2-17-18239/38 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUMÄÄRUS

Kohtuasja number

21718239

Määruse kuupäev

Tartu, 6. juuni 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Henn Jõks, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Amintor OÜ hagi Estkompexim Toitlustus OÜ vastu

põhinõude 347 917 eurot 75 senti ja viivise saamiseks ning

koostöölepingu tühisuse ja allüürilepingu ülesütlemise

tühisuse tuvastamiseks. Hagi tagamise avaldus

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2018. a määrus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Estkompexim Toitlustus OÜ määruskaebus

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Amintor OÜ, esindaja vandeadvokaat Vahur Kivistik ja

vandeadvokaat Andres Past

Estkompexim Toitlustus OÜ, esindajad vandeadvokaat Aivar

Pilv ja vandeadvokaat Hanne-Loore Härma

Asja läbivaatamise kuupäev

14. mai 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 12. veebruari 2018. a määrus tsiviilasjas

nr 21718239 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Määruskaebus rahuldada.

3. Tagastada Estkompexim Toitlustus OÜ määruskaebuselt tasutud kautsjon LEADELL

Pilv Advokaadibüroo AS-ile.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Amintor OÜ (hageja) esitas 5. detsembril 2017 Harju Maakohtule hagiavalduse ja 14. detsembril

2017 täpsustatud hagiavalduse Estkompexim Toitlustus OÜ (kostja) vastu põhinõude 347 917 eurot

75 senti ja viivise saamiseks ning koostöölepingu tühisuse ja allüürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks.

Hagiavalduse kohaselt üürib hageja kostjalt alates 13. maist 2002 toitlustusasutuste pidamiseks

erinevate allüürilepingute alusel mitteeluruume asukohaga Mündi tn 2/Raekoja plats 10/Saiakang 1

Tallinnas (ruumide omanik on Tallinna linn). 1. septembril 2014 sõlmis hageja kostjaga Tallinna

Linnavalitsuse 6. augusti 2014. a korralduse alusel äriruumi allüürilepingu (edaspidi allüürileping).

Allüürilepingu sõlmimise tingimuseks seadis kostja hagejale koostöölepingu sõlmimise.

Koostööleping sõlmiti kostja survel samal päeval allüürilepingu sõlmimisega. Koostööleping on

näiliku või heade kommete vastase tehinguna tühine. Hagejal on õigus nõuda kostjalt

2-17-18239

koostöölepingu alusel tasutud 347 917 euro 75 sendi väljamõistmist, samuti viivist. Kostja teatas

16. novembri 2017 kirjaga, et kui hageja ei tasu koostöölepinguga sätestatud hüvitist hiljemalt

22. novembriks 2017, ütleb ta 23. novembril 2017 koostöölepingu ja allüürilepingu ennetähtaegselt

üles, määrates hagejale ruumide vabastamise tähtpäevaks 31. detsembri 2017. Allüürilepingu

ülesütlemine on tühine, sest koostööleping on tühine algusest peale. Hageja õiguslik huvi

allüürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks seisneb soovis jätkata oma majandustegevusega

allüürilepingu esemeks olevates äriruumides allüürilepingus kokkulepitud tähtajani, s.t kuni

1. augustini 2024.

2. Hageja esitas hagiavalduses hagi tagamise taotluse, paludes reguleerida vaidlusalust õigussuhet ja

lubada hagejal tegutseda allüürilepingu esemeks olevates äriruumides allüürilepingus sätestatud

tingimustel kuni käesolevas asjas lõpliku kohtulahendi jõustumiseni. Hagi tagamise taotluse

kohaselt tekib hagejal hagi tagamata jätmise korral otsene kahju vaidlusalusel üüripinnal

majandustegevuse äralangemise tõttu, lisaks kannatavad otsest kahju hageja Rae restorani töötajad,

kes jäävad alates 1. jaanuarist 2018 tööta. Rae restorani tegevuse lõpetamisega alates jaanuarist

2018 kaotaks hageja käibes umbes 500 000 eurot, halvimal juhul võib see viia hageja pankrotini.

3. Kostja palus jätta hagi tagamise avaldus rahuldamata. Kostja vastuväidetel on hagi tagamine

põhjendamatu. Allüürileping kehtib poolte kokkuleppe kohaselt ainult koos koostöölepinguga ning

koostöölepingu lõppemine (ennetähtaegne ülesütlemine) toob kaasa ka allüürilepingu ennetähtaegse

lõpetamise. Hageja keeldus koostöölepingu kohustuste täitmisest, mistõttu on põhjendamatu ka

vaidlusaluste äriruumide jätkuv kasutamine hagi tagamise raames pärast 31. detsembrit 2017.

Hageja taotletud hagi tagamine on ebaproportsionaalne ja kahjustab oluliselt kostja majandushuve.

Hagi tagamisel ei peaks hageja tasuma koostöölepingu alusel mingit tasu ning saaks kasutada

allüürile antud ruume täpselt sama üüritasuga, millega kostja üürib ruume Tallinna linnalt. Kostjal

säilivad seejuures Tallinna linna vastu kõik kohustused, millega kaasnevad ka kulutused. Hagi

tagamise taotluse rahuldamise korral ei ole kostjal võimalust kasutada üürile võetud ruume

toitlustuse pakkumiseks. Juhuks kui kohus peab siiski hagi tagamise taotlust põhjendatuks, tuleb

kohustada hagejat ruumide jätkuval kasutamisel tasuma kostjale koostöölepingus sätestatud tasu

(hüvitist) selle ps 5 ja lisas 3 ettenähtud tingimustel kuni käesolevas asjas lõpliku kohtulahendi

jõustumiseni.

4. Harju Maakohus rahuldas 27. detsembri 2017. a määrusega hagi tagamise taotluse ning lubas hagi

tagamise korras tegutseda hagejal allüürilepingu esemeks oleval äripinnal allüürilepingus sätestatud

tingimustel kuni käesolevas asjas lõpliku kohtulahendi jõustumiseni. Maakohus jättis rahuldamata

kostja taotluse kohustada hagejat ruumide jätkuval kasutamisel tasuma talle koostöölepinguga

ettenähtud tasu (hüvitist) selle ps 5 ja lisas 3 ettenähtud tingimustel kuni käesolevas asjas lõpliku

kohtulahendi jõustumiseni.

Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt on hagi tagamise avaldus kooskõlas tsiviilkohtumenetluse

seadustiku (TsMS) § 381 lgs 1 sätestatud nõuetega, sh on esitatud TsMS § 377 lgs 2 nimetatud

asjaolud. Samuti vastab hagiavaldus TsMS § 363 lg 1 pdes 1–3 sätestatud nõuetele, hagi on lubatav,

õiguslikult perspektiivikas ning nõude ja tagamise aluseks olevad asjaolud on põhistatud

(TsMS § 235 ja § 381 lg 2). Eeldades hageja põhjenduste õigsust, on hageja väited usutavad. Hageja

on esitanud tõendeid oma väidete kinnitamiseks. Hageja on põhistanud ka oma õiguslikku huvi

allüürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. Hageja on esile toonud asjaolud,

millest nähtub, et hagi tagamine on taotletud viisil vajalik hagejale olulise kahju tekkimise

vältimiseks. Hagi tagamine taotletud viisi ei ole kostja jaoks ülemäära koormav. Vaidlusaluse

õigussuhte reguleerimise korral taotletud viisil säilib hagejal kohustus tasuda üüri. Kostja

2(6)

2-17-18239

majanduslik huvi teenida allüürilepingu esemeks olevatelt äriruumidelt tulu on tagatud selliselt, et

kui hagi jääb rahuldamata, saab kostja nõuda hagejalt kahju hüvitamist aja eest, millal ei olnud

kostjal võimalust anda äriruume allüürile, sest neid kasutas hageja.

Kostja taotlus kohustada hagejat ruumide jätkuval kasutamisel tasuma talle koostöölepinguga

ettenähtud tasu (hüvitist) kuni käesolevas asjas lõpliku kohtulahendi jõustumiseni, jääb rahuldamata.

Kostja ei ole esitanud hagi koostöölepingu kohta ega ole palunud reguleerida hagi tagamise korras

koostöölepingu täitmist TsMS § 377 lg 2 alusel selliselt, et kohustada hagejat tasuma kostjale

koostöölepinguga ettenähtud tasu. Kohus ei saa hageja hagi tagamise taotluse lahendamisel panna

hagejale kohustusi, mis ei ole seotud õigussuhtega, mille reguleerimist hageja hagi tagamise korras

taotleb (hageja palus reguleerida vaidlusalust õigussuhet selliselt, et lubada tal kasutada

allüürilepingu esemeks olevaid äriruume).

5. Kostja esitas määruskaebuse, milles palus maakohtu määruse tühistada ja jätta uue määrusega

hagi tagamise taotlus rahuldamata. Kostja palus alternatiivselt tagada uue määrusega hagi selliselt,

et hagejat kohustatakse ruumide jätkuval kasutamisel tasuma kostjale koostöölepinguga ettenähtud

hüvitist selle ps 5 ja lisas 3 ettenähtud tingimustel.

6. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks

Tallinna Ringkonnakohtule.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

7. Tallinna Ringkonnakohus jättis 12. veebruari 2018. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja

maakohtu määruse muutmata, nõustudes maakohtu määruse põhjendustega neid kordamata.

Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et hagi on perspektiivikas. Ei ole põhjust, miks peaks hagi

õigusliku perspektiivikust põhimenetluse ja hagi tagamise menetluse kontekstis hindama erinevalt.

Kui maakohus on hagi menetlusse võtnud, võib ringkonnakohus hagi edulootust kontrollida

kitsamates piirides kui TsMS § 371 lg 2 p 1 korral. See tähendab, et üldjuhul ei tohiks

ringkonnakohus sellises olukorras tagamisabinõusid tühistada hagi perspektiivikuse tõttu.

Põhjendatud on maakohtu järeldus, et kohaldatav hagi tagamise abinõu ei ole esitatud asjaolude

põhjal kostja jaoks liiga koormav. Hageja on teinud usutavaks, et hagi tagamata jätmine tekitab talle

märkimisväärset kahju. Hageja on teinud investeeringuid, arvestades allüürilepingu kehtivuse

tähtajaga, sõlminud koostöölepinguid äripartneritega ja töölepinguid töötajatega. Lisaks võimalikule

tekkivale kahjule kannataksid hagi tagamata jätmise korral ka hageja töötajad, kes kaotaksid töö.

Hageja on põhistanud kahju, mis temale tekiks hagi tagamata jätmise korral, seevastu kostja ei ole

neid asjaolusid esile toonud. Kostja on ainult üldsõnaliselt esile toonud, et talle tekib hagi tagamise

korral kahju, kuid usutavaks on ta muutnud ainult selle väite, et tal jääb kohaldatud hagi tagamise

tõttu saamata koostöölepingu järgi saadav tulu. Seda, et kostja peaks hagi tagamise tõttu kandma

kulutusi, ei saa kostja esiletoodust järeldada. Samuti on jäänud paljasõnaliseks kostja väited, et ta

soovib allüürile antud pinnal ise osutada toitlustamisteenust ja selle arvel kasu saada. Kostja ei ole

selgitanud, kas tal on olemas selliseks tegevuseks vajalikud eeldused. Eeltoodust järeldub, et

kostjale märkimisväärset kahju hagi tagamise korral ei teki ning hageja kahju hagi tagamata jätmise

korral on suurem kui kostja kahju. Kostja majanduslik huvi teenida allüürilepingu esemeks olevatelt

äriruumidelt tulu on tagatud selliselt, et kui hagi jääb rahuldamata, saab kostja nõuda hagejalt hagi

tagamisega tekitatud kahju hüvitamist TsMS § 391 lg 1 p 1 alusel.

3(6)

2-17-18239

Maakohus ei pidanud kaaluma teisi sobivaid hagi tagamise abinõusid. Kohus on tagamisabinõude

rakendamisel seotud hageja esitatud avaldusega ning peab kaaluma selles nimetatud abinõude

vajalikkust ja sobivust hagi tagamiseks. Kostja ei ole veenvalt põhistanud, et talle võib tekkida hagi

tagamisel märkimisväärne kahju, mistõttu tuleb õigussuhet esialgu reguleerida hageja vajalikuks

peetud viisil. Maakohus leidis õigesti, et lähtuda ei saa kostja viidatud koostöölepingu järgi

tasutavast, sest pooled vaidlevad selle lepingu kehtivuse üle. Kostja ei ole esile toonud ka seda,

milline võiks olla hagejale allüürile antud ruumide kasutuseelise väärtus, millest saaks lähtuda

esialgu õigussuhet menetluse ajaks hagi tagamise korras reguleerides.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

8. Kostja palub määruskaebuses ringkonnakohtu määruse tühistada ja saata asi samale

ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kohtud rikkusid hagi tagamise määruse põhjendamise kohustust, kui tuginesid üksnes hageja

paljasõnalistele ja tõendamata väidetele, leides, et hagi tagamise avaldus on põhistatud ja hagi on

õiguslikult perspektiivikas. Kohtud on rikkunud hagi tagamisel TsMS § 378 lgs 4 sätestatud

põhimõtet ning jätnud kostja huvid tähelepanuta, lähtudes üksnes hageja väidetavatest õigustest ja

huvist. Määrusest ei selgu, millest tulenevalt on ringkonnakohus leidnud, et valitud hagi tagamise

abinõu kohaldamine ei ole kostjat ülemäära koormav ega ebaproportsionaalselt kahjustav.

Ringkonnakohus leidis valesti, et kohus on tagamisnõude rakendamisel seotud hageja esitatud hagi

tagamise avaldusega. Kohtul on esmase õigussuhte reguleerimisel ulatuslik diskretsiooniõigus ning

kui kohus leidis, et hagi tagamiseks on alus, saanuks ta kohaldada mõlema poole huve tagavat

õiguskaitset (võimaldada hagejal tegutseda vaidlusalustes ruumides kohustusega tasuda

allüürilepingu alusel üüri ja koostöölepingus kokkulepitud hüvitist).

9. Hageja vaidleb kostja määruskaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

10. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu määrus tuleb TsMS § 701 lg 3 esimese ja teise lause alusel

tühistada ja asi tuleb saata uueks arutamiseks samale ringkonnakohtule. Määruskaebus rahuldatakse.

11. Hageja on esitanud mh tuvastushagi (hagi koostöölepingu ja allüürilepingu ülesütlemise tühisuse

tuvastamiseks) ning on palunud hagi tagamise korras reguleerida pooltevahelist õigussuhet

TsMS § 377 lg 2 alusel selliselt, et lubada hagejal kasutada allüürilepingu esemeks olevaid äriruume

kuni asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni. Kohtud on hageja taotluse rahuldanud ning lubanud

hagejal tegutseda vaidlusalustes äriruumides allüürilepingus sätestatud tingimustel kuni asjas lõpliku

kohtulahendi jõustumiseni. Kostja taotluse kohustada hagejat äriruumide jätkuval kasutamisel

tasuma kostjale koostöölepingus ettenähtud tasu kuni asjas tehtava lõpplahendi jõustumiseni jätsid

kohtud rahuldamata.

12. Hagi tagamisel tuleb kohtul kontrollida, kas hagi tagamise taotlus vastab TsMS § 381 lgs 1

sätestatud nõuetele (sh on esitatud TsMS §s 377 nimetatud asjaolud), kas hagiavaldus (kui see on

esitatud) vastab TsMS § 363 lg 1 pdes 1–3 sätestatud nõuetele, kas hagi on lubatav (eelkõige

TsMS § 371 lg 1, § 423 lg 1, § 428), õiguslikult perspektiivikas (TsMS § 371 lg 2, § 423 lg 2) ning

kas nõude ja tagamise aluseks olevad asjaolud on põhistatud (TsMS § 235 ja § 381 lg 2)

(vt Riigikohtu 3. veebruari 2017. a määrus tsiviilasjas nr 3218316, pd 13–18). Kolleegium märgib

hagi õigusliku perspektiivikuse hindamise kohta lisaks, et kohus võib juhul, kui ta jätab hagi

4(6)

2-17-18239

õigusliku perspektiivituse tõttu tagamata, jätkata hagi menetlemist ning ei ole välistatud, et ta hiljem

siiski leiab hagi olevat õiguslikult perspektiivika ning rahuldab hagi (vt Riigikohtu 4. novembri

2015. a määrus tsiviilasjas nr 32112115, p 10). Seega ei ole asja läbivaatavale maakohtule edasisel

menetlemisel kohustuslik ka ringkonnakohtu hagi tagamise menetluses antud hinnang hagi

õigusliku perspektiivikuse kohta.

13. Eeltoodust tulenevalt saab kohus tagada hagi mh vaid siis, kui hagi tagamisel on esile toodud

TsMS §s 377 sätestatud eeldused. Hageja taotluse kohaselt kohaldub asjas TsMS § 377 lg 2.

TsMS § 377 lg 2 esimeses ja teises lauses sätestatakse, et sellise hagi tagamiseks, mille esemeks ei

ole rahaline nõue kostja vastu, võib kohus hageja taotlusel esialgselt reguleerida vaidlusalust

õigussuhet, eelkõige asja kasutusviisi, kui see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või

muul põhjusel. Seda võib teha sõltumata sellest, kas on alust arvata, et hagi tagamata jätmine võib

raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks. TsMS § 378 lg 3 järgi võib tagada ka

tuvastushagi. Kolleegium on selgitanud, et kohtul tuleb õigussuhte esialgsel reguleerimisel alati

põhjendada, millise olulise kahju vältimiseks või muul põhjusel on see vajalik (vt Riigikohtu määrus

viidatud tsiviilasjas nr 3218316, p 15). Kolleegiumi hinnangul kohaldasid kohtud TsMS § 377 lgt 2

valesti.

Hageja tõi hagi tagamise aluseks olevate asjaoludena välja, et kostja avaldas hagejale esitatud

nõudekirjas, et kui hageja ei tasu koostöölepinguga sätestatud hüvitist hiljemalt 22. novembriks

2017, ütleb ta 23. novembril 2017 koostöölepingu ja allüürilepingu ennetähtaegselt üles, määrates

hagejale ruumide vabastamise tähtpäevaks 31. detsembri 2017. Hageja on seisukohal, et

nõudeavaldus on ühtlasi ka koostöölepingu ülesütlemise avaldus. Hageja märgib, et esitas taotluse

õigussuhte reguleerimiseks eesmärgiga vältida kahju, mis tekib allüürilepingu ennetähtaegsest

lõpetamisest (allüürilepingu järgi on hagejal äripinna kasutamise õigus kuni 1. augustini 2024)

samal ajal koostöölepingu lõpetamisega. Hageja leiab, et taotluse rahuldamata jätmise korral tekib

talle otsene kahju vaidlusalusel äripinnal majandustegevuse äralangemise tõttu, lisaks kannavad

kahju Rae restorani töötajad, kes kaotaksid alates 1. jaanuarist 2018 töö (I kd, tl 5 pöördel, tl 6

ja tl 54). Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, et hageja on eeltooduga esitanud TsMS § 377 lgs 2

nimetatud asjaolud. Kolleegium selle seisukohaga ei nõustu.

Hageja on esile toonud asjaolud, et kostja on hagejaga sõlmitud koostöölepingu ja allüürilepingu

ennetähtaegselt üles öelnud. Määruse põhjendustest ei nähtu, millise olulise kahju vältimiseks või

muul põhjusel pidas ringkonnakohus vajalikuks neil asjaoludel hagi tagada. Asjas ei nähtu, et kostja

oleks esitanud kohtule hageja vastu hagi vaidlusaluste äriruumide vabastamiseks ning kohus oleks

sellise hagi rahuldanud. Praeguses asjas otsustab kohus selle üle, kas allüürileping on kehtivalt üles

öeldud ning kas hagejal on sellest tulenevalt kohustus vaidlusalused äriruumid vabastada,

kohtuotsuse tegemisel. Eeltoodust tulenevalt leiab hageja ekslikult, et talle on tekkida võiva kahju

vältimiseks vajalik tagada vaidlusaluste äriruumide kasutamise võimalus pärast 31. detsembrit 2017

kuni praeguses asjas tehtava otsuse jõustumiseni. Kirjeldatud olukorras ei saa hagejale kahju

tekkida, sest hageja kasutab jätkuvalt allüürilepingu esemeks olevaid ruume (hagejale säilib

praegune olukord) ning hageja kohustus äriruumid vabastada tekib juhul, kui praeguses

kohtuvaidluses jääb jõustunud kohtuotsusega tema tuvastushagi rahuldamata.

Eeltoodut arvestades ringkonnakohtu määrus tühistatakse ning menetlusökonoomia põhimõttest

lähtuvalt ei pea kolleegium vajalikuks vastata määruskaebuse ülejäänud väidetele. Hagi tagamise

staadiumis ei hinda kolleegium, kas väidetavalt näiliku tehinguga võidi varjata mõnda teist tehingut

ja kas varjatud tehing võiks olla tühine. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata,

millise olulise kahju vältimiseks või muul põhjusel on praeguses asjas hagi tagamine vajalik.

5(6)

2-17-18239

14. Kuna kolleegiumi määrus ei ole asja menetlust lõpetav määrus TsMS § 173 lg 1 esimese lause

mõttes, jaotatakse hagi tagamisega seotud menetluskulud hagi lahendamisel osana üldisest

menetluskulude jaotusest.

15. Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel

tagastada. Kostja on palunud tagastada kautsjon LEADELL Pilv Advokaadibüroo AS-ile.

Henn Jõks

Ants Kull

Tambet Tampuu

6(6)