata ja kuupäevata. Ometi on halduskohus pidanud just

seda dokumenti kaebuse rahuldamisel otsustavaks tõendiks. Lisaks ei ole kaebaja RP

arvamust vastustajale ehitusprojekti menetluses esitanud. Seega ei saanud TLPA selle infoga

ehitusteatise menetluses arvestada. Kuna halduskohus on andnud RP arvamusele

põhjapanevalt olulise rolli, siis oleks halduskohus pidanud seda tõendit sisuliselt hindama. RP

arvamuses väljatoodud puudused saaksid tegelikud puudused olla siis, kui need näitaksid, et

ehitusprojekt on vastuolus EhS-ga määruse nr 97 nõuetele. Midagi sellist RP arvamus ei

sisalda. RP peab ehitusprojekti puuduseks asjaolu, et puudub KÜ Nafta 16 kaasomanike

kooskõlastusleht. Samas ei tulene sellist kooskõlastuslehe ehitusprojekti koosseisus esitamise

kohustust ühestki õigusnormist. Arusaamatuks jääb ka see, miks peaks olema ehitusprojekti

osaks ametite kooskõlastused, kui määrus nr 97 seda ei nõua. Antud juhul on tegemist

olemasoleva ehitise ümberehitamisega, mistõttu ei pea ehitusprojekt sisaldama kõiki

võimalikke ehitusprojekti osi.

Kuigi halduskohus leiab, et riiklikult tunnustatud eksperdi RR järeldused võivad olla õiged,

siis lõpptulemusena on halduskohus pidanud vajalikuks ja võimalikuks võtta otsuse aluseks

põhjendamatult siiski vaid RP arvamuse.

Halduskohus on andnud ehitusteatisele, samuti kohaliku omavalitsuse pädeva asutuse rollile

ehitusteatise kontrollimisel ja teavitatuks lugemisel tähenduse, mida seadusandja tegelikult

ette ei näinud. EhS seletuskirjast 555 SE § 35 lg 1 kohta hõlmab ehitusteatis just

vähemohtlikke ja avaliku huvita ehitisi, võimaldab isikutele kergemat ja kiiremat menetlust

ning ehitusteatise oluline eesmärk on võimaldada kohalikul omavalitsusel saada teavet

ehitatavate ehitiste kohta. Halduskohus on pidanud kohaliku omavalitsuse pädevat asutust

vastutavaks nii ehitusteatisega koos esitatava ehitusprojekti eest kui ka pärast ehitusteatise

teavitatuks lugemist ehitusprojekti järgnevate staadiumite koostamise eest. Nii see siiski ei

ole. Ehitusteatise ja ehitusprojekti menetlemisel omab olulist tähtsust kontrollimine, kas selle

on koostanud pädev isik. Antud juhul see nii on. Omaniku kohus on korraldada ehitamine ja

tööprojekti koostamine, samuti omanikujärelevalve. Kui ehitusprojekti on koostanud vastava

pädevuse ja kvalifikatsiooniga isik, ehitusprojekt on esitatud lubatud staadiumis (milleks võib

olla ka eelprojekti staadium) ning ehitusprojekt vastab määrusele nr 97, ei saa omandiõiguse

pinnalt tõusetunud kaasomanike vahelised vaidlused olla aluseks ehitusteatise teavitatuks

lugemata jätmisele.

14. XX palub 03.05.2018 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

menetluskulud vastustaja kanda.

Kaebaja esitas ehitusprojekti vastustajale vaidemenetluses vaide lisana 6 ja seda mainitakse ka

vaidlustatud TLPA korralduses. Kohus lähtus mitte ainult RP, vaid ka TR arvamusest, mis on

analoogne RP arvamusega. Seega oli vastustajal võimalus kohtueelses menetluses arvestada

projektis kajastatud tööde ohutuse hindamisel asjatundja arvamusega. Vastustaja ei ole RP

arvamuse osas esitatud väiteid esitanud esimeses kohtuastmes, mistõttu ei saa need olla

aluseks halduskohtu otsuse vaidlustamisel. Asjaolu, et RP arvamusel puudub kuupäev, ei

muuda seda tühiseks. Ükski menetlusosaline ei ole kohtueelses ega kohtumenetluses

arvamuse osas kahtlusi väljendanud. Kaebaja ei nõustu vastustaja seisukohaga, et halduskohus

oleks pidanud RP arvamust sisuliselt hindama. Halduskohus tugines asja lahendamisel

vastustaja poolt haldusmenetluse normide rikkumisele, mitte projekti nõuetele mittevastavuse

tuvastamisele.

3-17-1859

9(13)

Vastustaja pöörab põhjendamatult suurt tähelepanu sellele, millises staadiumis tuli projekt

esitada. Vastustaja kohustuseks oli välja selgitada kavandatava ehitamise vastavus nõuetele

sõltumata sellest, millises projekti staadiumis on kavandatav ehitis kajastatud.

Pidades enda ülesandeks ja kohustuseks vaid tuvastamist, kas projekt on koostatud pädeva

isiku poolt, jätab vastustaja ilma igasuguse kaitseta teiste isikute õiguste ja huvide võimalikud

rikkumised kavandatavate ehitustöödega. See on vastuolus KOKS § 3 p-s 2 sätestatud

kohaliku omavalitsuse põhimõttega ja EhS §-s 8 sätestatud ehitise ohutuse põhimõttega, mille

kontrollimine on vastustaja kohustuseks EhS § 36 lg 5 p-st 4 ja lg-st 6 ning § 44 p-st 4

tulenevalt.

15. YY palub 04.05.2018 kirjalikus vastuses apellatsioonkaebus rahuldada ja halduskohtu

otsus tühistada ning jätta menetluskulud kaebaja kanda.

Korteri nr 16 juurde kuuluv katuseterrass on seaduslik ja läbinud kõik ametlikud menetlused.

2000‒2001. a-l teostatud ümberehitustööd on samuti seaduslikud ja läbinud ametliku

menetluse. Seda tõendab Tallinna Säästva Arengu ja Planeerimise Ameti ehituslubade

osakonna poolt 29.10.2001 kooskõlastatud korteri nr 16 inventariseerimisjoonis, millega on

kinnitatud faktiliselt välja ehitatud lahenduse vastavust projektile.

Ehitusteatise kooskõlastamise seisuga ei olnud kaebaja veel esitanud RP arvamust. Seega ei

saanud TLPA ehitusteatise kooskõlastamise kaalumisel viidatud arvamuses esitatud väidetega

arvestada. Vaidlustatud korraldusest nähtub, et TLPA on vaides sisalduvaid etteheiteid (sh RP

arvamust) sisuliselt analüüsinud ja neile vastanud, mistõttu ei ole õige halduskohtu väide, et

TLPA on erialaasjatundjate väljatoodud puudusi ignoreerinud. TR ekspertiis kinnitab, et

ehitusprojekt ja selles esitatud tehnilised lahendused vastavad lähteülesandele ja nõuetele.

Kohtuotsusest ei selgu, miks omistab halduskohus RP arvamusele suurema kaalu. Kohus

oleks pidanud arvestama arvamuse andjate pädevuse erinevust ning seda, et TR on tsiviilasjas

nr 2-12-24747 määratud ekspertiisi käigus teostanud kõnealuse terrassi osas ehitustehnilise

ekspertiisi ning seeläbi detailselt kursis terrassi probleemidega ja nende lahendamiseks

vajaminevate töödega.

Halduskohus on rikkunud tõendite hindamise põhimõtteid ja uurimisprintsiipi. Kui

halduskohtul tekkis RP arvamuse alusel kahtlus projekti nõuetekohasuse osas, siis oleks kohus

pidanud RP arvamuse järeldusi sisuliselt analüüsima, sh hindama tõendi usaldusväärsust.

Ainuüksi arvamuse sisusse süüvimata võib esile tuua selle järgmised puudused: 1) arvamusel

puudub RP allkiri. Elektroonse dokumendi metaandmetest nähtuvalt on arvamuse autoriks

Sergei. Arvestades, et kaebaja abikaasa nimi on Sergei Selezjonov, siis viitavad dokumendi

andmed sellele, et arvamus on koostatud hoopis kaebaja või tema abikaasa poolt; 2)

arvamuses puuduvad andmed ehitusprojekti ekspertiisiks pädeva isiku kvalifikatsiooni kohta.

RP-l puudub ehitusprojektide koostamiseks nõutav pädevus (kutsetunnistus), lisaks puudub

RPP Group OÜ-l, mille nimelt on arvamus esitatud, ehitusprojektide ekspertiisi registreering

majandustegevuse registris. Kui kohus oleks analüüsinud RP arvamust sisuliselt, siis oleks ta

tuvastanud, et: 1) arvamuse koostaja on eksinud nii asjaoludes kui ehitusprojekti eesmärkides;

2) arvamus põhineb kehtetutel standarditel ja õigusaktidel; 3) arvamus on ehitustehniliselt

ebapädev.

Asjaolu, et RR on tsiviilasjas nr 2-12-24747 koostatud ekspertarvamuses märkinud, et

ehitusprojekt tuleb koostada põhiprojekti staadiumis, ei anna TLPA-le õigust nõuda

ehitusteatise esitanud isikult projekti esitamist põhiprojekti mahus. TLPA peab oma tegevuses

juhinduma määrusest nr 97.

3-17-1859

10(13)

Halduskohtu otsuse resolutsioon on ebaselge ja ei ole täidetav ilma otsuse tekstita. Arvestades

seda, et TLPA on andnud ehitusteatisele heakskiidu vaikimisi, siis jääb ebaselgeks, kuidas

peab haldusorgan selle heakskiidu tagasi võtma. Varasemas praktikas on peetud kohaseks

ehitusteatise vaidlustamise korral tühistada kooskõlastus. Otsuse p-s 24 on halduskohus

selgitanud, et kaebuse rahuldamine ei tähenda siiski seda, et vastustaja ei võiks ehitusteatise

esemeks olevat ehitustööde lubamist uuesti otsustada ja nõusolekut anda, kui kohtuotsuses

kirjeldatud kaalutlusvead saavad kõrvaldatud. Samas ei ole otsuse resolutsioonis selle kohta

ainsatki viidet.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

16. Tallinna linna apellatsioonkaebus on põhjendatud. Halduskohtu otsus tuleb tühistada

tõendite vale hindamise tõttu.

17. Esmalt piiritleb ringkonnakohus XX kaebeõiguse. Kaebaja põhjendab oma kaebust

järgmiselt (vt ka halduskohtu otsuse p 16): 1) välja ehitatud terrass on ebaseaduslik, kuna on

rajatud õigusaktide nõudeid eirates ning kaasomanike nõusolekuta, mistõttu tuleb kolmandalt

isikult nõuda 1997. a projekti kohase olukorra taastamist (terrassi likvideerimine, viilkatuse

taastamine); 2) vaidlusaluse ehitusteatise aluseks olev Casa Planeeringud OÜ projekt ei vasta

nõuetele; 3) rikutud on menetlusreegleid (puuduvad nõutavad kooskõlastused, kaasomanikke

ei teavitatud nõuetekohaselt). Neist kaebaja poolt esitatud väidetest on praeguse vaidluse

lahendamisel asjakohased vaid viimased kaks. Halduskohtule saab kaebuse esitada üksnes

oma subjektiivsete õiguste kaitseks. Kaebaja subjektiivseid õigusi ei saa vaidlusaluse

ehitusteatise kontekstis iseenesest puudutada asjaolu, kas korter 16 terrass ehitati välja

seaduslikult või ebaseaduslikult ega see, kas seda püütakse seadustada või mitte. Kaebajal on

õigus vaidlustada ehitusteatist juhul, kui ehitusteatise alusel lubatud ehitamine võib kaebaja

jaoks tuua kaasa kahjulikud mõjud. Kui ebaseaduslik ehitis (klaasgalerii ja terrassi laiendus)

rikub kaebaja arvates tema õigusi iseseisvalt, on tal võimalik taotleda pädevalt asutuselt

ehitusjärelevalve menetluse läbiviimist ning menetluse algatamata jätmise korral pöörduda

halduskohtusse nõudega viia vastav menetlus läbi või otsustada selle algatamine uuesti.

Kaasomandi kasutamisest tulenevate vaidluste lahendamine ei kuulu Tallinna linna ega

halduskohtu pädevusse ning vastustaja poolt ehitusteatise kooskõlastamisega ei ole

kolmandale isikule antud volitust kahjustada kaasomanike õigusi ega huve. EhS § 36 lg 5 p-st

4 ja lg-st 6 ning § 44 p-st 4 tulenevalt peab pädev asutus kaaluma, kas ehitusteatise ja

ehitusprojekti alusel kavandatava ehitamisega võiks kinnisasja kaasomanikele või muudele

isikutele (nt üürnikele) kaasneda püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole

võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Asjas esitatud tõendite põhjal ei ole

ringkonnakohtu hinnangul võimalik sellise mõju esinemist kaebaja kinnisasjale tuvastada.

18. Halduskohus on XX kaebuse rahuldanud kahel põhjusel: 1) Casa Planeeringud OÜ

eelprojekt, mille alusel ehitusteatis esitati, on oluliste puudustega (halduskohtu otsuse p 21);

2) ehitisregistris puuduvad kooskõlastused Casa Planeeringud OÜ eelprojektile (halduskohtu

otsuse p 23). Halduskohtu otsuses esitatud etteheide seonduvalt kooskõlastuste puudumisega

on selgitust leidnud apellatsioonimenetluses. Nimelt märkis linna esindaja ringkonnakohtu

istungil, et ehitisregistri eripärast lähtuvalt ei olnud nimetatud kooskõlastused kohtunikule

ilmselt nähtavad ning linn esitas Casa Planeeringud OÜ eelprojekti kooskõlastuste olemasolu

tõendamiseks dokumentaalse tõendina väljavõtte ehitisregistrist (II kd tl 91), millest nähtub, et

2017. a kevadel on kooskõlastused projektile andnud Tallinna Kesklinna Valitsus, Tallinna

Kommunaalamet, Tallinna Keskkonnaamet ja Päästeameti Põhja päästekeskus. Halduskohtu

esimesel etteheitel – Casa Planeeringud OÜ eelprojekti olulised puudused – peatub

ringkonnakohus järgmiseks pikemalt.

3-17-1859

11(13)

19. Tallinna linn oleks saanud jätta ehitusteatise kooskõlastamata EhS § 36 lg 5 p-st 4 ja lg-st

6 ning § 44 p-st 5 tulenevalt siis, kui ehitusprojekt ei vasta ehitusprojektile esitatavatele

nõuetele. Vaidlus puudub selles, et Casa Planeeringud OÜ eelprojekti on koostanud selleks

pädev isik (EhS § 44 p 2). Nõuded ehitusprojektile on sätestatud määruses nr 97. Määruse nr

97 § 13 lg-te 1 ja 2 ning § 24 kohaselt esitatakse ehitusteatise esitamisel ehitusprojekti enda

valitud staadiumis, s.o kas eelprojektina, põhiprojektina või tööprojektina (§ 5 lg 1), ning

olenemata esitatud ehitusprojekti staadiumist, annab pädev asutus ehitusprojektile hinnangu

lähtudes eelprojektile esitatavatest ja määruse nr 97 3. ptk nõuetest. Niisiis ei ole

õigusaktidega nõutud, et ehitusteatise esitamisel tuleks pädevale asutusele esitada põhiprojekt

või tööprojekt, vaid vastupidi – isegi põhi- või tööprojekti esitamisel hindab pädev asutus

projekti vastavust üksnes eelprojektile esitatud nõuetele. Kolmas isik selgitas ringkonnakohtu

istungil, miks ei olnud konkreetsel juhul põhi- või tööprojekti esitamine võimalik: kuna

2000‒2001. a juurdeehitused on tehtud ehitusprojekti ja ehitusloata, ei ole täpselt võimalik

hinnata tänaseks olemasolevat olukorda ega seetõttu ehituskonstruktsioone avamata ette näha,

kuidas või mis võib ehitamise käigus muutuda või milliseid lahendusi võib täiendavalt

osutuda vajalikuks kasutada. Ringkonnakohtu hinnangul on see selgitus usutav ja mõistlik.

20. Kaebaja ei ole märkinud, millistele määruse nr 97 3. ptk nõuetele Casa Planeeringud OÜ

eelprojekt ei vasta. 02.04.2017 vastuväites Casa Planeeringud OÜ eelprojekti kohta (I kd tl

52‒53) avaldab kaebaja üksnes meelepaha seni toimunud ebaseadusliku ehitamise ja

kaasomandi hõivamise osas, kuid ei osuta ühelegi konkreetsele probleemile projektis. XX

13.06.2017 vaides (I kd tl 56‒59) on projekti nõuetele mittevastavuse osas tuginetud RP

arvamusele (I kd tl 60‒65) ja TR 27.05.2016 arvamusele (I kd tl 7‒22) ning neis väljendatud

projekti puudustele. Ka halduskohus on leidnud, et need kaebaja seisukohad on olnud

põhjendatud. Ringkonnakohus sellega ei nõustu.

21. Esiteks märgib ringkonnakohus, et TR 27.05.2016 arvamuses (arvamuse lk 23,

„Eelprojekti puudused“) käsitletud eelprojekt ei ole olnud Casa Planeeringud OÜ eelprojekt,

mille alusel esitati ehitusteatis, vaid 2012. a Pert Projekt OÜ eelprojekt. Seega ei ole ekspert

selles arvamuses hinnangud projekti, mis on praeguses asjas vaidluse all. Teiseks on ekspert

lähtunud arvamust andes eeldusest, et eelprojekti asemel oleks tulnud koostada ehitusprojekt

põhiprojekti staadiumis ning hinnanud eelprojekti sellest vaatepunktist lähtuvalt. Nagu nähtub

ringkonnakohtu otsuse p-st 19, ei ole selline lähenemine olnud põhjendatud. Kolmandaks on

ekspert projekti nõuetekohasust hinnanud, lähtudes majandus- ja kommunikatsiooniministri

17.09.2010 määrusest nr 67 „Nõuded ehitusprojektile“ (vt TR 27.05.2016 arvamuse lk 24

joonealune märkus 17), mis oli aga arvamuse andmise ajaks kehtivuse kaotanud (kehtis kuni

30.06.2015) ja asendunud määrusega nr 97. Niisiis ei ole viidatud arvamuses tuvastatud Casa

Planeeringud OÜ eelprojekti nõuetele mittevastavust määruse nr 97 nõuetele.

22. Põhimõtteliselt sarnased etteheited on võimalik teha ka RP arvamuse suhtes. Ehkki RP

arvamuses on hinnatud õiget, s.o Casa Planeeringud OÜ eelprojekti, on ka RP arvamuses

läbivalt toetunud kehtetutele, s.o enne EhS jõustumist kehtinud, õigusaktidele ning esitanud

projektile etteheiteid, mida saaks esitada põhiprojektile. Lisaks on ekspert lähtunud valest

eeldusest, et projekt on esitatud ehitusloa saamiseks, mitte ehitusteatise menetluses. Veelgi

enam ‒ apellatsioonimenetluses on esitatud TR 04.05.2018 arvamus RP arvamuse kohta (II kd

tl 56‒62), milles kokkuvõtvalt nenditakse, et RP-l puudub ehitusprojektide ekspertiisi

koostamise pädevus. Arvamus sisaldab ulatuslikult nii ekslikke ehitustehnilisi väiteid kui ka

väärväiteid ehitusprojekti ja ehitusteatise menetlemise kohta. TR märgib, et Casa Planeerinud

OÜ projekt on koostatud ehituslike puuduste likvideerimiseks (terrassi põranda tarinduse ja

sademetevee äravoolu tehnilise lahenduse muutmine). Ehitusprojekt eelprojekti staadiumis on

koostatud nõuete kohaselt, sh sisaldab ka ehituslike sõlmede detailseid lahendusi, mille

esitamist eelprojekti staadiumis standard ei nõua. Ehitusprojekt vastab majandus- ja

3-17-1859

12(13)

taristuministri 17.07.2015 määruses nr 97 „Nõuded ehitusprojektile" eelprojekti staadiumile

esitatavatele nõuetele. Kaebaja ei ole TR seisukohtadele vastu vaielnud. Niisiis ei saa ka RP

arvamusest tuvastada Casa Planeeringud OÜ eelprojekti nõuetele mittevastavust määruse nr

97 nõuetele.

23. Eelnevale lisaks märgib ringkonnakohus järgmist. TR on eksperdi ärakuulamise käigus

tsiviilasjas nr 2-12-24747 06.10.2016 kohtuistungil (I kd tl 147p‒149) vastanud kohtu

küsimusele – kuidas likvideerida probleemid hageja (s.o XX) korteris, et: „Nende

probleemide likvideerimine on imelihtne. Terrass tuleb teha vastavalt terrassile ette nähtud

konstruktiivsetele nõuetele. Põhinõue on see, et terrass oleks vettpidav ja vastaks

soojapidavuse nõuetele. Oluline on see, et läbiviigud konstruktsioonides tuleb tihendada

vastavalt nõuetele.“ TR on koostanud 24.05.2017 Casa Planeeringud OÜ projekti ekspertiisi (I

kd tl 171p‒174), hinnates projekti mh ka enda 27.05.2016 ekspertarvamuses väljatoodut

silmas pidades. TR on selles ekspertiisis selgitanud, et ehitusprojekti seletuskirja kohaselt on

ette nähtud: lammutada terrassi makrolonist ajutine katus ja seinad; lammutada terrassi

kaldkatusega külgnev sein; eemaldada terrassi põrandalt kõik kihid kuni ehitusprojektis

näidatud vahelae paneelideni; lammutada terrassil paiknev ajutine sademeveetrapp koos

ühendustoruga kuni kanalisatsiooni tuulutustoruni, toru sulgeda veetihedalt; sulgeda

sardbetoonist vahelae paneeli tehtud sademeveetrapi ava; paigaldada sademevee isoleeritud

äravoolutoru kaldkatuselt kuni sademeveepüstikuni; teostada katuseterrassi katuslae tarindus;

parapeti ja eluruumi välispiiride ühendussõlme lahendus teostada vastavalt joonisele,

rekonstrueerimisel teostada klaasgalerii toetumine parapetile selliselt, et oleks tagatud

ühenduse veetihedus. Ekspert on andnud hinnangu, et projekt ja selles esitatud tehnilised

lahendused vastavad lähteülesandele (ehitusprojekti tehniliste lahendustega likvideeritakse

korteri 14 kahjustuste tekke põhjused) ning nende tehniliste lahenduste teostamisel pädeva

ehitaja

poolt

on

terrassi

katuslae

nõuetekohane

ehitusfüüsikaline

toimimine

ja

sademeveepidavus tagatud. Kaebaja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid ekspert TR

24.05.2017 arvamuses esitatud hinnangutele. Niisiis saab ringkonnakohus sellest järeldada, et

Casa Planeeringud OÜ eelprojekt vastab eelprojektile esitatavatele nõuetele. Projektil puudub

negatiivne mõju kaebaja kinnisasjale ning kaebajal puudub selle vaidlustamiseks kaebeõigus.

24. Kaebaja menetlusse kaasamise osas nõustub ringkonnakohus halduskohtu otsuse p-s 23

esitatud seisukohtadega ega pea vajalikuks neid HKMS § 201 lg 4 alusel üle korrata.

25. Eelnevast tulenevalt leiab ringkonnakohus, et Tallinna linna apellatsioonkaebus tuleb

rahuldada ja halduskohtu otsus tühistada. Ringkonnakohus teeb ise asjas uue otsuse, millega

jätab XX kaebuse tervikuna rahuldamata (HKMS § 200 p 3).

26. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS §

109 lg 1 järgi tuleb menetluskulude väljamõistmiseks kohtule esitada menetluskulude

nimekiri ja kuludokumendid, mille esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta.

Kui kõrgema astme kohus muudab alama astme kohtu lahendit või teeb lahendi asja uueks

arutamiseks saatmata, muudab ta kohtukulude jaotust (HKMS § 109 lg 4). HKMS § 109 lg 6

järgi mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

HKMS § 109 lg-st 2 juhindudes märgib ringkonnakohus, et Tallinna linn on tasunud

apellatsioonimenetluses riigilõivu 15 eurot (II kd, tl 37). Kuivõrd ringkonnakohus jätab

kaebuse rahuldamata, siis tuleb XX-lt Tallinna linna kasuks välja mõista teise astme

kohtumenetluses kantud kulud 15 eurot.

Kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu

poolele (HKMS § 108 lg 8). Kolmas isik YY oli vastustaja poolel ning seetõttu tuleb kaebajal

3-17-1859

13(13)

kanda kolmanda isiku menetluskulud. Kolmanda isiku menetluskulud esimese astme kohtus

on esindajakulu kokku 1825,20 eurot, mille kohta on esitatud menetluskulude nimekiri,

LEADELL Pilv Advokaadibüroo AS-i 19.10.2017 arve nr 20171545 koos spetsifikatsiooniga

ning 14.02.2018 arve nr 20180205 koos spetsifikatsiooniga (II kd tl 2‒5p). Menetluskulude

seos praeguse haldusasja menetlemisega on nõuetekohaselt tõendatud, kuid ringkonnakohus

peab kolmanda isiku menetluskulusid õigusabile ülepaisutatuks. Arvestades kohtupraktikas

aktsepteeritud õigusabikulude suurust sarnastes haldusasjades, leiab ringkonnakohus, et

kolmanda isiku kulud õigusabile ei tohiks esimeses kohtuastmes ületada 1400 eurot.

Kolmanda isiku apellatsiooniastme menetluskulu koosneb esindajakulust kokku summas

2303,60 eurot, mille kohta on esitatud menetluskulude nimekiri, LEADELL Pilv

Advokaadibüroo AS-i 10.05.2018 arve nr 20180701 koos spetsifikatsiooniga ja 03.12.2018

arve nr 20181861 koos spetsifikatsiooniga (II kd tl 92‒95 ja 105‒107). Menetluskulude seos

praeguse haldusasja menetlemisega on nõuetekohaselt tõendatud. Samas ei saa põhjendatud

menetluskulud apellatsiooniastmes üldjuhul olla suuremad kui esimese astme kohtus, sest

kõrgema astme menetluses kulub õigusabi osutajal asjaga tegelemiseks eeldatavasti vähem

aega (nt Riigikohtu 17.11.2017 otsus nr 3-15-2058, p 19.2; 10.06.2016 otsus nr 3-3-1-84-15, p

31). Võttes arvesse, et ringkonnakohtus toimus asja arutamiseks ka kohtuistung kestusega 1

tund ja 15 minutit, arvestab ringkonnakohus põhjendatud õigusabikuluks apellatsiooniastmes

1650 eurot. Kahes kohtuastmes kokku on põhjendatud mõista kaebajalt kolmanda isiku

kasuks välja menetluskulu 3050 eurot (koos käibemaksuga).

Kuna ringkonnakohus teeb uue otsuse, millega jätab kaebuse rahuldamata, jäävad kaebaja

esimese ja teise astme menetluses kantud menetluskulud HKMS § 108 lg 1 alusel tema enda

kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)

Jõustunud Riigikohtu 18.12.2019 otsuses toodud muudatustega

RESOLUTSIOON

1. Jätta kassatsioonkaebus rahuldamata.

2. Jätta Tallinna Ringkonnakohtu 7. detsembri 2018. a otsuse resolutsioon

muutmata, täiendades otsuse põhjendusi käesoleva otsuse põhjendustega.

3. Mõista XX-lt YY kasuks välja 764 eurot 40 senti kassatsiooniastme õigusa-

bikulude katteks. Ülejäänud kassatsiooniastme menetluskulud jätta menetlu-

sosaliste endi kanda.

4. Arvata kautsjon riigituludesse.