2-16-10592/89 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Kaupo Paal

Otsuse tegemise aeg ja koht

28. august 2018. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-10592

Tsiviilasi

Fonamis OÜ hagi Carolin Kadaja vastu võlgnevuse

saamiseks,

taastamiskulude

hüvitamiseks,

viivise

saamiseks ning pandis esemete tagastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Pärnu Maakohtu 28. detsembri 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Fonamis OÜ apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

9 853.38 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (apellant): Fonamis OÜ (registrikood 14027089),

seaduslik esindaja KS

Kostja (vastustaja): Carolin Kadaja (isikukood 47006250258),

lepinguline esindaja advokaat Indrek Kukk

Menetluse liik

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON:

1. Jätta rahuldamata Carolin Kadaja taotlus Fonamis OÜ apellatsioonkaebuse

läbivaatamata jätmiseks.

2. Jätta Pärnu Maakohtu 28. detsembri 2017. a otsuse resolutiivosa muutmata, kuid

muuta osaliselt otsuse põhjendusi.

3. Jätta Fonamis OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata.

4. Apellatsiooniastme menetluskulud jätta Fonamis OÜ kanda.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

2(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise

menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. Fonamis OÜ (hageja) esitas kohtule 11.07.2016 hagi Carolin Kadaja (kostja) vastu,

mida täpsustas 29.01.2017 menetlusdokumendiga, milles nõudis võlgnevust, s.o lõpparve

tasumist, summas 1 098 eurot, millele lisandub viivis 0,5 % tasumata summalt kuni nõude

tasumiseni. Seisuga 29.01.2017 oli selle nõude osas viivis 1 180 eurot. Samuti nõudis lõhutud

esemete ja hoone taastamiskulude hüvitamist, vastavalt 694 eurot ja 908.40 eurot, ja viivist

0,5% päevas kuni nõude rahuldamiseni. Seisuga 29.01.2017 on viivis summas 1 722 eurot.

Hageja nõudis ka köögi valamu hüvitamist summas 38.36 eurot. Lisaks esitas hageja nõude,

milles nõudis panti võetud esemete tagastamist kuni võlanõude rahuldamiseni. Panti võeti

hageja poolt esemeid summas 2 160 eurot. 28.03.2017 esitas hageja asjade nimekirja, millede

tagastamist ta taotleb, kui pandis olevaid asju.

2. Hageja on seisukohal, et kostja on rikkunud 12.07.2013 sõlmitud üürilepingu nr 9-28/26

p 8.4. olles tekitanud kahju üüripinnale, mille eest hageja nõuab lepptrahvi tasumist 3 kuu eest

summas 480 eurot. Kuna kostja ei andnud üüripinda hagejale üle lepingu p 7.2. fikseeritud

seisundis, siis nõuab hageja kostjalt lepptrahvi ühe kuu eest summas 160 eurot. Hageja pidi

parandama siseuksed, mille eest ta nõuab kostjalt 90 eurot. Kuna hageja tõstis üüri, siis alates

lepingu lõpetamisest 21.06.2016 kuni 29.06.2016, s.o kostja poolt pinnalt väljakolimiseni,

nõuab hageja üüri uue hinna järgi summas 507 eurot. Alates ostu-müügilepingu sõlmimisest

17.06.2016 kuni lepingu lõppemiseni nõuab hageja üüri 4 päeva eest summas 160 eurot. Kuna

RMK kandis hagejale üle tagatisraha summas 160 eurot, siis on hageja nõue lõpparve osas

summas 1098 eurot. Lõhutud esemete ja taastamisremondi kulude osas märgib hageja, et lisaks

siseustele on lõhutud seinast lahti vannitoa kraanikauss, mis koos kapiga kostja poolt kaasa

viidi. Ka köögikapid ja köögi kraanikauss on kostja poolt eemaldatud. Köögikapid võeti seinast

maha ja jäeti kuuri mitmeks aastaks mädanema, kus nad hävinesid.

Kostja vastuväited

3. Kostja esitatud hagi ei tunnista. Hageja väited, et kostja kasutas üüriobjekti hotellina,

on paljasõnalised. Kostja kaotas valduse 21.06.2016 ning üüri hinna tõstmise teate järgi, mille

hageja esitas 17.06.2016, oleks pidanud uus hind kehtima alates 17.07.2016. Üüri nõue summas

507 eurot on põhjendamatu. Üür vana hinnaga summas 21 eurot on tasaarvestatud kostja poolt

tasutud tagatisrahaga, seega võlgneb hageja ise kostjale 139 eurot. Kuna kostja hagejale esimese

nõude osas midagi ei võlgne, siis tuleb jätta rahuldamata ka viivise nõue. Hageja nõue summas

1 098 eurot, on ainetu ja alusetu. Kohtulahend tsiviilasjas nr 2-16-10710 on osaliselt jõustunud.

Jõustunud lahendiga on tuvastatud, et hagejal puudus alus üürilepingu ülesütlemiseks. Seega

puudus hagejal alus üürilepingu p 8.4 ja 8.5 kohaldamiseks. Lisaks on leppetrahvi nõue tühine

tulenevalt võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 287 ja VÕS § 334 lg-st 4.

4. Kostja ei nõustu, et kohus on 10.05.2017 võtnud menetlusse hageja nõude pandis

esemete tagastamise osas. Selles osas on kostja seisukohal, et hageja nõue tuleb jätta läbi

vaatamata. Hageja käitumine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja on otsustanud

pandiõigust rakendada pärast üürilepingu lõppemist. Hageja käitumise osas on algatatud

kriminaalasi. Siseuste parandus on tõendamata. Oluline on seejuures, et kostja kaotas valduse

21.06.2016. Kostja ei tea siseuste lõhkumisest midagi. Kostja tegevuse ja hagejale väidetavalt

tekkinud kahju vahel puudub põhjuslik seos. Kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, ei lõhutud

3(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

esemete ega hoone taastamiseks vajalike kulude osas. Esemed olid kostja omandis ja RMK

informeeris hagejat kostja õiguses antud objektid hoonest eemaldada. Rahuldamata tuleb jätta

ka viivise nõue 0,5% päevas, kuna kahju hüvitamise nõuetele ei saa rakendada üürilepingu p

8.1 toodud intressimäära, vaid VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määra. Viivise nõue on

ebamõistlikult kõrge, mistõttu ka tühine. Pandis esemete tagastamise nõude osas on kostja

seisukohal, et VÕS § 307 lg 3 kohaselt pandiõigus lõpeb ühe kuu möödumisel asja

eemaldamisest teadasaamisest üürileandja poolt, kui üürileandja ei ole enne seda esitanud asja

väljanõudmiseks hagi kohtusse. Lisaks on tõendamata, et kostja on üldse mingeid pandis olnud

esemeid eemaldanud. Kostjal puudus võimalus isegi enda esemeid kaasa võtta, kuna majas

viibisid hageja üürnikud. Nimetatud nõude puhul ei ole tegemist rahalise kohustusega, mille

eest saaks nõuda viivist, seega tuleb selles osas jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

Esimese astme kohtu otsus

5. Pärnu Maakohtu 28.12.2017 otsusega jättis kohus hagi rahuldamata ja menetluskulud

hageja kanda.

6. Kohus nõustus kostjaga, et hageja ei ole tõendanud kostja poolset lepingu rikkumist

selles, et kostja kasutas maja hotellina. Tegemist on hageja paljasõnaliste, tõendamata

väidetega.

7. Kohus tuvastas, et hageja lõpparve tasumise summas 1 098 eurot aluseks olevad poolte

vahel sõlmitud üürilepingu p-id 8.4. ja 8.5, on tühised VÕS § 287, § 334 lg 4 ja TsÜS § 87

alusel, seega ei kuulu lõpparve nõude rahuldamisele.

8. Siseuste parandamisega seotud nõue summas 90 eurot tuleb jätta rahuldamata. Hageja

on kinnitanud, et sai Salinõmme hoonekompleksi valduse 21.06.2016. Siseuste parandamise

nõuet on hageja põhjendanud nii, et lahti tuli murda siseuste lukud, mis olid kinni keeratud, sest

võtmed oli üürnik kaasa võtnud. Hageja on võtnud õigeks, et siseuste lukud murdis ta ise lahti.

Kohus nõustub kostjaga, et kostja tegevuse ning hagejal tekkinud väidetava kahju näol puudub

põhjuslik seos. Hagejal oli 15.06.2016 sõlmitud lepingu p 5.1. alusel kaudne valdus Salinõmme

hoonekompleksile. Tõendatud on, et otsese valduse sai hageja eelkõige enda tegutsemise

tulemusena, mitte aga kokkuleppel kostjaga. Kuna kostjal oli otsene valdus 15.06.2016

sõlmitud lepingu p 5.1. ja 12.07.2013 sõlmitud lepingu alusel, mis oli hagejale teada, siis kohtu

hinnangul ei ole kostja käitunud õigusvastaselt, kui enda otseses valduses olevast hoonest

lahkudes lukustas siseuksed. Kui hagejale on kahju tekkinud, siis on see kahju tekkinud

eelkõige hageja enda käitumise tulemusena, mitte aga kostja õigusvastase käitumise

tulemusena.

9. Kostja on kaotanud valduse kinnisasjale 21.06.2016, seega ei ole põhjendatud kostjalt

uue hinnaga üüri nõudmine summas 507 eurot, sest kostja ei ole saanud üüritud asja kasutada

kuni 29.06.2016. Kohtu hinnangul ei saa pidada hageja käitumist heauskseks üüri nõude

esitamisel pärast 21.06.2016, sest hageja on ise takistanud kostjal üüritud asja kasutada

vastavalt lepingule. Seega tuleb hageja nõue üüri osas summas 507 eurot jätta rahuldamata.

10. Pooled ei vaidle, et hageja oli õigustatud nõudma üüri perioodil 17.06.2016 kuni

21.06.2016 eest summas 21 eurot. Hageja on kinnitanud, et RMK kandis talle üle tagatisraha

summas 160 eurot ning selles osas on ta oma nõuded kostjaga tasaarvestanud. Samuti on

kinnitanud kostja, et hageja on teinud tasaarvestuse. Kuna hageja on teinud tasaarvestuse enne

kohtusse hagi esitamist, siis on hageja saanud oma nõude rahuldatud nimetatud osas enne

kohtule hagi esitamist. Seega on hageja pöördunud kohtusse alusetult, sest kohtusse pöördumise

ajaks hagejal nõue puudus.

11. Kuna hageja nõue lõpparve osas summas 1 098 eurot jääb tervikuna rahuldamata, siis

ei ole põhjendatud kostjalt välja mõista viivist hageja kasuks 0,5% päevas kuni võlgnevuse

4(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

tasumiseni, sest kostja ei ole olnud viivituses.

12. Hageja lõhutud esemete ja hoone taastamiskulude nõuet, millest köögi osa on 694 eurot

ja vannitoa osa 908.40 eurot, lisaks köögi valamu nõue summas 38.36 eurot, põhjendab sellega,

et kostjal ei olnud luba köögis parendusi teha, kuid kostja ikkagi võttis eelmised kapid seinast

ära ning pani uued asemele. Kohus nõustub kostjaga, et hageja on jätnud tõendamata asjaolud,

millele ta tugineb köögimööbli ja kraanikausi nõude osas. Hageja, ostes avalikul

enampakkumisel kinnisasja teadis, et mööbel, mis hoonetes on, kuulub kostjale. Seega oli

kostjal õigus eemaldada talle kuuluvad asjad. Kuna kostja on käitunud õiguspäraselt

eemaldades köögist talle kuuluva mööbli, siis oli hagejal õigus panna kööki vana mööbel tagasi

ning juhul, kui hageja leidis, et kostja poolt kuulub talle hüvitamisele vana mööbli paigalduse

maksumus, siis saanuks hageja vastava nõude esitada. Kohus leiab, et kostja ei ole köögimööbli

eemaldamisega kahjustanud hagejale kuuluvat hoonet. Tegemist on tavapärase kulumisega, mis

tekib mööbli seinast eemaldamise tagajärjel. Hageja ei ole ka tõendanud, et enne, kui kostjale

anti Salinõmme hoonetekompleks üürile, oli köögis kraanikauss ega seda millises seisukorras

kraanikauss oli. Seega tuleb hageja nõue köögimööbli, köögi kahjustuste taastamise ja valamu

hüvitamise osas jätta täies ulatuses rahuldamata. Vannitoa kapi ja kraanikausi osas on esitatud

tõenditest näha, et asjad on ära viidud ja ei ole näha lõhkumise jälgi. Peegli kinnitusklambridki

on seinas näha. Kapp on eemaldatud nii, et seina ei ole kahjustatud. Seega hageja väited

lõhkumisest ei ole tõendatud. Asjaolu, et kostja viis ära talle endale kuuluvad esemed, ei ole

aluseks, et asuda seisukohale, et tegemist oli hoone lahutamatuks osaks olevate asjadega.

Hoones olev mööbel ei ole hoone lahutamatu osa. Enampakkumise kuulutusest nähtub, et

mööbel, mis hoones on, kuulub üürnikule st kostjale. Kapi eemaldamisjälgedest on näha, et

tegemist on olnud kergpaigaldatava kapiga. Tunnistaja MP ütlustega on tõendatud, et asjad olid

ära viidud, kuid tunnistaja ütlusega ei ole tõendatud, et vannitoas on midagi lõhutud. Hageja ei

ole tõendanud, et enne kui kostja paigaldas vannituppa kostjale kuuluva kapi, koos

kraanikausiga, oleks olnud vannitoas varasemalt kapp ja kraanikauss, mille eemaldamisega on

hagejale kahju tekitatud.

13. Kuna kostja ei ole hagejale kahju tekitanud köögimööbli ja köögi valamu osas ning

vannitoa kapi ja kraanikausi osas, ega ka nende eemaldamisega, siis ei ole alust kaaluda viivise

nõuet, sest kostja ei ole kahju tekitanud ega kahju hüvitamisega viivituses olnud. Kohus jätab

rahuldamata hageja nõude viiviste osas, mis seisuga 29.01.2017 oli hagejal esitatud summas

1 722 eurot.

14. Hageja on esitanud nõude pandis esemete tagastamise kohta. Nõue on esitatud

11.07.2016 esialgse õiguskaitse korras. 13.07.2016 on kohus lahendanud hagi tagamise

avalduse ning avaldus on jäetud rahuldamata. Esmakordselt on hageja pandis esemete

tagastamise nõude esitanud hagi nõudena nii, et sellest on võimalik aru saada, et tegemist on

selge nõudega 29.01.2017. Hageja sai kostja poolt asjade äraviimisest teada 29.06.2016. Seega

viimane päev nõude esitamiseks oli Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135, § 136 lg-

te 3 ja 8 kohaselt 01.08.2016. Kohtu poolt hagi tagamise taotluse rahuldamata jätmine ei

välistanud hageja poolt nõude esitamist hagi nõudena seaduses sätestatud tähtaja jooksul. Kuna

nõue on kohtule esitatud 29.01.2017 ning VÕS § 307 lg-s 3 on õigust lõpetav tähtaeg, siis tuleb

VÕS § 307 lg 3 alusel jätta selles osas hagi rahuldamata.

Apellatsioonkaebus

15. Hageja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu

otsus täielikult ja hagi rahuldada.

16. Hageja ei nõustu kohtu järeldusega, et hageja sai üüripinna valduse 21.06.2016. Hageja

sai küll sel kuupäeval turvafirma töötajalt võtmed, üüripinnal olid kostja asjad. Hageja vahetas

ära lukud, kuid 29.06.2016 murdis kostja üüripinnale sisse ja viis oma asjad ära. Seega võttis

5(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

kostja üüripinna valduse 29.06.2016 tagasi, mistõttu ei saanud hageja 21-29.06.2016 üüripinda

kasutada ja selle ajavahemiku üür tuleb hagejale kompenseerida.

Hageja ei nõustu, et üürilepingu esemeks on eluruum. Tegemist on ärihoonega, mis on kirjas

ka üürilepingus. See, et kostja seal suvel elas, et tähenda, et VÕS § 287 kehtiks.

Kuna kostja murdis majja sisse 29.06.2016, sest tal ei olnud välisukse võtmeid, millised lukud

hageja oli ise ära vahetanud, ja lukustas siseuksed, siis tuleb eeldada, et tema tegevusest

tingituna kuulub rahuldamisele ka siseuste parandamise nõue 90 eurot.

Kostja ei viinud oma asju majast ära peale üürilepingu lõppemist, seega on põhjendatud nõuda

üüri 507 eurot aja eest, mil hageja ei saanud asja kasutada, s.o 21-29.06.2016.

Üüritasu 21 eurot 17-21.06.2016 perioodi eest ei ole tasaarvestatud deposiidis olnud summaga,

vaid hageja tasaarvestas deposiidisumma 160 eurot köögi remondi kuludega. Üürnikul on

kohustus tasuda üüri ja alles peale üüri tasumist saada tagasi deposiit 30 päeva jooksul. Hageja

pöördus kohtusse enne nimetatud 30 päeva möödumist.

Hageja ei teadnud, et köögimööbel kuulub kostjale, sest kuna parendusteks luba ei olnud antud,

eeldas hageja, et köögimööbel ja kraanikauss ei ole kostja omad. Samuti ei olnud

müügikuulutuses näha kostja poolt ära võetud köögimööblit, mis kuuris seisis ja seda ei

näidatud ka siis, kui hageja maja vaatamas käis. Lisaks puudus kuuris oleval mööblil

kasutusjuhend kokkupanemiseks, mistõttu uue soetamine oli kindlasti odavam, kui vana kokku

monteerimine. Uue köögimööbli soetamise kulusid on hageja piisavalt tõendanud. Ei ole

olemas sellist asja nagu kergpaigaldatav kapp, mistõttu oli vajalik omanikuga kooskõlastamine

kapi eemaldamiseks, millist aga kostjal ei olnud.

Kuna üürilepingus on punkt parenduste tegemise kooskõlastamiseks, millist aga tehtud ei

olnud, siis ka vannitoa kraanikausi olemasolu hageja eeldas. Kraanikausi olemasolu vannitoas

on tavapärane, mistõttu oli mõistetav, et see ei kuulunud kostjale vaid oli maja juurde kuuluv.

Vastus apellatsioonkaebusele

17. Kostja palub jätta apellatsioonkaebus läbivaatamata, kuna apellatsioonkaebusest ei

selgu, mida hageja üldse soovib ning milliseid norme on maakohus hageja hinnangul rikkunud.

18. Juhul kui kohus ei jäta apellatsioonkaebust läbivaatamata, palub kostja alternatiivselt

jätta apellatsioonkaebus rahuldamata järgnevatel põhjendustel.

Hageja väited, et kostja ei kasutanud üüritud ruume eluruumina, on tõendamata ja

paljasõnalised. Üürilepingu p 4.4.1 sätestab mh, et üürnikul on õigus kasutada üüripinda

eluruumina. Lisaks on tsiviilasjas nr 2-16-10710 tuvastatud, et kostja ei ole lepingurikkumist

toime pannud, seega puudub alus nimetatu uueks arutamiseks. Hageja väited, et siseuste

parandamise nõude aluseks on kostja tegevus, on tõendamata, seega on maakohus jõudnud

õigele järeldusele selle nõude rahuldamata jätmisel.

Üürinõude 507 eurot rahuldamata jätmine on põhjendatud, kuna hageja sai üüripinna valduse

21.06.2016 ning uue üürihinna rakendamise teate (17.06.2016) saamisest ei olnud möödunud

30 päeva, mistõttu ei olnud alust ka seda nõuda.

Hageja tehtud väidetav tasaarvestus ei ole õiguspärane, sest selleks, et saaks nõudeid

tasaarvestada, peab olema sissenõutavaks muutunud nõue. Hageja ei ole käesoleva ajani

kostjale tagastanud peale tasaarvestamist ülejäänud tagatist.

Hageja väited köögimööbli olemasolu eeldamise kohta on alusetud, kuna müügikuulutuses oli

kirjas, et köögimööbel koos tehnikaga kuulub üürnikule.

Ringkonnakohtu seisukoht

19. Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebuse ja asja materjalidega, on seisukohal, et

TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb maakohtu otsuse resolutsioon jätta muutmata, kuid muuta

tuleb kohtuotsuse põhjendusi osas, mis puudutab hageja nõuet üürileandja pandiõiguse

teostamiseks asjade väljaandmiseks (maakohtu otsuse p 20). Maakohtu otsus on ülejäänud osas

6(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

seaduslik ning ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks neid täies

ulatuses korrata (TsMS § 654 lg 6).

20. Esmalt leiab ringkonnakohus, et põhjendatud ei ole kostja taotlus jätta

apellatsioonkaebus TsMS § 643 lg 1 alusel läbi vaatamata, sest apellatsioonkaebusest on

võimalik aru saada, et hageja soovib maakohtu otsuse täies ulatuses tühistamist ning

hagiavalduses esitatud nõuete rahuldamist. Kolleegiumi hinnangul on apellatsioonkaebusest

arusaadav, milliste kohtu järeldustega hageja ei nõustu ning miks. Kuigi hageja ei ole viidanud

konkreetsetele õigusnormidele, võib apellatsioonkaebusest aru saada, et hageja hinnangul

tuleks arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt teha apellatsioonimenetluses

esimese astme kohtu otsusest erinev otsus.

21. Hageja on hagiavalduses esitatud rahalise nõude jaganud kaheks. Esmalt nõuab ta

kostjalt 1098 euro välja mõistmist nimetades seda lõpparveks. Avaldusest nähtuvalt koosneb

antud summa leppetrahvidest summas 480 eurot ja 160 eurot, siseuste parandamiseks tehtud

kulutustest 90 eurot, üüritasust ajavahemikus 17.06.2016-21.06.2016 summas 21 eurot,

üüritasust ajavahemikus 21.06.2016-29.06.2016 summas 507 eurot, millest on maha arvatud

tagatisraha 160 eurot ning millele lisanduvad viivised 0,5% päevas. Teiseks nõuab hageja

kostjalt raha lõhutud esemete ja hoone taastamiskulude hüvitamiseks 1602.40 eurot ning

kraanikausi maksumuse eest 38.36 eurot.

22. Hageja on sidunud 480 eurose ja 160 eurose leppetrahvi nõude üürilepingu punktidega

8.4. ja 8.5. asudes apellatsioonkaebuses seisukohale, et üürilepingu näol oli tegemist äriruumi

üürilepinguga. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et leppetrahvi nõue on

välistatud, sest vaidlusaluse üürilepingu p-ides 8.4 ja 8.5 sisalduvad leppetrahvi nõudmise

aluseks olevad kokkulepped on VÕS § 287 alusel tühised. Vastavalt vaidlusaluse üürilepingu

p-ile 4.4.1 on kostjal õigus kasutada üüripinda ka eluruumina (tl 9, I kd), mistõttu on alust

järeldada, et üürilepingu poolte ühine tahe oli suunatud eluruumi üürilepingut reguleerivate

sätete kohaldamisele (VÕS § 29 lg 1). Samuti on maakohus õigesti leidnud, et hageja ei ole

tõendanud oma väidet justkui pidanuks kostja üürilepingu esemeks olevates ruumides hotelli.

Kolleegium märgib, et praeguses asjas on maakohus pooltele väga põhjalikult selgitanud nii

nõude rahuldamise eeldusi kui ka konkreetset tõendamiskoormist (tl 110-113, I kd).

23. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti rahuldamata jätnud hageja nõude

siseuste parandamiseks tehtud kulutuste 90 euro väljamõistmiseks.

24. Esmalt märgib kolleegium antud nõudega seonduvalt, et hageja on maakohtu

menetluses läbivalt märkinud, et nõuab siseuste lukkude vahetamise eest 90 eurot, sest sai

21.06.2016 turvafirmalt üüripinna välisuste võtmed, kuid pidi siseuksed lahti murdma, sest

nende võtmed puudusid. 25.07.2016 menetlusdokumendis kinnitab hageja, et uste

remontimisest tulenev kahju tekitati talle 21.06.2016 (tl 29, I kd). Apellatsioonkaebuses on

hageja asunud aga seisukohale, et kostja lukustas siseuksed 29.06.2016, kui murdis sisse hageja

valdusesse ning hagejal tuli need pärast omakorda lahti murda. Kolleegium leiab, et tegemist

on väitega, mis on esmakordselt esitatud apellatsioonimenetluses. Kuna hageja ei ole uue

asjaolu esitamise lubatavust mingil viisil põhjendanud, jätab ringkonnakohus nimetatud väite

TsMS § 652 lg 4 alusel tähelepanuta.

25. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et siseuste remontimiseks tehtud

kulutuste hüvitamiseks ei ole alust. Asjas on tuvastatud, et hagejal oli kinnisasja omanikuna

sellel asetseva üürilepingu esemeks oleva ehitise üle kaudne valdus, kuivõrd otsene valdus oli

üürnikul, kuid hageja hankis 21.06.2016 üüripinnal valveteenust osutanud turvafirmalt ehitisse

sisenemiseks võtmed vaatamata kokkuleppe puudumisele otsese valduse üleandmiseks. Seega

oli hagejal abinõu saamisega, mis võimaldab tegelikku võimu asja üle, ka otsene valdus (AÕS

§ 36 lg 1). Kuivõrd asjas ei ole esile toodud ega tuvastatud, et kostja oleks andnud nõusoleku

7(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

otsese valduse hagejale üleandmiseks, oli kostjal 12.07.2013 sõlmitud üürilepingu alusel

üürnikuna, ehitisest lahkudes õigus ka siseuksed lukustada. Hageja on võtnud omaks, et siseuste

lukud murdis ta ise lahti. Seega ei ole tuvastatud lepingust või seadusest tulenevat kostja

rikkumist, mis võimaldaks hagejal nõuda kostjalt eelnimetatud kulutuste väljamõistmist.

26. Kolleegium nõustub maakohtuga ka üüritasu nõude osas tehtud järelduste ja

põhjendustega. Maakohus on õigesti leidnud, et üüritasu nõue ajavahemikul 17.06.2016-

21.06.2016 summas 21 eurot on lõppenud tasaarvestusega, mistõttu ei ole alust seda välja

mõista. Apellatsioonkaebuses väidab hageja, et ta on tasaarvestanud tagatisraha 160 eurot köögi

remondi kuludega mitte üüritasuga. Iseenesest saab hageja VÕS § 197 lg 1 järgi kulutuste

hüvitamise nõude kostja vastu tasaarvestada kostja tagatisraha nõudega tema vastu, kuid

praeguses asjas on maakohus asjas esitatud tõendeid hinnates asunud seisukohale, et hagejal ei

ole kulutuste nõudmiseks alust. Kolleegium nõustub TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu

põhjendustega ega pea vajalikuks neid korrata.

27. Maakohus on õigesti leidnud, et pärast 21.06.2016 ei ole üüritasu nõudmine

põhjendatud. Hageja apellatsioonkaebuses esitatud käsitluse kohaselt on ta õigustatud üüritasu

nõudma 21.06.2016-29.06.2016 VÕS § 335 alusel, sest kostja teadis juba mais 2016, et kaotas

avaliku enampakkumise, kuid keeldus pärast üürilepingu lõppemist siiski oma mööblit välja

viimast. Hageja väitel on ta vaidlusaluse üürilepingu 17.06.2016 dateeritud avaldusega

erakorraliselt üles öelnud ning leping on lõppenud (tl 80, I kd). Vaidlust ei ole, et kostja

vaidlustas üürilepingu ülesütlemise (tsiviilasi nr 2-16-10710) ning tulenevalt VÕS § 329 lg-st

4 pidi üürileping kohtumenetluse ajal kehtima edasi senistel tingimustel. Praeguseks on Pärnu

Maakohtu 23.02.2017 otsus tsiviilasjas nr 2-16-10710 jõustunud osas, millega maakohus

tuvastas, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus, mille hageja 17.06.2016 kostjale

saatis, on tühine, samuti osas, millega kohustas hagejat üürilepingut jätkama. Seega on hageja

väited üürilepingu lõppemise kohta ekslikud ning kostjal olnuks iseenesest õigus vaidlusalust

ruumi ka edasi vallata. Apellatsioonkaebuses kinnitab hageja, et otsese valduse saamisel

vahetas ta ukselukud, mis tähendab, et kostja üürnikuna oli ruumide otsese valduse kaotanud.

Seega on kostjal VÕS § 296 lg 1 alusel õigus keelduda üüri ja kõrvalkulude maksmisest, sest

üürileandja ei võimalda tal asja kasutust.

28. Hagi on õigesti jäetud rahuldamata ka lõhutud esemete (köögikapid 694 eurot, köögi

valamu nõue summas 38.36 eurot ja vannitoa sisustus 908,40 eurot) ja hoone taastamiskulude

hüvitamise osas. Hageja tugineb üürilepingu punktile 4.2.8, mille kohaselt kohustub üürileandja

kooskõlastama kõik üüripinnale tehtavad parendused ja muudatused eelnevalt kirjalikult

üürileandja esindajaga. Hageja seisukoht on, et kuna kirjalikud parendused ja muudatused

puuduvad, sai hageja eeldada, et nii köögimööbel kui ka vannitoa sisustus, on müüdava asja

osad. Kolleegium antud käsitlusega ei nõustu. Hageja sai lähtuda kinnisasja soetamisel

26.04.2016 avaliku suulise enampakkumise kuulutuses märgitust, mille kohaselt:

“Siseviimistluse üldine seisukord on rahuldav. San.ruum on renoveeritud. Fotodel nähtav

sisustus, põrandakatted, köögimööbel koos tehnikaga on üürniku omandis.“ (tl 57-63, I kd).

RKM juristi 16.08.2016 e-kirjaga on tõendatud, et hooned olid üürnikule üleandmise hetkel

täielikult sisustamata ja sanitaarremonti vajavas seisukorras (tl 64, I kd). Hageja ei ole

tõendanud, et üürniku poolt äraviidud köögimööbel ja kraanikauss ning vannitoa sisustus

kuulusid üürileandjale ning et nimetatud asjad olid üüripinnal RMK ja üürniku vahel

üürilepingu nr 9-28/26 sõlmimisel 12.07.2013.

Vastavalt VÕS § 283 lg-le 5 võib üürnik üürilepingu lõppemisel ära võtta asjale tehtud

parenduse või muudatuse, kui see on võimalik asja kahjustamata. Üürnikul ei ole õigust

parendust või muudatust ära võtta, kui üürileandja tasub talle selle eest mõistliku hüvitise, välja

arvatud juhul, kui üürnikul on parenduse või muudatuse äravõtmiseks õigustatud huvi. Seega

oli kostjal õigus oma asjad ning ka parendused asja kahjustamata ära võtta. Hageja esitatud

8(8)

Tsiviilasi nr 2-16-10592

fotodelt on nähtav (tl 53-54, II kd), et üürniku poolt enda asjade äravõtmisega ei ole kahjustatud

ruume suuremas ulatuses, kui nende tavakasutus selleks põhjust annab, mistõttu ei ole asjade

äraviimisega tekitatud kahju tõendatud.

29. Kuna hageja nõuded jäid rahuldamata, ei ole alust ka viivise väljamõistmiseks.

30. Kolleegium leiab, et hageja esitatud pandis olevate esemete tagastamise nõue on õigesti

jäetud rahuldamata, kuid muudab selles osas kohtuotsuse põhjendusi (TsMS § 657 lg 1 p 21).

Hageja on esitanud vastava nõude esmakordselt nii, et sellest on võimalik aru saada, et tegemist

on haginõudega 29.01.2017 (tl 42-58, II kd). Vaidlustatud ei ole maakohtu tuvastatut, et hageja

sai kostja poolt asjade äraviimisest teada 29.06.2016. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud

TsÜS § 136 lg 3, sest on jõudnud tulemuseni, et kui hageja sai asjade äraviimisest teada

29.06.2016, siis viimane päev pandiõiguse esemeks olevate asjade väljanõudmiseks hagi

esitamiseks on 01.08.2016.

Hagi esitamiseks ettenähtud tähtaeg on kuudes arvutatav tähtaeg. TsÜS § 136 lg 3 näeb ette, et

kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev viimase

kuu vastaval päeval. Seega oli tulenevalt VÕS § 307 lg-st 3 viimane päev antud nõude

esitamiseks, arvestades § 136 lg-s 3 sätestatut 29.07.2016. Kuna nõue on kohtule esitatud

29.01.2017, ei ole ka vaatamata maakohtu eksimusele hagi esitamise tähtaega järgitud ning

kuna VÕS § 307 lg-s 3 sätestatud tähtaeg on õigust lõpetav tähtaeg, tuleb osundatud normi

alusel jätta selles osas hagi rahuldamata.

31. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171

lg 1 alusel kostja kanda. Kuna maakohus ei ole menetluskulude suurust kindlaks määranud,

määratakse maakohtu poolt menetluskulud kindlaks pärast lõpplahendi jõustumist vastavalt

TsMS § 177 lg 1 p-ile 2.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen

Krista Kirspuu

Kaupo Paal