2-18-4652/16 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Vahur-Peeter Liin

Otsuse avalikult

teatavakstegemise aeg ja koht

20. juuli 2018. a, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-18-4652

Hagi ese

Michèle

Nathalie

Lehmann-Kim

hagi

Piret

Pärgmäe vastu 1200 euro ja viivise saamiseks

Tsiviilasja hind

1310 eurot 47 senti

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja Michèle Nathalie Lehmann-Kim; sünniaeg

XXX; elukoht XXX.

Hageja lepinguline esindaja advokaat Birje Kalmus;

e-post birje.kalmus@lmp.ee

Kostja Piret Pärgmäe, isikukood XXX; elukoht

XXX. Kostja lepingulised esindajad advokaadid Peeter

Viirsalu

ja

Birgit

Sisask;

e-post

menetlus@tgsbaltic.com

Menetlus

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada Michèle Nathalie Lehmann-Kim hagi Piret Pärgmäe vastu 1200 euro

ja viivise saamiseks.

2. Mõista Piret Pärgmäelt Michèle Nathalie Lehmann-Kimi kasuks välja 1244 eurot

71 senti (sh põhivõlg 1200 eurot ja viivis 20. juuli 2018. a seisuga 44 eurot 71

senti). Mõista Piret Pärgmäelt Michèle Nathalie Lehmann-Kimi kasuks välja

viivis võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras tasumata

põhivõlalt alates 21. juulist 2018 kuni põhivõla tasumiseni.

3. Jätta menetluskulud Piret Pärgmäe kanda. Mõista Piret Pärgmäelt Michèle

Nathalie Lehmann-Kimi kasuks välja menetluskulu 1310 eurot 47 senti.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust

kindlaks

tegeva

lahendi

jõustumisest

alates

kuni

täitmiseni

viivist

võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

4. Toimetada otsus pooltele kätte.

Edasikaebamise kord ja tähtaeg

2/6

Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul

alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse

avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta

seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja

lahendamisega kirjalikus menetluses.

Selgitus menetlusabi taotlejale

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel

apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab

kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei

ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista

menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

1. Michèle Nathalie Lehmann-Kim (hageja) esitas 27. märtsil 2018. a Tartu Maakohtule

hagi Piret Pärgmäe (kostja) vastu 1200 euro ja viivise väljamõistmiseks. Hagi kohaselt

sõlmisid pooled üürilepingu, millega kostja andis hagejale 8. jaanuarist 2018 kuni 25.

veebruarini 2018 üürile korteri hinnaga 60 eurot päev. Kokku oli üür 2760 eurot,

millele lisandus koristustasu 40 eurot. Hageja tasus kogu üüri ettemaksuna. 16.

jaanuaril 2018 küsis hageja kostjalt, kas juhul, kui ta pere lahkub korterist jaanuari

lõpus, oleks tal võimalik tagasi saada veebruari üür. Kostja vastas sellele eitavalt.

Kostja saatis 31. jaanuaril 2018 hagejale e-kirja, milles palus hagejal korterist järgmisel

päeval lahkuda. Kostja keeldus hagejale veebruari eest makstud ettemaksu tagastamast.

Hageja leiab, et kostja peab talle ettemakstud üüri, kas võlaõigusseaduse (VÕS) § 296

lg 1 või § 337 kohaselt tagastama.

2. Kostja vaidleb hagile vastu ja leiab, et see tuleks jätta rahuldamata. Kostja leiab, et

tema ei olnud hagejaga sõlmitud üürilepingu pooleks, vaid üürileandjaks oli Totagri

OÜ. Kostja on Totagri OÜ juhatuse liige. Asjaolu, et kostja suhtles hagejaga, ei loo

nende vahel lepingulist suhet. Hageja lõpetas üürilepingu 16. jaanuari 2018. a e-

kirjaga, milles teatas, et lahkub korterist jaanuari lõpus. Kostja aktsepteeris lepingu

lõpetamist 17. jaanuari 2018. a kirjas. Lepingutingimuste p 6.1 kohaselt ei kuulu sel

juhul ettemaks tagastamisele. Hageja on esitanud hagi üksi, ilma oma abikaasata,

mistõttu hagejale ei saa kuuluda kogu väidetav nõue.

KOHTU SEISUKOHT

3. Hageja on esitanud kostja vastu hagi üürilepingu alusel makstud üüri tagastamiseks.

4. Pooled vaidlevad esmalt selle üle, kas hagejaga sõlmis üürilepingu kostja või Totagri

OÜ, keda kostja üksnes esindas. Seda, kelle nimel isik konkreetse lepingu sõlmib,

tuleb hinnata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 116 järgi. Üldjuhul eeldab

esindamine, et esindaja väljendaks tehingu tegemisel (st tehingu tegemiseks vajalike

tahteavalduste tegemisel), et ta ei tegutse enda nimel, vaid teeb tehingu teise isiku

(esindatava) nimel. Samas võib tehingu tegemine esindatava nimel tuleneda tehingu

tegemisega seotud asjaoludest (TsÜS § 116 lg 1). Esindaja tehtava tehingu teisel poolel

peab tehingu tegemisel olema võimalik aru saada, kellega ta tehingu teeb ning kas

tehing hakkab kehtima esindaja või esindatava suhtes. Ka TsÜS § 116 lg 2

kohaldamine eeldab, et majandus- või kutsetegevuses teise isiku nimel tehingu

tegemisel peab olema tehingu teisele poolele äratuntav, millise teise isiku ettevõttes või

kutsetegevuses isik tegutseb (vt Riigikohtu 15. oktoobri 2014. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-79-14, p-d 11 ja 12).

3/6

5. Praegu on esitatud kohtule lepingu sõlmimise kohta poolte e-kirjavahetus (tl 16-19),

kus

ühelt

poolt

on

osaliseks

hageja

ning

talle

on

vastatud

aadressilt

info@alexanderapartments.ee e-kirjadega, millele on alla kirjutatud Alexander

Apartments. Kohtu hinnangul võis mõistlik isik e-kirjavahetusest aru saada selliselt, et

tehingu teiseks pooleks on Alexander Apartments nime kandev (juriidiline)isik. Seost

Totagri OÜ-ga sellest ega ka muudest tehingu tegemisega seotud asjaoludest ei nähtu.

Hageja on tuginenud asjaolule, mida kostja kinnitas ka 19. juuli 2018. a ärakuulamisel,

et lepingu sõlmimise ajal puudus viide OÜ-le Totagri Alexander Apartmentsi

kodulehel ning see lisati sinna hiljem, kui praegune vaidlus oli juba tekkinud. Samuti

on kohtule esitatud tüüptingimustes lepingupoolena märgitud Alexander Apartments.

Kohus märgib, et äriseadustiku § 15 lg 2 kohaselt peavad ettevõtja ärilistel

dokumentidel ning tema kodulehel olema ettevõtja ärinimi, asukoht ja äriregistri kood.

Selle nõude eesmärgiks on mh tagada, et ettevõtjaga interneti teel suhtlevad isikud

oleksid teadlikud, kellega nad lepinguid sõlmivad.

Samas Alexander Apartments nimega äriühingut ei eksisteeri, seega ei saa ta ka olla

lepingupooleks. Kuivõrd praegusel juhul lepingut vähemalt algselt täideti, ei kuulu

kohaldamisele TsÜS § 130 lg 4, mis sätestab esindusõiguseta isiku vastutuse tehingu

tegemisel isiku nimel, keda ei eksisteeri. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb

lepingupoole kindlaksmääramisel lähtuda sellest, kes lepingut täitis ning kas seejuures

avaldati hagejale või oleks ta pidanud asjaoludest aru saama, et ta sõlmis lepingu

Totagri OÜ-ga, mitte kostjaga. Kuivõrd kostja on omaks võtnud asjaolu, et ta suhtles

lepingu täitmise raames hagejaga ning kohtule esitatud kinnistusraamatu väljavõttest

nähtub, et kinnisasi, kus üüritud külaliskorter asub, kuulub ½ suuruses mõttelises osas

kostjale ning lepingu sõlmimise ajal Totagri OÜ kohta kinnistusraamatus igasugune

info puudus (kasutusvaldus Totagri OÜ kasuks on seatud alles mais 2018), saab

eeldada, et lepingut täitis kostja. Arvestades ka eelviidatud Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-

79-14 toodud seisukohta, on seega kostja tõendamiskoormiseks tõendada, et ta avaldas

hagejale, et lepingupooleks on Totagri OÜ või pidanuks sellest hageja saama aru

lepingu täitmise asjaoludest. Kohtu hinnangul kostja seda tõendanud ei ole. Kohtule

esitatud fotost nähtub, et ka majal olev silt viitab Alexander Apartmentsile, mitte

Totagri OÜ-le. Ettevõtlusega on võimalik tegeleda, sh külaliskortereid pidada ka

füüsilise isikuna, seega ainuüksi asjaolu, et tegemist oli külaliskorteriga, millel olid

omad tüüptingimused, ei pidanud andma hagejale alust arvata, et lepingupooleks on

kindlasti äriühing. Seejuures ei nähtu ühestki tõendist, et hageja oleks saanud OÜ

Totagri nime kuidagi lepingu sõlmimise või täitmise ajal teada. Seega ei ole asja

lahendamisel tähendust ka sellel, mis oli kirjas OÜ Totagri majandusaasta aruandes,

sest olukorras, kus hagejale ei olnud teatatud OÜ Totagri nimegi, ei olnud tal kuidagi

mõistlikult võimalik OÜ Totagri majandusaasta aruandega tutvuda, rääkimata sellest,

et külaliskorteri üürimisel ei saa pidada üldse tavapäraseks, et füüsilisest isikust

lepingupool tutvuks majutaja majandusaasta aruandega. Kohtu järeldust ei muuda ka

kohtule esitatud Totagri OÜ kinnitus, kuivõrd selle on Totagri OÜ nimel koostanud

kostja kohtumenetluse ajal. Seega leiab kohus, et kostja oli hagejaga sõlmitud

üürilepingu pooleks.

6. Teiseks vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus saada tagasi 1.-20. veebruari

2018 eest tasutud üür 1200 eurot, kuna hageja ei saanud nimetatud ajavahemikul

üüritud külaliskorterit kasutada. Poolte e-kirjavahetusest nähtub, et algselt oli

üürileping sõlmitud kuni 25. veebruarini, kuid kostja tagastas hagejale 21.-25.

veebruari eest tasutud üüri. Samuti nähtub e-kirjavahetusest asjaolu, et hageja oli

sunnitud lahkuma külaliskorterist 1. veebruaril. Nimetatud asjaolude üle pooled ka ei

4/6

vaidle. Hageja leiab, et tal ei olnud kohustust üüri tasuda aja eest, mil tal ei

võimaldatud üüritud asja kasutada. Kostja vastuväidete kohaselt olid pooled e-

kirjavahetuses kokku leppinud, et üürileping lõppeb 31. jaanuariga ning teiseks

välistavad üüri tagasinõude õiguse kostja tüüptingimused.

7. Kostja tugineb lepingu lõppkuupäeva muutmise kokkuleppe sõlmimisel poolte 16.-17.

jaanuari e-kirjavahetusele. Kohus leiab, et nimetatud e-kirjavahetuse tõlgendamisel

tuleb lähtuda TsÜS §-s 75 sätestatud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest. Kuivõrd

kohtule ei ole esitatud tõendeid tahteavalduste tegijate tahte kohta, tuleb tahteavaldusi

tõlgendada selliselt, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik neist pidi aru

saama. Poolte e-kirjavahetus algab hageja kirjaga, milles hageja teatab kostjale enda

plaanide muutumisest, mille kohaselt ta soovib lahkuda jaanuari lõpus, ning küsib, kas

oleks võimalik saada tagasi veebruari eest tasutud üür. Kohtu hinnangul võib sellest

mõistlikult aru saada, et hageja tegi kostjale pakkumuse muuta üürilepingut selliselt, et

leping lõppeb varem ja hageja saab veebruari eest makstud raha tagasi. Kokkuleppe

sõlmituks lugemiseks oleks VÕS § 9 lg 1 kohaselt pidanud sellele järgnema kostja

nõustumus. Kostja vastuseks saadetud e-kirjast nähtub aga, et kostja teavitas hagejat, et

hagejal ei ole võimalik tüüptingimuste kohaselt raha tagasi saada, mistõttu ei saa kostja

kirja pidada hageja pakkumusega nõustumiseks, st pooled kokkulepet ei sõlminud.

Seejuures ei nähtu kostja e-kirjast, et kostja oleks teinud omapoolse vastupakkumuse.

Kostja ei ole e-kirjas ka küsinud kinnitust, et hageja olukorras, kus ta raha tagasi ei saa,

jätkuvalt soovib lahkuda. Seega ei saa ka hageja järgmise e-kirja esimene sõna „Hästi“

(okay) olla kuidagi hageja poolne aksept kostja pakkumusele. Kohtu hinnangul

väljendab selline sõnakasutus lihtsalt seda, et hageja on aru saanud kostja positsioonist.

Sisuliselt võiks seda tõlkida ka kui „Selge“. Sellele järgneb sõnale järgneb hageja uus

pakkumine 21.-25. veebruari üüri tagastamiseks, millega kostja nõustub, st selles osas

pooled saavutasid kokkuleppe lepingu muutmiseks. Seega ei olnud pooled kohtu

hinnangul kokku leppinud, et üürileping lõppeb 31. jaanuariga, vaid kokkulepe oli

saavutatud üksnes 21.-25. veebruari osas.

8. Kostja leiab, et üüri tagastamise nõude välistab tema tüüptingimuste p 6.1, mille

kohaselt majutusteenuse osutaja ei vastuta halva ilma, haiguse, reisiplaanide muutuste

või reisi hilinemise eest ega maksa nendes olukordades raha tagasi. Tüüptingimuste

tõlgendamisel tuleb lähtuda VÕS § 39 lg-st 1, mille kohaselt tüüptingimust tuleb

tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel

mõistma pidi. Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust tingimuse kasutaja kahjuks.

Kohtu hinnangul on mõistliku isiku positsioonilt sellest tüüptingimusest võimalik aru

saada selliselt, et juhul, kui tüüptingimuses nimetatud asjaoludel üürnik üüritud asja

kasutada ei saa, siis ei ole üürnikul õigust tasutud üüri tagasi nõuda. Praegusel juhul

nähtub aga poolte 31. jaanuari 2018 e-kirjavahetusest, et hageja ei lahkunud üüritud

külaliskorterist mitte enda reisiplaanide muutumise tõttu, vaid seetõttu, et kostja seda

nõudis. Nimelt on hageja teavitanud kostjat, et ta plaanid on jälle muutunud ja ta

sooviks korterit edasi kasutada, kostja on aga nõudnud enda e-kirjas hagejalt korteri

vabastamist. Seega ei ole tegemist juhtumiga, mis mahuks tüüptingimuste p 6.1

kohaldamise alla. Kohus leiab, et olukorras, kus üürileandja on nõudnud üürilepingu

kehtivuse ajal üürniku lahkumist ning üürnik on seda teinud, ei ole üürnikul VÕS § 296

lg 1 kohaselt kohustust selle aja eest üüri tasuda, kuna üürileandja ei ole andnud asja

tema kasutusse. Seda järeldust ei muuda ka asjaolu, et hageja oli varem teavitanud oma

soovist reisiplaanide muutumise tõttu varem lahkuda. Kohtu hinnangul saab kostja

tüüptingimuste p 6.1 eesmärgiks olla selle tagamine, et kostjale ei tekiks kahju

asjaolust, et korteri väljaüürimisest jääb tulu tüüptingimustes nimetatud asjaolude tõttu

5/6

saamata. Olukorras, kus üürnik jätkuvalt korterit kasutab, siis on sisuliselt tagatud

algselt üürilepingu sõlmimisel soovitud olukord, kus üürnik kasutab asja ja on maksnud

selle eest üüri, st kostjal mingit kahju ei teki. Kui kostja on aga, lähtudes hageja poolt

talle antud infost, korteri juba uutele üürnikele välja üürinud, siis saab kostja tulu uutelt

üürnikelt. Põhjendatuks ei saa pidada olukorda, kus kostja saab sisuliselt topelt üüri nii

hagejalt kui ka uutelt üürnikelt.

9. Kuivõrd praegu pooled ei vaidle selle üle, et hageja oli tasunud kogu üüri ettemaksuna,

siis on hagejal õigus VÕS § 1028 lg 1 alusel nõuda veebruari eest tasutud summa

tagastamist, kuna kohustus üüri tasuda nimetatud aja eest on ära langenud. Seega tuleb

hagi rahuldada ja kostjalt hageja kasuks välja mõista veebruari 20 päeva eest tasutud

üür 1200 eurot. Hageja nõuab viivist seadusjärgses määras alates 1. veebruarist 2018.

Arvestades asjaolu, et hageja on nõudnud kostjalt raha tagastamist 31. jaanuari e-kirjas

ning hageja põhinõue on põhjendatud, tuleb hageja viivisenõue VÕS § 113 lg-te 1 ja 2

alusel rahuldada ja mõista kostjalt hageja kasuks välja kohtuotsuse tegemise ajaks

sissenõutavaks muutunud viivis 44 eurot 71 senti ning järgnevalt kuni põhivõla

tasumiseni tasumata põhivõlalt viivis seadusjärgses määras.

10. Kostja on esitanud väite, et hagejal ei ole õigust üksi ilma abikaasata hagi esitada.

Samas ei ole kostja oma vastuväiteid täpsustanud, vaatamata kohtu antud tähtajale.

Kohus märgib, et arvestades hageja elukohta Šveitsis kohaldub tema ja tema abikaasa

suhetele tõenäoliselt Šveitsi õigus. Perekonnaseaduse § 29 lg 1 kolmanda lause

kohaselt võib abikaasa teise abikaasa nõusolekuta teha ühisvaraga tehinguid enda ja

perekonna igapäevaste vajaduste rahuldamiseks. Sarnane regulatsioon sisaldub Šveitsi

tsiviilseadustiku (ZGB) art 166 lg-s 1. Kohtu hinnangul mahub vaidlus 20 päeva üüri

üle igapäevaste vajadustega seotud tehingute alla. Kohtule ei ole esitatud asjaolusid,

mis annaksid alust järeldada, et hagejal ei olnud õigust hagi esitada. Lepingu

sõlmimisega seotud e-kirjavahetusest nähtub, et üürilepingus üürnikuks on hageja.

11. Hagi rahuldamise tõttu jäävad menetluskulud (tsiviilkohtumenetluse seadustiku) TsMS

§ 162 lg 1 järgi kostja kanda. Kuna hagi rahuldatakse täielikult, ei ole TsMS § 163 lg 2

kohaldatav. Hageja esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt koosnevad hageja

menetluskulud riigilõivust 200 eurot, esindajakulust 2808 eurot ja tõendite tõlkimise

kulust 139,5 eurot. Esindaja tunnitasu suurus on 150 eurot, millele lisandub käibemaks

ja esindaja ajakulu on 15 tundi 36 minutit. TsMS § 175 lg 1 kohaselt mõistab kohus

esindajakulu välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Üldjuhul ei tohiks väljamõistetav

menetluskulu suurus rahaliste nõuete puhul ületada tsiviilasja hinda. Avalduses

taotletava hüve väärtus ja selle üle vaidlemise menetluskulud peaksid olema mõistlikus

proportsioonis ja väljamõistetava menetluskulu mõistlikuks piiriks võiks rahaliste

nõuete puhul olla üldjuhul hagihind. See tagaks menetlusosalisele ühtlasi ka võimaliku

menetluskulu ettenähtavuse mingilgi määral juhuks, kui ta peab kohtulahendi alusel

kandma teise menetlusosalise menetluskulu. Tsiviilasja hinnast suuremas ulatuses

menetluskulu väljamõistmine rahalise nõudega asjas oleks õigustatud üksnes asja

erilise keerukuse ja suure mahu puhul (vt Riigikohtu 6. mai 2015. a määrus tsiviilasjas

nr 3-2-1-4-15, p 14). Kohtu hinnangul ei ole praegu tegemist eriliselt keeruka ega

mahuka tsiviilasjaga, mistõttu ei saa põhjendatuks pidada kostjalt menetluskulude

väljamõistmist tsiviilasja hinda ületavas ulatuses. Samas arvestades asjas esitatud

menetlusdokumentide hulka ja sisu, on kohtu hinnangul hageja esindajakulud

põhjendatud sellises ulatuses, et nad koos muude menetluskuludega vastavad tsiviilasja

hinnale. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulu 1310,47 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

6/6

Vahur-Peeter Liin

Kohtunik