3-18-401/17 · Tallinna Halduskohus Tallinna kohtumaja

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Halduskohus

Kohtunik

Kristjan Siigur

Otsuse teatavakstegemine

8. juuni 2018, Tallinn

Haldusasja number

3-18-401

Haldusasi

OÜ Montello kaebus Tallinna Linnavalitsuse 24.

jaanuari 2018 korralduse nr 78-k tühistamise ning

Paavli tn 9 asuva ehitise teenindamiseks vajaliku maa

määramise

uuesti

otsustamiseks

kohustamise

nõuetes.

Menetlusosalised

Kaebaja: OÜ Montello

Esindajad: v.adv. Anton Sigal, adv. Meris Velling

Vastustaja: Tallinna linn

Esindaja: Indrek Keis

RESOLUTSIOON

1. Rahuldada OÜ Montello kaebus ning tühistada Tallinna Linnavalitsuse 24. jaanuari

2018 korraldus nr 78-k ja kohustada Tallinna linna Tallinnas Paavli tn 9 asuva ehitise

juurde ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaks määramise uuesti

otsustamiseks.

2. Mõista Tallinna linnalt OÜ Montello kasuks välja menetluskulu 5000 (viis tuhat)

eurot.

Edasikaebamise kord: Menetlusosalistel on õigus kohtuotsuse peale esitada apellatsioonkaebus

Tallinna Ringkonnakohtule hiljemalt 9. juulil 2018 (HkMS § 180, § 181 lg 1). Vastuseks teise

menetlusosalise poolt esitatud apellatsioonkaebusele võib esitada vastuapellatsioonkaebuse 14 päeva

jooksul

apellatsioonkaebuse

menetlusosalisele

kättetoimetamisest

arvates

või

ülejäänud

apellatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 184). Kui apellant soovib asja

arutamist kohtuistungil, tuleb seda apellatsioonkaebuses märkida, vastasel korral eeldatakse, et ta on

nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 182 lg 1 p 9). Kui menetlusosaline soovib

apellatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal Tallinna Ringkonnakohtule esitada

vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist (HKMS §

116 lg 5) ning apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama apellatsioonkaebuse

(HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA VAIDLUSTATUD KORRALDUS

1. OÜ Montello omandas 2000. aasta detsembris vallasasjana Tallinnas Paavli tn 9 asuva

katlamaja (tl. 10) ning esitas 2001. aasta märtsis Tallinna Linnavalitsusele avalduse selle juurde

maa ostueesõigusega erastamiseks (tl. 13), märkides et soovib maad osta 3083 m2 ulatuses.

Maa ostueesõigusega erastamise menetluses on Tallinna Linnaplaneerimise Amet koostanud

kaks ostueesõigusega erastatava maa piiride kulgemise ettepanekut: 10. detsembril 2010 ning

6. märtsil 2013, millest kummagagi ei olnud OÜ Montello nõus ja esitas oma vastuväited.

19. septembril 2017 saatis Tallinna Linnavaraamet OÜ-le Montello uuesti 10. detsembril 2010

koostatud piiride kulgemise ettepaneku, milles nähti ette umbes 859 m2 suuruse maa

erastamine. OÜ Montello teatas seepeale 11. oktoobril 2017, et ei nõustu selle ettepanekuga.

2. Tallinna Linnavalitsus andis 24. jaanuaril 2018 korralduse nr 78-k, millega määras Tallinnas

Paavli tn 9 asuva ehitise teenindamiseks vajalikuks maaks ligikaudu 859 m2 suuruse maatüki

vastavalt korraldusele lisatud plaanile.

KAEBAJA NÕUE JA PÕHJENDUSED

3. OÜ Montello esitas 26. veebruaril 2018 Tallinna Halduskohtule kaebuse, milles taotleb

Tallinna Linnavalitsuse 24. jaanuari 2018 korralduse nr 78-k tühistamist ja linnavalitsuse

kohustamist asja uueks otsustamiseks.

4. Esiteks on kaebaja seisukohal, et Paavli tn 9 asuva ehitise juurde oli krunt kindlaks määratud

ning sellest tulnuks ostueesõigusega erastatava maa suuruse ja piiride kindlaks määramisel

juhinduda, mitte aga asuda määrama ehitise teenindamiseks vajalikku maad. Kaebaja on

seisukohal, et krunt määrati kindlaks 23.06.1967 Tallinna linna TSN Täitevkomitee otsuse ja

11.08.1967 ehituskrundi eraldamise aktiga (tl. 14), mille alusel AS Tallinna Soojus ja hiljem

kaebaja Paavli tn 9 krunti kasutas. Alternatiivselt leiab kaebaja, et igal juhul määrati Paavli tn 9

krundi piirid ja suurus kindlaks kõnealuse maa munitsipaliseerimise eesmärgil läbi viidud

omandireformi eeltoimingute raames aastatel 1998-1999. Kaebaja selgitab, et eelnimetatud

toimingutele ei järgnenud maa munitsipaalomandisse andmist, sest AS Tallinna Soojus

otsustas krundil paikneva katlamaja kompleksi müüa vallasasjana kaebajale, ent vastustaja

lähtus ka mitmetes järgnevates toimingutes ja otsustes andmetest, mis on märgitud

1999. aastal koostatud krundi plaanil. Kaebaja toob ka välja, et sellisest krundi suurusest on

lähtutud kaebajale pandud maamaksukohustuse kindlaks määramisel, samuti on sellest

lähtutud kaebaja omandis oleva katlamaja seadustamise menetluses.

5. Alternatiivselt leiab kaebaja, et isegi kui asuda seisukohale, et Paavli tn 9 krunt ei ole

kindlaks määratud, siis oli kaebajal õiguspärane ootus selle vastu, et maa erastamisel

lähtutakse maa munitsipaalomandisse andmise eesmärgil läbi viidud toimingute käigus antud

eelhaldusaktidest. Kaebaja on seisukohal, et omandireformi eeltoimingutest tulenevad

õigused ja kohustused lähevad omandireformi õigustatud subjekti muutumisel üle uuele

õigustatud subjektile ning ehitise teenindamiseks vajaliku maa määramisel lähtutakse

samadest alustest nii maa erastamisel kui ka munitsipaalomandisse andmisel. Kaebaja leiab

ka, et ehitise ostmisel puudus tal põhjus eeldada, et erastamismenetluse eeltoimingute

raames määratakse Paavli tn 9 krundi suurus ja piirid oluliselt väiksemana, kui

munitsipaliseerimise menetluses kehtiva (eel)haldusaktiga kindlaks määratud oli. alusel

munitsipaliseerides.

6. Kaebaja leiab ka, et vastustaja on maa erastamisega pikka aega viivitanud, aktsepteerides

Paavli tn 9 krundi kasutamist 1998. aasta piiride ettepanekuga ning 1999. aasta krundi

plaaniga määratud suurusele ja piiridele vastavalt.

7. Viimaks märgib kaebaja, et vaidlustatud korraldus ei vasta ka ehitise teenindamiseks

vajaliku maa määramise nõuetele, sest korralduse tulemusena moodustuks väike ribakujuline

kinnistu teiste kinnistute vahele, millel puuduks mõistlik sihtotstarve ja loogiline juurdepääs.

8. Kaebaja toob lõpuks ka välja, et pärast 2010. aasta piiride kulgemise ettepaneku tegemist

ja kaebajalt sellele vastuväidete saamist koostas Tallinna Linnaplaneerimise Amet 2013. aastal

uue piiride kulgemise ettepaneku, kus oli erastatav maa määratud oluliselt suuremana ning

2015. aastal kolmandagi ettepaneku, kus see oli veelgi suurem.

9. Kaebaja leiab, et vaidlustatud korralduses ei ole kuidagi põhjendatud, millise planeeringuga

seoses ning millisel otstarbel krundi suurust vähendatakse ja piire muudetakse. Siinkohal

märgib kaebaja, et korralduse aluseks olev piiride kulgemise ettepanek on tehtud 2010. aastal,

ent planeering, mille nõuetele vastustaja kohtumenetluses viitas, algatati alles 2012. aasta

detsembris.

VASTUSTAJA SEISUKOHT

10. Tallinna linn vaidleb OÜ Montello kaebusele vastu ning taotleb selle rahuldamata jätmist.

11. Vastustaja leiab, et on Paavli tn 9 erastamise menetluses õigesti lähtunud krundi suuruse

ja piiride muutmisel planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevast otstarbekusest.

Kirjalikus seletuses märkis vastustaja, et pole määrava tähtsusega asjaolu, millal ja mis

ulatuses Paavli tn 9 krunt tänasel kujul kindlaks määrati. Kohtuistungil selgitas kaebaja, et kui

planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevaid takistusi ei esineks, poleks iseenesest

põhjust, mis välistaks kaebajale maa erastamise taotletud 3083 m2 ulatuses.

12. Vastustaja on seisukohal, et maa munitsipaalomandisse andmise menetlus ei mõjuta maa

ostueesõigusega erastamist, sest munitsipaliseerimise menetlust ei viidud lõpuni ning

menetluse käigus tuvastatud asjaolud ei leidnud lõplikku kinnitamist. Vastustaja selgitab, et

isegi juhul, kui maa oleks munitsipaliseeritud, oleks vastustaja pidanud analoogsed

munitsipaalomandisse antava maa piirid kindlaks määrama ehitise teenindamiseks vajalikku

maad arvestades ning ülejäänud maa oleks läinud riigi omandisse.

13. Vastustaja hinnangul on kohane käsitleda eelhaldusaktidena vaid neid piiride

ettepanekuid, mis on kehtivad ja omavad seeläbi õiguslikke tagajärgi, ent mitte iga piiride

ettepaneku joonis ei ole eelhaldusakt. Vastustaja leiab, et sisuliselt eeldab eelhaldusaktini

jõudmine, et kohalik omavalitsus teeb piiride ettepaneku joonise erastamise taotlejale

teatavaks

ning

taotlejale

antakse

võimalus

esitada

vastuväited.

Vastuväidetega

mittenõustumise korral annab kohalik omavalitsus korralduse, millega kinnitatakse piiride

ettepanek ning alles see korraldus on käsitletav eelhaldusaktina.

14. Vastustaja hinnangul on korraldus nõuetekohaselt ja piisavalt põhjendatud.

Maakorralduse nõuete osas selgitab vastustaja, et mingisugust killustumist ei teki, sest

katlamaja ja Paavli tn vahele jääv riba võetakse kasutusele teemaana, mis liidetakse Paavli

tänava piiridesse. Korralduses määratud teenindusmaa piisavuse osas jääb vastustaja

korralduses esitatud põhjenduse juurde, et ligikaudu 859 m2 suurune maatükk on kahtlemata

piisav kaebaja omandis oleva 79 m2 suuruse ehitusaluse pinnaga ehitise teenindamiseks.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

15. Vaadanud läbi poolte seisukohad ning hinnanud toimikusse kogutud tõendeid kogumis ja

vastastikuses seoses, leian, et OÜ Montello kaebus tuleb rahuldada. Iseäranis vastustaja poolt

kohtuistungil antud selgituste ja toimikus olevate maakasutust käsitlevate dokumentide

pinnalt tuleb asuda seisukohale, et kaebaja omandis oleva ehitise juurde maa ostueesõigusega

erastamisel tulnuks lähtuda asjaolust, et ehitise juurde oli kindlaks määratud 3083 m2 suurune

krunt. Vastustajal on õigus, et ehitise omanik ei pea tingimata saama erastada maad kogu

krundi piires, ent krundist väiksemas ulatuses maa erastamise võimalust peavad õigustama

selged ja arusaadavad maakorraldusest või planeeringutest tulenevad nõuded. Käesoleval

juhul ei sisalda vaidlusalune korraldus asjakohaseid põhjendusi ja sellest ei selgu, miks ei ole

kaebajal võimalik maad erastada krundi piires. Vaidlustatud korralduse põhjendused on

tegelikult vastuolus vastustaja poolt kohtuistungil antud selgitustega. Nimelt selgitas

vastustaja kohtuistungil üheselt, et kaebajale soovitud suuruses maatüki erastamist takistab

eeskätt see, et menetluses oleva detailplaneeringu kohaselt on kavandatud välja ehitada Sõle

tänava ja Paavli tänava vaheline ühendustee, mille elemendiks olev ristmik on arusaadavalt

plaanis osaliselt ehitada vaidlusalusele maale. Vaidlustatud korralduse põhjendustes ei ole

sellele perspektiivsele liiklussõlmele mingil moel viidatud ega üldse välja toodud, et kaebaja

poolt taotletud ulatuses (st. sisuliselt krundi piires) maa erastamist takistaksid planeeringust

või maakorraldusest tulenevad nõuded. Vaidlustatud korralduse ainus põhjendus on see, et

seal nimetatud 859 m2 suurune maa on kaebaja omandis oleva ehitise teenindamiseks piisav.

Seega on linnavalitsus vaidlusaluse korralduse andmisel oma kaalutlusõiguse teostamisel

lähtunud valest eeldusest, et krunt ei ole kindlaks määratud. Seda eksimust ei ole võimalik

kohtumenetluses parandada. Kohtupraktikas on küll leitud, et haldusorgan saab haldusakti

põhjendamispuudusi kohtumenetluses korrigeerida, ent see võimalus on seda väiksem, mida

suurem on haldusorganile vaidlusaluse otsuse tegemisel seadusega antud kaalutlusruum.

Põhjuseks see, et hilisemas kohtumenetluses ei ole tegelikult võimalik veenduda selles, et

hiljem kohtumenetluses esindaja poolt esitatud kaalutlused olid tõepoolest needsamad,

millest otsuse tegemisel lähtuti. Antud juhul ei oleks seda, kas või millisel määral võimaliku

liiklussõlme rajamisega seotud kaalutlustest tegelikult korralduse andmisel lähtuti,

põhimõtteliselt võimalik kohtumenetluses esitatavate täiendavate selgituste pinnalt

tuvastada. Seda iseäranis selle asjaolu valguses, et Tallinna linna organid on varasemalt

(st. 2013. ja 2015. aastal) avaldanud seisukohti, et kõnealuse liikluslahenduse realiseerimise

perspektiivi arvestades oleks võimalik kaebaja ehitise juurde siiski erastada märksa suurem

maatükk, kui vaidlustatud korralduses määratud.

16. Maareformi seaduse § 22 lõikest 1, § 221 lõikest 1 ja § 7 lõikest 52 tulenevalt on linnas

asuva muu ehitise (st. mitte elamu) omanikul õigus ostueesõigusega maad erastada ehitise

juurde kuuluva krundi piires või ehitise teenindamiseks vajaliku maa piires, kui krunti ei ole

kindlaks määratud. Viimati nimetatud sättest tuleneb veel, et isegi kui krunt on kindlaks

määratud, on siiski võimalik maa erastamine mitte krundi, vaid ehitise teenindamiseks vajaliku

maa piires, kui krundi suuruse ja piiride muutmine on planeeringu ja maakorralduse nõuetest

tulenevalt otstarbekas.

17. Käesoleval juhul ei ole vaidlust selles, et kaebaja on Paavli tn 9 asuva ehitise (katlamaja)

omanik, kes omandas selle 2000. aastal AS-ilt Tallinna Soojus. Asjas esitatud tõenditest,

konkreetselt AS Tallinna Soojus töötaja ja Tallinna linnavaraameti ametniku vahelisest e-

kirjavahetusest (tl. 12) nähtub üheselt, et katlamajaga majanduslikus mõttes ühtse terviku

moodustas ning kaebajale anti koos katlamajaga üle ka ehitisregistrisse kandmata

kütteõlimahuti, mille kaebaja hiljem likvideeris. Vaidlust pole selles, et vaidlusaluse korralduse

tegemise ajal seda kütteõlimahutit enam ei olnud ega ka selles, et kogu seni väldanud maa

ostueesõigusega erastamise protsessi käigus ei ole kütteõlimahuti kui ehitise olemasoluga

arvestatud.

18. Kohtuistungil toimunud asja arutamise tulemusel ei ole poolte vahel tegelikult vaidlust ka

selles, et kaebaja omandis oleva katlamaja juurde oli krunt kindlaks määratud. Oma kirjalikus

seletuses (tl. 55) ei vaielnud vastustaja vastu kaebaja väitele, et krunt oli kindlaks määratud

1967. aasta dokumentidega. Kohtuistungil nõustus vastustaja üheselt mõistetavalt kaebaja

väitega, et krunt oli kindlaks määratud, mistõttu loobusin ka käesolevas asjas 14. mail 2018

tehtud määruses nimetatud krundi määramist tõendavate täiendavate tõendite välja

nõudmisest. Sellest, et mingisugune maa-ala kuulub ehitise juurde krundina, saab rääkida siis,

kui maakasutusõiguse andmise aluseks on asjaolu, et sellel maal asub konkreetne ehitis.

Tiheasustusala puhul saab üldjuhul eeldada, et hoonestatud maatüki suhtes määratud

maakasutusõigus seondus maatükil asuva hoonega. Antud juhul saab toimikus olevatest

dokumentidest, konkreetselt 11. augustil 1967. aastal koostatud aktist (tl. 14) ja Kalinini

rajooni Popovi tn 6. ja 9. ehituskrundi plaanilt (töö nr 1169, tl. 140), järeldada, et 1967. aastal

eraldati Tallinna Soojus- ja Elektrijaamale kokku 23 236 m2 suurune ehituskrunt, mis hõlmas

ka käesolevas asjas vaidluse all olevat maa-ala. Kuigi esitatud dokumentidest ja ka

ehitisregistri andmetest ei selgu, millal praegu kaebaja omandis olev katlamaja ehitati, on

ilmne, et tegemist oli ehitisega, mis püstitati sellel majanduslikul eesmärgil, milleks 1967.

aastal Tallinna Soojus- ja Elektrijaamale eelnimetatud ehituskrunt eraldati. Seega tuleb

katlamaja kui ehitisega seotud maaeraldust käsitada krundina MaaRS § 7 lg 52 tähenduses.

19. Eelnevat seisukohta kinnitab ja minu meelest veelgi olulisem on aga see, et Tallinna

Linnavalitsuse 12. veebruari 1993. aasta määruse nr 27 (tl. 141) punktis 5 sisaldub järgmine

otsus: „arvata endise Tallinna Soojuselektrijaama Paavli tn 6/9 maast 0,69 ha linna

reservimaaks, 0,20 ha tänavate alla ning jätta tema õigusjärglase Tallinna Soojusvõrgu

Ettevõtte küttehoidla krundi suuruseks 0,33 ha aadressiga Paavli tn 11 […]“. Maa andmise ja

äravõtmise projektil (tl. 143) on märgitud antava ja ära võetava maatüki piirid. Sellel projektil

on juuresoleva legendi kohaselt positsioonidega ①②③ tähistatud vastavalt linna

reservmaaks ja tänavate alla ära võetava maa tükid ning tähistatud kolmnurkne ala, mis on

legendi kohaselt „Uus krunt Paavli tn 11“, suurusega 0,33 ha. On ilmne, et küttehoidla, millest

on linnavalitsuse eelnimetatud määruses juttu, on seesama kütteõlimahuti, mis moodustas

majanduslikus mõttes ühtse terviku praegu kaebaja omandis oleva katlamajaga ja mille

kaebaja enda väitel selle keskkonnaohtlikkuse tõttu umbes 2005. aastal likvideeris. Kuigi maa

andmise ja äravõtmise projekti plaan on väikese mõõtkavaga ning sinna ei ole kantud ei

küttehoidlat ega katlamaja, on usutav, et praegu kaebaja omandis olev katlamaja jääb selle

Paavli tn 11 ehituskrundina määratletud maa-ala piiridesse. Neil asjaoludel saab asuda

seisukohale, et hiljemalt 1993. aastal oli praegu kaebajale kuuluva ehitise juurde krunt

kindlaks määratud.

20. Poolte vahel on vaidlus küsimuses, kas või millises ulatuses võib ostueesõigusega

erastatava maa suurus sõltuda sellest, kui suure maa eest on ehitise omanik varem maksnud

maamaksu. Vaidlust pole selles, et kaebajale esitatud maamaksuteadete kohaselt on

maamaksu arvestatud 3038 m2 suuruselt maatükilt. Vastustajal on iseenesest õigus selles, et

sellises ulatuses maamaksu tasumine ei määra ära erastatava maa suurust. Küll aga kinnitab

asjaolu, et kaebaja maamaksukohustuse määramisel on sellisest maatüki suurusest

juhindutud, seda, et ka vastustaja on oma varasema tegevuse käigus lähtunud eeldusest, et

kõnealuse katlamaja juurde oli tehtud sellises suuruses maaeraldus ehk sisuliselt kindlaks

määratud krunt. Niisiis ei anna maamaksu tasumine eraldivõetuna kaebajale õigust sellises

suuruses maad erastada, küll aga on see täiendavaks asjaoluks, mis lubab järeldada, et

kaebajale maa erastamise küsimus tuleb lahendada lähtudes eeldusest, et krunt oli kindlaks

määratud. Vastustaja ei ole vastu vaielnud liiati ka sellele, et kõnealuse katlamaja tagantjärgi

seadustamisel on vastustaja samuti lähtunud sellest, et katlamaja asub 3038 m2 suurusel

krundil (tl. 20).

21. Edasi on poolte vahel vaidlus küsimuses, millist õiguslikku tähendust omavad 1998. ja

1999. aastal kõnealuse katlamaja juurde maa munitsipaalomandisse jätmise menetluse

raames tehtud eeltoimingud, iseäranis piiride kulgemise ettepanek (tl. 16). Põhimõtteliselt on

kaebajal

õigus

selles,

et

munitsipaalomandisse

jäetava

ehitise

juurde

maa

munitsipaalomandisse andmise (varem kehtinud MaaRS § 28 lg 1 p 1) ning ehitise juurde maa

ostueesõigusega erastamise alused olid ühesugused. Piltlikult öeldes ei oleks see, kui suur

maatükk maareformi raames konkreetse ehitise juurde kinnistatakse, pidanud sõltuma sellest,

kas ehitis oli eraomandis ning maa omandamine toimus maa ostueesõigusega erastamise

kaudu või oli see munitsipaalomandis, millisel juhul toimus maaomandi teke maa

munitsipaalomandisse

andmise

teel.

Sellest

ei

saa

aga

järeldada,

et

maa

munitsipaalomandisse andmise menetluses tehtud eeltoimingutest tuleneks hiljem ehitise

ostnud isikule subjektiivne õigus seonduvalt erastatava maa suuruse ja piiridega. Piiride

kulgemise ettepanek on olemuselt siiski tihedalt seotud konkreetse menetlusega ning selle

mõju ei saa ulatuda konkreetsest menetlusest väljapoole. Ehitise omandamisel ei saanud

ehitise müüja (st. AS Tallinna Soojus) võõrandada kaebajale n-ö teatud suurusega maa

erastamise nõudeõigust. Mõistagi võib kaebajal tekkida küsimus, et kui Tallinna linna organid

leidsid 1998. aastal, et katlamaja juurde oli võimalik maareformi raames määrata ligi 3000 m2

suurune maatükk, mis vastas üldjoontes ka sellele katlamajale määratud krundile, siis miks

sellesama hoone juurde ei ole võimalik sarnases suuruses maa erastamine. Sellise küsimuse

püstitamine lähtub aga põhjendamatust eeldusest, nagu oleks 1998. aastal tehtud ettepanek

olnud tingimata põhjendatud ja mõistlik. Arvestades, et maa munitsipaalomandisse viimise

menetlust lõpule ei viidud, ei ole nii ehk naa mingisugust võimalust tagantjärgi hinnata, kas

toona oli selle ehitise juurde ca 3000 m2 suuruse maa määramine põhjendatud või mitte.

Käesoleva menetluse raames saab kontrollida üksnes seda, kas vastustaja on piisavalt

põhjendanud, miks ei ole kaebaja erastamisavalduse alusel võimalik erastada maad krundi

piires.

22. MaarS § 221 lõike 1 ja § 7 lõike 52 koosmõjust tulenevalt on ehitise juurde krundina

kuuluvast maast erineva maa määramine erastatavaks maaks võimalik, kui see on otstarbekas

planeeringu ja maakorralduse nõuetest tulenevalt. MaarS ei täpsusta, mida peetakse silmas

planeeringu ja maakorralduse nõuetena. Minu hinnangul tuleb seda sätet tõlgendada selliselt,

et erastatava maa suuruse võib krundist väiksemana ette näha siis, kui krundi piires maa

erastamise korral tekiks kinnisasi, mis on oma kuju,asukoha või kasutatavuse poolest

vastuolus maakorraldusnõuetega või kui osale krundist on kehtiva planeeringuga ette nähtud

mingisugune selline otstarve, mille tõttu ei ole otstarbekas selle krundi osa kuulumine ehitise

omaniku kinnisasja hulka.

23. Maakorralduse nõuded on sätestatud maakorraldusseaduse §-s 5. Antud juhul ei nähtu

vaidlusalusest korraldusest ühtki viidet maakorralduslikele nõuetele, millega oleks vastuolus

kaebajale maa erastamine krundi piires ehk sisuliselt tema poolt taotletud ulatuses.

Maakorraldusseaduse § 5 lg 2 punktis 7 sätestatud nõuet, et maakorraldus peab tagama

teede […] otstarbeka rajamise ja kasutamise, ei saa tõlgendada nii, et mingisugune üldine ja

kehtivas planeeringus konkretiseerimata kavatsus kunagi rajada mingisugune tee, õigustaks

maa erastamise õiguse piiramist.

24. Mis puudutab planeeringu nõudeid, siis ei ole vaidlusaluses korralduses viidatud ka ühelegi

kehtivale planeeringule, millest tuleneks mingisugune põhjus, miks kaebaja poolt taotletud

ulatuses ei võiks maa olla tema omandis. Kohtumenetluses on vastustaja viidanud menetluses

olevale detailplaneeringule, mille raames on ette nähtud rajada Sõle tänava ja Paavli tänava

ühendustee (tl. 34). Olukorras, kus kaebaja on esitanud avalduse maa erastamiseks 2001.

aasta märtsis ehk ligemale 17 aastat enne linnavalitsuse vaidlustatud korralduse tegemist, ei

saa linn minu hinnangul lähtuda erastatava maa suuruse määramisel kavandatavast

planeeringulahendusest, mida maa ostueesõigusega erastamise avalduse esitamise ajal veel

algatatudki polnud ning mida igal juhul polnud (vaatamata viis aastat kestnud menetlusele)

kehtestatud vaidlustatud korralduse tegemise ajaks. MaaRS § 7 lg 52 võimaldab küll

planeeringu nõuetega arvestada, ent nõuded saavad tuleneda kehtestatud planeeringust,

mitte aga alles kavandatavast planeeringulahendusest. Liiati ei ole ei maareformi ega

planeerimisdiskretsiooni loogikaga kooskõlas see, et 2001. aasta kevadel esitatud maa

erastamise avalduse kohta 2018. aasta alguses tehtud korraldusega piiratakse maa erastamise

õigust viitega planeeringule, mis algatati 2012. aastal ning mille puhul ei olnud vaidlustatud

korralduse andmise ajal veel mingit kindlust selles, kas või millisel kujul see kunagi

kehtestatakse.

25. Kaebaja on kokkuvõttes põhjendatult viidanud ka käesoleva maa ostueesõigusega

erastamise menetluse ebamõistlikule kestusele. Avalduse maa erastamiseks esitas kaebaja

2001. aasta kevadel. Seejärel, näib, ei toimunud mitte vähimatki menetlust kuni 2010. aastani,

mil kaebajale tehti piiride kulgemise ettepanek, millega kaebaja ei nõustunud. Seepeale oleks

järgmiseks loogiliseks sammuks olnud kas uue ettepaneku tegemine või olemasoleva

ettepaneku alusel maa erastamise menetluse jätkamine. Seda aga ei tehtud, vaid sisuliselt jäi

menetlus toppama kuni 2013. aasta kevadel tehti uus piiride kulgemise ettepanek, millega

kaebaja samuti rahul ei olnud. Ent ka sellele ei järgnenud haldusorgani poolt ühtki menetluse

lõpule viimisele suunatud konkreetset sammu. Kui vastustaja oleks mõistliku aja jooksul maa

erastamise eeltoimingud teinud, poleks ühelgi juhul saanud maa erastamise ulatuse kindlaks

määramisel arvesse tulla 2012. algatatud detailplaneering. On päris selge, et ka

linnaarenduslikud vajadused on maa erastamise avalduse esitamise ajaga võrreldes

märkimisväärselt muutunud. Olukorras, kus maa erastamise eeltoimingute tegemisega on nii

kaua viivitatud, ei peaks selliste asjaolude muutmise riski kandma maa ostueesõigusega

erastamise taotleja. Samamoodi on ilmne, et kui erastatava maa suurus ja piirid oleks kindlaks

määratud enne 2005. aastat, oleks maa erastamisel igal juhul tulnud mingisugune seisukoht

kujundada ka seoses selle kütteõlimahutiga, mis arusaadavalt moodustas katlamajaga ühtse

terviku ning mis tõenäoliselt kvalifitseerus ehitisena. Leian, et kõnealuse kütteõlimahuti

küsimus ei ole tegelikult käesoleval juhul enam oluline, sest see ei väära tõdemust, et krunt

oli kindlaks määratud, ent eeltoodu näitlikustab veelkord seda, et kaebaja soovitust väiksema

maa erastamise võimalust on linn asunud (seejuures kohtumenetluses, mitte vaidlustatud

haldusakti põhjendustes) sisuliselt õigustama asjaoludega, mis leidsid aset pärast maa

erastamise avalduse esitamist ja ka pärast seda, kui oli möödunud mõistlik aeg maa

ostueesõigusega erastamise eeltoimingute tegemiseks. Seonduvalt kõnealuse menetluse

venimisega on Tallinna Linnavaraamet oma 30. augusti 2013 kirjas nr 4.2-5/3250 (tl. 26)

leidnud, et erastamismenetlus on veninud kaebaja tegevusetuse tõttu, kes olevat lubanud

tuua täiendavaid tõendeid, mis õigustavad maa erastamist suuremas ulatuses. Märgin selle

kohta, et isegi kui kaebaja midagi sellist lubas, siis ei tohtinuks haldusorgan jääda selle

lubaduse täitmist oodates ebamõistlikult kauaks tegevusetuks. Maa erastamise eeltoimingute

tegemine on kohalikule omavalitsusele seadusega pandud ülesanne. Maareformi eesmärk oli

luua selgus maa omandisuhetes. Kuigi on ilmne, et algselt maareformi läbi viimiseks ja

õigusaktides sätestatud tähtajad olid reformi mahtu arvestades ebamõistlikult lühikesed, ei

nähtu käesoleval juhul vastustaja poolt esitatud haldusmenetluse toimikust tegelikult mitte

ühtki seletatavat põhjust, miks seisis maa erastamise menetlus aastatel 2001 kuni 2010 ja miks

sestpeale võttis eeltoimingute tegemine aega kuni 2017. aastani, kusjuures 2017. aastal

tehtud piiriettepanek on sisuliselt seesama, mis tehti 2010. aastal.

26. Vaidlustatud korralduse kõige olulisemaks puuduseks ja selle tühistamise vältimatuks

põhjuseks on eelpooltoodud põhjustel niisiis see, et korralduse andmisel on lähtutud valest

eeldusest, et krunt ei ole kindlaks määratud ning samas ei sisalda korraldus ühtki MaaRS § 7

lõikes 52 põhjust, miks peaks teenindusmaa määrama krundist väiksemana. Seejuures tuleb

maakorralduse ja planeeringu nõuded, millele eelviidatud sättes nimetatakse, samuti

haldusorganil sisustada kaalutlusõiguse teel ehk kõiki asjaolusid ja põhjendatud huve kaaludes

otsustada, milline lahendus võimalike planeeringutest ja maakorralduse nõuetest tulenevate

piirangute olemasolu puhul kõige parem oleks. Vastustaja seisukoht selles küsimuses on ka

pärast 2010. aastat olnud ilmselgelt heitlik. Näiteks 2013. aastal tehtud piiriettepanekus (tl.

35) on peetud võimalikuks märksa suurema maa erastamist, kui vaidlustatud korralduses. On

ilmne, et tol ajal pidas linn silmas juba ka ühendustee rajamise plaani. Selles olukorras tekib

paratamatult küsimus, miks on linn 2017. aasta lõpus pidanud võimalikuks juhinduda just

2010. aastal koostatud ettepanekust, mitte aga näiteks sellest 2013. aasta omast. Lisaks on

kaebaja esitanud kohtule 06.01.2015 koostatud piiriettepaneku (tl. 43), kus on erastatav maa

veelgi suurem. Sõltumata sellest, kas see viimati nimetatud ettepanek on kaebajale maa

ostueesõigusega erastamise korda reguleerivas Vabariigi Valitsuse 6. novembri 1996. aasta

määruses nr 267 sätestatud korras esitatud või mitte, kinnitab sellise ettepaneku koostamine

Tallinna Linnaplaneerimise Ametis vähemalt seda, et seal kajastatud lahendust on ühe

alternatiivina veel 2015. aastal võimalikuks peetud. Selles olukorras peaks oluliselt väiksema

erastatava maa määramisel olema väga selgelt näha, miks valitud lahendus on parem kui

eelviidatud

alternatiiv.

Eeltoodud

põhjustel

on

vaidlustatud

haldusakt

raskete

põhjendamispuudustega. Linnavalitsuse 24. jaanuari 2018 korraldus tuleb tühistada ning

vastustajal tuleb Paavli tn 9 maa ostueesõigusega erastamise eesmärgil erastatava maa suurus

ja piirid uuesti kindlaks määrata.

27. HkMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kaebuse

rahuldamisega on otsus tehtud vastustaja kahjuks. Kaebaja on taotlenud kokku 10025,51 euro

suuruse menetluskulu välja mõistmist, mis hõlmab 15 euro suurust riigilõivu, 6,40 euro

suurust dokumentaalsete tõendite saamisega seotud kulu ning ülejäänud osas õigusabikulu.

Vastustaja on esitanud seisukoha, milles leiab, et õigusabikulu on ebamõistlikult suur.

Menetluskulude väljamõistmise taotluse ja sellele lisatud dokumentide kohaselt vastab

kaebuse koostamise ja eelmenetluses osalemisega seotud õigusabikulu 71,6 advokaadi

töötunnile. Istungil osalemisele ja selleks ettevalmistamisele on kulunud täiendavalt 3,30

advokaadi töötundi. HkMS § 109 lg 6 kohaselt tuleb kaotanud poolelt võitja kasuks välja

mõista vajalikud ja põhjendatud kulud. Riigilõivu ja dokumentide saamise kulu vajalikkus pole

kahtluse all. Leian siiski, et vaidluse keerukust ja mahukust, vaidlustatud haldusakti põhjendusi

ning menetluses koostatud seisukohtade mahtu arvestades ei saa vajalikuks pidada sellises

suuruses õigusabikulu. Vaidlusküsimus ise ei ole õiguslikult iseäranis keerukas ning kuigi

haldusmenetluse ajalugu on pikk, ei ole selle raames tehtud toiminguid eriti palju ning

dokumentide mahtki pole kuigi suur. Teiste sarnaste vaidlustega võrreldes on tegemist pigem

keskmisest vähem töömahuka asjaga. Kaebaja töömahtu suurendas siiski vastustaja poolt

esimeses kirjalikus seletuses antud ebamäärane seisukoht krundi kindlaks määramise

küsimuses. Kokkuvõttes leian, et mõistlikuks õigusabikulu suuruseks saab pidada umbes 32

advokaadi töötunnile (ehk neljale tavapikkusega tööpäevale) vastavat kulu, mis on keskmiselt

150 euro suurust tunnitasu silmas pidades umbes 4800 eurot. Kohtuistungil osalemise mõistlik

kulu piirdub umbes ühe advokaadi töötunniga. Seega kokku tuleb vastustajalt kaebaja kasuks

välja mõista 5000 eurot, mis hõlmab ka riigilõivu ja dokumentaalsete tõendite kulusid.

/allkirjastatud digitaalallkirjaga/

Kristjan Siigur

Kohtunik