2-17-7426/7 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

Kohtunik

Piret Rõuk

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 29.oktoobril 2018

tsiviilkantselei Lubja 4 Tallinnas ja e-toimiku kaudu

Tsiviilasja number

2-17-7426

Kohtuasi

CityHaldus OÜ hagi aktsiaseltsi Ekast vastu võlgnevuse ja

viivise väljamõistmiseks

Tsiviilasja hind

3982,25 eurot

Menetlusosalised ja esindajad

Hageja: CityHaldus OÜ (registrikood 10952612, asukoht

Kotka tn 14, Tallinn, 11312) lepinguline esindaja Alar Salu

Kostja: aktsiaselts Ekast (registrikood 10448523, asukoht

Keevise tn 6, Tallinn, 11415, e-post ekast@ekast.ee;

ekast@mail.ru) lepinguline esindaja advokaat Rait Kaarma

Kohtuistungi aeg

19.september 2018

Resolutsioon

Jätta CityHaldus OÜ hagi AS-i Ekast vastu põhivõlgnevuse

3633,19 euro, tasumata summalt viivise 138,75 euro

arvestusega kuni 31.08.2017 ja alates 01.09.2017 0,07%

päevas kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni, väljamõistmiseks

rahuldamata

Menetluskulude jaotus

1. Jätta hagimenetluse kulud CityHaldus OÜ kanda

2. Välja mõista CityHaldus OÜ-lt aktsiaselts Ekast kasuks

menetluskulu 1815 (üks tuhat kaheksasada viisteist)

eurot (käibemaksuta)

3. Välja mõista CityHaldus OÜ-lt aktsiaselts Ekast kasuks

hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivis VÕS §

113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

menetluskulude

suurust

kindlakstegeva

lahendi

jõustumisest kuni täitmiseni

Edasikaebamise kord

Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna

Ringkonnakohtule

päeva

jooksul,

alates

otsuse

apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie

kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult

teatavakstegemisest

Hageja nõue

1. CityHaldus OÜ (edaspidi hageja) palus kohtule 05.05.2017 AS-i Ekast (edaspidi kostja)

vastu esitatud hagis välja mõista kostjalt hageja kasuks põhivõlgnevuse 3133,72 eurot ja

tasumata summalt viivise 47,86 eurot arvestusega kuni 03.05.2017 ja alates 04.05.2017

0,07% päevas kuni kohtuotsuse kohase täitmiseni.

2. Pärast hagi menetlusse võtmist 05.06.2017 esitas hageja 12.07.2017 kostja vastu

tasaarvestuse avalduse, mille tulemusena jäi hageja põhinõudeks kostja vastu 1106,08 eurot.

3. 25.09.2017 suurendas hageja kostja vastu esitatud nõuet, mille tulemusena oli kostja vastu

esitatud põhinõude suuruseks 1557,69 eurot, sissenõutav viivis 01.09.2017 seisuga 90,81

eurot ja sellele järgnevalt kulgev viivis kuni kohustuse kohase täitmiseni.

4. 15.10.2017 suurendas hageja kostja vastu esitatud nõuet, mille tulemusena oli kostja vastu

esitatud põhinõude suuruseks 3633,19 eurot, sissenõutav viivis 31.08.2017 seisuga 138,75

eurot ja alates 01.09.2017 kulgev viivis kuni kohustuse kohase täitmiseni.

Hagiavalduse asjaolud

5. 17.02.2014 valiti hageja korterelamu aadressil P, Tallinn korteriomanike üldkoosolekul

hoone valitsejaks. Peale valimist asus hageja realiseerima valitseja õigusi ja kohustusi ning

teostas korteriomanike tahet lähtudes mh Eesti Vabariigi standardist EVS 807:2010

„Kinnisvara Korrashoid“. 01.04.2015 kinnitati korteriomanike üldkoosolekul elamu 2015-

2016 majanduskava, valiti majanõukogu ning vaadati üle kodukord. Majanduskava

kinnitamise ja kodukorra mitte muutmise vastu oli ainsana kostja, kes on korterite nr 14, 15,

16, 17 ja 18 omanik. 20.06.2016 toimunud korteriomanike üldkoosolekul esitas valitseja

halduri isikus aruandluse 2015. majandusaasta osas ning kinnitati 2016-2017 majanduskava.

Hageja edastas kõikidele korteriomanikele ka kostjale arved majanduskava ning tarbitud

kommunaalteenuste alusel.

6. Kostja on oma kohustust, so arvete tasumine, teostanud ositi, ebaühtlaselt ning mitte

täielikult. Kuna kostja maksed ei ole kunagi täielikud ega vasta kohustuste tegelikule

suurusele, siis on hageja arvestanud ja nõudnud kostjalt viivise tasumist tähtaegselt täitmata

kohustuste eest. Hageja nõuab esitatud hagis kostjalt viivist kuni kohustuse kohase

täitmiseni.

7. Hageja on seisukohal, et temal lasub õigus ja KOS järgne kohustus kostjalt võlgnevus sisse

nõuda. Hageja tugineb Riigikohtu praktikale, nimelt lahend nr 3-2-1-163-14 p-s 13

märgitule: „/… Kumbki – ei korteriühisus ega korteriomanike ühisus – ole aga isikuks, kes

saaks olla kohtumenetluses pooleks. Kohtud on ebaõigesti pidanud hagejaks õigusvõimetut

õiguslikku abstraktsiooni, mis ei saa olla hagimenetluses pooleks …./“, lahend nr 3-2-1-163-

14 p-s 15 märgitule: „Asja uuel läbivaatamisel tuleb arvestada, et KOS § 21 lg 2 p 5 kohaselt

on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid

korteriomanike otsusega volitatud ulatuses. Kolleegium on oma varasemas praktikas leidnud,

et valitsejal võib KOS § 21 lg 2 p-st 5 tulenevalt olla õigus oma nimel hagi esitada (vt 28.

novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10). Kolleegium leidis, et KOS § 21 lg

2 p 5 tähenduses saab hagi esitamise õiguslikuks aluseks lugeda muuhulgas korteriomanike

üldkoosoleku otsuseid valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta.

Majanduskavast nähtub, millises ulatuses on korteriomanikud pannud üksteisele vastastikku

kohustuse

kaasomandi

eseme

valitsemisega

seotud

summade

tasumiseks,

ning

majanduskavast nähtub seega ka ulatus, milles valitsejal on kohustus kinnitatud

majanduskava ellu viia ning selleks kohtuväliseid ja kohtulikke nõudeid esitada“. Samuti on

kolleegium tunnistanud valitseja õigust korteriomanike ühiste asjade puhul sisse nõuda

nõudeid ja esitada neid kohtus kõigi korteriomanike nimel, olles seejuures kõigi

korteriomanike esindaja (vt 9. veebruari 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-10, p 10; 25.

mai 2011. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-38-11, p 12). Veel on kolleegium varem ühtse

kohtupraktika kujundamise eesmärki silmas pidades märkinud, et lisaks korteriomanike ja

valitseja vahel sõlmitud üldisele käsunduslepingule võib valitseja ja korteriomanike vaheline

leping sõltuvalt poolte kokkuleppest vastata komisjonilepingu (VÕS § 692) tunnustele (vt 24.

aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-33-06, p 17). Sel juhul sõlmib valitseja kui

komisjonär kolmanda isikuga lepingu enda nimel, kuid korteriomanike kui komitentide arvel,

näiteks juhul, kui valitseja korraldab elamu varustamist kommunaalteenustega või elamus

remonttööde tegemist. Siis on vaidluse korral vaja selgitada, kas valitseja esindab lepingute

sõlmimisel korteriomanikke kui tellijaid või sõlmib lepingu oma nimel, ning lepingu

tõlgendamise kaudu tuleb tuvastada, kas tegemist on komisjonilepinguga. Kui

komisjonilepingut

ei

ole

sõlmitud,

võib

korteriomanikel

valitsejaga

olla

käsunduslepingulisest suhtest eraldi lepinguline suhe kommunaalteenuse või remonttöö

saamiseks. Korteriomanikud võivad olla ka valitseja enda nimel sõlmitud kommunaalteenuse

hankimise lepinguga või töövõtulepinguga soodustatud või kaitstud kolmandateks isikuteks.

Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, millise õigussuhte raames on

vaidlusaluse elamu korteriomanikud kaasomandi valitsemisega seotud õigussuhted

korraldanud ja kellel on sellest tulenevalt õigus korteriomandite omanikelt elamu haldus- ja

kommunaalkulude väljamõistmiseks hagi esitada, otsustades sellest lähtudes nõude

põhjendatuse üle.“

8. Nimetatud mitmete RK seisukohtade alusel märgib hageja, et nõuet täites ühisusele, tuleb see

täita valitsejale. Seega on hageja õigustatud isik hagi esitama enda nimel ja nõudma selle

täitmist just talle, sest muu selline õigustatud isik puudub. Hageja jääb ka siinkohale oma

eelnevalt esitatud seisukoha juurde tõdedes, et viidatud õiguspraktikas ei ole vahepeal mitte

midagi muutunud. Korteriomanikud on otsustanud anda valitsejale õiguse kostjalt võlgnevus

sisse nõuda kohtu kaudu, so lisaks KOS-st ja kodukorrast tulenvale ning majanduskavast

lähtuvale õigusele. Kostja viidatud Ringkonnakohtu lahendis tsiviilasjas nr 2-15-122318 ei

olnud nõudeõigus maakohtu menetluses üldse arutluses ega poolte väideteks ning

kohtutoimikus puudusid sellekohased tõendid. Ringkonnakohtus tõusetus hoopis küsimus

kohustuse täitmises valitsejale, mitte aga valitseja õigus kohtumenetluses ühisuse võlgnevust

sisse nõuda. Seega on käesolevas kaasuses hageja hinnangul hoopis teine olukord, kus on

menetlusse esitatud ka tõendid, mis kinnitavad valitseja õigust kohtumenetluses ühisuse

võlgnevust sisse nõuda ning teha seda enda nimele.

Kostja vastuväited

9. Kostja hagi ei tunnista. Kostja on seisukohal, et hagejal puudub kostja vastu nõue, mida

reaaliseerida. Täpselt samasugusele järeldusele jõudis Tallinna Ringkonnakohus oma

21.12.2016 otsuses nr tsiviilasjas nr 2-15-122318 (Riigikohus ei võtnud selle peale esitatud

kassatsioonkaebust menetlusse). Antud tsiviilasjas ei ole hageja esile toonud teisi asjaolusid

(seda ei saagi hageja enam teha, kuna kõik asjas tähtsust omavad asjaolud on juba varem

välja toodud) või uusi õiguslikke argumente, mis võiksid teoreetiliselt anda kohtule

täiendavaid kaalutlusi ringkonnakohtule otsuse suhtes täpselt vastupidise otsuse tegemiseks.

10. Uute asjaolude ja uute õiguslikke argumentide puudumist kinnitas üle ka hageja esindaja

19.09.2018 toimunud kohtuistungil. Samuti ei ole vahepeal muutunud Riigikohtu praktika.

Küll on aga vahepeal muutunud hageja staatus kostja suhtes. Nimelt ei ole hageja enam enda

ühepoolse ülesütlemise tulemusel alates 01.08.2017 P tn x kortermaja majavalitsejaks.

Hageja teatas P tn x korteriomanikele dokumendis „Teavitus valitseja volituste lõppemise

kohta“, et tagandab ennast majaühisuse P tn x valitsemisest alates 01.08.2017. Puuduvad

mistahes viited sellele, et hagejale jääks või võiks jääda pärast majavalitseja staatuse

lõppemist korteriomanike esindamise või nende nimel kohtuvaidluste jätkamise õigus. Seega

puudub hagejal nõudeõigus muuhulgas ka põhjusel, et tema majavalitseja staatus on tema

enda poolt 01.08.2017 lõpetatud. Lähtuvalt ülaltoodust palub kostja jätta kohtul vaheotsuse

tegemise teel hageja hagi nõudeõiguse puudumise tõttu täies ulatuses rahuldamata.

11. Kostja on täiendavalt seisukohal, et hageja ei ole tõendanud korterelamu korrapäraseks

korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremate kulutuste hüvitamist, et kostja ei ole elektri

väljalülitamise tõttu saanud vaidlusalusel perioodil kortereid kasutada ning, et hageja

tasaarvestus ei ole õiguspärane, sest hagejal ei ole tasaarvestatavat nõuet.

Kohtuotsuse põhjendused

12. Pooltel ei ole vaidlust, et 17.02.2014 valiti hageja korterelamu aadressil P x, Tallinn

korteriomanike üldkoosolekul hoone valitsejaks, et 01.04.2015 kinnitati korteriomanike

üldkoosolekul elamu 2015-2016 majanduskava, valiti majanõukogu ja vaadati üle kodukord,

et kostja on korterite nr 14, 15, 16, 17 ja 18 omanik, et 20.06.2016 toimunud korteriomanike

üldkoosolekul esitas valitseja halduri isikus aruandluse 2015. majandusaasta osas ning

kinnitati 2016-2017 majanduskava, et hageja edastas kõikidele korteriomanikele ka kostjale

arved majanduskava ning tarbitud kommunaalteenuste alusel, et kostja ei ole täies ulatuses

arveid tasunud.

13. Pooled vaidlevad muuhulgas selle üle, kas hagejal on nõudeõigus kostja vastu ja kostja

taotles 19.09.2018 toimunud kohtuistungil teha TsMS § 449 lg 3 alusel vaheotsus hageja

nõudeõiguse suhtes.

14. Korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-d 1 ja 2 22.05.2014 – 31.12.2017 redaktsioonis

sätestasid, et korteriomanik tasub kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud

reaalkoormatised

ja

kaasomandi

majandamise

kulutused

ning

saab

kaasomandi

majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud

võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Korteriomanik on kohustatud

kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama

käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud suuruses.

15. KOS § 21 lg 2 p-de 1 ja 5 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel

korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires

tehinguid ning esitada kohtus ja kohtuväliselt nõudeid korteriomanike otsusega volitatud

ulatuses.

16. Seega peab korteriomanik KOS § 13 lg-st 2 tulenevalt hüvitama majandamiskulud teistele

korteriomanikele ning KOS § 21 lg 2 p –dest 1 ja 5 on valitseja õigustatud esitama nõudeid

korteriomanike nimel või esitada nõudeid korteriomanike otsusega volitatud ulatuses.

17. P tn 50 korteriomanike 17.02.2014 üldkoosoleku protokolli ja selle lisadega (lk 5-18) on

tõendatud hageja valitsejaks nimetamine ja volituste andmine korteriomandite omanike

esindamiseks Eesti Vabariigi standardi EVS 807:2010 „Kinnisvara Korrashoid“ kohaste

tegevuste korraldamisel alates 3.03.2014. Samal koosolekul kinnitatud Kodukorra p-i 5.5

alap-dega a ja c on tõendatud, et valitsejale anti õigus kõigi korteriomanike nimel

korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning esitada kohtus ja

kohtuväliselt

nõudeid

korteriomanike

otsusega

volitatud

ulatuses

(vastavalt

korteriomandiseadusele § 21 lg 2). 01.04.2015 korteriomanike üldkoosoleku protokolliga (lk

19-22) on tõendatud elamu 2015-2016 majanduskava kinnitamine, majanõukogu valimine

ning kodukorra mittemuutmine. 20.06.2016 korteriomanike üldkoosoleku protokolliga (lk

23-33) on tõendatud 2016-2017 majanduskava kinnitamine. P tn x korteriomanike

01.10.2015 erakorralise koosoleku protokolliga (lk 56-57) on tõendatud, et üldkoosolek

otsustas anda valitsejale ehk hagejale volituse anda kostja võlgnevus majaühisuse ees

maksekäsu kiirmenetlusse ja esindada ühisust hagimenetluses. Seega on korteriomandite

omanikud andnud hagejale kui valitsejale 01.10.2015 KOS § 21 lg 2 kohase volitusnormi

esindada kohtus korteriomanikke, mitte esitada hagi enda nimel ja hageda võlgnevuseks

olevaid summasid endale.

18. Hageja ei ole tõendanud, et tal oleks käesolevas tsiviilasjas korteriomanike volitus või leping

vms õiguslik alus nõuda võlgnevuste maksmist endale. Sama järeldas Tallinna

Ringkonnakohus nendesamade P tn x korteriomanike üldkoosoleku otsuste, majanduskavade

ja kodukorra alusel samade poolte vahelises vaidluses tsiviilasjas nr 2-15-122318. Kohus on

seisukohal, et antud juhul ei saa hageja viidatud Riigikohtu lahenditele tuginedes valitsejale

tuleneda KOS § 21 lg 2 p-st 5 tulenevat õigust oma nimel hagi esitada üksnes korteriomanike

üldkoosolekul valitseja nimetamise ja majanduskava kinnitamise kohta tehtud otsuste alusel,

kuivõrd see läheks vastuollu samadel üldkoosolekutel ja 01.10.2015 üldkoosolekul

vastuvõetud otsustega anda valitsejale volitus esindada kohtumenetluses korteriomanikke.

19. Alates 31.07.2017 on moodustatud Korteriühistu P x (lk 100). Hageja ei ole alates

01.08.2017 ühepoolse ülesütlemise tulemusel P tn x kortermaja majavalitsejaks, mida

tõendab P tn x korteriomanikele dokumendis „Teavitus valitseja volituste lõppemise kohta“

tehtud avaldus selle kohta, et ta tagandab ennast majaühisuse P tn x valitsemisest alates

01.08.2017 (lk 99). Järelikult ei saa hageja esitada hagisid enam P x korteriomanike

valitsejana.

20. Kuna kohus asus seisukohale, et hagejal ei saa olla nõuet kostja vastu, siis on TsMS § 449 lg

3 alusel tegemist lõppotsusega ja hagi põhivõlgnevuse 3633,19 euro, tasumata summalt

viivise 138,75 euro arvestusega kuni 31.08.2017 ja alates 01.09.2017 0,07% päevas kuni

kohtuotsuse kohase täitmiseni, väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

21. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kohus jättis hagi täies ulatuses rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta hageja kanda.

22. TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse

menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev

kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid.

23. Kostja menetluskuludeks on käesolevas tsiviilasjas kohtuväliste kuludena lepingulise

esindaja kulud õigusabi eest kokku 1815 eurot (käibemaksuta). Kohus on seisukohal, et

õigusabikulud on olnud vajalikud ja põhjendatud ning esitatud mõistlikus ulatuses. Seega

tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista menetluskulu 1815 eurot (käibemaksuta).

24. TsMS § 177 lg 4 sätestab, et kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud

isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele

kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi

jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses.

25. Käeoleval juhul taotleb kostja kohtu poolt TsMS § 177 lg 4 kohaldamist, mistõttu tuleb

väljamõistetavatelt menetluskuludelt välja mõista viivis võlaõigusseaduse § 113 lõike 1

teises lauses ettenähtud ulatuses menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest

alates kuni täitmiseni.

/digitaalselt allkirjastatud/

Kohtunik