2-18-10140/6 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Ulvi Loonurm, Margo Klaar, Iko Nõmm

Määruse tegemise aeg ja koht

28.09.2018, Tallinn

Tsiviilasja number

2-18-10140

Tsiviilasi

Kohtutäitur Elin Vilippuse (Vilippus) avaldus

kinnistusraamatusse

keelumärke

sissekandmiseks

Vaidlustatud lahend

Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 eitav

kandemäärus nr 803282018

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Elin Vilippuse määruskaebus

Menetlusosaline ja tema

esindaja

Avaldaja kohtutäitur Elin Vilippus, esindaja

kohtutäituri abi Viljo Konsap

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Maakohtu registriosakonna 27.06.2018 kandemäärus nr

803282018 ja saata asi tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks

läbivaatamiseks.

2. Rahuldada kohtutäitur Elin Vilippuse määruskaebus osaliselt.

Edasikaebamise kord

Määruse peale ei saa kaebust esitada.

Asjaolud ja menetluse käik

1. Kohtutäitur Elin Vilippus (avaldaja) esitas 04.06.2018 registripidajale

kandeavalduse, milles palus kanda kinnistusregistriosa nr 11716201 kolmandasse

jakku keelumärge kinnisasja käsutamise keelamiseks kohtutäituri Elin Vilippuse ja

Korteriühistu

Rondo;

Tallinn, Liikuri tn 20 korteriühistu (KÜ Rondo) kasuks. Täitemenetluse algatamise

aluseks oli Pärnu Maakohtu 29.09.2017 otsus asjas nr 2-17-115257 ja sissenõudja KÜ

Rondo täitmisavaldus.

2. Tartu Maakohtu registriosakond jättis avalduse rahuldamata. Kinnistusregistriosa

nr 11716201 neljandasse jakku oli 10.02.2006 sisse kantud 1 385 000 krooni suurune

hüpoteek Aktsiaselts Hansapank kasuks. Sama kinnistusregistriosa kolmandasse

jakku oli 13.11.2014 sisse kantud keelumärge Eesti Vabariigi kasuks kinnisasja

käsutamise keelamiseks. Korteriühistu pandiõiguse kui seadusjärgse pandiõiguse

tekkimise hetkeks saab lugeda korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS)

jõustumise hetke ehk 01.01.2018. Seega peaksid KrtS § 44 lg-tes 1 ja 2 kirjeldatud

korteriühistu nõuete eelisõigusega arvestama pärast 01.01.2018 registriossa kantavate

õiguste omajad. Hüpoteek ja keelumärge olid praegusel juhul kinnistusraamatusse

kantud oluliselt varem kui 01.01.2018. Kirjeldatud õiguste omajate positsiooni ei

olnud õige ja õiglane tagasiulatuvalt halvendada.

3. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palus määrus tühistada ja rahuldada

avaldaja kandeavaldus hüpoteegi kustutamiseks. Kinnistamisavalduse rahuldamata

jätmine ei olnud kooskõlas seadusega ja esitatud kinnistamisavalduse alusel kande tegemiseks

ei olnud takistusi. Ebaõige oli kandemääruses avaldatud seisukoht, et korteriühistu kui

seadusjärgse pandiõiguse tekkimise hetkeks saab lugeda KrtS-i jõustumise hetke ehk

01.01.2018. KrtS § 72 sätestab üheselt korteriühistu varasema pandiõiguse ka enne seaduse

jõustumist sisse kantud hüpoteekide suhtes.

Menetluse edasine käik

4. Tartu Maakohtu registriosakond andis TsMS § 663 lg 6 alusel määruskaebuse

lahendamiseks Harju Maakohtule. Tartu Maakohtu registriosakond märkis

täiendavalt, et korteriühistu hüpoteegi eelisõiguse esimesele järjekohale asetamise

osas tuleks jälgida KrtS-i jõustumise hetke. Korteriühistu seadusjärgne hüpoteek ei

tohiks mõju avaldada enne KrtS-i kehtima hakkamist registriossa kantud õigustele

ega ohustada enne KrtS-i jõustumist seatud õiguste püsimajäämist täitemenetluse

korral.

5. Harju Maakohus edastas 27.08.2018 TsMS § 663 lg 5 alusel määruskaebuse

ringkonnakohtule lahendamiseks.

Ringkonnakohtu seisukoht

6. Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuse ja tsiviilasja materjalidega,

leiab, et Tartu Maakohtu registriosakonna määrus tuleb tühistada ja asi saata tagasi

Tartu Maakohtu registriosakonnale avalduse uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus

tuleb rahuldada osaliselt.

Vaidlustatud määrusest nähtuvalt keeldus Tartu Maakohtu kinnistusosakond

avalduse rahuldamisest eelkõige põhjusel, et kinnistusregistriosa nr 11716201

kolmandasse ja neljandasse jakku varem kantud (enne 01.01.2018) õiguste omajate

suhtes oleks ebaõiglane, kui korteriühistu nõude tagamiseks seatav hilisem

keelumärge asetseks nendest eespool ja sellise ebaõiglase olukorra loomine ei saanud

olla seadusandja tahe 01.01.2018 jõustunud KrtS §-i 44 sõnastamisel.

Ringkonnakohus selgitab, et KrtS § 44 lg-t 2 tuleb mõista selliselt, et nii täite- kui ka

pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt

korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel „tavalise“ hüpoteegiga tagatud

nõue. Samuti tähendab see korteriühistu jaoks võimalust pöörata sissenõue

korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik „tavalised“

hüpoteegid on korteriühistu pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3).

KrtS-i seletuskirjas on avaldatud, et hüpoteegipidajale omab uus regulatsioon

kahjulikku mõju ainult sellisel juhul, kui tema ees täidetakse kohustusi

nõuetekohaselt, korteriühistu ees aga mitte ning korteriomaniku muu vara arvel ei

ole korteriühistu rahalise nõude täitmine võimalik. Pangaliidu arvamuse kohaselt on

selline olukord väga erandlik. Kirjeldatud erandlikus olukorras saab hüpoteegipidaja

tagatise kadumise vältimiseks korteriühistu nõude ise rahuldada ja selle hiljem

laenuvõtjalt välja nõuda.

Reguleerimaks olukordi, kus enne KrtS-i jõustumist 01.01.2018 oli korterile seatud

hüpoteek, nähti seaduse rakendussätetes ette, et korteriühistu pandiõigus tekib ka

sellisel juhul, kuid see ei pruugi kogu suuruses paikneda esimesel järjekohal.

Esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus on sõltuv täite- või

pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest

viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus KrtS §

44 lg 3 kohaselt, s.t ühe aasta majandamiskulud (KrtS § 72 lg 1). Seega jaguneb

korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks: üks osa on

esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa ei ole piisavalt suur)

on esimesel vabal järjekohal, s.t asetseb pärast seda hüpoteeki, mis on KrtS-i

jõustumisel viimasena kinnistusraamatusse kantud. Seega on korteriühistul ka

varasema hüpoteegi olemasolul võimalus pöörata sissenõue korteriomandile nii, et

varasem hüpoteek kustutatakse, aga varasema hüpoteegi pidajale on tagatud kindel

osa jaotamisele minevast tulemist.

Vaidlustatud määruses ei pööranud kinnistusosakond aga tähelepanu sellele, et

kinnistusraamatusse oli vaidlusaluse kinnisasja suhtes sisse 13.11.2014 kantud

keelumärge Eesti Vabariigi kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Eelnev võib olla

takistuseks kinnistusraamatusse uute kannete tegemiseks. Nimelt, kui kinnisasjale on

eelnevalt seatud keelumärge, siis ei ole reeglina võimalik samal ajal ka teist keelumärget

seada (vt ka Riigikohtu 03.10.2006 määrus asjas nr 3-2-1-79-06, p 22; 05.03.2010

määrus asjas nr 3-2-1-8-10, p 8; 15.03.2016 otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p 19.1). Kande

tegemine on võimalik juhul, kui õigustatud isik on sellega nõus, sest käsutuskeelu

järgi õigustatud isikul on õigus ise käsutuskeelust tulenevaid õigusi käsutada, mh

keelumärkest loobuda, anda nõusolek käsutuskeeluga vastuolus oleva tehingu tegemiseks või

teise keelumärke sissekandmiseks (vt nt Riigikohtu 15.04.2004 määrust asjas nr 3-2-1-48-04,

p 15).

Ringkonnakohus küsis 20.09.2018 Eesti Vabariigilt Maksu ja Tolliameti kaudu, kas ta

on nõus kinnistusregistriosa nr 11716201 kolmandasse jakku keelumärke kandmisega

kohtutäitur E. Vilippuse ja KÜ Rondo kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Eesti

Vabariik Maksu- ja Tolliameti kaudu avaldas, et on nõus kirjeldatud käsutamise

keelumärke kandmisega. Samas kirjas selgitati, et Eesti Vabariik on esitamas Tartu

Maakohtu kinnistusosakonnale avaldust enda kasuks 13.11.2014 registriossa nr

11716201 sisse kantud kinnisasja käsutamise keelumärke kustutamiseks. Seega on

käsutamise keelumärke sissekandmiseks olemas ka õigustatud isiku nõusolek.

Kuivõrd maakohus keeldus ebaõigel põhjusel kande tegemisest, tuleb Tartu

Maakohtu registriosakonna määrus tühistada ja saata avaldus tagasi Tartu Maakohtu

registriosakonnale uueks läbivaatamiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Ulvi Loonurm

Margo Klaar

Iko Nõmm