2-16-16864/68 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Mati Maksing, Gaida Kivinurm ja Ulvi Loonurm

Otsuse avalikult teatavaks

tegemise aeg ja koht

30. november 2018, Tallinn,

kohtu kantselei kaudu

Tsiviilasja number

2-16-16864

Tsiviilasi

OÜ Raadiku Arendus hagi XX vastu eluruumi

ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja

võlgnevuse väljamõistmiseks

Vaidlustatud otsus

Harju Maakohtu 11. juuni 2018 otsus

Kaebuse esitaja ja liik

XX apellatsioonkaebus

Apellatsioonkaebuse hind

1 912,32 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad ringkonnakohtus

Hageja (vastustaja): OÜ Raadiku Arendus (registrikood

11149490), lepinguline esindaja Marge Aron

Kostja (apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX),

lepinguline esindaja Olga Väina

Asja läbivaatamine

Kirjalikus menetluses

RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata hageja 16. novembri 2018 taotlused ja mitte võtta tsiviilasja

toimikusse viidatud kuupäeva menetlusdokumendi lisasid.

2. Määrata tsiviilasja hinnaks maakohtus 4 953,02 eurot ja apellatsioonimenetluses

1 912,32 eurot.

3. Harju Maakohtu 11. juuni 2018 otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas

hageja nõude eluruumi valduse saamiseks, kostja ning temaga koos elavate isikute

ja nende väljatõstmiseks, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaks-

määramise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi valduse saamise

ja väljatõstmise nõudes rahuldamata, menetluskulud maakohtus poolte endi kanda

ja rahaliselt kindlaks määramata.

4. Ülejäänud osas jätta punktis 3 viidatud otsus muutmata.

5. Apellatsioonkaebus rahuldada.

6. Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

7. Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata, aga

ettenähtust enam riigilõivu tasunud poolel on õigus taotleda enamtasutud summa

tagastamist.

2 (8)

KOHTUOTSUSE KEHTIVA RESOLUTSIOONI TERVIKLIK SÕNASTUS

1. Hagi rahuldada osaliselt (osaliselt õigeksvõtul põhinev otsus).

2. Mõista XX-lt välja OÜ Raadiku Arendus kasuks 1 318,81 eurot.

3. Tunnistada resolutsiooni punkt 2 viivitamata täidetavaks.

4. Jätta rahuldamata nõue mõista XX valdusest välja OÜ Raadiku Arendus otsesesse

valdusesse eluruum asukohaga Raadiku 8a/2-140 Tallinn.

5. Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul

alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi

vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda

kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest.

Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetlus-

kulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise

puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku

tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

1. OÜ Raadiku Arendus (hageja) esitas 9. novembril 2016 Harju maakohtule hagi XX (kostja)

vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks.

Menetluse käigus hageja täpsustas nõudeid ja need kujunesid järgmiseks:

(1) mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevus seisuga 10. jaanuar 2018 summas

1 318,81 eurot;

(2) mõista kostjalt hageja valdusesse välja Tallinnas aadressil Raadiku tn 8a/2-140 asuv

eluruum (edaspidi „eluruum“) ja kui kostja keeldub eluruumi vabatahtlikult

vabastamast, siis tõsta kostja koos temaga elavate isikute ja neile kuuluvate esemetega

eluruumist välja.

Nõude (2) osas tõi hageja esile järgmised asjaolud:

-

hageja on Harjumaa, Tallinna Linn, Lasnamäe Linnaosa, Raadiku tänav 8 kinnistu

(edaspidi „kinnistu“) omanik, kes vastavalt tema ja Tallinna linna (edaspidi „linn“)

vahelisele rendilepingule nr 4-1.28/71 (edaspidi „rendileping“) andis linnale rendile

kinnistul paiknevad korterelamud;

-

hagejal on rendilepingu p 7.1.7 kohaselt kohustatud esindama linna eluruumi üüri-

lepingute sõlmimisel linna nimetatud isikutega ja eluruumide üürnikele üleandmisel;

-

hageja ja AS ISS Eesti (edaspidi „haldur“) sõlmisid 12. juunil 2009 kinnisvara haldus-

ja hooldusteenuste osutamise lepingu, mille p 3.2 järgi kohustub haldur esindama

hagejat ja/või linna üürilepingute sõlmimise, täitmise ja lõpetamise küsimustes. Muude

kohustuste hulgas esitab haldur üürnikele üüriarveid haldus- ja kommunaalteenuste

eest hageja nimel. Samuti on halduri kohustus üürilepingute rikkumise korral

üürnikuga kokkuleppe mittesaavutamisel pöörduda Tallinna Üürikomisjoni (edaspidi

„üürikomisjon“) või kohtusse;

3 (8)

-

hageja ja kostja sõlmisid 1. juulil 2013 tähtajalise ja tasulise eluruumi üürilepingu

nr ISS-1392 (edaspidi „üürileping“);

-

üürilepinguga anti kostja kasutusse eluruum;

-

üürilepingu tingimuste p-de 6.1-6.3 ja 7.1-7.7 kohaselt oli kostjal kohustus tasuda

kokkulepitud üür 159,36 eurot kalendrikuus (1,92 eurot/m²) ja eluruumi kasutamisega

seotud kõrvalkulud;

-

hageja ütles 6. augustil 2014 üürilepingu erakorraliselt üles võlaõigusseaduse (VÕS)

§ 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu tingimuste p 21.5 alusel. Ülesütlemise põhjus oli kostja

võlgnevus seisuga 5. august 2014 summas 924,11 eurot. Kostja oli üüriarvete

tasumisega viivituses kolmel järjestikusel kalendrikuul, sest ta oli nõuetekohaselt

jätnud tasumata üüri juba alates jaanuarist 2014;

-

kostjale toimetati kirjalik ülesütlemisavaldus allkirja vastu kätte 11. augustil 2014.

Kostja ülesütlemist ei vaidlustanud, aga jätkas eluruumi kasutamist;

-

kuna kostja hagejale eluruumi vabatahtlikult eo tagastanud, siis on kostja valdus

ebaseaduslik ja hagejal on õiguslik alus nõuda eluruumi tagastamist enda valdusesse.

2. Kostja vaidles hagile osaliselt vastu. Nõude (1) osas võttis kostja hagi õigeks, aga nõude (2)

kohta esitas järgmised vastuväited:

-

alates oktoobrist 2011 maksab kostjale ja tema perekonnale sotsiaaltoetusi, sh

toimetulekutoetust Lasnamäe Linnaosavalitsuse sotisaalhoolekande osakond (edaspidi

„sotsiaalhoolekande osakond“). Seega kõik kostja kommunaalkulud tasub sotsiaal-

hoolekande osakond;

-

hageja ei tohtinud üürilepingut üles öelda, kuna kostja oli võla tasunud. Kostja tasus

võlgnevuse summas 924,11 eurot hilinenult ehk 3. augustil 2014 üksnes põhjusel, et

hageja esitas kostjale arve peale 21. kuupäeva. Sotsiaalhoolekande osakond võtab

kommunaalteenuste eest arveid vastu iga kuu 21. kuupäevani;

-

kostja lähtus sellest, et sotsiaalhoolekande osakond tasub kostja kommunaalarved;

-

hageja ei ole kordagi kostja poole pöördunud nõudega, et hageja vabastaks eluruumi,

vaid on jätkanud igakuiste üüri- ja kommunaalkulude arvete esitamist;

-

kostja palub jätta korteriomandi valdus kostjalt hageja kasuks välja mõistmata, kuna

kostjal koos lastega pole kuskile mujale elama minna.

MAAKOHTU OTSUS

3. Maakohus rahuldas hagi mõlemas nõudes 11. juuni 2018 otsusega (vaidlustatud otsus).

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.

3.1. Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoludena, et

-

hageja on eluruumi omanik;

-

eluruum on antud rendilepingu alusel linnale rendile;

-

rendilepingu p 7.1.7 kohaselt on hagejal kohustus sõlmida linna nimel eluruumi

üürilepingud ja eluruum üürnikule üle anda;

-

linn ja kostja sõlmisid 1. juulil 2013 eluruumi suhtes üürilepingu tähtajaga

4. veebruar 2015;

-

kostja kohustus üürilepingu p 9 kohaselt tasuma üüri 159,36 eurot kuus;

-

hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu üles 6. augustil 2014 avaldusega kuna

kostjal oli tekkinud üürilepingust tulenev võlgnevus summas 924,11 eurot ja kostja oli

viivitanud üüriarvete tasumisega kolmel järjestikusel kuul;

-

kostja vaatamata üürilepingu ülesütlemisele eluruumi valdust ei vabastanud ja valdab

eluruumi senini.

4 (8)

3.2. Nõude (1) rahuldas maakohus lähtudes kostja õigeksvõtust. Selles osas tunnistas

maakohus otsuse viivitamata täidetavaks.

3.3. Maakohus põhjendas otsust nõude (2) rahuldamisel järgmiselt.

Hageja on 6. augusti 2014 avaldusega tõendanud, et üürileping on kehtivalt lõpetatud. Ühestki

kostja dokumendist ega tõendist ei ilmne, et kostja oleks üürivõla enne ülesütlemisavalduse

tegemist tasunud. Seega peab kostja eluruumi VÕS § 334 lg 1 alusel hagejale tagastama.

Hageja nõude õiguslik alus saab olla ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1. Antud juhul puudub

vaidlus, et eluruum kuulub hagejale ja samuti puudub vaidlus, et kostja seda valdab.

Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on kostja kohustus tõendada, et kostjal on õiguslik alus hagejale

kuuluva eluruumi valdamiseks. Tuvastamist leidis, et kostjal puudub kehtiv üürileping ning

kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et tal esineks muu õiguslik alus eluruumi valdamiseks.

Seega tuleb eluruum VÕS § 334 lg 1 ja AÕS § 80 lg 1 alusel kostja ebaseaduslikust valdusest

välja mõista hageja otsesesse valdusesse. Kui kostja keeldub eluruumi vabastamisest, tuleb

kostja ja temaga koos elavad isikud koos neile kuuluva varaga eluruumist täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras välja tõsta.

3.4. Menetluskulud jaotas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1

alusel ja jättis need kostja kanda. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja hagi esitamisel

tasutud riigilõivu summa 450 eurot.

POOLTE SEISUKOHAD

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada nõude (2)

rahuldamise, menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas (vaidlustatud otsuse

resolutsiooni p-d 1, 2, 3, 6 ja 7) ja uue otsusega jätta nõue (2) rahuldamata või alternatiivselt

saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda.

Lisaks esitas kostja kaebuses taotluse tuvastada, et 11. augusti 2014 ülesütlemisavaldus on

tühine. Kostja leiab, et vaidlustatud osas pole otsus seaduslik ega põhjendatud ja esitab selle

kohta kokkuvõtvalt järgmised väited:

4.1. Esiteks tõlgendas maakohus vääralt VÕS § 316. Hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine

ei olnud kehtiv, kuna hageja ei andnud kostjale enne 6. augusti 2014 ülesütlemisavalduse

esitamist mõistlikku tähtaega kohustuse täitmiseks.

4.2. Teiseks ei tohtinud hageja üürilepingut VÕS § 316 lg-st 2 tulenevalt üles öelda, kuna

kostja oli võla tasunud. Kostja tasus 3. augustil 2014 võlgnevuse 924,11 eurot, aga

ülesütlemisavalduse allkirjastamine toimus 11. augustil 2014. Seega üürilepingu ülesütlemine

toimus peale võlgniku kohustuse täitmist. Kostja tasus võla hilinenult üksnes põhjusel, et hageja

esitas arved peale 21. kuupäeva. Kui hageja oleks esitanud arved vastavalt sotisaalhoolekande

osakonna korrale, poleks võlgnevust üldse tekkinud.

4.3. Kolmandaks on arusaamatu, miks hageja tugineb üürilepingu ülesütlemisele, kui hageja

esitab ka pärast 11. augustit 2014 senini kostjale igakuised üüri- ja kommunaalkulude arveid.

4.4. Neljandaks ei arvestanud maakohus, et kostja vaidlustas üürikomisjoni 26. oktoobri 2015

otsuse nr 11-1/92/15 eluruumi tagastamise ja võla tasumise kohustuse osas. Tsiviilasjas nr 2-

15-17233 jättis maakohus 31. märtsi 2016 määrusega linna hagi läbi vaatamata, sest linn ei

esitanud tähtaegselt hagiavaldust. Seega üürikomisjoni otsus ei jõustunud.

4.5. Viiendaks

vaidlustab

kostja menetluskulude jaotuse.

Hageja

nõudis

esmalt

kommunaalmaksete eest 6 534 eurot. Kostja on hageja rahalise nõude summas 1 318,81 eurot

õigeks võtnud. Seega puudub võimalus jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.

5. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu.

5 (8)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel nõude (2)

rahuldamise osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega jätab selle nõude

rahuldamata. Lisaks muudab ringkonnakohus tsiviilasja hinda nii maakohtus kui ka

apellatsioonimenetluses. Apellatsioonkaebus rahuldatakse, aga pooled kannavad ise oma

menetluskulud mõlemas kohtuastmes.

7. Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osaliselt, sisuliselt on apellatsioonimenetluses vaidlus

nõudes (2), st küsimuses, kas maakohus kohustas kostjat põhjendatult andma hagejale üle

eluruumi valduse ning määras sellest keeldumise korral kostja ja temaga koos elavate isikute

eluruumist väljatõstmise. Samuti on vaidlustatud menetluskulude jaotus. Nõude (1)

rahuldamise ja selles osas otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamises ei ole maakohtu otsust

vaidlustatud ning see on järelikult TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel jõustunud.

8. Ringkonnakohus ei pea otsuse resolutsiooniga lahendamist vajavaks iseseisvaks taotluseks

kaebuse resolutsiooni p-s 4 märgitut tuvastada ülesütlemisavalduse tühisus. Esiteks ei ole

kostjal võimalik esitada resolutsiooniga lahendatavaid nõudeid ilma vastuhagi esitamata.

Teiseks ei tugine kostja alustele, millest järelduks ülesütlemise tühisus. Kui ülesütlemis-

avalduse eeldused (sh materiaalsed eeldused) puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte

tehinguna tühine. Õiguslikult korrektne on sellisel juhul tuvastada, et vastava

ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud (Riigikohtu 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas

nr 3-2-1-5-13, p 18 kolmas lõik). Selleks ei pea aga kostja esitama eraldi taotlust või nõuet, vaid

piisab samasisulise vastuväite esitamisest – seda on kostja alates hagile vastamisest ka teinud.

9. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja

lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd

puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava

ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.

Käesoleval juhul tuvastas maakohus õigesti, et linna ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajaline

üürileping. Lepingu ülesütlemiseks koostas haldur 6. augustil 2014 ülesütlemisavalduse, mille

kostja sai 11. augustil 2014 kätte. Pooled vaidlevad selle üle, kas ülesütlemisel on õiguslikke

tagajärgi, eelkõige, kas üürileping sellega lõppes. Vastavalt eelmises p-s 8 märgitule on

ülesütlemine toimetu, kui selle materiaalsed eeldused ei ole täidetud.

10. Kostja väidab esiteks, et talle ei antud enne 6. augusti 2014 avaldusega üürilepingu

ülesütlemist mõistlikku tähtaega kohustuse täitmiseks. Hageja leiab, et selle väitega ei saa

apellatsioonimenetluses arvestada, sest maakohtus kostja sellele ei tuginenud.

10.1. Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige

VÕS §-des 314−319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne

üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut (Riigikohtu

21. mai 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13 esimene lõik).

10.2. Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles

pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui

lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub

lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii VÕS §-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et

üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda

siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st

üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud

tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama

paragrahvi esimeses lõikes nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne

ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda (Riigikohtu 20. detsembri 2004

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 22; 4. aprilli 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05, p 25;

12. aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-06, p 12 esimene lõik).

6 (8)

10.3. VÕS § 196 lg-s 2 sätestatud täiendava tähtaja andmise kohustus on olemuselt hea usu

põhimõtte väljendus (vrd nt lepingust taganemise kohta sarnaselt Riigikohtu 1. aprilli 2009

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-09, p 14). Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse

kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2

kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest (vt nt Riigikohtu 5. jaanuari 2011 otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39; 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 14). Seega

on ka VÕS § 196 lg 2 kohase tähtaja andmise eelduse kontrollimine õiguse kohaldamine, mis

ei eelda poole sellekohast taotlust. Järelikult võis kostja vastava väite esitada apellatsioon-

kaebuses, sest maakohus pidanuks täiendava tähtaja andmist või selle andmise vajaduse

puudumist kontrollima omal algatusel.

10.4. Hageja ei toonud esile, et linn üürileandjana oleks kostjale andnud täiendava tähtaja.

Seega tuleb sisuliselt kontrollida, kas esineb mõni VÕS § 116 lg 2 p-des 2–4 sätestatud

eranditest, mis lubavad lepingu ülesütlemist ka täiendavat tähtaega määramata. Hageja avaldas

ringkonnakohtule, et ta soovib tugineda kõigile kolmele alusele, aga samas ei ole hageja nende

esinemist sisuliselt esile toonud ega tõendanud. Praktiliselt piirduvad hageja väited sellega, et

kostja on regulaarselt üüri maksmisega hilinenud.

10.5. Hageja ei põhjendanud, milles võiks seisneda linna huvi üüri maksmise rahalise

kohustuse täpse täitmise vastu VÕS § 116 lg 2 p 2 tähenduses. Samas on kostja jätkuvalt

tuginenud sellele, et tema eest tasub üüriarved vähemalt osaliselt sotsiaalhoolekande osakond,

st sisuliselt linn ise.

10.6. VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi eeldatakse kohustuse rikkumise olulisust, kui kohustust rikuti

tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Seega on oluline, milline on lepingu rikkuja enese

suhtumine rikkumisse (tahtlus) või hooletus olulisel määral lepingu täitmisel (raske hooletus).

Tahtlust või rasket hooletust ei eeldata. Vaidluse korral peab seda tõendama lepingu

ülesütlemisele tuginev pool, st käesoleval juhul hageja. Kuna üürilepingust tuleneva rahalise

kohustuse täitmine on piiramatu, oleks VÕS § 196 lg 2 teise lause ja VÕS § 116 lg 2 p 3 juhuga

tegemist siis, kui üürnik on üüri maksmisest tahtlikult keeldunud (Riigikohtu

20. detsembri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 23). Käesoleval juhul tugineb kostja

aga läbivalt sellele, et viivitused üüri tasumisel on tingitud arvete hilisest esitamisest ning

teatavatest arusaamatutest kostja ja sotsiaalhoolekande osakonna vahelises suhtluses. Hageja ei

toonud esile, et kostja keelduks üüri maksmast.

10.7. VÕS § 116 lg 2 p 4 tähenduses on lepingurikkumine oluline ka siis, kui kohustuse

rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei

täida kohustusi ka edaspidi. Kuigi hageja tugines hagi esitades kostja uuele võlale linna ees, siis

ei nähtu hageja esile toodud asjaoludest tervikuna, et saaks eeldada kostjapoolset üüri maksmata

jätmist ka edaspidi.

10.8. Eelnevast tuleneb, et VÕS § 116 lg 2 p-des 2–4 sätestatud erandlikke olukordi käesoleval

juhul ei esine ning linn pidi andma kostjale enne üürilepingu ülesütlemist täiendava tähtaja.

Kuna hageja ei väida, et linn seda kohustust järgis, siis on 6. augusti 2014 ülesütlemisavaldus

toimetu ja sellel pole õiguslikke tagajärgi.

11. VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja

kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda

teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab

üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai

teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoluna, et kostja

kasutab eluruumi jätkuvalt, st kuigi üürileping oli tähtaegne, siis on see muutunud tähtajatuks.

Seega on kostjal õiguslik alus eluruumi vallata ja nõuet (2) ei saa rahuldada VÕS § 334 lg 1

ega AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel. Hagi selles osas jääb rahuldamata. Seetõttu pole vaja käsitleda

kostja kaebuse ülejäänud väiteid.

7 (8)

12. Hageja esitas koos 16. novembri 2018 menetlusdokumendiga neli lisa: uue tõendina

väljavõtte eluruumiga seotud nõuete ja laekumiste arvestusest perioodil jaanuar – august 2014,

aga ka hagiavalduselt riigilõivu tasumist tõendavad kolm maksekorraldust. Viimaseid ei ole

vaja võtta uuesti toimikusse, sest need on seal juba olemas.

Täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmise taotluse jätab ringkonnakohus rahuldamata.

Hageja ei vaielnud maakohtus vastu kostja 12. jaanuari 2017 vastuse lk 1 viimases lõigus

esitatud väitele, et üürilepingu ülesütlemise alusena märgitud võlg on tasutud 3. augustil 2014.

Ka 16. novembri 2018 seisukohas ei selgitanud hageja, millises menetlusdokumendis või

istungil ta oleks kostja väitele vastu vaielnud. Sellises olukorras leidis maakohus

21. veebruari 2017 määruses vääralt, et kostja peab oma väite tõendama. Maakohtu eksimus

võiks anda alust hageja taotlus rahuldada, kuigi ei tarvitseks võimaldada hagejal esitada

apellatsioonimenetluses uusi vastuväiteid, mida ta maakohtus ei esitanud.

Samas võtab kohus TsMS § 238 lg 1 esimese lause kohaselt vastu ainult sellise tõendi ja

korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel

on asjas tähtsust. Käesoleval juhul ei oma kostja tegelik võlg ülesütlemise ajal asja lahendamisel

tähtsust, sest eespool p-des 10 ja 11 märgitu kohaselt jääb nõue (2) rahuldamata täiendava

tähtaja määramise asjaolu esile toomata jätmise tõttu.

13. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu käsitlusega tsiviilasja hinna kohta. Samuti on ekslik

tsiviilasja hind apellatsioonkaebuse esitamisel, nii nagu see on märgitud ringkonnakohtu

31. augusti 2018 määruses (3 500 eurot).

13.1. Vastavalt 19. novembri 2016 määrusele leidis maakohus hagi hinna viisil, et liitis hageja

algselt esitatud rahaliste nõuete summale (3034,70 = 1912,32 + 24,47 + 1097,91) valduse

saamise nõude hinnana 3 500 eurot. Kokku oli hagi hind maakohtu hinnangul 6 534,70 eurot.

13.2. TsMS § 132 lg 4 p 3 sätestab, et hagihinna tähenduses loetakse mittevaraliseks ka

kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omaniku nõue, mis on suunatud kinnisasja välja-

nõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse, välja arvatud sama seadustiku § 128 teises

lauses sätestatud juhul. TsMS § 128 teise lause kohaselt on lepingu lõppemise tõttu kinnisasja,

ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral hagihind ühe aasta

kasutustasude kogusumma. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see säte ka nõude (2) hinna

määramisel. Pooled ei vaidle selle üle, et ühe kuu üür on 159,36 eurot, seega on ühe aasta eest

arvutatud üür 1 912,32 eurot.

13.3. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et nõude (1) vähendamine menetluse kestel

ei mõjuta sellelt nõudelt arvutatud hagihinda. Maakohtule esitatud hagi hinnaks kujuneb

eelneva põhjal 4 953,02 eurot ( = 3034,70 + 1 912,32), mida ringkonnakohus TsMS § 137 lg 1¹

alusel muudab. Tsiviilasja hinnaks apellatsioonimenetluses on nõudelt (2) arvestatud hind ehk

1 912,32 eurot, mida tuleb TsMS § 136 lg 4 kohaselt samuti muuta.

13.4. Tsiviilasja hinna eksliku määramise tagajärjel on kohtud nõudnud pooltelt seaduses

ettenähtust suuremas summas riigilõivu tasumist. Hagilt oli riigilõivuseaduse lisa 1 järgi piisav

tasuda 400 eurot ja kaebuselt 225 eurot. Kui pool on tasunud ettenähtust enam riigilõivu, siis

on tal õigus esitada taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks, selle lahendab TsMS § 150

lg 4 järgi kohus, kelle menetluses asi viimati oli.

14. Maakohtu otsus kuulub tühistamisele ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise

osas. Mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 2 alusel poolte

endi kanda, mida ringkonnakohus põhjendab järgmiselt.

Maakohtus tuli pärast hagi täpsustamist lahendada kaks nõuet, millest nõue (1) oli edukas ja

nõue (2) jääb ringkonnakohtu otsusega rahuldamata. Seega rahuldatakse hagi kokkuvõttes

osaliselt. Kuigi menetluses osutus peamiseks vaidlusküsimuseks just nõudega (2) seonduv, siis

ei anna see käesoleval juhul alust jaotada kulusid TsMS § 163 lg 1 mõne muu alternatiivi järgi.

8 (8)

Lisaks tuleb arvesse võtta, et hageja tasus riigilõivu maakohtus ja kostja apellatsioonkaebuse

esitamisel. TsMS ei võimalda kulude jaotamisel otseselt lähtuda kaebuse rahuldamise ulatusest

(vt nt Riigikohtu 27. märtsi 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-17, p 18 kolmas lõik), küll aga

saab TsMS § 171 lg-le 2 viidates märkida seda, et kostja esitas lõpuks edukaks osutunud

vastuväite alles kaebuses.

15. Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.

16. Juhindudes TsMS § 654 lg-st 2² ja § 173 lg 1 teisest lausest esitab ringkonnakohus otsuse

resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ning märgib selles

kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna kulusid rahaliselt kindlaks ei määrata, siis on piisav

sellekohase otsustuse tegemine ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis.

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

/ allkirjastatud digitaalselt /

Mati Maksing

Gaida Kivinurm

Ulvi Loonurm