2-16-15236/59 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

21615236

Otsuse kuupäev

Tartu, 3. oktoober 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Malle Seppik, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet

Tampuu

Kohtuasi

Martin Mäekivi hagi Igor Blähhini vastu kaasomandi

lõpetamiseks ja Igor Blähhini vastuhagi Martin Mäekivi

vastu kaasomandi lõpetamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Ringkonnakohtu 5. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas

nr 21615236

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Martin Mäekivi kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Martin Mäekivi, esindaja vandeadvokaat Enno

Heringson

Kostja Igor Blähhin, esindajad vandeadvokaat Tarmo Pilv ja

vandeadvokaadi abi Toomas Metsma

Asja läbivaatamise kuupäev

17. september 2018, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 5. aprilli 2018. a otsus tsiviilasjas nr 21615236 ja

saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.

3. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Martin Mäekivi (hageja) esitas 10. oktoobril 2016 Tartu Maakohtule hagi Igor Blähhini (kostja)

vastu kaasomandi lõpetamiseks.

1.1. Hageja palus lõpetada poolte kaasomand Jõgevamaal Kasepää vallas Raja külas asuva kinnistu

(kinnistu) suhtes ja müüa kinnistu kaasomanikevahelisel enampakkumisel täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa

suurusele (s.o ½ kummalegi). Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

1.2. Hagiavalduse kohaselt ostis hageja kinnistu mõttelise osa hinnaga 39 000 eurot. Kaasomanikud

ei ole saavutanud mõlemat poolt rahuldavat kokkulepet kinnistu kasutuskorra kohta ning seetõttu

2-16-15236

soovib hageja kaasomandi lõpetada. Kinnistul asuv elamu on oma olemuselt ühepereelamu, mis

välistab selle jagamise reaalosadeks. Pooled on tagasi lükanud vastastikused pakkumised kinnistu

jagamiseks. Kostja pakkus, et ostab hagejalt tema mõttelise osa hinnaga 4000 eurot. Hageja

hinnangul ei kajasta see kinnistu tegelikku väärtust. Pooled vaidlevad kinnistu väärtuse üle, mistõttu

oleks kõige õiglasem lõpetada kaasomand kaasomanikevahelise enampakkumisega. Täitemenetluse

seadustiku alusel toimuva võõrandamise korral ei ole vajalik kaasomanike tahteavalduste

asendamine kohtulahendiga.

2. Kostja vaidles vastu hageja esitatud kaasomandi lõpetamise viisile. Kostja leidis, et hagejal on

õigus asuda kasutama oma osa. Kinnistu osa ostes pidi ta olema teadlik nende ruumide seisukorrast,

mille kasutamise õigus tal on. Hageja ei ole kunagi ise kohapeal käinud ja kinnistuga tutvunud.

Kostjale ei sobinud algselt hageja pakutud kinnistu jagamise viis, sest kogu kinnistu järveäärne maa-

ala saanuks niimoodi hagejale. Samuti ei olnud kostja valmis ostma hageja osa ära 39 000 euro eest,

s.o hinnaga, millega hageja ise kinnistu osa väidetavalt ostis. Kostja leidis, et hageja märgitud

kinnistu müügihind on ebamõistlikult kõrge, mistõttu on tehing kostja hinnangul näilik. Kostja

arvates on maja selline, et seda on võimalik reaalosadeks jagada, tagades ka mõlemale omanikule

juurdepääsu järve äärde.

3. Kostja esitas 16. jaanuaril 2017 hageja vastu vastuhagi kaasomandi lõpetamiseks. Kostja palus

esialgses vastuhagis (I kd, tl 91−94) lõpetada kinnistu kaasomand ja jagada see reaalosadeks viisil,

nagu seda on kostja suulise kasutuskorra kohaselt kasutanud. Suulist kasutuskorda selgitati

vastuhagi põhjendavas osas.

3.1. Tartu Maakohus tegi 17. jaanuaril 2017 puuduste kõrvaldamise määruse, millega kohustas

kostjat esitama selge ja täpse nõudega vastuhagi. Muu hulgas märkis kohus, et kostja peab nõuet

täpsustama ja välja tooma ka selle, kas kaasomand tuleks jagada korteriomanditeks.

3.2. Kostja esitas 27. jaanuaril 2017 dokumendi pealkirjaga „Puuduste kõrvaldamine“ (I kd,

tl 131−133), milles palus mh lugeda vastuhagi puudused kõrvaldatuks ning lõpetada kinnistu

kaasomand ja jagada see reaalosadeks kostja pakutud viisil. Kostja pakutud viisi selgitati dokumendi

põhjendavas osas.

3.3. Tartu Maakohus tegi 15. veebruaril 2017 puuduste kõrvaldamise määruse, millega jättis

vastuhagi teist korda käiguta. Maakohus kohustas kostjat esitama täpse ja selge nõudega vastuhagi.

Maakohus märkis oma määruses mh seda, et kohtule on selge, et kostja ei soovi kinnistut jagada

korteriomanditeks, kuid muus osas on vastuhagi endiselt ebaselge.

3.4. Kostja esitas 23. veebruaril 2017 maakohtule dokumendi pealkirjaga „Puuduste kõrvaldamine“

(I kd, tl 140−142), milles palus mh lugeda vastuhagi puudused kõrvaldatuks ning lõpetada kinnistu

kaasomand ja jagada see reaalosadeks viisil, et hagejale jääks 950,81 m2 ja kostjale 884,38 m2

kinnistust. Kaasomandi jagamisel palus kostja moodustada uued katastriüksused ja jagamise kohta

teha kinnistusraamatusse kanded.

3.5. Tartu Maakohus tegi 28. veebruaril 2017 määruse, millega keeldus kostja vastuhagi menetlusse

võtmisest, kuna kostja ei olnud kõiki puudusi kõrvaldanud.

4. Kostja esitas 7. märtsil 2017 dokumendi pealkirjaga „HAGIAVALDUS kaasomandi lõpetamiseks

ning kaasomandi reaalosadeks jagamine“ (I kd, tl 149−153, edaspidi vastuhagi).

2(9)

2-16-15236

Kostja palus lõpetada kinnistu kaasomand, moodustada eraldi katastriüksused ning jagada kinnistu

nii, et elamuga katastriüksus (suurusega 884 m2) jääks kostja ainuomandisse. Kostja taotles vajalike

tahteavalduste asendamist kohtuotsusega.

Vastuhagi kohaselt on kinnisasi kuulunud kostja suguvõsale aastakümneid ja kostja on kasutanud

elamut enda elukohana. Seetõttu ei soovi kostja kinnistut müüa ja soovib säilitada elamu omandi.

Hageja on teatanud, et tal puudub elamu vastu huvi. Kostjale tuleb jätta elamuga maatükk suurusega

884 m2. Hageja saaks suurema maatüki (950 m2), mis piirneb Peipsi järvega.

Kostja leidis, et hageja on käitunud kostja suhtes pahatahtlikult, arvestamata hea usu põhimõtet.

Hageja ise esitas pärast kinnistu omanikuks saamist ettepaneku kasutada kinnistut sellisel viisil,

nagu see on palutud vastuhagis jagada, kuid nüüd vaidleb sellele vastu. Kostja selgitas, et on

remontinud poole majast ja ehitanud oma kulul kinnisasjale sauna ning selle võrra on kinnistu

väärtus suurem kui enne parenduste tegemist. Vastuhagis pakutud viisil kaasomandit lõpetades ei ole

vaja kaasomandit jagada korteriomanditeks.

5. Tartu Maakohus võttis 9. märtsi 2017 määrusega vastuhagi menetlusse.

6. Hageja vaidles kostja vastuhagile vastu ning palus jätta see rahuldamata. Hageja märkis, et

vastuhagis taotletud viisil ei ole võimalik kinnistut jagada. Kostja soovib vastuhagis jagada kinnistu

selliselt, et hagejale jäävale maaüksusele ei jää ühtegi hoonet. Samas ei vaielda selle üle, et kinnistu

sihtotstarve on 100% elamumaa. Kostja nägemusel hagejale jääva maaüksuse osa, kuhu

ehituskeeluvöönd ei ulatu, ei ole ruumi uute ehitiste ehitamiseks. Vastuhagis toodud viisil asja

jagamine oleks ebaõiglane. Tegelikkuses ei ela kinnistul kumbki pooltest.

7. Tartu Maakohus rahuldas 4. mai 2017. a otsusega hagi ning jättis vastuhagi rahuldamata.

Maakohus lõpetas hageja ja kostja kaasomandi kinnistule Raja külas ning määras jagada kaasomand

kaasomanikevahelise enampakkumise teel müümisega ning saadud raha jagada kaasomanike vahel

vastavalt nende kaasomandi osa suurusele, s.o kummalegi kaasomanikule ½ suurune mõtteline osa.

Maakohus määras, et kaasomanikevaheline enampakkumine tuleb korraldada täitemenetluse

seadustikus sätestatud korras. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt

hageja kasuks välja menetluskulud 2869 eurot ja lisanduva viivise.

Maakohus leidis, et kaasomand tuleb jagada hageja pakutud viisil. Ei ole tõendatud, et vastuhagis

esitatud kujul oleks võimalik kinnistut jagada. Jagamisel moodustatavad uued katastriüksused

peavad vastama maakorralduslikele nõuetele. Jagamisel tekiksid küll katastriüksused, mis oma

suuruselt vastaks nõuetele, kuid takistatud oleks mõlema tekkiva kinnistu sihtotstarbeline

kasutamine. Arvestades kinnistu suurust, selle asukohta Peipsi järve ääres ja teisi ümbritsevaid

hooneid, oleks tekkivale kinnistule elamiseks sobiva hoone ehitamine kas äärmiselt keerukas ja ka

kulukas või hoopiski keelatud. Ehituskeeluvööndis elamu ehitamine oleks õigusvastane ka siis, kui

kohalik vallavalistus selleks loa annaks. Kostja ei esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et

ehituskeeluvööndi vähendamine uuel tekkival kinnistul oleks võimalik.

Kui eeldada, et hageja võiks ehitada oma elamu ehituskeeluvööndist väljapoole, tähendaks see, et

elamu piirneks täpselt kinnistute piiriga. Kostjale jääval katastriüksusel asuv elamu asuks piirist

2,5 m kaugusel. Naaberkinnistul asuv hoone paikneb samuti kinnistu piiril ning ka teisel

naaberkinnistul asuvad hooned on piirile üsna lähedal. Majandus- ja taristuministri määrusega nr 54

kinnitatud määruse „Ehitisele esitatavad tuleohutusnõuded“ § 19 lg 2 kohaselt peaks

hoonetevaheline tuleohutuse kuja olema vähemalt 8 meetrit. Määrus näeb küll ette võimaluse ka

väiksemaks kujaks, mis toob kaasa lisakulud ehitamisel (tulekindlad aknad, täiendav tuletõke

3(9)

2-16-15236

seintel jne) ning seega ka lisakooskõlastused ja -kulud. Lisaks varjaks piirile nii lähedale ehitatav

hoone ka naaberkinnistutele valguse ja sellel ehitisel endal oleks piiratud päikesevalguse pääs

akendest ruumidesse.

Eeltoodut arvestades pidas maakohus vähetõenäoliseks, et hagejale antaks luba rajada elamu maa-

alale, mis ei jää ehituskeeluvööndisse. Lisaks tuleks võimalik ehitis rajada nn sissesõidutee ette,

mille kaudu oleks hagejal kinnistule üldse juurdepääs, kuna mujal pole selleks lihtsalt ruumi. Seega

ei saa hageja kinnistute reaalosadeks jagamisel temale jäävale kinnistule eluhoonet ehitada.

Kaasomandi lõpetamise viisi valikul ja väärtuse määramisel ei ole määravad kostja väited, mille

kohaselt on ta parendanud elamut ja ehitanud sauna. Hageja ostis kinnistu osa, mis tähendab, et ta

ostis mõttelise osa ka eelnimetatud saunast ja elamu parendusest. Need kulutused mõjutasid

eeldatavalt ka kinnistu osa müügihinda, seda pigem suurendamise suunas.

Hageja ei ole oma õigusi teostanud vastuolus hea usu põhimõttega. Kostja ainsaks põhjenduseks

hageja pahatahtlikkuse kohta on väide, et kostja võib kaasomandi lõpetamise korral oma omandi

kaotada. Maakohus rõhutas, et omandi kaotuse eest on ette nähtud rahaline hüvitis. Kui kostja leiab,

et tal on kinnistuga emotsionaalsem või isiklikum side kui hagejal, on tal võimalik seda

enampakkumisel pakkumust tehes väljendada ja tagada sellega omale omandi säilimine. Kostja

vastuväited temalt kodu äravõtmise kohta ei viita samuti hageja pahatahtlikkusele, sest kinnistul

asuv elamu ei ole kostja elukoht, s.o kodu. Ei vaielda selle üle, et kostja ise elamut elukohana ei

kasuta. Kohus jättis hindamata poolte seisukohad kostjal teiste kinnistute olemasolu kohta, sest need

ei puutu kaasomandi lõpetamise vaidlusesse. Kuna kohus ei hinda asja väärtust ja kinnistu hind

kujuneb enampakkumisel, ei ole asjas vajalik nimetatud küsimuses esitatud eksperdihinnang.

8. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsus tühistada

ning teha uus otsus, millega rahuldada kostja hagi täies ulatuses ja jagada kaasomand reaalosadeks

viisil, et hagejale jääks 950 m2, kostjale jääks 884 m2 kinnistust ning elamu jääks kostja

ainuomandisse. Maakohtu otsus rajaneb suures ulatuses vaid hageja väidetel ja seisukohtadel.

Maakohus ei ole piisavalt analüüsinud kostja väiteid ja jättis arvestamata ning objektiivselt

hindamata tema esitatud seisukohad, tõendid ja vastuväited.

9. Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

10. Tartu Ringkonnakohus tühistas 5. aprilli 2018. a otsusega maakohtu otsuse ja saatis tsiviilasja

samale maakohtule uueks läbivaatamiseks.

10.1. Kinnistu on olnud kostja suguvõsa kasutuses juba enam kui sada aastat. Hageja omandas

kinnistu mõttelise osa 2015. a septembris. Hageja avaldatu kohaselt on ta soovinud kinnistut

kasutada suvitamiseks. Kostja seevastu soovib säilitada sideme oma sünnikoduga, lisaks elab

kinnistul kostja eakas ema. Neil asjaoludel ei ole kummagi kaasomaniku huvi saada kinnistu enda

ainuomandisse ja kasutada kinnistut tervikuna sedavõrd intensiivne, et välistatud oleks igasugune

kooseksisteerimine kinnistul.

10.2. Riigikohus on oma praktikas järjepidevalt rõhutanud, et kohus peab kaasomandi lõpetamise

nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Olukorras, kus kaasomandi

lõpetamine menetlusosalise taotletud viisil ei oleks kohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega,

peab kohus menetlusosalisele selgitama, miks kaasomandit sellisel viisil lõpetada ei saa ning

4(9)

2-16-15236

millisel viisil kaasomandi lõpetamine oleks kohtu arvates sobiv. Kaasomand tuleb lõpetada viisil,

mis koormab kaasomanikke kõige vähem, samuti peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi

kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades.

10.3. Riigikohus on asunud muuhulgas seisukohale, et kaasomandi lõpetamise vaidluste

lahendamine hagimenetluse põhimõtete kohaselt ei ole ökonoomne ega pruugi tagada õiglase ja

paindliku tulemuseni jõudmist. Samuti rõhutas Riigikohus, et kohtu diskretsiooniõigus kaasomandi

lõpetamise viisi valikul ei või viia ebamõistlike tagajärgede ja ebaõigluseni. Samuti märkis

Riigikohus, et asja panemine kaasomanikevahelisele enampakkumisele on üldjuhul mõistlik viis

kaasomandi lõpetamiseks juhul, kui mitu kaasomanikku soovivad eset endale hüvitise maksmise

vastu. Praegusel juhul on aga üksnes hageja soovinud lõpetada kaasomandi sellisel viisil, s.o asja

müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja seevastu on pidanud sellist kaasomandi

lõpetamise viisi endale üle jõu käivaks.

11. Eeltoodust lähtuvalt ei nõustunud ringkonnakohus maakohtu põhjendustega, mille kohaselt on

praegusel juhul eelistatav kaasomandi jagamise viis hagiavalduses pakutu (s.o müüa kinnistu

kaasomanikevahelisel enampakkumisel), mis võimaldavat kostjal väljendada oma seotust

kinnisasjaga ja soovi saada ainuomanikuks, tehes võimalikult kõrge pakkumus. Selline väljavaade

võib jääda pelgalt illusoorseks, kuna pakkumiste tegemisel on kostja piiratud oma rahaliste

võimalustega.

Kaasomanikevaheline enampakkumine ei pruugi anda tulemust, kus kaasomandi osa kaotavale

kaasomanikule tagatakse täielik ja õiglane rahaline hüvitis lähtuvalt kaasomandis oleva asja kui

terviku harilikust väärtusest (turuhinnast). Selline kaasomandi lõpetamise viis saab anda õiglase

tulemuse eelkõige juhul, kui kaasomanike varaline võimekus on ligikaudu ühetaoline. Õiglaseks

ning mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestavaks ei pruugi osutuda tulemus,

kus kostja kaotab endale (sh oma suguvõsale) pikka aega kuulunud kinnistu kaasomandi osa

seetõttu, et tal puuduvad rahalised võimalused teise kaasomanikuga võrreldes kõrgema pakkumise

tegemiseks.

Olukorras, kus kostja on esitanud vastuväited kinnistu müümisele enampakkumisel just seetõttu, et

tal puuduvad hagejaga võrreldavad rahalised vahendid (nt võimekus tasuda kinnisasja mõttelise osa

hageja poolt väärtuseks peetav 39 000 eurot), ei saa eeldada, et kostja suudaks teha pakkumise, mis

ületab temal olemasolevaid likviidseid vahendeid ning mis tõenäoliselt ületaks hageja tehtavat

pakkumist. Sel juhul ei pruugi ka teine kaasomanik teha pakkumist, mis küüniks kinnistu tegeliku

turuväärtuseni. Seega ei saa kaasomanikevahelist enampakkumist pidada konkreetse juhtumi eripära

silmas pidades automaatselt õiglase tulemini viivaks kaasomandi lõpetamise viisiks.

12. Riigikohus on muuhulgas korduvalt selgitanud, et kinnisasja kaasomandi saab lõpetada ka sel

teel, et kinnisasi jaotatakse korteriomanditeks. Praegusel juhul on kostja vastuhagis sisuliselt

väljendanud ka soovi, et kaasomandi lõpetamise viisina tuleks kaaluda korteriomanditeks jagamist.

Esialgses 16. jaanuari 2017. a vastuhagi tekstis palus kostja (vastuhageja) lõpetada kinnisasja

kaasomand, jagades kinnisasja reaalosadeks viisil, nagu seda on kostja vastavalt suulisele

kasutuskorrale kasutanud. Kostja tõi esile, et maja on ehituselt selline, mis võimaldab reaalosadeks

jagamist, tegemist on korterelamuga, kus asub kaks korterit. Maja on aastakümneid olnud kahe pere

kasutuses. Samuti on maja asukoht krundil selline, et mõlemale kaasomanikule on võimalik tagada

juurdepääs veekogule. Asja materjalide kohaselt on kostja ja tema perekonnaliikmed kasutanud

elamus asuvat üht korterit.

5(9)

2-16-15236

Maakohus jättis vastuhagi käiguta vastuhagi nõude ebaselguse tõttu, kuna sellisel kujul ei ole

võimalik teha registrikandeid. Kostja esitas vastuhagi täpsustused, paludes jagada kinnistu

reaalosadeks järgmiselt: elamu jääb täielikult kostja kasutusse, hagejale jääb plaanil tähistatud

maatükk suurusega 950 m2 ja kostjale maatükk 884 m2.

13. Ringkonnakohtu hinnangul on kohtumenetluses jäänud põhjendamatult käsitlemata kostja

esialgses vastuhagi tekstis käsitletud jagamisviis, s.o kinnistu jagamine reaalosadeks

korteriomandite moodustamise teel. Ehkki vastuhagis ei ole kasutatud korteriomandi mõistet, on

tegemist õiguse kohaldamise küsimusega. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste seisukohtadega

seaduse kohaldamisel, vaid kvalifitseerib esitatud asjaolude alusel õigussuhte ise ja kohaldab ka ise

seadust.

Kuna vastuhagis taotles kostja kinnisasja jagamist reaalosadeks sisuliselt kahel viisil

(s.o korteriomandite moodustamine ja hilisema täpsustuse kohaselt maatüki jagamine selliselt, et

kostjale jääks hoonetealune maa ja hagejale hoonestamata maatükk), siis oleks tulnud mõlemaid

reaalosadeks jagamise viise menetluses arutada. Kostja kinnitas ringkonnakohtu menetluses, et

soovib jätkuvalt niisuguse tulemuse saavutamist, mis võimaldaks mõlemal kaasomanikul kinnistu

kasutamist jätkata, ning selleks tuleks kaaluda lisaks maatüki eraldi kruntideks jagamisele ka

korteriomandite moodustamist.

14. Põhjendatud on saata tsiviilasi maakohtule uueks läbivaatamiseks, kuna ringkonnakohtul ei ole

endal võimalik asjas uut lahendit teha. Asja uuel läbivaatamisel tuleb kaaluda võimalusi kinnistu

reaalosadena jagamiseks, sh lisaks maatüki kaheks eraldi katastriüksuseks jaotamisele ka

korteriomandite moodustamise võimalikkust ja põhjendatust. Kostjal tuleb esitada enda taotletavate

jagamisviiside kohta kohtule tõendeid. Ehitise kui kinnisasja olulise osa reaalosadeks jagamise

võimaluse hindamine nõuab tavaliselt eriteadmisi ja põhjendatud eksperdiarvamust, ehkki ka

eksperdiarvamusel ei ole kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu. Ka maatüki kaheks iseseisvat

kasutamist võimaldavaks krundiks jagamise võimalikkuse kohta tuleks kostjal esitada tõendeid

(nt asjatundja arvamus, kohaliku omavalitsuse pädeva ametniku seisukoht jne).

Juhul, kui asja uue läbivaatamise käigus ei leia siiski kinnitust kaasomandi eseme reaalosadeks

jaotamise otstarbekus või ei esita pooled (s.o eeskätt kostja) selle võimalikkuse kohta tõendeid, on

kohtul siiski võimalik lõpetada kaasomand, lähtudes hageja taotletud jagamisviisist.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

15. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu

otsus. Hageja menetluskulud kassatsiooniastmes on 1036 eurot 80 senti.

Hageja arvates ületas ringkonnakohus hagi piire. Kaasomandit saab AÕS § 77 lg 2 kohaselt jagada

üksnes hageja nõude alusel. Nõude all tuleks mõista menetlusse võetud hagis esitatud nõuet, mitte

mingeid varasemaid väljaütlemisi. Maakohus keeldus kostja varasemat vastuhagi ja selle täpsustusi

menetlusse võtmast ning seega ei saanud ringkonnakohus neile viidata ning kohustada maakohut

neid analüüsima. Kostja pole üheski menetlusdokumendis taotlenud kinnistu jagamist

korteriomanditeks. Maakohus on kostjalt isegi küsinud, kas kostja soovib kinnisasja

korteriomanditeks jagamist. Kostjal on olnud kogu menetluse jooksul professionaalsed esindajad.

Ringkonnakohus on leidnud, et kaasomanikevaheline enampakkumine on õiglane viis kaasomandi

lõpetamiseks vaid juhul, kui pooltel on ühetaoline varaline võimekus. See seisukoht ei põhine

6(9)

2-16-15236

seadusel ega praktikal. Tuleks selgitada, kas varaline võimekus on kaasomandi lõpetamisel oluline

ning kuidas peaksid kohtud hindama poolte varalist võimekust.

16. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata. Ta palub asjas teha

uue otsuse, millega lõpetada kaasomand kostja vastuhagis märgitud viisil, või alternatiivselt jätta

ringkonnakohtu otsus tühistamata. Kostja palub hagejalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja

mõista 1200 eurot.

Kostja märgib, et ringkonnakohtu seisukohad kostja materiaalse olukorra kohta ei olnud

paljasõnalised. Kostja esitas ringkonnakohtule menetlusabi taotluse, mis näitas, et tal on

majanduslikud raskused juba riigilõivu tasumisega. Kaasomanike varalise võimekuse arvestamine ei

ole kohtupraktikas midagi uut. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et kaasomandi lõpetamine peab

toimuma kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades ning kaasomand tuleb lõpetada

viisil, mis koormaks kaasomanikke kõige vähem. Olukorras, kus kaasomanikul on vähesed rahalised

võimalused, pole tema huvides asja müümine kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kohus oleks

pidanud jätma kaasomandi üldse lõpetamata, kuna lõpetamine hageja nõutud viisil ei ole kostja

suhtes õiglane.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

17. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p 2 alusel tühistada

menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu ja asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.

18. Riigikohus on kaasomandi lõpetamise asjades olnud AÕS § 77 lg 2 alusel järjepidevalt

seisukohal, et kohus saab lõpetamisel valida vaid sellise asja jagamise viisi, mida pool on hagis või

vastuhagis nõudnud (vt viimati Riigikohtu 10. mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3213917, p 10).

Praeguses asjas on hageja taotlenud kinnistu kaasomandi lõpetamist sel viisil, et kinnistu müüakse

kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja on menetlusse võetud vastuhagis taotlenud kinnistu

jagamist reaalosadeks.

19. Ringkonnakohus on maakohtule heitnud ette seda, et maakohus ei ole käsitlenud kostja neid

väiteid, mis kostja esitas esialgse vastuhagi tekstis kinnistu jagamise kohta reaalosadeks

korteriomandite moodustamise teel.

19.1. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuses väidetuga, et ringkonnakohus on seda etteheidet

tehes ületanud kostja haginõude piire, rikkudes seega TsMS § 439 (kuigi ringkonnakohus ei teinud

esitamata nõude kohta lõplikku otsust, on ta kohustanud maakohut seda nõuet hindama). Asja

materjalidest nähtub, et kostja esialgse vastuhagi koos selle kahe täpsustusega jättis maakohus

menetlusse võtmata (vt käesoleva otsuse p 3). Seega, isegi kui kostja oleks neis

menetlusdokumentides nõudnud kaasomandi jagamist korteriomandite moodustamise teel, ei oleks

see saanud olla järgnevas menetluses tehtavate otsustuste aluseks. Pärast esialgse vastuhagi

menetlusse võtmisest keeldumist tuleb neid dokumente käsitada menetlusväliste dokumentidena,

mida ei saanud ega saa asja lahendamisel arvestada. Maakohtu menetlusse võetud vastuhagis on

kostja aga kinnitanud, et vastuhagis taotletud viisil kaasomandit lõpetades ei ole vaja kaasomandit

jagada korteriomanditeks (vt I kd, tl 151).

19.2. Teistsugust järeldust ei võimalda teha ka ringkonnakohtu viide sellele, et kostja on

ringkonnakohtu menetluses soovinud tulemust, mis võimaldab mõlemal kaasomanikul kinnistu

kasutamist jätkata, ning et selleks tuleks kaaluda ka korteriomandite moodustamist. Nagu eespool

7(9)

2-16-15236

märgitud, tuleb kaasomandi lõpetamiseks konkreetsel viisil esitada sellekohane nõue, mitte

ebamäärane (vt ka ringkonnakohtu istungi protokoll, II kd, tl 54 pöördel) seisukoht kaasomandi

lõpetamise soovi koha. Pealegi ei ole ringkonnakohus põhjendanud, miks oleks lubatav kaasomandi

lõpetamise nõude (uue viisi) esitamine alles ringkonnakohtu menetluses. Sel juhul oleks nõutav ka

uute tõendite esitamine uue viisi võimalikkuse kohta, kuid uute tõendite esitamine ringkonnakohtus

on piiratud (vt TsMS § 652).

19.3. Ringkonnakohus on oma otsuses viidanud ka Riigikohtu seisukohale, mille kohaselt ei ole

kaasomandi lõpetamise vaidluste lahendamine hagimenetluse põhimõtete kohaselt ökonoomne ning

selle puuduse võiks kõrvaldada menetlusliigi muutmine hagita menetluseks (vt Riigikohtu 26. aprilli

2017. a otsus tsiviilasjas nr 3211417, p 21). Kolleegium jääb selle seisukoha juurde, kuid rõhutab, et

viidatud lahendist selgelt nähtuvalt oli see seisukoht esitatud seadusandjale kaalumiseks, ning enne

asjakohaseid õigusaktide muutmisi ei saa kohtud kaasomandi lõpetamise asju lahendada hagita

menetluse korras.

20. Käesoleva otsuse ps 19 nimetatud menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tuleb

ringkonnakohtu otsus tühistada. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus vaatama sisuliselt

läbi kostja apellatsioonkaebuse, milles taotleti maakohtu otsuse tühistamist ja vastuhagi rahuldamist.

Ringkonnakohus ei ole vastuhagi kohta seni seisukohta võtnud.

Küll on ringkonnakohus asja maakohtule uueks läbivaatamiseks saates ilma seda lähemalt

põhjendamata viidanud kostja õigusele esitada tõendeid ka kinnistu reaalosadeks jagamise

võimaluse kohta. Selline võimalus ja kohustus (vt ka maakohtu asjakohast selgitust kostjale, I kd,

tl 173) oli kostjal, keda esindas menetluse algusest saadik kaks advokaati, juba läbitud maakohtu

menetluses.

21. Kassatsioonkaebuse teistele väidetele vastuseks selgitab kolleegium AÕS § 77 lgt 2

eesmärgipäraselt tõlgendades ja kõikide kaasomanike huve arvestades, et kaasomandi saab lõpetada

jagatava asja või õiguse panemisega kahe kaasomaniku vahelise vaidluse korral

kaasomanikevahelisele enampakkumisele vaid sellisel juhul, kui mõlemad neist nõuavad asja või

õigust tervikuna enda omandisse. Sellisel juhul tagab kaasomanikevaheline enampakkumine

eelduslikult kaasomandi lõpetamise õiglaselt (vt ka Riigikohtu 26. aprilli 2017. a otsus tsiviilasjas

nr 3211417, p 24).

Praegusel juhul on kostja vaielnud vastu hageja nõutud kaasomandi lõpetamise viisile ehk kinnistu

panemisele kaasomanikevahelisele enampakkumisele. Seetõttu ei saa ringkonnakohus asja uuel

läbivaatamisel mainitud viisil kaasomandit lõpetada (kui kostja oma sellekohastest vastuväidetest ei

loobu). Kui kaasomandi lõpetamine ei peaks olema võimalik ka kostja vastuhagis nõutud viisil, võib

kaasomandi praeguses vaidluses jätta erandina lõpetamata. Hagejal või kostjal on sel juhul võimalik

esitada kaasomandi lõpetamiseks hagi mõnel muul viisil, mida näeb ette AÕS § 77 lg 2, samuti

nõuda kinnistu jagamist korteriomanditeks.

Kolleegium märgib, et ringkonnakohtu seisukohad selle kohta, et kaasomanikevaheline

enampakkumine ei pruugi anda õiglast tulemust mh poolte erineva varalise võimekuse tõttu, võivad

olla diskretsiooniotsusena iseenesest õiged, kuid on praeguses asjas üleliigsed.

22. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada

sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

8(9)

2-16-15236

23. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese

lause alusel tagastada.

Malle Seppik

Peeter Jerofejev

Tambet Tampuu

9(9)