2-16-16773/77 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Gaida Kivinurm, Indrek Soots, Indrek Parrest

Määruse tegemise aeg ja koht

06.09.2018, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-16773

Tsiviilasi

AK avaldus juurdepääsutee määramiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12.12.2017 määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

AA määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja: AK (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht

XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn

Puudutatud isik I: AA (isikukood XXXXXXXXXXX,

töökoha

aadress

XXX),

lepinguline

esindaja

vandeadvokaat Lada Riisna

Puudutatud

isik

II:

Jõelähtme

vald

(Jõelähtme

Vallavalitsuse kaudu) (asukoht Postijaama tee 7,

Jõelähtme küla, 74202 Harju maakond)

Puudutatud

isik

III:

Eesti

Vabariik

(Keskkonnaministeeriumi kaudu) (asukoht Narva mnt 7a)

Puudutatud isik IV: LR (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Leino

Biin

Puudutatud isik V: KP (isikukood XXXXXXXXXXX,

elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Piret

Blankin

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Harju Maakohtu 12.12.2017 määrus tühistada osaliselt, s.o iga-aastase tasu

suuruse osas (s.o resolutsiooni p 2) ning teha asjas uus määrus, millega määrata,

et kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud

maksma iga-aastast tasu 102 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule.

2. Ülejäänud osas jätta maakohtu määrus muutmata.

3. Maakohtu määruse tervikresolutsioon on järgnev:

3.1 AK´i avaldus rahuldada ja määrata, et kinnistu Kallaste III, registriosa

3189202, igakordne omanik, tema perekonnaliikmed, külalised ja kinnistut

teeniv transport võivad avalikult kasutatavalt Iru põik teelt kinnistule

pääsemiseks kasutada Iru põik 2a kinnistut nr 12584502 jalgsi, jalgrattaga ja

mootorsõidukiga Iru põik avalikult kasutatavalt teelt kuni Kallaste III

kinnistuni vastavalt kohtumääruse lahutamatuks osaks olevale Lisale, mis

näitab juurdepääsu tee asukohta A-B.

3.2 Kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud

maksma iga-aastast tasu 102 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele

omanikule, mis tuleb ära maksta igal aastal määruse jõustumise kuule

järgneva kuu 10. kuupäevaks.

3.3 Juurdepääsu tee rajamise ja hooldamisega seotud kulud kannab igakordne

Kallaste III registriosa nr 3189202, omanik.

3.4 Tuvastada, et AA-l on kohustus teha tahteavaldus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna registriosa 12584502 III jakku märkuse kandmiseks

järgmise sõnastusega „ Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale teele Iru põik

Harjumaa Jõelähtme vallas Iru külas asuva Kallaste III kinnistu registriosa

3189202 igakordse omaniku kasuks koos iga-aastase tasu maksmise

kohustusega 102 eurot aastas. Juurdepääsu märkuse sisu vastavalt Harju

Maakohtu 12.12.2017 määrusele tsiviilasjas nr 2-16-16773“.

3.5 Kohtulahend

asendab

AA

tahteavaldust

märkuse

kandmiseks

kinnistusraamatusse.

3.6 Kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on saanud menetlusosaliste

õigusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (08.11.2017) vastavalt TsMS

§ 460 lg-le 1 ja § 477 lg-le 1.

3.7 Määruse jõustumisel edastab avaldaja ise määruse kinnistusosakonnale.

4. Määruskaebus rahuldada osaliselt.

5. Jätta maakohtu menetluskulud avaldaja kanda. Määruskaebuse esitamisest

tingitud avaldaja ja puudutatud isiku I menetluskulud jätta nende endi kanda,

teiste menetlusosaliste menetluskulud jätta puudutatud isiku I kanda.

Edasikaebamise kord

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse

ärakirja kättetoimetamisest.

Selgitused

Vastavalt TsMS § 187 lg-le 6 juhul, kui määruskaebuse esitaja taotleb menetlusabi, peab ta

seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille

tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või

kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega,

annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

Avaldus ja menetluse käik

1. AK (avaldaja) esitas 08.11.2016 Harju Maakohtule avalduse avalikult kasutatavale teele

juurdepääsutee määramiseks.

2. Avalduse kohaselt kuulub avaldajale kinnistu registriosa nr 3189202 Kallaste III (Iru

küla, Jõelähtme vald), omanikukanne on tehtud 16.05.2000 (tl 6, I kd). Avaldaja

kinnistule puudub juurdepääs avalikult teelt.

3. Ajalooliselt on kujunenud välja nii, et avalikult teelt saab Kallaste III kinnistule üle

naaberkinnistu (kinnistu registriosa nr 12584502; Iru põik 2a, Iru küla, Jõelähtme vald).

Nimetatud kinnistu kuulus varasemalt avaldaja ema onupojale ning seega ei olnud

vajalik seada sisse teeservituute. Avaldaja ema onupoeg võõrandas kinnistu ning alates

02.02.2010 on kinnistu omanik AA (puudutatud isik I). Kokkulepet juurdepääsu

määramiseks ei ole avaldaja puudutatud isikuga I saavutanud. Muud variandid avaldaja

kinnistule pääsemiseks on raskendatud: teisel naaberkinnistul on hooned rajatud

kinnistu piirile, teisel pool hooneid algab langus kuni Pirita jõeni.

4. Avaldaja palub asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 alusel määrata kinnistu Kallaste III

juurdepääs avalikule teele, Iru põik, üle puudutatud isiku I kinnistu järgmiselt: Kinnistu

Kallaste III, registriosa 3189202 igakordne omanik, tema perekonnaliikmed, külalised

ja kinnistut teeniv transport võivad avalikult kasutatavalt Iru põik teelt kinnistule

pääsemiseks kasutada puudutatud isikule I kuuluvat Iru põik 2a kinnistut nr 12584502,

jalgsi, jalgrattaga ja mootorsõidukiga Iru põik avalikult kasutatavalt osalt kuni Kallaste

III kinnistuni. Avaldaja palub tuvastada, et puudutatud isikul I on kohustus teha

tehteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 12584502 III jakku

märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega „Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale teele

Harjumaa Jõelähtme vallas Iru külas asuva Kallaste III kinnistu registriosa 3189202

igakordse omaniku kasuks. Juurdepääsu märkuse sisu vastavalt Harju Maakohtu

määrusele“. Lisaks palub avaldaja märkida, et kohtulahend asendab puudutatud isiku I

tahteavaldust märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse. Avaldaja on nõus kandma tee

rajamise ja hooldamisega seotud kulud.

5. Vastuseks puudutatud isiku I vastuväidetele märkis avaldaja järgmist. Kallaste talu

kuulus juba avaldaja vana-vanavanematele. Taasiseseisvunud Eesti Vabariigi ajal, kui

talu tagastati, jagasid sugulased kinnistu omavahel. Üks osa sellest jäi avaldaja emale ja

teine avaldaja ema onupojale MJ-le. Kuna avaldaja ja tema õde olid MJ ainsad

elusolevad sugulased, siis oli ta korduvalt teatanud, et pärandab oma osa Kallaste talust

avaldajale ja tema õele ning et kuni tema surmani võivad nad vabalt üle tema hoovi

sõita, et oma kinnistule pääseda. Umbes aasta enne MJ surma selgus aga, et MJ on

kinkinud oma osa puudutatud isikule I. Eeltoodu selgitab, miks ei olnud varem vajalik

teeservituudi seadmine ja miks see on tänasel päeval aktuaalseks muutunud.

6. Avaldaja esitas foto aiaväravast, mis asub tema kinnistu ja puudutatud isiku I kinnistu

piiril (tl 68, I kd). Seegi annab tunnistust, et juurdepääs on toimunud just üle

naaberkinnistu. Maa-ameti geoportaali väljatrükist on näha, et juurdepääsutee on

kulgenud piki puudutatud isikule I kuuluvat kinnistut, kinnistul asuvate majade vahelt

(tl 72, I kd). Käesoleval juhul pakub avaldaja puudutatud isikule I aga vähem koormavat

varianti – tee kulgemist kinnistu piiri lähedalt.

7. Juurdepääsuteed ei ole võimalik rajada üle mõne teise naaberkinnistu. Iru põik 4

(registriosa nr 286102, LR-le kuuluv kinnistu) ja Iru põik 6 (registriosa nr 3189302, KP-

le kuuluv kinnistu) kinnistu vahele ei ole teed võimalik rajada sel põhjusel, et Iru põik

6 kinnistule, 2 m kaugusele piirist, on detailplaneeringuga ette nähtud elamu rajamine.

Piirist kaugemale polekski elamu rajamine mõeldav, sest maapind langeb seal väga

järsult. Tegemist on Pirita jõe ürgoru kallastega. Eesti Vabariigi kinnistule (registriosa

nr 8741950) ei oleks tee rajamine samuti mõeldav, sest seal on juba Pirita Jõeoru

maastikukaitseala, kus mootorsõidukiga tohib sõita vaid järelevalve- ja päästetöödel.

8. Kuna avaldaja on nõus tee ise rajama ja korras hoidma, siis saab tasu suuruse

arvestamisel aluseks võtta üksnes tee alla jääva kinnistu osa edasise kasutamise

võimatuse eest kinnistu omanikule makstava mõistliku hüvitise (RKTKm nr

3-2-1-31-17 p 15.3). Lähtuvalt maamaksu suurusest pakkus avaldaja, et servituuditasu

võiks katta maamaksu ja sellele võiks lisada teist sama palju juurde katmaks

kasutamiseelisest ilmajäämist ehk servituuditasu võiks olla 13,27 +13,27 = 26,54 eurot

aastas. Maamaksu arvestamise kohta selgitas avaldaja, et antud maa asub hinnatsoonis:

H0245005, mis tähendab, et kõlviku esimesed 0 kuni 1000 m2 on maksustamishinnaga

3,2 eur/m2 ja järgmine 1000 kuni 2000 m2 on maksustamishinnaga 1,6 eur/m2 ja sealt

edasi, s.o 2000 m² ja rohkem on maksustamishinnaga 0,03 eur/m². Puudutatud isik I

kinnistu suurus on 2725 m², seega on tema kinnistu maksustamishind 1000 x 3,2 +

1000 x 1,6 + 725 x 0,03 = 3200 + 1600 + 21,75 = 4821,75 eurot. Seega kinnistu ühe

ruutmeetri keskmiseks maksustamishinnaks tuleb 4821,75 / 2725 = 1,77 eur/m2. Kui

arvestada, et pakutud ligipääsutee alla jääb hinnanguliselt ca 300m², siis on teealuse maa

maksustamishind = 300 x 1,77 = 531 eurot. Maamaksu koefitsient antud piirkonnas on

2,5%. Ligipääsutee alla jääva maa maamaks on seega = 531 x 2,5% = 13,27 eurot aastas.

Puudutatud isiku I seisukoht

9. Puudutatud isik I palus jätta avalduse rahuldamata ning alternatiivselt, kui kohus määrab

juurdepääsutee avalduses toodud tingimustel, siis palub puudutatud isik I määrata tee

kasutamiseks tingimused alljärgnevalt: 1) avaldaja tasub juurdepääsutee rajamise kulud,

k.a. ja mitte ainult ehitamine, muinsuskaitseobjekti uuringutega ja sellel järgnev

kinnistu taastamine olukorda, milles see oli enne kaevetööde läbiviimist, kuid

arvestades juurdepääsutee rajamiseks vajalikku, sh aia ümber paigaldamine, maapinna

taastamine jne; 2) avaldaja tasub juurdepääsutee hooldamisega, koristamisega,

parandamisega, liiklusohutuse tagamise, valgustamise jne seotud kulud kuni määratud

juurdepääsutee

avaldaja

poolt

kasutamise

lõpetamiseni

ja

teeservituudi

kinnistusraamatust kustutamiseni; 3) avaldaja tasub juurdepääsutee osas maamaksu

vastavalt juurdepääsutee alusele pindalale aastas kaks korda puudutatud isiku I

arveldusearvele.

Puudutatud isik I palub määrata talle iga-aastaseks tasuks juurdepääsu kasutamise ja

servituudi eest 2000 eurot. Lisaks palub puudutatud isik I määrata avaldajale teealuse

maa maksumuse hüvitamise korras makstavaks hüvitiseks 29 400 eurot ning tee

ehituskulude hüviseks 12 894 eurot. Nimetatud summad tuleb tasuda ühekordse

maksena või iga-aastaste osamaksetega 5 aasta jooksul, st 8458,80 eurot aastas.

10. Tõendamata on avaldaja väited selle kohta, et avaldaja kinnistule pääsemiseks on

ajalooliselt kasutatud puudutatud isikule I kuuluvat kinnistut. Ebaõige on avaldaja

väide, et ainus võimalus juurdepääsutee rajamiseks on läbi puudutatud isiku I kinnistu.

Juurdepääs on võimalik määrata ka Eesti Vabariigi või LR kinnistute kaudu.

11. AÕS § 156 lg 1 kohaldamise eeldused ei ole täidetud, kuna (i) puudutatud isikul I

paiknevad taotletud alal rajatised ja ehitised, (ii) puudutatud isik I plaanib taotletud alal

elamu ehitamist, (iii) avaldaja kinnistul puuduvad ehitised, (iv) puuduvad teised

põhjused, miks peaks juurdepääs läbima just puudutatud isiku I kinnistut.

12. Tasu 2000 eurot on mõistlik ja põhjendatud. Tasu on vajalik, et kanda iga-aastaselt

tekkivate tee hooldamisega seotud kulud. Lisaks peab tasu olema õiglaseks hüvitiseks

omandi kitsendamise eest. Juurdepääsu rajamise tõttu kahjustatakse ning hävitatakse

puudutatud isikule I kuuluvaid rajatisi, aeda, puid, peenraid ja põõsaid. Puudutatud isiku

I õiguste piiramine toimub ka tulevikus, kuna puudutatud isik I ei saa enda maad enam

oma äranägemisel kasutada. Ebaõige on avaldaja seisukoht, et tasu suuruse arvestamisel

saaks aluseks võtta üksnes tee alla jääva kinnistu osa edasise kasutamise võimatuse eest

kinnistu omanikule makstava mõistliku hüvitise. Puudutatud isiku I nõutud hüvitise

suurus ei ole seotud tee alla jääva maatüki väärtusega, vaid kogu tema kinnistu väärtuse

langemisega ning kasutamiseõiguse kitsendamisega. Lisaks vaidleb puudutatud isik 1

vastu avaldaja tasu kalkulatsioonile, mis põhineb maamaksul.

13. Tee ehitustööde kogumaksumuseks on 12 894 eurot ning seda tõendab hinnapakkumine

(tl 191, I kd). Tee korrashoiu kulu aastas on 2880 eurot (lumekoristuse kulu 1980 eurot

ning teepinnase täitmine ning üldised tee-ja maaparandustööd 900 eurot). Teealuse maa

maksumuse hüvitiseks on 29 400 eurot. Vastavalt avalikes kinnisvaramüügi portaalides

avaldatavale teabele ning kinnisvaramaaklerite suulistele konsultatsioonidele on

kõnealuses piirkonnas elamumaa maksumuseks umbes 100 –120 eurot/m2 eest.

Arvestades, et teealuseks maapindalaks on ~245 m2, siis on teealuse maa maksumuseks

~ 29 400 eurot (120x245).

Puudutatud isiku II seisukoht

14. Jõelähtme vald (Jõelähtme Vallavalitsuse kaudu) leidis, et käesoleval juhul on kõige

mõistlikum ja otstarbekam tagada juurdepääs üle Iru põik 2a kinnistu. Tee rajamine piki

Iru põik 4 piiri ei ole mõistlik, sest teisel pool Iru põik 4 asuvaid hooneid algab maapinna

langus, mis muutub jõe suunas järsult sügavamaks. Arvestada tuleb seda, et ajalooliselt

moodustasid Iru põik 2a ja Iru põik 2b ühtse Kallaste kinnistu ja seepärast ongi mõistlik

määrata juurdepääs just üle Iru põik 2a. Sellisel viisil, nagu soovib seda avaldaja, on tee

rajamine minimaalse mõjuga kinnistu Iru põik 2a omaniku huvidele.

15. 12.04.2017 ärakuulamisel selgitas puudutatud isik II, et kui kinnistule juurdepääs

määrata üle LR kinnistu, siis jääks see majale liiga lähedale ja oleks ebamõistlik ja

teisele poole tema kinnistule juurdepääsu määramine oleks seotud suurte kuludega,

lisaks on seal jõe suunas langus ning kui rajada see KP kinnistule, siis on seal väga suur

langus. Kus tee rajamine ei ole mõistlik.

Puudutatud isiku III seisukoht

16. Eesti Vabariik (Keskkonnaministeeriumi kaudu) avalduse osas seisukohta ei esitanud.

Puudutatud isiku IV seisukoht

17. LR-le kuulub kinnistu registriosa nr 286102 (Iru põik 4, Iru küla, Jõelähtme vald).

Puudutatud isiku IV suhtes oleks ebaõiglane, kui juurdepääs avaldaja kinnistule

määrataks üle tema kinnistu, lisaks koormaks juurdepääsu tee oluliselt kinnistut ning

selle omaniku privaatsust. Selle asemel oleksid pidanud kinnistute jagamisel omanikud

kokku leppima juurdepääsutee kohas. Endise Kallaste kinnistu omanikud (ega ka pärast

osade eraldamist tekkinud kinnistute omanikud) ei ole kunagi kasutanud juurdepääsuks

oma kinnistutele puudutatud isiku IV kinnistut.

18. Avaldaja enda andmetel toimus Kallaste III kinnistule varasemalt juurdepääs just sealt,

kus on puudutatud isikule I kuuluv kinnistu. Vana kord tuleks säilitada kooskõlas AÕS

§ 156 lg-ga 2 ja see välistab tee määramise üle puudutatud isiku IV kinnistu. Peale selle

on see ebamõislik: põhjapoolne osa on kuni kinnistu piirini hoonestatud ja sealt

kinnistule ei pääseks, lõunapoolne osa on suure kallakuga ja suurte kõrguste vahega

ning aia- ja puhkealaga, tegemist on väikse elamukrundiga võrreldes avaldaja ja teiste

puudutatud isikute kinnistu suurustega.

Puudutatud isiku V arvamus

19. KP ei ole nõus juurdepääsutee määramisega tema kinnistu kaudu. Avaldajal on juba

olemas juurdepääs puudutatud isiku I kinnistu kaudu või alternatiivselt tuleb juurdepääs

määrata puudutatud isiku III kinnistu kaudu. Kinnistul kulgeb ajalooline rada, mida on

harjutud kasutama. Tegemist on küll jalgteega, kuid avaldaja ei ole põhjendanud, miks

ta vajab kinnisasjale juurdepääsu ka mootorsõidukiga. Avaldaja kinnistul ei ole

hooneid, tema kinnistu on seotud mitmete piirangutega.

20. Alternatiivselt tuleks tee määrata üle puudutatud isiku I kinnistu. Avaldaja ning

puudutatud isiku I kinnisasjad kuulusid varem mõlemad Kallaste talu koosseisu, mis

hiljem sugulaste vahel jagati. Seejuures oli ka pärast maa jagamist juurdepääs avalikult

kasutatavale teele (Iru põik) tagatud puudutatud isiku I kinnisasja kaudu, mistõttu on

põhjendatud juurdepääsu jätkuv tagamine üle puudutatud isiku I kinnisasja (vt ka

RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 29; 3-2-1-36-09, p 10).

21. Juurdepääsuteed ei ole võimalik rajada puudutatud isiku V kinnistule. Kui rajada tee

puudutatud isikute IV ja V kinnistu piirile, siis seal on muinsuskaitse vöönd. Lisaks on

puudutatud isikul V piiratud võimalused oma kinnistule ehitiste rajamiseks, olles seni

erinevate menetluste peale kulutanud aega pea 10 aastat; suur osa kinnistust on languses

Pirita jõe suunas, kuhu teed on võimatu rajada. Lisaks ei ole avaldaja ise taotlenud

juurdepääsu üle puudutatud isiku V kinnistu.

Esimese astme kohtu määrus

22. Harju Maakohtu 12.12.2017 määrusega avaldus rahuldati ja määrati, et: 1) kinnistu

Kallaste III, registriosa 3189202, igakordne omanik, tema perekonnaliikmed, külalised

ja kinnistut teeniv transport võivad avalikult kasutatavalt Iru põik teelt kinnistule

pääsemiseks kasutada Iru põik 2a kinnistut nr 12584502 jalgsi, jalgrattaga ja

mootorsõidukiga Iru põik avalikult kasutatavalt teelt kuni Kallaste III kinnistuni; 2)

kinnistu Kallaste III, registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud maksma

iga-aastast tasu 40 eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule; 3) tasu tuleb ära

maksta igal aastal arvestades määruse jõustumise kuule järgneva kuu 10. kuupäevaks;

4) juurdepääsu tee rajamise, hooldamisega seotud kulud kannab igakordne Kallaste III

registriosa nr 3189202 omanik. Maakohus määras, et 1) puudutatud isikul I on kohustus

teha tehteavaldus Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa 12584502 III jakku

märkuse kandmiseks järgmise sõnastusega „ Juurdepääsu tee avalikult kasutatavale

teele Iru põik Harjumaa Jõelähtme vallas Iru külas asuva Kallaste III kinnistu registriosa

3189202 igakordse omaniku kasuks koos iga-aastase tasu maksmise kohustusega 40

eurot aastas. Juurdepääsu märkuse sisu vastavalt Harju Maakohtu määrusele tsiviilasjas

nr 2-16-16773 12.12.2017“; 2) kohtulahend asendab puudutatud isiku I tahteavaldust

märkuse kandmiseks kinnistusraamatusse; 3) kohtumääruse lahutamatu osa on Lisa, mis

näitab juurdepääsu tee asukohta A-B; 4) kohtumäärus kehtib ka isikute suhtes, kes on

saanud menetlusosaliste õigusjärglaseks pärast avalduse kohtule esitamist (08.11.2017)

vastavalt TsMS § 460 lg-le 1 ja § 477 lg-le 1. Maakohus jättis puudutatud isikute

menetluskulud võrdsetes osades avaldaja kanda ning avaldaja menetluskulud tema enda

kanda. Maakohus määras, et vaatluse protokolli tuleb parandada ja jätta sellest välja

viited fotodele nr 12 ja 13.

23. Esineb AÕS § 156 lg-st 1 tulenev alus määrata avaldaja kinnistule juurdepääs avalikule

teele ja vastupidi.

24. Kinnistute registriosa väljavõtetest (tl 128 pöördel-130) nähtuvalt on algset Kallaste

kinnistut nr 2253602 mitu korda nn jagatud ja sellest osi eraldatud (20.04.2000 leping,

tl 206). Registriandmetest nähtuvalt on jagamise käigus kantud registrisse kinnistu

Kallaste III nr 3189202 ning avaldaja on saanud nimetatud kinnistu omanikuks

20.04.2000 (tl 206, 128p, 129p). Puudutatud isik I on saanud kinnistu omanikuks

27.01.2010 (tl 9). Kinnistusraamatu väljavõttest (tl 128p-130) nähtuvalt ei ole avaldaja

ja puudutatud isik I jaganud Kallaste kinnistut nr 2253602 omavahel nii, et selle

tulemusel oleks lõppenud Kallaste III kinnistu juurdepääs avalikule teele.

25. Nimetatud Kallaste kinnistut nr 2253603 on jaganud MJ veel 07.11.2007 ja selle

tulemusel on eraldatud ja avatud registriosa nr 12584503 (tl 128p, 130p), Iru põik 2a,

mille omanikuks sai puudutatud isik I 27.01.2010 (tl 9 ja 130p). Seega ei ole täidetud

AÕS § 156 lg 3 eeldused.

26. Kaardiserveri andmetest (tl 131) nähtuvalt ei külgne ega piirne avaldaja kinnistu ei Iru

tee, Iru põik tänava ega ka Linnuse teega. See ilmnes ka vaatlusel. Avaldaja kinnistu

piirneb puudutatud isikute I ja III-V kinnistutega. Asjaolu, et avaldaja kinnistu piirneb

puudutatud isiku III kinnistuga, ei tähenda iseenesest avalikule teele juurdepääsu AÕS

§ 156 lg 1 tähenduses ning asjaolu, et puudutatud isiku III kinnistul asub nn teerada

Linnuse tee ja Iru põik tee ristist alates (vt kaardiserver, vaatlus), mida mööda saab

minna vähemalt vaatluse toimumise ajal üksnes jalgsi või äärmisel juhul jalgrattaga, ei

tähenda, et avaldaja kinnistu piirneks avaliku teega.

27. Arvestades vaatlusel nähtud puudutatud isikute III - V kinnistute erisusi, samuti

puudutatud isiku V kinnistu detailplaneeringu andmeid, leidis kohus, et avaldaja

kinnistule tuleb määrata juurdepääs üle puudutatud isiku I kinnistu nii nagu avaldaja on

seda soovinud. Märgitud kohta tee määramine on mõistlik ja ei piira puudutatud isiku I

õigusi olulisel määral.

28. Vaatlusel (protokoll ja fotod) veendus kohus, et juurdepääsutee rajamine puudutatud

isikute IV ja V kinnistutele ei ole põhjendatud. Puudutatud isiku IV kinnistu on

hoonestatud, õueala on kujundatud. Tee määramine nn kinnistu põhjapoolsesse ossa,

tooks selle tee sisuliselt elamu vahetusse lähedusse ja piiraks oluliselt tema privaatsust.

Samas kinnistu nn jõepoolsesse külge tee rajamaine tähendaks sinna rajatud haljastuse

lõhkumist, seejuures satuks tee kohta, kust algab järsk langus puudutatud isiku V

kinnistu ja jõe suunas ning eeldaks puudutatud isiku IV kinnistul vastavas kohas aia ja

puhkeala lõhkumist. Vaatlusel selgus, et puudutatud isiku V kinnistu on jõe poole

kaldus olulisel määral (fotod, tl 167, 168, foto 15-16). Detailplaneeringuga on

tõendatud, et tema kinnistule (Kallaste IV) elamu rajamine on piiratud, kuna seal on

Pirita maastikukaitseala, seal asub kinnismälestuste kaitsetsoon, seal on

kaldapiiranguvöönd, ehituskeelu vöönd, kalda veekaitsevöönd, kallasrada, tehnorajatise

kaitsevöönd, krunt on niivõrd reljeefne, nõlvade vahe on 13 m, veekogu moodustab 30%

krundi pindalast, krundile on võimalik ehitada hoonet vaid 305 m2 pindalaga ning sedagi

üksnes kinnistu nn ühte nurka ehk Iru põik tn lähedale (vt lk 120). Nii ei ole puudutatud

isiku V kinnistule võimalik samuti määrata juurdepääsuteed, sest avaldaja kinnistu asub

kõrgemal, võrreldes puudutatud isiku V kinnistuga (vt ka foto, tl 168), ja tee oleks sel

juhul kohas, kus on oluline kallak jõe suunas, mis tähendaks tee kindlustamise ja

ehitamisega

kaasnevaid

täiendavaid

kulusid,

seejuures

on

(nagu

nähtub

detailplaneeringust) puudutatud isiku V kinnistule ehitiste, elamute rajamine niivõrd

piiratud. Tee rajamise tulemusel jääks see detailplaneeringuga lubatud rajatava elamu

nn külje alla. Ka puudutatud isik V ei saa ise vabalt oma kinnistule ehitisi rajada ja kui

sinna rajada veel avaldaja jaoks juurdepääsu tee, piiraks see väga oluliselt tema huve ja

privaatsust.

29. Puudutatud isiku III kinnistule alates Iru põik tänava ja Linnuse tee ristist (vt vaatlus ja

foto 7, tl 159 pöördel) juurdepääsu rajamine tähendaks sisuliselt tee tegemist nn

kallakule/mööda kallakut. Vaatluse hetkel oli seal võimalik käia jala ja sõita rattaga,

kuid selleks, et sellelt teelt pääseks avaldaja lõpuks ka oma kinnistule, tuleks rajada

järsk trepp või järsk tee üles (vt foto 7, lk 159p) ning sõidukile tee rajamine nendes

tingimustes eeldaks erilisi mahutusi, tulenevalt pinnase langusest koos vastavate

kuludega (fotod 6,7,89,10,11, tl 159-162 pöördel).

30. Põhjendatud on määrata juurdepääsutee üle puudutatud isiku I kinnistu. Juurdepääsutee

määramine piirab mõningal määral puudutatud isiku I huve, osaliselt tuleb ka seal

põõsaid eemaldada, kuid kuskilt ei nähtu, et see häiriks tema privaatsust oluliselt,

kuivõrd ei jää vahetult elamu lähedusse, sest avaldaja soovib juurdepääsu kinnistu ühte

serva pidi (foto 2, 3, tl 155-156), mis eeldab mõningast haljastuse eemaldamist.

Puudutatud isiku I taotlus projekteerimistingimuste taotlemise kohta jäi Jõelähtme valla

poolt 30.11.2016 läbi vaatamata (tl 57) ning ei nähtu, et just sellesse kohta, kust avaldaja

soovib juurdepääsu saada, ehitataks elamu. Lisaks on sinna tee rajamine ka tehniliselt

kõige kergem, sest ei asu kallakul, mis on näiteks puudutatud isikute III-V kinnistutel.

Ka on varasemalt üle selle maatüki tee just kulgenud. Kohtul puudub alus kahelda

avaldaja seletustes, et tee kulges just sealt. Varasemalt, enne kinnistute jagamist, oli

tegemist ühe Kallaste kinnistuga (vt registriosa väljavõtted) ja see piirnes Iru põik

tänavaga. Alles Kallaste kinnitu mitmekordse jagamise tulemusel tekkis olukord, kus

uus moodustatud Kallaste III (avaldajale kuuluv) kinnistu jäi ilma juurdepääsust Iru

põik tänavale. Kuna avaldaja ja puudutatud isik I ei ole sellist jagamist ise teinud,

tähendab see kohtu arvates seda, et avaldaja saab nõuda AÕS § 156 lg 2 järgi

juurdepääsu Iru põik teele just puudutatud isiku I kinnistu kaudu.

31. Juurdepääsu võimaldamise eest tuleb määrata ka tasu (AÕS § 156 lg 1). Puudutatud

isiku I poolt soovitud tasu (s.o ühekordne tasu 29 400 eurot ja iga-aastane tasu 2000

eurot) ei ole mõistlik. Esiteks on avaldaja avaldanud, et tee rajamise ja hooldamise kulud

kannab tema, seega ei pea avaldaja hüvitama puudutatud isikule I vastavaid kulusid.

Teiseks on juurdepääsu tee puhul tegemist nn selle kinnistu omaniku, kelle kinnistu

kaudu juurdepääs toimub, seadusest tuleneva kohustusega taluda juurdepääsu. Tegemist

on nn seadusjärgse kinnisomandi kitsendusega asjaõigusseaduse 3. peatüki 3. jao

tähenduses. Seega ei ole tasu selle talumise eest vaadeldav ega võrreldav nn asja

üürile/rendile andmise korral vabalt turuhinnale vastava kokkuleppelise tasuga või

omandi võõrandamisest saadava tasuga. Kinnisasja omanik, kes ei saa avalikult teelt

oma kinnistule ja vastupidi, on sundolukorras, mille arvelt ei saa selle kinnistu omanik,

kes peab seadusjärgselt üle oma kinnistu juurdepääsu võimaldama ja taluma, teise

kinnistu omaniku arvelt rikastuda.

32. Avaldaja on piisavalt põhistanud ja toonud esile arvestuse, mille kohaselt on tasu sisse

arvestatav maamaks juurdepääsu tee eest aastas 13,27 eurot. Arvestades 1) juurdepääsu

tee kohta ja eriti seda, et juurdepääs jääb puudutatud isiku I kinnistu serva; 2) avaldaja

kannab tee hooldamise ja rajamise kulud, 3) koormatud kinnisasja juurdepääsu tee

talumisega seotud kohustusi, mis tähendab, et juurdepääsu kohta ei saa kinnistu omanik

muul otstarbel kasutada (kuid ei tohi sinna seada ka mingeid takistusi), leidis kohus, et

mõistlik tasu juurdepääsu eest on igal aastal 40 eurot, sest nn kahekordne arvestuslik

maamaksu suurus (kokku 26,54 eurot) on ebamõistlikult väike ega vasta

talumiskohustusele.

33. Avaldaja (ja igakordse Kallaste III registriosa nr 3189202 omaniku) kanda jäävad

juurdepääsu tee rajamise ning hooldamise kulud. Kuivõrd ei ole selge, kas tee

rajamisega kaasnevad valgustuse ja liiklusohutuse tagamise kulud, siis ei saa neid

käesoleval juhul kindlaks määrata. Kui tee rajamisega tekivad kahjud, on nende

hüvitamine lahendatav iseseisvas menetluses.

34. Avaldaja taotlus vastava märkuse sissekandmiseks ja koos sellega puudutatud isiku I

kohustamiseks vastava tahteavalduse andmiseks kuulub rahuldamisele. Märkus tuleb

aga seada selliselt, et juurdepääsust tulenev on kohustuslik igakordsetele omanikele.

35. Maakohus jättis puudutatud isikute menetluskulud võrdsetes osades avaldaja kanda

(TsMS § 172 lg 1), kuna tsiviilasja lahend on tehtud tema huvides. Avaldaja

menetluskulud jäävad tema enda kanda.

36. Maakohus parandas vaatluse protokolli (lk 152 pöördel) ning võttis protokollist välja

märked fotodele nr 12 ja 13, mis seonduvad puudutatud isiku IV kinnistuga, kuna need

on ekslikud viited (TsMS § 53).

Määruskaebus

37. Puudutatud isik I palub määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja teha asjas uus

määrus, millega jätta avaldaja avaldus rahuldamata või alternatiivselt kohustada

avaldajat puudutatud isikule I tasuma iga-aastast tasu juurdepääsutee talumiskohustuse

eest 2000 eurot ning ühekordne hüvitis kinnistu Iru põik 2A väärtuse vähenemise eest

29 400 eurot, mida makstakse avaldaja poolt 5 aasta jooksul iga-aastaste maksetena iga

aasta 1. veebruariks osamakse suurusega 8458,80 eurot. Puudutatud isik I palub jätta

menetluskulud avaldaja kanda.

38. Puudutatud isik I esitas taotluse maakohtu määruse resolutsioonis vigade

parandamiseks. Maakohtu määruse resolutsiooni p-s 2 on ebaõige viide puudutatud

isikule I kuuluva kinnistu numbrile (15284502). Puudutatud isik I palub parandada

määruse resolutsiooni p-s 2 viidatud igakordse omaniku kinnistu numbriks 12584502.

39. Avaldaja ei ole esile toonud kaalukaid asjaolusid, millest oleks võimalik järeldada, et

Kallaste III kinnistule juurdepääsutee rajamine Iru põik 2A kaudu on põhjendatud.

Avaldaja ei ole kaalunud teisi alternatiive. Lisaks jääb kaebajale ebaselgeks, kuidas on

kohus kõikide juurdepääsualternatiivide (sh puudutatud isikute huvide ja õiguste)

kaalumise tulemusena jõudnud järeldusele, et juurdepääsutee rajamine läbi Iru põik 2A

kinnistu on kõige mõistlikum ja õiglasem lahendus.

40. Juurdepääsutee ja tehnovõrkude rajamine Iru põik 2A kinnistule ei ole otstarbekas ning

oleks kõige koormavam ja kõige kulukam lahendus. Kõige otstarbekam, vähem

koormav ja odavam viis oleks juurdepääsu rajamine just Eesti Vabariigi kinnistule.

Tegelikule olukorrale mittevastav ja ebaõige on kohtu seisukoht, mille kohaselt „Eesti

Vabariigi kinnistul asub nn teerada Linnuse tee ja Iru põik tee ristist alates (vt

kaardiserver, vaatlus), mida mööda saab minna vähemalt vaatluse toimumise ajal

üksnes jalgsi või äärmisel juhul jalgrattaga, ei tähenda, et avaldaja kinnistu piirneks

avaliku teega ehk et avaldaja oleks oma kinnistult vaba juurdepääs avalikule teele ja

vastupidi.“ Tegelikkusele ei vasta ka kohtu väide, mille kohaselt „Ka riigi kinnistule nn

alates Iru põik tänava ja Linnuse tee ristist juurdepääsu rajamine tähendaks sisuliselt tee

tegemist nn kallakule/mööda kallakut.“ Vaatluses osalenud puudutatud isikud I ja V on

kinnitanud, et 20-30 aastat tagasi oli tee kasutuses n-ö „tuletõrje juurdepääsuna“, mis

tähendab, et tee oli läbitav ka sõidukitega. Käesoleval ajal on tee samuti kasutatav ning

seda on vaid vaja puhastada ning korrastada.

41. Ühendus avalikult kasutatava teega või kinnisasja osade vahel on katkenud avaldaja

tahtel. Seega ei ole avaldajal õigus juurdepääsu nõuda (AÕS § 156 lg 3). Avaldaja on

saanud Kallaste III kinnistu omanikuks jagamise teel ning avaldaja ei ole taganud, et

Kallaste kinnistu jagamisel oleks Kallaste III kinnistul juurdepääs avalikult kasutatavale

teele. Lisaks on avaldaja ja MJ 20.04.2000 notariaalse lepinguga (tl 206, 128p, 129p)

tekitanud olukorra, kus juurdepääs oli tehingu tulemusena kaotatud. Sellega on avaldaja

oma tahtliku teoga põhjustanud juurdepääsu puudumise Kallaste III kinnistule.

42. Puudutatud isiku I kinnistule juurdepääsu tee määramine piirab olulisel määral

puudutatud isiku I huve. Avalikult kasutatava tee kaitsevöönd tänavate osas on vastavalt

ehitusseaduse (EhS) § 71 lg-le 3 kümme meetrit. Seega koormaks puudutatud isiku I

kinnistut juurdepääsu määramine (4 m on tee laius ning 10 m tee kaitsevöönd)

tegelikkuses ca 811 m2 suuruse pindalaga (57,94 m x 14). Puudutatud isiku I privaatsus

tee määramisega on oluliselt häiritud, puudutatud isikul I ei ole võimalik määrata, mitu

autot või mitu korda ööpäevas tohib kinnistut läbida.

43. Kaebaja hinnangul tuleb juurdepääsutee tasu arvestada järgneva valemi alusel: kinnistu

väärtuse vähenemine (või kasutuseelise hüvitis) + hüvitis teega seotud kulutuste eest

(maamaks) + hüvitis omandiõiguse riive eest. Hüvitis kinnistu väärtuse vähenemise eest

on 29 400 eurot. Hüvitis teega seotud kulutuste eest on 35 eurot (s.o maamaksu summa,

arvestades nii tee pindala kui ka tee kaitsevööndit kokku 811 m2, mis on 30%

kogumaamaksu koormusest). Hüvitis omandiõiguse riive eest on 1965 eurot aastas.

Seega koosneks õiglane tasu ühekordsest maksest summas 29 400 eurot ja iga-aastasest

tasust 2000 eurot või koos kohustusega teed hooldada summas 4880 eurot.

44. Juurdepääsutee tasu määramisel tuleb lähtuda kinnistu väärtuse vähenemisest ning

mõista avaldajalt puudutatud isiku I kasuks välja ühekordne hüvitis 29 400 eurot, millele

lisandub perioodiliselt makstav tasu 2000 eurot aastas.

45. Alternatiivselt tuleb kaebajale hüvitada Kallaste III kinnistu kasutuseelise tekkimine.

Arvestades Iru jõe kõrgendikupealsete elamumaa kruntide hinda (120 eurot/m2), siis

pärast juurdepääsu määramist oleks Kallaste III kinnistu hinnaks 870 600 eurot (7255

m2 x 120 eurot/m2). Kinnisvarahindaja MK seisukoha kohaselt puudub Kallaste III

krundil turuväärtus ilma juurdepääsuta (tl 10, II kd). Kuid kuna mõistlik ei oleks määrata

avaldaja kinnistu hinnaks 0 eurot, siis võiks lähtuda antud piirkonnas asuva

sihtotstarbeta maa hindadest, milleks on 40 eurot/m2. Sellise arvestusega on praegu

Kallaste III kinnistu koguhinnaks 290 200 eurot (7255m2 x 40 eurot/m2). Ülaltoodu

alusel on Kallaste III kinnistu kasutuseelis rahaliselt hinnatav kui 589 400 eurot (879

600 –290 200). Kaebaja taotletud hüvitise summaks on vaid 29 400 eurot, mis

moodustab üksnes 5% nimetatud kasutuseelise kogusummast.

Menetluse edasine käik

46. Avaldaja palus jätta määruskaebuse rahuldamata. Avaldaja esitas taotluse maakohtu

määruses vigade parandamiseks ning palub parandada maakohtu määruse resolutsiooni

p-s 2 olev kirjaviga, asendades kinnistu numbri 1584502 numbriga 12584502.

47. Puudutatud isikud II - V palusid jätta määruskaebuse rahuldamata.

48. Maakohus jättis määruskaebuse rahuldamata ja saatis TsMS § 663 lg 5 alusel

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu seisukoht

49. Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb

tühistada osaliselt (TsMS § 667 lg 2), s.o iga-aastase tasu suuruse osas (s.o resolutsiooni

p-d 2 ja p 5) ning teha asjas uus määrus, millega määrata, et kinnistu Kallaste III,

registriosa nr 3189202 igakordne omanik on kohustatud maksma iga-aastast tasu 102

eurot kinnistu nr 12584502 igakordsele omanikule. Muus osas tuleb jätta maakohtu

määrus muutmata. Määruskaebus tuleb rahuldada osaliselt.

50. Juurdepääsuõiguse andmise nõude (AÕS § 156 lg 1) näol on tegemist taotlusega

kohtule lahendada poolte huvide kaalumisel õiglusest lähtudes kinnisasjale juurdepääsu

küsimused. Kaalumine on kohtu diskretsiooniotsus, millesse saab kõrgema astme kohus

sekkuda vaid juhul, kui kohus on ületanud diskretsiooni piire (RKTKo nr 3-2-1-66-05).

Kolleegium on seisukohal, et maakohus ei ole diskretsioonipiiridest väljunud.

Maakohus on käesoleval juhul leidnud, et nõude materiaalõiguslikud eeldused on

puudutatud isiku I suhtes täidetud. Kolleegium nõustub selle järeldusega. Maakohus on

põhjalikult kaalunud poolte huve ja leidnud, et avaldaja huvi juurdepääsu saamiseks

oma kinnisasjale üle puudutatud isiku I kinnisasja kaalub üles puudutatud isiku I huvi

oma kinnisasja kasutamise keelamise vastu. Seejuures on kohus arvestanud tekkida

võivaid kulutusi, varasemaid kasutamise tavasid, juurdepääsu koormavust jm olulisi

asjaolusid. Ka on maakohus analüüsinud kõiki võimalikke juurdepääsu alternatiive.

Samuti ei ole kolleegiumi arvates esinenud protsessiõiguse normide rikkumisi asjaolude

tuvastamisel ja tõendite hindamisel.

51. Alusetud on kaebaja väited selle kohta, et juurdepääsutee rajamine tema kinnistule oleks

kõige koormavam ja kulukam lahendus. Toimiku materjalide pinnalt ei ole võimalik

sellisele järeldusele jõuda. Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta leidis, et kõige

mõistlikum on määrata juurdepääs üle kaebaja kinnistu. Seejuures on maakohus

korraldanud ka vaatluse.

52. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega osas, milles maakohus leidis, et

juurdepääsutee rajamine Eesti Vabariigi kinnistule ei ole põhjendatud. Maakohus on

sellisele seisukohale jõudnud vaatluse tulemusena, ringkonnakohtul puudub alus

maakohtu seisukohtades kahelda. Kaebaja vastuväide, et 20-30 aastat tagasi oli tee

kasutuses n-ö „tuletõrje juurdepääsuna“, ei anna alust jõuda järeldusele, et tee on ka

praegu läbitav sõidukitega, eriti kui vaatlusel on tuvastatud, et see nii ei ole. Otsustuse

tegemisel, kas tee on sobiv juurdepääsutee määramiseks, omab tähtsust antud tee tänane

olukord, mitte 20-30 aasta tagune olukord.

53. Ebaõige on kaebaja väide, et ühendus avalikult kasutatava teega on katkenud avaldaja

tahtel (AÕS § 156 lg 3). Ringkonnakohus nõustub selles osas maakohtu põhjendustega.

AÕS § 156 lg 3 kuulub kohaldamisele eelkõige juhul, kui kinnisasja omanik on ennast

faktilise tahtliku teoga ise juurdepääsust avalikult kasutatavale teele ilma jätnud,

nt senise tee üles kündnud, sellele midagi ehitanud vms ja taotleb nüüd juurdepääsu

mujalt üle naaberkinnisasja (RKTKm nr 3-2-1-42-10, p 29). Eeltoodud olukorda

käesoleval juhul ei esine. Asjaolu, et 20.04.2000 notariaalse lepingu (tl 206-207, I kd)

sõlmimisel (millega jagati Kallaste kinnistu registriosa numbriga 22536 kolmeks

kinnistuks – Kallaste, Kallaste III ja Kallaste IV) ei lepitud kokku, et Kallaste III

kinnistul oleks juurdepääs avalikult kasutatavate teele, ei anna alust järeldada, et

juurdepääsu puudumine on avaldaja tahtliku teo tulemus. Avaldaja selgitas, et

20.04.2000 lepingus ei peetud vajalikuks servituudi seadmist, kuna puudutatud isiku I

kinnistu endine omanik MJ oli teinud testamendi, millega pärandas kogu oma vara

avaldaja õele ning seega pidi praegu puudutatud isikule I kuuluv kinnistu jääma igal

juhul avaldaja perekonna omandisse (tl 203 pöördel, tl 209, I kd).

54. Juurdepääsutee puhul ei ole tegemist avaliku teega. Seega on ebaõiged määruskaebuse

p-s 2.4.1 välja toodud väited selle kohta, et kuna avalikult kasutatava tee kaitsevöönd

on EhS § 71 lg 3 järgi 10 m, siis koormaks tegelikkuses puudutatud isiku I kinnistut

juurdepääsu määramine ca 811 m2 suuruse pindalaga. Ka puudutatud isik II on

kinnitanud

vastuses

määruskaebusele,

et

kohalik

omavalitsus

ei

kavatse

juurdepääsuteed määrata avalikult kasutatavaks, kuna selles osas puudub ülekaalukas

avalik huvi ja juurdepääsu tee teenindab üksnes avaldajat (tl 21, II kd).

55. Eeltoodust tulenevalt on maakohus põhjendatult määranud juurdepääsutee üle

puudutatud isiku I kinnistu ning selles osas tuleb jätta maakohtu määrus muutmata. Küll

aga on maakohus määranud ebaõigesti kindlaks tasu juurdepääsu kasutamise eest ning

selles osas tuleb maakohtu määrust muuta. Ringkonnakohus märgib, et tasu juurdepääsu

kasutamise eest koosneb kahest komponendist, s.o 1) hüvitisest omandiõiguse riive eest

ning 2) hüvitisest juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevate kulude eest (RKTKm nr 3-

2-1-180-15, p 33).

56. Seoses hüvitisega juurdepääsutee korrashoiuga kaasnevate kulude eest märgib

ringkonnakohus järgmist. Praegusel juhul jättis maakohus juurdepääsutee korrashoiuga

seotud kulud avaldaja kanda. Ringkonnkohtul puudub alus selles osas maakohtu

määrust muuta. Ka ei ole kaebaja esitanud määruskaebuses asjakohaseid põhjendusi,

selle kohta, miks peaksid jääma need kulud tema kanda.

57. Seoses hüvitisega omandiõiguse riive eest märgib kolleegium järgmist. Kohtuasjas nr

3-2-1-180-15 muutis Riigikohus oma senist seisukohta juurdepääsuga koormatud

kinnisasja turuväärtuse vähenemise (omandiõiguse riive) eest hüvitise arvestamise osas

ja leidis, et see osa tasust tuleb asendada hüvitisega, mis tuleb koormatava kinnisasja

igakordsele omanikule maksta kinnistu ainukasutusõiguse kaotuse eest (RKTKm nr 3-

2-1-180-15, p 35). Seega on ebaõige kaebaja seisukoht, et tasu määramisel tuleb lähtuda

kinnistu väärtuse vähenemisest. Riigikohus on leidnud, et selle asemel tuleb

omandiõiguse riive eest hüvitise kindlaksmääramisel aluseks võtta kasutuseelise suurus

(RKTKm nr 3-2-1-180-15, p 38; nr 3-2-1-27-17, p 14; nr 3-2-1-31-17). Maakohus ei

ole eeltoodud Riigikohtu seisukohtadega tasu kindlaksmääramisel arvestanud. Seega

tuleb maakohtu määrus tasu kindlaksmääramise osas tühistada ning ringkonnakohtul

tuleb tasu kindlaks määrata lähtudes Riigikohtu seisukohtadest.

58. Riigikohus on välja toonud, et kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise

arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka

vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt

maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste

maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 14; nr 3-2-1-64-05,

p 16).

59. Tallinna Ringkonnakohus andis 25.07.2018 kirjaga pooltele tähtaja täiendavate

seisukohtade esitamiseks juurdepääsu kasutamise eest määratava tasu osas ning palus

mh esitada pooltel tõendeid puudutatud isikule I kuuluva kinnisasjaga võimalikult

sarnaste maatükkide üürihinna kohta.

60. 08.08.2018 seisukohas leidis puudutatud isik I, et kasutuseelise kaotamisest tingitud iga-

aastaseks tasuks tuleb määrata 1080 eurot. Puudutatud isik I on andnud oma kinnistu

üürile 1000 euroga kuus, juurdepääsutee maatüki pindala moodustab 9% puudutatud

isiku I kinnistu pindalast ning seega on kasutuseelise suuruseks 90 eurot ühes kuus ning

aastas 1080 eurot. Puudutatud isik I esitas lisaks sarnaste kinnistute üürikuulutused

kinnisvaraportaalist (tl 69-76, II kd). Ringkonnakohtu hinnangul ei saa tasu

kindlaksmääramisel lähtuda puudutatud isiku I poolt väljatoodust, kuivõrd

ringkonnakohtul tuleb välja selgitada elamumaa kasutusõiguse väärtus. Puudutatud

isiku I poolt esitatud tõendid näitavad eelkõige seda, mis on konkreetse maja ja selle

juurde kuuluva elamumaa üürihind. See ei näita aga asjakohaselt ainult elamumaa

üürihinda. Seega ei pea ringkonnakohus õigeks lähtuda kasutusõiguse väärtuse

kindlakstegemisel puudutatud isiku I seisukohast.

61. 15.08.2018 seisukohas leidis avaldaja, et tasu kindlaksmääramisel tuleb lähtuda

eelkõige maamaksu suurusest (tl 77-78, II kd). Riigikohus on välja toonud, et tasu

määramisel tuleb lisaks maamaksule arvestada ka hüvitist omandiõiguse riive eest (vt

RKTKm nr 3-2-1-27-17 p-s 14, nr 3-2-1-31-17 p 16). Seega ei ole juurdepääsutee tasu

kindlaksmääramisel põhjendatud lähtuda üksnes maamaksust ning ringkonnakohus ei

saa arvestada tasu kindlaksmääramisel ka avaldaja poolt väljapakutavaga.

62. Kui juurdepääsuga koormatava kinnisasja omanik ei avalda vaatamata kohtu

ettepanekule, kas ja kui suurt tasu ta soovib juurdepääsu eest saada, peab kohus

tulenevalt hagita menetluses kehtivast uurimisprintsiibist ise koguma tõendeid, et

õiglane juurdepääsutasu kindlaks määrata (vt nt RKTKo nr 3-2-1-172-13, p 16;

RKTKm nr 3-2-1-170-12, p 11). Kohus peab TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi lahendi

tegemiseks vajalikud asjaolud ise välja selgitama ja koguma ka vajalikud tõendid.

TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita menetluses seotud menetlusosaliste

esitatud taotluste ja asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Sama

paragrahvi lg 7 järgi tuleb kohtul kontrollida avalduse vastavust seadusele ja avalduse

tõendatust ka juhul, kui avalduse kohta ei ole vastuväiteid esitatud (vt RKTKm nr 3-2-

1-180-15, p 42). Kuivõrd ringkonnakohtu hinnangul ei ole pooled avaldanud sobivaid

tasu arvestamise meetodeid, siis peab ringkonnakohus vajalikuks omal algatusel

tõendeid koguda ja nende pinnalt tasu kindlaks määrata.

63. Eeltoodust tulenevalt küsis ringkonnakohus seisukohta Maa-ametilt. Maa-amet esitas

23.08.2018 vastuses 2016-2018. aastate maatulundusmaade rendi keskmised tasud

Harju maakonnas Jõelähtme vallas ning tõi välja, et 2018. aastal on seni Jõelähtme

vallas sõlmitud 3 maatulundusmaa sihtotstarbega kinnisasja rendilepingut kasutustasu

alghinnaga 45 eur/ha aastas, enampakkumise tulemusel kujunes keskmiseks aasta

kasutustasuks 109,51 eur/ha. Konkreetselt Iru külas on 2016. aastal sõlmitud üks

maatulundusmaa sihtotsatarbega kinnisasja rendileping kasutustasu alghinnaga 57,99

eur/ha aastas, enampakkumise tulemusel kujunes aasta keskmiseks kasutustasuks 58,25

eur/ha. Rohkem ei ole Iru külas rendilepinguid sõlmitud (tl 83, II kd). Ringkonnakohus

märgib, et kuivõrd kasutuseelise arvestamisel tuleb silmas pidada mitte lihtsalt maa

kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste

maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKo nr 3-2-1-46-09, p 14; nr 3-2-1-64-05,

p 16), siis ei saa kolleegium tasu suuruse kindlaksmääramisel lähtuda maatulundusmaa

rendi keskmisest tasust, vaid peab lähtuma elamumaa üüri keskmisest tasust.

64. Maa-amet on 23.08.2018 vastuses lisaks märkinud, et aktiivse turu puudumisel lähtub

Maa-amet kasutustasu väljaselgitamisel Vabariigi Valitsuse 14.07.2016 määruse nr 79

„Kinnisasja

kasutustasu

ja

hariliku

väärtuse

hindamise

kord,

nõuded

hindamisaruannetele ja nende tellimisele“ § 8 lg 1 p-st 3, mille järgi on turupõhine

kasutustasu aktiivse turu puudumisel 5% aastas kasutusse antava kinnisasja või

kinnisasja osa harilikust väärtusest. Ringkonnakohus leiab, et ka käesolevas asjas saab

elamumaa üüritasu väljaselgitamisel lähtuda eeltoodud määrusest. Ringkonnakohus on

lisaks tuvastanud, et vastavalt Maa-ameti poolt koostatud dokumendile „Eesti

kinnisvaraturg 2017. aastal“, oli hoonestamata elamumaa ruutmeetri mediaanhind

Jõelähtme

vallas

2017.

aastal

13,54

eurot

(vt

lk

15:

https://www.maaamet.ee/sites/default/files/content-

editors/kinnisvara/eesti_kinnisvaraturg_2017_web.pdf).

Seetõttu

lähtub

ringkonnakohus kasutuseelise kaotuse eest hüvitise määramisel 5%-st hoonestamata

elamumaa väärtusest, s.o 0,68 eurot/m2 (13,54 x 5 %). Arvestades, et avaldaja leiab, et

juurdepääsutee alla jääb hinnanguliselt 300 m2 (tl 147, I kd; tl 78, II kd), lähtub

ringkonnakohus tasu kindlaksmääramisel ka nimetatud pindalast. Hüvitise suurus

kasutuseelise kaotuse eest oleks seega järgmine: 300 m2 x 0,68 eurot/m2 = 204 eurot

aastas.

65. Riigikohus on välja toonud, et hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka

juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu

taotlemise asjaolusid. Eelkõige tuleb võtta arvesse seda, millistel asjaoludel on

juurdepääsu taotleja jäänud ilma juurdepääsust avalikule teele. Kui juurdepääsu

puudumine on tingitud juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, nt

maareformist, võib see anda alust hüvitise vähendamiseks (RKTKm nr 3-2-1-180-15, p

40). Ringkonnakohus leidis eeltoodud punktis, et hüvitise suurus kasutuseelise kaotuse

eest oleks 204 eurot aastas. Kuivõrd avaldajal juurdepääsu puudumine on tingitud

juurdepääsu taotlejast sõltumatutest asjaoludest, siis on alus hüvitise suuruse

vähendamiseks. Ringkonnakohus on eelpool välja toonud, miks ei peetud 20.04.2000

notariaalse lepinguga vajalikuks juurdepääsutee kindlaksmääramist. Avaldaja on

selgitanud, et ta pääses varasemalt enda kinnistule just üle puudutatud isik I kinnistu

ning et ta sai mõistlikult arvestada, et see nii ka jääb. Puudutatud isik I omandas kinnistu

kinkega. Ringkonnakohus nõustub avaldajaga selles, et kinke saajana pidi puudutatud

isik I aru saama, et üle kingiks saadud kinnistu kulgeb juurdepääs avaldajale kuuluvale

kinnistule. Selline asjaolu pidi olema puudutatud isikule I mõistlikult arusaadav ka

sellest, et kahe kinnistu piiril asub autovärav (autovärava olemasolu on tuvastatud ka

vaatlusel; vt tl 157, I kd). Eeltoodud asjaoludest tulenevalt leiab kolleegium, et esineb

alus hüvitise vähendamiseks 50 % võrra. Põhjendatud hüvitise suuruseks kasutuseelise

kaotuse eest on seega 102 eurot (204 / 2) maakohtu poolt väljamõistetud 40 euro asemel.

66. Puudutatud isik I on 04.01.2018 määruskaebuses ja avaldaja on 11.01.2018 vastuses

määruskaebusele esitanud taotluse maakohtu määruses vigade parandamiseks.

Taotluste kohaselt maakohtu määruse resolutsiooni p-s 2 puudutatud isikule I kuuluva

kinnistu numbri osas viga, õigeks kinnistu numbriks on 12584502. Kuivõrd

ringkonnakohus tühistab niigi maakohtu määruse resolutsiooni p-i 2 osas ning märgib

sinna õige kinnistu numbri, ei ole vajalik selles osas veel täiendavalt vea parandamine.

67. Ringkonnakohus toob lisaks välja, et maakohus on otsuse põhjendavas osas ebaõigesti

märkinud, et avaldaja kinnistuga külgnevaks Eesti Vabariigile kuuluvaks kinnistuks on

kinnistu asukohaga Narva mnt 180, Tallinn, registriosaga nr 20278201,

katastritunnusega 78403:308:0031 (tl 214 pöördel, I kd). Nimetatud ebatäpsusele on

juhtinud tähelepanu Eesti Vabariik vastuses määruskaebusele (tl 34, II kd). Tegelikuks

Eesti Vabariigile kuuluvaks kinnistuks, mis piirneb avaldaja kinnistuga, on Narva mnt

182, registriosa nr 8741950, katastritunnus 78401:101:2706.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

68. TsMS § 173 lg 1 teise lause järgi esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis

esitatakse kogu seni kantud menetluskulude jaotus.

69. TsMS § 172 lg 1 järgi kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides

lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on

asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas

põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Maakohus jättis menetluskulud TsMS § 172 lg

1 aluse avaldaja kanda ja selles osas pole maakohtu määrust vaidlustatud.

70. Kuivõrd määruskaebuses vaidlustas kaebaja selle, et juurdepääsutee kulgeb üle tema

kinnistu, ning ka juurdepääsutee tasu suuruse ning kaebus kuulub rahuldamisele

osaliselt (s.o osaliselt juurdepääsutasu suuruse osas), siis leiab ringkonnakohus, et

õiglane on jätta ringkonnakohtus kantud avaldaja ja puudutatud isiku I menetluskulud

nende endi kanda. Ülejäänud menetlusosaliste (puudutatud isikud II-V) poolt

ringkonnakohtus kantud menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku I kanda, kuivõrd

kaebus jäi rahuldamata osas, milles kaebaja vaidlustas selle, et juurdepääsutee ei

kulgeks üle tema kinnistu.

71. Arvestades, et maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, siis ei

tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Maakohus määrab menetluskulud

kindlaks TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Gaida Kivinurm

Indrek Soots

Indrek Parrest