2-18-11710/10 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja

Kohtukoosseis

Kohtunik Meeli Kaur

Otsuse tegemise aeg ja koht

2. oktoober 2018. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-11710

Tsiviilasi

E T hagi ARKAADIA HALDUSE AS-i vastu

kahjuhüvitise saamiseks

Tsiviilasja hind

600 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja E T (isikukood xxxx)

Kostja ARKAADIA HALDUSE AS (registrikood

10257154), lepinguline esindaja Priit Altpere

Asja läbivaatamine

Kirjalik lihtmenetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta E T hagi ARKAADIA HALDUSE AS-i vastu kahjuhüvitise saamiseks

rahuldamata.

2. Maakohtus kantud menetluskulud jätta E T kanda.

3. Määrata kindlaks ARKAADIA HALDUSE AS-i maakohtus hüvitatavate

menetluskulude rahaline suurus ja mõista E T’lt ARKAADIA HALDUSE AS-i

kasuks välja menetluskulud 320 eurot.

Edasikaebamise kord

Pooled võivad esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse

avalikult teatavakstegemisest (02.10.2018). Ringkonnakohus võib apellatsioonkaebuse

lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebaja ei taotle selle lahendamist istungil.

Maakohus ei anna luba otsuse edasikaebamiseks. Kohus selgitab, et apellatsioonkaebus

võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või

kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on

selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis

oluliselt mõjutada lahendit.

Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud

tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi

taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist,

kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See

ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hagiavalduse aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue

1. E T (hageja) esitas 05.08.2018 maakohtule hagi ARKAADIA HALDUSE AS-i (kostja) vastu

kahjuhüvitise 600 euro saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt on hageja korteriomand saanud kahjustada seoses maja fassaadi

läbijooksudega. Eksperthinnangus on välja toodud, et maja fassaadil olid mõrad, mille kaudu

tungis vihma- ja lumevesi korterisse ja rikkus elamispinna. Läbijooksude tõttu on kahjustada

saanud korteri esiku sein ja lagi, samuti magamistoa lagi. Ka on lagedel ja seintel üles paisunud

ja maha koorunud värv ning viimistlus on rikutud. Eksperthinnang on kostjale saadetud,

probleemid läbijooksudega algasid 2017. a aprillis. Fassaadi remont teostati alles 2018. a mais.

Hageja on pöördunud läbijooksude probleemiga mitmel korral kostja poole ning kostja on

tunnistanud, et on läbijooksudest teadlik. Hageja korteri remont läks maksma 600 eurot, mille

hüvitamist hageja kostjalt nõuab.

Hageja leiab, et kostja on tekkinud kahju eest vastutav, sest kostja halduses on korteriühistu

remondifond ning kommunaalmaksud, k.a arvetel nähtuv majakarbi kindlustus. Hageja märgib,

et kogu ühistu majandamine käib ainult kostja kaudu. Seega peab kostja vastutama ka hagejale

tekkinud kahju eest.

Kostja vastuväited hagile

2. Kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hageja faktiväidetest ei selgu hageja õiguste rikkumist

kostja poolt. Vastavalt korteriomandi- ja korteriühistuseadusele (kuni 31.12.2017. a kehtinud

korteriühistuseadusele) majandavad korteriomanikud kaasomandieset korteriühistu kaudu.

Kaasomandieseme remondiga seotud küsimused (nii remondi tegemise kui ka selleks vajalike

rahaliste vahendite kogumise) otsustavad korteriomanikud korteriühistu üldkoosolekul. Seega

oli hageja poolt kahju tekkimist põhjustanud hoone puuduste kõrvaldamine korteriomanike, s.h

hageja, kui korteriühistu liikmete pädevuses. Kostja ei võta ega saagi võtta vastu otsuseid

korteriühistu eest. Kostja on toiminud vaid korteriühistu (üldkoosoleku või juhatuse) otsuste

teavitajana, mitte otsustajana. Samuti ei majanda kostja hageja ega korteriühistu rahadega.

Kostja selgitab, et kostjal ei ole kohustust ega ka õigust teha korteriomanike omandis olevale

hoonele remonti ilma korteriomanike vastava otsuseta. Kostja on õigustatud remonti

korraldama üksnes siis, kui korteriomanikud on korteriühistu koosolekul otsustanud remonti

teha, kogunud selleks piisavalt rahalisi vahendeid ja remondi korraldamise kostjalt tellinud. Ka

ei ole kostja võtnud korteriühistu ega hageja kui korteriomaniku ees endale kohustust tagada

korteriomanike omandis oleva hoone alatine korrasolek sõltumatult korteriomanike endi ja

korteriühistu otsustest ja rahalistest panustest. Samuti pole kostja sõlminud hagejaga

kindlustuslepingut, millega kostja kohustuks hagejale võimalike kahjujuhtumite korral tekkivad

kahjud hüvitama. Hoonet, milles asub hageja korter, majandab korteriühistu ning majakarbi

kindlustuslepingud kindlustusseltsidega on sõlminud korteriühistu. Kostja ei ole nimetatud

kindlustuslepingute pooleks ega maakleriks. Korteriühistu teeb makseid vastavalt korteriühistu

otsustele ja sõlmitud lepingutele oma pangakontolt otse vastavate teenuste osutajatele, s.h

kindlustusandjatele nendega sõlmitud lepingute eest. Kostja pole saanud ei hagejalt ega

korteriühistult kindlustuslepingu tasu ega maakleri tasu.

Maakohtu põhjendused

3. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.

Kohus menetleb hagi lihtsustatud korras tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg-st

1 tulenevalt.

4. Käesolevas asjas nõuab hageja kostjalt korteri remondikulude 600 euro hüvitamist.

5. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle:

 hageja on korteriomandi xxxx omanik;

 Xxxx majas on moodustatud korteriühistu;

 hageja on pöördunud kostja poole seoses maja fassaadi läbijooksude probleemiga;

 kostja on hagejale selgitanud, et maja fassaadi remondi tegemiseks puuduvad

korteriühistul rahalised vahendid ja korteriomanikud peavad üldkoosolekul võtma vastu

vajaliku otsuse.

6. Esmalt tuleb kohtul anda nõudele õiguslik kvalifikatsioon. Hageja nõude aluseks on asjaolu, et

tulenevalt maja fassaadi puudustest (maja fassaadil olid mõrad, mille kaudu tungis vihma- ja

lumevesi hageja korterisse), on kahjustada saanud hageja korter. Hageja on esitanud kahju

hüvitamise nõude kinnisvarahaldusettevõtjast kostja vastu. Riigikohus on varasemalt leidnud,

et korteriühistu liikme suhted väljaspool üldkoosoleku otsuste tegemist (otsustel või juriidilise

isiku põhikirjal põhinevad suhted on tehingulised suhted) tuleb korteriühistu eesmärkide tõttu

lugeda tehingulaadseteks suheteks (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-6-17, p 11). 15.01.2018 kehtima

hakanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 26 lg 1 kohaselt võib korteriühistu

juhatuse asemel korteriühistut juhtida ja esindada juriidiline isik (edaspidi valitseja). Valitseja

valimisele, tegevusele ja vastutusele kohaldatakse korteriühistu juhatuse kohta sätestatut (KrtS

§ 26 lg 2). Äriregistri väljavõttest nähtub, et Xxxx korteriühistul (registrikood xxxx) on juhatus

ning juhatuse liikmetena on registrisse kantud E T ja R K. Kohus selgitab, et valitseja tegutseb

juhatuse asemel, s.t et samaaegselt ei saa korteriühistul olla valitsejat ja füüsilisest isikust

juhatuse liiget. Seega ei tegutse kostja ka korteriühistu valitsejana KrtS § 26 lg 1 mõttes. Ka ei

ole hageja välja toonud, et poolte vahel oleks mõni muu tehingulaadne suhe, mille rikkumisest

tulenevalt peaks kostja hüvitama hagejale tekkinud võimaliku kahju.

7. Hageja nõude õiguslikuks aluseks saab olla võlaõigusseaduse (VÕS) § 1043 ja § 1045 lg 1 p 5.

VÕS 53. ptk 1. jaos sätestatust tulenevalt on süül põhineva deliktilise vastutuse aluseks

kolmeastmeline delikti üldkoosseis, mille elementideks on objektiivne teokoosseis,

õigusvastasus ja süü. VÕS § 1043 järgi peab kannatanule õigusvastaselt kahju tekitanud isik

kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest seaduse

järgi. VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati

kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega.

Kohtupraktika kohaselt peab kahju õigusvastasest põhjustamisest tuleneva deliktilise vastutuse

kohaldamiseks hageja tõendama objektiivse teokoosseisu, st kostja teo, kahju, põhjusliku seose

kostja teo ja kahju vahel ning teo õigusvastasuse. Kui hageja on tõendanud, et kostja põhjustas

õigusvastaselt hagejale kahju, vabaneb kostja vastutusest, kui ta tõendab mõne õigusvastasust

välistava asjaolu esinemise või süü puudumise (VÕS § 1050 lg 1).

8. Hagiavaldusest nähtuvalt on hageja korduvalt juhtinud kostja tähelepanu maja fassaadi

puudustele, mille tõttu on kahjustada saanud hageja korter. Hageja heidab kostjale ette

tegevusetust nimetatud puuduste kõrvaldamisel. Kuivõrd kohus on tuvastanud, et poolte vahel

puudub lepinguline suhe, siis tuleb kohtul esmalt hinnata, kas kostjal oli seadusest tulenev

kohustus teatud viisil käituda vältimaks hagejale kahju tekkimist (VÕS § 1045 lg 1 p 7). Kohus

leiab, et kostjale ei tulenenud korteriühistuseadusest (KÜS) ega mõnest muust õigusaktist

kohustust korteriomanike ühise omandi majandamine (hooldamine), s.h kõrvaldada

omaalgatuslikult maja fassaadi puudused. Seega puudub deliktiõiguslik kaitsenorm, mille

rikkumise korral saaks hageja nõuda kostjalt kahju hüvitamist.

9. Riigikohus on leidnud, et kui kahju tekitajale on etteheidetav tegevusetus, mille tagajärjel

saabus väidetavalt kahju, tuleb olukorras, kus puudub vastavat juhtumit reguleeriv kaitsenorm

(VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja lg 3) kontrollida lisaks, kas kahju tekitajal oli kohustus käituda mingil

viisil, et kahju tekkimist ära hoida, kuid ta ei käitunud vastavalt, s.t kas tal lasus selles olukorras

käibekohustus, mida ta on rikkunud. Käibekohustus tuleneb tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) §-s 138 sätestatud hea usu põhimõttest ning sellest tulenevalt peab isik õigusi teostades

ja kohustusi täites tegema üldise käibekohustuse tõttu kõik mõistliku selleks, et teistel isikutel

ei tekiks kahju. Kuigi käibekohustuse rikkumine on kahju tekitamise õigusvastasuse kontekstis

olemuselt sarnane seadusest tuleneva kohustuse rikkumisega (VÕS § 1045 lg 1 p 7 ja lg 3),

eristab seda viimasest eelkõige tõik, et käibekohustus ei sisaldu üldkehtivates õigusnormides,

vaid kohus peab käibekohustuse rikkumisega tekitatud kahjuhüvitamise nõude lahendamiseks

esmalt tuvastama, kas kahju tekitajal lasus käibekohustus ning milline oli selle käibekohustuse

sisu ja ulatus (vt Riigikohtu lahend 3-2-1-48-15, p 24).

Kohus selgitab, et kõige üldisemalt tähendab käibekohustus ohu loonud või ohtlikku olukorda

kontrolliva isiku hoolsuskohustust, s.o kohustust võtta kasutusele kõik mõistlikult vajalikud ja

sobilikud abinõud, et kaitsta teisi isikuid ja nende õiguslikult kaitstud hüvesid ohu

realiseerumise eest. Seega tuleb kohtul iga üksikjuhtumi puhul selgitada, kas kahju tekitajal oli

juhtumi asjaolusid arvestades käibekohustus kannatanule kahju tekitamise ärahoidmiseks.

Käibekohustuse täpse sisu ja ulatuse üle saab otsustada, lähtudes üldisest käitumisstandardist

realiseerunud ohuolukorras, st milliseid abinõusid oleks kahju tekitaja pidanud mõistlikult ohu

realiseerumise ärahoidmiseks kasutama.

10. Kohus on seisukohal, et arvestades asjas esitatud asjaolusid ja tõendeid, ei ole kostja

käibekohustust rikkunud. Kohus ei ole tuvastanud, et kostjal lasus käibekohustus käituda viisil,

et ära hoida hagejale kahju tekkimist. Vastupidi, hageja ja kostja vahelisest kirjavahetusest

nähtub, et kostja on kinnisvarahaldusettevõtjana tegutsenud hoolsalt, edastanud hageja

probleemid korteriühistu juhatusele ning hoidnud hagejat kursis puuduste kõrvaldamise

tegevusplaanidega. 06.04.2017 elektronkirjas teavitas hageja kostjat maja välisseina vee

läbijooksudest hageja korteris. Kostja töötaja vastas samal päeval hagejale, et probleemist

ollakse teadlikud, kohtutud on ka hageja üürnikuga ning kogu informatsioon edastatakse

edasiseks otsustamiseks korteriühistu juhatusele (tl 17 ja selle pöördel). Ka edaspidisest

kirjavahetusest nähtub, et kostja on pidevalt hagejale selgitanud olukorda ning põhjuseid, miks

ei ole maja fassaadi parandustöid teostatud (vt poolte kirjavahetus, tl 14-17).

11. Kohus leiab, et kostja ei vastuta hagejale tekkinud kahju eest. Kuna deliktilise vastutuse üks

eeldus on täitmata, ei hinda kohus nõude teisi eeldusi.

12. Kohus peab vajalikuks märkida, et käesolevas kaasuses võib tõusetuda korteriühistu vastutus

väidetava kahju tekitanud sündmuse ajal kehtinud KÜS § 2 lg 1 ja VÕS § 115 lg 1 alusel, kui

on täidetud ka VÕS § 115 lg 2 või 3 eeldused. KÜS § 2 lg-st 1 tuleneb korteriühistule

võlaõiguslik ühise omandi majandamise ja hooldamise kohustus, mille täitmist on õigus nõuda

isikutel, kes on korteriühistu liikmed. Kui korteriühistu rikub seda kohustust, on võimalik

korteriühistu vastutus.

Menetluskulud

13. Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või

menetlust lõpetavas määruses (TsMS § 173 lg 1). TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud

kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud jäävad hageja kanda.

14. Tulenevalt menetluskulude jaotusest hindab kohus kostja menetluskulusid. Kostja

menetluskuludeks on lepingulise esindaja kulud 320 eurot käibemaksuta (tl 63). Tegemist on

menetluskuludega TsMS § 138 lg 1 mõttes.

15. TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava

kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud,

mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on

menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218

sätestatu kohaselt. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel tuleb maakohtul

kontrollida lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust esindamisele kulunud aja ja

ühe tööühiku suhtes. Varem on Riigikohtu kolleegium pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot

käibemaksuga või -maksuta (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-92-13; nr 3-2-1-93-13; nr 3-2-

1-115-13; nr 3-2-1-145-13).

16. Kohus nõustub kostja esindaja tunnitasu suurusega 80 eurot käibemaksuta. Kostja taotlusel

mõistab kohus menetluskulud välja ilma käibemaksuta. Kohtu hinnangul on kostja esindaja

teostatud toimingud ja nende ajakulu põhjendatud ja vajalik. Seega tuleb hagejalt kostja kasuks

välja mõista menetluskuludena 320 eurot.

17. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale

edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude

suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude

rahaline suurus kindlaks määrati.

(allkirjastatud digitaalselt)

Meeli Kaur

kohtunik