2-18-9330/8 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Lea Aavastik

Otsuse tegemise aeg ja koht

16. november 2018, Tartu Kohtumaja, Kalevi 1

Tsiviilasja number

2-18-9330

Tsiviilasi

H.R hagi H.S ja V.W vastu kinnistusraamatust

eelmärke kustutamiseks tahteavalduste andmise

nõudes

Tsiviilasja hind

3 500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

hageja H.R, isikukood XXX; elukoht XXX, xx, XXX,

xxxxxxxxxxxxxx; e-post ;

kostja I H.S; isikukood XXX ; elukoht

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx; e-post ;

kostja II V.W, isikukood XXX; elukoht xxxx-

xxxxxxxxxxx-xxxxxxxxxxxxxx; lepinguline esindaja

adv Liisi Kents, e-post .

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

Rahuldada H.R hagi H.S ja V.W vastu kinnistusraamatust eelmärke kustutamiseks

tahteavalduste andmise nõudes.

Kohustada H.S (isikukood XXX) ja V.W (isikukood XXX) andma nõusolek xxxx

kinnistu, registriosa nr xxxxx, asukohaga XXX , xxxxxxxx küla, kolmandasse

jakku I. H.R kasuks kantud hoonestusõiguse seadmise nõude tagamise eelmärke

kustutamiseks.

Kohtulahend asendab H.S ja V.W tahteavaldusi vastavate nõusolekute andmiseks.

MENETLUSKULUDE JAOTUS JA KINDLAKSMÄÄRAMINE

Jätta H.S menetluskulud H.R kanda. Hüvitamisele kuuluvad menetluskulud

puuduvad.

Jätta H.R menetluskulud pooles ulatuses V.W kanda.

Määrata H.R menetluskulude rahaliseks suuruseks 300 eurot (riigilõiv).

Välja mõista C. H.R H.R kasuks menetluskuludena 150 eurot.

Otsus toimetada kätte menetlusosalistele.

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele on õigus esitada apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu

möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

H.R (hageja) esitas 17.06.2018 Tartu Maakohtule H.S (kostja I) ja V.W (kostja II) vastu

hagi hoonestusõiguse märke kustutamiseks tahteavalduste asendamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid H.R ja I. H.R 25.02.1997 hoonestusõiguse seadmise

kokkuleppe, millega pooled kohustusid seadma 6 kuu jooksul pärast Tartumaal xx vallas

asuva maatüki nr 122 kandmist kinnistusraamatusse hoonete omanike kasuks

hoonestusõiguse, mis ulatub lisaks ehitisealusele maale ka kinnisasja osale, mis on vajalik

ehitise kasutamiseks. 17.11.1997 kinnistamisotsusega kanti kinnistusraamatusse

Tartumaal xx vallas asuva maatüki nr 122 maaomanikuna H.R ning märge

hoonestusõiguse seadmise tagamiseks I. H.R kasuks. Arvestades, et pooled ei leppinud

kokku hoonestusõiguse seadmises ning I. H.R ei esitanud ühe aasta jooksul hagi oma

õiguse kaitseks, lõppes I. H.R õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist 17.11.1998 ning

pärast seda kuupäeva ei ole kinnistusraamatusse kantud märkel alust. Kuivõrd

kinnistusraamatusse tehakse kandeid notariaalsete avalduse või kohtuotsuste alusel,

pöördus hageja kohtusse nõudega märke kustutamiseks.

KOSTJATE VASTUVÄITED

Kostja I võttis 15.08.2018 kohtule esitatud vastuses hagi õigeks.

Kostja II vaidles 13.09.2018 esitatud vastuses hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata.

Vastuse kohaselt tulenes 25.02.1997 I. H.R ja H.R vahel sõlmitud hoonestusõiguse

seadmise kokkuleppest H.R-ile kohustus tagada I. H.R kasuks hoonestusõiguse

kinnistusraamatusse kandmine. H.R ja I. H.R vahel kokkuleppe sõlmimise ajal olid

hooned selgelt maast kui kinnisasjast eraldi tsiviilkäibes, mistõttu ainult kinnitusega, et I.

H.R ei soovinud saada hoonete aluse maa omanikuks ja asjaoluga, et I. H.R ei esitanud

ühe aasta jooksul hagi oma õiguste kaitseks ei tähenda, et I. H.R loobus oma

omandiõigusest hoonetele. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse (AÕSRS) § 15 lg 1

eesmärgiks on üksnes fikseerida aeg, millisest hetkest alates kaotavad võõral kinnisasjal

asuvad kolmanda isiku omandis olevad ehitised vallasasja staatuse ning muutuvad

kinnisasja oluliseks osaks ning säte ei lõpeta poolte vahel sõlmitud kokkuleppest

tulenevaid nõudeõigusi ja teisi kohustusi ehk AÕSRS § 15 lg 1 ei sätesta hoonestusõiguse

seadmise nõudeõigust ega omandiõigust lõpetavat tähtaega. Isegi juhul, kui hüpoteetiliselt

oletada, et I. H.R pärandi avanemise hetkel oli kokkuleppest tulenev I. H.R nõudeõigus

hoonestusõiguse seadmiseks lõppenud, siis tuleb sellisel juhul I. H.R pärandvara hulka

lugeda nõudeõigus H.R vastu kinnisasja oluliseks osaks muutunud ehitiste väärtuse

hüvitamise nõudes. Järelikult on ehitiste omanikul ehitiste muutumisel maa oluliseks

osaks maa omaniku suhtes vähemalt alusetu rikastumise nõue, mis kuulub pärandvara

koosseisu.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus leiab, et hagi on põhjendatud ja tuleb rahuldada.

Eelmärke võib asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 1 p 1 järgi kinnistusraamatusse kanda mh

asjaõiguse omandamise nõude tagamiseks. Eelmärke aktsessoorsuse tõttu peab tagatav

nõue kehtima, st nõue ei tohi olla lõppenud.

Käesolevas asjas on eelmärge kantud kinnistusraamatusse H.R ja I. H.R kokkuleppel,

tagamaks hoonestusõiguse seadmise nõuet. Hoonestusõiguse seadmise kokkuleppe

kohaselt kohustusid pooled seadma kuue kuu jooksul pärast maa kinnistamist hoonete

omaniku kasuks hoonestusõiguse. Maatükk kanti kinnistusraamatusse 17.11.1997.

Hoonestusõigust kinnistule ei seatud ning hagi ühe aasta jooksul hoonestusõiguse

tunnustamiseks ei esitatud.

AÕS § 63 lg 8 järgi on isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või

vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke

kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui

nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Seega on hageja nõude õiguslikuks

aluseks AÕS § 63 lg 8.

AÕSRS § 15 lg 1 (17.11.1997 kehtinud redaktsioon) kohaselt ehitise omanikul, kellele

kuuluv ehitis on püstitatud õiguslikul alusel ja kes ei soovi või kellel ei ole õigust maad

omandada, on õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist ehitisealusele ja ehitise

teenindamiseks vajalikule maale ühe aasta jooksul, arvates nimetatud maa kandmisest

kinnistusraamatusse. Kui ehitise omanik ei nõua nimetatud tähtaja jooksul

hoonestusõiguse seadmist, muutub ehitis maatüki oluliseks osaks, välja arvatud riigimaal

või munitsipaalomandis oleval maal asuv ehitis. Kui maa omanik keeldub

hoonestusõiguse seadmisest, kuid eelnevalt oli sõlmitud notariaalselt tõestatud kokkulepe

hoonestusõiguse seadmiseks, on ehitise omanikul õigus esitada ühe aasta jooksul, arvates

ehitisealuse maa kandmisest kinnistusraamatusse, hoonestusõiguse tunnustamist ja

vastavat kinnistusraamatu kannet taotlev hagi. Kuni kohtuotsuse jõustumiseni on

nimetatud ehitis vallasasi.

Kohus on seisukohal, et AÕSRS § 15 lg-s 1 on sätestatud aegumistähtaeg. Seda kinnitab

asjaolu, et 14.12.1994 lisati sättele kolmas lause, millega sätestatakse, et kui maa omanik

keeldub hoonestusõiguse seadmisest, kuid eelnevalt oli sõlmitud notariaalselt tõestatud

kokkulepe hoonestusõiguse seadmiseks, on ehitise omanikul õigus esitada ühe aasta

jooksul, arvates ehitisealuse maa kandmisest kinnistusraamatusse, hoonestusõiguse

tunnustamist ja vastavat kinnistusraamatu kannet taotlev hagi. Seega reguleerib täiendus

selgelt hagi kohtusse esitamise tähtaega. Lisatud lause sõnastuse järgi on seadusandja

ilmselgelt lähtunud sellest, et kõnealune säte tervikuna reguleerib nõude kohtusse

esitamise tähtaega ehk aegumistähtaega. Kohus möönab, et AÕSRS § 15 lg-s 1 sätestatud

tähtaeg on TsÜS-is sätestatud tähtaegadega võrreldes lühem. Kohtu hinnangul on sättega

nimelt soovitud lühendada seaduses sätestatud üldiseid aegumise tähtaegasid, sest tegu on

üleminekusättega, mille eesmärk on kiirendada omandireformi läbiviimist. Lepingus oli

poolte vahel kokku lepitud, et hoonestusõigus seatakse kuue kuu jooksul maatüki

kinnistamisest, seega veel lühema aja jooksul, kui seda sätestab seadus nõude esitamise

ajana.

Seega on pärast maaüksuse kinnistusraamatusse kandmisest ühe aasta möödumist

lõppenud õigustatud isiku (ja tema õigusjärglaste) õigus nõuda hoonestusõiguse seadmist

ning märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud. Eeltoodust tulenevalt kohus

tuvastab, et nõue hoonestusõiguse seadmiseks on lõppenud.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lg 1, 2 ja 6 kohaselt on kande tegemiseks,

muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa

kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Kui seaduses ei ole teisiti sätestatud, siis on puudutatud isikuks kinnisasja või asjaõigust

puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti

isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele.

xx isiku nõusolekut asendab KRS § 341 lg 8 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele

kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Sama põhimõte

tuleneb tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg-st 5 ja täitemenetluse seadustiku § 184 lg

1 esimesest lausest. Riigikohus on asunud seisukohale, et kostja kui eelmärgete järgi

õigustatud isiku nõusolek on seega vajalik märgete kustutamiseks ja nõusoleku saab

põhimõtteliselt kohtulahendiga asendada, kui kostjal on kohustus nõusolek anda. Kostja

nõusoleku nõudmise õiguslik alus on AÕS § 63 lg 8, mille järgi on isikul, kelle omandit

eelmärge puudutab, õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist,

kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille

tagamiseks märge tehti, on lõppenud (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-57-11, p 25, 26).

Kõike eelnevat arvestades on kostjatel kohustus anda nõusolek kinnistusraamatust nende

kasuks sisse kantud eelmärke kustutamiseks. Kohtuotsus asendab kostjate vastavad

nõusolekud.

Kostja II seisukoht hüvitise saamise nõudeõiguse kohta omandi kaotamise eest ei ole

käesoleva tsiviilasja esemeks.

Menetluskulud

Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud

kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 165 lg 1 kohaselt kui otsus on tehtud

kaashagejate või -kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või -kostjad menetluskulude

eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt

erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. TsMS §

168 lg 6 kohaselt kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui

kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks.

Asjas on tehtud otsus kaaskostjate kahjuks. Kostja I H.S võttis 15.08.2018 avaldusega

hagi õigeks, mis on kohtu hinnangul hagi kohene õigeksvõtmine TsMS § 168 lg 6

tähenduses. Eeltoodust tulenevalt jäävad kostja I menetluskulud hageja kanda. Kostja I

menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud ei ole ning teda ei ole esindanud lepinguline

esindaja, seega hüvitatavad menetluskulud puuduvad.

Kohus leiab, TsMS § 162 lg 1, § 165 lg 1 alusel tuleb hageja menetluskulud jätta pooles

ulatuses kostja II kanda.

TsMS § 173 lg 1 alusel kohus märgib menetlust lõpetavas lahendis menetluskulude

jaotuse menetlusosaliste vahel ja § 174 lg 1 teise lause kohaselt määrab kohus

menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita

menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või

tsiviilasja materjalid. Hageja ei ole esitanud menetluskulude nimekirja, tsiviilasja toimiku

andmetest nähtub, et hageja on hagiavalduse esitamisel tasunud riigilõivu 300 eurot.

Riigilõiv on seadusest tulenev ja põhjendatud menetluskulu. Kohus määrab hageja

menetluskuludena kindlaks 300 eurot. Kohus jätab menetluskulust pool ehk 150 eurot

V.W kanda.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik