2-18-10681/3 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr 2-18-10681

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtuasja number

Tsiviilasi nr 2-18-10681

Määruse tegemise aeg ja koht

29.08.2018.a, Tallinn

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen, Kaupo Paal, Ande Tänav

Kohtuasi

Pikk 5 Kinnisvara OÜ määruskaebus Tartu Maakohtu

kinnistusosakonna

22.06.2018.a

kandemääruse

nr 788182018 peale kinnistamisasjas nr 37896201850

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22.06.2018.a

kandemäärus nr 788182018

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Pikk 5 Kinnisvara OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Avaldaja (määruskaebuse esitaja): Pikk 5 Kinnisvara

OÜ (registrikood 12579130), tehinguline esindaja

vandeadvokaat Maksim Greinoman

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

Resolutsioon:

1. Jätta Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 22.06.2018.a kandemääruse

nr 788182018 resolutsioon muutmata, arvestades käesolevas määruses toodud

põhjendusi.

2. Jätta Pikk 5 Kinnisvara OÜ määruskaebus rahuldamata.

3. Jätta ringkonnakohtu menetluskulud Pikk 5 Kinnisvara OÜ kanda. Mitte

mõista Pikk 5 Kinnisvara OÜ-lt välja ringkonnakohtu menetluskulusid.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja

kättesaamisest alates.

Asjaolud

1.

04.05.2018.a esitas avaldaja Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistu

nr 15363101, asukohaga Harju maakond, Tallinn, Pirita linnaosa, Merivälja tee 5, kohta

kinnistamisavalduse, milles palus kustutada järgmised III jao kanded: 1) märkuse kaasomandi

kasutuskorra kohta vastavalt 04.09.2002.a lepingu p-le 4.1.3, 15.01.2003.a kokkuleppe p-le

2.3 ja 15.10.2003.a lepingu p-le 5.2; 2) korteriomandite omandamist tagava eelmärke AS

Pirita Rannahoone kasuks vastavalt 04.09.2002.a lepingu p-dele 4.1.1. ja 4.1.2 seoses

õigustatud isiku AS Pirita Rannahoone lõppemisega ilma õigusjärglaseta.

2.

30.05.2018.a kandemäärusega nr 685342018 määras kohtunikuabi, et avaldajal tuleb

esitada kõigi kinnisasja kaasomanike kokkulepe kinnistute vabastamiseks kasutuskorrast ja

1(4)

Tsiviilasi nr 2-18-10681

vastav kinnistamisavaldus ning AS Pirita Rannahoone notariaalselt kinnitatud või digitaalselt

allkirjastatud nõusolek kinnistusregistri registriosast nr 15363101 eelmärke kustutamiseks

ning andmed, mis võimaldavad kontrollida riigilõivu tasumist. Puuduste kõrvaldamiseks andis

kohtunikuabi tähtaja kuni 20.06.2018.a.

Põhjenduste kohaselt on kinnisasja puhul tegemist kaasomandiga, millele on seatud

kaasomanike kokkuleppega kasutuskord ja tehtud ka vastavad kanded kinnisasja

registriosadesse. Korteriomandi kinnistusregistriosa nr 15363101 on avatud kinnisasja

asukohaga Tallinn, Pirita linnaosa, Merivälja tee 5 mõttelise osa kohta. Vastavalt

kinnistusregistriosa andmetele on avaldaja omandis 1426/162030 mõttelist osa kinnisasjast.

Riigikohus on lahendi 3-2-1-84-08 selgitanud, et kui kaasomandis olevale kinnisasjale

soovitakse seada asja valdamist või kasutamist võimaldav asjaõigus, tähendab see kogu

kaasomandis oleva kinnisasja koormamist sellise asjaõigusega, st kaasomandis oleva asja

käsutamist tervikuna asjaõigusseaduse (AÕS) § 74 lg 1 mõttes, milleks on vajalik kõigi

kaasomanike kokkulepe. Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik kustutada kaasomanike

kokkuleppe alusel seatud märkust vaid osaliselt.

Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 341 lõigetes 1 ja 2 p 6 sätestatu kohaselt kande tegemiseks,

muutmiseks või kustutamiseks on nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa

kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui

seaduses ei ole sätestatud teisiti, on puudutatud isikuks kinnisasja või asjaõigust puudutava

märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad

asjaõigust märkest tulenevale õigusele. Kinnistusregistri registriossa nr 15363101 on sisse

kantud eelmärge AS Pirita Rannahoone kasuks. Tulenevalt KRS § 341 lg 1 ja lg 2 p 6

sätestatust on nimetatud märke kustutamiseks vajalik märkega õigustatud isiku notariaalselt

kinnitatud või digitaalselt allkirjastatud nõusolek. Sellist nõusolekut kinnisasja omanik

kinnistusosakonnale esitanud ei ole.

3. Tartu Maakohtu kinnistusosakond tegi 22.06.2018.a määruse, millega jättis

kinnistamisavalduse rahuldamata. Avaldaja ei kõrvaldanud puuduseid.

4.

05.07.2018.a esitas avaldaja maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus

Tartu Maakohtu 22.06.2018.a määrus tervikuna tühistada ja teha uus määrus, millega

kinnistamisavaldus rahuldatakse.

Vaidlustatud määruse tegemisel on kinnistusosakond vääralt kohaldanud õigusnorme, mh

jättes arvestamata määruskaebuse esitaja 19.06.2018.a menetlusdokumendi põhjendused. AS

Pirita Rannahoone on lõppenud ilma õigusjärglaseta. Märkus kui märke alaliik ei ole

asjaõigus (KRS § 27 lg 5 ja AÕS § 62) ega vara (tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 66 ja

äriseadustiku § 381 lg 2), mida oleks võimalik võõrandada või üle anda ning mis tingiks

täiendava likvideerimisabinõu vajalikkuse. Märkust on võimalik kustutada ebaõige kande

parandamise korras. KRS § 621 lg 1 p 3 sätestab, et kanne parandatakse juhul, kui kanne on

muutunud ebaõigeks kinnistusraamatusse kantud isiku isikuandmete muutumise tõttu. TsÜS §

45 lg 2 sätestab, et eraõigusliku juriidilise isiku registrist kustutamisega juriidiline isik lõpeb.

Registrist kustutamisega lõpeb juriidilise isiku õigusvõime. Seetõttu pärast juriidilise isiku

lõppemist tuleb märked kustutada lähtudes analoogiast KRS § 494 lg-ga 3.

5. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas

läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

2(4)

Tsiviilasi nr 2-18-10681

Määruse põhjendused

6. Tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab Tallinna Ringkonnakohus, et maakohtu

määruse resolutsioon tuleb jätta muutmata, arvestades käesolevas määruses toodud

põhjendusi. Määruskaebus tuleb seega jätta rahuldamata.

7. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et avaldaja kinnistamisavaldus tuleb jätta

terves ulatuses rahuldamata. Seoses vaidlusaluse kinnistu registriosa III jakku kantud märkuse

kaasomandi kasutuskorra kohta kustutamise eeldustega märgib ringkonnakohus järgmist. Ei

saa nõustuda maakohtu poolt puuduste kõrvaldamise määruses toodud seisukohaga (millele

maakohus vaidlustatud määruses viitab), et märkuse kustutamiseks on vajalik kokkulepe

kinnistute vabastamiseks kasutuskorrast. Märkuse kustutamiseks kaasomandi kasutuskorra

kohta on vajalik üksnes teiste kaasomanike nõusolek märkuse kustutamiseks (KRS § 341).

Kaasomandi kasutuskorra kokkuleppele, selle muutmisele ega lõpetamisele ei ole seaduses

ettenähtud vorminõudeid. Samuti ei ole kohustuslik selle kohta kande tegemine

kinnistusraamatus. See tähendab, et ka kasutuskorra kokkuleppe kohta kinnistatud märkuse

kustutamine kinnistusraamatust on võimalik ilma, et kaasomandi kasutuskord peaks lõppema

ning seega ei ole vajalik esitada selleks kinnistusosakonnale kaasomanike kokkulepet

kinnistute vabastamiseks kasutuskorrast, vaid üksnes kaasomanike nõusolekud kasutuskorra

kande kustutamiseks. Samas ei saa kustutada kasutuskorra kokkulepet ilma teiste

kaasomanike nõusolekuta (KRS § 341), mistõttu on maakohtupoolne kustutamiskande

tegemisest keeldumine selles osas lõppjäreldustes õige.

8. Seoses eelmärkega nõustub ringkonnakohus maakohtuga, et eelmärke kustutamiseks

on vajalik eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolek (KRS § 341) ning asjaolu, et vastav isik on

registrist kustutatud, seda nõuet ei muuda. Seda mh põhjusel, et äriregistrist kustutud

äriühinguid on võimalik tagasiulatuva õigusvõimega taastada, mille tulemusel ennistub

tagasiulatuvalt ka ühingu õigusvõime, st õigusvõimet ei loeta katkenuks ning tekkinud õigusi

ega kohustusi vahepealse registrist kustutamisega lõppenuks (RKTKo 3-2-1-132-06, p 31

esimene lõige). Samuti ei ole välistatud ka eelmärke üleminek teisele isikule juhul, kui

eelmärkega tagatud nõue läheb teisele isikule näiteks loovutamise teel üle. Eelmärkega

tagatakse võlaõiguslikku nõuet, mis on suunatud kinnistusraamatu kande tegemisele,

muutmisele või kustutamisele. Juriidilise isiku lõppemine ei lõpeta alati võlasuhet. Seega ei

saa väita, et eelmärge või eelmärkega tagatud õigus oleks sellel põhjusel lõppenud.

Kinnistusraamatu kanne on vale siis, kui kanne on tehtud ilma õigusliku aluseta või kui kande

tegemise alus on ära langenud. Avaldaja selliseid asjaolusid kohtu ette toonud ei ole. Selliseid

asjaolusid ei nähtu ka muudest tsiviilasja materjalidest. Seega ei saa ka leida, et tegemist oleks

vale kandega, mis kuuluks parandamisele või kustutamisele. See, kas avaldajal on võimalik

algatada eelmärke järgi õigustatud isiku täiendav likvideerimine või kas see on seotud oluliste

raskustega, ei saa tingida eelmärke kustutamist, sest vastavad asjaolud ei muuda nõuet, mille

kohaselt eeldab eelmärke kustutamine eelmärke järgi õigustatud isiku nõusolekut.

9. Maakohus ei ole enda määruses märkinud menetluskulude jaotust, seega ei saa

maakohtu menetluskulude jaotust märkida ega muuta ka ringkonnakohus TsMS § 173 lg 1

lause 2 ja lg 3 kohaselt. Ringkonnakohtu menetluskulud jäävad avaldaja kanda, kuna

määruskaebus jääb rahuldamata (TsMS § 171 lg 1). Kuivõrd asjas ei ole vastaspoolt, ei määra

ringkonnakohus kindlaks ringkonnakohtu menetluskulude rahalist suurust.

Kaija Kaijanen

Kaupo Paal

Ande Tänav

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

(allkirjastatud digitaalselt)

3(4)

Tsiviilasi nr 2-18-10681

4(4)