3-18-778/7 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Reelika Lind

Otsuse tegemise aeg ja koht

2. november 2018. a, Tallinn

Haldusasja number

3-18-778

Haldusasi

JÄÄTMEPROFF OÜ kaebus Türi Vallavolikogu 30.11.2017

otsuse nr 78 ja 16.03.2018 vaideotsuse nr 19 tühistamiseks

ning vastustaja kohustamiseks pakkumismenetluse tulemuse

üle uuesti otsustama

Menetlusosalised

Kaebaja – JÄÄTMEPROFF OÜ, volitatud esindaja

vandeadvokaat Margus Reiland

Vastustaja – Türi vald, seaduslikud esindajad Andrus Eensoo

ja Lii Laanemets

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta JÄÄTMEPROFF OÜ kaebus rahuldamata.

2. Jätta menetlusosaliste menetluskulud nende enda kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul

otsuse avalikult teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 03.12.2018 (halduskohtumenetluse

seadustiku (HKMS) § 181 lg 1).

Vastuseks teise menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada

vastuapellatsioonkaebuse

päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest arvates või ülejäänud apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui

14 päeva (HKMS § 184).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Türi Vallavolikogu otsustas 31.08.2017 otsusega nr 44 võõrandada Järvamaal Türi vallas

Türi linnas Viljandi tn 13b asuva Türi vallale kuuluva kinnisasja (kinnistusregistri nr 1257136,

kinnisasjal asuvad õppehoone ja garaaž) eelläbirääkimistega pakkumise korras Türi vallale

majanduslikult soodsaimatel tingimustel. Volikogu volitas vallavalitsust kehtestama vara

võõrandamiseks eelläbirääkimistega pakkumise korra ja tingimused ning kuulutama pakkumise

välja perioodil 10.09.-10.10.2017. Pakkumismenetluse tulemuse kinnitab volikogu. Volikogu

tugines otsuse andmisel mh Türi Vallavolikogu 25.01.2006 määrusele nr 17 „Türi valla vara

valitsemise kord“ (vara valitsemise kord). Otsuse põhjendustest nähtuvalt oli kinnisasi

3-18-778

2(10)

suuremas osas Türi Lasteaia kasutuses ja osaliselt üürile antud. Lasteaia tegevuse lõpetamisega

ei vaja Türi vald enam märgitud vara kohalikule omavalitsusele õigusaktidega pandud

ülesannete täitmiseks. Kuna hoone on suur ja üürilepingutest saadav tulu ei kata ära hoone

ülalpidamiskulusid, ei ole mõttekas hoonet valla omandisse jätta.

2. Türi Vallavalitsus algatas 05.09.2017 korraldusega nr 239 (korraldus nr 239) Viljandi

tn 13b kinnisasja võõrandamiseks eelläbirääkimistega pakkumise alghinnaga 100 000 eurot.

Võõrandamisel arvestatakse pakutavat hinda ja pakkumise lisas toodud tingimusi. Eduka

pakkumise väljaselgitamisel on pakutud hinna osakaal 70% ja pakkumise lisas toodud

tingimuste osakaal 30%. Pakkumise esitamise tähtajaks oli 10.10.2017. Pakkumise lisas pidid

sisalduma järgmised andmed: 1) äriplaan kinnisasja edasiseks kasutamiseks, sh loodavad

töökohad; 2) mõju Türi valla arengule. Eelläbirääkimistega pakkumise tulemused kinnitab

vallavolikogu otsusega. Vallavolikogu võib eelläbirääkimistega pakkumise nurjunuks

tunnistada, kui: 1) eelläbirääkimistega pakkumisele ei esitatud mõistliku aja jooksul ühtegi

pakkumist; 2) on tuvastatud, et osavõtjate vahelised kokkulepped on mõjutanud

eelläbirääkimistega pakkumise tulemusi. Volikogu võib pakkumise tagasi lükata, kui

vallavalitsus peab pakutud hinda liiga väikeseks ning muid pakkumises nimetatud tingimusi

sobimatuteks.

3. JÄÄTMEPROFF OÜ (kaebaja) esitas 10.10.2017 vastustajale ainsana pakkumise hinnaga

101 300 eurot. Kaebaja tõi välja, et ta ei saa äriplaani esitada, sest mõned valla juhtivtöötajad

on kaotanud kaebaja silmis usalduse ja volikogus olevad ärimehed võivad tema plaane

kopeerida. Kaebaja ei soovi ärisaladust avaldada enne, kui asi kindlalt töös. Maja pannakse

100%-liselt tööle ja juurde lisandub minimaalselt 3 töökohta. Hoone saab olema seotud Laupale

välisinvestorite poolt rajatava uue tootmisega. Uude tootmisse on planeeritud 20 töökohta.

Kaebaja soovib annetada Türi lastekaitse ühingule 2017. a detsembris 1500 eurot ja 2018. a

detsembris 1500 eurot.

4. Türi Vallavolikogu tunnistas 30.11.2017 otsusega nr 78 eelläbirääkimistega pakkumise

nurjunuks ning otsustas algatada kinnisasja võõrandamiseks uue eelläbirääkimistega

pakkumismenetluse. Esitatud üks pakkumine ei sisaldanud piisavalt infot plaanitava tegevuse

kohta. Pole esitatud kavandatava tegevuse kohta küsitud äriplaani ja pakutud hind oli vaid veidi

kõrgem minimaalselt soovitust, mis ei ole piisavalt mõjuv argument hoone võõrandamiseks.

5. Kaebaja esitas Türi Vallavolikogu 30.11.2017 otsuse nr 78 peale vaide. Põhjendused:

5.1. Kuna ühtegi korralduses nr 239 märgitud tingimust pakkumismenetluse nurjunuks

tunnistamiseks ei esinenud, ei olnud alust pakkumismenetlust nurjunuks tunnistada.

5.2. Kaebaja kirjeldas pakkumises enda tulevikuplaane kinnisasjaga. Kaebaja tutvustas

äriplaani üksikasjalikumalt suuliselt volikogu esimehele ja vallavanemale. Ettevõtjale ei saa

ärisaladuse kaitsemise soovi ette heita. Pakkumise tingimustes ei olnud sätestatud, kui

üksikasjalikult tuli pakkumises kinnisasja edasist kasutamist käsitleda. Volikogu on 30.11.2017

istungi protokollis möönnud, et detailse äriplaani esitamine ei ole vajalik. Kaebaja on täitnud

kõik korralduses nr 239 sätestatud tingimused pakkumise esitamiseks.

5.3. Pakkumismenetlust ei saa nurjunuks tunnistada põhjusel, et pakutud hind oli vaid veidi

kõrgem kinnisasja võõrandamiseks seatud alghinnast.

5.4. Volikogu ei ole kaebajat ära kuulanud, mis on oluline menetlusviga. Volikogu peab asja

uuel otsustamisel arvestama kaebaja poolt suuliselt edastatud lisainfoga kinnisasjaga seotud

tulevikuplaanide kohta.

3-18-778

3(10)

6. Türi Vallavolikogu jättis 16.03.2018 vaideotsusega nr 19 vaide rahuldamata.

Põhjendused:

6.1. Volikogu liikmel on vaba mandaat, ta peab saama langetada otsuseid ja valikuid oma

südametunnistusest ning veendumustest lähtuvalt. Volikogu kui haldusorgani seisukohad, mis

valdavalt realiseeruvad volikogu liikmete hääletamise tulemusena, tekivad arutelude ja

volikogu liikmete arvamusavalduse kaudu. Iga üksiku volikogu liikme protokollitud arvamus

või seisukoht ei ole omistatav haldusorganile. Arutelu tulemusel võib volikogu liige hääletada

oma esialgsest arvamusest erinevalt.

6.2. Avaliku vara kasutamisel ja käsutamisel tuleb alati arvestada avalike huvidega, mis ei

pruugi seisneda omavalitsusele varalise tulu saamises. Vara kasutamisel ja käsutamisel tuleb

avaliku võimu kandjal lähtuda põhjendatud kaalutlustest ja vältida isikute ebavõrdset

kohtlemist. Omavalitsuse vara kasutusse andmise menetluse ajal on isikul õigus nõuda

pakkumismenetluse normide järgimist, kuid tal ei ole subjektiivset õigust saada omavalitsuse

vara enda kasutusse. Avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma menetluses, mis

võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel isikutel.

6.3. Volikogul oli õigus pakkumismenetlus nurjunuks tunnistada ka juhul, kui pidas

pakkumises nimetatud muid tingimusi sobimatuteks. Pakkumismenetluses osales üks pakkuja,

kelle pakkumine ei sisaldanud kõiki nõutud andmeid, mille alusel kinnisasja võõrandamise

otsus teha. Kaebaja ei olnud esitanud volikogule kirjalikus vormikohases pakkumises äriplaani.

Isegi kui pidada pakkumises esitatut äriplaaniks, ei sisaldanud see piisavalt infot edasise

plaanitava tegevuse kohta. Pakkumine pidi sisaldama ka analüüsi, milline on kinnisasja edasise

kasutamise mõju Türi valla arengule.

6.4. Haldusmenetluse seadus (HMS) ei kohaldu, kui konkreetse valdkonna menetlus on

reguleeritud teisiti. Volikogu pidi kinnisasja võõrandamisel lähtuma kehtivast vara valitsemise

korrast ja kinnisasja pakkumismenetlust reguleerivatest normidest. Menetlusosalise

ärakuulamise kohustus ei ole absoluutne. Volikogul ei olnud põhjust arvata, et kaebaja

ärakuulamine annab lisateavet, kuna kaebaja avaldas pakkumises, et ei esita äriplaani.

Pakkumismenetlus oli kirjalik ja eelläbirääkimine oleks jätkunud pakkujatega, kelle kirjalikud

pakkumised oleks volikogu hinnanud nõuetekohaseks, ning kellega läbi rääkides tekkinuks

volikogul veendumus, et vara müük teenib enim valla ja avalikkuse huve.

6.5. Kaebaja märkis 08.03.2018 istungil, et oli arvestanud sellega, et pakkujate paljususe korral

jäetakse tema pakkumine, milles ei olnud äriplaani, kõrvale. Kaebajal ei tekkinud kaitstud

õigust olla ärakuulatud pelgalt sellest, et menetluses ei olnud teisi pakkujaid. Kaebaja väited on

vastuolulised – ühelt poolt leitakse, et teda ei ole ära kuulatud, ja teisalt, et volikogu pidi arvesse

võtma kaebaja poolt pärast pakkumise esitamist suuliselt esitatud täiendavat informatsiooni.

Volikogule ei ole siduv äriplaani tutvustamine volikogu esimehele ja vallavanemale. Iga

volikogu liige sai lähtuda talle kohases menetluses esitatud andmetest. Ka muud pakkumises

toodud andmed (3 lisanduvat töökohta, kinnisasjal asuva hoone 100%-line rakendamine, selle

seos välisinvestori rajatava uue tootmisega) ei viinud arusaamiseni, et need oleks käsitletavad

äriplaanina, ega tekitanud alust veendumuseks, et tegemist on vallale majanduslikult soodsaima

pakkumisega. Volikogu 30.11.2017 istungil osales 17 volikogu liiget ja otsuse nr 78

vastuvõtmise poolt oli 16 volikogu liiget.

6.6. Kaebaja seisukohad on vastuolulised. Pakkumises väitis kaebaja, et ei esita äriplaani

soovist kaitsta ärisaladust. Vaides toob ta välja, et tutvustas äriplaani pärast pakkumise esitamist

üksikasjalikult vallavanemale ja volikogu esimehele. Arusaamatuks jääb, miks äriplaani

kaitsmise vajadus kadus või mille alusel olnuks usaldusisikutel õigus edastada kaebaja

ärisaladust kõigile volikogu liikmetele. Ärisaladuse avaldamine on karistusseadustikus toodud

3-18-778

4(10)

juhtudel kuritegu. Kui kaebaja eeldas, et usaldusisikud esitavad tema üksikasjaliku äriplaani

volikogu liikmetele, jääb arusaamatuks, miks kaebaja ei teinud seda ise kohases menetluses.

6.7. Pakutava hinna suurus oli vaid üks hindamise komponent. Samas annab korraldus nr 239

võimaluse lükata pakkumine tagasi ka siis, kui haldusorgan peab pakutud hinda liiga väikeseks.

Pakutud hinna märkimise eesmärk oli informeerida pakkujat volikogu laialdasest

diskretsiooniõigusest. Volikogul oli õigus asja menetlemisel jätta lisatingimuste osakaal või

puudused lisatingimustes vähem tähtsaks, kui vara võõrandamine oleks olnud vallale väga

suure kasuga ning kui kaalutluste tulemusel oleks saanud jõuda järelduseni, et eeldatavast

oluliselt kõrgema hinnaga vara müük teenib enim avalikke huve.

7. Kaebaja esitas Tallinna Halduskohtule kaebuse Türi Vallavolikogu 30.11.2017 otsuse

nr 78 ja 16.03.2018 vaideotsuse nr 19 tühistamiseks ning vastustaja kohustamiseks

pakkumismenetluse tulemuse üle uuesti otsustama. Põhjendused:

7.1. Pakkumises olid andmed kinnisasja edasise kasutamise, loodavate töökohtade ja mõju

kohta Türi valla arengule. Lisaks soovis kaebaja annetada Türi Lastekaitse Ühingule 3000 eurot.

Tulenevalt vajadusest kaitsta ärisaladust, ei lisatud pakkumisele eraldi dokumendina

detailsemat äriplaani, kuid pakkumises anti ülevaade kaebaja tulevikus planeeritud

äritegevusest, mis on käsitletav üldise äriplaanina. Ka muud korralduses sätestatud tingimused

pakkumise esitamiseks olid täidetud. Pärast seda, kui kaebaja sai teada, et oli ainus pakkuja,

suhtles ta nii volikogu esimehe kui vallavanemaga. Viimased kinnitasid tema suuliselt

täiendatud äriplaani vastavust korralduse nr 239 tingimuste ja Türi valla eesmärkidega

kinnisasja võõrandamisel ning seda, et ta kutsutakse volikogu istungile äriplaani täiendavalt

tutvustama.

7.2. Vaidlustatud otsused on vastu võetud õigusliku aluseta. Pakkumise tagasilükkamiseks

peavad üheaegselt olema täidetud 2 eeldust: vallavalitsus peab pakutud hinda liiga väikeseks ja

muid pakkumises nimetatud tingimusi sobimatuteks. Hinna osas ei ole volikogu 30.11.2017

otsust piisavalt motiveeritud. Vallavalitsust esindab vallavanem, kes selgitas 08.03.2018

istungil, et kaebaja pakutud hind sobib, kui tegevus oleks äge. Seega ei ole hinda liiga väikeseks

peetud. Volikogu otsuses väljendatu, et hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust, viitab

sellele, et kui kaebaja teinuks alghinnast märkimisväärselt kõrgema pakkumise, oleks volikogu

ehk kaalunud ka ilma täiendava kirjaliku äriplaanita kinnisasja võõrandamist.

7.3. Volikogul ei ole õigust kõrvale kalduda vara võõrandamiseks kehtestatud korrast. Samuti

ei esine vara võõrandamist välistavaid asjaolusid. Volikogu on uuesti volitanud vallavalitsust

läbi viima eelläbirääkimistega pakkumist, järelikult ei ole kinnisasi vallale endiselt vajalik ja

tekitab jätkuvalt põhjendamatuid kulusid.

7.4. Nõuet esitada äriplaan eraldi dokumendina ei olnud kusagil sätestatud. Korralduse lisas 2

(pakkumise esitamise vorm) ei ole äriplaani üldse mainitud, vaid esitada tuli tulevikuplaanid

kinnisasjaga. Seega ei saa ette heita, et kaebaja ei ole korralduses sätestatud lisatingimusi täitnud

ega ole esitanud piisavalt põhjalikku äriplaani.

7.5. Volikogu esimees kui volikogu istungite juhataja saanuks edastada informatsiooni kaebaja

äriplaani kohta volikogu liikmetele. Volikogu 08.03.2018 istungi protokollist selgub, et mitmed

volikogu liikmed olid huvitatud äriplaani suulisest ärakuulamisest. Kui volikogu vajas kaebaja

plaanide kohta lisateavet, oleks volikogu pidanud uurimispõhimõttest lähtuvalt seda küsima.

7.6. Korralduse nr 239 sõnastus äriplaani esitamise osas on ebaselge ja läheb vastuollu

pakkumise vormiga. Seetõttu ei pruukinud potentsiaalsetele pakkujatele olla arusaadav, millises

3-18-778

5(10)

vormis ja kui põhjalikult tuleb äriplaan esitada. Volikogu 08.03.2018 istungi protokollist

nähtuvalt ei olnud ka volikogu ise kindel, kui pikk ja põhjalik pidanuks äriplaan olema.

7.7. Volikogu ei arvestanud kaalumisel piisavalt vara valitsemise korda. Võõrandamine oleks

vältinud tühjalt seisvale hoone tekkivat kahju. Kinnisasja igakuised püsikulud on kordades

kõrgemad kui saadav renditulu. Valla ega valla elanike huvides ei ole pea tühjalt seisva ja

laguneva kinnisasja iga-aastaste kulude kandmine. Võõrandamine on nii avalikes huvides kui

ka kaebaja erahuvides. Kuna kaebaja osales pakkumismenetluses, on tal õigustaud huvi nõuda,

et vara võõrandatakse norme järgides.

7.8. Volikogu pidanuks enne otsuse tegemist kaebaja ära kuulama. Kaebaja jaoks oli negatiivse

haldusakti andmine üllatuslik. Volikogu pidanuks kaebajale selgitama äriplaani esitamise

vajadust.

7.9. Vastustaja viited kohtulahenditele formaliseeritud menetlust puudutavalt ei ole

asjakohased, kuna nende asjaolud erinevad praegusest asjast. Praeguses asjas ei kohaldu

riigivaraseadus (RVS), mis välistaks HMS-i kohaldamise. Valla korraldus kui üksikakt ei

välista õigusakti (HMS) kohaldumist. Praegusel juhul korraldatud pakkumismenetlus sisaldab

määratlemata õigusmõisteid, nt äriplaani piisavus. Tegemist oli kaalutlusotsusega, mida näitab

eduka pakkumise väljaselgitamise valem. Pakkuja võis eeldada, et kui tema äriplaan ei ole

piisav, kuid hind on kõrgeim, võib tema pakkumine osutuda edukaks. Äriplaani mõiste

sisustamine on subjektiivne. Subjektiivne on ka hinnang äriplaani piisavuse kohta. Riigikohus

selgitas lahendis asjas nr 3-3-1-90-04 (p-d 14-16), et hea halduse põhimõtet peab järgima isegi

formaliseeritud menetlustes (mida praegune menetlus ei ole) ning selgitamiskohustuse

järgimine on eriti tähtis siis, kui taotluse täpsustamine võiks viia suure tõenäosusega taotluse

rahuldamiseni.

7.10. Volikogu istungi protokollis märgitud arvamusavaldusi tuleb arvestada haldusakti sisu

tõlgendamisel. Otsuses toodud põhjendust, et hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust,

ei saa protokollide valguses tõlgendada selliselt, et hind oli liiga madal, vaid et see tunnistati

sobivaks, kuigi napilt.

7.11. Teiste isikute ja avalike huvide kaalumine ei ole praeguses vaidluses relevantsed, sest

kaebaja oli ainuke pakkuja. Seega ei saa rääkida ebavõrdsest kohtlemisest või põhjendamatust

konkurentsieelise andmisest. Vald on kinnisasja võõrandamise pakkumismenetluse

algatamisega juba kaalunud avalikku huvi.

8. Vastustaja Türi vald palus jätta kaebuse rahuldamata. Vastustaja jäi vaideotsuses

väljendatud seisukohtade juurde ja lisas täiendavalt järgmised põhjendused:

8.1. Avaliku vara võõrandamine on formaliseeritud menetlus ja HMS-i sätted ei kohaldu, kui

konkreetse valdkonna haldusmenetlus on reguleeritud õigusaktides piisava põhjalikkusega (vt

Tallinna Halduskohtu 09.10.2017 otsus asjas nr 3-17-2027 ja Tallinna Ringkonnakohtu

24.10.2017 otsus asjas nr 3-15-2623). Haldusorganil puuduvad sellises menetluses tavapärased

uurimiskohustus ja menetlusosalise abistamise kohustus. Halduskohus sedastas otsuses asjas

nr 3-17-2027,

et

vara

enampakkumise

korras

võõrandamisel

ei

või

pakkuja

pakkumisdokumente pärast nende avamist muuta, sest vastupidisel juhul seatakse teised

pakkujad ebavõrdsesse olukorda. Tallinna Halduskohus selgitas 09.10.2015 lahendis asjas nr 3-

15-1710, et enampakkumises osaleda soovijad peavad enampakkumise tingimusi täpselt

järgima ning mistahes formaalsed puudused pakkumises toovad üldjuhul kaasa pakkumise

kõrvaldamise lõplikult hindamiselt.

3-18-778

6(10)

8.2. Volikogu on kaalunud nii pakutud hinda kui ka asjaolu, kas kõik muud pakkumisele

esitatud tingimused on täidetud. Volikogu otsuses toodud lauset, et pakutud hind on vaid veidi

kõrgem minimaalselt soovitust, on võimalik mõista selliselt, et volikogu hinnangul ei ole

pakutud hind piisav ehk see on liiga madal.

8.3. Volikogu istungi protokolli märgitud arvamusavaldusi ei saa omistada tervele

haldusorganile. Volikogu istungil võtab sõna ka vallavanem, kes ei ole volikogu liige.

Pakkumismenetluse korraldamisel võib ette heita teatavat sõnalist ebaselgust, ent volikogu on

kaalutlusõiguse alusel hinnanud mõlemat korralduses nr 239 märgitud asjaolu ja tunnistanud

õiguspäraselt pakkumismenetluse nurjunuks.

8.4. Haldusorgan ei kehtestanud nõudeid äriplaanile, eeldades, et ettevõtjale on eeldatavast

oskusteabest tulenevalt äriplaani koostamine teada. Äriplaan peaks sisaldama (internetist

leitavate juhiste kohaselt) äriideed, ettevõtte lühi- ja pikaajalisi eesmärke ning eesmärkide

saavutamise

mooduseid,

eeldatavat

meeskonda,

teenust

või

toodet,

turundust,

finantsplaneerimist. Pakkumisega esitatav äriplaan pidanuks olema vähemalt sellise

detailsusega, et annaks volikogule võimaluse kaaluda ja veenduda, et vara antakse kasutusele

jätkusuutlikule ja avalikke huve enim teenivale ettevõtjale. Eeldatav äriplaan tuli esitada

formaliseeritud menetluses ja õigeaegselt.

8.5. Volikogu 30.11.2017 otsus on tehtud sel ajal kehtinud õigusnorme ja vara valitsemise korda

järgides, samuti lähtudes põhimõttest, et avaliku ressursi kasutusse andmine peab toimuma

menetluses, mis võimaldab võrdsetel alustel osaleda kõigil põhjendatud nõuetele vastavatel

isikutel. Sellest menetlusnõudest kõrvalekaldumist ei saa põhjendada asjaoluga, et vastav

menetluskord puudub. Pärast pakkumismenetluse nurjumist on osa ettevõtjaid avaldanud, et ka

nemad oleksid olnud vara võõrandamise menetluses osalemisest huvitatud, kuid ei esitanud

pakkumist seetõttu, et ei suutnud tähtajaks äriplaani koostada.

8.6. Kaebaja ei saa hinnata, mida avaliku vara omanik varaga tegema peaks ning millisel juhul

on avalik huvi kaitstud ja tagatud. Väited vara ülalpidamise kohta on hinnangulised ja kaebaja

isiklik seisukoht. Hoone ei seista tühjalt, vaid on kahe juriidilise isiku kasutuses.

KOHTU PÕHJENDUSED

9. Vaidlusalusel juhul oli tegemist kohalikule omavalitsusele kuuluva vara võõrandamisega

eelläbirääkimistega pakkumismenetluses. Munitsipaalvara valdamisele, kasutamisele ja

käsutamisele ei kohaldu RVS (vt RVS § 106), vaid vara valitsemine toimub kohaliku

omavalitsuse volikogu kehtestatud korras (kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse § 34 lg 2).

Türi Vallavolikogu otsustas Viljandi tn 13b asuva kinnistu võõrandada 31.08.2017 otsusega,

Türi Vallavalitsus algatas nimetatud kinnisasja võõrandamise menetluse 05.09.2017

korraldusega ja Türi Vallavolikogu tunnistas pakkumismenetluse nurjunuks 30.11.2017

otsusega. Nimetatud haldusaktide vastuvõtmise ajal kehtis Türi Vallavolikogu 25.01.2006

määrusega nr 17 vastu võetud „Türi valla vara valitsemise kord“, millest kohus ka edaspidi asja

lahendamisel lähtub. Nimetatud vara valitsemise kord kehtis kuni 05.02.2018. Kuigi vaideotsus

tehti 16.03.2018, tuli ka vaideotsuse tegemisel lähtuda nimetatud vara valitsemise korrast, sest

vaidemenetluses kontrollitakse vaidega vaidlustatud haldusaktide õiguspärasust. HMS § 54

järgi on haldusakt õiguspärane mh juhul, kui see on antud andmise hetkel kehtiva õiguse alusel.

10. Vara valitsemise korra § 19 lg 1 p 1 järgi otsustab vallale kuuluva kinnisasja võõrandamise

vallavolikogu. 31.08.2017 otsusest nähtuvalt otsustas Türi Vallavolikogu võõrandada

vaidlusaluse kinnistu eelläbirääkimistega pakkumise korras (vara valitsemise korra § 20 lg 1

p 2 ja lg 4). Vallavara eelläbirääkimistega pakkumise korra kehtestab vara valitsemise korra

3-18-778

7(10)

§ 20 lg 9 kohaselt võõrandamise otsustaja. Praegusel juhul on volikogu volitanud seda korda

kehtestama vallavalitsuse. Enampakkumise korraldajaks oli vara valitsemise korra § 20 lg 5

alusel vallavalitsus.

11. Vallavalitsus kehtestas vaidlusaluse kinnistu osas eelläbirääkimistega pakkumise korra

05.09.2017 korraldusega nr 239. Nimetatud korralduse p-st 2.6.1 nähtuvalt võivad

eelläbirääkimistega pakkumisel osaleda juriidilised ja füüsilised isikud, kes on 10.10.2017

kl 17.00-ks esitanud kirjaliku pakkumise ja tasunud tagatisraha 10 000 eurot. Korralduse 239

p 2.2 sätestab pakkumise objekti alghinna, p-d 2.4.1-2.4.2 sätestavad eelläbirääkimiste

pakkumise tingimused, p-d 2.6.2-2.6.4 sätestavad nõuded pakkumisele, p 2.7 sätestab

pakkumise tulemuste kinnitamise reeglid ning p 2.10 sätestab pakkumise nurjunuks

tunnistamise ja pakkumiste tagasilükkamise reeglid.

12. Kohus möönab, et korraldus nr 239 ja vara valitsemise kord ei sätesta eelläbirääkimistega

pakkumise menetluskorra täpsemaid reegleid. Menetluskorra puudumine ei saa aga takistada

kaebuse lahendamist. Kohus lähtub nii palju kui võimalik korraldusega nr 239 kehtestatud

korrast, reguleerimata osas aga analoogia korras sarnases menetluses kehtestatud

menetluskorrast ja õiguse üldpõhimõtetest.

13. Korralduse nr 239 p-st 2.6.1 järeldub, et läbirääkimistele lubatakse kirjaliku pakkumise

esitanud isikud. Seega ei piisa vaid osalemise huvi üles näitamisest, et siis alles läbirääkimiste

käigus oma pakkumist kujundada. Korralduse nr 239 p-st 2.6.4 nähtuvalt peavad pakkumise

lisas sisalduma: 1) äriplaan kinnisasja edasiseks kasutamiseks, sh loodavad töökohad; 2) mõju

Türi valla arengule. Vaidluse all ei ole asjaolu, et kaebaja pakkumine vastas põhiosas nõutule.

Vaidlus toimub selle üle, kas ka pakkumise lisad vastasid nõutule ja kuidas oli vastustajal õigus

reageerida pakkumise lisades esinevate puuduste korral.

14. Kaebaja tõi pakkumises lisas välja:

„Kahjuks ei saa me äriplaani esitada, seda avaliku huvi põhjustel. Juhul, kui me ei osutu

parimaks pakkujaks Viljandi 13b kinnistu puhul, siis oma äriplaane viime edaspidi ellu mõne

teise kinnistu raames. Mõned valla juhtiv töötajad on kaotanud usalduse meie silmis, lisaks on

volikogus ärimehi, kes võivad meie plaane kopeerida. Ühesõnaga, Türi on väike ja kõik

tunnevad kõiki ning me ei soovi enda ärisaladuste infot edastada enne kui asi kindlalt töös.

Niipalju lisan, et maja pannakse 100%-liselt tööle. Lisandub juurde minimaalselt 3 töökohta.

Hoone saab olema ka seotud Laupale välisinvestorite poolt rajatavast uuest tootmisest. Uude

tootmisse on planeeritud 20 töökohta.“

15. Esiteks nähtub eeltoodust selgesõnaliselt, et kaebaja ei esitanud ega kavatse esitada

volikogule äriplaani, sest kardab selle kopeerimist. Järelikult jättis kaebaja teadlikult täitmata

korralduse nr 239 p 2.6.4 alapunktis 1 toodud kohustusliku tingimuse. Tegemist ei olnud

teadmatusest või eksimusest tehtud veaga. Järelikult on kõik kaebaja viited korralduse nr 239

ebaselgusele põhjendamatud. Kaebaja sai äriplaani esitamise kohustusest aru ja pidi arvestama

äriplaani esitamata jätmisega kaasneva tagajärjega. See, kas ja kuidas pidid teised pakkujad

pakkumise tingimusi mõistma, ei puuduta kaebaja kohustusi ja nende täitmist.

16. Kaebaja poolt hiljem esitatud väide, et tegemist oli üldise äriplaaniga, milles anti ülevaade

kaebaja tulevikus planeeritud tegevusest, on tagantjärele otsitud. Iseenesest on õige kaebaja

väide, et pakkumistingimused ei näinud ette, kui põhjalik äriplaan tuleb esitada. Üldkehtivat

äriplaani vormi teadaolevat ei olegi. Samas ei vasta kaebaja poolt pakkumises välja toodu ka

minimaalsetele tingimustele, mida äriplaanilt oodatakse. Kohus eeldab, et kaebaja teab

ettevõtjana, milline äriplaan välja näeb, ja selle koostamine on talle jõukohane. Äriplaanis peab

3-18-778

8(10)

olema võimalikult selgelt väljendatud äriidee ja selle teostus1 ehk äriplaanis tuleb selgelt ja

arusaadavalt väljendada, mida on plaanis teha ja kuidas eesmärgini jõuda2. Äriplaani

koostamise juhendeid leiab internetist mitmeid3. Praegusel juhul ei näita kaebaja poolt

pakkumises välja toodu mitte mingil viisil, kuidas kaebaja kavatseb omandavat kinnisasja

kasutama hakata. Kõigest see, et maja pannakse tööle, lisandub 3 uut töökohta ja hoone on

seotud uue rajatava tootmisega, ei anna mingit aimu kaebaja äriplaani sisust ja müüdava hoone

edasisest kasutusest. Vara valitsemise korra § 20 lg-st 4 nähtuvalt müüakse vallavara

eelläbirääkimistega pakkumisel juhul, kui lisatingimuste täitmine vallavara müügil on olulisem

müügihinnast. Järelikult ei olnud vastustajale vaidlusaluse kinnistu müügil peamine saada

kinnistu eest võimalikult kõrget hinda, vaid oluliseks peeti seda, kuidas hakatakse

võõrandatavat kinnistut edaspidi kasutama. Eeldatavasti soovis vastustaja eelistada äriplaani,

mis oleks valla majandusele ja arengule suurimat kasu toonud ja olnud seega avalike huvidega

enim kooskõlas. Kaebaja esitatu ei võimalda hinnata kaebaja planeeritava tegevus kooskõla

avalike huvidega, selle mõju majandusele ja valla arengule, isegi mitte seda, kas kinnistu

kasutamine oleks olnud heade kommete, avaliku korra ja seadusega kooskõlas.

17. Ekslik on kaebaja arvamus, et talle ei saa ette heita ärisaladuse avaldamata jätmist.

Arvestades valla huvi võõrandada kinnistu vallale enim kasu toovatel tingimustel, sai vald

küsida pakkujatelt äriplaani hoone edasise kasutamise kohta. Pakkujad pidid sellise tingimusega

arvestama. Iga pakkuja enda otsustada oli, kas ta soovib oma plaanid avaldada ja pakkumisel

osaleda või mitte. Kui kaebaja leidis, et tema plaanid sisaldavad sedavõrd tundlikku

informatsiooni, et seda ei ole võimalik enne realiseerimist avaldada, siis tulnuks kaebajal leida

oma plaanide teostamiseks teine kinnistu.

18. Kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda kohalikule omavalitsusele kuuluva vara

võõrandamist talle temale sobivatel tingimustel. Kaebaja saab nõuda vaid menetluskorrast kinni

pidamist. Praegusel juhul nõudsid pakkumise tingimused äriplaani esitamist. Kui kaebaja leidis,

et äriplaani nõue oli põhjendamatu ja tema huve ebamõistlikult koormav, tulnuks pakkumise

tingimused ehk korraldus nr 239 tähtaegselt vaidlustada. Tegemist oli eelhaldusaktiga, mida sai

vaidlustada. Kaebaja ei ole seda teinud, seega olid pakkumise tingimused talle järgimiseks

kohustuslikud.

19. Samas ei ole kaebaja selgitused tema äriplaanis sisalduvate ärisaladuste ja nende

avaldamisega kaasneda võiva kahju kohta tõsiseltvõetavad. Kaebaja selgitustest nähtub, et ta

avaldas ise oma äriplaani sisu vallavanemale ja volikogu esimehele ning eeldas, et nemad

teevad kaebaja plaanid teatavaks ka volikogule. Ärisaladuse kaitsmise vajadus ei saanud kaduda

pelgalt asjaolust, et kaebaja osutus olema ainus pakkuja, sest puudus endiselt kindlus, et kaebaja

osutub pakkumise võitjaks ja keegi ei asu tema äriplaani kopeerima.

20. Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et kaebajat ei tulnud selles menetluses ära kuulata,

temalt selgitusi ega äriplaani küsida. Pakkumismenetlus erineb oma olemuselt tavapärasest

haldusmenetlusest ja selles ei kehti tavapärasele haldusmenetlusele kehtivad reeglid, sh

ärakuulamis- ja uurimiskohustus (vt nt Tallinna Halduskohtu 09.10.2017 määrus asjas nr 3-17-

2027). Pakkumismenetlused (sh riigihankemenetlused, enampakkumismenetlused) on

formaliseeritud menetlused, mis peab tagama ausa konkurentsi, isikute võrdse kohtlemise,

menetluse läbipaistvuse ja kontrollitavuse (vt nt Tallinna Halduskohtu 30.12.2009 otsus asjas

nr 3-09-1280, Tallinna Ringkonnakohtu 29.06.2012 otsus asjas nr 3-12-610). Pakkujad peavad

1 Vt nt http://www.lvrkk.ee/kristiina/ariplaan/sissejuhatus.html.

2 Vt nt https://www.looveesti.ee/alusta-ettevotlusega/ariplaan/.

3 Vt nt https://www.eas.ee/wp-content/uploads/2016/01/eas_ariplaani_juhend1.pdf;

https://www.eesti.ee/et/ettevotja/ettevotte-loomine/aeriplaani-koostamine/;

https://www.tallinn.ee/est/ettevotjale/Ariplaani-koostamise-juhend.

3-18-778

9(10)

pakkumise tingimusi täpselt järgima ja mistahes formaalsed puudused pakkumises toovad

üldjuhul kaasa pakkumise kõrvaldamise lõplikult hindamiselt. Pakkumismenetluse tingimused

kehtivad kõigile ühtmoodi ja ühele isikule tingimustes sätestatuga võrreldes soodustuse

andmine asetaks ta ebavõrdsesse olukorda võrreldes teiste pakkujatega või pakkumisi esitada

soovinud isikutega (vt nt Tallinna Halduskohtu 09.10.2015 otsus asjas nr 3-15-1710). Ka

praegusel juhul oli pakkumise tingimuste järgimine kaebajale jõukohane. Kui vastustaja oleks

võimaldanud kaebajal esitada oma äriplaani pärast pakkumise esitamise tähtpäeva, siis oleks

sellega seatud ebavõrdsesse olukorda potentsiaalsed pakkujad, kes jätsid pakkumise esitamata

seetõttu, et soovisid samuti oma äriplaanis sisalduvat ärisaladust kaitsta või ei jõudnud äriplaani

õigeks ajaks koostada. Vastustaja selgitustest nähtub, et selliseid pakkumise esitamisest

huvitatud isikuid oligi. Seega võinuks kaebajale järeleandmiste tegemine rikkuda

konkurentsiolukorda ja võrdse kohtlemise põhimõtet.

21. See, et kaebaja tutvustas oma äriplaani vallavanemale ja volikogu esimehele, ei

võimaldanud enam pakkumise puudusi kõrvaldada, sest pakkumine tuli ettenähtud kooseisus

esitada tähtaegselt ja kirjalikus vormis. Volikogule esimehele või vallavanemale plaani suulist

tutvustamist ei saa võrdsustada volikogule kirjaliku äriplaani esitamisega. Antud juhul tuli

kinnistu võõrandamise otsus langetada volikogul, seega pidi just volikogul olema teave kaebaja

äriplaani kohta. Volikogu on kollegiaalne organ. Kuigi volikogu esimees esindab volikogu, ei

asenda volikogu esimehe teadmine volikogu teadmist. Põhjendatud on vastustaja selgitused, et

volikogu otsus langetatakse volikogu liikmete hääletamise tulemusena. Kui volikogu liige ei

ole saanud tutvuda kaebaja äriplaaniga, siis ei ole tal võimalik seda ka hinnata. Seega ei oma

tähtsust asjaolu, et vallavanem ja volikogu esimees kiitsid kaebaja äriplaani heaks. Volikogu

esimehe ja vallavanema eksitav käitumine ei anna alust kaebuse rahuldamiseks ja vaidlusaluste

otsuste tühistamiseks, kui vaidlusalused otsused on õiguspärased. Samuti ei tähenda äriplaani

tutvustamine vallavanemale või volikogu esimehele, et nemad pidanuks tutvustama kaebaja

äriplaani volikogule. Kuid ka selline tutvustamine ei oleks muutnud seda, et kaebaja jättis

tähtajaks nõuetelevastava pakkumise esitamata ja pakkumise hilisem täiendamine oleks

seadnud teised potentsiaalsed pakkujad ebavõrdsesse olukorda.

22. Kuna äriplaani lisamine pakkumisele oli korralduse nr 239 p 2.6.4 alapunkti 1 järgi

kohustuslik ja kaebaja jättis äriplaani esitama, siis ei vastanud tema pakkumine

eelläbirääkimistega pakkumise korrale ja tal puudus korralduse nr 239 p-st 2.6.1 tulenev õigus

osaleda eelläbirääkimistega pakkumisel, st ta tuli edasisest menetlusest kõrvale jätta.

23. Vara valitsemise korras sätestatud eelläbirääkimistega pakkumine sarnaneb RVS §-s 72

reguleeritud valikpakkumisega. RVS § 72 lg-st 5 ja § 68 lg 2 p-st 2 nähtuvalt on otsustajal õigus

tunnistada valikpakkumine nurjunuks ja jätta valikpakkumise tulemused kinnitamata, kui ei

esitatud ühtegi nõuetele vastavat pakkumist. Kohtu hinnangul oli ka praegusel juhul vastustajal

analoogia korras õigus tunnistada pakkumismenetlus nurjunuks, sest ei esitatud ühtegi nõuetele

vastavat pakkumist. Kuni 31.12.2009 kehtinud riigivaraseaduse (RVS v.r) § 28 lg 1 võimaldas

võõrandada riigivara mh eelläbirääkimistega pakkumisel (valikpakkumisel). RVS v.r § 31

lg-st 2 nähtuvalt sõlmitakse eelläbirääkimistega pakkumise ehk valikpakkumise korral leping

isikuga, kelle pakkumise on müügi otsustaja tunnistanud parimaks, arvestades nii pakutud hinda

kui ka kehtestatud lisatingimusi. Kehtestatud tingimustele vastavate pakkumiste puudumisel on

müügi otsustajal õigus jätta leping sõlmimata. RVS v.r § 24 lg 2 alusel Vabariigi Valitsuse

01.08.1995 määrusega nr 286 kinnitatud “Riigivara võõrandamise korra” (kehtetu alates

31.12.2009) p-st 63 nähtuvalt on müügi korraldajal õigus mitte lubada eelläbirääkimistele neid

isikuid, kelle tehtud pakkumisi ja esitatud tagatisi ei pea müügi korraldaja piisavaks. Kuna

praeguse menetlusega väga sarnastes menetlustes võimaldatakse jätta nõuetele mitte vastava

pakkumisega arvestamata, pidi samasugune õigus analoogia korras olema ka vastustajal.

3-18-778

10(10)

24. Korralduses nr 239 reguleerib pakkumise tagasilükkamist ja pakkumismenetluse nurjunuks

tunnistamist p 2.10. Kohus möönab, et tegemist on halvasti sõnastatud ja läbimõtlemata

sätetega. Punkti 2.10.1 järgi võib Türi Vallavolikogu tunnistada eelläbirääkimistega pakkumise

nurjunuks, kui: 1) eelläbirääkimistega pakkumisele ei esitatud mõistliku aja jooksul ühtegi

pakkumist; 2) on tuvastatud, et osavõtjate vahelised kokkulepped on mõjutanud

eelläbirääkimistega pakkumise tulemusi. Punkti 2.10.1 alapunktist 1 ei ole võimalik aru saada,

mida tähendab “mõistliku aja jooksul pakkumise esitamine”, kui p-s 2.5 on sätestatud

konkreetne tähtaeg pakkumiste esitamiseks. Samuti ei ole võimalik üheselt aru saada, kas

viidatud alapunktis on silmas peetud, et ei ole esitatud ühtegi nõuetele vastavat pakkumist või

ühetegi pakkumist nõuetele vastavusest hoolimata. Kui tõlgendada korralduse nr 239 p 2.10.1

alapunkti 1 analoogia korras sarnaselt RVS § 68 lg 2 p-ga 2, siis annab see vastustajale õiguse

jätta nõuetele mittevastava pakkumisega arvestamata.

25. Volikogu 30.11.2017 otsusest nähtuvalt tunnistati eelläbirääkimistega pakkumine

nurjunuks põhjusel, et kaebaja pakkumine, mis oli ainus esitatud pakkumine, ei sisalda piisavalt

infot plaanitava tegevuse kohta, esitatud pole kavandatava tegevuse kohta küsitud äriplaani ning

pakutud hind on vaid veidi kõrgem minimaalselt soovitust ja see ei ole eelnevat arvestades

piisavalt mõjuv argument hoone võõrandamiseks. Ühelegi korralduses nr 239 toodud alusele ei

ole viidatud. Vaideotsuses põhjendati pakkumismenetluse nurjunuks tunnistamist korralduse

nr 239 p-ga 2.10.3. Kohtu hinnangul ei ole korralduse nr 239 p-le 2.10.3 tuginemine õige, sest

asjaoludest nähtuvalt ei pidanud volikogu pakkumises nimetatud tingimusi sobimatuteks, vaid

pakkumine ei vastanud ettenähtud tingimustele ega võimaldanud volikogul pakkumise lisas

näidatud tulnud tingimusi hinnata. Kohtu hinnangul olnuks õige alus kaebaja pakkumise

tagasilükkamiseks ja pakkumismenetluse nurjunuks tunnistamiseks korralduse nr 239 p 2.10.1,

st ei esitatud ühtegi nõuetelevastavat pakkumist. Kuna kaebaja pakkumine ei vastanud nõuetele,

ei jõudnud ta eelläbirääkimiste menetlusetappi ning vastustaja ei saanud ega pidanud hindama

kaebaja pakutud hinna piisavust.

26. Kuigi kohus ei nõustu kõigi vaideotsuses toodud põhjendustega ega seal viidatud alusega,

on vaideotsus lõppejärelduses õiguspärane.

27. Eeltoodud põhjendustel leiab kohus, et vaidlusalused otsused on õiguspärased ja nende

tühistamiseks puudub alus. Samal põhjusel puudub ka alus kohustada vastustajat

pakkumismenetluse tulemuse üle uuesti otsustama. Kohus jätab kaebuse terves ulatuses

rahuldamata.

28. Kuna kohus teeb otsuse kaebaja kahjuks, tuleb menetluskulud jätta HKMS § 108 lg 1 alusel

kaebaja kanda. Vastustaja ei ole taotlenud tema menetluskulude väljamõistmist kaebajalt ega

esitanud kohtule tema menetluskulusid tõendavaid dokumente, seetõttu jäävad vastustaja

võimalikud menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 109 lg 1).

/allkirjastatud digitaalselt/