2-17-14717/16 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Marget Henriksen

Otsuse tegemise aeg ja koht

21. november 2018.a Tallinnas

Tsiviilasja number

2-17-14717

Tsiviilasi

E Ai hagi A K vastu võlgnevuse hüvitamise nõudes

Tsiviilasja hind

Hagi hind 4 642,78 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: E A (isikukood: xxx, elukoht xxx, e-post xxx)

Hageja lepinguline esindaja: advokaat Marko Pikani

(Advokaadibüroo Teder, Liivalaia 45, 10145 Tallinn, e-

post: menetlus@tederlaw.ee )

Kostja: A K (isikukood: xxx, e-post xxx)

Kostja lepinguline esindaja: vandeadvokaat Margus

Lentsius (Advokaadibüroo Lentsius ja CASUS, Lõõtsa

8A, 11415 Tallinn, e-post margus@lentsius.ee).

Asja arutamine

03.09.2018 kohtuistungil ja edasi TsMS § 403 lg 1 alusel

kirjalikus menetluses

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada E Ai hagi A K vastu osaliselt.

2. Mõista kostjalt A K’lt välja hageja E A kasuks võlgnevus 4 000 eurot,

sissenõutavaks muutunud viivised summas 463,78 eurot ja viivis põhivõlgnevuselt

summas 4000 eurot alates 22.11.2018 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras

kuni kohustuse täitmiseni.

3. Jätta rahuldamata E Ai hagi A K vastu kahju hüvitise nõudes summas 200 eurot.

Menetluskulude jaotus

4. Jätta menetluskulud 2% ulatuses hageja E Ai kanda ja 98% ulatuses A K kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult

teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule

asukohaga Pärnu mnt 7 Tallinn. Ringkonnakohus võib kaebust menetleda kirjalikus menetluses,

kui ei esitata taotlust kohtuistungi pidamiseks. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi

kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses

sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu

tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei

välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja põhjendused

Hagiavalduse kohaselt 24. aprillil 2015.a sõlmisid E A (edaspidi hageja) ja A K (edaspidi kostja)

Tallinna notari L M notaribüroos korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise

lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, asjaõiguslepingud ja

kinnistamisavaldused (edaspidi Leping). Lepingu punktis 1.9.4. kinnitas kostja, et lepingu

esemeks oleval korteriomandil (edaspidi korter) ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud

puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse

teostamisel.

01. juunil 2015.a. andis kostja hagejale korteri otsese valduse üle. 2015.a juunis ning juulis ehk

vahetult peale hageja sissekolimist korterisse selgus, et korteri magamistoa lagi laseb vett läbi.

Põhjuseks on seejuures välisfassaadi defektid, mis võimaldavad sademete ja niiskuse tungimist

otse korteri magamistoa sisepindadeni. Kuivõrd puuduse kõrvaldamine korteri seestpoolt ei ole

võimalik (võimalik on teha üksnes siseviimistluse tööd mis puudust ei kõrvalda), on vajalik

teostada põhjalikud välisfassaadi rekonstrueerimis- ja/või parandustööd. Üksnes magamistoa

lae- ja seinte siseviimistlustööde parandamine ei kõrvalda puudust – sademed tungivad jätkuvalt

läbi korterelamu seinte ning samad puudused avalduksid seetõttu uuesti ka korteris. Kostja pidi

kahtlemata olema teadlik antud puudusest, kuid ei teavitanud sellest hagejat. Tavapärase

ülevaatuse käigus (s.o. ilma tarindeid ja konstruktsioone avamata), ei oleks hageja saanud

kuidagi kõnealust puudust avastada. Olnuks hageja teadlik, et korteril esineb ja avaldub

kõnealune puudus, ei oleks hageja korterit soetanud või oleks olnud nõus korteri ostma

madalama hinnaga võttes arvesse kõnealust puudust. Seda seetõttu, et kostja oli vahetult enne

lepinguliste läbirääkimise algust teostanud siseviimistlustööd asjakohases seina- ja laepiirkonnas

selliselt, et puuduseid ei olnud võimalik visuaalsel vaatlusel tuvastada (välised tundemärgid olid

varjatud).

Hagiavalduse esitamise ajaks on saanud selgeks, et kogu korterelamu fassaad tuleb renoveerida

ning korteriühistu poolt võetud hinnapakkumiste kohaselt on tööde hinnanguline maksumus

vähemalt 100 000 eurot. Nende eest tasumiseks peab korteriühistu võtma pangalaenu samas

ulatuses ning sellega kaasneb igale korteriomanikule vähemalt 4 166 euro ulatuses lisakulu

(kortermajas on 24 korteriomandit). Lisaks sellele tuleb laenu pealt tasuda intresse.

Sihtfinantseeringu võtmine 10 aastaks intressimääraga 5 % tooks igale korteriomandi omanikule

kaasa ka intressikulu 1 125 eurot. Seega põhjustab vältimatu laenukohustus hagejale kokku

vähemalt 5 291 euro ulatuses täiendavaid kulutusi. Eelmainitud kuludele lisanduvad veel muud

kulud, mis korterelamu fassaadi renoveerimisega kaasnevad (omanikujärelvalve teenuse osutaja

kulud jne).

Hageja on pöördunud kutselise kinnisvara hindaja A L (XXX Kinnisvarabüroo) poole, kes on

koostanud hinnangu korteri tegeliku väärtuse kohta müügi ajal, võttes arvesse korteris esinevat

varjatud puudust. Eelnevalt kirjeldatud puudust arvestades olnuks korteri turuväärtus

müügihetkel vähemalt 4000 eurot madalam hinnast, mille hageja müüjale korteri eest tasus.

Hageja ning kostja ei jõudnud kohtueelsetel läbirääkimistel kokkuleppeni ning hageja tellis

kostja soovile vastu tulles eelmainitud kinnisvaraekspertiisi maksumusega 200 eurot. Hageja

teavitas 31. mai 2017.a nõudekirjas kostjat kinnisvaraeksperdi poole pöördumisest ja asjaolust,

et kostja peab hüvitama ka eksperthinnangu tellimiseks vajalikud kulutused.

Hageja on kostjat korduvalt rikkumisest teavitanud ning esitas konkretiseeritud nõude 31. mail

2017.a. Hageja andis kostjale mõistliku täiendava tähtaja kohustuste täitmiseks. Hageja nõudis

rahalise kohustuse täitmist hiljemalt 10. juuniks 2017.a ning sellest kuupäevast on kohustus

muutunud sissenõutavaks.

Hageja on seisukohal, et kostja on lepingu sõlmimisel ja sellele eelnenud korteri tutvustamisel

jätnud hageja teavitamata asjaolust, et korterelamu välisfassaadi defektidest tulenevalt tungib

vesi ja niiskus korteri magamistuppa ning seintel ja laes ilmnevad seetõttu niiskuskahjustused.

Kostja oli eelduslikult vahetult enne korteri müüki magamistoa lae ning seinad kahjustuste

korterisisestes avaldumise kohtades üle värvinud (eesmärgiga saada ostjalt maksimaalselt kõrge

ostuhind). Juba mõne kuu (juuni-august 2015) jooksul vihmaste ilmade ajal taasilmnesid

niiskuskahjustused korteris. Kostja pidi seetõttu olema teadlik nii antud puudusest kui ka sellest,

et korteri omanik ise ei saa antud puudust kõrvaldada, vaid saab üksnes visuaalsed vead korduva

ülevärvimisega ajutiselt peita, sedagi üksnes kuni järgmiste sajuilmade saabumiseni.

Asjaolu, et maja fassaad laseb sademeid ja niiskust läbi, mille tagajärjel avaldub omakorda iga

vihma- ja lumesaju järel korteris veekahjustus, on kahtlemata selline asjaolu, mida iga mõistlik

isik soovib enne korteri ostmist teada ning millest kostja oleks pidanud hagejat selgelt teavitama.

Seda ei ole kostja aga teinud. Vastupidi – kostja varjas teadlikult ning pahaukselt antud puudust

värvides enne korteri müüki ja ülevaatust hageja poolt niiskuskahjustuste avaldumise kohad

korteri magamistoas üle.

Lepingu punkti 1.9.4. kohaselt on kostja kinnitanud, et korteril ei ole kostjale teadaolevaid

varjatud puudusi. Kostja pidi olema teadlik korteri puudustest. Samuti oli kostja teadlik, et

korteriühistu ei ole võimeline puuduste kõrvaldamiseks fassaaditöid tellima ilma pangapoolse

finantseeringuta. xxx maja puhul on tegemist 2005. aastal ehitatud majaga. 10 aastat vanas majas

korteri ostmise puhul ei saa hageja eeldada, et ta peab hakkama elementaarsete elutingimuste

tagamiseks sinna kohe märkimisväärseid lisainvesteeringuid tegema. Liiatigi on selleks antud

juhul vajalik kogu korteriühistu kaasamine ning pangalaenu võtmine – ka seda ei saanuks hageja

kuidagi eeldada.

Hageja esitas nõude, milles nõudis kostjalt rahalise kohustuse täitmist hiljemalt 10. juuniks

2017.a. Kostja ei ole seda kohustust hagiavalduse esitamise ajaks täitnud, mistõttu on kostja

olnud viivituses 115 päeva.

Hageja palub mõista hageja kasuks kostjalt välja põhinõue 4 200 eurot ning hagiavalduse

esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 105,86 eurot, hagi esitamise ajaks veel

sissenõutavaks mitte muutunud viivis kuni põhinõude täitmiseni, lugedes viivise määraks

seadusjärgse viivise määra, määrata kindlaks menetluskulude jaotus ja jätta hageja

menetluskulud täies ulatuses kostja kanda ning kostja menetluskulud tema enda kanda.

Kostja vastuväited

Kostja ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu.

Hageja ja kostja on sõlminud kinnisasjade müügilepingu VÕS § 208 lg 1 tähenduses.

Lepingulisel alusel müüja suhtes õiguskaitsevahendite kohaldamise primaarseteks eeldusteks on

(i) müügilepingu rikkumine müüja poolt ja (ii) müüja vastutus müügilepingu rikkumise eest.

Hageja väitel on kostja pooltevahelist müügilepingut rikkunud. Väidetav rikkumine väljendub

müügilepingu esemeks oleva korteri lepingutingimustele mittevastavusest tingitud müügilepingu

mittekohases täitmises. Hagiavalduse kohaselt on vaidlusalusel korteril niiskuskahjustus,

mistõttu ei vasta müügilepingu ese lepingutingimustele VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja 2 mõttes.

Müügilepingu eseme nõutavad omadused VÕS § 217 lg 2 p-i 1 tähenduses määratakse

lepingupoolte erikokkulepete kaudu. Müügilepingust ei nähtu erikokkuleppeid vaidlusaluse

korteri omaduste kohta. Kostja poolt müügilepingu punktis 1.9.4. antud kinnitus ei ole käsitletav

erikokkuleppena korteri omaduste kohta. Puudused, mis ei välista asja eesmärgipärast

kasutamist, ei kujuta lepingutingimustele mittevastavust VÕS § 217 lg 2 p 2 tähenduses.

Kobrutav laevärv ei takista korteri kasutamist elamiseks ega tähenda elementaarsete

elamistingimuste puudumist. Müügilepingu esemeks olev korter ei ole lepingutingimustele

mittevastav VÕS § 217 lg 2 p 1 ega p 2 tähenduses. Niiskuskahjustus ei ole käsitletav varjatud

puudusena. Enne korteri omandamist elas hageja samas kortermajas, s.o üüris 4. korrusel asuvat

korterit. Korterit ostes oli hageja teadlik, et kortermaja fassaadi ehitustehniliste puuduste tõttu

esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kõnealuses majas asuvaid kortereid ja mida on

korduvalt püütud kõrvaldada. Fassaadiga seotud probleemidest räägiti nii korteriühistu

koosolekutel kui ka majasiseselt naabrite vahel. Samuti räägiti fassaadi probleemidest enne

korteri müügilepingu sõlmimist ning sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel. Hageja väide,

et ta ei olnud kortermaja fassaadi läbilaskvuse probleemist ja niiskuskahjustusest teadlik, on väär.

Kostja ei ole niiskuskahjustust hageja eest varjanud ega jätnud hagejat olulistest asjaoludest VÕS

§ 14 lg 2 tähenduses teavitamata. Kostja ei ole teostanud viimistlustöid niiskuskahjustuse

peitmiseks. Kuna hageja teadis müügilepingu sõlmimisel niiskuskahjustusest, on kostja vastutus

VÕS § 218 lg 4 alusel välistatud.

Isegi kui niiskuskahjustuse näol oleks tegemist varjatud puudusega, puuduks hagejal VÕS § 220

lg-st 3 tulenevalt õigus asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Hagiavalduse

kohaselt anti hagejale korteri otsene valdus üle 01. juunil 2015.a. Hageja väitel ilmnes

niiskuskahjustus vahetult pärast korterisse sissekolimist 2015. aasta juunis. Väidetavast varjatud

puudusest ja hinna alandamisest teavitas hageja kostjat lepingulise esindaja vahendusel 2017.

aasta mais, s.o ca kaks aastat pärast seda, kui niiskuskahjustus väidetavalt ilmnes. VÕS § 220 lg

3 kohaselt tuleb ostjal teavitada müüjat müügilepingu eseme lepingutingimustele

mittevastavusest õigeaegselt, s.t mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta väidetavast varjatud

puudusest teada sai või pidi teada saama. Kaks aastat ületab mõistliku aja VÕS § 220 lg 3

tähenduses.

Hinna alandamine VÕS § 101 lg 1 p 5 ja § 112 lg 1 mõttes on ühepoolne kujundusõigus. Hinna

alandamist ei saa nõuda. VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi saab hinda alandada võrdeliselt

kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (alandatud hind =

lepingu eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) * kokkulepitud hind :

lepingu eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus)). Hagiavaldusest ei nähtu, millise

väärtuseni on hageja hinda alandanud ning millise tehtega on selleni jõutud.

Riigikohtu praktika järgi võib ostuhinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu VÕS § 6 lg-st

1 tuleneva hea usu põhimõttega, kui müüjas on õiguse pikka aega teostamata jätmisega tekitatud

õigustatud ootus, et hinda ei alandata. Hinna alandamine kaks aastat pärast müügilepingu

sõlmimist olukorras, kus hageja oli müügilepingu sõlmimisel niiskuskahjustusest teadlik, on

vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui hageja oleks saanud niiskuskahjustusest teada

alles pärast sissekolimist 2015. aasta juunis, oleks hinna alandamine ca kaks aastat pärast

puuduste avastamist vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu lubamatu. Müügilepingu esemeks

oleva korteri hinna alandamine on õigusvastane.

Täiendavalt märgib kostja, et ei ole avaldanud soovi ühegi kinnisvaraalase hinnangu tellimiseks.

Kinnisvara hindamise akti tellis hageja omal algatusel ning kostjal ei ole sellise kulu hüvitamise

kohustust.

Kohtuotsuse põhjendused

Kohus, hinnanud tsiviilasjas esitatud tõendeid kogumis ja vastastikuses seoses leiab, et hagi

kuulub rahuldamisele. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 5 lg 1 järgi menetletakse hagi

poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike

kohaselt pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber

lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks

esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 436 lg 2 kohaselt rajab kohus otsuse

üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele. TsMS § 436 lg 7 järgi kohus ei ole otsust tehes seotud

poolte esitatud õiguslike väidetega. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses

tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.

Pooled ei vaidle käesolevas asjas järgmiste asjaolude üle, mille kohus loeb TsMS § 231 lõigete

2 ja 4 ja viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 24. aprillil 2015.a sõlmisid E A (edaspidi hageja)

ja A K (edaspidi kostja) Tallinna notari L M notaribüroos korteriomandite müügilepingu,

ühishüpoteegi seadmise lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu,

asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused (edaspidi Leping). Lepingu punktis 1.9.4. kinnitas

kostja, et lepingu esemeks oleval korteriomandil (edaspidi korter) ei ole mingeid kostjale

teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud

märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 1.10.2 on ostja kinnitanud, et ta on üle vaadanud

lepingu eseme 1 koosseisu kuuluva eluruumi ja mitteeluruumi koosseisu kuuluva mitteeluruumi

ning on teadlik eluruumi ja mitteeluruumi seisukorras, suurusest ja paiknemisest. Korteri

müügihinnaks oli 67 000 eurot. 01. juunil 2015.a. andis kostja hagejale korteri otsese valduse

üle. (tlk 8-13).

Poolte vahel on sõlmitud müügileping VÕS § 208 mõistes. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja

müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt

tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga

kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu

Hageja on esitanud kostja vastu müügilepingu rikkumisest tuleneva hinna alandamise ja varalise

kahju hüvitamise nõude.

Hageja väidete kohaselt kostja poolne lepingurikkumine seisneb selles, et kostja poolt hagejale

üle antud korteriomand ei vastanud müügilepingu tingimustele, st korteromandil esinesid

varjatud puudused. Hageja peab varjatud puuduseks seda, et korterelamu välisfassaadi

defektidest tulenevalt tungib vesi ja niiskus korteri magamistuppa ning seintel ja laes ilmnevad

seetõttu niiskuskahjustused. Hageja on avaldanud, et hageja ei teadnud lepingu sõlmimisel

mittevastavusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4). Kostja on seisukohal, et kobrutav

laevärv ei takista korteri kasutamist elamiseks ega tähenda elementaarsete elamistingimuste

puudumist. Kostja hinnangul müügilepingu esemeks olev korter ei ole lepingutingimustele

mittevastav VÕS § 217 lg 2 p 1 ega p 2 tähenduses. Lisaks selle leiab kostja, et niiskuskahjustus

ei ole käsitletav varjatud puudusena, sest hageja oli müügilepingu sõlmimise ajal

niiskuskahjustusest teadlik.

Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on

täidetud järgmised põhilised materiaalsed eeldused:

 müügileping on kehtiv;

 müüja on täitnud oma kohustuse mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele

mittevastava (s.o puudustega) asja (vt ka VÕS §-d 77 ja 217);

 müüja vastutab asja puuduse eest;

 müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5,

§ 224 p-d 1 ja 2).

Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel. Nendest tulenevalt vastutab müüja müüdud

asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused:

 puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1);

 puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3);

 ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4);

 sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda

(VÕS § 221 lg 2);

 ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada

sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui

müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2).

Seega saab käesoleval juhul olla nõude rahuldamise aluseks VÕS § 112 (koostoimes VÕS § 189

lg-ga 1). VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse täitmise, võib ta

alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele

lepingupoolele (lg 2). Hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud

alandatud hinda ületava summa, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära makstu tagamist

vastavalt käesoleva seaduse § 189 lõikes 1 ja § 191 lõikes sätestatule (lg3).

VÕS § 218 lg 1 kohaselt müüja vastutab lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus ilmneb hiljem. Korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse

tõendamiskoormis lasub hagejal. Kui kostjale saab lepingu rikkumist ette heita, siis kostja

müüjana ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ta omakorda tõendab, et

hageja ostjana lepingu sõlmimisel asja mittevastavusest teadsid või pidi teadma (VÕS § 218 lg

4).

Kuna pooltevaheline leping on kehtiv, siis tuleb kohtul kõigepealt tuvastada, kas müüja on

täitnud oma müügilepingust tuleneva kohustuse kohaselt, s.t kas kostja pool hagejale müüdud

korteriomand vastas lepingule. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12 tehtud otsuses

avaldanud, et müügieseme vastavust lepingutingimustele hinnatakse lepingu enese ning VÕS §-

de 77 ja 217 alusel. VÕS § 77 lg 1 sätestab, et võlgnik peab kohustuse täitma lepingule või

seadusele vastava kvaliteediga. Kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust

või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise

kvaliteediga. VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi peab vastama lepingutingimustele,

eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas ja lg 2 p 1 sätestab, et asi ei vasta

muuhulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi

ei vasta asi lepingutingimustele, kui kokkuleppe puudumisel asja omaduste kohta ei sobi asi

teatud eriliseks otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja mida müüja lepingu sõlmimise ajal teadis

või pidi teadma, kui ostja võis mõistlikult tugineda müüja erialastele oskustele või teadmistele,

muul juhul aga otstarbeks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Seega, seadusest tuleneb,

et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga

müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24).

Kohus leiab, et kohtule esitatud tõenditega on tõendamist leidnud, et kostja on müünud hagejale

puudustega korteri. Kohus põhjendab oma seisukohta alljärgnevalt. Kohtule esitatud fotodest

nähtuvalt vaidlusaluse korteri laevärv kobrutab (tlk 14-17). Kohtule on esitatud xxx OÜ poolt

04.03.2018 teostatud xxx korterelamu fassaadi ekspertiis, mida kohus hindab TsMS § 272 alusel

dokumentaalse tõendina. Antud ekspertiisis on tuvastatud järgmist: Aegade jooksul on fassaadi

pinnale hakanud tekkima praod ja lõhed, mida erinevatel ajajärkudel on parandatud (Pilt 2). Kõik

need kirjud kohad on mõranenud fassaadi õhekrohvi parandused, mille käigus on pragu lahti

lõigatud ja teostatud krohviparandus. Siin on näha ka fassaadikrohvis tekkinud uus pragu, mis

turritab väljapoole ja kust sademed pääsevad fassaadisüsteemi sisse ning selles kohas esineb

korterites niiskuskahjustusi (Pilt 3). Oktoobrikuu lõpul 25.10.2017 sai hoone fassaadi ülevaatuse

tarbeks toodud korvtõstuk, millega sai fassaadi osasid lähemalt vaadelda. Juba ära parandatud

(paigatud) fassaadi viimistlus on uuesti mõranenud ja prao kohast on segu ära pudenenud (Pilt

5). Järgnevas kohas (Pilt 6) on fassaadi õhekrohvist viimistluskiht tõmmatud uuesti prao sisse,

kus vihmade ja tuultega pääseb vesi kergelt soojustuse sisse ning sealt seinte

konstruktsioonidesse. Ekspertiisi kokkuvõtte kohaselt fassaadi seisukorra tõttu pressivad

vihmasademed tuulega pragudest konstruktsiooni ja sealt edasi hoonesse. Hoone pragusid ja

defekte on parandatud, kuid see ei ole tulemust andnud ning fassaad laguneb edasi. Probleemi

lahendamiseks on mõistlik fassaadi süsteem ringi ehitada nn. tuulutatavaks fassaadiks, kus

pealmine viimistluskiht võtab vastu looduslikud mõjutused ja selle all on õhuvahega

nõuetekohane fassaadisoojustus (tlk 112-114).

Eeltoodust tulenevalt asub kohus seisukohale, et korteriomandi niiskuskahjustused on

mittevastavuseks VÕS § 217 mõttes. Kohus leiab, et vaidlusalusel korteril esinevate puuduste

näol ei ole tegemist ainuüksi kobrutava laevärviga või mõne muu väikese ja lihtsalt likvideeritava

veaga, vaid tegemist on sügavama probleemi pinnapealse osaga kuna vaidlusaluse elamu

fassaadil esineb ulatuslik puudus, mille tõttu toimub hageja korterisse läbijookse, mis on

põhjustanud hageja korteris niiskuskahjustuse. xxx OÜ poolt esitatud arvamusega on tõendatud,

et fassaadi seisukorra tõttu pressivad vihmasademed tuulega pragudest konstruktsiooni ja sealt

edasi hoonesse, mis omakorda tekitab hoones asuvates korteritest niiskuskahjustusi. Hoone

pragusid ja defekte on parandatud, kuid see ei ole tulemust andnud ning fassaad laguneb endiselt

edasi. Seda, et hoone fassaadis esinevatest pragudest toimub läbijookse hageja korterisse

tõendavad kohtule esitatud fotod (tlk 14-17). Kohus märgib, et kostja ei ole esile toonud ega

tõendanud, et hageja korteris esinevad läbijooksud oleksid millega muuga põhjustatud.

Järgnevalt tuleb kohtul kontrollida, kas tegemist oli varjatud puudustega. Käesoleval juhul on

poolte arusaam varjatud puuduste olemusest erinev. Kohtupraktikas on varjatud puuduseks

peetud puuduseid, mida ei oleks saanud avastada asja eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle

vaadates. Puuduste iseloom on selline, et puuduseid ei saa märgata tavapärase ülevaatamise

käigus. Tegu on õigusliku hinnanguga, mille tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku poolt

tajutust.

Kostja on seisukohal, et niiskuskahjustuse näol ei ole tegemist varjatud puudusega. Kohus kostja

seisukohaga ei nõustu. Kohtu hinnangul hageja poolt esile toodud puuduste näol on tegemist

varjatud puudustega. Kohus nõustub hagejaga, et üldjuhul hoone ega korteri tarindeid enne

müüki ei avata ning asja ülevaatus saab toimuda vaid visuaalse ülevaatuse teel. Juhul kui

niiskuskahjustuse visuaalselt nähtavad järelmid (eelkõige värvi kobrutamine) on enne korteri

müüki ajutiselt kõrvaldatud (kobrutav värvikiht eemaldatud, pind eelviimistetud ja ülevärvitud),

siis ei ole ostjal mõistlikku võimalust antud puudust tuvastada. Selleks on müüjal kohustus

sellistest puudustest ostjat teavitada. Käesoleval juhul ei kostja seda teinud ja on hoopis varjanud

antud puudust hageja eest, mis on tuvastav ka müügikuulutusest. Riigikohus on 14. juuni 2017

otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17 punktis 19 leidnud, et müügikuulutuses avaldatud teave võib

kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. Kui

müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt

sellest selgelt ostjale teatada.

Kohtule esitatud müügikuulutuses esitatud piltidelt ei nähtu, et korteri magamistoa lagi võiks

vett läbi lasta ja sellega seoses rikkuda lagede ja seinte viimistlust. Samuti ei nähtu

müügikuulutusest, et korterelamu fassaadi seisukorra tõttu pressivad sademed tuulega pragudest

konstruktsiooni

ja

sealt

edasi

hoone

sisse,

tekitades

korterites

niiskuskahjustusi.

Müügikuulutuses on märgitud objekti kirjeldusena järgmist: keset rohelust ja vaikust asetsev

korterelamu, kus müügis 2-toaline hubane korter. Linnaga väga hea ühendus nii bussi kui ka

marsruuttaksoga. Lähedusest korralik kool ja mitu lasteaeda. Lisaks poed ja kõik muu eluks

vajalik. Privaatne vaade akendest (tlk 18-23).

Kostja väidete kohaselt tema ei ole andnud lepingus kinnitusi kaasomandi mõttelise osa

seisukorra ega kvaliteedi kohta- sellekohased otsustused ei ole ka ühe korteromaniku otsustus-

ega mõjualas, vaid eeldavad korteriomanike ühistu otsust. Kohus selgitab, et käesoleva juhul ei

oma tähtust kas kostja on andnud eraldi kinnitusi kaasomandi mõttelise oas seiskorra kohta, sest

müügileping sõlmimise ajal kehtinud korteriomandiseaduse § 1 kohaselt korteriomand on omand

ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa

kuulub ning praegu kehtiva korteromandi- ja korteriühistu seaduse § 1 kohaselt korteriomand

on eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist,

mille juurde eriomand kuulub. Seega elamu fassaadi kui kaasomandi osa näol on tegemist

korteriomandi osaga.

VÕS § 77 lg 1 teise lause kohaselt peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades

vähemalt keskmise kvaliteediga, kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust

või seadusest. Riigikohus on 15. november 2017 otsuses tsiviilasjas nr 2-15-18987 punktis 13

märkinud, et lepingutingimustele mittevastavust tuleb jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida

müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine. Kohus on seisukohal, et pole

vahet kas tegemist on uue või kasutatud korteriga, sest keskmise kvaliteediga korter ei lase laest

ega seintest sademeid ega niiskust läbi. Seega ei vasta käesoleval juhul kostja poolt hagejale

müüdud korter vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 ja § 217 tähenduses.

Kohus leiab, et asjaolu, et maja fassaad laseb sademeid ja niiskust läbi, mille tagajärjel avaldub

omakorda iga vihma- ja lumesaju järel korteris veekahjustus, on kahtlemata asjaolud, mida iga

isik soovib enne korteri ostmist teadma ja millest oleks kostja pidanud hagejat teavitama.

Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja vastutab korteriomandi lepingutingimustele mittevastavuse

eest. Kohus on tuvastanud eelnevalt, et korterelamu välisfassaadi defektidest tulenevalt tungib

vesi ja niiskus hagejale kuuluva korteri magamistuppa ning seintel ja laes on tekkinud seetõttu

niiskuskahjustused. Kostja väidab, et ta ei vastuta lepingutingimustele mittevastavuse eest kuna

hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimusele mittevastavusest VÕS § 218 lg 4 mõttes.

Kostja väidab, et kuna hageja üüris enne korteri ostmist samas majas 4. korruse korterit, siis oli

hageja teadlik, et kortermaja ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad

paljusid kõnealuses majas asuvaid kortereid ja mida on püütud kõrvalda. Kostja väidete kohaselt

fassaadiga seotud probleemidest räägiti nii korteriühistu koosolekutel kui ka majasiseselt

naabrite vahel. Samuti räägiti fassaadi probleemidest enne korteri müügilepingu sõlmimist ning

sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel. Samuti väidab kostja, et ta ei ole teostanud

viimistlustöid niiskuskahjustuse peitmiseks. Hageja kinnitusel üüris ta umbes 2 kuu pikkusel

perioodil (s.o. veebruar kuni aprill 2015) samas majas 4. korrusel korterit, kuid ta ei olnud teadlik

kortermaja ehitustehnilistest puudustest.

Kostja on küll oma vastuses hagile väitnud, et fassaadi probleemidest räägiti enne müügilepingu

sõlmimist ja sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel, kuid selle kohta pole kohtule ühtegi

tõendit esitatud. Seega on tõendamata kostja väide, et ta oleks hagejat lepingueelsete

läbirääkimiste käigus teavitanud fassaadiga seotud probleemidest.

Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et hageja teadis või oleks pidanud teadma, et kortermaja

ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kõnealuses majas

asuvaid kortereid sh ka müügilepingu esemeks olevat korterit. Hageja on selgitanud, et tänaseks

on selgunud, et iga korteri puhul on olukord erinev-osasid mõjutab kogu maja hõlmav

fassaadiprobleem ja osasid ei puuduta see üldse. Hageja väidete kohaselt üüritud korteri omanik

ei maininud muud kui hoiatas, et aknaid avatuna hoides võivad pääsukesed tuppa lennata. Ka

naabritega trepikojas põgusalt suheldes ei tulnud 4. korruse korteri üürimise ajal juhtuks

võimalikud niiskuskahjustused. Kohus leiab, et kostja ei ole esiteks tõendanud, et selles korteris,

mida hageja 2 kuu jooksul üüris, oleks olnud niiskuskahjustusi. Teiseks, mis puutub korteriühistu

üldkoosolekutesse, siis korteriühistuseadusest tulenevalt osalevad korteriühistu üldkoosolekutel

korteriomanikud, mitte elamus asuvate korterite üürnikud ning kostja ei ole tõendanud, et sellel

ajal, mil hageja antud majas 2 kuu jooksul 4. korruse korterit üüris, oleks üldse toimunud

korteriühistu üldkoosolekuid ja hageja oleks enne müügilepingu sõlmimist viibinud mõnel

korteriühistu üldkoosolekul, kus oleks arutatud elamu fassaadiga seotud probleemis. Eeltoodust

tulenevalt asub kohus seisukohale, et tõendamist pole leidnud, et hageja teadis või pidi teadma

enne kostjalt korteri ostmist korteri niiskahjustustest. Järelikult ei saa kostja vastutust välistada

VÕS § 218 lg 4 alusel.

VÕS § 218 lg 1 sätestab, et müüja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui

mittevastavus oli olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi

kui mittevastavus langeb hiljem ära.

Kostja väidab, et xxx OÜ poolt koostatud akti kohaselt on korterelamu fassaadi pinnal aja jooksul

tekkinud praod ja lõhed, mille on akti kohaselt põhjustanud vihma, tuule ja päikese koosmõju

elik tegemist on asjaolusid arvestades tavapärase kulumisega. Kostja on seisukohal, et müüja ei

vastuta korterelamu fassaadi kulumise eest ning kui fassaad vajab hooldusremont 3-5 aasta

perspektiivis, ei ole see korteriomandi puudus. Lisaks leiab kostja, et xxx OÜ akt tõendab

fassaadi seisukorda 2018. aastal, mitte 24. aprilli 2015 elik tehingu toimumise ajal ning müüja ei

vastuta nende puuduste eest, mis on tekkinud pärast korteriomandi võõrandamist.

Kohus ei nõustu kostja käsitlusega, et elamu fassaadis esinevad puudused on tekkinud pärast

kostja poolt korteri võõrandamist hagejale. Kohtule esitatud xxx OÜ poolt 04.03.2018 teostatud

xxx korterelamu fassaadi ekspertiisist, mida kohus hindab TsMS § 272 alusel dokumentaalse

tõendina, nähtuvalt aegade jooksul on fassaadi pinnale hakanud tekkima praod ja lõhed, mida

erinevatel ajajärkudel on parandatud. Fassaadikrohvis on tekkinud uus pragu, mis turritab

väljaspoole ja kust sademed pääsevad fassaadisüsteemist sisse ning selles kohas esineb korterites

niiskuskahjustus. Juba ära parandatud (paigatud) fassaadi viimistlus on uuesti mõranenud ja prao

kohast segu ära pudenenud. Hoone pragusid ja defekt on parandatud, kuid see ei ole tulemust

andnud ning fassaad laguneb endiselt edasi. Probleemi lahendamiseks on mõistlik fassaadi

süsteem ringi ehitada nn. tuulutatavaks fassaadiks, kus pealmine viimistluskiht võtab vastu

looduslikud mõjutused ja selle all onn õhuvahetusega nõuetekohane fassaadisoojustus. Kuna uue

fassaadi lahendust muudetakse, siis nõuab see kehtiva ehitusseaduse järgi uut rekonstrueerimist

koos ehitusloaga (tlk 112-114). Kohus märgib, et kuigi akt on tõepoolest koostatud 2018. aastal,

mitte müügilepingu sõlmimise ajal, siis eelnimetatud arvamusest nähtualt on fassaadi praod ja

lõhed tekkinud juba pikema perioodi jooksul ja neid on üritatud ka korduvalt parandada. Seega

ei saa olla tegemist alles 2018. aastal tekkinud fassaadi puudustega, vaid need on esinenud juba

mõnda aega varem. Kohus leiab, et tegemist ei ole ka fassaadi tavapärase kulumisega, sest

fassaadi puuduste kõrvaldamiseks tuleb fassaadi süsteem ringi ehitada, mille käigus fassaadi

lahendust muudetakse. Fassaadi lahenduse muutmise näol ei ole tegemist tavapärase

remonditööga, mida tuleb seoses kulumisega aeg-ajalt teha, vaid tegemist on vana ebakvaliteetse

fassaadikatte eemaldamisega ja täiesti uue fassaadi paigaldamisega. Eeltoodu kinnitab, et

probleemid fassaadiga esinesid juba kostja poolt hagejale korteriomandi valduse üleandmise ajal,

mida kinnitab ka hageja ja kostja vaheline kirjavahetus 2015. aastal, kui hageja teavitas kostjat,

et magamistoas laseb lagi vihmaste ilmadega vett läbi (tlk 107).

Seega olid kohtu hinnangul nimetatud varjatud puudused olemas 01.juuni 2015 kostja poolt

hagejale korteriomandi valduse üleandmise ajal.

Järgnevalt tuleb hinnata, kas ostja teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale

mõistliku aja jooksul vastavalt VÕS § 220 lg-le 1. VÕS § 220 lg 1 kohaselt ostja peab teatama

asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja

lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 sätestab, et

kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma

majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimusele mittevastavust

piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata

jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele

tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata

jäänud tulu.

Kostja leiab, et isegi juhul kui niiskuskahjustuse näol oleks tegemist varjatud puudusega,

puudunuks hagejal VÕS § 220 lg-st 3 tulenev õigus asja lepingutingimustele tugineda, sest

hagejale anti korteri valdus üle 01. juunil 2015, hageja väitel ilmnes niiskuskahjustus vahetult

pärast korterisse sissekolimist 2015. aasta juunis, kuid väidetavast varjatud puudusest ja hinna

alandamisest teatas hageja kostjat lepingulise esindaja vahendusel alles 2017. a mais, s.o. ca kaks

aastat pärast seda, kui niiskuskahjustus väidetavalt ilmnes.

Kohus leiab, et hageja on täitnud kostjale puudustest teatamise kohustuse VÕS § 220 lg 1

kohaselt. Nimelt asja materjalidest nähtuvalt 02. mail 2015 on hageja abikaasa M A saatnud

kostjale e-kirja, milles märgib järgmist: Võtan teiega taas ühendust juba telefoni vestlusel

räägitud probleemi pärast, et magamistoa lagi laseb vihmaste ilmadega vett läbi. Telefonitsi

ütlesite, et antud probleem on olnud teil ka varem, kui tuul ja vihm olid magamistoa poolsest

seinast, kuid tol ajal oli majal veel nn ehitusgarantii, mille käigus sai ajutiselt probleem

lahendatud. Samas, korterit vaatamas käimisel rääkisite, et te tegite umbes 2 aastat tagasi korteris

remonti, kuid praegu läbi laskvast lae kohas on näha uus teie poolt teostatud paranduse jälgi/…/

Ma soovin teada, millised on Teie poolsed ettepanekud varjatud puuduste kõrvaldamiseks, sest

antud juhul on meid kui ostjaid müügiprotsessis petetud, millega me rahul ei ole (tlk 107). Kostja

on hageja kirjale 3. augustil 2015 vastanud järgmist: Antud probleem tõepoolest ilmnes, kui

majal olid veel garantiiaeg ja tööd teostati garantiitööde käigus. Paar aastat tagasi, kui teostasime

korteris remonti, ei oleks olnud võimalik jätta ainult see koht tegemata. Nagu ka telefonis

mainisin, siis antud probleemi meil rohkem ei esinenud, seega ei ole keegi üritanud teid petta.

Korteri üleandmise käigus oli ju tuba tühjaks viidud. Maja fassaadi murede korral tuleks teil

pöörduda majahalduri poole, kes peab leidma lahenduse. Kui haldur on seda teinud, oleme

valmis tulema ja parandama laes oleva kahjustuse (tlk 107). Seega on hageja koheselt teavitanud

müügilepingu esemeks oleva korteri mittevastavusest lepingutingimustele. Lisaks on hageja

saatnud 31. mail 2017 kostjale nõudekirja, milles on andnud täiendava tähtaja kohustuse

täitmiseks (tlk 45 pöördel). Kostja on nimetatud nõudekirja kättesaamist kinnitanud 5. juunil

2017 (tlk 45). Seega on hageja teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul korteril esinevatest

varjatud puudustest.

VÕS § 112 lg 1 sätestab, et kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta

alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase

täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kohase ja mittekohase täitmise väärtused

määratakse kohustuse täitmise aja seisuga. Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa

täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuse suuruse asjaolusid arvestades kohus.

Ostuhinna alandamine on kujundusõigus, mille ostja teostab avalduse tegemisega müüjale (VÕS

§ 112 lg 2 esimene lause). Avaldusele ei ole ettenähtud vorminõuet, avalduse võib teha ka

kohtumenetluses, muuhulga hagiavalduses, kui see jõuab kostjani. Seaduses ei ole sätestatud

hinna alandamise tähtaeg. Siiski võib hinna alandamine olla lubamatu vastuolu tõttu hea usu

põhimõttega (VÕS § 6 lg 1), kui ostja on jätnud pika aja kestel vastava õiguse teostamata,

tekitades müüjas õigustatud ootuse, et hinda ei alandata.

Kostja on seisukohal, et hinna alandamine kaks aasta pärast müügilepingu sõlmimist olukorras,

kus hageja oli niiskuskahjustusest teadlik, on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui

hageja oleks saanud niiskuskahjustusest teada alles pärast sissekolimist 2015. aasta juunis, oleks

hinna alandamine ca kaks aastat pärast puuduste avastamist vastuolus hea usu põhimõttega ja

seetõttu lubamata. Kohus kostja käsitlusega ei nõustu. Hageja on teavitanud kostjat pärast

lepingu sõlmimist puudustest ning pidanud selles osas kostjaga läbirääkimisi. Kohtule esitatud

tõenditest nähtuvalt on hageja püüdnud enne kohtusse pöördumist korduvalt kostjaga kokkulepet

sõlmida. Seega ei ole ca 2 aastat pärast müügilepingu sõlmimist hageja poolt hinna alandamine

vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 6 tähenduses.

Hagiavalduse kohaselt hageja ostis kostjalt korteri 67 000 euro eest. Hageja tõi esile, et korteri

väärtus puudusteta on 67 000 eurot ja koos puudustega on 63 000 eurot. Hageja on alandanud

korteri müügihinda 4000 eurot võrra.

Kostja väidab, et hinna alandamise nõue on põhjendamatu kuna kostja on pakkunud hagejale

heastamist ja laes esinevate puuduste parandamist. Hageja on heastamisest põhjendamatult

keeldunud. Kostja on kohtule esitanud xxx OÜ hinnapakkumise, mille kohaselt fassaadi

läbijooksudest tingitud korteri remonditööd kahjustuste mahus läheksid maksma 978,00 eurot

koos käibemaksuga (tlk 116). Kohus märgib, et nimetatud hinnapakkumine on esitatud

tingimuslikult. Nimelt on hinnapakkumises kirjeldatud tööde teotamisel kaks olulist tingimust:

1) hoone välisfassaad on remonditud; 2) korteris kahjustatud alad on seinas ning laes on

kuivanud. Kohus nõustub hagejaga, et üksnes siseviimistlustööde teostamisega korteri seespoolt

ei ole puuduste kõrvaldamine võimalik. Puuduste kõrvaldamiseks on vaja teostada välisfassaadi

rekonstrueerimis- ja/või parandustöid. Üksnes eluruumi lae- ja seinte siseviimistlustööde

teostamisega ei kõrvaldata puuduseid, sademed jätkuvalt tungivad läbi korterelamu seinte ning

samad puudused avalduksid seetõttu uuesti korteris. Seega ei saa käsitleda kostja pakkumist

rikkumise heastamisena.

Riigikohus on 8. veebruari 2012 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-156-11 leidnud, et hinda saab VÕS

§ 112 lg 1 esimese lause järgi alandada võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse

suhtele kohase täitmise väärtusesse. Seda saab väljendada järgmise valemina (vt ka nt Riigikohtu

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 20; 19. novembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-07,

p 12) alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) x

kokkulepitud hind: eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Kohase ja mittekohase

täitmise väärtused määratakse VÕS § 112 lg 1 teise lause järgi kohustuse täitmise aja seisuga.

Kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha, otsustab väärtuste

suuruse VÕS § 112 lg 1 kolmanda lause järgi asjaolusid arvestades kohus.

Kohtule esitatud XXX Kinnisvarabüroo 31.07.2014 eksperthinnangu nr 1305-17L, mida kohus

hindab TsMS § 271 alusel dokumentaalse tõendina, kohaselt xxx asuva korteri turuväärtus

arvestades, et korter on heas seisukorras ja veekahjustus puudub on 67 000 eurot ning turuväärtus

arvestades veekahjustusi on 63 000 eurot (tlk 27-43).

Kohtule esitatud Korteriühistu xxx 23.04.2017 protokolli kohaselt korteriühistule esitatud

hinnapakkumise kohaselt fassaadi renoveerimise tööde hinnanguline maksumus on vähemalt

100 000 eurot ja majaelanikel tuleb võtta korterelamu fassaadi renoveerimiseks laenu 100 000

eurot (tlk 24-25). Hageja on selgitanud, et arvestades, et kortermajas on 24 korteriomandit, siis

sellega kaasneb igale korteriomanikule lisakulu vähemat 4 166 euro ulatuses. Lisaks sellele tuleb

laenu pealt tasuda intresse, sihtfinantseeringu võtmine 10 aastaks intressimääraga 5% tooks igale

korteriomandi omanikule kaasa ka intressikulu 1 125 eurot. Seega põhjustab vältimatu

laenukohustus hagejale vähemalt 5 291 euro ulatuses täiendavaid kulutusi, millele lisanduvad

veel muud kulud, mis korterelamu fassaadi renoveerimisega kaasnevad (omanikujärelevale

teenuse osutaja kulud jne.)

Kohus leiab, et Riigikohtu 8. veebruari 2012 otsuses tsiviilasja nr 3-2-1-156-11 toodud valemi

järgimisel saab arvestada alandatud hinna. Korteri väärtus puudusega on 63 000 eurot x korteri

ostuhind 67 000 eurot: korteri väärtus puuduseta 67 000 eurot. Seega tuleb alandatud hinnaks

arvutada 63 000 eurot ja hagejal on ostjana õigus nõuda kostjalt kui müüjalt VÕS 112 lg 3 järgi

ülemäära makstud 4000 eurot (67 000-63000= 4000).

VÕS § 112 lg 3 näeb ette, et hinna alandamiseks õigustatud lepingupool, kes on juba maksnud

hinda ületava rahasumma, võib hinna alandamise korral nõuda ülemäära tasutu tagastamist

vastavalt VÕS § 189 lg-s 1 ja § 191 lg-s sätestatule.

Eelneva põhjal on hagejal õigus nõuda kostjalt 4000 eurot tagastamist.

Hageja leiab, et seoses kostja poolt müügilepingu rikkumisega on tekkinud hagejale otsene

varaline kahju seoses kulutustega kahju kindlaks tegemiseks summas 200 eurot, s.o kulu seoses

kinnisvara ekspertiisi tellimisega.

VÕS § 128 lg 3 kohaselt hõlmab otsene varaline kahju muu hulgas kahju kindlaks tegemise ja

kahju hüvitamisega seotud nõuete esitamiseks kantud kulusid. Hageja on pöördunud kutselise

hindaja A L (XXX Kinnisvara) poole, kes on koostanud hinnangu korteri vääruse kohta. Kostja

vaidleb nimetatud nõudele vastu kuna hageja ei ole tõendanud tekkinud kahju ega selle suurust.

Kohtule esitatud tõendistest nähtuvalt on hageja tõepoolest pöördunud kutselise hindaja A L

(XXX Kinnisvara poole), kes on koostanud hinnangu korteri vääruse kohta (tlk 27-42). Samas

ei ole hageja esitanud kohtule tõendeid, kas ja kui palju on ta tasunud XXX Kinnisvarale

hindamisakt koostamise eest. Kuna kostja vaidleb nimetatud kahju nõudele vastu, siis kohus

jätab kahju hüvitise nõude summas 200 eurot rahuldama tõendamatuse tõttu.

Järgmiseks analüüsib kohus hageja poolt esitatud viivise nõuet.

Vastavalt eelnevalt märgitule toimub juba tasutud ostuhinnast alandatud hinnale vastava osa

tagastamine mh VÕS § 189 lg 1 järgi. Viidatud lõike viimase lause kohaselt tuleb tagastatavalt

rahalt tasuda intressi alates raha saamisest. Intressi nõue selle normi alusel ei ole samastatav

viivise nõudega (Riigikohtu 12. oktoobri 2010 otsus tsiviilasja nr 3-2-1-80-10, p 15). Intressi

nõuet hageja esitanud ei ole, mistõttu ei saa kostjalt hageja kasuks intressi välja mõista.

Viivist saab tagasiulatusvalt nõuda VÕS § 113 lg 2 alusel ajast, mil võlausaldaja teatas

võlgnikule oma nõudest või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse

avalduse. Hageja on esitanud kostjale nõude, milles nõudis kostjalt rahalise kohustuse täimist

hiljemalt 10. juuniks 2017 (tlk 54-56). Kostja ei ole seda kohustust täitnud. Seega saab hageja

nõuda viivist alates 11. juunist 2017. Viivise määrale ega arvutusele ei ole kostja vastuväiteid

esitanud.

Juhindudes TsMS §-st 367 ja VÕS § 113 lg 1 teises lauses viidatud viivisemäära ajalisest

muutumisest kuulub viivise väljamõistmisele otsuse tegemise aja seisuga summas 463,78 eurot

(viivisearvestus on tehtud viivisekalkulaatorit (www.viivisekalkulaator.ee) kasutades). Alates

otsuse tegemisele järgnevast päevast tuleb kostjal maksta hagejale viivist VÕS § 113 lg 1 teises

lauses sätestatud määras.

Eeltoodust tulenevalt kuulub hagi rahuldamisele osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks

välja võlgnevuse summas 4000 eurot, kohtuotsuse tegemise aja seisuga sissenõutavaks

muutunud viivised summas 463,78 eurot ja alates 22.11.2018 viivise põhinõudelt summas 4000

eurot VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Kohus jätab

rahuldamata hageja kahju hüvitise nõude summas 200 eurot.

Menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 1 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Menetluskulude jaotuses

näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. Vajaduse korral

määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel.

TsMS § 163 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrsetes

osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus on rahuldanud hageja

nõude umbes 98% ulatuses, siis tuleb menetluskulud jätta 2% ulatuses hageja kanda ja 98%

ulatuses kostja kanda.

Kohud määrab TsMS § 177 lg 2 alusel menetluskulude suuruse kindlaks mõistliku aja jooksul

kohtuotsuse jõustumisest.

/allkirjastatud digitaalselt/

Marget Henriksen

kohtunik