2-17-13578/26 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

2-17-13578

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Liis Arrak, liikmed Indrek Soots ja Ande Tänav

Otsuse tegemise aeg ja koht

15. juuni 2018, Tallinn

Kohtuasja number

2-17-13578

Kohtuasi

AS-i Respectus Capital hagi Mittetulundusühingu Neeme

Sadam vastu reaalservituudi seadmiseks vajalike

tahteavalduste saamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 29. detsembri 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja liik

Mittetulundusühingu Neeme Sadam apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

130 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad apellatsiooni-

menetluses

Hageja (vastustaja) AS Respectus Capital (registrikood

10411321; asukoht Lossi plats 4-6, Tallinn), lepingulised

esindajad vandeadvokaat Carri Ginter ja vandeadvokaadi abi

Triin Toom

Kostja (apellant) Mittetulundusühing Neeme Sadam

(registrikood 80152876; asukoht Neeme sadam, Neeme küla),

lepingulised esindajad vandeadvokaat Priit Palmiste ja

vandeadvokaadi abi Stig Hendrikson

Kohtuistungi toimumise aeg

29. mai 2018

Istungil osalenud isikud

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Triin Toom

Kostja lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Stig

Hendrikson

RESOLUTSIOON:

1. Tühistada Harju Maakohtu 29. detsembri 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-17-13578

ja teha uus otsus, millega jätta AS-i Respectus Capital hagi Mittetulundusühingu

Neeme Sadam vastu rahuldamata.

2. Rahuldada Mittetulundusühingu Neeme Sadam apellatsioonkaebus.

2-17-13578

3. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud AS-i Respectus Capital

kanda.

Kohtu selgitused:

Otsuse peale võib esitada Riigikohtule kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse

kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult

teatavaks tegemisest.

Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada

Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või

muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb

ülalmärgitud tähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud

põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja

ennistamist.

Menetluskulude suuruse määrab kohtuasja lahendanud maakohus kindlaks mõistliku aja

jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. AS Respectus Capital (hageja) esitas Harju Maakohtule 13. septembril 2017

Mittetulundusühingu Neeme Sadam (kostja) vastu hagi, milles palus määrata, et hagejale

kuuluva Jõelähtme vallas Neeme külas Sadama tee 10 asuva kinnisasja (endine Kala

kinnisasi, registriosa nr 6322802) (Kala kinnisasi) igakordsel omanikul ja tema kinnisasja

kasutajatel on õigus kasutada igal ajal nii jalgsi kui sõiduvahendiga kostjale kuuluval

hoonestusõiguse alal (Jõelähtme vallas Neeme külas asuval Neeme sadama kinnisasjal

(registriosa nr 418002)) (Neeme sadama kinnisasi) asuvat juurdepääsuteed hagi lisaks oleval

plaanil märgitud viirutatud alal tasuta kuni hoonestusõiguse kustutamiseni. Samuti palus

hageja tuvastada, et kostjal on kohustus teha tahteavaldused ülal märgitud sisuga

reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks ja servituudi kohta kinnistusraamatusse

märkuse kandmiseks, ning asendada kostja tahteavaldused kohtulahendiga. Lisaks palus

hageja määrata, et valitseva ja teeniva kinnisasja omanikel on võrdsetes osades

juurdepääsutee korrashoiukohustus.

Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid Jõelähtme vald ja kostja 19. märtsil 2013 Neeme

sadama kinnisasjale hoonestusõiguse seadmise lepingu (leping) ning selle p 2.7 järgi kohustus

kostja tagama läbi hoonestusõiguse ala juurdepääsu Kala kinnisasjale lähtudes olemasolevast

juurdepääsuteest ning seadma nimetatud kinnisasja omaniku nõudmisel teeservituudi. Hageja

on Kala kinnisasja omanik. Pooled ei ole saavutanud kokkulepet servituudi

kinnistusraamatusse kandmiseks ning kostja ei ole hoolimata hageja nõudest lepingu p-s 2.7

sätestatud kohustust täitnud, eitab oma kohustust ning rikub sellega hageja kasuks sõlmitud

lepingut.

2-17-13578

Juurdepääs tuleb määrata selliselt, et see algab avalikult kasutatavalt Sadama teelt ja kulgeb

4,9 m + 0,75 m laiuselt mööda olemasolevat teed kuni Kala kinnisasjani, moodustades enne

Kala kinnisasja laiema ala, mis tagab sõidukite ohutu manööverdamise ja ümber pööramise

võimaluse. Selliselt on servituut kooskõlas lepingu ja väljakujunenud tavaga. Kala kinnisasja

läänepoolse hoone teenindamine on alates hoone ehitamisest toimunud just sellisel viisil.

Servituut ei ole kostjale koormav ega häiri teda oluliselt. Ilma juurdepääsuta ei saa Kala

kinnisasjal asuvat hoonet ohutult kasutada ja teenindada.

Kostja vastuväited

2. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata.

Kostja vastuväidete kohaselt tuleks hageja nõue saada juurdepääs avalikult kasutatavale teele

määrata kindlaks hagita menetluses, kuid sellise nõude rahuldamiseks ei oleks alust, sest

hagejal on juurdepääs avalikult kasutatavale teele. Sel põhjusel ei ole kostjal ka lepingust

tulenevat kohustust tagada hagejale juurdepääs avalikult kasutatavale teele.

Hageja lepingu täitmise nõue ei ole põhjendatud. Leping ei ole sõlmitud hageja kui kolmanda

isiku kasuks ja hageja ei saa nõuda lepingu täitmist. Juhul, kui hagejal on lepingust tulenev

täitmise nõue kostja vastu, siis ei saa hageja lepingust tulenevalt nõuda teeservituuti hagis

nimetatud viisil ja ulatuses, sest see on vastuolus lepingule lisatud plaaniga (lisa 2). Lähtuda

tuleb lisas 2 märgitud juurdepääsuteest. Hagejal ei ole õigust nõuda juurdepääsu sõidukitega.

Kostjal ei ole lepingu p 2.7 järgi kohustust tagada hagejale servituuti tasuta.

Esimese astme kohtu otsus

3. Harju Maakohus rahuldas 29. detsembri 2017. a otsusega hagi ja kohustas kostjat tegema

tahteavalduse hagis nõutud reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks ja selle kohta

kinnistusraamatusse märkuse kandmiseks.

3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei tule kohtuasja läbi vaadata hagita menetluses,

sest hageja nõuab kostjalt lepingu täitmist, mitte juurdepääsu avalikult kasutatavale teele

asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 tähenduses. Hageja ei nõua kostjalt kui hoonestajalt

nõusolekut kolmanda isiku kinnisasjale reaalservituudi seadmiseks AÕS § 173 lg 4

tähenduses, vaid lepingu sõlmimiseks vajaliku tahteavalduse asendamist ja kostja saab

lepingu p 2.7 järgi koosmõjus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-ga 114 teha

käsutustehingu, kui kinnisasja omanik annab selleks nõusoleku või kiidab tehingu heaks.

3.2. Maakohus tuvastas hagi lahendamiseks asjas järgmised olulised asjaolud:

-

hageja on Kala kinnisasja omanik;

-

hageja nõutava teeservituudi ala on kostjale kuuluva hoonestusõiguse piires;

-

kostjal on lepingu p 2.7 (eellepingu) järgi kohustus tagada Kala kinnisasjale juurdepääs

lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest ning seada Kala kinnisasja omaniku nõudmisel

teeservituut.

3.3. Lepingu p 2.7 sõnastusest tuleneb, et lepingupoolte ühine tegelik tahe oli olemasoleva

juurdepääsuteena käsitada juurdepääsuteed, mis oli olemas lepingu sõlmimise ajal

(13. septembril 2013). Hoolimata maakohtu ettepanekust ei soovinud kumbki pool esitada

lepingu p 2.7 tõlgendamiseks täiendavaid asjaolusid, põhjendusi ega tõendeid. Jõelähtme

Vallavalitsuse 26. oktoobri 2016. a kirjaga, hagile lisatud menetletava detailplaneeringu

27. märtsi 2017. a joonisega, kostja 27. jaanuari 2017. a taotlusega ja 14. veebruari 2017. a

2-17-13578

seisukohaga on tõendatud, et lepingus nimetatud olemasolev juurdepääsutee asus haginõudes

nimetatud alal. Kostja esitatud tõendid ei lükka seda ümber. Lepingu lisas 2 märgitud

orienteeruv juurdepääsutee puudutab hoonestusõiguse alt välja jäänud alale juurdepääsu, mitte

juurdepääsu Kala kinnisasjale, ega ole konkreetne juurdepääsutee.

3.4. Lepingu p 2.7 järgi tuleb teeservituut seada tasuta. Ka selles osas ei soovinud pooled

esitada täiendavaid asjaolusid, põhjendusi ega tõendeid lepingu tõlgendamiseks. Kuna

seadusest ei tulene eeldust, et servituut peaks olema tasuline, kumbki pool ei ole tuginenud ka

sellele, et tahteavaldused tuleks teha majandus- ja kutsetegevuse raames VÕS § 28 lg 1

tähenduses, kostja ei ole enne kohtumenetlust nõudnud servituudi eest tasu, servituut ei ole

sarnane AÕS §-s 156 sätestatud juurdepääsuga avalikult kasutatavale teele ja tasuta servituudi

seadmine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega, tuleb servituut seada tasuta.

3.5. Lepingu p 2.7 järgi peaks teeservituut andma õiguse kasutada juurdepääsu piiramata ajal

ning seda nii jalgsi kui ka sõiduvahenditega, arvestades, et lepingus on kasutatud sõnastust

„teeservituut“ ning ehitusseadustiku § 92 lg 1 esimese lause kohaselt on tee üldiselt ette

nähtud muu hulgas sõidukite liikumiseks. Lepingu p-st 2.7 tuleneb, et servituudi seadmisel

võib nõuda tingimuse seadmist, et servituudi maa-alal asuva juurdepääsutee korrashoiu

kohustustest ½ on Kala kinnistu omanikul.

3.6. Hagejal on VÕS § 80 järgi õigus nõuda kostjalt lepingu p 2.7 täitmist, sest poolte tahteks

oli anda Kala kinnisasja omanikule selline õigus, mida kinnitab mh Jõelähtme Vallavalitsuse

26. oktoobri 2016. a kiri, millest nähtuvalt Jõelähtme vald lepingupoolena käsitleb hagejat

nõudeõigusega kolmanda isikuna. Kostja kohustus on muutunud VÕS § 82 järgi

sissenõutavaks, sest hageja on nõudnud kohustuse täitmist.

3.7. Menetluskulud tuleb TsMS § 162 lg 1 alusel jätta kostja kanda. Hüvitatavate

menetluskulude suuruse määrab maakohus TsMS § 177 lg 2 järgi pärast asjas lõpplahendi

jõustumist.

Apellatsioonkaebus

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse täielikult tühistada ja teha

uue otsuse, millega hagi rahuldada, või saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks.

4.1. Apellatsioonkaebuse väidete kohaselt kohaldas maakohus vääralt VÕS § 33 lg-t 1 ja

leidis ekslikult, et pooled sõlmisid eellepingu tasuta servituudi seadmiseks, kuigi hageja ei

olnud lepingu pool.

4.2. Maakohus hindas tõendeid vääralt ja jättis otsuse põhjendamata osas, mis puudutab

servituudi ala. Hageja nõutud teeservituudi ala ei kattu lepingu lisas 2 märgitud juurdepääsuga

ning see on oluliselt suurem. Maakohus leidis ekslikult, et hageja nõutud teeservituudi ala on

hoonestusõiguse ala piires ja järeldas ekslikult, et lepingu mõtteks oli seada teeservituut

hageja taotletud viisil ja ulatuses, kuigi taotletud juurdepääsutee ei kattu lepingu lisas 2

märgitud orienteeruva juurdepääsuteega. Maakohtu loetletud tõendid seda ei kinnita.

4.3. Maakohus tõlgendas vääralt lepingu p 2.7, kui järeldas, et kostjal on kohustus seada

teeservituut hageja kasuks tasuta.

Vastustaja seisukoht

2-17-13578

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu

otsuse muutmata.

5.1. Kostja väide VÕS § 33 lg 1 väära kohaldamise kohta on tähtsusetu, sest kostja ei ole

selgitanud, kuidas see mõjutab tehtud otsuse sisu. Nõude rahuldamise eelduseks on see, et

leping sõlmiti hageja kui kolmanda isiku kasuks VÕS § 80 lg 1 tähenduses.

5.2. Maakohus järeldas asjas tõendeid hinnates õigesti, et hageja taotletud teeservituut asub

lepingu sõlmimise ajal olemas olnud tee asukohas, ning põhjendas oma otsust arusaadavalt.

Kostja ei ole esitanud tõendeid oma väidete kinnitamiseks.

5.3. Maakohus asus lepingu p 2.7 tõlgendades põhjendatult seisukohale, et lepingu

eesmärgiks oli seada tasuta teeservituut. Kostja ei ole esitanud asja tõendeid, mis annaksid

alust teistsuguseks järelduseks.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

6. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus tuleb

TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada. Ringkonnakohus saab teha asjas uue otsuse, millega

jätab hagi rahuldamata. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi

muuta ka menetluskulude jaotust.

7. Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostja kui Neeme sadama kinnisasja hoonestaja on

Neeme sadama kinnisasja omaniku (Jõelähtme valla) ja kostja vahel sõlmitud lepingu p 2.7

järgi kohustatud tegema tahteavalduse hoonestusõigusega koormatud kinnisasjale hagis

taotletud reaalservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks ning selle kohta kinnistusraamatusse

märkuse kandmiseks.

Lepingu p 2.7 VI lause järgi kohustus hoonestaja (kostja) tagama läbi hoonestusõiguse ala

juurdepääsu Kala kinnisasjale (hagejale kuuluvale kinnisasjale) lähtudes olemasolevast

juurdepääsuteest ning seadma nimetatud kinnisasja omaniku (hageja) nõudmisel teeservituudi.

8. Kolleegium märgib esmalt, et hageja nõue on suunatud Jõelähtme vallale kuuluva

kinnisasja, mitte hagejale endale kuuluva hoonestusõiguse koormamisele teeservituudiga,

kuigi mõlema koormamine on iseenesest seaduse järgi võimalik. Seejuures ei tulene lepingu

p-st 2.7 üheselt, kas kostja kohustub seadma teeservituudi hoonestusõigusele või nõustuma

Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja teeservituudi koormamisega. Kuigi lepingu p-s 2.7

sõnastus viitab pigem sellele, et hoonestusõiguse omandanud kostja kohustub seadma

teeservituudi ja seda saab ta teha üksnes talle kuuluvale hoonestusõigusele, ei saa kolleegiumi

hinnangul iseenesest välistada, et lepingupoolte tahteks võis olla ka teeservituudi seadmine

Jõelähtme vallale kuuluvale kinnisasjale. Kuna pooled ei ole kohtumenetluses esitanud väiteid

selle kohta, et hageja nõue on lepingu p 2.7 järgi eeltoodud põhjusel õiguslikult võimatu,

lähtub kolleegium vaidlust lahendades sellest, et nimetatud lepingupunkti alusel oli hagejal

õigus nõuda kostjalt vastavaid tahteavaldusi nii endale kuuluva hoonestusõiguse kui ka

Jõelähtme vallale kuuluva kinnisasja teeservituudiga koormamiseks.

9. Praegusel juhul nõuab hageja seega kostjalt tahteavaldusi Jõelähtme vallale kuuluva

kinnisasja teeservituudiga koormamiseks.

2-17-13578

Kinnisasjale reaalservituudi seadmiseks peavad teeniva ja valitseva kinnisasja omanik

sõlmima asjaõiguslepingu ning tegema vastavad tahteavaldused kinnistusraamatu kande

tegemiseks. Teeniva kinnisasja omanik võib aga koormata hoonestusõigusega koormatud

kinnisasja reaalservituudiga AÕS § 173 lg 4 järgi üksnes hoonestaja nõusolekul ning

reaalservituudi kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks on KRS § 34¹ lg 1 järgi nõutav

selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks. Kui isik on

kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust TsÜS § 68 lg 5 järgi

jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist

tahteavaldust andma.

Seega ei saa hageja nõuda kostjalt tahteavaldust Jõelähtme vallale kuuluvale kinnisasjale

teeservituudi seadmise lepingu sõlmimiseks hageja taotletud tingimustel, nagu leidis ekslikult

maakohus, küll aga saab hageja nõuet mõista selliselt, et ta soovib saada kostja kui hoonestaja

nõusolekut kinnisasja omaniku ja hageja sõlmitud (sõlmitavale) teeservituudi seadmise

lepingule ning nõusolekut selle kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks.

Seda, et hageja oleks kinnisasja omanikuga hagis taotletud tingimustel teeservituudi seadmise

lepingu sõlminud, ei ole hageja kohtumenetluses esile toonud ega ka vastavat lepingut

tõendina esitanud. Iseenesest võiks sellisel juhul kahelda, kas hagejal on hagiga üldse

võimalik soovitud eesmärki saavutada TsMS § 371 lg 2 p 2 ja § 423 lg 2 p 2 tähenduses, kui

ta ei ole sõlminud kinnisasja omanikuga teeservituudi seadmiseks asjaõiguslepingut, millele ta

kostja kui hoonestaja nõusolekut soovib. Siiski ei jäta kolleegium sel põhjusel hagi läbi

vaatamata, sest hageja on esitanud asjas tõendina Jõelähtme valla kui kinnisasja omaniku kirja

(tl 16), millest nähtub, et kinnisasja omanik ilmselt nõustuks taotletud teeservituudi

seadmisega oma kinnisasjale. Siiski ei ole kolleegiumile mõistetav, miks sellist lepingut ei ole

sõlmitud, ning ühtlasi võib see asjaolu viidata sellele, et tegelikult oli kinnisasja omaniku

tahteks hoonestusõigust seades see, et teeservituudiga koormatakse üksnes hoonestusõigust,

mitte aga kinnisasja. Sellele viitab ka asjaolu, et hageja taotleb teeservituuti kuni

hoonestusõiguse lõppemiseni.

10. Hageja nõude rahuldamise eelduseks on see, et kostjal peab olema kohustus teha hagis

taotletud sisuga tahteavaldused ja hagejal vastav õigus selliste tahteavalduste tegemist kostjalt

nõuda.

Hageja arvates tuleneb nii kostja kohustus kui ka hageja nõudeõigus lepingu p 2.7 VI lausest.

Kolleegium nõustub maakohtuga selles, et lepingu p 2.7 VI lauses sätestatut saab pidada

hageja kui kolmanda isiku kasuks sõlmitud lepinguks VÕS § 80 lg 1 tähenduses ning hagejal

on kolmanda isikuna põhimõtteliselt õigus nõuda kostjalt selles osas lepingu täitmist

VÕS § 80 lg 2 järgi, s.o teeservituudi seadmiseks vajalike tahteavalduste andmist. Samuti on

kostjal kohustus anda nõusolek teeservituudi seadmiseks. Pooled selle üle apellatsiooniastmes

ka enam ei vaidle. Eelnevat arvestades saab lepingu p 2.7 VI lauset pidada kolleegiumi

hinnangul kohustustehinguks, millest võib tuleneda kostja kohustus sõlmida

hoonestusõigusele teeservituudi seadmiseks asjaõigusleping või anda teeniva ja valitseva

kinnisasja omanike sõlmitud teeservituudi seadmiseks vajaliku asjaõiguslepingu sõlmimiseks

nõusolek ning ühtlasi anda nõusolek vajalike kinnistusraamatu kannete tegemiseks.

11. Pooled vaidlevad asjas aga selle üle, millise sisuga teeservituudi seadmiseks saab hageja

kostjalt nõusolekut nõuda, sh milline on kohustusega hõlmatud tee ning kas teeservituut on

tasuline või tasuta.

2-17-13578

12. Lepingu p 2.7 järgi kohustus kostja tagama Kala kinnisasjale läbi hoonestusõiguse ala

juurdepääsu, lähtudes olemasolevast juurdepääsuteest. Kolleegiumi hinnangul leidis

maakohus õigesti, et lepingupunkti saab mõista selliselt, et hageja saab nõuda teeservituuti

lepingu sõlmimise ajal, s.o 19. märtsil 2013 olemas olnud juurdepääsuteed mööda. Siiski on

maakohus tõendeid hinnates vääralt järeldanud, et juurdepääs oli toona selliselt olemas, nagu

on märgitud hagi lisana esitatud plaanil, s.o hageja kinnisasja kohta 27. märtsil 2017

koostatud maaüksuse ja lähiala detailplaneeringu viirutatud alal (tl 24).

Kolleegiumi hinnangul tuleb lepingus märgitud juurdepääsutee asukoha selgitamisel lähtuda

eelkõige selle lisadest. Lepingu lisaks 2 olevalt plaanilt (tl 11) nähtub, et hagejale kuuluva

kinnisasja läänepoolne külg piirneb teega. Kostja väitel leppisidki lepingupooled kokku just

selles, et kostja peab võimaldama juurdepääsu seda teed mööda, st see tee oli lepingu

sõlmimise ajal olemasolev juurdepääsutee, ning ta ei pea võimaldama hagejale juurdepääsu

hageja soovitud laiendatud alal.

Ka hageja ei ole hagiavalduses tuginenud otseselt sellele, et laiendatud juurdepääsutee oli

lepingu sõlmimise ajal olemas. Pigem on hageja hagis põhistanud laienduse vajadust teele

esitatavate nõuete, liiklusohutuse ja praktilise vajadusega hoone teenindamiseks. Samuti on

hageja viidanud tavale, kuid toonud esile, et kinnisasja läänepoolse hoone teenindus on hoone

ehitamisest alates toimunud laiendatud teed mööda. Lepingu lisast 2 ei nähtu, et lepingu

sõlmimise ajal oleks olnud hageja kinnisasja läänepoolsel küljel olemas praegune hoone, mis

takistab hageja kinnisasja läänepooleselt küljelt ilma laienduseta juurdepääsuteele pääseda.

Kostja 9. novembri 2016. a kirjast (tl 17) nähtub, et kostja keeldus teeservituudi seadmiseks

nõusolekut andmast, sest tulenevalt hageja enda ebaseaduslikust juurdeehitisest ei ole

võimalik lepingu ajal olemas olnud teed mööda juurdepääsu saamiseks teeservituuti seada.

Neid asjaolusid ja tõendeid koosmõjus hinnates järeldab kolleegium, et lepingu sõlmimise ajal

oli hagejal võimalik pääseda oma kinnisasja kaudu lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud

juurdepääsuteele ilma, et tee vajanuks hageja taotletud laiendatud ala, ning sellest tulenevalt

ei saanud Jõelähtme valla ja kostja tahteks olla lepingut sõlmides laiendatud juurdepääsutee

võimaldamine hagejale.

Kui hageja väitel oli siiski juba lepingu sõlmimise ajal tema kinnisasjale juurdepääs mööda

laiendatud teed, kuid see ei nähtunud lepingu lisaks 2 olevalt plaanilt, siis oli hagejal

TsMS § 230 lg 1 järgi kohustus seda tõendada. Maakohus andis pooltele selleks ka võimaluse

ja palus esitada täiendavaid asjaolusid, põhjendusi ja tõendeid toona olemas olnud

juurdepääsutee asukoha tõendamiseks, kuid kumbki pool muid tõendeid ei esitanud. Seega ei

ole hageja hagiavalduses selgelt esile toonud, et lepingu sõlmimise ajal oli laiendatud

juurdepääsutee olemas, ega seda ka tõendanud. Maakohtu viidatud Jõelähtme vallavalitsuse

26. oktoobri 2016. a kirjast (tl 16) ei nähtu, et vallavalitsus kinnitas selles laiendatud

juurdepääsutee olemasolu hageja taotletud kohas lepingu sõlmimise ajal. Pigem saab kirjast

järeldada, et vallavalitsus palub kostjal selgitada, miks ta ei täida lepingut. Ka asjaolu, et

kostja on enne kohtumenetlust esitanud erinevaid vastuväiteid ega ole kohe esitanud

vastuväidet laiendatud teele, ei tähenda seda, et kostja oleks selle asjaolu omaks võtnud või

kinnitaks tema ja hageja kirjavahetus seda, et laiendatud tee oligi olemasolev juurdepääs.

Nagu ülal märgitud, on kostja juba enne kohtumenetlust toonud kirjas esile, et juurdepääs

teele ei ole hageja ebaseadusliku juurdeehituse tõttu võimalik ning ka kohtumenetluses on

kostja vaielnud vastu sellele, et laiendatud tee oli olemas lepingu sõlmimise ajal. Seetõttu

järeldas maakohus paljasõnaliselt ja ekslikult, et lepingu sõlmimise ajal oli laiendatud

juurdepääsutee juba olemas, kuigi asjas ei ole esitatud seda kinnitavaid tõendeid.

2-17-13578

13. Eelnevat arvestades leiab kolleegium, et lepingu p 2.7 VI lause järgi oli kostjal kohustus

tagada hageja kinnisasjale juurdepääs mööda lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud teed,

sest hageja ei ole tõendanud, et toona oli olemas juba laiendatud tee. Seega, isegi juhul, kui

möönda, et lepingu p 2.7 VI lause hõlmab ka kostja kohustust anda nõusolek Jõelähtme

vallale kuuluva kinnisasja koormamiseks teeservituudiga, ning eeldada, et Jõelähtme vald

sõlmib hagejaga hagis nimetatud tingimustel teeservituudi seadmise lepingu, ei tulene kostjale

sellest lepingupunktist kohustust nõustuda laiendatud alale teeservituudi seadmisega.

Teeservituudi seadmist lepingu lisas 2 märgitud piires ei ole aga hageja soovinud. Seda

arvestades ei ole alust hagi rahuldada. Kuna hagi jääb rahuldamata seetõttu, et hageja ei saa

nõuda kostjalt laiendatud alale teeservituudi seadmist, ei käsitle kolleegium küsimust sellest,

kas lepingu p 2.7 järgi tuli teeservituut seada tasuta või tasu eest.

14. Kolleegium märgib siiski lisaks, et arvestades pärast 19. märtsil 2013 lepingu sõlmimist

muutunud asjaolusid (sh hagejale kuuluva kinnisasja hoonestamist ja sellest tulenevalt tee

faktilist laiendamist), on iseenesest mõistetav hageja soov saada teeservituut laiendatud alale,

kuid sellise sisuga teeservituudi seadmiseks ei saa hageja lepingu p 2.7 alusel nõuda kostjalt

nõusolekut, sest toona leppisid kostja ja Jõelähtme vald kokku väiksema ulatusega

teeservituudi seadmise kohustuses. Arvestada tuleb ka seda, et lepingu lisaks 2 olevat plaani

ja hageja taotletud juurdepääsuala plaani võrreldes on hageja taotletud juurdepääsuala

hinnanguliselt peaaegu kaks korda suurem lepingu lisaks 2 oleval plaanil märgitud alast,

sttegemist ei ole vähetähtsa laiendusega. Samuti ei jää hageja kinnisasi taotletud

teeservituudita ilma juurdepääsust avalikult kasutatavale teele, sest vastavalt poolte

kinnitustele ja hageja esitatud detailplaneeringu plaanile on hageja kinnisasjal juurdepääs

avalikult kasutatavale teele kinnisasja idapoolsest küljest. Seega on taotletud teeservituut n-ö

mugavuslahendus ja võimaldab hageja kinnisasjale ka läänepoolsest küljest pääseda. Asjaolu,

et see lahendus on muutunud hageja kinnisasja hoonestamise tõttu raskendatuks, ei anna

hagejale alust nõuda kostjalt teeservituudi seadmist algselt kokkulepitust oluliselt suuremas

ulatuses. Hageja pidi kinnisasja hoonestades arvestama sellega, et teeservituut piirdub

olemasoleva teega ning kostjal ei ole kohustust nõustuda laiendatud juurdepääsuga ega

laiendatud alale teeservituudi seadmisega.

15. Arvestades ülalmärgitud kaalutlusi tuleb kostja apellatsioonkaebus rahuldada ja maakohtu

otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.

Menetluskulud

16. Maakohtu otsuse tühistamise tõttu tuleb TsMS § 173 lg 3 I lause järgi muuta

menetluskulude jaotust. Poolte maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hagi

rahuldamata jätmise tõttu TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. TsMS § 177 lg 2 järgi määrab

maakohus mõistliku aja jooksul alates otsuse jõustumisest kindlaks hüvitatavate

menetluskulude suuruse (vt Riigikohtu 20. aprilli 2016. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15,

p 21).

/allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/

Liis Arrak

Indrek Soots Ande Tänav