2-16-3663/95 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

2163663

Määruse kuupäev

Tartu, 3. oktoober 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Villu Kõve ja Malle Seppik

Kohtuasi

Ave Soomre avaldus avalikult kasutatavale teele

juurdepääsu määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 9. märtsi 2018 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Linda White’i määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Avaldaja Ave Soomre, lepinguline esindaja vandeadvokaat Pille

Pettai

Puudutatud isik Linda White, lepinguline esindaja vandeadvokaat Maarja

Kärson

Puudutatud isik Ceres Kinnisvara OÜ

Puudutatud isik Harku vald (Harku Vallavalitsuse kaudu)

Puudutatud isikud J. Venteri tee 5, Harku vald, Harju maakond

korteriomandite omanikud:

Marju Agarmaa; Tiit Agarmaa; Liis Aimla; Marko Danilson; Indro Dsilna;

Liis Goldberg; Ruth Hanson; Veronika Ilumäe; Enn Jaanisoo; Sirje Jaanisoo;

Kirill Jartsev; Tanel Jõks; Radne Kaal; Helve Kask; Aivar Kikas; Margo

Kivistik; Maris Kristjuhan; Henno Kuurmann; Kaire Käbin; Sille Kägu;

Viljar Lehtmets; Kristjan Lepik; Kädi Lepp; Andrus Lokko; Malle Lutsoja;

Marti Lutsoja; Ander Lõhmus; Piia Lõmps; Jaak Matsi; Maire Matsi; Risto

Mikk; Triin Mägi; Raul Nappa; Silver Priks; Märt Raidalu; Karin Rajapu;

Toomas Raun; Lilian Reinson; Raul Ritslaid; Svetlana Roosalo; Katrin

Rõõmusoks; Mikk Rõõmusoks; Mari Rämmi; Helen Saar; Triinu Soots;

Aivo Sova; Timo Suppi; Erling Tammisto; Rene Teimann; Aivar Toms;

Eveli Torma; Paul Vahur; Lilian Vanem; Enriko Virolane; Osaühing Railee

Kaubandus OÜ; TL Holding OÜ

Korteriomanike ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Ahti Kuuseväli

Aktsiaselts SEB Liising

OÜ Harku Maja Investeeringud (kustutatud)

Asja läbivaatamise kuupäev

3. september 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

2-16-3663

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 9. märtsi 2018 määrus tsiviilasjas nr 2163663 osas,

milles ringkonnakohus jättis muutmata Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määruse

juurdepääsutasu määramise osas (maakohtu määruse resolutsiooni punkt 2.6), samuti

menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saata asi uueks läbivaatamiseks samale

ringkonnakohtule.

2. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu määrus muutmata.

3. Harju Maakohtu 30. oktoobri 2017. a määrus on jõustunud järgnevas osas:

„2. Määrata kinnisasjalt asukohaga Venteri tee 3, Harku vald (registriosa nr 4458802,

Seeme kinnistu, edaspidi „valitsev kinnisasi”) tähtajatu ööpäevaringne juurdepääs

avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele (tee nr 1980029) Harkujärve koolimaja

kinnistu (registriosa nr 6783602, asukoht Harkujärve küla, Harku vald) ja kinnistu

registriosa nr 13573102, asukoht Jaani, Harkujärve küla, Harku vald) edaspidi

„koormatavad kinnisasjad” kaudu järgmistel tingimustel:

2.1. mõlemasuunaline juurdepääs on määratud valitseva kinnisasja igakordsete

omanike, nende pereliikmete ja külaliste, õiguspäraste valdajate ja piiratud asjaõiguste

omajate ning teenindava transpordi kasuks;

2.2. juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab

Seeme kinnistu kasutamise otstarbele;

2.3. juurdepääsutee pikkus on ca 120 m ja laius 3 meetrit;

2.4. juurdepääs kulgeb vastavalt kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil punaselt

märgitud alal;

2.5. Seeme kinnistu igakordsel omanikul on õigus juurdepääsu tee asfalteerida omal

kulul.

3. Kohustada puudutatud isikut Linda White andma nõusolek järgmise

kinnistusraamatu kande tegemiseks ja asendada tahteavaldus käesoleva määrusega:

- kanda kinnistusraamatusse registriossa nr 6783602 ja registriossa nr 13573102

III jakku märge, et kinnistu on koormatud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu

jaoskonna registriossa nr 4458802 kantud kinnistu igakordsete omanike kasuks

juurdepääsuõigusega vastavalt Harju Maakohtu 30.10.2017 määruse resolutsiooni

punktile 2.“

4. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

5. Tagastada määruskaebuselt tasutud kautsjon.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Ave Soomre (avaldaja) esitas 7. märtsil 2016 Harju Maakohtule avalduse, milles palus määrata

Seeme kinnistult (J. Venteri tee 3) tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale Jaan

Venteri teele Harkujärve koolimaja kinnistu ja Jaani maaüksuse (Jaani kinnistu) kaudu. Avaldaja

palus juurdepääsu järgmistel tingimustel: mõlemasuunaline juurdepääs on määratud Seeme kinnistu

igakordsete omanike kasuks, hõlmates nimetatud kinnistu omanike nõusolekul kinnisasja muul viisil

kasutavaid isikuid, sh pereliikmed, õiguspärased valdajad, piiratud asjaõiguste omajad ja külalised,

ning see on tagatud jalgsi ja igat liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme kinnisasja

kasutamise otstarbele; Seeme kinnistu igakordsel omanikul on õigus juurdepääsutee asfalteerida

omal kulul. Samuti palus avaldaja kohtul tuvastada Linda White’i (puudutatud isik) nõusoleku

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks avaldaja ja puudutatud isiku I kinnistule

juurdepääsuõiguse kohta Seeme kinnistu igakordse omaniku kasuks.

Avaldaja on Seeme kinnistu omanik. Seeme kinnistu piirneb läänest ja põhjast Tiskre ojaga, idast

Jaani kinnistuga ning põhjast J. Venteri tee 5 kinnistuga (Venteri tee 5), millel paikneb 80 korteriga

kortermaja. Kuna Seeme kinnistu ei piirne ühegi avalikult kasutatava teega, on avalikult

2(12)

2-16-3663

kasutatavale teele juurdepääsuks kasutatud puudutatud isiku I omandis olevat Jaani kinnistut ning

selle naaberkinnistut - Harkujärve koolimaja kinnistut (J. Venteri tee 1) - mille omanik on samuti

puudutatud isik I. Harkujärve koolimaja kinnistul asuvad koolimaja ja lasteaia hooned ning kinnistu

otstarve on terves ulatuses sotsiaalmaa. Juurdepääs avalikult kasutatavale teele üle Jaani ning

Harkujärve koolimaja kinnistute on ette nähtud ka 17. juunil 2003. a kehtestatud Seeme maaüksuse

detailplaneeringuga. Tee on kogu ulatuses kaetud killustikkattega ning on iga päev kasutuses.

Detailplaneeringu seletuskirja järgi on Harkujärve koolimaja maaüksusele määratud 3,5 m laiune

servituudi ala Seeme maaüksuse kasuks. Servituudi seadmise või juurdepääsu kohta ei ole lepingut

sõlmitud, kuna puudutatud isik I ei ole sellega nõustunud. Juurdepääs on vajalik vaid avaldajale ja

see teenindaks vaid Seeme kinnistu sihtotstarbelist kasutamist, sest juurdepääsu teelõik lõpeb

avaldaja kinnistuga. Tee on olnud kasutuses alates 1994. ast, sh ajal, kui tee omanik oli Harku vald.

Tee korrashoiuga seotud kulutused tuleb tulevikus hüvitada vaid maamaksu ulatuses, mis vastab

kasutatud tee pindalale, kui puudutatud isik I ka tegelikkuses panustab tee korrashoidu ja kannab

sellega kulutusi. Siiani on avaldaja juurdepääsuteed ise hooldanud. Avaldaja on nõus tee

asfalteerima omal kulul.

2. Puudutatud isik I leidis, et juurdepääsu määramine avaldaja soovitud kohas ja viisil ei ole mõistlik

ega põhjendatud. Teed ei saadud kasutada tavapäraselt, sest Seeme kinnistu elamul puudub

kasutusluba ja hoone on ehitusjärgus. Keegi ei ole elamus kunagi elanud ega saa seal seaduslikult

elada ega juurdepääsu kasutada. Varem oli juurdepääs mujalt. Praegune tee on korduva

kasutamisega sisse sõidetud, kohati on sel killustikuga tugevdatud autoroopad. Juurdepääsu

praegusel kujul on rajanud teadmata isikud lähiminevikus ning maaomanikul ei ole ega saa olla

mingeid kohustusi olematu tee korrashoiul (sh talihooldusel), väljaehitamisel, remondil vms.

Asjasse ei puutu asjaolu, et juurdepääsu näeb sellest kohast ette kehtiv detailplaneering. Puudutatud

isik I ei ole osalenud detailplaneeringu menetluses, teda ei kaasatud sinna ning ta pole

detailplaneeringule heakskiitu andnud. Maa tagastati puudutatud isikule I ilma ühegi servituudi või

kitsenduseta. Juurdepääs, mida soovib avaldaja, on puudutatud isiku I seisukohalt kõige

koormavam, tehniliselt kõige keerulisem ja kallim ning sama kehtib tee hooldamise ja korrashoiu

kohta.

Kõige mõistlikum on juurdepääsutee rajada üle Venteri tee 5 kinnistu. Juurdepääsuna on võimalik

kasutada Venteri tee 5 korterelamu olemasolevat sissesõiduteed, mis on valdavas ulatuses

asfalteeritud ja autoliikluseks iga päev kasutuses. Juurde on vaja rajada vaid ca 35meetrine lõik,

samas kui taotletaval kujul oleks üle puudutatud isiku I maa vaja rajada ca 120 m teed. Taotletaval

kujul läheks juurdepääsutee pikalt üle ühe eraisiku omandis olevate kinnistute, sh üle hoonestatud

kinnistu, kus olemasolevat korralikku teed ei ole ning vajadus sellise tee järele kinnistute omanikul

täielikult puudub. Venteri tee 5 sissesõidutee korrashoid ja hooldamine jaguneb paljude inimeste

vahel ja seda tehakse regulaarselt. Taotletaval kujul peaks kogu tee-ehituse ja hoolduse omal kulul

tellima ja korraldama avaldaja, mis poleks mõistlik.

Kolmas alternatiivne juurdepääsutee läheks üle Järvekalda tee 33 ja Venteri tee 5 kinnistute.

Kõnealune tee on samuti asfalteeritud ja kasutuses autoliikluseks ning algab avalikult kasutatavalt

Järvekalda teelt, läheb läbi Cerese aianduskeskuse territooriumi ning jõuab Venteri tee 5 kinnistul

samasse punkti, kust tuleks ka eelmise variandi puhul rajada uus teelõik avaldaja kinnistuni.

Juurdepääsu variandi nr 1 määramisel oleks puudutatud isikul I oluliselt raskendatud ehitusõiguse

saamine Harkujärve koolimaja kinnistu ja Seeme kinnistu vahelisele maa-alale, kuna

looduskaitseseaduses sätestatud erand nõuab Harku oja ehituskeeluvööndis uue ehitise püstitamist

väljakujunenud ehitusjoonest maismaa poole ehk võimaliku juurdepääsutee suunda. Samuti

väheneks Harkujärve koolimaja kinnistul olemasoleva hoone privaatsus. Venteri tee 5 krundi

turvalisus ja privaatsus jääks muutumatuks. Parkimiskohtadest mahub vabalt mööda sõitma. Teiste

3(12)

2-16-3663

variantide puhul muutuks olukord paremaks, kuivõrd autode sõitmine lõunapiiril lõpeks, samuti

nihkuks juurdepääsutee laste mänguväljakust praegusega võrreldes üle 30 meetri kaugemale. Lisaks

tuleks rajada uus aialõik, mille kogukulu ei ületaks 800–900 eurot. Puudutatud isik I on nõus, et

juurdepääs määrataks tee laiuses üle Jaani kinnistu viidatud maasiilu, ega soovi sellisel juhul selle

eest tasu ega hüvitist. Kõik rajatava juurdepääsuga seotud kulud peab kandma avaldaja.

3. Ceres Kinnisvara OÜ ei olnud nõus juurdepääsutee rajamisega üle Järvekalda 33 kinnistu. Üle

selle kinnistu ei ole olnud juurdepääsu kõnealusele maaüksusele ning juurdepääs ei ole ka praegu

võimalik. Tegemist on suletud territooriumiga tootmismaaga.

4. Venteri tee 5 kortermaja korteriomanikud ei olnud nõus juurdepääsu rajamisega üle Venteri tee 5

kinnistu. See häiriks oluliselt suurema hulga inimeste igapäevaelu ning oleks liiga koormav nii

Seeme kinnistu omanikule kui ka Venteri tee 5 kortermaja omanikele ja elanikele. Kortermaja hoovi

põhjapoolne osa ei ole üksnes parkimisplats, vaid ka maja kinnise hoovi osa, kuhu üldjuhul

pääsevad vaid maja elanike sõidukid. Kõigi teiste sõidukite juurdepääs toimub eranditult

korteriomanike kontrolli all ja vaid siis, kui see on hädavajalik. Kortermajas elavate laste vanemad

võivad lubada lastel mängida terves maja hoovis, teades, et neil on seal turvaline. Jaani ja

Harkujärve koolimaja kinnistutel aktiivset tegevust ei toimu ning nende kinnistute omanikel on

edasise tegevuse planeerimisel võimalik juurdepääsutee olemasoluga arvestada. Juurdepääsutee

Seeme kinnistule on olemas ning see on rajatud endise kinnistute omaniku Harku valla teadmisel ja

nõusolekul. Juurdepääs üle Venteri tee 5 kinnistu tähendaks kinnises hoovis asuvate

parkimiskohtade arvu vähenemist ja samuti täiendavat raiet. Lisaks mõjutaks see kinnistul asuvate

korteriomandite väärtust.

5. Puudutatud isikud AS SEB Liising ja OÜ Harku Maja Investeeringud nõustusid korteriomanike

seisukohaga täies ulatuses ega olnud nõus juurdepääsutee rajamisega üle Venteri tee 5 kinnistu.

6. Harku vald pidas võimalikuks juurdepääsu avaldaja kinnisasjale avalduses taotletud kohast. Tee

asukoht on määratud Seeme maaüksuse detailplaneeringuga ning tee on lühim ja optimaalne

juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Puudutatud isiku I, Harku valla ja teiste isikute vahel on

14. oktoobril 2009 sõlmitud kompromissileping maa tagastamisega seotud vaidluste lõpetamiseks.

Selles on puudutatud isikut I teavitatud Seeme maaüksusele detailplaneeringuga ettenähtud

juurdepääsuteest. 1994 ja 1995 tehtud ortofotodelt on näha, et juurdepääs J. Venteri tee 3 maa-alale

on toimunud Venteri tee 5 maa-ala läbimata. Juurdepääsuna on alates sellest ajast kasutatud teed,

mis läbis praegusi Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistuid. Alternatiivsed juurdepääsutee asukohad

ei ole alad, mille kohta oleks kehtivat detailplaneeringut. Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistute,

samuti Venteri tee 5 kinnistu kohta puudub teave, et teed ei saaks rajada. Juurdepääsutee olemasolu

vähendaks tõenäosust, et Jaani maaüksuse omanik saavutab tulevikus alale hoone püstitamise

õiguse. Olukorras, kus Jaani ja Harkujärve koolimaja maaüksusi aktiivselt kasutataks, vähendaks

teeala kasutamine võimalust kasutada maaüksuseid eraldatumalt (privaatsemalt). Teealast tulenev

mõju Venteri tee 5 maaüksuse kasutamisele on praegu kahtlematult suurem.

7. Harju Maakohus rahuldas 26. jaanuari 2017. a määrusega avalduse ja määras juurdepääsu

tingimused. Puudutatud isiku I määruskaebuse alusel tühistas Tallinna Ringkonnakohus 20. aprilli

2017. a määrusega maakohtu määruse ja saatis avalduse maakohtule uueks läbivaatamiseks.

8. Harju Maakohus rahuldas 30. oktoobri 2017. a määrusega avalduse ja määras Seeme kinnisasjalt

tähtajatu ööpäevaringse juurdepääsu avalikult kasutatavale Jaan Venteri teele Harkujärve koolimaja

kinnistu ja Jaani kinnistu kaudu järgmistel tingimustel: mõlemasuunaline juurdepääs on määratud

valitseva kinnisasja igakordsete omanike, nende pereliikmete ja külaliste, õiguspäraste valdajate ja

4(12)

2-16-3663

piiratud asjaõiguste omajate ning teenindava transpordi kasuks; juurdepääs on tagatud jalgsi ja igat

liiki transpordivahendiga viisil, mis vastab Seeme kinnistu kasutamise otstarbele; juurdepääsutee

pikkus on ca 120 m ja laius 3 m; juurdepääs kulgeb vastavalt kohtumääruse lisaks 1 oleval plaanil

punaselt märgitud alal; Seeme kinnistu igakordsel omanikul on õigus juurdepääsutee asfalteerida

omal kulul; valitseva kinnisasja igakordne omanik on kohustatud juurdepääsuõiguse eest tasuma

koormatavate kinnisasjade igakordsele omanikule 13 eurot 41 senti aastas alates juurdepääsu

määrava määruse jõustumisest. Tasu tuleb maksta iga kalendriaasta eest ette. Juurdepääsu määrava

kohtumääruse jõustumise aasta eest tuleb maksta osas, mis vastab jõustumisest aasta lõpuni jäävale

ajale, ja see tuleb tasuda 15 päeva jooksul määruse jõustumisest. Kohus kohustas puudutatud isikut I

andma nõusolek ka kinnistusraamatu kande tegemiseks juurdepääsuõiguse kohta ning asendas tema

tahteavalduse. Kohus jättis menetluskulud menetlusosaliste endi kanda.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on juurdepääs Seeme kinnistule toimunud Venteri tee 5

maa-ala läbimata ning juurdepääsuks on alates 1994. a-st kasutatud teed, mis läbis praegusi

Harkujärve koolimaja ja Jaani kinnistuid. Lisaks nähtub 2003. a detailplaneeringu tugiplaanilt, et

juurdepääs Seeme kinnistule on planeeritud Jaani kinnistu ja Harkujärve koolimaja kinnistu kaudu.

Kohus veendus 18. oktoobril 2016 toimunud paikvaatlusel järgmistes asjaoludes. Jaani kinnistul ja

Harkujärve koolimaja kinnistul on olemas kruusakattega tee, millel on võimalik liikuda nii jalgsi kui

ka sõidukitega. Puudutatud isiku I esimesena pakutud variandi kohaselt peab avaldaja sõitma

avalikult kasutatavalt teelt läbi Venteri tee 5 kortermaja parkla, tee on asfaltkattega kuni maja

nurgani. Edasi teed ei ole, on murukate, haljasalal kasvab kaks sarapuupõõsast, paremal asub oja ja

vasakul grillimaja. Järvekalda tee 33 kinnisasjal on asfaltkattega tee. Kohus ei tuvastanud

looduslikke ega ehituslikke takistusi kaalutavate juurdepääsuvariantide puhul. Samas ehituslikult

keerukamaks võib juurdepääsutee rajamise Venteri tee 5 kinnistule muuta asjaolu, et kohaliku

omavalitsuse seisukoha kohaselt võib oja läheduses tee rajamist raskendada eelduslikult

ebastabiilsem kallas. Lisaks läbib Venteri tee 5 tee ala korterelamusse suunduv soojatorustik ning tee

rajamisel tuleb tagada juurdepääs tuletõrje veevõtukohale. Tuletõrje veevõtukoha asukoht ei saa olla

takistuseks tee rajamisele ja tee asukoht ei takista ka juurdepääsu veevõtukohale. Juurdepääsutee

ületaks küll soojatrassi, kuid see ei saa olla takistuseks tee ehitamisele.

Maakorralduslikult parem juurdepääsutee rajamise võimalus Jaani kinnistu ja Harkujärve koolimaja

kinnistute kaudu kaalub üles selle, et osaliselt on Venteri tee 5 kinnistul asfaltkate olemas. Kaardi

väljavõtetest nähtub, et juurdepääsutee asukoht Venteri tee 5 kinnistul jääb terves ulatuses

ehituskeeluvööndisse, avaldaja soovitud variandi osas jääks tee ehituskeeluvööndisse Jaani kinnistu

osas. Samas looduskaitseseaduse § 38 lg 4 ps 11 sätestatud erand laieneb mõlemale variandile

võrdselt. Venteri tee 5 kinnistu puhul tuleks juurdepääsutee rajada asukohta, kus seda varem pole

olnud. Jaani kinnistul on juurdepääsutee juba olemas. Juurdepääsuõiguse teostamise eeldus ei ole

detailplaneeringu kehtestamine. Lisaks võttis kohus arvesse asjaolu, et Venteri tee 5 kinnistul

kulgeks juurdepääsutee edasi mööda juba olemasolevat asfalteeritud teed kas läbi kortermaja parkla

või üle Järvekalda tee 33 kinnistu.

Kõige vähem koormav kinnisasjade omanikele on juurdepääsutee määramine üle Jaani ja

Harkujärve koolimaja kinnistute. Venteri tee 5 kinnistule juurdepääsutee rajamine mõjutaks oluliselt

rohkem korteriomanike huve, võrreldes puudutatud isiku I huvidega. Puudutatud isikule I kuuluvatel

kinnistutel on tee alla jääv maa-ala praegu teena kasutatav. Venteri tee 5 kinnistule tuleks tee õueala

osas alles rajada ja see mõjutaks oluliselt õueala (sh grillimaja) edasist kasutamist. J. Venteri tee 5

kinnistu territoorium on suletud ja seda kasutavad majaelanikud ning nende külalised. Kinnistu on

haljastatud. Juurdepääsu määramisel tuleks tee rajada vooluveekogu (Tiskre oja) vahetusse

lähedusse, tee rajamine eeldab sarapuupõõsaste raiet, maha tuleks võtta piirdeaed. Juurdepääsutee

5(12)

2-16-3663

määramisel üle Venteri tee 5 kinnistu kaasneks määramata hulga isikute liikumine üle kinnisasja,

kus enne sellist liikumist pole olnud. Jaani kinnistul ja Harkujärve kinnistul seevastu liigutakse

jalgsi ja sõidukitega ka praegu. Lisaks paikneks Venteri tee 5 kinnistul juurdepääsutee seal, kus

mänguväljaku asukoha tõttu liiguvad lapsed. Venteri tee 5 maja läänepoolse otsa lähistel parkivatel

sõidukitel tuleks arvestada alati sellega, et nende vahelt mahuks sõitma vähemalt sõiduauto laiusega

sõiduk. Lisaks peab olema tagatud juurdepääs päästetehnikale, mis mõjutab oluliselt kogu parkimise

korraldust. Kuna Venteri tee 5 kinnistu on suletud territoorium, tuleks rajada väravad avaldaja jaoks

ja võimaldada avaldajal kasutada olemasolevaid väravaid. Harkujärve koolimaja kinnistul paikneb

juurdepääsutee kinnistu servas, mille läheduses asuvat õueala praegu ei kasutata. Juurdepääsutee

määramine selles asukohas ei muudaks omaniku elukorraldust. Hilisem õueala kasutamine

privaatsena oleks mõeldav vaadet varjavate puude või heki istutamisega.

Järvekalda tee 33 on aianduskeskus, mis on piiratud piirdeaiaga ja sellel on suletavad

sissesõiduväravad. See territoorium on avatud ainult tööpäeviti päevasel ajal. Muul ajal territooriumi

kasutamine oleks kinnistu omaniku jaoks turvalisuse risk. Lisaks oleks tegemist ka olemasolevatest

alternatiividest kõige pikema juurdepääsuteega. Huvide kaalumisel ei ole määrav, kui mitu

kinnisasja juurdepääsutee läbib. Ühe kinnisasja omaniku õiguste riive võib olla suurem mitme

kinnisasja omanike õiguste riivest kogumis. Venteri tee 5 kinnistu omanike huvid kaaluvad üles

puudutatud isiku I õiguste riive. Võimalikest alternatiividest on kõige suurem mõju kinnisasja

väärtusele juurdepääsu määramisel üle Venteri tee 5 kinnisasja. Venteri tee 5 kinnistu puhul

väheneks paljude korteriomandite väärtus, samas avaldaja pakutud variandi puhul väheneks kahe

kinnisasja väärtus. Olukorras, kus avaldajal puudub juurdepääs oma kinnistule, on puudutatud

isikule I kuuluvate kinnistute üle määratav juurdepääs võimalikest variantidest kõige lühem, tee on

olemas, kaalub üles puudutatud isiku I huvi säilitada krundi terviklikkus ja rajada äri- või eluhoone

just tee äärde või asemele. Ka ehitusõiguse saamine ei oleks võimatu. Juurdepääsu lubamine

puudutatud isiku I kinnistute kaudu ei takista kinnistuid sihipäraselt kasutamast.

Juurdepääsu määramise eeldus ei ole avaldajale kuuluval hoonel kasutusloa olemasolu. Ei ole

tähtsust asjaolul, et puudutatud isikule I tagastati maa kohustuseta tagada juurdepääsutee kasutamise

võimalus. Samas on puudutatud isik I teadlik asjaolust, et Seeme kinnistule tuleb tagada juurdepääs

üle puudutatud isiku I kinnistute.

Puudutatud isik I kui kinnistute omanik on kohustatud tagama tee vastavuse nõuetele. Tulenevalt

avaldaja soovist katta tee asfaldiga ja puudutatud isiku I soovist, et juurdepääsuga seotud kulud

kannaks avaldaja, on põhjendatud jätta juurdepääsutee asfalteerimise õigus avaldajale ja sellega

seotud kulud samuti avaldaja kanda.

Juurdepääsutee kasutamise eest määratava tasu suuruse alusena on piisav lähtuda maamaksu

suurusest. Juurdepääsutee aluse maa maksustamishind on 536 eurot 55 senti aastas ja 2,5% sellest

on 13 eurot 41 senti. See korvab puudutatud isiku I kui koormatud kinnisasja omaniku võimaluse

kaotuse juurdepääsu alla jäävat maatükki muul viisil kasutada kui juurdepääsuna. Puudutatud isik I

ei ole esile toonud, millised võimalused ta kaotab juurdepääsualuse maa kasutamise tõttu

juurdepääsuteena. Juurdepääsutee võimaldab puudutatud isikul I saada juurdepääsu ka enda

omandis olevale Jaani kinnistule.

9. Puudutatud isik I esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse ja palus maakohtu määruse

tühistada osas, millega määrati juurdepääsu asukoht ja tingimused ning kohustati määruskaebuse

esitajat andma nõusolek kinnistusraamatu kande tegemiseks, asendades tema tahteavalduse

kaevatava määrusega, ja teha uus määrus, millega määratakse avaldajale juurdepääs üle Järvekalda

tee 33 või Venteri tee 5 kinnistute.

6(12)

2-16-3663

10. Avaldaja ja teised puudutatud isikud vaidlesid määruskaebusele vastu, palusid jätta maakohtu

määruse muutmata ja menetluskulud puudutatud isiku I kanda.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

11. Tallinna Ringkonnakohus jättis 9. märtsi 2018. a määrusega avaldaja määruskaebuse

rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Samuti jättis ringkonnakohus rahuldamata avaldaja

taotluse korraldada uus vaatlus. Menetluskulud jättis ringkonnakohus menetlusosaliste endi kanda.

Ringkonnakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb juurdepääsuasja lahendamisel kõik asjaolud ja

tõendid kohtu ette tuua menetlusosalistel, üle kelle kinnisasjade juurdepääsuvariante kaalutakse. Ka

vaatluse korraldamist taotledes tuleb avada, mida täpselt peaks kohus menetlusosaliste arvates

hindama. Hagita menetluses tuleb kohtul arvesse võtta ka asjaolusid, mida menetlusosalised ise ei

ole esile toonud. See ei tähenda aga, et menetlusosalised ei peaks oma menetlusõigusi käsutama.

Seda, kui menetlusosaline maakohtu menetluses õiges menetlusetapis ise kõiki olulisi asjaolusid

kohtu ette ei too ega tõenda, võib pidada menetlusõiguste kuritarvitamiseks. Vaatluse korraldamata

jätmine saab olla lahendi tühistamise alus üksnes siis, kui menetlusosaline toob määruskaebuses

välja asjaolud, mille alusel saab jõuda veendumusele, et vaatluse korraldamisel oleks kohtu järeldus

kujunenud teistsuguseks. Praegusel juhul ei ole määruskaebuse esitaja selliseid asjaolusid kohtu ette

toonud ega tõendanud. Veelgi enam, kohus korraldas vaatluse, mille kohta koostas põhjaliku

protokolli, mis kajastab ülevaatlikult olulises mahus asja lahendamiseks olulisi asjaolusid. Kaebaja

ei ole esile toonud, et protokoll oleks puudulik.

Nõustuda ei saa puudutatud isiku I seisukohaga, et asjas, kus tavaliselt korraldatakse vaatlus, saab

asja üle otsustada üksnes kohtunik, kes on ise vahetult vaatluse kaudu asjaolusid kogenud.

Maakohus tuvastab tsiviilkohtumenetluses kõik tsiviilasja lahendamiseks olulised asjaolud ning

nende tuvastamist kontrollib ringkonnakohus üksnes juhul, kui menetlusosaline mingi asjaolu

tuvastamist vaidlustab. Kuigi ei ole välistatud, et apellatsioonikohus määrab asjaolu tuvastamise

õiguspärasuse kontrollimiseks uue vaatluse või muu tõendi vahetu kogemise (näiteks tunnistaja

ülekuulamise, menetlusosalise ärakuulamise vms), kontrollib ringkonnakohus asjaolude tuvastamist

siiski üldjuhul toimikus olevate materjalide ja kaebuse väidete põhjal. Ringkonnakohtu tõendi

allikate vahetu kogemine on erandlik. Selline asjaolude tuvastamise kontrollimine vastab

väljakujunenud kohtupraktikale. Seega ei tule juurdepääsu õigeks määramiseks igal juhul asjaolusid

vaatluse teel kogeda. Vaatluse korraldamise taotlus jääb rahuldamata.

Määruskaebusest ega ka tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et maakohus oleks asja lahendamisel

diskretsioonipiire ületanud või kaalutlusvigu teinud. Maakohus ei eksinud ka juurdepääsu asukoha

määramisel. Maakohus ei lähtunud juurdepääsu määramisel sellest, et juurdepääs peab minema

sealt, kust juurdepääs on seni olnud. Maakohus võttis seda küll ühe asjaoluna juurdepääsude

kaalumisel arvesse, kuid tegi kindlaks ka kõik ülejäänud võimalikud juurdepääsuvariandid ja määras

juurdepääsu kõiki juurdepääsuvõimalusi kaaludes. Maakohus ei rajanud oma otsustust ka sellele, et

määruskaebuse esitaja oma kinnisasju praegu ei kasuta ja ülejäänud puudutatud isikud kasutavad

oma teid ise, vaid hindas kõikide võimalike juurdepääsude alla jäävate maatükkide kasutust ja

võimalike juurdepääsude mõju koormatavate kinnisasjade kasutusele. Maakohus ei eksinud, kui

võttis juurdepääsu määramisel ühe asjaoluna paljudest arvesse ka seda, et juurdepääs hakkaks asuma

oja vahetus läheduses ja vooluveekogu mõjutab pinnase stabiilsust. Maakohus leidis õigesti, et kui

juurdepääs määrataks üle kortermaja krundil asuva õueala, oleks sel arvestatav negatiivne mõju

korteriomandite turuväärtusele.

7(12)

2-16-3663

Määruskaebuse esitaja tõi kaebuses esile asjaolud, millega soovib muuta usutavaks, et juurdepääsu

ehitamine mujalt oleks juurdepääsu taotlenud isikule odavam. Avaldaja ei ole maakohtu määruse

peale määruskaebust esitanud. Tsiviilkohtumenetluses saab menetlusosaline tugineda üksnes enda

õiguste võimalikule rikkumisele. Maakohus ei jätnud muu hulgas hindamata ka puudutatud isiku I

kinnisasjade võimalikku kasutust ja juurdepääsu võimalikku mõju sellele. Juurdepääsu määramisel

saab arvestada kinnisasja praeguse kasutusega. Maakohus arvestas ka perspektiivset kasutust

sedavõrd, kui see oli praegusel ajal võimalik.

Määruskaebuses esile toodu ei anna alust maakohtu määrust tühistada ka juurdepääsutasu osas.

Juurdepääsutasu määramisel ei saa aluseks võtta võimalikku ühekordset hüvitist, mida juurdepääsu

alla jääva maa-ala omandamisel tuleks maksta, või ühekordset summat, mida kompromissi korras

võiks maksta. Juurdepääsutasu saab määrata perioodilise tasuna. Eespool selgitas ringkonnakohus,

et juurdepääsu asjas tuleb menetlusosalisel esile tuua asjaolud, millega arvestamist ta juurdepääsu

määramisel soovib. See käib ka juurdepääsutasu määramise aluseks olevate asjaolude kohta. Seega

oleks määruskaebuse esitajal tulnud maakohtu menetluses esile tuua asjaolud, mille alusel oleks

maakohus saanud määrata suurema juurdepääsutasu. Maakohus arutas menetlusosalistega

juurdepääsutasu määramise aluseks olevaid asjaolusid. Sellest hoolimata ei toonud määruskaebuse

esitaja maakohtu menetluses esile asjaolusid, mis oleksid saanud tingida suurema tasu määramise.

Maakohtu määruse muutmiseks ega tühistamiseks ei anna alust see, et maakohus ei käsitlenud

määruses täpsemini juurdepääsutee hooldamist. Kui hooldusega seotud küsimusi täpsemini kindlaks

ei määrata, kehtib selles osas seaduses sätestatud regulatsioon.

Maakohtu määrust ei saa õigusvastaseks pidada ka seetõttu, et maakohus määras, et avaldajal on

õigus juurdepääs asfalteerida. Juurdepääsu tingimuste ja selle raames ka kohustatud isiku

talumiskohustuse täpsem kindlaksmääramine on kohane. Määruskaebuse esitaja ei ole esile toonud

asjaolusid, millest saaks järeldada, et juurdepääsutee asfalteerimine oleks tema õigusi või huve

liigselt kahjustav või koormav. Määrusest nähtub selgesti, et avaldajal on õigus, aga mitte kohustus

tee asfalteerida. Määruskaebuse esitaja ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et see,

et kohus ei määranud, millal tuleb tee asfalteerida, on määruskaebuse esitaja jaoks liiga koormav.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

12. Puudutatud isik I palub määruskaebuses tühistada ringkonnakohtu määruse ja saata asi uueks

läbivaatamiseks maakohtule.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt määras maakohus juurdepääsutasuks vaid koormatava maa

maamaksu, mis on aga vaid üks juurdepääsutasu kohustuslik komponent. Seejuures määras kohus

juurdepääsu üle kahe erineva maksustamishinnaga kinnistu, kuid ei täpsustanud, mitu ruutmeetrit

ühest ja mitu teisest kinnistust koormatakse ehk kuidas on maa maksustamishind üldse saadud.

Juurdepääsutee plaani kohaselt jääb Venteri tee 5 kinnistule ala, mida omanik kasutada ei saa, kuid

seda ringkonnakohus ei arvestanud. Maakohus ei ole juurdepääsutasu määramisel arvesse võtnud

avaldaja saadavat kasutuseelist ehk seda, mida avaldaja säästab, kui kasutab puudutatud isikule

kuuluvaid kinnistuid. Samuti ei ole kohus hüvitise suuruse määramisel hinnanud, kuidas ja millise

kasu saamiseks võiks puudutatud isik I juurdepääsualust maad kasutada. Nendele puudutatud isiku I

väidetele ei ole kohtud vastanud. Ringkonnakohus ei ole selgitanud, miks juurdepääsutasu

määramisel ei saa aluseks võtta võimalikku ühekordset hüvitist, mida juurdepääsu alla jääva maa

omandamisel tuleks maksta, mille üle pooled ka varem läbirääkimisi pidasid. Samuti ei ole

arvestatud omaniku kaalutlusi ehitusõiguse võimaliku vähenemise kohta juurdepääsu määramise

tõttu ning ei ole põhjendatud, miks ei ole vaja arvestada näiteks seda, et avaldaja omandas Seeme

8(12)

2-16-3663

kinnistu märtsis 2015 ja pidi teadma, et piirnevad kinnistud on eraomandis ning kinnistule puudub

juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt.

Ringkonnakohus ei ole lahendanud loodava uue tee korrashoiu ja hooldamisega seotut. Seda ei ole

määratud avaldaja kohustuseks, kuid vastavaid kulusid ei ole arvestatud ka juurdepääsutasu

komponendina. Seaduse järgi peaks tee hoidma korras puudutatud isik I tee omanikuna, kuid selle

eest ei ole tasu määratud. Kohus ei ole täpsemalt määranud avaldaja kohustusi, mh temale antud

asfalteerimisõigust arvestades.

Ringkonnakohus on vääralt lähtunud eeldusest, et kohus on juurdepääsuasjades seotud

menetlusosaliste esitatud asjaolude ja tõenditega. Kohus oleks pidanud ise vajadusel koguma

lisatõendeid, et määrata õiglane hüvitis, nt koormatava maa eeldatava keskmise üürihinna kohta.

Maakohus on juurdepääsu asukoha määramisel teinud olulisi kaalutlusvigu, mida ringkonnakohus ei

ole parandanud. Kohtud ei ole kaalunud väidet, et korterelamu puhul ei saa ühe piiratud õigustega

kasutaja lisandumisel eluliselt usutavalt rääkida privaatsuskaost või korterite väärtuse vähenemisest.

Lisaks asub kogu ringkonnakohtu hinnangul ohustatud privaatne ala vaid paari meetri kaugusel

kohtu määratud juurdepääsust, olles sellest eraldatud vaid madala traataia ja osaliselt hõreda hekiga.

Üle Venteri tee 5 tee määramisel muutuks korteriomanike olukord paremaks.

Kohus ei ole selgitanud, milles väljendub Seeme kinnistu omaniku risk Järvekalda tee 33

turvalisusele ja kuidas tema läbisõit olemasolevat asfaltteed mööda ei võimaldaks tagada kinnisasja

majandamisele kohast kasutuse korraldust praegugi paljudele kasutajatele välja üüritud

territooriumil.

Maakohus korraldas asja esialgsel lahendamisel kohapeal vaatluse, mille tulemusel kujunes esialgse

kohtukoosseisu siseveendumus asja lahendamise viisist. Maakohtus asja uuel läbivaatamisel ei

pidanud uus kohtukoosseis vajalikuks uue vaatluse korraldamist ega küsinud selle vajaduse kohta ka

menetlusosaliste seisukohta. Kohus ei tutvunud vahetult kohapealse olukorraga. Eelmise

kohtukoosseisu vaatlusprotokoll muutub sisuliselt kohtu enda loodud dokumentaalseks tõendiks

ning ei ole eluliselt usutav, et sama kohtu uus koosseis hindaks asjaolusid eelmisest teisiti. Sellega

on ka asja uue läbivaatamise tulemus ette kindlaks määratud. Kui maakohus tahab asja lahendamisel

tugineda vaatluse tulemustele, peab vaatluse tegema asja lahendav kohtunik isiklikult.

13. Avaldaja palub jätta määruskaebus rahuldamata. Ceres Kinnisvara OÜ ja Venteri tee 5

kortermaja korteriomanikud toetavad kohtute seisukohti juurdepääsutee asukoha osas.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

14. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 701 lg 3

järgi rahuldada osaliselt. Ringkonnakohtu määrus tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise

tõttu TsMS § 695 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada juurdepääsutasu määramise osas, tühistatud osas

tuleb tsiviilasi saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

15. Kolleegiumi arvates ei ole põhjendatud määruskaebuse väide juurdepääsutee määramisel tehtud

kaalutlusvigadest. Seetõttu jääb määruskaebus juurdepääsutee määramise osas rahuldamata ja

ringkonnakohtu määrus muutmata. TsMS § 456 lg 2 pi 3 järgi jõustub maakohtu otsus vastavas osas.

Riigikohus on varem selgitanud, et avalikult kasutatavale teele asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1

alusel juurdepääsu määramise eeldusteks on juurdepääsu taotleja kinnisasjal avalikule teele

9(12)

2-16-3663

juurdepääsu puudumine, taotletava juurdepääsu maakorralduslik võimalikkus ja juurdepääsu taotleja

juurdepääsu vastu omatava huvi ülekaalukus, võrreldes kinnisasja, mille kaudu juurdepääsu

soovitakse, omaniku õiguste juurdepääsust tuleneva kitsendusega. Vaidlus kinnisasjale

juurdepääsuõiguse tagamiseks tuleb lahendada poolte huvide kaalumise teel ning kaaluda tuleb mh,

milliseid kulutusi peab hageja tegema oma kinnisasjalt avalikule teele pääsemiseks ning kas kostja

kinnisasja juurdepääsuõigusega koormamine võiks olla hageja jaoks oluliselt odavam ja kostjat kui

kinnisasja omanikku vähem koormav (vt Riigikohtu 3. juuni 2010. a otsus tsiviilasjas nr 3214810,

p 22). Kohtud on kõiki tõendeid ja poolte huve igakülgselt kaalunud ega ole seejuures

menetlusõiguse norme rikkunud. Puudutatud isiku I määruskaebuses välja toodud asjaolud ei mõjuta

kohtute lõppjärelduse põhjendatust. Seega jäävad maa- ja ringkonnakohtu määrused juurdepääsutee

määramise osas muutmata.

16. Kolleegium ei nõustu kaebaja väitega, et kui maakohus tahab asja lahendamisel tugineda

vaatluse tulemustele, peab vaatluse tegema asja lahendav kohtunik isiklikult. Praegusel juhul tegi

maakohtus vaatluse esimesena asja menetlenud maakohtunik. Ringkonnakohus tühistas esimese

maakohtu määruse, mistõttu asi saadeti uueks läbivaatamiseks maakohtule. Asja teistkordsel

läbivaatamisel lahendas asja teine maakohtunik, kes uut vaatlust ei teinud ja võttis lahendi tegemisel

aluseks asja esimesel läbivaatamisel tehtud vaatluse protokolli.

Seadusest ei tulene, et vaatluse peaks ise vahetult tegema see kohtunik, kes asjas lahendi teeb.

Näiteks TsMS § 291 lg 2 võimaldab asja menetleval kohtul anda vaatluse tegemise õiguse

korralduse alusel tegutsevale kohtunikule või erinõude alusel tegutsevale kohtule. Seega võimaldab

kehtiv õigus vaatlust teha kohtunikul, kes tegelikult asja lahendust ei otsusta. Tsiviilasjas on asja

lahendava kohtuniku jaoks tõendiks vaatlusprotokoll, mida kohus hindab TsMS § 232 lgte 1 ja 2

kohaselt koos teiste tõenditega (vt Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3214108, p 17).

Vaatlusprotokolli mõte on anda edasi esmajoones kohtu enda vahetult tajutut (vt nõuete kohta

vaatlusprotokollile ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3214108, p 16). Puudutatud

isik I ei ole määruskaebuses väitnud, nagu ei sisaldaks protokoll TsMS § 291 lgs 5 sätestatud

asjaolusid või oleks muul viisil puudulik ning ei oleks seetõttu usaldusväärne tõend.

17. Küll on põhjendatud määruskaebuse väited juurdepääsutasu määramise kohta. Juurdepääsutasu

määramise osas tuleb ringkonnakohtu määrus tühistada ja selles osas saadetakse asi uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule.

Maakohus leidis, et praeguses asjas on piisav maatüki juurepääsuna kasutamise eest tasu määramise

alusena lähtuda maamaksu suurusest, mis korvab koormatud kinnisasja omaniku kaotatud võimaluse

kasutada juurdepääsu alla jäävat maatükki muul viisil kui juurdepääsuna (maakohtu määruse p 65).

Ringkonnakohus jättis maakohtu määruse selles osas jõusse ja märkis, et puudutatud isikul I oleks

tulnud maakohtu menetluses tuua esile asjaolud, mille alusel oleks maakohus saanud määrata

suurema juurdepääsu tasu (ringkonnakohtu määruse p 23).

18. AÕS § 156 lgs 1 sätestatust lähtudes on koormatud kinnisasja omanikul õigus saada maamaksu,

juurdepääsutee korrashoiu kulude ning omandiõiguse riive eest hüvitist, mis peab vastama

juurdepääsutee kasutamisest saadavale kasutuseelisele. Seejuures tuleb koormatud kinnisasja

omanikule maksta hüvitist juurdepääsutee talumise kohustusega kaasneva omandiõiguse riive eest

ka juhul, kui juurdepääs määratakse mööda olemasolevat erateed, samuti juhul, kui koormatava

kinnisasja omanik hakkab juurdepääsuteed ka ise kasutama (Riigikohtu 28. märtsi 2018. a määrus

tsiviilasjas nr 21460492/165, p 16; 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3213117, p 15). Eelnevast

tulenevalt peab juurdepääsutasu ühe komponendina kindlasti sisaldama ka hüvitist omandiõiguse

riive eest. Seetõttu ei saanud maakohus välja mõista üksnes maamaksu suurusele vastavat tasu.

10(12)

2-16-3663

19. Kasutuseelise suuruse määramisel võib lähtekohaks olla kasu, mida nõude esitaja võinuks saada,

arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks oleks pidanud tegema. Hindamise aluseks on

kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab leida abstraktselt – võrreldes kasutusõiguse väärtust

sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega. Kinnisasjade või nende osade puhul saab

kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka

vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb pidada konkreetse kinnisasjaga

võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust. Hüvitise suuruse määramisel tuleb

arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja

juurdepääsu taotlemise asjaolusid (Riigikohtu 9. juuni 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3213117,

p 15.3). Eeltoodut arvestades tuleb ringkonnakohtul asja uuel läbivaatamisel määrata uuesti

juurdepääsutasu, sh hüvitis omandiõiguse riive eest.

20. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul vastata ka puudutatud isiku I väidetele

maamaksu ja tasu määramise kohta.

Puudutatud isik I juhtis juba ringkonnakohtule esitatud määruskaebuses tähelepanu asjaolule, et

maakohtu määrusele lisatud kaardil on juurdepääsutee ning Venteri tee 5 kinnistu piiri vahel veel

puudutatud isikule I kuuluvat maad, mida kohus tasu määramisel ei arvestanud (määruskaebuse

p 11). Ringkonnakohus kaebaja väidetele ei vastanud. Kolleegium leiab, et kui lisaks juurdepääsule

on koormataval kinnisasjal veel mingi ala, mida selle omanik ei saa juurdepääsu tõttu

sihtotstarbeliselt kasutada, siis tuleb ka see omandiõiguse riive koormatud kinnisasja omanikule

hüvitada.

21. Lisaks on puudutatud isik I Riigikohtule esitatud määruskaebuses väitnud, et juurdepääs määrati

üle kahe erineva maksustamishinnaga kinnistu ning on arusaamatu, kuidas maakohus arvutas maa

maksustamishinna 536 eurot 55 senti.

Eeltoodud väiteid puudutatud isik I ringkonnakohtule ei esitanud. Riigikohtul ei ole alust hinnata

väiteid, mida kaebaja ringkonnakohtule ei esitanud, ning selliselt hinnata maakohtu otsust, ilma et

ringkonnakohus oleks saanud väite osas oma seisukoha kujundada (vt TsMS § 668 lg 5, samuti

Riigikohtu 13. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32111611, p 30; 15. juuni 2010. a otsus

tsiviilasjas nr 3216110, p 12). TsMS § 668 lg 5 järgi ei saa kassatsioonkaebust esitada

ringkonnakohtu otsuse peale osas, milles maakohtu otsust apellatsioonkaebusega ei vaidlustatud.

Kui puudutatud isik I esitab vastavad väited ka asja uuel läbivaatamisel, tuleb ringkonnakohtul

nende väidete kohta seisukoht kujundada.

22. Kolleegium nõustub kaebajaga, et maakohus on jätnud ebamääraseks tee korrashoiu ja sellega

seotud kulude kandmise küsimused, ringkonnakohus ei ole aga seda viga parandanud.

Maakohus märkis, et puudutatud isik I on kohustatud tagama tee vastavuse nõuetele (maakohtu

määruse p 64). Teisalt märkis maakohus, et avaldaja on juurdepääsutee hooldamise kulusid kandnud

ning on seda valmis tegema ka edaspidi (maakohtu määruse p 63). Määruse resolutsioonis on

maakohus reguleerinud üksnes avaldaja õigust tee omal kulul asfalteerida. Juurdepääsutee

hooldamise kulusid ei ole maakohus arvutanud juurdepääsutasu sisse, kuivõrd mõistis välja hüvitise

vaid maamaksu eest, samas ei jätnud neid aga ka avaldaja kanda.

Kolleegiumi arvates on põhimõtteliselt võimalik, et teed hooldab ja sellega seotud kulud kannab

valitseva kinnisasja omanik. Samuti võib kohus määrata juurdepääsu sellise tingimusega, kui pooled

11(12)

2-16-3663

seda taotlevad. Sellisel juhul tuleb neid kulusid kandma kohustatud isik ka juurdepääsu tingimustes

kindlaks määrata ning seda ka määruse resolutsioonis kajastada.

Kui juurdepääsuteed hooldab koormatud kinnisasja omanik, peaks juurdepääsutasu sisaldama

koormatud kinnisasja omanikule hüvitist ka juurdepääsutee korrashoiu kulude eest (vt Riigikohtu

22. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 32116916, p 16). Sel juhul tuleb kohtul tee kasutamise eest

määratava tasu suuruse üle otsustamisel arvestada, millised abinõud on igal üksikjuhul tee

omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest

ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et

neid kohustusi täita (vt Riigikohtu 16. jaanuari 2013. a määrus tsiviilasjas nr 32117012, p 12;

16. juuni 2016. a määrus tsiviilasjas nr 32118015, p 31; 7. juuni 2011. a määrus tsiviilasjas

nr 3214411, p 28).

23. Viimaks vastab kolleegium puudutatud isiku I väitele, et ringkonnakohus lähtus asja

lahendamisel eeldusest, et kohus on juurdepääsuasjades seotud menetlusosaliste esitatud asjaolude

ja tõenditega. Sellist eeldust ringkonnakohtu määrusest ei nähtu. Puudutatud isik I leiab ka, et kohus

oleks pidanud ise välja selgitama asjaolud õiglase hüvitise määramiseks.

Kuigi hagita menetluses kohaldub TsMS § 5 lg 3 ja § 477 lgte 5 ja 7 järgi uurimispõhimõte, ei seisne

selle esmane tähtsus aktiivses informatsiooni kogumises ning tõendite otsimises. Uurimispõhimõtte

eesmärgiks on tagada, et asja lahendamiseks olulised asjaolud ei jääks välja selgitamata ainuüksi

selle tõttu, et menetlusosaline ei osanud ette näha vajadust esitada lisatõendeid (Riigikohtu

17. aprilli 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3214613, p 13). Seega on kohtul asjaolude

väljaselgitamiseks kõrgendatud selgitamiskohustus ning samas õigus nõuda omal algatusel isikutelt

teabe esitamist ja tõendite kättesaadavaks tegemist. Ka kaebaja viidatud Riigikohtu lahendist

nr 3213117 ei tulene, et kohtul oleks kohustus igaks juhuks kontrollida mingite asjaolude esinemist

või puudumist, kui menetlusosaliste esitatud teave ei anna selleks alust. Menetlusosaline on

kohustatud kasutama oma menetlusõigusi heauskselt ega või oma õigusi kuritarvitada (TsMS § 200

lgd 1 ja 2). Menetlusosalise heausksus hagita menetluse kontekstis tähendab mh seda, et

menetlusosaline teeb oma parima, et esile tuua ja ka tõendada asjaolud, mis on tema õiguste

tagamise seisukohalt asja lahendamiseks tähtsad. Koormatud kinnisasja omanikule juurdepääsutasu

määramise asjas on sellisteks mh asjaolud, mille alusel saab teha järeldusi õiglase tasu suuruse

kohta.

24. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus

TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

25. Määruskaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kautsjon

tagastada.

Peeter Jerofejev

Villu Kõve

Malle Seppik

12(12)