2-16-6649/45 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

1(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Margo Klaar, Krista Kirspuu, Mati Maksing

Otsuse tegemise aeg ja koht

07.06.2018, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-6649

Tsiviilasi

OÜ Raatuse Maja hagi Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja

Aktsiaseltsi TREF Nord vastu võla, leppetrahvi ja

viivise saamiseks ja Paldiski mnt Kinnisvara OÜ vastu

tahteavalduse andmise kohustamiseks

Paldiski mnt Kinnisvara OÜ vastuhagi OÜ Raatuse

Maja vastu kahju hüvitamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 08.11.2017 otsus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

Paldiski mnt Kinnisvara OÜ osas 567 768,33 eurot

Aktsiaseltsi TREF Nord osas 43 540,53 eurot

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Aktsiaseltsi TREF

Nord apellatsioonkaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja: OÜ Raatuse Maja (registrikood: 11775129),

lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul ja

seaduslik esindaja juhatuse liige Heiki Tuul

Kostja 1: Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (registrikood:

12761158)

Kostja 2: Aktsiaselts TREF Nord (registrikood:

10217746)

Kostjate lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp

Istungi toimumise aeg

09.05.2018

Istungil osalenud isikud

Hageja lepinguline esindaja vandeadvokaat Rene Varul ja

seaduslik esindaja juhatuse liige HT ning kostja

lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp

2(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

RESOLUTSIOON:

1. Harju Maakohtu 08.11.2017 otsuse resolutsioon jätta muutmata, arvestades ka

ringkonnakohtu otsuses toodud põhjendusi.

2. Paldiski mnt Kinnisvara OÜ ja Aktsiaseltsi TREF Nord apellatsioonkaebus jätta

rahuldamata.

3. Ringkonnakohtus

hagi

rahuldamise

peale

esitatud

apellatsioonkaebuse

läbivaatamisel kantud menetluskulud jätta solidaarselt Paldiski mnt Kinnisvara

OÜ ja Aktsiaseltsi TREF Nord kanda ning vastuhagi rahuldamata jätmise peale

esitatud apellatsioonkaebuse läbivaatamisel kantud menetluskulud jätta Paldiski

mnt Kinnisvara OÜ kanda.

Edasikaebamise kord ja selgitused

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. OÜ Raatuse Maja (hageja) esitas hagi Paldiski mnt Kinnisvara OÜ (kostja 1) ja

Aktsiaseltsi TREF Nord (kostja 2) vastu hoonestusõiguse tasu, leppetrahvi ja viivise

saamiseks ja kostja 1 vastu hoonestusõiguse kandmiseks omaniku nimele.

2. Hageja omandas 19.04.2013 müügilepingu alusel Harjumaa Omavalitsuste Liidult

kinnistu Tallinnas Paldiski mnt 125 (registriosa nr 9374801). Hageja kanti omanikuna

kinnistusraamatusse

14.05.2013.

Omandatud

kinnistu

oli

koormatud

hoonestusõigusega tähtajaga 21.07.2055 FACIO EHITUSE Aktsiaseltsi kasuks, mis

on praeguseks pankrotis. Kostja 2 omandas hoonestusõiguse FACIO EHITUSE

Aktsiaseltsilt täitemenetluses ja kinnistusraamatusse kanti ta omanikuna 07.11.2013.

Kostja I kanti hoonestusõiguse omanikuna kinnistusraamatusse 30.12.2014. Kostja 1

asutati kostja 2 jagunemisel.

3. Hoonestusõiguse tingimused lepiti kokku 08.07.2005 hoonestusõiguse seadmise

lepingus ja 17.12.2009 hoonestusõiguse seadmise lepingu muutmise lepingus.

Vastavalt 08.07.2005 hoonestusõiguse seadmise lepingu p-le 4.3. maksab hoonestaja

omanikule hoonestusõiguse tasu kvartaalsete maksetena. Vastavalt 17.12.2009

muutmise lepingu p-le 2.1.3. ja 2.4.1.2. kohustub hoonestaja tasuma hoonestusõiguse

tasu 346 121 krooni aastas. Hoonestusõiguse seadmise lepingu p-s 3.8. lepiti kokku

ehituskohustuse täitmise tähtaja ületamise eest leppetrahv 500 krooni päevas iga

täitmisega viivitatud kalendripäeva eest ja p-s 4.6. lepiti kokku viivis 0,06% päevas

hoonestusõiguse tasu tähtaegse mittemaksmise puhuks. Hoonestusõiguse seadmise

3(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

lepingu muutmise lepingu p-s 2.1.1. sätestati hoonestaja kohustus rajada kinnistule

hoonestus hiljemalt 31.12.2013.

4. Hoonestaja rikkus oma lepingulisi kohustusi, s.t ei tasunud hoonestusõiguse tasu ega

asunud kinnistut hoonestama ning 09.01.2014 edastas hageja toonasele hoonestajale

kostjale 2 nõude eelnimetatud lepinguliste kohustuste täitmiseks. Hoonestaja

ehituskohustust täitma ei asunud, samas maksis kostja 2 üle aasta hiljem, 07.04.2015,

hoonestusõiguse tasu 5745,97 eurot, mis kattis 2014. aasta I kvartali tasu. Rohkem ei

ole hoonestaja kinnistu omanikule hoonestusõiguse tasu maksnud.

5. Äriregistri andmetel on kostja 2 andnud hoonestusõiguse edasi jagunemise teel

asutatud ühingule kostja 1. Kostja 2 vastutab hoonestusõiguse tasude maksmise eest

niikaua, kui tema nimel oli hoonestusõigus ja jagunemisest tulenevalt vastutavad

kostjad solidaarselt kuni jagunemiseni tekkinud kohustuste eest.

6. Hageja saatis kostjale 1 04.04.2016 meeldetuletuse hoonestusõiguse tasude

maksmiseks ja kogunenud kõrvalkohustuste täitmiseks, kuid kostja 1 vastas sellele

keeldumisega.

7. Kostja 2 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 17 237,91 eurot, samuti ei ole ta

tasunud leppetrahvi 11 631,92 eurot kuni 30.12.2014, viiviseid leppetrahvilt VÕS §

113 lg 1 teise lause järgi kuni 30.12.2014 ja lisaks perioodi eest 30.12.2014-

01.04.2017 kokku 475,45 eurot ning viivist 11 631,90 eurot (0,06% päevas

hoonestusõiguse tasu võlalt).

8. Kostja 1 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 57 459,70 eurot alates 30.12.2014

ehk 2015.a. tasu, 2016.a. tasu ja 2017.a. I ja II kvartali tasu (kvartalis 5 745,97 eurot),

viivist tasult seisuga 01.04.17 14 159,22 eurot, leppetrahvi 26 299,64 eurot, viivist

leppetrahvilt VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi perioodi eest 30.12.14 - 01.04.2017

2 378,29 eurot (I kd lk 264-275).

9. Hageja nõue on suunatud kostja 1 vastu hoonestusõiguse kandmiseks hageja kui

omaniku nimele ja hoonestusõiguse tasude ning kõrvalnõuete maksmiseks. Kostja 2

vastutab hoonestusõiguse tasu maksmise eest niikaua, kui tema nimel oli

hoonestusõigus ja jagunemisest tulenevalt vastutavad kostjad solidaarselt kuni

jagunemiseni tekkinud kohustuste eest (ÄS § 447 lg 1). Hoonestusõiguse

tagasilangemiseks hagejale ja kannete tegemiseks on vajalik kostja 1 nõusolek, mille

andmiseks tuleb teda kohustada.

10. Tasu, leppetrahvi ja viivise tasumata jätmine on oluline lepingu rikkumine, mille tõttu

saab hageja nõuda AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse omanikule langemist.

11. Vastuseks kostjate vastuväidetele selgitas hageja, et ta ei ole hoonestusõiguse tasu

nõudest loobunud. Hageja leidis, et ta ei pea pöörama sissenõuet reaalkoormatisele ja

samuti ei ole hageja nõue aegunud.

12. Hageja palus kohustada andma kostjat 1 tahteavalduse nõusolekuks hoonestusõiguse

omandiõiguse hagejale üleandmiseks ja kinnistusraamatu registriosas nr 18751501

omaniku kande kustutamiseks ja hageja kandmiseks omanikuna kinnistusraamatusse

ning andma tahteavalduse registriosas 9374801 kostja I omanikukande kustutamiseks

ja hageja sissekandmiseks omanikuna. Hageja palus välja mõista kostjatelt solidaarselt

hoonestusõiguse tasu 17 237,91 eurot ja kostjalt 1 lisaks 57 459,70 eurot, leppetrahv

11631,92 eurot kostjatelt solidaarselt ja lisaks kostjalt 1 26 299,64 eurot, kostjatelt

4(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

solidaarselt viivis hoonestusõiguse tasult 13 181,22 eurot ja viivis leppetrahvilt

1489,48 eurot, kostjalt I eraldi viivis hoonestusõiguse tasult 14 159,22 eurot ja alates

02.04.2017 0,06% päevas kuni nõude täitmiseni ning kostjalt I leppetrahvilt viivis

2378,29 eurot (01.04.2017 seisuga).

Kostjate vastuväited

13. Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata.

14. Koostoimes AÕS § 2441 ja AÕS § 2551 p 4 järgi peavad olema hoonestusõiguse

omanikule langemise tingimused kokku lepitud hoonestusõiguse seadmisel. Ainuke

seadusest tulenev hoonestusõiguse tagasinõude alus, milles ei pea kokku leppima, on

ehitise tähtajaks mittepüstitamine. Nii pooltevahelises suhtes kui ka kolmandate

isikute jaoks eksisteerib hoonestusõiguse omanikule langemise regulatsioon üksnes

ulatuses, milles see on kantud kinnistusraamatusse. AÕS §-le 571 tuginedes on

hoonestusõiguse kinnistusraamatu III jakku kantud „Kohustus kanda hoonestusõigus

üle kinnistu omanikule või tema poolt nimetatud kolmandale isikule vastavalt

08.07.2005 lepingu p-dele 3.9. ja 3.10. ning 28.01.2009 lepingu p-le 2.6.“ (s.o.

omanikule langemise nõue juhul, kui ehituskohustust ei täideta 31.12.2013). Ühtegi

muud alust hoonestusõiguse omanikule langemiseks ette nähtud ei ole.

15. Hoonestusõiguse seadmisel on hoonestusõiguse tasu maksmise kohustuse rikkumiseks

ette nähtud eriregulatsioon, mis on kantud kinnistusraamatu III jakku 08.07.2005

lepingu p-de 4.1.3.1., 4.3.–4.5. ning 17.12.2009 lepingu p-de 2.1.3. ja 2.4.1.2. alusel.

Isegi kui AÕS § 2441 lg 1 kohaselt võib hoonestusõiguse omanikule langemise õigus

tekkida ilma erikokkuleppeta, siis antud asjas sellise üldise põhimõtte kohaldamine on

välistatud tasude maksmata jätmisel, sest vastavaks juhuks on kokku lepitud

reaalkoormatise eriregulatsioon.

16. Hageja ütles 31.03.2014 tahteavaldusega hoonestusõiguse seadmise aluseks oleva

lepingu alates 31.03.2014 üles. 08.04.2015 e-kirjas kostjale 2 nõudis hageja kostjalt 2

hoonestusõiguse tasu, leppetrahvi ja viiviste tasumist kuni 31.03.2014 ning asus

edasiste tasude asemel hoonestusõiguse omanikule langemist nõudma. Järelikult on

hageja sellise tegevusega ühemõtteliselt edasiulatuvatest hoonestusõiguse tasu jmt

nõuetest loobunud. Seetõttu on hageja käitumine rahaliste nõuete esitamisel vastuolus

TsÜS § 138 lg 1 kohase hea usu põhimõttega ning TsÜS § 86 lg 1 järgi tühine ega

oma seetõttu õiguslikke tagajärgi.

17. Arvestades, et tsiviilasjas nr 2-15-6113 on kohaldatud ehituskohustusest tulenevale

hoonestusõiguse omanikule langemise nõudele aegumist, tuleks TsÜS § 144, VÕS §

141 p 3 ja VÕS § 187 lg 1 koostoimes kohaldada aegumist ka ehituskohustusega

seotud

leppetrahvinõudele.

Hageja

esitas

tsiviilasjas

nr

2-15-6113

hagi

hoonestusõiguse

endale nõudmiseks

ja seeläbi hageja nägemuse kohaselt

hoonestusõiguse seadmise lepingu tagasi täimiseks lepingust taganemise tõttu.

04.04.2016 avalduses nõudis hageja hoonestusõiguse tingimuste täitmist erinevate

tasude näol. VÕS § 101 lg 2 kohaselt ei või kasutada samaaegselt teineteist välistavaid

õiguskaitsevahendeid.

Samaaegselt

ei

saa

tugineda

lepingust

taganemisele/tagasitäitmisele ning nõuda lepingu täitmist erinevate tasude näol.

5(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

18. Hageja on tsiviilasja nr 2-15-6113 raames hagi tagamise korras keelanud

hoonestusõiguse käsutamise ja koormamise ning takistanud seeläbi kostjal 1

hoonestusõigusel arendustegevust ja selle finantseerimist. Hageja ise rikkus oluliselt

hoonestusõiguse tingimusi ja tekitas kostjatele kahju. Seega, mh. VÕS § 101 lg 3

kohaselt, on välistatud hageja õiguskaitsevahendite kasutamine kostjate vastu. Samuti

on eelkirjeldatud asjaoludel kostjatel VÕS § 110 ja VÕS § 111 koostoimes õigus

keelduda hoonestusõiguse tasu maksmisest ja muude hoonestusõiguse tingimuste

täitmisest.

19. Hagiavaldusest jääb ebaselgeks, millises ulatuses, põhimõtetel või alusel on erinevad

tasunõuded esitatud. VÕS § 108 lg 3 kohaselt saab nõuda lepingu täitmist mõistliku

aja jooksul pärast rikkumisest teada saamist ning ka VÕS § 159 lg 2 kohaselt saab

nõuda leppetrahvi mõistliku aja jooksul pärast rikkumisest teada saamist. Hageja

nõuete suurust arvestades võib eeldada, et viimane nõuab erinevaid tasusid perioodi

eest, mille osas on hageja nõudeõiguse minetanud.

Kostja 1 vastuhagi

20. 07.02.2017 esitas kostja 1 vastuhagi, milles palus hagejalt välja mõista kahjuhüvitise

413 832,10 eurot kostja 1 kasuks ning jätta menetluskulud hageja kanda.

21. Kostja 2 sai hoonestusõiguse omanikuks 22.10.2013, kostja 1 sai hoonestusõiguse

omanikuks 30.12.2014. Hageja esitas 22.04.2015 kostjate vastu hagi hoonestusõiguse

omanikule langemise tõttu hagejale ülekandmiseks (tsiviilasi nr 2-15-6113) ning

hoonestusõigusele kostja 2 kasuks kantud kohtuliku hüpoteegi kustutamiseks. Ühtlasi

kanti viidatud menetluses hagi tagamise korras hoonestusõigusele hageja kasuks

28.04.2015 hoonestusõiguse käsutamise keelamiseks keelumärge.

22. Hoonestusõiguse alusel hoonete rajamise takistamisel on hoonestusõiguse omanikul

õigus nõuda VÕS § 115 lg 1 kohaselt kahju (saamata jäänud tulu) hüvitamist.

23. Kostjal 1 oli hoonestusõigusele hoonete rajamine ja arendustegevuse ellu viimine

takistatud 28.04.2015 hoonestusõiguse käsutuskeelu ning 22.04.2015 ja 26.04.2016

hagide tõttu, millega hageja nõudis kostjatelt hoonestusõiguse omanikule

langemist/hüpoteegi kustutamist. Sellest tulenevalt vähenes hoonestusõiguse kehtivuse

tähtaja jooksul (s.o. kuni 21.07.2055) hoonestusõiguselt võimaliku maksimaalse tulu

teenimise võimalus. Ükski mõistlikult käituv isik ei tee investeeringuid kinnisasjale,

mille omandiõiguse üle käib kohtuvaidlus ning mille käsutamine on keelatud.

Muuhulgas ei ole sellises olukorras võimalik kasutada hoonestusõigust tavapärases

majandustegevuses tagatisena. Kostja 1 omandas hoonestusõiguse eesmärgiga ehitada

sinna hooned ning teenida hoonete välja üürimise eest tulu. 31.01.2017 riiklikult

tunnustatud eksperdi Virgo Laansoo eksperthinnangust nr 2217-16 nähtub, et kostjal 1

on jäänud saamata potentsiaalne üüritulu iga kuu 46 212,5 eurot ilma käibemaksuta.

24. Vastuhagis nõudis kostja 1 hagejalt saamata jäänud üüritulu, mille teenimise

võimatuse põhjustas hageja hoonestusõiguse lepingu p-st 3.1. tuleneva ehitusõiguse

teostamise takistamisega (VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 4 koostoimes).

Alternatiivselt tugines kostja 1 hageja deliktiõiguslikule vastutusele VÕS § 1043,

VÕS § 1045 lg 1 p-de 6, 7 või 8 ning VÕS § 1049 koostoimes, sest hageja on enda

6(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

tegevusega seisanud ja sekkunud kostja 1 majandustegevusse ning tekitanud kostjale 1

tahtlikult heade kommete vastaselt kahju.

25. Kostjal 1 jäi perioodil 28.04.2015 kuni vastuhagi esitamiseni 07.02.2017 saamata

võimalik üüritulu kokku 21 kuu eest, mis teeb hageja poolt tekitatud kahju suuruseks

kokku 970 462,50 (46 212,5 x 21). Kostja 1 piirdus hageja vastu kahjunõude

esitamisega perioodi 28.04.2015 kuni tsiviilasja 2-15-6113 vaheotsuse jõustumiseni

19.04.2016, mil tühistati hoonestusõiguse käsutamise keeld, ehk kokku 11 täiskuu eest

summas 508 337,50 eurot (46 212,50 x 11). Kui kohus peaks leidma, et hageja

hagiavalduses esitatud rahaline nõue kuulub hoonestusõiguse jmt tasude osas

rahuldamisele summas 94 505,40 eurot, siis palusid kostjad vastava hageja nõude

kostja 1 nõudega 508 337,50 eurot tasaarvestada ning mõista hagejalt tasaarvestamise

järgselt kostja 1 kasuks 413 832,10 eurot (508 337,50 – 94 505,40).

Hageja vastuväited vastuhagile

26. Hageja vaidles vastuhagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud

kostja 1 kanda.

27. Hageja ja kostja 1 ei ole olnud lepingulistes suhetes ja hageja ei saanud tekitada

lepingust tulenevat kahju. Deliktiõigusliku vastutuse eeldused on vastuhagis lahti

kirjutamata ja saamata jäänud tulu kui puhtmajandusliku kahju hüvitamist ei saa

üldjuhul nõuda lepinguvälise vastutuse korral.

28. Kostja etteheiteks vastuhagis oli, et tal oli tsiviilasjas nr 2-15-6113 kohaldatud hagi

tagamise tõttu, milleks oli hoonestusõiguse käsutamise keelamine, takistatud

hoonestusõiguse alusel hoone rajamine ja arendustegevuse ellu viimine. Hagi

tagamine oli jõus perioodil 28.04.2015–18.04.2016. Hagi tagamise määruse alusel

kinnistusraamatusse kantav keelumärge ei sega kostjatel muid tegevusi. Kostja ei

saanud hagi tagamise kehtivuse ajal hoonestusõigust võõrandada või koormata, kuid

vastuhagis ei ole kahjunõue sellel alusel. Hoonestusõiguse käsutamise keelamine ei

takistanud ehitustegevust.

29. Kostja ei toonud vastuhagis esile, millist õigusvastast käitumist hagejale ette

heidetakse, millist kohustust on hageja rikkunud. Vastuhagi räägib ainult võimalikust

üüritulust, jättes täielikult tähelepanuta kulud, mida hoonestaja pidanuks kõigepealt

hoonestuse rajamiseks ja hoonestuse ülalpidamiseks tegema, et ta oleks saanud üldse

hakata üüritulu koguma.

Esimese astme kohtu otsus

30. Maakohus rahuldas hagi ja jättis vastuhagi rahuldamata. Kohtuotsusega kohustati

kostjat 1 andma nõusolek hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale üleandmiseks ning

Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 18751501 II jaos ja registriosa nr

9374801 III jaos senise kande kostja 1 kohta kustutamiseks ja hoonestusõiguse

omanikuna hageja sissekandmiseks. Maakohus mõistis kostjatelt solidaarselt hageja

kasuks välja hoonestusõiguse tasu 17 237,91 eurot ja leppetrahvi 11 631,92 eurot ning

kostjalt 1 ainuisikuliselt hoonestusõiguse tasu 57 459,70 eurot ja leppetrahvi

26 299,64 eurot. Lisaks mõistis maakohus kostjalt 1 ainuisikuliselt välja

hoonestusõiguse tasult viivise 01.04.2017 seisuga 14 159,22 eurot ja alates 02.04.2017

7(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

0,06% päevas tasumata põhisummalt kuni hoonestusõiguse tasude maksmiseni ning

leppetrahvilt arvestatud viivise 01.04.2017 seisuga 2378,29 eurot. Solidaarselt mõistis

kohus välja kostjatele viivise hoonestusõiguse tasult 13 181,22 eurot ja leppetrahvilt

01.04.2017 seisuga 1489,48 eurot. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Maakohus

jättis hagi menetlemisega seotud hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda ja

kostjate menetluskulud nende endi kanda ning vastuhagi menetlemisega seotud kostja

1 menetluskulud tema enda kanda ning hageja menetluskulud kostja 1 kanda.

Maakohus mõistis kostjalt 1 riigi tuludesse 300 eurot riigilõivu ja jättis taotluse

protokolli parandamiseks rahuldamata.

31. AÕS § 2441 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel

kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub

oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt

nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine) ning lg 3

järgi 1. lõikes nimetatud nõue aegub kuue kuu möödumisel hetkest, mil kinnisasja

omanik saab teada vastava eelduse olemasolust, kuid mitte hiljem kui kahe aasta

möödumisel nõude tekkimisest. Seega võib AÕS § 2441 lg 1 alusel nõuda omanik

hoonestusõiguse tagasilangemist nii ehitise püstitamise tähtaja rikkumise tõttu kui

muude kohustuste olulise rikkumise tõttu.

32. Tasu maksmata jätmine on hoonestaja kohustuste rikkumine AÕS § 2441 lg 1 mõttes,

mis annab õiguse nõuda hoonestusõiguse tagasilangemist, kui tegemist on olulise

rikkumisega. See, et leping pole kehtivalt 31.03.14 üles öeldud, on tõendatud Harju

Maakohtu 18.03.2016 otsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113, millega on tuvastatud, et

hageja poolt 31.03.14 tehtud tahteavaldus lepingu ülesütlemiseks on tühine ja seetõttu

ei loonud õiguslikke tagajärgi TsÜS § 84 lg 1 järgi. Seega ei lõppenud hoonestaja

kohustus tasuda hoonestusõiguse eest tasu. Ebaõige on kostjate väide, et hageja ei saa

tasu nõuda, kuna 31.03.2014 avaldusega loobus hageja tasunõudest. Hageja

08.04.2015 e-kirjast nähtuvalt tegi hageja ettepaneku lõpetada hageja õiguste

rikkumine, kustutada hoonestusõigus ja tulla notari juurde ning et hageja pakub

kohtuvälist lahendust. Kiri on varasem, kui maakohtu lahend ajas nr 2-15-6113, milles

kohus tuvastas, et leping ei olnud hageja poolt 31.03.2014 kehtivalt üles öelnud. Seega

ei oma 08.04.2015 e-kirja p 2 lepingu ülesütlemise seisukohalt tähtust. Kirja p 6

kohaselt oli hagejal soov vältida edasipidiseid vaidlusi, pakkudes kompromissi, et

hoonestusõiguse lepingust taganetakse, tehakse kande parandus ja see vormistatakse

notari juures, kusjuures hageja oli nõus maksma hoonestajale kompensatsiooni

20 000 eurot. Lisaks on kirjas toodud välja vastava aja seisuga kostja 2 võlg

9624,75 eurot, viivised 2790,21 eurot ja leppetrahv 500 krooni päevas, kõik kokku

12 290,98 eurot, millest kirja kohaselt on tasutud 9624,75 eurot ja võlg on

5666,23 eurot. Kirjast nähtuvalt ootab hageja vastust 13.04.2015 ning kirjas on

märgitud, et kui lahenduskäiguga ei nõustuta, siis on hageja sunnitud hagema

hoonestusõiguse kande kustutamist. Hageja 08.04.2015 e-kirja sisu hinnates ei nähtu,

et hageja loobub tasust, viivistest ja leppetrahvidest.

33. Alusetu oli kostjate väide, et kuna hageja ei esitanud tasunõudeid ega arveid, siis on

hageja tasunõuetest loobunud. Kostjad ei vaidlustanud seda, et tasu tuli maksta

kvartaalselt enne seda kvartalit, mille eest tasu tuleb maksta ehk kohustuse täitmise

8(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

tähtaeg (sissenõutavus) oli kindlaks määratud VÕS § 82 lg 1 järgi. Seega oli kostjatel

VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 ning § 82 lg 1 järgi tasu maksmise kohustus kokkulepitud

tähtajal, mis ei eelda, et omanik pidi seda eraldi küsima. Hageja ei saanud tasunõudeid

esitada, kuna kostja 2 taotluse alusel tagas kohus 06.01.2014 asjas nr 2-14-203 hagi

määrusega ja piiras hageja tasu sissenõudmist perioodil 2014–2015.

34. Kuna vaidlus puudus selles, et kostja 2 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku

17 237,91 eurot 2014. a II–IV kvartali eest (kui ta oli hoonestusõiguse omanik), kostja

1 ei ole tasunud hoonestusõiguse tasu kokku 57 459,70 eurot 2015. a, 2016. a ning

2017. a I ja II kvartali eest (igas kvartalis 5745,97 eurot), siis rikkusid kostjad tasu

maksmise kohustust. Hageja esitas võlgnevuse tõttu hoonestusõiguse tagasilangemise

hagi kohtusse 27.04.2016, hagi menetlemise ajal rikkus kostja 1 jätkuvalt tasu

maksmise kohustust. Sellega, et kostja 1 jättis hoonestustasu maksmata 2016 I kvartali

eest ja 2017 I ja II kvartali eest, rikkus ta hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust

oluliselt ning hagejal oli õigus nõuda AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse

tagasilangemist endale kui omanikule ning kostjate väide, et lg 3 alusel on selline nõue

aegunud, ei ole õige.

35. Leppetrahvi maksmata jätmine on hoonestusõiguse kohustuse oluline rikkumine, mille

tõttu saab hageja nõuda AÕS § 2441 lg 1 alusel hoonestusõiguse omanikule

tagasilangemist. Kostjad ei esitanud vastuväiteid leppetrahvile, mida omanikul on

õigus nõuda ehitusõiguse rikkumise eest. Kinnistusraamatust nähtuvalt pidi hoonestaja

püstitama ehitise hiljemalt 31.12.2013, kuid ei teinud seda. Kinnistusraamatusse on

hoonestusõiguse registriosa III jakku kantud selle rikkumise eest omaniku õigus nõuda

leppetrahvi 500 krooni ehk 31,95 eurot päevas. Hageja tõendas, et ta palus 09.01.2014

tasuda kostjal 2 leppetrahvi viivitamata pärast rikkumise avastamist. Kostjad ei

tasunud leppetrahvi. Seega ei ole leppetrahvi nõue aegunud, sest TsÜS § 146 lg 1, §

147 lg-te 1 ja 2, § 135 lg 1, § 136 lg 2 järgi algas 3-aastane leppetrahvi nõude

aegumine kulgema 01.01.2014 ja hagi on kohtusse esitatud 27.04.16 ehk

aegumistähtaja sees.

36. Kostjate väide, et hageja peab pöörama sissenõude reaalkoormatisele AÕS § 239 lg 11

järgi ega saa nõuda hoonestusõiguse tagasilangemist AÕS § 2441 lg 1 järgi, ei ole

õige. AÕS § 2441 lg 1 kohaselt tasu maksmata jätmisel on alus nõuda hoonestajalt

hoonestusõiguse tagasilangemist omanikule. Kostjad järeldasid ebaõigesti, justkui on

hageja kohustatud rakendama AÕS § 239 lg-s 11 sätestatut, kuid sättest tulenevalt on

tegemist vaid õigusega.

37. Kostjate väide, et tasu on deponeeritud mujal (selles puudus vaidlus, et see on

deponeeritud), ja nad on võimelised tasu maksma, ei tähenda, et lepingut oleks

kohaselt täidetud. Tasu tuleb maksta VÕS § 76 lg-te 1 ja 2 järgi kohasele isikule,

kelleks on hageja. Seetõttu ei hinnanud maakohus tasu deponeerimise kohta esitatud

tõendeid (I kd, lk 255–256).

38. Leppetrahvi vähendamiseks VÕS § 162 lg 1 järgi ei olnud alust, kuna hageja ei ole

käitunud vastuoluliselt ja pahatahtlikult ega öelnud lepingut üles ega loobunud tasust

ja leppetrahvist.

39. Asjas ei omanud sisulist tähtsust hageja väited, et ta nõudis hoonestajalt tasu

kohtuväliselt, millest hoonestaja keeldus, ja maakohus ei andnud hinnangut

9(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

vastavatele tõenditele. Ka puudus vajadus anda hinnangut asjas nr 2-14-203 esitatud

hagile ja tagamise avaldusele, kuna selles asjas 06.01.2014 hagi tagamise määrusele

on kohus eelnevalt hinnangu andnud. Ka ei omanud tähtsust kostja 2 vastuväited asjas

nr 2-15-6113.

40. Vastuhagi jättis maakohus rahuldamata. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 tagas 28.04.2015

kohus hagi ja keelas hageja kasuks hoonestusõiguse käsutamise, mis tähendas ka

koormamise keeldu. Kostja 1 hagi tagamise määruse peale kaebust ei esitanud ja

abinõu asendamist ei taotlenud. Eeltoodu tõttu leidis maakohus, et kostja 1 talus kohtu

poolt seatud piirangut. AÕS § 63 lg 1 järgi keelab keelumärge vastavalt märke sisule

kannete tegemise kinnistusraamatusse kas täielikult või osaliselt. KRS § 24 p 1 alusel

tehakse kanne teatud isiku kasuks. Kostja 1 ei toonud esile, et ta oleks hagejalt

küsinud nõusolekut hagi tagamise määruse kehtivuse jooksul (28.04.2015–

19.04.2016) kasutada hoonestusõigust tagatisena AÕS § 2491 lg 2 järgi. Kostja 1

esitas kohtule notar T. Puri 24.03.2017 koostatud notariaalakti projekti, millega sooviti

nõusolekut hagejalt hoonestusõiguse piiratud asjaõigusega koormamiseks ja kostja 1

teate hagejale notari juures vastava toimingu tegemiseks, kuid need ei tõenda seda, et

kostja 1 oleks sellist nõusolekut hagejalt küsinud hagi tagamise kehtivuse ajal. Hagi

tagamisega ei olnud keelatud kostjal 1 ehitamine. Kostja 1 väide, mille kohaselt ükski

isik ei teosta hoonestusõigust ega investeeri, kui tema vastu on esitatud hagi ja hagi on

tagatud, ei tähenda seda, et tegemist oleks hoonestaja õiguste rikkumisega. Hageja

poolt kohtumenetluse algatamine käesolevas asjas ning asjas nr 2-15-6113 on

seadusest tuleneva kohtusse pöördumise õiguse teostamine, mis pole käsitletav kostja

1 hoonestusõiguse rikkumisena. Asjaolu, et hageja nõudis kostja 1 väidete kohaselt

kostjalt 1 leppetrahvi ja tasu enne, kui asjas nr 2-15-6113 tehtud otsus jõustus, ei ole

kostja 1 õiguste rikkumine. Nimelt tuvastas kohus eespool, et kostja 1 on rikkunud

tasu, leppetrahvi maksmise kohustust.

41. Hageja poolt hagide esitamine, hagi tagamise abinõu rakendamise taotlemine, hagi

tagamise rakendamine ja väidetava selgituskohustuse täitmata jätmine perioodil

28.04.2015–19.04.2016 ei ole kostja 1 hoonestusõiguse rikkumine AÕS § 2491 lg 2

järgi ja VÕS § 115 lg 1 järgi ega ole see kostja 1 majandustegevuse rikkumine, selle

seiskamine ega ole ka vastuolus heade kommetega VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p-de 6 ja

8 ning § 1049 järgi. Kuna hageja ei rikkunud kostja 1 õigusi, ei olnud kostjal 1 ka

VÕS § 127, § 128 lg-te 1 ja 2, § 1043, § 1045 lg 1 p-de 6 ja 8 ning § 1049 alusel

õigust nõuda saamata jäänud tulu eest hüvitist. Eeltoodu tõttu ei andnud maakohus

hinnangut kahju tekkimisele, selle ulatusele, põhjuslikkusele ja vastavatele väidetele ja

esitatud tõenditele.

42. TsMS § 162 lg-te 1 ja 2 ning § 165 lg 3 alusel jättis maakohus hagi menetlemisel

hageja menetluskulud solidaarselt kostjate kanda, kostjate menetluskulud nende endi

kanda ning vastuhagi menetlemisega seotud hageja menetluskulud kostja 1 kanda ja

kostja 1 menetluskulud tema enda kanda.

Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

43. 08.12.2017 esitasid kostjad apellatsioonkaebuse ja palusid maakohtu otsuse tühistada

ning teha asjas uue otsuse, millega jätta hageja hagi rahuldamata ja kostja 1 vastuhagi

10(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

rahuldada või alternatiivselt saata asi uueks arutamiseks Harju Maakohtule. Kostjad

palusid menetluskulud jätta hageja kanda.

44. Maakohus rikkus oluliselt hagimenetluse võistlevuse põhimõtet, hindas ebaõigesti ja

vastuoluliselt tõendeid ning jättis hindamata kostjate esitatud seisukohad ja tõendid

ega esitanud eelneva kohta ühtegi põhjendust.

45. Maakohus jättis tähelepanuta, et AÕS § 2441 ja AÕS § 2551 p 4 koostoimes peavad

hoonestusõiguse

omanikule

langemise

tingimused

olema

kokku

lepitud

hoonestusõiguse seadmisel. Täiendavaid aluseid ei saa ilma kokkuleppeta juurde

tekkida. Asjaolu, et AÕS § 2551 p 4 ja AÕS § 2441 lg 1 võimaldavad lisaks

ehituskohustuse rikkumisele ka muudes olulistes lepingu rikkumistes hoonestusõiguse

omanikule langemise alustena kokku leppida, ei ole muudetud antud juhtumil

hoonestusõigusel oleva asjaõiguse sisuks. Kui AÕS § 2441 lg-s 1 ei oleks viidet

muudele olulistele rikkumistele, siis ei saaks hoonestusõiguse omanikule langemise

muudes kui ehituskohustuste rikkumises kokku leppida, sest asjaõigusseaduses ei

kehti põhimõte, et mis ei ole keelatud on lubatud.

46. Otsuses puudub analüüs ja jääb arusaamatuks, millistele tõenditele tuginedes on

maakohus tuvastanud, et antud juhul toimus tasu maksmata jätmise tõttu

hoonestusõiguse tingimuste oluline rikkumine ega ole maakohus kostjate esitatud

vastuväiteid hinnanud.

47. Hoonestusõiguse turuväärtuseks on 1 025 000 eurot (17.03.2017 menetlusdokumendi

lisa 1 lk 4, 19) ning hagiavalduses viidatud tasumata hoonestusõiguse tasu

51 713,73 eurot moodustab 5% (51 713,73 / 1 025 000 x 100), mida ei ole võimalik

käsitleda „olulise rikkumisena“. Ka hageja ise ei ole pidanud tasude maksmata jätmist

oluliseks rikkumiseks (vt lisaks hageja 17.03.2017.a. menetlusdokumendi p-s 2.1.2.

toodut). Ebamõistlik on tõlgendus, et lisaks hoonestusõigusele tuleks kostjatelt välja

mõista ka hageja taotletavad tasud ehk toimuks hageja poolne liigkasuvõtmine.

48. Maakohus jättis otsuses käsitlemata kostjate aegumise vastuväited hoonestusõiguse

omanikule langemise nõudele tasu maksmata jätmise tõttu. Vastuseks hageja

08.04.2015 e-kirjale on kostjate esindaja hr. MP teavitanud 10.04.2015, et ei

aktsepteeri ühtegi hageja nõuet ning kostja 1 juhatuse liige hr. KS kordas sama

07.04.2016 vastuses hageja 04.04.2016 nõudeavaldusele. Kirjeldatud kostjate

kohustustest täitmisest keeldumised on VÕS § 116 lg 1 ja VÕS § 116 lg 2 p-de 4 ja 5

kohaselt tõlgendatavad oluliste rikkumistega. Järelikult hakkas igal juhul AÕS § 2441

lg-te 1 ja 3 kohane 6-kuuline hoonestusõiguse omanikule langemise tähtaeg kulgema

10.04.2015 ehk ka hageja käesolevas hagiavalduses toodud hoonestusõiguse

omanikule langemise nõude aegumise tähtaeg saabus igal juhul 10.10.2015.

Käesolevas asjas on hagi aga esitatud 26.04.2016, mistõttu tuleks kohaldada nõudele

aegumist. Nõude aegumine ei saa muutuda hageja poolt 04.04.2016 täiendava tähtaja

andmisega olematuks, s.t hakata uuesti kulgema.

49. Maakohus käsitles otsuses hageja nõuetest loobumise küsimust, kuid jättis hindamata

enamiku kostjate esitatud tõenditest ja vastuväidetest. Maakohtu tõendite hindamise

viga tekkis juba 31.03.2014 hageja ülesütlemisavaldusele hinnangu andmisel ning

Harju Maakohtu 18.03.2016 otsuses tsiviilasjas nr 2-15-6113 olevast ebaõigetest

järeldustest, et 31.03.2014 hageja ülesütlemisavaldus on tühine, lähtumisest. Isegi kui

11(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

hageja 31.03.2014 ülesütlemise avaldus võiks olla tühine, siis puudutaks see üksnes

hoonestusõiguse lepingu ülesütlemist, aga mitte kaasnevat hoonestusõiguse

tasunõuetest loobumist. Pealegi oleks vastuolus nii VÕS § 101 lg-ga 3 kui ka VÕS § 6

ja TsÜS § 138 lg 1 kohase hea usu põhimõttega, kui hageja saaks tugineda võimalikele

31.03.2014 ülesütlemise avalduse tühisusest tulenevatele asjaoludele ja väldiks seeläbi

31.03.2014 ülesütlemise avalduse õiguslikke tagajärgi. Pärast tsiviilasjas nr 2-14-203

otsuse jõustumist 30.03.2015, millega tühistati 06.01.2014 hagi tagamise määrus,

pöördus kostja 2 juhatuse liige MP telefoni teel 06.04.2015 hageja juhatuse liikme RJ

poole ning täpsustas, kas ja millises ulatuses on hagejal kostja 1 ja kostja 2 vastu

hoonestusõiguse tasu nõuded. Hageja juhatuse liige kinnitas, et võlgnevus on üksnes

2013. aasta ja 2014. aasta I kvartali eest, millised hoonestusõiguse tasu nõuded said ka

hagejale tasutud. Seejärel pöördus hageja juhatuse liige RJ 08.04.2015 e-kirjaga hetkel

kostja 2 juhatuse liikme MP poole ning viitas, et lisaks on tasumata üksnes veel

viivised/leppetrahv summas 5666,23 eurot (vt 08.04.2015 e-kirja p 6). 10.04.2015

vastuses kinnitas tollal kostjate juhatuse liige MP, et ei aktsepteeri ühtegi hageja nõuet

peale tasutud hoonestusõiguse tasu nõuete, s.o kuni 2014. aasta I kvartali eest. Seega

kinnitas hageja, et täiendavalt 2013. a ja 2014. a I kvartali hoonestusõiguse tasule

nõuab hageja üksnes viivist/leppetrahvi ehk on ülejäänud nõuetest loobunud.

50. Maakohus ei arvestanud, et VÕS § 195 lg 2 kohaselt on lepingu ülesütlemise toimeks,

et ülesütlemine vabastab pooled edasiulatuvalt lepingust tulenevate kohustuste

täitmisest. Seega hageja on hoonestusõiguse lepingu 31.03.2014 ülesütlemise

avaldusega avaldanud soovi ka edasiulatuvatest tasu nõuetest loobuda, hoolimata

sellest, kas 31.03.2014 ülesütlemise avaldusega on hoonestusõiguse seadmise leping

võimalk üles öelda või mitte.

51. Hagi tagamise määrusega tsiviilasja nr 2-14-203 oli hagejal keelatud hoonestusõiguse

tasu sissenõudmine ja reaalkoormatise alusel sundtäitmise algatamine, mitte aga arvete

esitamine.

52. Kostjate hinnangul ei saa hageja hoonestusõiguse tasu nõuded taastuda pärast seda, kui

18.03.2016 kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-15-6113 kohaldab maakohus aegumist ning

leiab, et hageja hoonestusõiguse omanikule langemise nõue ehituskohustuse rikkumise

alusel on aegunud ja hageja hagi jääb rahuldamata.

53. Maakohus ei eristanud, et hageja 08.04.2015 e-kiri sisaldas kahte eraldi tahteavaldust:

1) hageja kirjeldas kujunenud olukorda ning nõudis 2013. aasta ja 2014. aasta I

kvartali eest üksnes veel viiviseid/leppetrahvi ja seeläbi kinnitas ülejäänud võimalikest

tasunõuetest kostjate vastu loobumist ning 2) kompromissiettepanekut, et hageja on

valmis tasuma kostjale 2 20 000 eurot, kui kostja 2 on valmis hoonestusõiguse

kustutama. Pealegi eelviidatud tasunõuete osas oli hageja kompromissitu ega sidunud

seda kuidagi hoonestusõiguse kustutamise kompromissiettepanekuga, sest sellisel

juhul oleks pakkunud hageja kostjale 2 tasaarvestuse tulemusena nõutavate summade

ja 20 000 euro vahe ehk ligi 14 000 eurot.

54. Maakohus leidis põhjendamatult, et vaidlus nõuete suuruse üle puudub ning maakohus

on käsitlenud leppetrahvinõude aegumist üksnes osaliselt ja on jätnud täiesti

hindamata leppetrahvi nõude kui kõrvalkohustuse põhikohustuse aegumise tõttu.

Kostja vaidles hageja nõuetele vastu.

12(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

55. Vastuhagis jättis maakohus käsitlemata kostja 1 alternatiivse taotluse mõista hagejalt

VÕS § 127 lg 6 kohaselt välja kahju, mis võrdub hageja kasuks käesolevas menetluses

välja mõistetavate summadega, sest kostjad ei saa hageja jätkuva kahjustava tegevuse

tõttu hoonestusõigusel arendustegevusega tegeleda ja taotluse määrata kahju kindlaks

VÕS § 127 lg 6 alusel. Kostja 1 hinnangul võrdub antud juhul hageja vähim tekitatud

kahju suurus hageja nõutava hoonestusõiguse tasu, viivise ja leppetrahviga perioodi

eest, mil kostjad ei saanud hageja tõttu hoonestusõigusel arendustegevusega tegeleda.

Seega oleks tulnud maakohtul rahuldada kostja 1 vastuhagi hageja vastu vähemalt

hageja hagi rahuldavas ulatuses.

56. Hageja alusetud menetluslikud rünnakud ei ole võimaldanud kostjal 1 tegeleda

hoonestusõiguse arendamisega. Muuhulgas ei ole võimalik kirjeldatud olukorras

kasutada hoonestusõigust tavapärases majandustegevuses tagatisena. Maakohtu

vastupidisele järeldusele jõudmine on ebamõistlik.

57. Maakohus jättis tähelepanuta kostja 1 seisukoha, et hageja on takistanud

hoonestusõigusel arendustegevust ja selle finantseerimist ning seetõttu on kostja 1

sunnitud VÕS § 110 ja VÕS § 111 koostoimes keelduma tasude maksmisest seni, kuni

hageja rikkumised kõrvaldab. Arendustegevuse (s.o projekteerimine, ehitamine jne.)

läbi viimine hoonestusõigusel ilma arendustegevuse finantseerimise tagatiseta, on

mõeldamatu. Nimelt ilma tagatiseta võib AÕS § 88 lg 1 kohaselt tekkida vaidlus, kas

valdaja tehtud kulutuste näol on tegemist hüvitatavate kulude või hoopis AÕS § 84 lg

3 kohase kahjuga, mille likvideerimise eest võib vastutus tekkida. Maakohus ei ole

neid kostjate vastuväited käsitlenud.

58. Kostjad ei nõustu maakohtu järeldusega, et kui hageja keeldus antud asjas viitega

vaidlusele arendustegevuseks vajalike koormatiste seadmiseks notarisse tulema, siis

miks oleks pidanud hageja mõne varasema kostjatega peetava hoonestusõigusega

seotud omandi kuuluvuse üle peetavas vaidluses notarisse ilmuma ja võimaldama

kostjatel hoonestusõiguse arendustegevusega tegeleda. Kostjad on jätkuvalt

seisukohal, et eeltooduga on hageja kirjalikult kinnitanud varasemalt suuliselt

väljendatut, et hageja ei soovi ja takistab hoonestusõiguse koormamist ning arendamist

seni, kuni hoonestusõiguse omandi üle on vaidlused pooleli. Hageja poolset kostja 1

huvide kahjustamist ilmestab asjaolu, et hageja on pöördunud pärast käesolevas asjas

otsuse tegemist kohtutäituri poole reaalkoormatise alusel sundtäitmise algatamiseks ja

hoonestusõigusele on seatud järjekordselt käsutuskeeld.

Vastus apellatsioonkaebusele

59. Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning

menetluskulud apellandi kanda.

Ringkonnakohtu seisukoht

60. Kolleegium, ära kuulanud kohtuistungil pooled ja tutvunud tsiviilasja toimikus olevate

tõendite ja menetlusdokumentidega, leiab, et maakohtu poolt hagi rahuldamine ja

vastuhagi rahuldamata jätmine on õige, kuid muuta (täpsustada) tuleb TsMS § 657 lg

1 p 21 järgi otsuse põhjendusi.

13(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

61. Maakohus on hageja nõude hoonestusõiguse tasu, leppetrahvi ja neilt arvestatud

viivise osas õigesti rahuldanud ja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selles osas

maakohtu otsust tühistada. Hoonestusõiguse tasu suurus, maksetähtajad, viivis

hoonestusõiguse tasult ja leppetrahv olid kokku lepitud hoonestusõiguse seadmise

lepingus. Kostjad ei ole kordagi väitnud, et neil ei ole hoonestusõiguse lepingust

tulenevalt vastavaid kohustusi. Kolleegium nõustub rahaliste nõuete väljamõistmise

osas maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg 6 järgi põhjendusi ei korda.

62. Pooled ei vaielnud, et hoonestusõiguse tasu suuruseks oli alates 01.01.2014 22 983,98

eurot aastas, maksmine toimus kvartaalselt ja tasu oli makstud kuni 2014 I kvartal

(kaasaarvatud) eest.

63. Kolleegiumi arvates maakohtu menetluses tasu, leppetrahvi ja viivise summade osas

vaidlust ei olnud. Kostjate apellatsioonkaebuse vastupidine väide ei ole õige. Kuna

TsMS § 5 lg 1 järgi menetletakse asja poolte esitatud asjaolude ja taotluste põhjal, siis

ilma kostjate vastuväideteta ei pidanud maakohus rahanõuete täpset aritmeetilist

kujunemist omal algatusel eraldi kontrollima. Ringkonnakohtu istungil selgitas

kostjate esindaja, et nõudele esitas ta vastuväite 24.04.2017 menetlusdokumendis.

Nimetatud menetlusdokumendis (I kd, tl 332) on kostjad väitnud, et hageja esitatud

nõue jääb neile mõistetamatuks. Kolleegium leiab, et ebamäärase ja konkretiseerimata

vastuväite põhjal ei pidanud maakohus kontrollima eraldi nõuete kujunemist. Hageja

esitas

nõuete

kujunemise

kohta

tabelid

hagiavalduse

ja

12.04.2017

menetlusdokumendi juurde (I kd, tl 264-275), milles on esitatud nii võla kui ka

viiviste arvestus. Maakohus on 12.04.2017 esitatud Excel formaadis tabelid välja

printinud viisil, kus tabel ei mahu ühele lehele, kuid kostjad ei ole palunud maakohtul

neid uuesti välja printida. Kostjatel oli võimalik neile saadetud Excel formaadis

esitatud hageja menetlusdokumendi lisast täpselt jälgida võla kujunemist ja soovi

korral esitada vastuväited võla, leppetrahvi ja viivise kujunemisele.

64. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja ei ole loobunud hoonestusõiguse tasu nõudest,

öeldes lepingu 31.03.2014 avaldusega üles. Jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-

15-6113 on tuvastatud, et lepingu ülesütlemine oli tühine. Kostja käsitlus, et tühine on

ainult see avalduse osa, kus öeldi üles hoonestusõiguse seadmise leping, ei ole õige.

31.03.2014 avalduses (I kd, tl 136-137) esitatud lepingu ülesütlemine ei ole käsitletav

kostjate poolt soovitud viisil. Tagasilangemise nõude esitamine ei mõjuta lepingust

tulenevate kohustuste täitmist ja isegi siis, kui ülesütlemine oleks olnud kehtiv ja

hageja nõue hoonestusõiguse tagasilangemiseks oleks rahuldatud, oleksid pidanud

hoonestajad kuni asjaõiguslepingu alusel hoonestusõiguse tagastamiseni täitma oma

lepingust tulenevaid kohustusi, sh tasuma hoonestusõiguse tasu. Samuti ei saa hageja

08.04.2015 e-kirjast järeldada, et hageja oleks loobunud rahaliste kohustuste täitmise

nõudest. Hageja on pakkunud e-kirjas võimalust kanda hoonestusõigus kokkuleppel

tagasi kinnistu omanikule ja selgitanud, kui suur on hoonestaja võlg ja viivis sellelt

arvestusega, et 31.03.2014 avaldus lepingu ülesütlemiseks on kehtiv (kohtumenetlus

tsiviilasjas nr 2-15-6113 ülesütlemise õiguspärasuse üle sellel ajal veel toimus).

08.04.2015 e-kirjast ei ole võimalik mingil moel tuletada, et hageja oleks loobunud

tasu nõudest tulevikku suunatult. Samuti ei tulene asjaolust, et hageja ei ole kostjatele

arveid esitanud, et hageja oleks loobunud hoonestusõiguse tasu nõuetest. Kostjad ei

14(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

ole väitnud, et nad ei oleks teadnud kohustusest ja selle täitmise tähtaegadest ning

isikust, kellele kohustus täita.

65. Kolleegium nõustub maakohtu otsusega ka osas, kus maakohus leidis, et leppetrahvi

nõue ei ole aegunud. Leppetrahvi nõue tulenes 08.07.2005 hoonestusõiguse seadmise

lepingu p-st 3.8. ja 17.12.2009 lepingu p-st 2.1.5., mille kohaselt pidi hoonestaja

maksma leppetrahvi 500 eurot päevas, kui ta ei pidanud kinni lepingus kokkulepitud

ehitamise tähtajast. See kohustus on kantud kinnistusraamatusse. Lepingu kohaselt tuli

hoone püstitada hiljemalt 31.12.2013. See, et ehitise püstitamise kohustuse

rikkumisest tulenevalt ei ole võimalik hagejal AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud tähtaja

möödumise tõttu nõuda hoonestajalt nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele

kandmiseks, ei tähenda, et ehituskohustuse rikkumise eest ei saaks nõuda leppetrahvi

ja leppetrahvi nõue oleks aegunud. Ebaõige on kostjate käsitlus, et leppetrahvi nõudele

kohaldub AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud 6-kuuline aegumistähtaeg alates rikkumisest

teada saamisest. AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud 6-kuuline aegumistähtaeg laieneb

üksnes hoonestusõiguse omanikule tagasikandmise nõudele. Leppetrahvi nõudele

kohaldub üldine TsÜS § 146 lg-s 1 sätestatud tehingust tuleneva nõude

aegumistähtaeg 3 aastat. Leppetrahvi nõudest on hageja teatanud kostjale 2 09.01.2014

kirjaga (I kd, tl 51), seega VÕS § 159 lg-s 2 sätestatud mõistlikul tähtajal.

66. See, et hageja on kostjate vastu eelnevalt esitanud hagi hoonestusõiguse kinnistu

omanikule kandmiseks ja hagi tagamiseks keelati hoonestusõiguse omanikul

hoonestusõigust käsutada, ei anna alust järelduseks, et tasu nõudmine oleks olnud

vastuolus hea usu põhimõttega või võiks hoonestaja keelduda tasu maksmisest VÕS §

111 lg 1 järgi. Samuti ei ole hageja kaotanud hea usu põhimõttest tulenevalt

nõudeõigust rahaliste nõuete osas. Hageja ei ole avaldanud kostjatele, et ta ei soovi

hoonestusõiguse tasu. Maakohtu sellekohane järeldus on õige.

67. Kuna hagejal on õigus nõuda hoonestusõiguse tasu ja leppetrahvi, mille tasumisega on

kostjad viivitanud, siis oli põhjendatud rahuldada ka viivise nõue. See, et hageja

väidetavalt on keeldunud nõusoleku andmisest hoonestusõiguse koormamiseks

hüpoteegiga, ei anna alust jätta tasu, leppetrahvi ja viivise nõuet VÕS § 101 lg 3 järgi

rahuldamata.

68. Kostjad vaidlustasid maakohtu otsuse ka osas, milles maakohus rahuldas hageja

nõuded kohustada andma kostja 1 nõusolek hoonestusõiguse omandiõiguse hagejale

ülekandmiseks, registriosa nr 18751501 II jaos ja registriosas nr 9374801 III jaos

kostja 1 hoonestusõiguse omanikukande kustutamiseks ja hageja kandmiseks

omanikuna kinnistusraamatusse. Kolleegium leiab, et maakohus rahuldas nõuded

õigesti.

69. AÕS § 2441 lg 1 sätestab, et kui hoonestaja ei ole hoonestusõiguse seadmisel

kokkulepitud tähtaja jooksul nõutavat ehitist püstitanud või kui hoonestaja rikub

oluliselt oma lepingulisi kohustusi, on kinnisasja omanikul õigus nõuda hoonestajalt

nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks (omanikule langemine). Ebaõige

on apellatsioonkaebuse käsitlus, mille kohaselt tuleb hoonestusõiguse omanikule

langemise alused kokku leppida hoonestusõiguse seadmise lepingus ja need peavad

olema kantud kinnistusraamatusse. Sellist järeldust ei toeta kostjate viidatud AÕS §

2551, kuna see säte käsitleb kokkuleppeid, mis ei tulene seadusest. AÕS § 2441 lg 1

15(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

annab võimaluse kinnisasja omanikule nõuda hoonestaja poolt kohustuste olulisel

rikkumisel nõusolekut hoonestusõiguse enda nimele kandmiseks, kusjuures selle, mida

pidada oluliseks rikkumiseks, saab kohus sisustada juhtumi põhiselt ja hinnata

rikkumise olulisust.

70. See, et hoonestaja ja kinnistu omanik olid hoonestusõiguse seadmise lepingus kokku

leppinud, et ühe aasta hoonestusõiguse tasu summas ja viivise 0,06% päevas tasumise

tagamiseks seatakse hoonestusõigusele reaalkoormatis, ei välista tasu maksmisega

olulisel viivitamisel AÕS § 2441 lg 1 järgi nõude esitamist. Reaalservituudi

eesmärgiks on tagada tasu ja viivise maksmine, kuid kinnistu omanik saab valida,

millise õiguse kaitsmise viisi ta valib ja reaalservituudi olemusest ei tulene, et see

välistab hoonestusõiguse tagasilangemisnõude esitamise.

71. Kostjad on vaidlustanud maakohtu järelduse, et tasu maksmata jätmine alates

01.04.2014 on oluline lepingu rikkumine. Kolleegium eeltooduga ei nõustu. Kostjad ei

ole täitnud hoonestusõiguse tasu maksmise kohustust praeguseks juba mitme aasta

vältel, kusjuures nad on hagejale avaldanud, et nad ei kavatse tasu maksta. Kinnistu

omaniku oluline huvi on saada hoonestusõiguse eest tasu ja mitme aasta vältel tasu

maksmata jätmine on oluliseks lepingu rikkumiseks. Hageja on hoonestajale andnud

04.04.2016 tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid kostja 1 ei ole võlgasid ära

maksnud. See, et kostja 1 on asunud menetluse ajal hoonestusõiguse tasusid

deponeerima notari kontol, ei tähenda, et ta on kohustuse kohaselt täitnud. Kuna

kostjal 1 on teada isik, kellele kohustus täita, siis ei saa raha notari kontole kandmist

lugeda kohustuse täitmiseks. Lisaks teeb notar väljamakse ainult siis, kui

kohtulahendiga on kostjatelt võlg välja mõistetud.

72. Kostjate väidete kohaselt algas nõude aegumine 10.04.2015, kui kostja 1 juhatuse liige

teatas hagejale kohustuse täitmisest keeldumisest, ja AÕS § 2441 lg-s 3 sätestatud 6-

kuuline aegumistähtaeg lõppes 10.10.2015. Kolleegium sellega ei nõustu.

Hoonestusõiguse tasu maksmine on kestev perioodiline kohustus ja kostjad on seda

alates 01.04.2014 pidevalt rikkunud nii enne hagi esitamist kui ka jätkuvalt

kohtumenetluse ajal. Maakohtu sellekohane järeldus on õige.

73. Kolleegium ei nõustu kostjate apellatsioonkaebuse väitega, et hoonestusõiguse

omanikule tagasikandmine ja samal ajal tasu väljamõistmine tekitab olukorra, kus

hageja rikastub alusetult. VÕS § 2442 lg 1 järgi peab hoonestusõiguse langemisel

omanikule tasuma omanik hoonestajale hüvitise.

74. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust

tühistada osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata. Vastuhagi alusena tõi

kostja 1 esile, et hageja on takistanud kostjal 1 hoonestusõigust kasutada ja koormata

hüpoteegiga, kuna tsiviilasjas nr 2-15-6113 oli hageja nõude tagamiseks

kohtumäärusega keelatud kostjal käsutada hoonestusõigust ja keeld kehtis 28.04.2015

– 19.04.2016, ning lisaks on hageja keeldunud nõusoleku andmisest hüpoteegi

seadmiseks. Eeltoodu ja ka käesoleva menetluse tõttu on takistatud kostja 1

majandustegevus ja tal pole olnud võimalik ehitada kinnistule hoonet, mistõttu on

saamata jäänud üüritulu. Seega leiab kolleegium, et hagejal võib olla nõue kahju

hüvitamiseks tulenevalt hoonestusõiguse lepingust (võlasuhtest) kui ka lepinguvälise

16(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

kahju hüvitamise nõue (kostja 1 väidete kohaselt tulenevalt majandustegevusse

sekkumisest ja hea usu vastasest tegutsemisest).

75. Maakohus tuvastas, et tõendatud ei ole hageja poolt kostjale kahju tekitamine, milline

järeldus on apellatsioonkaebuses vaidlustatud. Kolleegiumi arvates on kahju

tekitamise tuvastamisel oluline määratleda esiteks, millised asjaolud kostja nõude

alusena esile tõi ja nende pinnalt tuvastada, kas hageja oli oma tegevuse või

tegevusetusega kostjale 1 kahju põhjustanud. Hageja tõi esile, et hoonestusõiguse

seadmise lepingu p-st 3.1. tuleneb hoonestaja õigus ja kohustus ehitada 31.

detsembriks 2013 kinnistule hoone. Kostja 1 väidetel on hageja rikkunud tema õigust

hoone ehitamiseks. Tsiviilasjas nr 2-15-6113 kohaldas maakohus hageja taotlusel

28.04.2015 määrusega hagi tagamise abinõusid ja keelas kostjal 1 hoonestusõiguse

käsutamise, mis välistas hoonestusõigusele koormamise, mis aga oli eelduseks

hoonestusõiguse arendamisel. Lisaks eeltoodule leidis kostja 1, et hageja rikkus tema

hoonestusõiguse lepingust tulenevat ehitamise õigust ka sellega, et esitas 22.04.2015

hagi ja 26.04.2016 käesoleva hagi. Hageja menetluslike rünnakute tõttu ei ole

võimalik kostjal 1 tegeleda kinnistu arendamise ja hoone ehitamisega ja tal on seetõttu

jäänud saamata üüritulu. Kostja 1 tõi esile, et tal on alates 28.04.2015 kuni vastuhagi

esitamiseni hageja vastu nõue 21 kuu üüritulu ulatuses summas 970 462,50 eurot, kuid

hageja esitas kahju hüvitamise nõude perioodi eest 28.04.2015 kuni 19.04.2016, see

on aja eest, kui tsiviilasjas nr 2-15-6113 hagi tagamise määrusega oli hoonestusõiguse

käsutamine keelatud.

76. Seega võib olla materiaalõiguslikult tegemist nii hagi tagamisest tekkinud kahjuga

(TsMS § 391 lg 1) kui hoonestusõiguse lepingu rikkumisest tuleneva kahjuga või

lepinguvälise kahjuga (VÕS § 1043).

77. Hoonestusõiguse lepingu rikkumisest tuleneva kahju puhul märgib ringkonnakohus, et

käsutamise keelamine ei välista iseenesest hoonestaja õigust ehitada. Kostja 1 ei ole

esile toonud, et ta oleks pöördunud hagi tagamise ajal hageja poole nõusoleku

saamiseks hoonestusõigusele hüpoteegi seadmiseks. Samuti ei ole kohtu ette toodud

asjaolusid, millest saaks järeldada, et sellel perioodil oleks tal käinud läbirääkimised

pangalt või muult isikult laenu saamiseks ja laenu tagatiseks oleks tulnud seada

hoonestusõigusele hüpoteek. Paljasõnaline väide, et hoonestajal oli takistatud hagi

tagamise tõttu hoonestusõiguse koormamine, ei anna alust järelduseks, et hageja ei

oleks selleks AÕS § 2491 lg 2 järgi nõusolekut andnud. Kolleegium märgib, et

koormamiseks nõusoleku andmine ei ole kinnistu omaniku poolt mitte formaalne

toiming, vaid nõusoleku saamiseks peab hoonestaja esile tooma, et koormatis on

ühendatav korrapärase majandamisega ja sellega hoonestusõiguse seadmisega

taotletud eesmärki oluliselt ei muudeta ega ohustata. Kostja 1 ei ole esitanud ühtegi

asjaolu, millest järelduks, et just hagi tagamise tõttu ei saanud ta ehitada hoonet ja

sellelt tulu teenida.

78. Maakohus on leidnud, et vastuhagi rahuldamise VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p-de 6 ja 8

ja § 1049 järgi välistab see, et kostja 1 ei ole tõendanud, et hageja oleks tema õigusi

rikkunud ning eeltoodu tõttu ei ole maakohus vaidlustatud otsuses analüüsinud

lepinguvälise kahju hüvitamise muid eeldusi. Kolleegium möönab, et ka lepinguvälise

kahju hüvitamise nõude korral on oluline see, et hageja oleks rikkunud kostja 1 õigusi.

17(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

Sellise järelduse saaks teha ainult siis, kui kostja 1 oleks tema poolt esile toodud

perioodil pöördunud hageja poole koormamiseks nõusoleku saamiseks. Abstraktne

viide hoonestusõiguse koormamise takistamise kohta ei tähenda veel, et hoonestaja

õigusi oleks rikutud. Puutuvalt kostja 1 väidetesse hageja tahtliku heade kommete

vastase käitumise kohta märgib kolleegium, et oma õiguste kaitseks kohtusse

pöördumist ei saa pidada üldjuhul heade kommete vastaseks. Lisaks on kohtuasju

algatanud ka hoonestaja.

79. Maakohus pole vaidlustatud otsuses analüüsinud kostja 1 kahju hüvitamise nõuet

TsMS § 391 lg 1 järgi. Hageja on vastuses vastuhagile viidanud, et kostja 1 poolt esile

toodud asjaolude kohaselt nõuab kostja 1 hagi tagamisega tekitatud kahju hüvitamist

ja esitanud sellele nõudele ka vastuväited. Seetõttu ei tule järgnev käsitlus pooltele

üllatusena. TsMS § 391 lg 1 p 1 sätestab, et hagi tagamist taotlenud pool peab

hüvitama hagi tagamisega teisele poolele tekitatud kahju, kui jõustub kohtulahend,

millega jäetakse tagatud hagi rahuldamata. 18.03.2016 vaheotsusega jättis maakohus

hageja hagi kostja 1 vastu hoonestusõiguse hagejale tagasikandmiseks rahuldamata

AÕS § 2441 lg 3 alusel seoses aegumisega. TsMS § 391 lg-s 1 sätestatud vastutus on

üks lepinguvälise vastutuse erikoosseisudest ja õiguskirjanduses on leitud, et sellisel

juhul on võimalik nõuda ka saamata jäänud tulu hüvitamist, mida tavaliselt deliktilise

vastutuse korral ei hüvitata, ja hagi tagamise tekitatud kahju hüvitamise nõue ei eelda

kostja süüd ega õigusvastasuse tuvastamist (Tsiviilkohtumenetluse seadustik II.

Kommenteeritud väljaanne. 217. § 391 p 3.4.4., lk 708-710). TsMS § 391 lg 1 järgi

vastutuse tekkimisel ei ole oluline, mis põhjustel hagi rahuldamata jäeti või et kostja 1

ei esitanud hagi tagamise peale määruskaebust. Hagi rahuldamata jätmisel tuleb

üldreeglina hüvitada kogu tekkinud kahju ja hüvitamise eesmärgiks on asetada kahju

kannatanud isik olukorda, mis oleks võimalikult lähedane sellele, kui kahju poleks

tekkinud. Kostja 1 on vastuhagis esile toonud, et tal jäi saamata üüritulu. Seega pidi

kostja 1 esile tooma ja tõendama asjaolud, millest järelduks, et tal oli võimalus saada

vastuhagis toodud perioodil üüritulu. Hageja vaidles nõudele vastu mh väites, et kostja

1 ei ole esile toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et tal oleks olnud võimalus

üüritulu saada. Kolleegium nõustub hageja vastuväidetega. Üüritulu saaks hoonestaja

siis, kui tal on valmis ehitatud hoone. Vaidlust ei ole, et ajal, kui hagi tagati ei olnud

kostja 1 alustanud ehitustegevust ja kohtumenetluses ei ole ta esile toonud asjaolusid,

millest järelduks, et ta oleks hoone saanud juhul, kui hagi tagamist ei oleks

kohaldatud, valmis ehitada ja sealt saada üüritulu. Õige on ka hageja vastuväide, et

kostja 1 ei ole tulu arvestuses arvesse võtnud kulutusi, mis ta peaks tulu saamiseks

tegema. Virgo Laansoo hinnangust tuleneb ainult, milline oleks potentsiaalne üürimäär

(I kd, tl 167-181). Esitatud asjaolude puudulikkust ja tõendamisekoormist on kohus

selgitanud kostjale 1 06.03.2017 e-kirjas (I kd, tl 205). Seega ei ole kostja 1

tõendanud, et talle oleks tekkinud kahju, mis välistab nõude rahuldamise TsMS § 391

lg 1 p 1 järgi. Kostja 1 kahju suuruse kindlaksmääramiseks VÕS § 127 lg 6 alusel

puudub kolleegiumi arvates alus, kuna tavapärases äritegevuses prognoositav tulu on

kindlaks tehtav ja seda peab tõendama isik, kes seda nõuab. Eeltoodud lõiguga

muudab kolleegium maakohtu otsust, lisades põhjendused TsMS § 391 lg 1

kohaldamise kohta.

18(18)

Tsiviilasi nr: 2-16-6649

Menetluskulude jaotus

80. Kolleegium leiab, et maakohus on menetluskulud jaganud õigesti tulenevalt sellest,

kes olid hagi ja vastuhagi menetlusosalised ja millise lahendi maakohus tegi.

Ringkonnakohtu menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta osas, mis kanti

seoses hagi rahuldamata jätmise peale esitatud apellatsioonkaebuse läbivaatamisega,

kostjate kanda solidaarselt ja menetluskulud, mis kanti apellatsiooniastmes seoses

vastuhagi rahuldamata jätmise peale esitatud apellatsioonkaebus läbivaatamisega,

kostja 1 kanda. Kuna maakohus ei ole menetluskulusid kindlaks määranud, siis

kuuluvad menetluskulud TsMS § 174 lg 4 ja 177 lg 2 järgi maakohtu poolt

kindlaksmääramisele pärast menetlust lõpetava lahendi jõustumist.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Margo Klaar

Krista Kirspuu

Mati Maksing