2-17-5623/38 · Harju Maakohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Harju Maakohus

Kohtunik

Kaie Almere

Otsuse tegemise aeg ja koht

16.07.2018 Tallinn

Tsiviilasja number

2-17-5623

Tsiviilasi

KÜ Sõpruse 242 hagi vastu võlgnevuse nõudes

Tsiviilasja hind

770,37 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja KÜ Sõpruse 242 (registrikood 80150995,

asukoht Sõpruse pst 242, 13412 Tallinn)

Hageja lepinguline esindaja Tatjana Kalin

Kostja Xxx(isikukood xxx, elukoht XxxTallinn, e-post

xxx)

Kostja lepinguline esindaja Inna Bodagovskaja

Asja läbivaatamine

Korraldavatel

kohtuistungitel

07.02.2018

ja

13.04.2018

RESOLUTSIOON

1. Hagiavaldus rahuldada osaliselt.

2. Välja mõista XxxKÜ Sõpruse 242 kasuks võlgnevus 55,56 eurot ja viivis 3,50

eurot, kokku 59,06 eurot.

3. Võtta kõik poolte poolt menetluse jooksul esitatud tõendid käesoleva tsiviilasja

juurde.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

4. Jätta menetluskulud 92,7% ulatuses KÜ Sõpruse 242 kanda ja 7,3% ulatuses

Xxxkanda.

5. Määrata

menetluskulude

rahaline

suuruse

kindlaks

pärast

käesoleva

kohtuotsuse jõustumist.

EDASIKAEBAMISE KORD JA TÄHTAEG

Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva

jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates

avalikult

teatavaks

tegemisest.

Apellatsioonkaebus

võidakse

lahendada

kirjalikus

menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.

HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

1. KÜ Sõpruse 242 (edaspidi hageja) palub kohtule 07.04.2017 esitatud hagiavalduses välja

mõista kostjalt KÜ Sõpruse 242 kasuks võlgnevus summas 760,56 eurot perioodi eest detsembrist

2014 – märtsini 2017). Samuti palub hageja kostjalt välja mõista viivis summas 9,15 eurot.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

2. KÜ Sõpruse 242 alustas tegevust 2001 aastal. 09.05.200 kinnitati korteriühistu põhikiri. Kostja

on korteriomandi aadressil Xxx, omanik. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 5 lg 1 kohaselt

korteriühistu liikmeks on kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja

korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud

korras. Seega kostja on korteriühistu liige. Vastavalt korteriühistu põhikirja p. 3.2.6 ja 3.2.7 ühistu

liige on kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud

kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu ja selle juurde kuuluva

maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-, kanalisatsiooni ja elektriavariide

likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus ja remont, eraldised reservfondi,

võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu tegevusega seotud kulutused) katteks

sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt määratud suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste maksete

suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast maja

korterite kogupinnas. Vastavalt KÜS § 7 lg 4 ja KÜ põhikirja p. 3.2.10 majandamiskulude

maksmisega viivitamisel võib korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist 0,05 protsenti

maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise

kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.

3. Hageja iga kuu esitab arveid kommunaalteenuste ees. Kostja omalt poolt tasub arveid

osaliselt ning mitteregulaarselt. Seoses sellega on kostjal tekkinud põhivõlgnevus KÜ Sõpruse

242 ees summas 760,56 eurot ajavahemikul detsember 2014 kuni 1. märtsini 2017. Hageja

arvestas kostjale viivist seoses korteri arvete mittetasumisega õigeaegselt alates 01.juulist

2016 kuni 31. jaanuarini 2017. Alates jaanuarist 2015 tekkis võlgnevus. Sellest ajast võlg

kasvab ega ole kustutatud kuni hagi esitamiseni. Viimase, hageja poolt esitatud 2017 märtsi

kuu kommunaalmaksete arve kohaselt, võlg moodustab 760,56 eurot. Võlgnevusest on

kostjale teatatud igakuiste kommunaalteenuste arvetega, kostja ei ole täitnud oma kohustusi

korteriühistu ees vabatahtlikult ja korrektselt.

4. Kulupositsioonide lõikes sisaldavad arved endas järgmisi kulutusi. Hooldustasu (üldpind –

59,30 m²) on arvestatud korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes üldkoosoleku poolt

kinnitatud määradest 0,144 eurot alates KÜ asutamisest kuni käesoleva. Remondifond

(üldpind 59,30 m²) on arvestatud korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes üldkoosoleku

poolt kinnitatud määradest 0,32 eurot alates KÜ asutamisest kuni käesoleva ajani.

Kindlustustasu (üldpind 59,30 m²) on arvestatud korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes

sõlmitud maja kindlustuslepingust. Prügivedu (üldpind 59,30 m²) on arvestatud

korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes sõlmitud jäätmeveolepingust. Lifti hooldus

(üldpind 59,30 m²) on arvestatud korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes sõlmitud

lepingust 0,025 eurot. Üldelekter (üldpind 59,30 m²) on arvestatud korteriomandi

ruutmeetripõhiselt lähtudes maja reaalsest tarbimisest (vastavalt maja mõõturite näitudele).

Veetsirkulatsiooni soojusenergia kulud (üldpind 59,30 m²) on arvestatud korteriomandi

ruutmeetripõhiselt lähtudes maja reaalsest. Üldvesi (üldpind 59,30 m²) on arvestatud

korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes maja reaalsest tarbimisest. Elekter – ühetariifne

(omaniku poolt tarbitud kWh alusel) reaalne tarbimine lähtuvalt vastavast teenuse/kauba

liigist vastavalt mõõturite näitudele. Küte ja gaas (üldpind 59,30 m²) on arvestatud

korteriomandi ruutmeetripõhiselt. Vesi ja kanalisatsioon (m3 / omaniku poolt tarbitud

kuupmeetrite alusel) reaalne tarbimine lähtuvalt vastavast teenuse/kauba liigist vastavalt

mõõturite näitudele. Vee soojendamine (m3 / omaniku poolt tarbitud kuupmeetrite alusel)

reaalne tarbimine lähtuvalt vastavast teenuse/kauba liigist vastavalt mõõturite näitudele.

Koristus (üldpind 59,30 m²) on arvestatud korteriomandi ruutmeetripõhiselt lähtudes

üldkoosoleku poolt kinnitatud määradest 0,033 eurot alates KÜ asutamisest kuni hagi

esitamiseni.

KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE

5. Kostja hagi ei tunnista. Kostja palub jätta hagiavaldus täies ulatuses rahuldamata. Kui

kohus tuvastab, et hageja nõude on osaliselt põhjendatud, ja kostjal on korteriühistu eest

võlgu, siis kindlaks määrata võla summa. Korteriühistu poolt väljastatud arved peavad olema

põhjendatud ja tariifid iga-aastase üldkoosoleku otsusega kinnitatud. Tariifide kindlaks

määramiseks esitab korteriühistu juhatus korteriühistu liikmetele majandusaastaplaani, kus

tariifide arvestamise kord on selgelt väljendatud. Kui korteriühistu on mittetulundusühistu,

siis ei saa ta teenida raha tema liikmete arvel. Kõik korteriühistu kulud jagatakse elanikute

vahel kas korteriühistu põhikirja või seaduse alusel. Kostjale on tekkinud võlgnevus seoses

asjaoluga, et Korteriühistu Sõpruse 242 esitas kostjale põhjendamatuid arveid, mis olid

suurema, kui tegelikult oleks arve läinud. Kostja palus korduvalt hagejat, et teha arve ümber,

kuid seda nad ei ole teinud. Arvete peal on märgitud hoolduskulud. Kostjale jääb

arusaamatuks, mida need hoolduskulud endas hõlmavad.

6. Käesoleval juhul lähtuvalt korteriühistu seadusest palub kostja selgitada, millised kulud

kuuluvad hoolduskulude alla, kinnitada nende suuruse alusdokumetidega ja esitada kulude

liikmete vahel jagamise metoodikat. Sama ka teiste arveridade suhtes: remondifond – kes

kinnitas tariifi; koristus – kes otsustas, et see rida loetakse hooldustariifist eraldi ja kinnitas

tariifi; üldelekter – mis metoodika kasutatakse arvestamisel ja kes seda kinnitsas;

kindlustusmaks - kes otsustas, et see rida loetakse hooldustariifist eraldi ja kinnitas tariifi; vee

tasaarvestus – millest see koosneb ja kuidas arvestatakse; vee kuumutamine – millise

metoodikaga arvestatakse ja kuidas jagatakse liikmete vahel; parkla - kes otsustas, et see rida

loetakse hooldustariifist eraldi ja kinnitas tariifi (parkla osas tuleb märkida, et parkimiskohad

olid ehitatud selle omanike kulul, kes soovis seal kohti saada. Parkla koristust ei toimu. Tariif

on mitu korda muutunud); lume koristus - kes otsustas, et see rida arvestatakse hooldustariifist

koristusest eraldi ja millest see koosneb; viivis – kes määras viivise 0,05% suuruses. Kostja

palub kõik neid arveread selgitada ja põhjendada. Samuti palub välja tuua korteriühistu

otsused, kus on kinnitatud tariifid.

7. Seadus ei määra täpse viiviste suuruse, delegeerides seda korteriühistu üldkoosoleku

pädevusse. Kostja palub hagejal tõendada, et 0,05% viivisemäär on kinnitatud korteriühistu

üldkoosoleku poolt. Arvetelt on ka näha, et hageja nõuab veel viivistelt viiviseid, kuid selline

tegevus on seaduse järgi keelatud (VÕS § 113 lõige 6). Kostja palub hagejalt välja tuua täpne

arvutuskäik sh maha lahutada tasutud summad. Palub ka arvutada välja viivised koos

arvutuskäiguga. Käesoleval juhul kostja leiab, et need summad on ülemmäära suured. Kuni

2016 maksis kostja arved täielikult, kuid hõlmas nende õigsuses ning katsudes juhatuse poolt

saada parandatud arveid. Nõude esitamise tähtaeg on 3 aastat. Kostja palub kohtul, kui ta

tuvastab, et kostja on maksnud kogu summa ära ja see on ülemakstud, ületanud summa

kostjale tagastada.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

8. Kohus, hinnates kohtule esitatud kõiki tõendeid kogumis, et hagiavaldus on osaliselt

põhjendatud ja tuleb osaliselt rahuldada.

9. Kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema

nõuded ja vastuväited (TsMS 230 lg 1). Juhul, kui pooled ei vaidle nõude õigusliku aluse üle

ning sellega nõustub ka kohus, siis ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses

tõendamiskoormise jaotust (st TsMS § 230 lg-s 1 nimetatud reeglit) ega seda, kas poole

esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks. Seega on hagimenetluses poole kohustus

tagada, et ta esitab piisavad tõendid oma nõude rahuldamiseks (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-

41-15, p 19). TsMS § 231 lg 2 järgi poole faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja

tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kuni

vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise

tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.

10. Kohus tuvastab järgmised asja lahendamiseks tähtsust omavad asjaolud mille üle pooled

ei vaidle. Kostja on korteriomandi asukohaga Sõpruse pst 242, Tallinn omanik. Käesoleval

juhul on korterelamu Sõpruse pst 242, Tallinn haldamiseks loodud korteriühistu -

Korteriühistu Sõpruse 242. Kohus loeb need asjaolud TsMS § 231 lg 2 ja 4 ning esitatud

tõendite alusel tuvastatuks. Hagiavalduse ajal kehtinud korteriühistuseadus (KÜS) § 2 lg 1

nägi ette, et korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud

mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja

maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide

esindamine. Hageja on kostja kui korteriühistu liige. KÜS § 5 lg 1 kohaselt on korteriühistu

liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui

korteriühistu moodustamise otsus on tehtud korteriühistuseaduses sätestatud korras. Teised

isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. KÜS § 13 lg 4 kohaselt on korteriühistu otsused

elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude

kandmise kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

11. Eeltoodust lähtuvalt võiks hageja nõue kuuluda rahuldamisele võlaõigusseaduse (VÕS) §

108 lg 1 ja hagiavalduse esitamise ajal kehtinud KÜS § 15¹ lg 1 koosmõju alusel. VÕS § 108

lg 1 näeb ette, et võlausaldaja võib raha maksmise kohustuse rikkumise korral võlgniku poolt

(VÕS § 100) nõuda kohustuse täitmist. Sellise nõude rahuldamise eelduseks on kehtivast

võlasuhtest tuleneva kohustuse olemasolu, mis on jäänud täitmata või mida ei ole kohaselt

täidetud,

st

see

on

muutunud

sissenõutavaks.

Kostja

kohustus

tasuda

elamu

majandamiskulude eest tuleneb seadusest, korteriühistu põhikirjast ja ühistu otsustest.

12. KÜS § 15¹ lg 1 ja 2 kohaselt majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on

korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja

elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu

majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise

tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu

põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse

töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse

korrashoid.

Eluruumi

remondiks

käesoleva

seaduse

tähenduses

loetakse

ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist,

asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada

täiendavaid seadmeid. Kohtule esitatud hageja põhikirja (kd I, tl 5-10) p 3.2.6. näeb ette, et

ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt

kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste (sh prügivedu, elamu

ja selle juurde kuuluva maatüki korrashoidmine, üldelekter, maksed kütte-, vee-,

kanalisatsiooni ja elektriavariide likvideerimiseks, televisiooni vastuvõtusüsteemide hooldus

ja remont, eraldised reservfondi, võetud laenude tasumine, töötasud ja muud ühistu

tegevusega seotud kulutused) katteks sihtotstarbelisi makseid juhatuse poolt kehtestatud

suuruses ja korras. Sihtotstarbeliste suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses

oleva korteri üldpinna osast maja korterite kogupinnas.

Põhikirja punkti 3.2.7. kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus,

hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu ühiste kommunikatsioonide

kaudu kasutatavate kommunaalteenuste (sh vesi, soojus, kütte-ja sooja vee valmistamiseks,

kanalisatsioon) eest makseid juhatuse poolt kehtestatud korras. Maksete suuruse

kindlaksmääramisel lähtutakse: a) sooja vee valmistamiseks kuluva soojusenergia ja külma

vee ning kanalisatsiooni eest tasu arvestamisel korterisse sissekirjutatud ja faktiliselt elavate

isikute arvust või mõõturi näidu järgi; b) kütteks kuluva soojusenergia puhul korteri üldpinna

suurusest. Põhikirja punkti 3.2.8. kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma ühekordseid

erakorralisi

makseid

elamu

mõtteliste

osade

säilimise

tagamiseks

hädavajalike

edasilükkamatute remonttööde katteks juhatuse poolt kehtestatud suuruses ja korras. Põhikirja

punkti 3.2.9. kohaselt on ühistu liige kohustatud maksma ühistu poolt osutatud ühistest

eesmärkidest otseselt mittetulenevate teenuste osutamise eest teenustasu juhatuse poolt

määratud suuruses ning kehtestatud korras. Põhikirja punkti 3.2.10. kohaselt võib

korteriühistu juhatus eelpool nimetatud loetelus toodud majandamiskulude maksmisega

viivitamisel nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud summalt

päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu

esimesest kuupäevast arvates. Viiviste tasumisest võib ühistu liikme vabastada juhatus oma

otsusega, kui maksmisega viivitamiseks olid mõjuvad põhjused (kd I, tl 6).

KÜS § 15 lg 1 p 1 kohaselt koostab ja esitab korteriühistu juhatus igal aastal korteriühistu

liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis

sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid.

Seega on KÜS § 15 lg 1 p-s 1 sätestatud, et ainult korteriühistu liikmete üldkoosolekul on

pädevus otsustada, mis liiki kulutusi korteriühistu võib majandamiskuludena teha. KÜS § 15¹

lg 1, mis sätestab majandamiskulude mõiste, ei anna korteriühistu juhatusele volitust

otsustada, missuguste majandamiskulutuste hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda. MTÜS

§ 7 lg 2 teine lause sätestab, et kui mittetulundusühistu põhikirja säte on vastuolus seaduses

sätestatuga, kohaldatakse seaduses sätestatut. Eeltoodust tulenevalt ei andnud hageja põhikiri

hageja juhatusele õigust otsustada üldkoosoleku asemel, missuguste majandamiskulutuste

hüvitamist korteriühistu liikmetelt nõuda.

13. Riigikohus on märkinud, et KÜS § 15¹ lg 1 sättest tulenevalt tuleb selle

kindlakstegemiseks, kui palju peab korteriühistu liige majandamiskulude eest maksma, jagada

korteriühistu kõik majandamiskulud kõigi korteriomandite reaalosadeks olevate eluruumide

või mitteeluruumide pindalade summaga ruutmeetrites ning korrutada sellele liikmele

kuuluva korteriomandi reaalosaks oleva eluruumi või mitteeluruumi pindalaga. Kui

korteriühistu on moodustatud, tuleb pindalade arvutamisel lähtuda vallasasjadena

korteriühistu liikmete omandis olevate eluruumide ja mitteeluruumide pindadest.

Korteriühistu põhikirjas võib sätestada pindalapõhisest arvestusest erinevad alused mõnda

liiki või kõigi majandamiskulude liikmete vahel jagamiseks. Hageja peab KÜS § 15¹ lg 1 järgi

tõendama, kui suured olid tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus,

mille eest tasumist nõutakse. Seda saab tõendada näiteks korteriühistu otsusega, millega

määratakse kindlaks mõnd liiki majandamiskulude suurus. Korteriühistu poolt elamu

majandamiseks ostetud teenuste (nt kütte) puhul on võimalik raamatupidamisdokumentidega

tõendada, kui palju oli korteriühistu kohustatud teenuseosutajale tasuma. Samuti peab

korteriühistu tõendama asjaolud, mille kindlakstegemine on vajalik selleks, et jagada

majandamiskulud liikmete vahel. Juhul kui korteriühistus ei ole kehtestatud KÜS § 15¹ lg-s 1

sätestatud pindalapõhisest arvestusest erinevat regulatsiooni, tuleb tõendada seda, kui suur on

kokku korteriühistu kõigi eluruumide ja mitteeluruumide pindala ja selle korteriühistu liikme

eluruumi või mitteeluruumi pindala, kellelt majandamiskulude tasumist nõutakse. Ainuüksi

sellest, et korteriühistu esitab oma liikmele arve majandamiskulude tasumiseks, korteriühistu

liikmele kohustusi ei teki. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, kui palju

pidid kostjad majandamiskulude eest tasuma (vt Riigikohtu 16.06.2010 otsus nr 3-2-1-53-10,

p 14).

14. Poolte vahel on vaidlus ajavahemikul detsember 2014 kuni 1. märtsini 2017 eest

väljastatud arvete osas. Kostja põhiliseks vastuväiteks on see, et tariifid ilmuvad ja muutuvad

juhatuse soovil, mitte üldkoosolekute otsustel. Hageja esitas enda nõude tõendamiseks KÜ

põhikirja, kommunaalarvete koopiad, arvestuse tabeli, korteriüüri arvestamise korra, KÜ

asutamiskoosoleku protokolli, väljavõtte KÜ 26.05.2003 üldkoosoleku protokollist. Kohus

selgitas kostjale 07.02.2018 toimunud kohtuistungil, et kostjal tuleb tõendada, kui suured olid

tervikuna korteriühistu majandamiskulud mingis ajavahemikus, mille eest kostjalt tasumist

nõutakse. Kohus selgitas ka, et nimetatut on võimalik tõendada näiteks KÜ otsusega, millega

määratakse kindlaks mõnda liiki majandamiskulude suurus. Ostetud teenuste puhul on

võimalik raamatupidamisdokumentidega tõendada, kui palju on korteriühistu kohustatud

teenuse osutajale tasuma. Hagejal tuli ka tõendada, kui suur on kõikide eluruumide ja

mitteeluruumide pindala. Hageja sai 07.02.2018 toimunud kohtuistungi protokolli kätte

avaliku e-toimiku kaudu, kohtu poolt määratud tähtajaks kohtu poolt antud.

15. 13.04.2018 toimunud kohtuistungil selgitas kostja, et vee tarbimisega oli probleeme, kui

esitas näidud, siis saatsid topelt summad. Viimasel ajal sellist asja pole olnud ja vee tarbimine

on normaalselt arvestatud. Lifti summa võib arvestada. Kostja on nõus ka vee- ja

kanalisatsioonikuluga. Ülejäänud kulud kostja vaidlustab, kuna on arusaamatu millise

metoodika ja arvestuse alusel nimetatud kulud arvestatud on. Kohus tegi 13.04.2018

toimunud kohtuistungil hagejale täiendavalt ettepaneku esitada täiendavaid tõendeid parklaga,

lumekoristusega, gaasiga, kindlustuse ja laenuga seotud kulutuste osas. Kohus märkis, et

teenuste puhul on raamatupidamisdokumentidega võimalik tõendada palju on KÜ makseid

teinud. Samuti tuli hagejal esitada üldkoosoleku protokoll täies ulatuses. Hageja esitas

15.05.2018 täiendavad tõendid. Hageja esitas kohtule OÜ DELJUAN tööettevõtulepingu nr

01/067k, lisa nr 1, arve 0520, OÜ DELJUAN väljavõtte, elamu haldamise ja majandamise

üleandmise-vastuvõtmise akt, akti lisa1, 19.09.2005 KÜ Sõpruse 242 üldkoosoleku protokolli,

osalejate nimekirja, laenulepingu nr 05-246043-JM, laenulepingu nr 07-135073-JI,

korteriomanike kaasomandi kindlustamise avalduse ja tingimused, Ergo Insurance arved,

26.05.2003 üldkoosoleku protokolli vene keeles täies ulatuses, OÜ EKOVIR poolt esitatud

arved, AS Eesti Otis poolt esitatud arved, Eesti Energia AS arved, Maagaasi ostu-

müügileping nr 427 ja arved, Tallinna Linnavalitsuse 30.06.2008 määrus nr 52, soojuse

hinnad, arved, OÜ Matiko arved nr 5, 6, 9, teenuse osutamise leping 10/1541 ja arved, korteri

arvete arvestamise kord, KÜ Sõpruse 242 2016.aasta finants-majandusliku tegevuse

hindamise akt. Hageja palub nimetatud tõendid asja juurde võtta.

16. Tulenevalt TsMS § 442 lg 5 otsuse resolutsiooniga lahendab kohus selgelt ja

ühemõtteliselt poolte nõuded ja veel lahendamata taotlused, samuti rakendatud hagi tagamise

abinõudega seotud küsimused. Seega lahendab kohus esmalt poolte poolt esitatud ja kohtu

poolt seni lahendamata taotlused tõendite asja juurde võtmise osas. Kohus leiab, et tsiviilasja

juurde ütleb võtta kõik asjas poolte poolt esitatud dokumentaalsed tõendid. TsMS § 230 lg 1

järgi peab kumbki menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millel tuginevad tema nõuded ja

vastuväited. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu

ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude

põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab (TsMS § 5 lg 2).

17. Kohus leiab, et hageja poolt võlgnevuse tõendamiseks ei saa tõendiks olla raamatupidajalt

saadud tõend või arvutuste ja maksete koondtabel, samuti ei saa tõendina käsitleda võlgnikule

arve(te) esitamist. Tõendiks on vaid esmased õigust sätestavad dokumendid: kehtivate

üldkoosoleku otsuste protokollid, milles on märgitud hooldus-ja remondikulude tariifid;

tarnijate esitatud esmased arved ja vastavate kulude jaotus ühistu liikmete vahel, mis tõendab

tarnijatelt sisse ostetud kommunaalteenuste summasid.

18. Remondifond, hooldustasu, koristuskulud, liftikulud

Remondikulud 5,00 krooni/ m² ehk 0,32 eurot/m², hoolduskulud 2,25 krooni/m² ehk 0,144

eurot/m², koristus 0,51 krooni/m2 ehk 0,033 eurot/m² ning liftikulud 0,25 krooni/m² ehk 0,016

eurot/m² on tõendamata. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et 10.07.2017 hagi lisa 7

(asutamiskoosoleku protokoll) eesti ja venekeelne tekst erinevad teineteisest. Päevakorras

puudub punkt tariifide määramise kohta ning samuti ei sisalda protokoll mitte ühtegi sõna

tariifide kohta. Protokolli viimane leht on märgitud plaanina tariifide määramise kohta ning

kannab kuupäeva 07.05.2001. Kohus leiab, et tariifide määramist nimetatud koosolekul ei

otsustatud ning tegemist on erinevate dokumentidega. Seega on nimetatud kulude kujunemine

tõendamata ning kostjalt väljamõistmisele ei kuulu. Korteriühistu poolt väljastatud arved

peavad olema põhjendatud ja tariifid iga-astase üldkoosoleku otsusega kinnitatud. Tariifide

kindlaks määramiseks esitab korteriühistu juhatus KÜ liikmetele majandusaastaplaani, kus

tariifide arvestamise kord on selgelt väljendatud (KÜS § 15 lg 1). Hageja ei ole tõendanud, et

hageja majandusaasta aruanded on kinnitatud KÜ üldkoosoleku poolt.

Koristuskulude tariif oli kuni 12.10.2016 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmiseni 0,033 eurot/m²,

alates novembrist 2016 hakkas kehtima koristuskulude tariif 0,100 eurot/m2. 30.01.2018

kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-17-603 tuvastas kohus, et Korteriühistu Sõpruse 242

12.10.2016 üldkoosoleku päevakorra p 7 all vastu võetud otsus „määrata koristuskulud 0,10

senti ruutmeetri kohta“, on tühine. Kohtul puudub alus asuda vastupidisele seisukohale

võrreldes sellega, mis on tuvastatud jõustunud kohtuotsusega. Kehtivat üldkoosoleku otsust

koristuskulude osas kohtule esitatud ei ole. Sellest tulenevalt on koristuskulude arvestus

tõendamata. Seega tuleb koristuskulude osas jätta hagi rahuldamata.

Lifti hoolduskulude jagamise kord on tõendamata. Hageja ei ole selgitanud ega tõendanud

milliseil üldkoosolekul lifti osas otsus vastu võeti ning millisest lepingust lähtudes arvestab

hageja lifti hooldust ruutmeetripõhiselt. Samuti hageja ei ole selgitanud, kust tuleneb lifti

hoolduse tariif 0,025 eurot /m², miks see suurus kõigub (detsember 2014, jaanuar 2015,

detsember 2016 – tariif 0,023 eurot / m2). Kohtule on esitatud AS Eesti Otis arvete koopiad

jaanuar 2016 – juuli 2017 eest. Esitamata on arved kogu vaidlusaluse perioodi eest.

Eeltoodust tulenevalt lift hoolduskulud rahuldamisele ei kuulu.

19. Kindlustusmaksed

Kostja vaidleb nimetatud kulule vastu, kuna üldkoosoleku otsus ja nimekiri on tühised.

Üldkoosoleku protokolli näeb kostja esimest korda. Kirjaliku hääletamise leht on kostjale

tuttav, kuid see ei ole seotud üldkoosoleku otsusega. Nimetatud allkirju koguti rõdude

renoveerimise küsimuses hooldusfondi kulul. Samuti ei ole hageja tõendanud, et teine laen on

võetud seaduslikul alusel. Kindlustuspoliis on väljastatud 29.11.2016 ja ei puutu asjasse.

Juhatusel ei olnud volitusi kindlustada korteriühistut iseseisvalt. Kohtule esitatud

laenulepinguga nr 05-246043-JM on tõendamist leidnud, et hageja sõlmis laenulepingu

25.11.2005 ja laenu tagastamise lõpptähtaeg oli 30.10.2015 (tl 35-38). 07-135073-JI

laenulepinguga võeti 26.07.2008 kasutusse 713 219,77 eurot tagastamise tähtajaga 30.10.2015

(II kd, 38 pöördel - 41). Kohtule on esitatud korteriomanike kaasomandi kindlustamise

avaldus 05.12.2005 ja laenusumma kasutusele võtmise juhend (tl 42-47). Kohus tuvastas, et

laenu võtmine otsustati 19.09.2005 üldkoosolekul (tl 33-34). MTÜS § 241 lg 2 kohaselt võib

otsuse tühisusele kohtumenetluses tugineda nii hagi kui vastuväite esitamisega, kuid

vastuväide peab olema esitatud otsuse vaidlustamise tähtaja jooksul. Nimetatud otsuse

vastuvõtmisel kehtinud hageja põhikirja punkti 6.2 kohaselt üldkoosoleku pädevusse kuulub

laenu võtmise otsustamine ning 6.5 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellest

võtab osa üle poole ühistu liikmetest või nende esindajatest. Vaidlust pole, et korteriühistus

on 144 korteriomandit. Üle poole korteriomanditega määratud häältest on 73. Üldkoosoleku

protokolli kohaselt osales koosolekul 103 liiget (II kd lk 33 pöördel – 34 pöördel). Seega oli

19.09.2005 üldkoosolek otsustusvõimeline. Kohtule ei ole aga esitatud üldkoosoleku otsust

korteriühistu kindlustamise kohta. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et juhatusel ei olnud

volitusi kindlustada korteriühistu iseseisvalt. Sellest tulenevalt tuleb kindlustuskulude nõude

osas jätta hagi rahuldamata.

20. Prügivedu

Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud prügiveo nõuet. Nõude tõendamiseks esitatud

26.05.2003 protokolli kohta on hageja esitanud väljavõtte eesti keeles (I kd, tl 128).

Nimetatud üldkoosolekuga otsustati prügiveo eest tasuda iga faktiliselt korteris elava isiku

pealt. Kohus kohustas hagejat 13.04.2018 toimunud kohtuistungil esitama kohtule 26.05

üldkoosoleku protokoll täies ulatuses. Hageja esitas KÜ Sõpruse 242 üldkoosoleku protokolli

kohtule tervikuna vene keeles (II kd, tl 70-72). Üldkoosoleku protokolli kostja õigeaegselt

vaidlustanud ei ole. Seega on kostja minetanud üldkoosoleku otsustamise vaidlustamise ning

prügiveo nõude aluseks olev üldkoosoleku otsus kehtib. Hageja on kohtule esitanud teenuse

saamise kohta Ekovir OÜ arved perioodi jaanuar 2016, veebruar 2016, märts 2016, aprill

2016, mai 2016, juuni 2016 eest, kuid esitamata on arved kogu vaidlusaluse perioodi kohta

ning esitamata on ka andmed elanike arvu kohta igas kuus. Seega ei saa kohus kostjale

esitatud arvete õigsust kontrollida, mistõttu on hagi selles osas tõendamata ja tuleb jätta

rahuldamata.

21. Üldelekter

Hageja on arvestanud üldelektrit iga korteri pealt vastava maja mõõturite näitudele põhikirja p

3.2.6 ja 26.05.2003 KÜ Sõpruse 242 üldkoosoleku protokolli alusel. Kohus leidis eelnevas

kohtulahendi punktis, et 26.05.2003 üldkoosoleku otsus kehtib. Kohtule on esitatud hageja

poolt AS Elektrilevi arved perioodil jaanuar 2016 – jaanuar 2017. Arved on esitamata kogu

vaidlusaluse perioodi detsembrist 2014 – märtsini 2017. Hageja ei ole esitanud kohtule

andmeid arvestuse kohta. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et kuna on teadmata andmed,

mis on vajalikud kostjale esitatud arve kontrollimiseks üldelektri kulu osas, siis on hagi selles

osas tõendamata ja hagi tuleb jätta üldelektri osas rahuldamata.

22. Gaas

Gaasiarvestit kortermajas Sõpruse 242 paigaldatud ei ole. Hageja on arvestanud gaasi

tarbimist ruutmeetripõhiselt. Maagaasi osas on hageja esitanud kohtule maagaasi ostu-

müügilepingu nr 427 ja arved perioodi detsember 2015 kuni juuni 2016. Üldkoosoleku

otsused gaasi tarbimise osas puuduvad. Samuti puuduvad andmed gaasi arvestuse kohta.

Seega on gaasi arvestamine tõendamata ning tuleb selles osas jätta rahuldamata.

23. Küte

Hageja on esitanud kütte arvestamise tõendina Tallinna linna omandis oleva elamu

soojusenergia teenustasu jaotuse eluruumide vahel. Sõpruse 242 ei ole Tallinna linna

omandis. Hageja ei ole selgitanud kas eluruumi soojusenergia teenustasu elamus arvutatakse

vastavalt lisale 1 või lisale 2. Hageja on esitanud kohtule Tallinna Kütte arved perioodi

detsember 2015 – juuni 2016 eest, kuid esitamata on tõendid kui suur on hageja kõikide

eluruumide ja mitteeluruumide pindala. Seega on kohtule teadmata andmed, mis on vajalikud

arve kontrollimiseks küttekulu osas ning seega on hagi selles osas tõendamata ja hagi tuleb

jätta rahuldamata.

24. Soojusenergia kulu kuuma vee tsirkulatsioon ja „vee kuumutamine, vesi ja kanalisatsioon

Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja ei ole tõendanud, millisel metoodikal ja millise

üldkoosoleku otsuse alusel jagab juhatus soojuse koguse „küte“, „soojusenergia kulu kuuma

vee tsirkulatsiooni“ ja „vee kuumutamine“ vahel ja mis protsentides. Selles osas tuleb hagi

jätta rahuldamata. 26.05.2003 KÜ Sõpruse 242 üldkoosoleku otsuse kohaselt kostja

kohustatud tasuma suveperioodil soojuskadu iga korteri pealt. Selles osas tuleb hagi

rahuldada. 13.04.2018 toimunud kohtuistungil selgitas kostja, et vee tarbimisega oli

probleeme, kui esitas näidud, siis saatsid topelt summad. Viimasel ajal sellist asja pole olnud

ja vee tarbimine on normaalselt arvestatud. Vee tarbimine käib korterisse paigaldatud

veearvestite alusel. Seega tuleb vee ja kanalisatsiooni ning vee kuumutamise kulu kostjalt

välja mõista.

25. Lume koristamine

Lume koristamise arvestus on tõendamata. Nimetatud kulu osas hagi rahuldamisele ei kuulu.

Hageja ei ole esitanud kohtule üldkoosoleku otsust, mille alusel otsustati lumekoristustööde

tellimine ja kellega otsustati lepingute sõlmimine. Lumekoristuse eest esitatud OÜ Matiko

arved jaanuari 2016 eest ei tõenda nimetatud kulude õigsust.

26. Parkla

Hageja ei ole tõendanud, et 02.11.2012 Teenuse osutamise leping nr 10/1541 sõlmiti, mille

kohaselt on lepingu objektiks liiklemise ja parkimise reeglite täitmise kontroll Sõpruse pst

242 parkimiskohtadel, üldkoosoleku otsuse alusel. Sellest tulenevalt parklakulu rahuldamisele

ei kuulu.

27. Tõendina esitatud KÜ Sõpruse 242 2016 finants-majandusliku tegevuse hindamise akt ei

tõenda kulude õigsust. Kontrolli tulemusel selgus, et asjaajamine on korraldatud korrektselt ja

süsteemselt, töölepingud ja teenuse osutamise lepingud on vormistatud nõuetekohaselt.

Kontrolli tulemusest ei lähtu, kas on põhjendatud tariifi suurused, mis on kommunaalarvetel,.

Samuti ei tulene finants -majandusliku tegevuse hindamise aktist kas gaasi, küte, üldelektri

jagamisel kasutatavad metoodikad on üldkoosoleku poolt kinnitatud ning kas on õiged

sellised metoodikad. Seega jätab kohus nimetatud tõendi tähelepanuta.

28. Kohus möönab, et ühistu liikmel on kohustus tasuda majandamiskulude ja tarbitud

teenuste eest, kuid tasumiseks peab olema õiguslik alus. Kohus selgitab kokkuvõtvalt, et see

juhatuse liige, kes korteriühistu eest rahalisi makseid sooritab, peab veenduma, et maksete

tegemiseks oleks õiguslik alus. Seejuures on äärmiselt oluline, et juhatuse liige veenduks

mitte ainult selles, et maksete tegemine oleks selle juhatuse liikme hinnangul õigustatud, vaid

et maksete tegemiseks oleks tõepoolest õiguslik alus. MTÜS § 27 lg 5 kohaselt on

mittetulundusühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud

üldkoosolek,

välja

arvatud,

kui

tehing

tehakse

mittetulundusühingu

igapäevases

majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. See reegel kehtib ka korteriühistu

puhul. See tähendab, et eristada tuleb seda, kas juhatus või juhatuse liige sõlmis tehingu

korteriühistu nimel kolmanda isikuga või juhatuse liikmega. Juhatuse liikmega tehingu

tegemiseks on vajalik üldkoosoleku nõusolek, vastasel korral on tehing tühine.

29. Eeltoodust tulenevalt rahuldab kohus hagi vee tasarvestuse osas summas 3,30 eurot, vee ja

kanalisatsiooni eest 35,36 eurot, ja vee kuumutamise eest 16,90 eurot, kokku 55,56 eurot

(arvestuse aluseks võttis kohus I kd, tl 61). Hagi tuleb jätta rahuldamata 705 euro osas.

30. Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka viivis alates 01.01.2017 kuni 31.03.2017. VÕS

§ 101 lg 1 p 6 näeb ette, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja rahalise

kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 esimese lause kohaselt

rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult

viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni.

KÜS § 7 lg 4 näeb erisättena ette, et majandamiskulude maksmisega viivitamisel võib

korteriühistu juhatus nõuda korteriomanikult viivist kuni 0,07 protsenti maksmata jäänud

summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest. Tsiviilasjas pole iseenesest vaidlust selles,

et kostja on hagejale põhivõlgnevuse tasumisega viivituses olnud. Seega arvestab kohus

võlgnevuselt 55,56 eurot viivist 0,07% päevas perioodi 01.01.2017 kuni 31.03.2017 eest

summas 3,50 eurot (vt http://www.viivisekalkulaator.ee).

MENETLUSKULUD

31. TsMS § 163 lg 1 kohaselt kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud

võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega

või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda.

Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt 7,3% osas ja jättis rahuldamata 92,7% osas, jätab kohus

menetluskulud 92,7% osas hageja kanda ja 7,3% osas kostja kanda. Kooskõlas TsMS § 174

lõikega 4 määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

pärast käesoleva kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaie Almere

kohtunik