2-17-15298/27 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

10. oktoober 2018. a, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-15298

Tsiviilasi

Imbi-Elle Juksaar hagi OÜ Purvi Kinnisvara vastu

omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande

parandamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

27 821,53 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 2. märtsi 2018. a vaheotsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Imbi-Elle Juksaare apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

18. september 2018

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (hageja): Imbi-Elle Juksaar (isikukood XXX),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Kalm

Vastustaja (kostja): OÜ Purvi Kinnisvara (registrikood

12031951), lepinguline esindaja vandeadvokaat Tambet

Laasik

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu 2. märtsi 2018. a vaheotsus

ja saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Rahuldada Imbi-Elle Juksaare apellatsioonkaebus.

Menetluskulude jaotus

3. Menetuskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt

asja lahendamise tulemusele.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise

eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. Imbi-Elle Juksaar (hageja) esitas OÜ Purvi Kinnisvara (kostja) vastu hagi omandiõiguse

tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande parandamiseks.

Hagiavalduse kohaselt on hagejale kuuluv korteriomand aadressil XX valesti esmakinnistatud.

Tartu linna poolt 2003. aastal esitatud kinnistamisavalduses märgitud andmed hageja korteri

pindala kohta olid valed, valesti määrati kindlaks ka hageja korteriomandiga ühendatud mõttelise

omandiosa suurus. Ebaõige kinnistamisavalduse alusel tehti kinnistusraamatusse hagejale kuuluva

omandiosa ja korteri pindala kohta ebaõiged kanded. Seega on vale ka teise korteriga ühendatud

mõttelise osa suurus, mis kuulub kostjale.

Lisaks märkis hageja, et kinnistamisavaldusele lisatud plaanile on ekslikult jäetud osa hoone

teise korruse ruumidest märkimata ja seeläbi on need ruumid ka plaanimaterjalil jäänud ebaõigesti

hageja korteriomandiga seostamata. Hageja on seisukohal, et kinnistamisavalduse esitamise hetkel

hoone teisel korrusel olemas olnud, kuid plaanil märkimata ruumid moodustavad osa hageja

korteriomandi reaalosast.

Hageja palus maakohtul tuvastada hageja korteriomandiga ühendatud tegeliku mõttelise osa

suuruse kinnistu kaasomandist, hageja korteriomandi tegeliku reaalosa koosseisu, kostja

korteriomandiga ühendatud tegeliku mõttelise osa suuruse kinnistu kaasomandist ja kohustada

kostjat andma nõusoleku hageja ja kostja korteriomandite kohta käivate kannete vastavaks

parandamiseks.

Hageja leidis, et kostja väide nõuete aegumise kohta on ebaõige. Aegumisele ei allu omandiõiguse

tunnustamise nõue ega kinnistusraamatu kande parandamise nõue. Lisaks leidis hageja, et kostja

tuginemine aegumisele on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui kinnistusraamatu kanne

aegumisele alluks, ei oleks nõue aegunud, kuivõrd kinnistusraamatu kande parandamisele

kohaldub TsÜS § 155, mis sätestab 30-aastase aegumistähtaja.

Juhul, kui kinnistusraamatu kande parandamise nõue allub aegumisele, aegumistähtaeg on lühem

kui 30 aastat ning kohtu hinnangul on kostja heauskselt esitanud aegumise vastuväite, on hageja

seisukohal, et TsÜS § 142 lg 1 ja 149 on koostoimes põhiseadusvastased.

2. Kostja esitas hageja nõuetele aegumise vastuväite ja palus kohtul teha selles osas vaheotsus.

Kostja oli seisukohal, et lisaks kinnistusraamatu ebaõigsusele olid ebaõiged ka 28.05.1996. a

erastamislepingu ettevalmistamise käigus tehtud toimingud. Erastamislepingule kohaldub TsÜS

§ 146 lg 1 järgi kolme aastane aegumistähtaeg, mis tähendab, et nõue aegus hiljemalt 1999. aastal.

Kinnistusraamatu kande parandamise nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 149 järgi kümme aastat.

Kinnistusraamatu esmakanne tehti 30.12.2003, seega nõue kinnistusraamatu kande parandamiseks

aegus 30.12.2013.

Kostja märkis, et hageja ei ole vaidlustanud erastamislepingut ega haldusakti, millega erastamine

otsustati. Ka haldusakti vaidlustamise tähtaeg on ammu möödunud, mistõttu on hageja nõue

perspektiivitu. Kostja hinnangul ei ole registriosa esimese jao kannet võimalik AÕS § 65 lg 1

alusel nõuda.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus jättis 02.03.2018 vaheotsusega läbi vaatamata hagi kinnistusraamatu kande

parandamiseks. Omandiõiguse tunnustamisele suunatud nõude jättis kohus aegumise tõttu

rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda.

Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole kinnistusraamatu esimesse jakku tehtud kanne vaidlustatav

kaasomanike vahelises vaidluses, kuivõrd faktilised andmed kinnistu kohta nagu katastritunnus,

asukoht ja pindala ei ole KRS § 13 lg 2 teise lause järgi kanneteks asjaõigusseaduse ega

kinnistusraamatuseaduse järgi (RK 3-2-1-67-12).

Maakohus leidis, et hagiga ei ole võimalik taotletavat eesmärki saavutada ning jättis TsMS § 423

lg 2 p 2 alusel hagi läbi vaatamata. Kohtu hinnangul ei saa AÕS § 56 lõikele 1 tuginedes nõuda

kinnistusraamatu kande parandamist ning kinnistusraamatu esimeses jaos olev „Kinnistu

koosseis“ ei ole kanne asjaõigusseaduse või kinnistusraamatuseaduse järgi.

Maakohus leidis, et kohaldada tuleb TsÜS §-i 149, kuna hagi esitati omandiõiguse tuvastamise

eesmärgil. TsÜS § 155 kohaldub juhul, kui nõue on suunatud omandiõiguse tunnustamisele ja asja

väljanõudmisele oma valdusesse AÕS § 80 järgi.

Lisaks märkis kohus, et erastamislepingust tulenev võimalik nõue aegus 1999. aastal.

Erastamisleping on kehtiv käesoleva hetkeni, kuid lepingust tulenevad nõuded aegusid TsÜS

§ 146 kohaselt kolm aastat pärast lepingu sõlmimist. Asjaolu, et kostja ei olnud erastamislepingu

pooleks, ei piira kostja õigust sellele vastuväidet esitada, kuna hageja tugineb oma nõude

maksmapanekul ka erastamislepingule.

Kohus asus seisukohale, et esitatud hagi näol on tegemist tunnustamise ja tuvastamise hagiga, sest

lisaks omandiõiguse tunnustamisele soovib hageja ka kostja tahteavalduse asendamist. Maakohus

viitas Riigikohtu lahendile 3-2-1-62-05 p 17, mille kohaselt peab pool omandiõiguse

tuvastamiseks hageja tõendama ja kohus tuvastama, millal ja millisel viisil hageja väidetav

omandiõigus tekkis. Hageja ei ole esitanud muid tõendeid, mille alusel saaks kindlalt väita, et

hageja omandiõigus on tekkinud hagis väidetud ulatuses.

Hageja ei ole vaidlustanud ka kinnistamisavaldust. Hageja nõudele omandiõiguse tuvastamiseks,

millega on seotud hageja nõue kostja tahteavalduse asendamiseks kohtulahendiga, kohaldub TsÜS

§-s 149 sätestatu, mille kohaselt on seaduses tuleneva nõude aegumistähtaeg 10 aastat selle nõude

sissenõutavaks muutumisest.

Kohus jättis TsMS § 162 lg 2 alusel menetluskulud hageja kanda.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Hageja (apellant) esitas maakohtu vaheotsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu

vaheotsus tühistada ning teha uus vaheotsus, millega jätta kostja taotlus aegumise kohaldamiseks

rahuldamata.

Kui ringkonnakohus leiab, et AÕS § 65 lg 1 sätestatud nõue allub TsÜS § 142 lg 1 järgi aegumisele

ja hageja nõuded kinnistusraamatu kande parandamiseks oleksid TsÜS § 149 järgi aegunud,

tunnistada TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 nende koostoimes põhiseadusvastaseks ja kehtetuks

osas, milles TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 näevad ette AÕS § 65 lg-s 1 sätestatud

kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise nõude aegumise.

Kui ringkonnakohus leiab, et tuvastusnõue allub TsÜS § 142 lg 1 järgi aegumisele ja hageja

nõuded tema korteriomandi reaalosa suuruse ning hageja ja kostja kaasomandiosade suuruse

tuvastamiseks oleksid TsÜS § 149 järgi aegunud, tunnistada TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 nende

koostoimes põhiseadusvastaseks ja kehtetuks osas, milles TsÜS § 142 lg 1 ja TsÜS § 149 näevad

ette korteriomandi reaalosa suuruse ja kaasomandiosa suuruse tuvastamise nõuete aegumise.

Hageja palub saata asi maakohtule menetluse jätkamiseks. Apellatsiooniastme menetluskulud

palub hageja jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt ei ole maakohtu otsus kande parandamise nõue läbi vaatamata

jätmises seaduslik. Kohus korraldas 14.02.2018 istungi kostja poolt esitatud vaheotsuse taotluse

lahendamiseks ja vaheotsuse tegemiseks. Kohus ei arutanud pooltega istungil kande parandamise

nõude perspektiivikuse küsimust ega andnud pooltele võimaluse selles osas arvamust avaldada.

Kui kohus soovib kohaldada seadust, mis seab menetlusosalised olulisel määral uude

menetluslikku positsiooni, tuleb seda menetlusosalistega arutada ja anda neile võimalus esitada

oma seisukohad ning vajadusel ka tõendid (RK 3-2-1-166-12, p 15).

Hageja saab AÕS § 65 lg 1 alusel igal juhul nõuda valesti esmakinnistatud korteriomandi pindala

ja mõttelise osa suuruse parandamist. Maakohus on põhjendamatult laiendanud põhimõtet, et

registriosa I jakku kantud faktiandmetel (koosseisuandmetel) ei ole õigustloovat või seadusega

kaitstud tähendust, ka korteriomandiga seotud kaasomandiosa suuruse kandele. Kinnistusraamatu

kanne, mis väljendab kaasomanikule kuuluva osa suurust ühises asjas, on kahtlematult õigusliku

tähendusega (vaatamata paiknemisele registriosa I jaos) ning on oma tähenduselt sarnane

registriosa II jakku kantud omanikukandele. Veelgi enam, korteriomandi esmakinnistamisel on

reaalosa üldpinna kohta tehtavad kanded õigusliku tähendusega, sest kinnistamisavaldusse

märgitud korteri pindala määras ühtlasi omandiosa suuruse. Seega peab saama nõuda ka selliselt

tehtud kande parandamist AÕS § 65 lg 1 järgi.

Hagi on eesmärgipärane, sest kostja kui isik, kellele kuuluva elamu mõttelise suurus teiste korterite

reaalosade suurenemisel muutuks, on antud juhul vaieldamatult puudutatud isikuks KRS § 341

mõttes, kelle nõusolekuta ei ole kande muutmine võimalik. Seetõttu on ka käesoleval juhul kannete

muutmiseks vaja kostja nõusolekut ning hagi menetlemisest ei saa TsMS § 372 lg 2 p 2 alusel

keelduda.

Maakohtu otsus ei ole tuvastusnõuete aegumise osas seaduslik, kuna tuvastusnõuded ei allu

aegumisele. Vastavalt TsÜS § 142 saavad aeguda üksnes materiaalõiguslikud nõuded. Valitsevas

erialakirjanduses kinnitatakse, et põhimõtteliselt alluvad aegumisele üksnes materiaalõiguslikud

nõuded ning aegumisele ei allu valdavalt menetluslikud nõuded millegi tuvastamiseks. Seetõttu ei

saa rääkida TsMS-i § 368 alusel esitatud tuvastushagi aegumisest ega jätta see aegumisele

tuginemise tõttu rahuldamata.

Maakohtu põhjendused aegumise kohaldamise osas ei ole jälgitavad ning otsus on põhjendamata.

Otsusest ei selgu, millistele tuvastusnõuetele ja milliseid konkreetseid õigusnorme on maakohus

kohaldanud. Ühele ja samale nõudele ei saa kohalduda erinevad aegumistähtajad (ka nõuete

konkurentsi korral kohaldub vastavalt TsÜS § 152 üks tähtaeg). Samuti ei selgu maakohtu

otsusest, millise sätte järgi ja millal hakkasid tuvastusnõuete aegumistähtajad kohtu hinnangul

kulgema ja mis kuupäeva seisuga need nõuded aegusid. Kuivõrd nõuete aegumistähtajad hakkavad

kulgema sissenõutavaks muutumisest (TsÜS § 147 lg 2 ja § 149) ja tuvastusnõue ei saa muutuda

sissenõutavaks (puudub soorituskohustus, mida sisse nõuda), siis ei saagi tegelikult tuvastusnõuete

puhul aegumist kohaldada.

Maakohtu põhjendused ei oleks asjakohased isegi juhul, kui tuvastusnõuetele kohalduks

aegumine. Hageja ei nõustu maakohtu otsuse käsitlusega, justkui tuleks kaasomaniku vastu

esitatud omandiosa ja reaalosaga seotud nõuete puhul kõne alla tehingulise 3-aastase tähtaja

kohaldamine. Hageja ostis eluruumi Tartu linnalt, mitte kostjalt. Kuivõrd kostja ei ole viidatud

tehingu pool, ei saa kostja tugineda tehingulisele aegumisele.

Tehingulise 3-aastase tähtaja kohaldamine on põhjendamatu ka seetõttu, et hageja nõuab

käesoleval juhul omandiõiguse tunnustamist, millega seonduvad materiaalõiguslikud nõuded

aeguvad TsÜS § 155 järgi 30 aasta jooksul. Seega, isegi kui omandiõiguse tunnustamisele

suunatud nõue tuleneks tehingust ja alluks aegumisele, aeguks selline nõue vaatamata tehingulisele

alusele siiski 30 aasta jooksul (TsÜS § 152 lg 2).

Isegi juhul, kui tuvastusnõudele kohaldada aegumist ja seejuures 10-aastase aegumistähtaega, ei

ole nõue aegunud. Kostja kanti kinnistusraamatusse 20.12.2010 ja see oli esimene kuupäev, mil

hageja sai kostja vastu esitada tuvastusnõuded. Hageja leiab, et kostja vastu esitatud tuvastusnõude

aegumistähtaeg ei hakanud kulgema enne 20.12.2010.

Põhjendatud ei ole maakohtu seisukoht, et hageja ei ole vaidlustanud kinnistamisavaldust. Hageja

on hagis märkinud, et vaidlustab sisuliselt kinnistamisavalduse õigsuse. Hageja on seejuures

tuginenud samasisulisele järeldusele Riigikohtu lahendis 3-2-1-121-05 (p 29, 33-35), kus

vaidlustati ebaõige sisuga pärimistunnistuse alusel tehtud kanded. Viidatud asjas Riigikohus leidis

kokkuvõtlikult, et kui vaidlustatakse kande aluseks olnud eraõiguslikke suhteid ja asjaolusid, siis

vaidlustatakse sisuliselt ka kinnistamisavaldust ning kohus saab hinnata kinnistamisavalduse

kehtivust. Käesoleval juhul on hageja kinnistamisavalduse aluseks olnud eraõiguslike asjaolude ja

suhetena vaidlustanud hooneregistrisse märgitud korteriomandite koosseisu ja pindala ja sellest

johtuvad omandisuhted.

Erinevalt Riigikohtu asjast nr 3-2-1-121-05 ei ole käesoleval juhul erastamist toimunud

haldusaktiga ja seega käesolevas vaidluses puudub hagejal vajadus enne üldkohtusse pöördumist

vaidlustada haldusakte vms. Riigikohus on asjas 3-2-1-16-05 (p 18-19) selgitanud, et vallasasjana

korterite

baasil

korteriomanike

kinnistamise

protseduur

erineb

märkimisväärselt

kinnistusraamatusse muude kannete tegemise korrast ning et korteriomandi kinnistamiseks ei ole

korteri kui vallasja omanikul vaja sõlmida eraldi maa erastamise lepingut ega ole ka vajalik KOV

haldusakti konkreetse korteri juurde maa erastamiseks. Ka hooneregistri andmeid ei pea

vaidlustama eelnevalt halduskohtus (Riigikohtu halduskolleegiumi lahend asjas 3-3-1-59-02,

p 10).

Maakohus ei ole kohaldanud hea usu põhimõttele tuginevaid vastuväiteid aegumise

kohaldamisele. Kostja teadis hiljemalt 2003. aasta alguses hageja korteriomandi tegelikku suurust

ja koosseisu ning oli teadlik, et hageja oleks pidanud saama suurema omandiosa omanikuks.

Kostja on 2016. aasta aprillis kinnitanud, et ta on teadlik, et hooneregistri andmed on valed. Kostjal

ei ole põhjendatud ootust selles osas, et hageja aktsepteeribki kostja käsitlust ebaõigest õiguslikust

olukorrast ega nõua tegeliku olukorra tuvastamist.

Maakohus

on

põhjendamatult

jätnud

analüüsimata

aegumise

sätete

võimaliku

põhiseadusvastasuse. Sätte asjakohasus ei sõltu sätte põhiseaduspärasuse hindamisel mitte sellest,

kas hageja väidetud asjaolud on tõendatud (seejuures asja sisulist arutamist ei ole toimunud), vaid

sellest, kas sätetest võib sõltuda asja lahendus. Kuna maakohus kohaldas aegumist ja see takistab

asja edasist menetlemist, oleks maakohus pidanud aegumise põhiseadusvastasuse vastuväidet

hindama olenemata sellest, et menetluses ei ole veel toimunud sisulist arutelu ega uuritud tõendeid,

kust nähtuks hageja omandiõiguse tekkimine.

5. Kostja (vastustaja) vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata.

Kostja arvates on maakohus õigesti jätnud kande parandamise nõude läbi vaatamata.

Hageja viide haldusasjale nr 3-14-52261 on asjakohatu. Viidatud asjas ei ole veel jõustunud

lõpplahendit. Ehkki vaidlus peeti teises kontekstis, on vaidlusaluse korteriomandi suurus muu

hulgas tuvastatud jõustunud Tartu Ringkonnakohtu 16.01.2018 määrusega tsiviilasjas nr 2-17-

12162.

Kostja nõustus, et kande parandamise nõue on aegunud. Põhjendatud ei ole Saksa BGB § 898

kohaldamine analoogia korras, kuna Eesti õigus reguleerib olukorda erinevalt.

Tegemist ei ole omandiõigusest tuleneva väljaandmisnõudega. Hetkel kehtib kinnistamisraamatu

kande õiguslikuks aluseks olev erastamisleping (samuti erastamise haldusakt) ning kuna kande

õiguslik alus ei ole ära langenud, ei saa rääkida ka väljaandmisnõudest.

Kostja ei ole käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Tsiviilasjas nr 2-17-12162 ei toimunud vaidlus

kinnistusraamatusse kantud korteriomandite suuruse üle, vaid ostueesõiguse teostamise lubatavuse

üle. Vaidlus käis mh selle üle, kas XX korter on õigesti kantud kinnistusraamatusse ühe

korteriomandina või oleks see pidanud olema sinna kantud kahe korteriomandina. Just

korteriomandite arvu, mitte suuruse suhtes on esitatud ka kostja seisukohad 11.04.2016

kohtuistungil.

Ei esine vastuolu põhiseadusega, kuna asjaõigusliku nõude aegumises ei esine vastuolu. Hageja

viitab ekslikult sundvõõrandamise hüvitisnõuetega seotud regulatsioonile ja kaasustele, millel

puudub käesoleva vaidlusega mistahes ühisosa.

Ei ole võimalik nõustuda hagejaga, et tuvastusnõuded ei aegu. Riigikohus on otsuses nr 3-2-1-73-

08 märkinud, et kui tuvastavast õigussuhtest tulenevad nõuded on aegunud, võib hageja olla

kaotanud õigusliku huvi õigussuhte tuvastamise vastu. Kõik tuvastusnõude asjaoludega seotud

praktilised nõuded on aegunud, eelkõige ei saa nõuda kinnistusraamatu kande parandamist ning

hagejal ei saa olla nende asjaolude tuvastamisel praktilist tähendust ning puudub tuvastushagi

esitamise ning menetlemise keskne eeldus.

Väär on hageja väide, et tema nõuete aegumine algas alles kostja kandmisega kinnistusraamatusse.

Kui leida, et hageja käsitlus on õige, tähendaks see seda, et tema nõuete aegumine algaks

igakordselt uuesti kinnisasja igakordsel võõrandamisel ning teoreetiliselt võiks selle aegumine

võtta aega aastasadu.

Ei nähtu, et hageja oleks vaidlustanud kinnistamisavalduse sisulist õigsust. Kostjale jääb

selgusetuks, mida selline nõue täpselt tähendab, ka hagiavalduse resolutsioonis puudub

sellesisuline nõue.

On olemas haldusakt, millega on määratletud nii erastatava eluruumi üldpind, mõttelise osa suurus

kui eluruumi mõttelise osa hind ning lähtuvalt Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-121-05 esile toodud

kohustusest, oleks hageja pidanud selle tähtaegselt vaidlustama.

Hageja ei ole tõendanud, miks oleks kostja pidanud teadma korterimandi tegelikku suurust ja

koosseisu ning et hageja oleks pidanud saama suurema omandiosa omanikuks. Samas on selge, et

hageja ise oli nendest asjaoludest teadlik, kuid ei võtnud enam kui 20 aasta vältel oma õiguste

kaitseks midagi ette.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ning see kuulub rahuldamisele.

Maakohtu 2. märtsi 2018. a vaheotsus tuleb tühistada ning saata asi maakohtule uueks arutamiseks.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus kohaldanud valesti materiaalõigust ning on

kvalifitseerinud ka vaidlusaluse õigussuhte ebatäpselt, mis on viinud ebaõigete järeldusteni.

7. Hageja on esitanud nõuded omandiõiguse tunnustamiseks ja kinnistusraamatu kande

parandamiseks (sh ka tuvastamaks kostja nõusolek kinnistusraamatus vastavate paranduste

tegemiseks). Maakohus jättis omandiõiguse tunnustamise nõude rahuldamata aegumise tõttu ning

kinnistusraamatu kande parandamisele suunatud nõude läbi vaatamata.

Ringkonnakohus peab vajalikuks esmalt käsitleda hageja omandiõiguse tunnustamisele suunatud

nõude õiguslikku kvalifikatsiooni. See on vajalik esmajoones kontrollimaks maakohtu seisukoha

õigsust, mille kohaselt hageja sellekohane nõue on aegunud. Alles seejärel on võimalik analüüsida

kinnistusraamatu andmete parandamise nõude põhjendatust.

8. Vaatamata sõnastusele – tunnustada hageja omandiõigust – ei ole hageja nõue käsitatav tüüpilise

asjaõigusseaduses sätestatud omandi kaitse hagina (s.o kas asja võõrast ebaseaduslikust valdusest

väljanõudmine AÕS § 80 järgi või valduse kaotusega mitteseotud rikkumise kõrvaldamise nõue

AÕS § 89 järgi). Hageja soovib kohtu kaudu kindlaks teha, missuguses ulatuses on hagejal üldse

omand tekkinud ja missugused on täpselt temale kuuluva korteriomandi reaalosa piirid. Kuna

hageja tugineb asjaolule, et tema korteri reaalosa pindala on tegelikkuses suurem kui see nähtus

erastamise aluseks olnud dokumentidest, võib faktilise olukorra kindlakstegemise osas näha

paralleeli AÕS §-s 129 sätestatuga, mis võimaldab naaberkinnisasjade omanikel põhimõtteliselt

igal ajal nõuda vastastikku kinnistute piiride kindlakstegemist.

Seega ei ole hageja nõue suunatud asja väljanõudmisele kostja ebaseaduslikust valdusest AÕS

§ 80 järgi. Vindikatsiooninõude esitamise eelduseks on eelkõige, et asja omanik on kaotanud

temale kuuluva asja suhtes valduse ehk tegeliku võimu (AÕS § 32). Iseenesest võidakse küll

vindikatsiooninõude raames lahendada ka küsimus sellest, kas vaidlusalune asi üldse kuulub

hagejale. AÕS § 82 lõike 1 järgi peab omanik vaidluse korral nimelt tõendama, et valdaja valdab

temale kuuluvat asja. Säte omab siiski tähtsust eeskätt tõendamiskoormise jagamise seisukohalt.

Lisaks ei saa vindikatsiooninõuet esitada üks kaasomanik teise vastu. Kuivõrd praegusel juhul on

pooltel vaidlus hagejale kuuluva(te) korteriomandi(te) reaalosa suuruse ning sellega seonduvalt ka

korteriomandite juurde kuuluvate mõtteliste osade suuruste ning nende omavaheliste

proportsioonide üle, ei ole vaidlus lahendatav omandi kaitsele suunatud AÕS § 80 alusel.

AÕS § 89 kohane omandi kaitse nõudeõigus hõlmab kõiki niisuguseid omandiõiguse rikkumise

juhtusid, mis ei seondu valduse kaotusega. Omandiõiguse rikkumine AÕS § 89 tähenduses on mis

tahes tegu või olukord, mis toob kaasa sekkumise AÕS §-s 68 nimetatud omaniku õigustesse ning

piirab omaniku võimalust teostada talle kuuluva asja üle täielikku õiguslikku võimu.

Omandiõiguse rikkumine eeldab muuhulgas õigusvastasust kostja tegevuses. Hageja näeb enda

õiguste rikkumisena praegusel juhul peamiselt asjaolu, et kostja keeldub tunnustamast hagejal

omandiõiguse tekkimist korteriomandile reaalosaga üle 75,5 m2 ning peab seda ületavas osas

poolte kaasomandis oleva hoone II korruse ruume kaasomandi mõttelise osa esemesse kuuluvaks.

Vaidluse all ei ole iseenesest see, et hagejale kuuluvad XX II korruse eluruumid, kuid vaieldavad

on II korruse korteri reaalosa täpsed piirid. Ringkonnakohus leiab, et ka AÕS § 89 ei võimalda

käesolevat vaidlust lahendada, kuna vaidluse põhisisuks on hagejal tekkinud omandi ulatuse

(reaalosa) väljaselgitamine.

9. Vaidluse all ei ole järgmised asjaolud:

• Hageja sõlmis 28.05.1996. a Tartu linnavalitsusega lepingu korteri nr 2 omandamiseks

elamispinnaga 40,9 m2. Hageja õiguseellane Kalju Villemson on samal kuupäeval

sõlminud lepingu omandamaks korteri elamispinnaga 34,6 m2. Kokku moodustas

II korruse korterite eluruumi üldpind hooneregistri tolleaegsetel andmetel 75,5 m2.

• II korruse eluruume on ümberehituste teel laiendatud selliselt, et hilisemate mõõtmiste

kohaselt on eluruumide pind 95,1 m2.

• Juba enne korteromandite moodustamist ja kinnistusraamatusse kandmist kerkis üles

küsimus II korruse korterite tegelikust suurusest (vt mh Tartu Linnavalitsuse 08.01.2003.a

kiri tl 109), alumise korruse ruumide omanik (kostja) ei aktsepteerinud 2002. a teostatud

ülevaatuse ja mõõtmiste tulemusi.

• Korteriomandid XX hoones on moodustatud ja kinnistusraamatusse kantud Tartu linna

30.12.2003 kinnistamisavalduse (tl 16-20) alusel 17.02.2004. a.

Korterite erastamisel võeti aluseks hooneregistri andmed. Vabariigi Valitsuse 17.03.1995. a

määrusega nr 117 kinnitatud korteriomandi seadmise korra p 7 sätestas, et samaaegselt avaldusega

linna- või vallavalitsusele ehitise teenindamiseks vajaliku maatüki suuruse ja piiride

kindlaksmääramise

kohta

tellib

eluruumide

erastamise

kohustatud

subjekt

eluruumi

asukohajärgselt hooneregistrilt tõendi ehitise ja ehitises paiknevate korterite omandiõiguse kohta

ja ehitise inventariseerimise plaani. Eluruumide erastamise kohustatud subjektil tuli märkida

ehitise inventariseerimise plaanile andmed eluruumide ja mitteeluruumide, reaalosade ja

mõtteliste osade suuruse ja paiknemise kohta.

Toimikus (tl 134) oleva eluruumi hindamise akti kohaselt on nimetatud kahe korteri (ühiskorter)

üldpindala kokku samuti 75,5 m2. Samast üldpinna suurusest on lähtutud erastatava eluruumi hinna

määramisel (tl 135).

10. Seoses hooneregistrist nähtuvate andmetega on menetluses viidatud ka käimasolevale

vaidlusele haldusasjas nr 3-14-52261. Praeguse tsiviilasjaga seoses omab tähtsust, et Tartu

Linnavalitsus on esitanud 10.09.2014 riiklikule ehitisregistrile ehitise teatise, mille alusel muudeti

riikliku ehitisregistri andmeid. Muudetud andmete kohaselt on XX eluruumide pind 95,1 m2.

Purvi Kinnisvara OÜ on vaidlustanud Tartu linna haldustoimingu, taotledes 10.09.2014

ehitisregistris XX ehitise suhtes tehtud muudatuste kustutamist ja eelneva registrikande taastamist.

Haldusasjas nr 3-14-52261 puudub aga seni jõustunud kohtulahend (asi on Kohtute infosüsteemi

andmetel läbivaatamisel Riigikohtus). Seega ei ole käesoleva otsuse tegemise aja seisuga

välistatud, et ehitisregistris taastatakse varasem kanne, mille kohaselt II korruse eluruumide suurus

oleks 75,5 m2.

Ehitisregistri (hooneregistri) kandel on üldjuhul küll üksnes informatiivne ja statistiline tähendus,

kuid samas tuleb siiski arvestada, et korterite erastamisel võeti aluseks just tolleaegse hooneregistri

andmed. Ehitisregistri valeandmed võivad kaudselt kaasa tuua ehitise omanikule ebasoodsaid

tagajärgi. Mh võib ka õigusliku tähenduseta vale info raskendada nt kinnistu mõttelise osa

kasutamist ja käsutamist (RKHKm 3-3-1-52-15, p 11).

11. Seega, ehkki erastamisdokumentide järgi oli eluruumide üldpind kokku 75,5 m2, mis väljendub

ka kinnistusregistri esmakandes (2004. a), siis tugineb hageja sellele, et tegelikkuses oli eluruume

juba tunduvalt varem laiendatud, kuid hagejast sõltumatutel põhjustel ei kajastunud ümberehitused

tolleaegse hooneregistri andmestikus.

Kohtul tuli seega käesoleva asja lahendamisel võtta seisukoht, kas hagejal sai tekkida omandiõigus

korteriomandile reaalosa kogupinnaga üle 75,5 m2 ehk suuremas ulatuses kui see nähtus

erastamise aluseks olnud dokumentidest, sh ka tolleaegsest hooneregistri kandest. Põhimõttelist

laadi küsimus on see, kas hagejal tekkis erastamise ja hilisema kinnistamise tulemusena

omandiõigus selles ulatuses (s.o reaalosana käsitatavates piirides), mis väljendus omandi

tekkimise aja seisuga kehtinud dokumentatsioonis, või tekkis omand eluruumidele ja hiljem ka

korteriomand faktilistes piirides, s.o lähtudes sellest, missugusel kujul olid eluruumid hiljemalt

erastamise aja seisuga välja ehitatud ja kasutusse võetud.

12. Maakohus on nimetatud küsimusi käsitlenud ebatäpselt ja ebapiisavalt. Kohus piirdus

märkimisega, et tõendatud on (ega ole vaidluse all) hagejal omandi tekkimine korterile üldpinnaga

75,5 m2. Omandi tekkimist tõendavad Eluruumide erastamise seaduse alusel 28.05.1996 sõlmitud

eluruumi ostu-müügileping ning kinnistusraamatusse 30.12.2003 kinnistamisavalduse alusel

17.02.2004 tehtud kanne. Hageja ei ole välja toonud muid tõendeid kinnisasja omandi tekkimise

alusena. Kohus märkis, et omandiõiguse tuvastamise (tunnustamise) hagi rahuldamine eeldab

muuhulgas selle tuvastamist, et hageja on omanik. Seega pidi hageja tõendama ja kohus tuvastama,

millal ja millisel viisil hageja väidetav omand (omandiõigus) tekkis.

Maakohtu seisukoht on selles osas vastuoluline, kuivõrd vaidluse all ei ole iseenesest küsimus, et

hagejal üldse II korruse eluruumide osas omandiõigus ning kinnistamisega ka korteriomand on

tekkinud. Korteri reaalosa piirid kujutavad endast eelkõige fakti küsimust.

Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-65-10 (p 21) selgitanud, et korteriomandi eseme reaalosa on

KOS § 2 lg 1 (kuni 31.12.2017 kehtinud redaktsioonis) esimese lause järgi piiritletud eluruumid

või mitteeluruumid ning nende juurde kuuluvad hooneosad, mida on võimalik eraldi kasutada ning

mida saab muuta, kõrvaldada või lisada kaasomandit või teise korteriomaniku õigusi kahjustamata

või hoone väliskuju muutmata. […] Trepikoja, keldri ja pööningu kuulumist korteriomandite

reaalosade hulka ei välista ka KOS § 2 lg 2, mille kohaselt ei ole korteriomandi eseme reaalosa

ehitis ja selle osad ega ehitise püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad korteriomandi eseme reaalosa piires.

Seega võivad korteriomandi reaalosa hulka kuuluda ka trepikoja-, keldri- ja pööninguruumid

juhul, kui need vastavad KOS § 2 lg-s 1 sätestatule (vt ka Riigikohtu 4. novembri 2009. a määrus

tsiviilasjas nr 3-2-1-99-09 (p 16)).

13. Korteri reaalosa puhul ei ole võimalik eristada, et nt sajast ruutmeetrist üheksakümmend on

omandatud õiguslikul alusel, kuid ülejäänud kümne ruutmeetri omandiõiguse tekkimise kohta ei

ole tõendeid esitatud. Korteriomandi tekkimist ei saa hageja tõendada n-ö ruutmeetri kaupa.

Kuivõrd ei ole vaidluse all, et hagejale kuulub XX korteriomand, siis ei saanud ega pidanud hageja

tõendama eraldi omandi tekkimist muude tõenditega kui erastamise ostu-müügileping ja hilisem

kinnistusraamatu kanne.

Ebaselgus korteriomandi reaalosa täpsete piiride määratlemisel ei saa olla aluseks lugeda, et hageja

korteriomandi reaalosa suurus ongi jäädavalt vaid 75,5 m2, isegi kui faktiline olukord on

teistsugune ning mõõdistamiste tulemused näitavad suuremat reaalosa pindala. Asja uuel

läbivaatamisel tuleb võtta seisukoht, kas hageja korteri ümberehituste tulemusel kasutusele võetud

pööninguruumid ja katusealused ruumid vastavad KOS § 2 lõikes 1 sätestatule (kehtinud

redaktsioonis).

Tuleb möönda, et praegusel juhul on hagejale kuuluvate ruumide ülemõõdistamised andnud kohati

erinevaid tulemusi. Hagiavalduses palus hageja tuvastada, et hagejale kuuluva eluruumi nr 2

reaalosa üldpind on 124,30m2. 2002. a hoone ülevaatuse akti (tl 22-26) kohaselt oli eluruumide

pinna suuruseks 111,8 m2, mis koosnes elamispinnast 67,4 m2 ja abiruumide pinnast 44,4 m2.

Praegusel hetkel on aga Tartu linna teatise alusel muudetud ehitisregistri kande kohaselt hageja

eluruumide pind 95,1 m2 (haldusasi nr 3-14-52261).

14. Hageja esitatud tõenditest nähtub, et II korruse eluruume ehitati ümber 1970. aastate teisel

poolel ning kapitaalremonditööd võeti vastu 1981. aastal. Siiski ei nähtu tööde vastuvõtmise aktilt

(tl 48), missugusel konkreetsel kujul ümberehitustööd lõpetati ja missuguseks jäi eluruumide

planeering. Kostja on muuhulgas esitanud väiteid, mille kohaselt on osa ümberehitusi ilmselt

hilisemad ning need ei vasta projektidele.

Asja materjalidest ei selgu, missugusel põhjusel jäi 1981. a lõpetatud ümberehitusi kajastav

dokumentatsioon hooneregistrile esitamata. Samas ei ole ringkonnakohtu arvates põhjendatud

heita eluruumid erastanud isikutele ette seda, et hooneregistris ei kajastunud n-ö tegelik

kapitaalremondi järgne olukord. Kuna tol ajal oli eluruumide omanikuks sisuliselt Tartu linn, siis

ei

pidanud

eluruumide

kasutajad

(üürnikud)

eelduslikult

ise

tegelema

eluruumide

projektdokumentatsiooni hooneregistrile edastamisega. Eluruumide erastamisel esitatud andmete

õigsuse eest vastutas eluruumide erastamise kohustatud subjekt.

15. Ringkonnakohtu arvates saab eeltoodust lähtudes asuda seisukohale, et eluruumide erastajatel

tekkis vaatamata erastamislepingutes jm erastamisega seotud dokumentides märgitud pindala-

andmetele ning hooneregistris olevast dokumentatsioonist nähtuvale õiguspärane ootus omandada

korterid sellistes piirides ja reaalosa suurusega, nagu need olid erastamise ajaks õiguspäraselt välja

ehitatud ja ekspluatatsiooni antud. Sellest lähtudes on hagejal võimalik esitada tuvastusnõue

tegemaks kindlaks temale kuuluva korteriomandi reaalosa üldpindala suurus ning viia

korteriomandi kohta käivad andmed nii ehitisregistris, kinnistusraamatus kui ka võimalikes

muudes andmekogudes kooskõlla faktilise olukorra ning omandi tegeliku ulatusega.

Ringkonnakohus leiab, et hageja nõue tuvastamaks temal tekkinud omandiõigus korteriomandi

reaalosa pindalaga üle 75,5 m2 ehk korteriomandi reaalosa tegelikes ümberehituse järgsetes

piirides kujutab endast tuvastusnõuet, mis ei allu aegumisele. Riigikohus on oma praktikas

korduvalt rõhutanud, et õigussuhte olemasolu tuvastamisele ei saa aegumist kohaldada. TsMS

§ 368 lg 1 järgi võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamiseks,

kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja praegusel

juhul niisuguse õigusliku huvi olemasolu põhistanud, kuivõrd hagejale kuuluva korteriomandi

reaalosa suuruse ja konkreetse ulatuvuse kindlakstegemisest sõltub hageja õigus muuhulgas

suhetes kaasomanikuga (kostjaga) ühist hoonet kasutada ning ka hoone ja kinnistu kaasomandis

olevate mõtteliste osade proportsionaalne jaotus kaasomanike vahel. Omandiõiguse ulatuse

kindlakstegemine kujutab endast ka absoluutset õigust, mis ei saa aegumisele alluda.

16. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtu arvates aluseks võtta XX II korruse korterite

tegelikkusele vastavad plaanid ja joonised. Kostjal tuleb tõendada oma väiteid, et ümberehitused

on tehtud omavoliliselt ning et need ei vasta KOS § 2 lõikes 1 (kehtinud redaktsioonis) sätestatule.

Kui kostja vastuväited ei leia kinnitust, siis on ringkonnakohtu hinnangul võimalik rahuldada ka

hageja nõue kinnistusraamatust nähtuvate faktiliste andmete parandamiseks.

Maakohus jõudis ebaõigele järeldusele, et hageja taotletavat eesmärki ei ole hagiga võimalik

saavutada, kuna hageja poolt taotletud kande muutmine esimeses jaos „kinnistu koosseis“ ei ole

kinnistusraamatu kanne ei asjaõigusseaduse ega kinnistusraamatuseaduse järgi. Ringkonnakohus

nõustub hageja seisukohaga, et vähemalt korteriomandi tekkimisel (esmakinnistamisel) on

reaalosa üldpinna kohta tehtav kinnistusraamatu kanne õigusliku tähendusega, kuna

kinnistamisavaldusest nähtuv korteri (reaalosa) pindala määrab ühtlasi ära kaasomandiosa

suuruse.

Kui korteriomandite esmakinnistamisel on aluseks võetud valed andmed korteriomandi reaalosa

üldpindala kohta, siis ei välista andmete tegelikkusega kooskõlla viimist asjaolu, et KrS § 13 lg 2

teise lause ning AÕS § 62 järgi ei ole kinnistusregistriosa I jakku kantavate andmete näol tegemist

kinnistusraamatu kannetega.

Muuhulgas võimaldab KrS § 13 (lõiked 3-4) parandada registriosa I jao andmeid juhul, kui need

mingil põhjusel tegelikkuses muutuvad. Kinnistusraamatuseadus on üldnormina kohaldatav ka

korteriomandile ning KrS § 13 sätteid on võimalik tõlgendada vajalike kohandustega.

Seaduses lünga esinemise korral on see võimalik ületada tõlgendamise teel. Ringkonnakohtu

hinnangul saab vajadusel ka korteriomandi reaalosa tegeliku ulatuse kindlakstegemisel analoogia

korras tugineda AÕS §-le 129.

17. Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus vastavalt asja sisulise lahendamise tulemusele.

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/