2-18-9235/4 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

1(3)

KOHTUMÄÄRUS

Kohus Tartu Maakohus Tsiviilasja menetlev kohtunik Gerty Pau Määruse tegemise aeg ja koht 14.08.2018, Tartu Tsiviilasja number 2-18-9235 Tsiviilasi Osaühing Seitse Teed määruskaebus kinnistusosakonna kohtunikuabi 30.05.2018 kandemäärusele nr 685752018 kinnistamisasjas nr 9990201850 Menetlustoiming Määruskaebuse lahendamine Menetlusosalised ja nende esindajad

Kohtuistungi toimumise aeg Määruskaebuse esitaja Osaühing Seitse Teed (registrikood 10666970), esindaja Sven Jalakas (isikukood XXX)

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Määruskaebus rahuldada. 2. Tühistada Tartu Maakohtu kinnistusosakonna 30.05.2018 määrus nr 685752018 kinnistamisasjas nr 9990201850 ja saata asi uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale.

Edasikaebamise kord Avaldaja võib määruse peale esitada määruskaebuse. Määruskaebus tuleb esitada kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates määruse kättetoimetamisest.

Asjaolud

1. Tartus, Vanemuise 64 asuvas elamus on registreeritud 30 korteriomandit. Muuhulgas leppisid elamu korteriomanikud 30.08.2017 lepingus ja selle muutmise lepingus kokku, et osaühingule Seitse Teed kuuluvad korteriomandid Vanemuise 64-M7 ja Vanemuise 64-M8 korteriomandite eriomandi ese arvatakse elamu üldpinna koosseisu. Korteriomandite omanikud palusid sellega seoses sulgeda nende korteriomandite registriosad nr 4711303 ja 4711403. Kõik ülejäänud sama kinnisasja jagamisel moodustatud korteriomandite koosseisu kuuluvad kinnisasja kaasomandiosad suurenesid seetõttu.

2(3) 2. Kohtunikuabi jättis 30.05.2018 kandemäärusega kinnistamisavalduse rahuldamata. Kohtunikuabi leidis, et korteriomandite reaalosaks olevate ruumide liitmisel kõigi korteriomandite omanike kaasomandisse kuuluva elamu üldpinna koosseisu ei ole tegemist seaduses sätestatud kinnistute liitmisega. Seadus ei näe ette korteriomandi registriosa sulgemist ilma teise korteriomandiga liitmata.

Määruskaebuse esitajata taotlus ja põhjendused

3. Osaühing Seitse Teed esitas kinnistusosakonna 30.05.2018 määruse peale määruskaebuse, milles palus 30.05.2018 tehtud kandemääruse nr 685752018 tühistamist ning 30.08.2017 sõlmitud lepingu nr 2691 p 7 sisalduvate kinnistamisavalduse (mida on muudetud ja täpsustatud sellele lisatud heakskiiduavaldustes, sh Tartu notar Edgar Grünberg büroos 16.04.2018.a. tõestatud kokkuleppe nr 1267 punktis 3. ning 02.05.2018.a. ja 22.05.2018.a. notari poolt koostatud õiendustes) alusel kinnistusraamatusse kannete tegemist.

Määruskaebuse põhjenduste kohaselt on Vanemuise 64-M7 ja Vanemuise 64-M8 korteriomandid panipaigad, mida soovitakse arvata elamu üldpinna (kaasomandi) koosseisu. Tegemist on eriomandi kokkuleppe muutmisega korteriomandija korteriühistuseaduse (edaspidi KrtS) § 9 lg 1 tähenduses. Seadus ei sätesta otseselt võimalust mõne eriomandi eseme koosseisu kuuluva ruumi eriomandite esemete hulgast väljaarvamiseks ja korteriomandi kohta avatud registriosa sulgemiseks, kuid see ei ole seaduse mõttega vastuolus ega kahjusta ühegi isiku õiguseid. Kohaldamisele ei kuulu KrtS § 60 lg 2 ja lg 3, kõigi korteriomandite ja korteriühistu lõpetamine ei ole lepinguosaliste eesmärgiks.

Kohtu otsustus ja põhjendused

4. Maakohus leiab, et määruskaebus on põhjendatud. Vaidlustatud kinnistusosakonna määrus tuleb tühistada ja asi saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks.

KrtS § 9 lg 1 sätestab, et asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel võib muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi. Eriomandi ulatuse muutmisele kohaldatakse asjaõigusseaduses kinnisasjade ühendamise ja jagamise kohta sätestatut käesolevas seaduses sätestatud erisustega.

Praegusel juhul soovitakse kahe registriosa eriomandit lõpetada, liites need kõigi korterite kaasomandiosadega. Seega muutuks kõigi korteriomandite kaasomandiosade suurus. Kuna kinnistu kogu kaasomandiosa kohta ei ole eraldi registriosa avatud, ei ole võimalik lõpetatavaid eriomandeid kindla registriosaga liita. Kohus leiab, et KrtS § 9 lg 1 mõttes peab olema võimalik eriomandit liita kogu hoone kaasomandiosadega, muutes kõigi korteriomandite mõtteliste osade suurust. Selline liitmine ei ole vastuolus ka asjaõigusseaduse § 54 toodud kinnisasjade ühendamise viisiga. Seadus ei sätesta otseselt, et eriomandit saab liita ainult eriomandiga. Kuna see puudutab kõigi korteriomanike kaasomandiosade suurust, saab selline liitmine toimuda ainult kõigi korteriomanike kokkuleppel.

KrtS § 57 ja 58 reguleerivad eriomandite lõpetamise menetlust, mitte aluseid. KrtS § 57 ei sätesta üheselt, et ühe eriomandi registriosa kustutamiseks ja selle liitmiseks kõigi kaasomandiosadega tuleb lõpetada kõik korteriomandid ning likvideerida korteriühistu. Seda põhimõtet ei tulene seaduse tekstist ega eelnõu seletuskirjast ning see oleks ebamõistlikult kulukas. Kui seaduse tekst sätestaks kohustuslikuna kõigi korteriomandite lõpetamise, tuleks sulgeda kõik vanad registrikaardid ja avada uuesti. Seejärel tuleks likvideerida korteriühistu,

3(3) mis tähendaks kõigi nõuete (näiteks 30 aastaks võetud remondilaen) sissenõutavaks muutumist. Kohus leiab, et sellisena seaduse tõlgendamine piiraks korteriomanike otsustusõigust oma kinnisvara kasutamise viisi üle viisil, mis ei ole Põhiseadusega kooskõlas ja tooks korteriomanikele kaasa ebamõistlikke kulutusi.

Korteriomanikel peaks olema ühine otsustusõigus selle üle, millises ulatuses on majas loodud eriomand ning milline osa on kaasomandis, arvestades KrtS § 4 toodud piiranguid. Lisaks ei ole selge, miks peaks eriomandi loomine olema seadusega kooskõlas (näiteks KrtS § 10), aga eriomandite arvuline vähenemine teatud juhtudel seadusevastane. Samuti oleks ebaõige luua kohtupraktikaga olukord, kus eriomandit saab liita teise eriomandiga, aga mitte kogu elamu kaasomandiosaga.

/allkirjastatud digitaalselt/ Gerty Pau Kohtunik