2-17-16823/53 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 31. oktoober 2018. a

Tsiviilasja number

2-17-16823

Tsiviilasi

Liidia Popova hagi Narva linn, P. Kerese tn 6

korteriühistu vastu 13. aprilli 2016. a üldkoosoleku

otsuse tühiseks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 8. juuni 2018. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Liidia Popova apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (hageja): Liidia Popova (isikukood: XXX),

esindaja Liudmila Bogdanova

Vastustaja (kostja): Narva linn, P. Kerese tn 6

korteriühistu (registrikood: 80183301), esindaja advokaat

Deniss Matvejev

RESOLUTSIOON

1. Jätta

Liidia

Popova

apellatsioonkaebus

rahuldamata.

2. Jätta Viru Maakohtu 8. juuni 2018 otsus muutmata.

3. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus muutmata

ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud Liidia

Popova kanda.

Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks

asja lahendanud maakohus.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Liidia Popova (hageja) esitas Viru Maakohtule 9. novembril 2017 hagi Narva linn, P. Kerese

tn 6 korteriühistu (kostja) vastu, milles palub tunnistada tühiseks kostja 13. aprilli 2016

üldkoosoleku otsus, millega otsustati korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga kostjale

kuuluval haljasalal. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt toimus 13. aprillil 2016 kostja üldkoosolek, kus päevakorras oli

muuhulgas ka autode parkimise küsimuse arutamine. Kostja territooriumil ei ole parklat ning

autode omanikud pargivad sõiduteele, seega said kostja liikmed aru, et arutamisele tuleb

küsimus autode parkimise korraldamisest maja kõrval oleval sõiduteel, mitte aga küsimus

kostja territooriumil parkla ehitamiseks. Hageja vaidlusalusel koosolekul ei osalenud ja sai

kostja 13. aprilli 2016 otsusest teada korteri nr 25 omaniku kaudu, kes sai 13. aprilli 2016

koosoleku protokolli kohtust 8. augustil 2017 seoses tsiviilasjaga nr 2-17-1555.

Hageja on seisukohal, et kostja 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus, millega otsustati korraldada

sõiduautode parkimine elumaja taga kostja haljasalal on tühine, kuna parkla ehitamiseks peab

olema kõikide korteriomanike nõusolek. Sõiduautode parkimise korraldamine elumaja taga

kostja haljasalal on maatüki otstarbe oluline muutmine. Kostja 13. aprilli 2016 üldkoosolekust

võttis osa 18 korteriomanikku, neist 6 volikirjade alusel. Vaidlusaluse otsuse poolt hääletas 35-

st korteriomanikust 18. Kuna üldkoosoleku otsust parkla ehitamiseks ei võetud vastu mitte

kõigi korteriomanike poolt vaid üldkoosolekul osalejate häälteenamusega on vaidlusalune

otsus on tühine asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 5 ja § 74 lg 1 ning tsiviilseadustiku üldosa

seaduse (TsÜS) § 33 lg 1 ja 129 lg 1 alusel.

2. Kostja

palus

jätta

hagi

rahuldamata

ning

menetluskulud

jagada

vastavalt

tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg-le 1.

Puudub vaidlus, et 13. aprillil 2016 toimus kostja liikmete üldkoosolek, kus korteriomanike

häälteenamusega otsustati korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga kostja haljasalal.

Kostja on seisukohal, et parkla rajamisega ei muudeta maatüki majanduslikku otstarvet ja

parkla rajamine jääb elamu juurde kuuluva maa tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse,

mistõttu sai vastava otsuse vastu võtta kaasomanike häälteenamusega.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus jättis 8. juuni 2018 otsusega hageja hagi kostja vastu kostja 13. aprilli 2016

üldkoosoleku otsuse tühiseks tunnistamiseks rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Maakohus asus seisukohale, et poolte vahel puudub vaidlus, et 13. aprillil 2016 toimus kostja

liikmete üldkoosolek, mille päevakorra p 5 järgi arutati sõiduautode parkimise korraldamist

kostja territooriumil. Kostja liikmete 13. aprilli 2016 üldkoosolek otsustas: „korraldada

sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal“. Otsuse poolt hääletas kostja 33

liikmest 18, vastu oli 0 ja erapooletuks jäi 0 liiget (tl 22-23, 29).

Maakohus leidis, et hageja väited kostja 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse tühisuse kohta on

alusetud ning hageja ei ole esitanud ühtegi asjaolu, millest võiks järeldada, et kostja liikmete

13. aprilli 2016 üldkoosolekul vastu võetud otsus, millega otsustati korraldada sõiduautode

parkimine elumaja taga korteriühistu haljasalal, oleks tühine. Pooled ei vaidle ning kohus ei

tuvastanud, et kostja oleks rikkunud 13. aprilli 2016 üldkoosoleku kokkukutsumise korda.

Samuti ei tuvastanud kohus muid mittetulundusühingute seaduse (MTÜS) § 241 sätestatud

korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisuse aluseid.

Maakohtu hinnangul ei muuda kostja 13. aprilli 2016 otsust tühiseks ka see, et kostja liikmete

13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus võib olla vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1. AÕS § 72 lg 1 ei näe

ette sätte rikkumise korral korteriomanike otsuse tühisust. Maakohus selgitas, et otsuste

vastuolu tõttu AÕS § 72 lg 1 sätetega võivad korteriühistu üldkoosoleku otsused olla

ebaseaduslikud ning korteriomanikul oli otsuse tegemise ajal kehtinud korteriühistuseaduse

(KÜS) § 13 lg 3 kohaselt õigus pöörduda korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse

tühistamiseks kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Maakohus

asus seisukohale, et kuna hageja soovib tuvastada 13. aprilli 2016 üldkoosoleku vaidlusaluse

otsuse tühisust, ei saa kohus anda hinnangut korteriühistu 13. aprilli 2016 üldkoosoleku

vaidlusaluse otsuse seaduslikkusele või ebaseaduslikkusele.

Maakohtu hinnangul on hageja viited TsÜS § 129 lg-le 1 käesoleval juhul asjakohatud ning

põhjendamatud.

Maakohus märkis, et kostja 13. aprilli 2016 üldkoosoleku protokollist nähtub, et vastu võeti

otsus, millega otsustati „korraldada sõiduautode parkimine elumaja taga korteriühistu

haljasalal“. Maakohtu hinnangul ei ole eeltoodud otsuse sõnastusest üheselt arusaadav, kas ja

kuidas otsustati sõiduautode parkimist maja taga korraldada. Maakohus asus seisukohale, et

13. aprilli 2016 otsusega ei ole võetud vastu sellist otsust, millega otsustati rajada parkla.

Maakohus selgitas, et elanike sõiduautodele täiendavate parkimisvõimaluste loomine ei muuda

kinnistu sihtotstarvet. Esitatud materjalide põhjal ei ole võimalik väita, et käesoleval juhul tooks

parkla rajamine kaasa sedavõrd olulise majandusliku otstarbe muutmise, mis annaks alust

kohaldada AÕS § 74 lg-t 1. Samas AÕS § 74 lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike otsuse

ega korteriühistu üldkoosoleku otsuse tühisust. Isegi juhul, kui üldkoosoleku 13. aprilli 2016

otsusega vastuvõetud otsus muudaks oluliselt korterelamu teenindamiseks vajaliku maa

majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks see

kaasa nimetatud otsuse tühisust.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsus ja teha uus otsus,

millega hageja hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei andnud maakohus hinnangut parkla ehitusprojektile, mille

kohaselt on vaja maha raiuda puid ja põõsaid ning betoneerida roheala autode parkimisplatsiks.

Kostja juhatus oli valmis alustama parkla ehitamist vastavalt ehitusprojektile, kuid korteri nr 25

omaniku ja hageja poolt kohtule esitatud avalduste tõttu on tööd peatatud.

Hageja leiab, et kostja liikmete 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsus parkimise korraldamise

kohta on tühine korteriomandi seaduse (KOS, kehtis kuni 31. detsembrini 2017) § 1 lg 2, § 12

lg-te 1 ja 2, AÕS § 72 lg 1 ning § 74 lg 1 alusel.

Ühistu üldkoosolekul parkimise korraldamise käsitlemine elumaja kaasomanikele kuuluval

maatükil on omanike jaoks oluline küsimus, tegemist ei ole tavakasutamise küsimuse

lahendamisega. Seetõttu on parkimise korraldamiseks maja kaasomanikele kuuluval maatükil

nõutav kõigi kaasomanike ühine kokkulepe. Ühistu üldkoosolekul ei ole õigust otsustada

osavõtjate enamusega küsimusi, milleks on vajalik kõigi kaasomanike kokkulepe (vt Riigikohtu

18. jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-10).

Kostja 13. aprilli 2016 koosoleku otsus autode parkimisplatsi korraldamisest kostja elumaja

taga rohealal on tühine, kuna otsus on vastu võetud koosolekul, mis oli õigusvõimetu otsust

vastu võtma osavõtjate kvoorumi puudumise tõttu (Riigikohtu otsus tsiviilasjades nr 3-2-1-58-

11 ja nr 3-2-1-79-00).

5. Kostja palus jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Parkla ehitusprojekti esitas maakohtule kostja, et tõendada asjaolu, et parkla korraldamine,

ehitamine või loomine ei muuda kinnistu sihtotstarvet ja seetõttu selle küsimuse võib otsustada

ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta. Seega ei pidanud maakohus andma hinnangut parkla

projektile.

Hageja ei esitanud kohtule asjaolusid, millest saab järeldada MTÜS § 241 toodud tühisuse

aluseid. AÕS § 74 lg 1 ega muu norm ei sätesta, et kui kaasomanike otsus ei vasta AÕS § 74

lg 2 sätestatule, siis on kõnealune otsus tühine. Isegi juhul, kui 13. aprilli 2016 üldkoosoleku

otsus võib olla vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1, ei muuda see üldkoosoleku vaidlusalust otsust

tühiseks. Hageja ei ole esitanud kohtule hagi 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse tühistamiseks

selle ebaseaduslikkuse tõttu.

Parkla korraldamiseks, loomiseks või ehitamiseks pole vajalik kõikide kaasomanike kokkulepe.

Käesoleval juhul ei muudeta kinnistu majanduslikku otstarvet (elamumaa) ja parkla loomisel

kaasomanike jaoks jäädakse elamu juurde kuuluva maa tavapärase valdamise ja kasutamise

piiridesse. Parkla ehitamise otsus on võimalik vastu võtta korteriomanike häälteenamusega.

Asjakohased ei ole hageja väited, et kostja kutsudes 13. aprilliks 2016 kokku koosoleku, pani

päevakorda küsimuse, mis ei kuulu ühistu pädevusse ning vajaliku kvoorumi puudumise tõttu

ei olnud koosolek otsustusvõimeline. Antud väited võiksid olla asjakohased vaidluses, milles

on esitatud nõue ebaseadusliku otsuse tühistamiseks.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks ega muutmiseks. Ringkonnakohus jätab kohtuotsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse

esitamisega kaasnenud menetluskulud kostja kanda.

7. Hageja nõuab korteriomanike 13. aprilli 2016. a otsuse tühiseks tunnistamist. Hageja tugines

oma hagis kaasomandis oleva asja majandusliku otstarbe muutmisele, parkla ehitamine muudab

krundi roheala.

Korteriomandi- ja korteriühistuseadus jõustus 1. jaanuaril 2018, seega enne vaidlustatud otsuse

vastuvõtmist.

Korteriühistu üldkoosoleku otsuse kui juriidilise isiku organi otsuse tühisuse ja kehtetuks

tunnistamise reeglid olid enne 1. jaanuari 2018 sätestatud TsÜS §-s 38, MTÜS §-des 24 ja 241

ning Korteriühistuseaduse (KÜS 1995) § 13 lg-s 3.

MTÜS § 24 1 lg 1 järgi on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll

ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti

üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks

või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on

tühine ka seaduses sätestatud muul juhul.

Hageja taotleb kostja 13. aprilli 2016 üldkoosoleku otsuse, millega otsustati „korraldada

sõiduautode parkimist elumaja taga KÜ Kerese 6 haljastusalal“ kehtetuks tunnistamist.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hageja ei ole tuginenud ühelegi MTÜS § 24 1 lg-s 1

nimetatud alusele. Hageja leidis nii maakohtus kui ka apellatsioonkaebuses, et 13. aprilli 2016

üldkoosoleku otsus on vastuolus AÕS § 72 lg-ga 1 ning § 74 lg-ga 1, kuna otsuse

vastuvõtmiseks ei olnud kõigi korteriühistu liikmete nõusolekuid.

AÕS § 72 lg 1 järgi valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse. AÕS § 74 lg 1 järgi võib kaasomandis oleva asja

võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult

kõigi kaasomanike kokkuleppel.

Ringkonnakohus leiab, et 13. aprilli 2016 otsusega ei ole võetud vastu sellist otsust, mida saaks

pidada parkla ehitamise otsustamiseks, seega kaasomandis oleva asja otstarbe muutmiseks. Ka

hageja ise leiab, et otsusest ei olnud võimalik aru saada, et tegemist oleks sõidukitele parkla

ehitamise otsustamisega.

Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et AÕS § 72 lg 1 rikkumine ei too kaasa korteriomanike

otsuste tühisust. Seda ei too kaasa ka AÕS § 74 lg 1 rikkumine. Juhul, kui on muudetud oluliselt

asja või selle majanduslikku otstarvet ilma kõigi kaasomanike kokkuleppeta, siis on

kaasomanikel kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel (P. Varul jt. Asjaõigusseadus I. Komm

vlj. Juura. 2014, § 74, lk 332-333). Seega isegi juhul, kui üldkoosoleku 13. aprilli 2016 otsusega

vastuvõetud otsus parkla korraldamise kohta muudaks oluliselt korterelamu kasutuses oleva

maa majanduslikku otstarvet ning selle vastuvõtmisel ei osalenud kõik kaasomanikud, ei tooks

see kaasa nimetatud otsuse tühisust. Hageja viited TsÜS § 129 lg 1 kohaldamisele ei ole

asjakohased. Nimetatud säte reguleerib esindusõiguseta isiku mitmepoolse tehingu õiguslikku

tagajärge.

Maakohus on õigesti jätnud hagi rahuldamata.

Hageja ei ole menetluses esitanud nõuet teiste kaasomanike vastu kaasomandis oleva asja

valdamise ja kasutamise reguleerimiseks (mh puude raiumise otstarbekuse suhtes).

8. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on ekslikult leidnud, et kuna hageja soovib

tuvastada 13. aprilli 2016.a üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse tühisust, ei saa kohus anda

hinnangut korteriühistu üldkoosoleku vaidlusaluse otsuse seaduslikkuse või ebaseaduslikkuse

kohta.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87 kohaselt on seadusest tuleneva keeluga vastuolus

olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus,

eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seega tuleb kohtul

kontrollida, kas vaidlustatud tehing võib olla tühine seaduses toodud keelu rikkumise tagajärjel.

Kohus ei saa lahendada asja tehingu alusel, mille kehtivust seadus imperatiivselt ei tunnista, ning

seetõttu saab kohus tuvastada tehingu tühisuse, sh hinnata tehingu heade kommete vastasust ka

omal algatusel (vt nt Riigikohtu 25. septembri 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-83-13, p 12).

Nimetatud maakohtu seisukoht ei ole aga aluseks praeguses asjas maakohtu otsuse tühistamisele.

Hageja on menetluses tuginenud üksnes kaasomanike kokkuleppe puudumisele, mille õigusliku

tagajärje suhtes võttis ringkonnakohus seisukoha otsuse p-s 7. Ringkonnakohus kordab ka p-s 7

väljendatut, et ka hageja ise ei ole tuginenud ühelegi MTÜS § 24 1 lg-s 1 nimetatud üldkoosoleku

otsuse tühisuse alusele.

9. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad apellatsioonkaebusega seotud

menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega peale

kohtuotsuse jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke