2-18-2298/44 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-18-2298

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hiie Lindmets

Otsuse

avalikult

teatavaks-

tegemise aeg ja koht

7. november 2018, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-18-2298

Tsiviilasi

Riina-Liis Küti hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla vastu

eluruumi

üürilepingu

ülesütlemise

tühisuse

tuvastamiseks

MTÜ Tartu Üliõpilasküla hagi Riina-Liis Küti vastu

võlgnevuse

väljamõistmiseks

ja

eluruumi

väljanõudmiseks

Riina-Liis Küti hagihind

800 eurot

MTÜ

Tartu

Üliõpilasküla

hagihind

1652,79 eurot

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

hageja Riina-Liis Kütt (ik XXX; elukoht XXX; e-post

XXX);

kostja MTÜ Tartu Üliõpilasküla (rk 80012342; asukoht

Narva mnt 25, 51013 Tartu), lepinguline esindaja

Gunnar Leht, e-post gunnar@tartujurist.ee

Kohtuistungi toimumise aeg

18. oktoober 2018

RESOLUTSIOON

1. Jätta Riina-Liis Küti hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla vastu eluruumi üürilepingu

ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks rahuldamata.

2. Lõpetada menetlus MTÜ Tartu Üliõpilasküla nõudes Riina-Liis Kütilt leppetrahvi

310 eurot väljamõistmiseks seoses nõudest loobumisega.

3. Rahuldada MTÜ Tartu Üliõpilasküla hagi Riina-Liis Küti vastu võlgnevuse

väljamõistmiseks ja eluruumi väljanõudmiseks osaliselt.

4. Välja mõista Riina-Liis Kütilt MTÜ Tartu Üliõpilasküla kasuks 261,39 eurot.

5. Välja nõuda Riina-Liis Küti ebaseaduslikust valdusest MTÜ Tartu Üliõpilasküla

valdusesse eluruum, milleks on tuba nr XXX aadressil Raatuse 22, Tartu linn.

6. Kui Riina-Liis Kütt keeldub kohtuotsuse resolutsiooni punktis 5 nimetatud eluruumi

vabatahtlikult tagastamast, tõsta Riina-Liis Kütt koos temale kuuluvate asjadega resolutsiooni

punktis 5 nimetatud eluruumist välja.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

7. Jätta menetluskulud poolte endi kanda.

8. Menetluskulude jaotust arvestades jätta tsiviilasjas nr 2-18-2298 poolte menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määramata.

9. Vabastada Riina-Liis Kütt riigilõivu 100 eurot riigituludesse tasumise kohustusest.

2(8)

Otsus toimetada kätte pooltele.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada Tartu Ringkonnakohtule otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva

jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda

apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega

kirjalikus menetluses.

Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks

tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige

esitama apellatsioonkaebuse.

Hageja nõue

Riina-Liis Kütt (hageja) esitas 12.02.2018 Tartu Maakohtule hagi MTÜ Tartu Üliõpilasküla

(kostja) vastu, milles palub: 1) tuvastada üürilepingu nr XXX ülesütlemise tühisus või

alternatiivselt tühistada üürilepingu ülesütlemine või alternatiivselt tunnistada üürilepingu

ülesütlemine vastuolus olevaks hea usu põhimõttega ja tuvastada üürilepingu kehtivus või

alternatiivselt pikendada üürilepingut kuni kolmeks aastaks; 2) kohustada kostjat täitma

üürilepingut ja sellest tulenevaid kohustusi ning 3) tuvastada, et üürilepingu järgi on üüri

suuruseks ühes kuus 88 eurot.

Hagiavalduse kohaselt on pooled sõlminud tähtajatu üürilepingu nr XXX (jõustus

XX.XX.XXXX) XXX üliõpilaselamus asuva eluruumi nr XXX üürimiseks. Üürilepingu

kohaselt on üüri suuruseks ühes kuus 88 eurot, nagu nähtub ka 13.06.2017 ja enne seda

koostatud arvetelt. Samas on 13.07.2017 ning ka järgnevatel kuudel koostatud arvetel märgitud

üüri suuruseks 100 eurot kuus, kuigi kostja ei ole esitanud hagejale VÕS § 299 lg 2 kohast teadet

üüri tõstmiseks. Üüri tõstmise teate üürnikule kättetoimetamise tõendamise koormus lasub

üürileandjal. Lisaks eeltoodule sisaldavad kostja arved ka kirjeid, mille tasumist ei saa kostja

hagejalt nõuda. Kostja on 11.12.2017, 05.01.2018 ja 05.02.2018 saatnud hagejale teated

üürilepingu lõpetamise kohta. 11.12.2017 teate kohaselt lõppeb üürileping alates 10.01.2018

väidetava 62,66 euro suuruse võlgnevuse tõttu. Seejuures ei esitanud kostja võlgnevuse kohta

ühtegi tõendit ega vastanud sisuliselt hageja 11.12.2017 järelepärimisele võlgnevuse tekkimise,

perioodi, arvutuse jms kohta. 05.01.2018 kostja lõpetamisteatele vastas hageja 09.01.2018, et

eluruumi üürilepingu kostjapoolne ülesütlemine on tühine.

Hageja arvates on poolte vahel kehtiv üürileping, mis on kostjale täitmiseks kohustuslik selles

toodud tingimustel. Kuna eluruumi üürilepingu ülesütlemine eeldab õigusliku aluse olemasolu

ning ülesütlemine peab olema läbi viidud VÕS §-s 325 sätestatule vastavalt, aga antud juhul

puudub ülesütlemisavaldustes ülesütlemise õiguslik alus ning vaidlustamise kord ja tähtaeg, on

vaidlusalused ülesütlemised tühised. Lisaks ei ole hagejale arusaadav, kas kostja on eluruumi

üürilepingu üles öelnud korraliselt või erakorraliselt. Kostja tegevus on ka vastuolus hea usu

põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel, sest üürileping on öeldud üles seetõttu, et hageja ei ole

nõustunud üürilepingu muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kui kohus leiab, et

kostjapoolsed ülesütlemised on kehtivad ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega,

palub hageja vaidlusalust üürilepingut pikendada kuni kolmeks aastaks, vastasel juhul kaasnevad

lepingu lõppemisega hageja ja tema perekonna jaoks rasked tagajärjed.

Hageja palub hagiavalduse rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja nõude osas märgib hageja, et kostja on alles 29.03.2018 hagiavaldusega esitanud

väidetava 11.01.2018 ülesütlemisavalduse, mis on tühine. Kostja ei saa väljatõstmise nõuet

esitades tugineda AÕS § 80 lg-le 1, kuna ei ole vaidlusaluse eluruumi omanik.

Hageja esitas kohtule üürilepingu nr XXX koos selle sõlmimise ajal kehtinud üürilepingu

üldtingimuste ja majutamise sisekorraeeskirjaga ning üliõpilaselamu ruumide ja inventari

kasutusjuhendiga, üüriarved, 11.12.2017 lõpetamisteate, pooltevahelise elektronkirjavahetuse,

kuriteoteate, 11.02.2018 elektronkirja (I kd tl 11-19, 22-27, 29-52).

3(8)

Kostja nõue

Kostja esitas 29.03.2018 Tartu Maakohtule hageja vastu hagi võlgnevuse väljamõistmiseks ja

eluruumi väljanõudmiseks.

Hagiavalduse kohaselt on hageja jätnud tähelepanuta üüri tõstmise 100 eurole kuus alates

01.07.2017, kuigi üüri tõstmisest teavitati üliõpilasi teate väljapanemisega teadete tahvlil ja info

avaldamisega kostja koduleheküljel. Lisaks saatis kostja hagejale 26.05.2017 elektronkirja

hinnakirja ja üürilepingu lisade muutusest koos viitega vastavale lingile. Vaatamata eeltoodule

tasus hageja üüri jätkuvalt arvestusega 88 eurot kuus. Kostja on hagejale korduvalt

üürivõlgnevust meelde tuletanud, kuid hageja ei ole võlga tasunud. 11.01.2018 esitas kostja

hagejale ülesütlemisavalduse üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks ja lepingu lõppemiseks

XX.XX.XXXX , kuid üüripind on tänaseni vabastamata. Kostja saatis 13.03.2018 hagejale arve

eluruumi lepinguta kasutamise, tarbitud lisateenuste ja leppetrahvi nõudega summas

452,79 eurot, mis on ka kostja haginõudeks. Lisaks palus kostja seoses üürilepingu lõppemisega

vaidlusaluse eluruumi hageja valdusest välja nõuda, vabastamisest keeldumise korral aga hageja

välja tõsta.

13.06.2018 menetlusdokumendis loobus kostja leppetrahvi nõudest, nõudes hagejalt üüri ja

kommunaalkulude tasumist. 19.06.2018 võlanõude täpsustuse kohaselt on võlgnevuse suurus

2018. aasta märtsis, aprillis, mais ja juunis esitatud arvete alusel 309,39 eurot.

Hageja nõude osas märgib kostja, et üürileping on kehtivalt lõppenud. Ülesütlemisavaldus

üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks saadeti hagejale 11.01.2018 e-tähtkirjaga üürilepingus

näidatud elektronposti aadressile, kust hageja on 11.12.2017 samal viisil saadetud elektronkirja

kätte saanud. Hageja ei ole teavitanud kostjat, et tema elektronposti aadress oleks muutunud.

Ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki nõutavaid andmeid, sh on kostja järginud ülesütlemisel

etteteatamise tähtaega. Samuti on hagejat nõuetekohaselt teavitatud üüri tõstmisest. Üüri

tõstmine on põhjendatud ja üüri suurus 100 eurot kuus ühetoalise toa eest on samas suurusjärgus

Eesti Maaülikooli üliõpilaselamute üürihindadega. Üliõpilaselamu kuulub Tartu Ülikoolile ja

kostja saab hagejalt nõuda eluruumi vabastamist ka valduse kaitse sätetele tuginedes.

Kostja esitas kohtule üürilepingu nr XXX koos selle sõlmimise ajal kehtinud eluruumide

üürilepingu üldtingimuste ja sisekorraeeskirjaga, 26.05.2017 teate, 30.11.2017 meeldetuletuse,

11.01.2018 ülesütlemisavalduse, 13.03.2018 arve, väljavõtted hagejale elektronkirjade saatmisest

11.01.2018, hagejale saadetud arved 2018. aasta märtsis, aprillis, mais, juunis ja augustis, hageja

debitoorse võlgnevuse koondtabeli, alates 01.07.2017 kehtivad eluruumide üürilepingu

üldtingimused, sisekorraeeskirja ning üliõpilaselamu ruumide ja inventari kasutusjuhendi, kostja

16.12.2016 juhatuse otsuse koos hinnakirja ning tagatisraha ja broneerimistasu suurustega (II kd

tl 6-14, I kd tl 132-133, 137-139, 143, 148-151, 153, 154-160).

18.10.2018 kohtuistung

Hageja istungile ei ilmunud.

Kostja jäi oma nõude ja vastuväidete juurde. Kostja palus jätta hageja hagi rahuldamata ning

rahuldada kostja hagi, mõista hagejalt välja 309,39 eurot võlgnevuse katteks ja nõuda eluruum

hageja valdusest välja kostja valdusesse. Menetluskulud jätta hageja kanda.

Kohtu põhjendused

1. Asja materjalidest nähtuvalt on pooled sõlminud üürilepingu nr XXX (I kd tl 11) VÕS § 271

tähenduses. Nimetatud säte näeb ette, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma

teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest

tasu (üüri).

Kuivõrd lepingu esemeks üürilepingu järgi on XXX üliõpilaselamus asuv tuba nr XXX, mida

kasutatakse alaliseks elamiseks, on tegemist eluruumi üürilepinguga VÕS § 272 lg 1 mõttes.

Antud juhul ei esine VÕS § 272 lg 4 p-s 4 sätestatud välistust, kuna üürileandjaks on eraõiguslik

juriidiline isik (MTÜ Tartu Üliõpilasküla) avalik-õigusliku juriidilise isiku (Tartu Ülikool)

asemel, samuti ei nähtu üürilepingust, et üürnikku oleks lepingu sõlmimise ajal teavitatud sellest,

4(8)

et eluruumi üürilepingu kohta käivaid sätteid konkreetse üürilepingu puhul ei rakendata. Seega

kohaldatakse vaidlusaluse üürilepingu suhtes eluruumide üürimise kohta sätestatut. Eluruumi

üürilepingu puhul on üürniku kahjuks seaduses sätestatust kõrvalekalduvad kokkulepped VÕS

§ 275 järgi tühised, seega võib seadusega sätestatust kõrvale kalduda üksnes üürnikule

soodsamalt.

2. Hageja on seisukohal, et poolte sõlmitud üürileping kehtib üüriga 88 eurot kuus ning kuna

üürilepingu ülesütlemine on tühine, on tal õiguslik alus üüritud toa kasutamiseks ning kostjal

tuleb täita oma lepingulisi kohustusi.

Kostja leiab seevastu, et vaidlusalune üürileping on alates XX.XX.XXXX lõppenud selle

korralise ülesütlemisega, kuid hageja ei ole lepingu lõppemisel üürituba tagastanud, samuti on

tasumata üüri ja kõrvalkulude eest.

3. Üüri maksmise kohustus tuleneb VÕS §-st 271 ja üürilepingu üldtingimuste p-st 4.1 (I kd

tl 13-15), mille kohaselt maksab üürnik üürileandjale üüri jooksva kuu eest. Üüri suurus on

fikseeritud lepingu tiitellehel ning sõltub lepingu tähtajast ja tuba kasutavate üürnike arvust.

Üürilepingust nähtuvalt on pooled lepingu sõlmimisel leppinud kokku üüri suuruses 88 eurot

kuus.

Üürileandjal on tähtajatu üürilepingu puhul VÕS § 299 lg 1 järgi üüri ühepoolse tõstmise õigus.

Sama paragrahvi teises lõikes on kehtestatud eluruumi üürilepingu üüri tõstmise kord. VÕS

§ 299 lg 2 kohaselt peab eluruumi üürileandja teatama üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku

taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri tõstmist ja seda põhjendama.

Teates tuleb selgelt märkida: 1) üüri tõstmise ulatus ja üüri suurus; 2) mis ajast üür suureneb;

3) üüri tõstmise põhjendus ja arvestus; 4) üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kui üürileandja ei

teata sellest VÕS § 299 lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis või hoiatab üürnikku, et üüri

tõstmise vaidlustamise korral ütleb ta üürilepingu üles, on üüri tõstmine vastavalt VÕS § 299

lg-le 3 tühine.

Üldtingimuste p 4.3 kohaselt otsustab üüri suuruse muutmise üliõpilasküla juhatus. Üliõpilasküla

teatab sellest üürnikele vähemalt kuu enne uue üüri suuruse kehtivuse algust, pannes vastavad

teated välja üliõpilaselamute teadete tahvlile ja üliõpilasküla koduleheküljele internetis. Üürnik

nõustub lepingut sõlmides, et teadete tahvlil ja koduleheküljel avaldatud lepingu tingimuste

muutmine on käsitletav lepingu tingimuste muutmisena.

Antud juhul on kostja juhatus 16.12.2016 otsusega (I kd tl 156) kinnitanud majutusperioodiks

01.07.2017 kuni 30.06.2018 hinnakirja (I kd tl 157) ning tagatisraha ja broneerimistasu suurused

(I kd tl 158). Hinnakirja kohaselt on XXX üliõpilaselamus alates 01.07.2017 ühekohalise toa üür

100 eurot kuus, nagu nähtub ka hagejale alates 13.07.2017 esitatud üüriarvest (I kd tl 19).

Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et üürnikele on üüri tõstmisest teatatud vastavate teadete

väljapanemisega üliõpilaselamute teadete tahvlile ja kostja koduleheküljele internetis. Lisaks on

kostja 26.05.2017 saatnud hageja elektronposti aadressile teate hinnakirja ja üürilepingu lisade

muutusest koos viitega vastavale lingile (II kd tl 9).

Kohtu hinnangul ei ole üürilepingu üldtingimuste p 4.3 tüüptingimusena tühine ega üürnikku

ebamõistlikult kahjustav VÕS § 42 ja 44 järgi, samas nõustub kohus hagejaga selles, et tegemist

ei ole VÕS § 299 lg-le 2 vastava üüri tõstmise teatega. Ka kostja ise kinnitas 18.10.2018

kohtuistungil, et üüri tõstmise põhjendust ja arvestust ega üüri tõstmise vaidlustamise korda ei

ole teates märgitud.

Eeltoodust tulenevalt on üüri tõstmine alates 01.07.2017 VÕS § 299 lg 3 järgi tühine. Üüri

tõstmise tühisuse korral kehtib eelnevalt kehtinud üür, seega antud juhul 88 eurot kuus.

4. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud

tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Kui lepingupooled on kokku leppinud pikemas

ülesütlemistähtajas, tuleb järgida seda tähtaega.

5(8)

Kohus selgitab, et tegemist on kummagi lepingupoole ühepoolse korralise ülesütlemise õigusega.

Tähtajatu üürilepingu VÕS § 311 alusel ülesütlemine ei eelda mingit täiendavat alust. Tähtajatu

üürilepingu korralisel ülesütlemisel kaitseb teist lepingupoolt üksnes ülesütlemise tähtaeg.

Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on pooltel õigus leping igal ajal lõpetada (lepingu

korraline ülesütlemine), teatades sellest teisele poolele kirjalikult ette vähemalt 30 kalendripäeva

(p 8.3).

Üürileandja

kohustub

teatama

lepingu

korralisest

ülesütlemisest

vähemalt

30 kalendripäeva ette (p 5.1.6). Kohus märgib, et VÕS § 312 lg-s 2 on sätestatud ühekuuline

etteteatamise tähtaeg 30 kalendripäeva asemel.

Kuna üürilepingu ülesütlemisavaldus on ühepoolne tahteavaldus, muutub see kehtivaks

kättesaamisega (TsÜS § 69). Kohtu hinnangul on kostja elektronkirjade saatmise väljavõtetega

(I kd tl 132-133) tõendanud, et esitas hagejale 11.01.2018 üürilepingu ülesütlemise avalduse

(II kd tl 11-13). Hageja ei ole vaidlustanud asjaolu, et on 11.12.2017 samal viisil (e-tähtkirjana)

saadetud elektronkirja kätte saanud. Üürilepingu üldtingimustest nähtuvalt on üürnikul kohustus

informeerida üürileandjat oma meiliaadressi muudatustest (p 5.2.13). Kostja väitel ei ole hageja

kostjat elektronposti aadressi muutusest teavitanud ja hageja ei ole kohtumenetluses vastupidist

tõendanud. Kohus leiab, et ülesütlemisavalduse kättesaaduks lugemisel saab lähtuda

üldtingimuste p-s 5.3.1 kokkulepitud tähtajast, so kui saatmisest on möödunud kaks tööpäeva.

Seega on 11.01.2018 saadetud ülesütlemisavaldus hageja poolt kätte saadud hiljemalt

16.01.2018.

Eluruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus on tehtud kirjalikku taasesitamist võimaldavas, seega

VÕS § 325 lg-s 1 sätestatud vormis, samuti VÕS § 325 lg-s 2 sätestatud tingimustele vastavalt.

Nimelt peavad VÕS § 325 lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt

järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi

üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Kostja

ülesütlemisavaldus sisaldab kõiki VÕS § 325 lg 2 p-des 1-4 sätestatud andmeid: üüritud asjaks

XXX üliõpilaselamus asuv tuba nr XXX, lepingu lõppemise päevaks XX.XX.XXXX, tähtajatu

üürilepingu korraline ülesütlemine VÕS § 311 lg 1 alusel koos vaidlustamise korra ja tähtaja

näitamisega (vaidlustamine 30 päeva jooksul üürikomisjonis või kohtus).

Eeltoodust tulenevalt loeb kohus üürilepingu nr XXX nii formaalselt kui materiaalselt kehtivalt

üles öelduks. Vaidlusalune üürileping on alates XX.XX.XXXX lõppenud korralise ülesütlemise

tõttu. Kohus märgib, et ei ole tuvastanud, et üürilepingus endas või selle üldtingimustes oleks

üürilepingu korralist ülesütlemist piiravaid sätteid.

5. VÕS § 326 lg 1 annab eluruumi üürnikule õiguse vaidlustada eluruumi üürilepingu

ülesütlemise, kui üürnik leiab, et ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Vaidlustamine

tuleb kõne alla siis, kui leping on kehtivalt üles öeldud. Lepingu ülesütlemise vaidlustamiseks on

üürnikul aega üks kuu ülesütlemisavalduse saamisest (VÕS § 329 lg 1).

Antud juhul on kohus tuvastanud, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on kehtiv ja õiguspärane

ning et hageja on 11.01.2018 ülesütlemisavalduse hiljemalt 16.01.2018 kätte saanud. Kuivõrd

hageja esitas hagiavalduse kohtule 12.02.2018, ei ole üürilepingu vaidlustamise nõue lõppenud.

VÕS § 327 lg-tes 1 ja 2 on sätestatud näitlikud kriteeriumid (loetelu ei ole ammendav), mille

alusel hinnata, kas ülesütlemine oli hea usu põhimõttega vastuolus või mitte. Hageja on vastavat

nõuet esitades leidnud, et kostja tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2

alusel, sest üürileping on tegelikult öeldud üles seetõttu, et hageja ei nõustunud üürilepingu

muutmisega (üüri tõstmisega) tema kahjuks. Kohus hageja väitega ei nõustu.

Eluruumi üürilepingu ülesütlemise õiguslikud alused on ammendavalt seaduses sätestatud.

Kostja on ülesütlemisavalduse kohaselt tähtajatu eluruumi üürilepingu korraliselt üles öelnud.

Ülesütlemise alus tuleneb VÕS §-st 311. Kohus selgitas, et tähtajatu üürilepingu VÕS § 311

alusel ülesütlemine ei eelda mingit käesolevale paragrahvile täiendavat alust. Kehtiva

kohtupraktika kohaselt ei ole tähtajatu üürilepingu korraliseks ülesütlemiseks vaja konkreetset

põhjust ka eluruumi puhul. Kohtule esitatud tõenditest ei nähtu, et üürileping oleks üles öeldud

põhjusel, et hageja ei nõustunud üüri tõstmisega. Tõendid (30.11.2017 meeldetuletus II kd tl 10,

6(8)

11.12.2017 lõpetamisteade I kd tl 22 ja pooltevaheline elektronkirjavahetus I kd tl 23-25)

viitavad pigem maksevõlgnevusele ja vaidlusele ülesütlemise kehtivuse üle (pooltevaheline

elektronkirjavahetus I kd tl 26-27). Hageja ei ole pooltevahelises kirjavahetus kordagi märkinud,

et ta ei nõustu üüri tõstmisega, kuriteoteade on adresseeritud prokuratuurile (I kd tl 45-48) ja

11.02.2018 elektronkiri (MTÜ Tartu Üliõpilasküla poolne rikkumine I kd tl 49-52) on saadetud

pärast ülesütlemisavalduse saamist. Asja materjalidest ei nähtu ka seda, et kostja tegelikuks

ülesütlemise motiiviks oli mõni muu VÕS § 327 lg-s 1 toodud alustest või lg-s 2 sätestatu.

Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et asjaolu, et üürileandja on soovinud üürnikust

vabaneda eluruumi üürilepingu ülesütlemise teel hea usu põhimõtte vastaselt, on tõendamata.

6. VÕS § 326 lg 2 sätestab, et eluruumi üürnik võib üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise

ja tähtajalise üürilepingu tähtaja möödumise korral nõuda üürileandjalt üürilepingu pikendamist

kuni kolmeks aastaks, kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks

rasked tagajärjed. Kui üürileandja lepingu pikendamisega ei nõustu, võib üürnik nõuda

üürilepingu pikendamist üürikomisjonis või kohtus. Seejuures on üürnikul üürilepingu

pikendamise nõude esitamiseks aega üks kuu ülesütlemise teate saamisest (VÕS § 329 lg 2).

VÕS § 326 lg 2 järgi võib eluruumi üürnik igasuguse üürileandjapoolse üürilepingu ülesütlemise

korral nõuda üürilepingu pikendamist isegi siis, kui üürileandjal oli üürilepingu ülesütlemiseks

õiguslik alus ja kui ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus. Pikendamise nõude

eelduseks on, et lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked

tagajärjed.

Samas otsustatakse pikendamine lepingu pikendamise piiranguid arvestades. VÕS § 328 lg 1

p-de 1 ja 2 kohaselt ei rahuldata VÕS § 326 lg-s 2 nimetatud eluruumi üürniku taotlust

üürilepingu pikendamiseks, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud

huvidega, eelkõige kui üürnikul on võlg üüri ja kõrvalkulude eest ning üürnik on oluliselt

rikkunud VÕS § 276 lg-s 2 või 3 nimetatud kohustust, so asja hoolikas ja vastavalt sihtotstarbele

kasutamine ning majaelanike ja naabrite huvidega arvestamine.

Kohtu hinnangul on hageja nõudeõiguse realiseerimine piiratud. Sõltumata sellest, kas eluruumi

üürilepingu lõppemisega võivad kaasneda hageja jaoks rasked tagajärjed, ei kuulu hageja

üürilepingu pikendamise nõue rahuldamisele, kuna läheb vastuollu kostja õigustatud huvidega.

Nimelt on hagejal võlg üüri ja kõrvalkulude eest (vt kohtu põhjenduste p 8). Lisaks eeltoodule ei

kasuta hageja kohtu andmetel ühiselamutuba seal alaliselt elamiseks, seega otstarbel, millest

üürileandmisel lähtuti. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja saatnud 03.09.2018 kostjale

elektronkirja (I kd tl 169), mille kohaselt ei ole ta juunist kuni augustini üüritoas elanud ega

kasuta ühiselamutuba ka septembris, oktoobris ja novembris. Käesolevaks ajaks kokku seega

kuus kuud. Kohus märgib, et üürileandjapoolset üürilepingu täitmist ei saa eeldada, kui üürnik

ise lepingut ei täida.

7. Kuivõrd kohus on leidnud, et üürileandjal oli vaidlusaluse eluruumi üürilepingu

ülesütlemiseks õiguslik alus, ülesütlemine ei olnud hea usu põhimõttega vastuolus ning

põhjendatud ei ole üürniku taotlus üürilepingu pikendamiseks kuni kolmeks aastaks, on

üürileping ülesütlemisega lõppenud.

Pärast lepingu lõppemist peab üürnik VÕS § 334 lg 1 kohaselt üüritud asja üürileandjale

tagastama. Sama üürniku kohustus on kehtestatud üürilepingu üldtingimustes: üürnik garanteerib

talle kasutamiseks antud vara tagastamise lepingu lõppemisel (p 1.4), üürnik kohustub

üüriobjekti lepingu lõppemise päeval vabastama ja üürileandja esindajale üle andma (p 8.3).

Kohus selgitab, et VÕS § 334 lg 1 puhul on tegemist lepingulise nõudega. Üürileandjal tekib

nõudeõigus sellest hetkest, mil üürileping enam ei kehti. Seejuures ei pea üürileandja tõendama

omandiõigust. Kui üürnik seda kohustust ei täida, tekib üürileandjal õigus asja tagastamist

hageda.

Kuna hageja ei ole pärast üürilepingu lõppemist üüritud asja tagastanud, kuid tema valdus pärast

XX.XX.XXXX ei põhine enam õiguslikul alusel, on põhjendatud rahuldada kostja eluruumi

väljanõudmise nõue. Kohus mõistab vaidlusaluse eluruumi hageja ebaseaduslikust valdusest

7(8)

välja kostja valdusesse. Kui hageja keeldub eluruumi vabatahtlikult tagastamast, tuleb hageja

koos temale kuuluvate asjadega eluruumist välja tõsta.

8. Üürniku peamiseks kohustuseks VÕS § 271 järgi on tasu (üüri) maksmise kohustus

üürileandjale. VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud

asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks

on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega.

Antud juhul on pooled kõrvalkulude tasumises kokku leppinud. Üldtingimuste p 4.1 kohaselt

maksab üürnik lisaks üürile üürileandjale eelneval kuul osutatud kõrvalteenuste eest

alljärgnevalt: vee ja kanalisatsiooni eest lähtudes elanike arvust üliõpilaselamus, elektri,

soojusenergia (küte ja soe vesi) eest lähtudes üüritud pinna suurusest (sh tuba kasutavate üürnike

arvust), muude kõrvalkulude eest vastavalt üürileandja hinnakirjale. Üür ja kõrvalkulud tuleb

tasuda vastavalt esitatud arvetele iga kuu 20. kuupäevaks (p 5.2.10).

Kostja nõuab 19.06.2018 võlanõude täpsustuse kohaselt hagejalt üüri ja kõrvalkulude tasumist

summas 309,39 eurot. Hagejal on 13.03.2018, 13.04.2018, 16.05.2018 ja 18.06.2018 väljastatud

arvete (I kd tl 148-151) alusel 589,39 euro tasumise kohustus, millest tasutud on 280 eurot (I kd

tl 143). Tegemist on märtsi-, aprilli-, mai- ja juunikuu üüriga (eluruumi lepinguta kasutamisega)

100 eurot kuus nelja kuu eest ning veebruaris, märtsis, aprillis ja mais osutatud teenuste

kõrvalkuludega. Kõrvalkuludeks on kulud elektri- ja soojusenergia ning vee ja kanalisatsiooni

tarbimise eest ajal, mil hageja eelduslikult elas ühiselamus. Võlgnevuse arvestuse aluseks olevad

arved ei sisalda kirjeid, mille tasumist ei saa kostja hagejalt väidetavalt nõuda. Arvetelt nähtub

kõrvalkulude võlgnevus artiklite kaupa. Kohtu hinnangul tuleb üliõpilaselamutega sõlmitud

üürilepingute puhul pidada mõistlikuks, et lähtudes üliõpilaselamu üldkulust arvestatakse ühe

ruutmeetri soojusenergia ja elektri maksumus ning kasutatud vee- ja kanalisatsioonikulu

jagatakse majas elavate üürnike vahel. Kohtul ei ole alust arvata, et kostja ei ole kõrvalkulude

arvestamisel antud juhul lähtunud üldtingimuste p-s 4.1 sätestatust. Kuivõrd kohus on leidnud, et

üüri tõstmine on tühine, mistõttu kehtib eelnevalt kehtinud üür 88 eurot kuus 100 euro asemel,

on kostja võlgnevuse nõue põhjendatud osaliselt summas 261,39 eurot (309,39 – 48 = 261,39).

9. 13.06.2018 menetlusdokumendis loobus kostja hagiavalduses esitatud leppetrahvi nõudest.

TsMS § 428 lg 1 p 3 kohaselt lõpetab kohus menetluse otsust tegemata, kui hageja on hagist

loobunud. TsMS § 429 lg 1 järgi võib hageja hagist loobuda kuni hagi kohta tehtud lahendi

jõustumiseni, esitades selleks avalduse.

Kuivõrd kostja on leppetrahvi nõudest loobunud, lõpetab kohus selle nõude osas menetluse

TsMS § 428 lg 1 p 3 alusel.

Kui menetlus on lõpetatud, ei saa hageja uuesti pöörduda kohtusse hagiga sama kostja vastu

vaidluses samal alusel sama hagieseme üle. Kui menetlus on lõpetatud hagist loobumise tõttu või

kompromissiga, on lõpetamisel samad materiaalõiguslikud ja protsessuaalsed tagajärjed nagu

menetluse lõpetamisel kohtuotsusega, kui seadusest ei tulene teisiti (TsMS § 432).

10. Kokkuvõtteks jätab kohus hageja hagi kostja vastu eluruumi üürilepingu ülesütlemise

tühisuse tuvastamiseks rahuldamata, lõpetab menetluse kostja leppetrahvi nõudes, rahuldab

osaliselt kostja hagi, mõistes hagejalt kostja kasuks välja üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse

261,39 eurot ning nõudes välja hageja ebaseaduslikust valdusest kostja valdusesse vaidlusaluse

eluruumi ja tõstes hageja eluruumist koos temale kuuluvate asjadega välja, kui hageja keeldub

eluruumi vabatahtlikult tagastamast.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

11. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse

menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 järgi

näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab

kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.

TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS

§ 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes

8(8)

osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta

menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kohus leiab, et antud juhul on põhjendatud jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte

endi kanda.

12. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude

jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas,

millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

Menetluskulude jaotust arvestades jätab kohus tsiviilasjas nr 2-18-2298 poolte menetluskulude

rahalise suuruse kindlaks määramata.

13. Hagejale on 28.02.2018 määrusega antud menetlusabi. Määruse kohaselt on hageja

vabastatud hagiavalduse esitamisel tasumisele kuuluva riigilõivu maksmisest osaliselt summas

100 eurot ning kohustatud hagejat tasuma riigilõivu 75 eurot kolme osamaksena, millise

kohustuse on hageja täitnud.

TsMS § 190 lg 4 näeb ette, et kui hageja sai menetlusabi menetluskulude kandmisel, mõistetakse

temalt hagi rahuldamata jätmise korral menetluskulud riigituludesse täies ulatuses välja. TsMS

§ 190 lg 7 kohaselt võib kohus mõjuval põhjusel TsMS § 190 lg-tes 3-6 nimetatud kohtulahendis

muu hulgas vabastada isiku menetluskulude riigituludesse tasumise kohustusest.

Hageja majanduslikku olukorda arvestades on kohus seisukohal, et hageja tuleb TsMS § 190 lg 7

alusel vabastada riigilõivu 100 eurot riigituludesse tasumise kohustusest.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik