2-17-1914/39 · Tartu Maakohus Tartu kohtumaja

Tsiviilasi nr 2-17-1914

K O H T U M Ä Ä R U S

Kohus

Tartu Maakohus

Kohtunik

Hiie Lindmets

Määruse tegemise aeg ja koht

11. mai 2018, Tartu kohtumaja

Tsiviilasja number

2-17-1914

Tsiviilasi

Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira

Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve avaldus

korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme

omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva

juurdepääsu võimaldamiseks

Menetlusosalised

ja

nende

esindajad

avaldaja I Annika Raudoja (ik XXX; elukoht XXX);

avaldaja II Valmar Kuhhi (ik XXX; elukoht XXX);

avaldaja III Mart Viires (ik XXX; elukoht XXX);

avaldaja IV Aira Viires (ik XXX; elukoht XXX);

avaldaja V Kristian Rohejärv (ik XXX; elukoht XXX);

avaldaja VI Kai Rohejärv (ik XXX; elukoht XXX);

avaldajate lepinguline esindaja vandeadvokaat Andres Kalm, e-

post menetlus@tgsbaltic.com;

puudutatud isik I Mindreks Grupp OÜ (rk 11378629; asukoht

Põik 4, 50603 Tartu), seaduslikud esindajad juhatuse liikmed

Indrek Mutso ja Taivi Mutso, e-post indrek@mindreks.ee ning

lepinguline esindaja Mihkel Nukka, menetlus@seadus.ee;

puudutatud isik II Doneright OÜ (pankrotis) (rk 12690547;

asukoht Tartu mnt 13, 10145 Tallinn), seaduslik esindaja

pankrotihaldur Indrek Lepsoo, indrek@pankrotihaldur.ee;

puudutatud isik III Taivi Mutso (ik XXX; elukoht XXX);

puudutatud isik IV Indrek Mutso (ik XXX; elukoht XXX),

lepinguline

esindaja

Mihkel

Nukka,

e-post

menetlus@seadus.ee;

puudutatud isik V Marika Laisaar (ik XXX; elukoht XXX)

Kohtuistungi toimumise aeg

kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta rahuldamata Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese,

Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve 13.11.2017 taotlus kuulata tunnistajana üle

eriteadmistega isik Kaspar Tennokese ning 30.01.2018 taotlus nõuda Mindreks

Grupp OÜ-lt välja tekstifailid, milles on koostatud XX.XX.XXXX müügileping ja

31.10.2016 taganemisavaldus.

2. Jätta rahuldamata Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese,

Kristian Rohejärve ja Kai Rohejärve 17.04.2018 vastuväide kohtu tegevuse kohta.

3. Rahuldada Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian

Rohejärve ja Kai Rohejärve avaldus.

4. Tuvastada, et korteriomanditeks jagatud XXX, Tartu linn asuva kinnistu

(katastritunnus XXX) korteriomanike kaasomandisse kuulub XXX, Tartu linn asuvat

kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal ja osaliselt korteriomandi XXX, Tartu linn

(registriosa nr XXX) reaalosa piires asuv, kütteseade selle järgmistes osades:

-

õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr XXX);

-

küttevee akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit;

-

küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit;

-

soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit;

-

elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18

6,0 kW kasuliku mahuga ca 500 liitrit;

-

soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga

50 liitrit;

-

küttesüsteemiga

ühendatud

torustik,

ringluspumbad,

ventiilid,

mõõdikud,

elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem.

5. Kohustada Mindreks Grupp OÜ-d (rk 11378629) võimaldama Annika Raudojale,

Valmar Kuhhile, Mart Viiresele, Aira Viiresele, Kristian Rohejärvele ja Kai

Rohejärvele kestev juurdepääs vaidlusaluse kütteseadme resolutsiooni punktis 4

nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XXX, Tartu linn (registriosa nr XXX)

reaalosa piires ning andma Tartu linn, XXX korteriühistule (rk 80490550) üle koopiad

kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.

6. Tühistada käesoleva määruse jõustumisel Tartu Maakohtu 28.02.2017 esialgse

õiguskaitse kohaldamise määrus.

Määrus toimetada kätte menetlusosalistele ja Farmada Invest OÜ-le (e-post heiti@farmada.ee).

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

1. Jätta Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve

ja Kai Rohejärve menetluskulud solidaarselt Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja

Taivi Mutso kanda.

2. Mindreks Grupp OÜ, Doneright OÜ (pankrotis), Indrek Mutso, Taivi Mutso ja

Marika Laisaare menetluskulud jätta nende endi kanda.

3. Välja mõista Mindreks Grupp OÜ-lt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt solidaarselt

Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai

Rohejärve kasuks menetluskulud 6807 eurot.

4. Välja mõista Mindreks Grupp OÜ-lt, Indrek Mutsolt ja Taivi Mutsolt solidaarselt

Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian Rohejärve ja Kai

Rohejärve kasuks viivis menetluskuludelt 6807 eurot kohtumääruse jõustumisest alates

kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Määruse peale võib esitada määruskaebuse kirjalikult Tartu Ringkonnakohtule Tartu Maakohtu kaudu.

Määruskaebuse esitamise tähtaeg on 15 päeva määruse määruskaebuse esitajale kättetoimetamisest

alates.

Asjaolud ja avaldajate nõuded

Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viires, Aira Viires, Kristian Rohejärv ja Kai Rohejärv

(avaldajad) on esitanud Tartu Maakohtule avalduse korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva

kütteseadme omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks.

Avalduse kohaselt on Tartu linnas aadressil XXX asuv kinnistu 27.01.2016 korteriomanditeks

jagamise avalduse alusel jagatud üheksaks korteriomandiks: kaheksa korterit on eluruumi

sihtotstarbega (korterid nr 1-8) ja üks mitteeluruumi sihtotstarbega (korter nr M1). Kinnistu hoonestuse

kütmine, samuti soojatarbeveega varustamine on lahendatud kinnistule paigaldatud õhk-vesi

soojuspumbaga. Kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt veemahutid,

paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal (soojuspump).

Korteriomanike vahel on vaidlus kütteseadme omandiõiguse üle. Avaldajad leiavad, et kütteseade,

olles elu- ja mitteeluruumide kasutamiseks vältimatu, on kinnistu kaasomandi ese ning kuulub ühiselt

kõigi korteriomanike kaasomandisse. Kütteseadme omandiõiguse kuuluvust kõigile korteriomanikele

kinnitab ka asjaolu, et kütteseade ei ole kinnistule paigaldatud kolmandale isikule kuuluva asjaõiguse

alusel. Samuti ei ole kütteseade määratud kuuluvaks ühele korteriomanikule 27.01.2016 kinnistu

valdamise ja kasutamise korras. Kütteseadme kuulumist kõigile kaasomanikele kinnitab avaldajate

arvates ka see, et kütteseadme tarne ja paigalduse tellis Mindreks Grupp OÜ-lt (puudutatud isik I) kogu

kinnistu teenindamiseks arendaja Doneright OÜ (pankrotis) (puudutatud isik II) ning korteriomanikud

on kütteseadme eest ostuhinna osana juba tasunud. Avaldajad märgivad, et neil puudub juurdepääs

osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires asuvale kütteseadme osale. Samas on korteriomanike

kestev juurdepääs kütteseadme ekspluateerimiseks, selle seisukorra kontrollimiseks ja hooldamiseks

vajalik, arvestades kütteseadme olulisust ja väärtust.

Avaldajad paluvad kohtul:

1) tuvastada, et korteriomanditeks jagatud XXX, Tartu linn asuva kinnistu korteriomanike

kaasomandisse kuulub XXX, Tartu linn asuvat kinnistut teenindav, osaliselt kinnistu maal ja

osaliselt korteriomandi XXX, Tartu linn reaalosa piires asuv, kütteseade selle järgmistes

osades:

-

õhk-vesi soojuspump Alpha Innotec LW 180A (seeria nr XXX);

-

küttevee akumulatsioonimahuti ca 400-500 liitrit;

-

küttesüsteemi paisupaak RV 80 kasuliku mahuga ca 80 liitrit;

-

soojatarbeveemahuti Austria Email AG HR-500 kasuliku mahuga ca 490 liitrit;

-

elektrilise küttekehaga soojatarbeveemahuti Austria Email AG EBH-RDU-18 6,0 kW

kasuliku mahuga ca 500 liitrit;

-

soojatarbevee süsteemiga ühendatud paisupaak AV50 eeldatava kasuliku mahuga 50 liitrit;

-

küttesüsteemiga ühendatud torustik, ringluspumbad, ventiilid, mõõdikud, elektripaigaldis ja

juhtautomaatika süsteem.

2) kohustada Mindreks Grupp OÜ-d võimaldama avaldajatele kestev juurdepääs vaidlusaluse

kütteseadme p-s 1 nimetatud osadele, mis asuvad korteriomandi XXX, Tartu linn reaalosa

piires ning andma korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega valitud isikule, valitseja

valimise korral valitsejale, korteriühistu loomise või tekkimise korral korteriühistule üle

koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.

Avaldajad ei nõustu puudutatud isikute Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taimi Mutso väidetega

kütteseadme omandiõiguse ja kestva juurdepääsu võimaldamise kohta, samuti ei ole avaldajate nõue

vastuolus hea usu põhimõttega.

Avaldajad lisasid avaldusele 27.01.2016 avalduse kinnistu korteriomanditeks jagamiseks; rõdude,

terrassi, parkimiskohtade ja kuuri kasutuskorra seadmiseks ja kokkulepped, 02.07.2015 ehitusloa,

08.07.2016 ettekirjutuse koos 05.04.2016 paikvaatluse aktiga, 07.11.2016 sunniraha rakendamise

otsuse, Tartu Maakohtu 11.01.2017 määruse tsiviilasjas nr 2-17-401, kinnistusregistri väljavõtted,

väljavõtte ehitusprojektist, foto kütteseadme paiknemisest, OÜ Dandelion Power 30.10.2016

elektronkirja, müügikuulutuse, 01.11.2016 kuni 03.11.2016 elektronkirjavahetuse, OÜ Dandelion

Power 27.11.2016 elektronkirja, 04.12.2016 kuni 09.12.2016 elektronkirjavahetuse, Riskihaldus OÜ

27.11.2016 elektronkirja, avaldajate ja Riskihaldus OÜ elektronkirjavahetuse, korteriomandi nr M1

esimese korruse plaani, Mindreks Grupp OÜ 04.05.2016 elektronkirja, 05.05.2016 müügilepingu

muutmise lepingu, kuvatõmmise Mindreks Grupp OÜ-le teostatud makse andmetest, avaldajate ja

Mindreks Grupp OÜ kirjavahetuse novembris 2016 koos ülevaatega 11.11.2016 koosolekust,

11.11.2016 koosolekul osalejate nimekirja, 26.02.2017 hinnapakkumise, XXX korterelamu

küttesüsteemi kohtülevaatuse, Doneright OÜ (pankrotis) nõuete kaitsmise koosoleku protokolli,

Mindreks Grupp OÜ 20.05.2016 arve nr XXX, 09.09.2015 müügilepingu, Doneright OÜ (pankrotis)

pankrotimenetluses Mindreks Grupp OÜ nõudeavalduse lisa 5 (laekumata arved koos aktidega ja

viiviste arvestus) ja lisa 1 (10 laenulepingut) (I kd tl 19-101, 155, II kd tl 78-127, 167-192, III kd tl 1-

12).

Puudutatud isikute I ja IV (Mindreks Grupp OÜ ja Indrek Mutso) seisukoht

Puudutatud isikud leiavad, et avaldus tervikuna on põhjendamatu ja tuleb jätta rahuldamata.

Puudutatud isikute vastuse kohaselt kuulub soojuspump Mindreks Grupp OÜ-le vallasasjana.

Puudutatud isik I sõlmis arendajaga XX.XX.XXXX omandireservatsiooniga müügilepingu, mille p 1.2

kohaselt läheb omandiõigus soojuspumbale üle maksekohustuse kohase täitmisega. Kuna müügihinda

ei tasutud, ei läinud vaidlusaluse kütteseadme omandiõigus arendajale üle. Soojuspump ei ole

muutunud kinnisasja oluliseks osaks. Puudutatud isikud märgivad, et soojuspumpa on võimalik

soojussõlmest lahti ühendada, millest tulenevalt saab seda kinnisasjast eraldada ja viia vajadusel teisele

kinnisasjale. Kütteseadme lahti ühendamine ja eemaldamine kinnisasjalt ei katkesta kortermaja

soojusenergiaga varustamist. Pärast eraldamist on kütteseade iseseisvalt kasutatav ning seda saab soovi

korral ühendada teise küttesüsteemiga. Kehtiva kohtupraktika kohaselt ei ole soojusallikat

(keskküttekatel või soojuspump) käsitatud kaasomandi esemena. Soojuspumpa ei muuda kõikide

kaasomanike esemeks asjaolu, et käesoleval hetkel tarbivad avaldajad soojuspumba toodetavat

soojusenergiat. Avaldajatel on soovi korral võimalik liita kortermaja soojussõlmega enda valitud

soojusallikas. Avaldajate omandiõigus kütteseadmele ei tulene 27.01.2016 notariaalsest lepingust,

kuna kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri kütteseadme omandiõiguse kuuluvust. Ühiskasutus ei

tähenda asja ühisomandit. Kasutuskorra kokkuleppe esemeks ei ole korteriomandi nr M1 kasutamine.

Ebaõige on avaldajate väide, et nad on soojuspumba eest tasunud, ostes korteriga koos ka kütteseadme.

Asjaolust, et tasutud on Doneright OÜ (pankrotis) võlgade katteks otse Mindreks Grupp OÜ-le, ei ole

võimalik järeldada, et tasumine toimus kütteseadme eest. Avaldajate nõue kütteseadmele kestva

juurdepääsu võimaldamiseks on samuti alusetu, kuna soojuspump on Mindreks Grupp OÜ

ainuomandis. Viimane on senini käitanud soojuspumpa ja taganud selle oluliste tõrgeteta toimimise.

Puudutatud isikute hinnangul tegutsevad avaldajad vastuolus hea usu põhimõttega, püüdes alusetult

rikastuda Mindreks Grupp OÜ-le kuuluva soojuspumba arvelt.

Puudutatud isikud I ja IV lisasid vastusele teostatud tööde akti nr XXX, Mindreks Grupp OÜ

nõudeavalduse

Doneright OÜ

(pankrotis)

pankrotimenetluses

koos

lisadega,

12.09.2017

elektronkirjavahetuse,

XX.XX.XXXX

müügilepingu,

31.10.2016

avalduse

müügilepingust

taganemiseks, 11.01.2018 AIT-Nord OÜ seisukoha vaidlusaluse kütteseadme osas (II kd tl 13, 33-64,

148-153).

Puudutatud isiku II (Doneright OÜ (pankrotis)) seisukoht

Puudutatud isik nõustub kõigi avaldajate esitatud seisukohtadega ning toetab avalduse rahuldamist.

Puudutatud isiku III (Taivi Mutso) seisukoht

Puudutatud isik ühineb Mindreks Grupp OÜ ja Indrek Mutso seisukohaga, leides samuti, et avaldus ei

ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Puudutatud isiku V (Marika Laisaar) seisukoht

Puudutatud isik peab vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ning kütteseadmele kestva

juurdepääsu võimaldamist.

Kohtu põhjendused

1. Kohus leiab, et avaldajate nõuded on põhjendatud ja kohtule esitatud avaldus tuleb rahuldada.

2. Avaldajad paluvad avalduses esmalt tuvastada korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva

kütteseadme omandiõiguse.

2.1. Asja materjalidest nähtuvalt on Tartu linnas XXX kinnistul varasemalt asunud elamu-

kogudusehoone ehitatud ümber korterelamuks (I kd tl 30-33, 70-76). Hoones olevad küttekolded ja

korstnad kuuluvad ehitusprojekti järgi lammutamisele ning uut ehitust ette ei nähta, vaid korterelamu

kütteks kavandatakse elektriküte õhk-vesi soojuspumba lahendusena. Ehitusloa kohaselt on tegemist

lokaalküttega. Seega antud kütteseadme kasutusotstarve ei ulatu väljapoole vaidlusalust kinnistut.

27.01.2016 notariaalse lepingu (I kd tl 19-29) p 2 kohaselt on Tartus aadressil XXX asuv kinnistu

jagatud üheksaks korteriomandiks, millest kaheksa on eluruumid (korterid nr 1-8) ja üks mitteeluruum

(korter nr M1). Avalduse kohtule esitamise ajal olid menetlusosalised viidatud korterelamu

korteriomanikud (I kd tl 46-69, 106).

Vaidlust ei ole selles, et kütteseade paikneb osaliselt korteriomandi nr M1 reaalosa piires (eeskätt

veemahutid, paisupaagid, elektripaigaldis ja juhtautomaatika süsteem) ning osaliselt kinnistu maal

(tehnoseadmed ja soojuspump) (I kd tl 77, 91). XXX korterelamu küttesüsteemi kohtülevaatuse

aruande (II kd tl 78-112) kohaselt on lisaks korterelamu kütmisele lahendatud kinnistule paigaldatud

õhk-vesi soojuspumbaga ka kinnistu varustamine soojatarbeveega.

Avalduse kohtule esitamise ajal 06.02.2017 kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 kohaselt on

kaasomandi esemeks mh ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lg 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi

reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. KOS § 2 lg 2 sätestab, et korteriomandi eseme

reaalosaks ei ole korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed, ka siis, kui need asuvad

korteriomandi

eseme

reaalosa

piires.

Alates

01.01.2018

kehtivas

korteriomandi-

ja

korteriühistuseaduses (KrtS) on samasugune regulatsioon sätestatud § 4 lõigetes 3 ja 4.

Riigikohus on leidnud, et korteriomandite omanike kaasomandis on korteriomandite ühiseks

kasutamiseks vajalikud seadmed, mis on üks tervik ega saa olla jaotatud osadeks (vt RKTKo 3-2-1-

107-15, p 13). Kui tegemist on lokaalküttega, on kohtu hinnangul kütteseadme näol tegemist

korteriomanike ühiseks elamu sihtotstarbeliseks kasutamiseks vajaliku seadmega. Antud kütteseade

määrab ära küttesüsteemi kui terviku funktsiooni, selle puudumine mõjutab kogu küttesüsteemi

olemust. Nii kütteseadme kui küttesüsteemi olemusest tulenevalt on nende paigaldamine püsiva

eesmärgiga. Kütteseadme eraldamisega kaoks korterelamus ka soojatarbevee kasutamise võimalus.

Samas on riigikohus asunud seisukohale, et elamu ühiseks kasutamiseks on vähemalt üldjuhul

vajalikud kanalisatsiooni- ja tarbeveesüsteem (vt RKTKo 3-2-1-129-13, p-d 45 ja 48).

Kohtu arvates on vaidlusalune kütteseade korteriomandite omanike kaasomandis. Korterelamu

lokaalseks kütteks mõeldud kütteseade koos kütte- ja soojatarbeveesüsteemiga on elamu ühiseks

kasutamiseks vajalik ühiskommunikatsioon, milleta elamu eesmärgipärane kasutamine ei ole võimalik.

Elamu ühiseks kasutamiseks vajalikud ühiskommunikatsioonid on korteriomanike kaasomandis

vaatamata sellele, et need läbivad korteriomandi reaalosa (vt RKTKo 3-2-1-155-14, p 12). Kohus

nõustub avaldajatega, et siinjuures ei saa arvestada üksnes teoreetilise tehnilise võimalusega

küttesüsteemi eri osasid (sh soojuspump) eemaldada ja asendada.

2.2. Korterelamu on ehitisena kinnisasja oluline osa tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 54 lg 1

mõttes. TsÜS § 55 lg 1 sätestab, et ehitise olulised osad on asjad, millest see on ehitatud või mis on

sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavat asja oluliselt kahjustamata.

Riigikohus on leidnud, et ehitise olulised osad on mh ehitise eesmärgipärast kasutamist võimaldavad

tehnosüsteemid, eelkõige kliima tagamiseks vajalikud kütteseadmed (vt RKTKo 3-2-1-86-14, p 18).

Kohtu hinnangul sõltub seadme kinnisasja olulise osana määratlemine sellest, kas seade paigaldatakse

eesmärgiga muuta see ehitise kui funktsionaalse terviku osaks, et panna see igapäevaselt teenima

ehitise eesmärgipärase kasutamise huve. Kohus leiab, et kütteseade teenib elamu huve, võimaldades

selle sihtotstarbelist kasutamist. Tegemist ei ole mööduvaks otstarbeks ühendatud seadmega.

Sekkumine ehitise kui funktsionaalse terviku toimimisse, mille tõttu on häiritud selle eesmärgipärane

kasutamine ning tuleb teha olulisi kulutusi ehitise endise funktsionaalsuse taastamiseks, on ehitise

tervikliku majandusliku väärtuse rikkumine ja seeläbi käsitatav ehitise olulise osa kahjustamisena.

Eeltoodust tuleneb, et kütteseadme paigaldamisega korterelamusse on kütteseade muutunud ehitise

oluliseks osaks. TsÜS § 53 lg 2 kohaselt ei saa asi ja selle olulised osad olla eri isikute omandis.

Viidatud regulatsiooni eesmärk on majandusliku väärtuse tagamine seeläbi, et asi ja selle olulised osad

jagavad võimalikult ühtset majanduslikku eesmärki.

2.3. Kui üks asi muutub teise asja oluliseks osaks, lakkab teise asja oluliseks osaks muutunud asi

senisele omanikule kuulumast ning oluliseks osaks muutunud asja omandiõigus tekib selle asja

omanikule, mille oluliseks osaks ühendatud asi muutus.

Kui vallasasi ühendatakse maatükiga selliselt, et vallasasi muutub maatüki oluliseks osaks, kehtib

asjaõigusseaduse (AÕS) § 107 lg 3 kohaselt põhimõte, et vallasasjad lähevad maatüki omaniku

omandisse, so neile laieneb maatüki omand. Vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3

mõttes tekib maatüki omanikul seega koormatisevaba omand kõigi tema maatükiga ühendatud

vallasasjade suhtes, so kustuvad kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon, varasemate

vallasasjade suhtes. Järelikult kui elamusse paigaldatav kütteseade on soetatud omandireservatsiooniga

nagu väidavad puudutatud isikud I ja IV, kaasneb kütteseadme kui vallasasja iseseisva eksisteerimise

lõppemisega selle vallasasja suhtes kehtinud omandireservatsiooni kustumine.

Kuna elamusse kütteseadme paigaldamisega muutub kütteseade ehitise oluliseks osaks ning kuulub

sealtpeale elamu omanikele sõltumata sellest, missugustel tingimustel oli omandi üleminek

reguleeritud kütteseadme müügi või paigaldamise kohta sõlmitud lepingus, puudub kohtul vajadus

tuvastada 20.05.2016 omandireservatsiooniga müügilepingu (II kd tl 148-150) ja 31.10.2016

taganemisavalduse (II kd tl 151) võltsitus/ehtsus.

2.4. Eeltoodud kohtu põhjendustest tuleneb, et vaidlusalune kütteseade kuulub kõigile

korteriomanikele, olles korteriomanike kaasomandis. Kuivõrd kütteseadme eest tasumine ei ole

omandiõiguse tuvastamisel määrav, ei pea kohus vajalikuks analüüsida menetlusosaliste väiteid ja

vastuväiteid osas, kas korteriomanikud (avaldaja II) on kütteseadme eest ostuhinna osana tasunud või

mitte.

3. Avalduses taotlevad avaldajad, et kohus tuvastaks puudutatud isiku I kohustuse võimaldada

avaldajatele kestev juurdepääs kütteseadme osale, mis asub korteriomandi nr M1 reaalosa piires, ning

anda korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega valitud isikule, valitseja valimise korral

valitsejale, korteriühistu loomise või tekkimise korral korteriühistule üle koopiad kütteseadmele

juurdepääsuks vajalikest võtmetest.

AÕS § 72 lg 1 sätestab, et kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kuna

kütteseade kuulub korteriomanikele ühiselt, valitsevad korteriomanikud KOS § 15 lg-st 1 tulenevalt

kütteseadet ka ühiselt. Asja valdamine, kasutamine ja valitsemine ei ole võimalik ilma sellele juurde

pääsemata. Samas on korteriomanike kestev juurdepääs kütteseadme seisukorra kontrollimiseks ja

hooldamiseks vajalik, arvestades kütteseadme funktsiooni olulisust ja seadme väärtust. Samuti

võimaldab juurdepääs seadmele elektrikatkestusest tingitud kütteseadme automaatika väljalülitumisel

selle uuesti sisselülitamist. Avaldajad ongi selgitanud, et huvi juurdepääsu vastu ei tulene soovist käia

kütteseadet ise reguleerimas, vaid soovist saada võimalus anda pädevatele isikutele seadmele

juurdepääs ja hoida ära võimalik kahju.

Õige on avaldajate seisukoht, et korteriomanike õigus kütteseadmele juurdepääsuks tuleneb ka

27.01.2016 notariaalsest lepingust (I kd tl 19-29), mille p 3 (terrassi, rõdude, parkimiskohtade, sooja-

ja veesõlme ning kuuri kasutuskord) kohaselt jäävad korteriomandi nr 9 (mitteeluruum 1) koosseisus

olevatest ruumidest ruumid tähistusega 1-1 esik ning 1-2 sooja- ja veesõlm (I kd tl 91) kõigi

korteriomandite igakordsete omanike ühiskasutusse. Kohtule ei ole teada, et kasutuskorda oleks hiljem

muudetud, tühistatud või muul viisil lõpetatud. Kuna viidatud kokkuleppe kohta on kantud märkus

kinnistusraamatusse (I kd tl 46-69), on kokkulepe kehtiv ka selle sõlminud korteriomanike

õigusjärglaste suhtes (AÕS § 79 lg 2).

Kohus ei nõustu puudutatud isikute I ja IV väitega, millega on ühinenud puudutatud isik III, et

kasutuskorra kokkulepe ei reguleeri üldse korteriomandi nr M1 reaalosa kaaskasutust. Asjaolu, et

lepingu pealkirjas ei sisaldu viidet sooja- ja veesõlme kasutuskorra kokkuleppele, ei muuda seda

olematuks olukorras, kus lepinguosalised (sh Mindreks Grupp OÜ) on lisaks rõdude, terrassi,

parkimiskohtade ja kuuri kasutuskorras leppinud tegelikult kokku ka sooja- ja veesõlme kasutuskorras

ning vastav kokkulepe on märkusena nähtav kinnistusraamatust. 27.01.2016 notariaalse lepingu järgi

on kogu kinnistu jagatud üheksaks korteriomandiks. Asjaolu, et korteriomandit, mille koosseisus on

mitteeluruumid, on lepingus lisaks mitteeluruum nr M1 nimetatud ka korteriomandiks nr 9, ei muuda

kohtu hinnangul kokkulepet ebaselgeks, kuna kasutuskorras (lepingu p-s 3) sisalduvad samaaegselt

mõlemad tähistused, nii korteriomand nr 9 kui sulgudes mitteeluruum 1.

Eeltoodust tulenevalt on põhjendatud anda avaldajatele kestev juurdepääs kütteseadme osale, mis asub

korteriomandi nr M1 piires. Kuivõrd korteriomandite valitsemiseks on alates 01.01.2018 tekkinud

korteriühistu (III kd tl 16), tuleb avaldajate nõudest lähtudes kohustada puudutatud isikut I andma

Tartu linn, XXX korteriühistule (rk 80490550) üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest

võtmetest.

4. Kokkuvõtteks rahuldab kohus Annika Raudoja, Valmar Kuhhi, Mart Viirese, Aira Viirese, Kristian

Rohejärve ja Kai Rohejärve avalduse korteriomanditeks jagatud kinnisasjal asuva kütteseadme

omandiõiguse tuvastamiseks ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamiseks täies ulatuses.

Kohus selgitab, et jätab asja lahendamisel välja määruse põhjendavas osas viitamata menetlusosaliste

esitatud dokumentaalsed tõendid, kuna kohtu hinnangul ei oma need asja lahendamisel tähtsust.

Kohus märgib veel, et kinnistusraamatust (III kd tl 17) nähtuvalt on Valmar Kuhhi (avaldaja II)

kohtumenetluse ajal võõrandanud temale kuulunud korteriomandi aadressil XXX, Tartu linn Farmada

Invest OÜ-le (rk 12553786) (III kd tl 18). Kuivõrd endise omaniku asendamine praeguse omanikuga

saab toimuda TsMS §-s 211 sätestatud korras (õigusjärglasel on kinnisasja võõrandamise korral õigus

ja vastaspoole taotlusel kohustus astuda menetlusse omandi ülemineku ajast alates poolena senise

poole asemel), kuid Farmada Invest OÜ ei ole soovinud astuda antud menetlusse (III kd tl 26) ja

puudutatud isikutest ei ole keegi vastavat taotlust esitanud, teeb kohus lahendi Valmar Kuhhi suhtes.

Samas on Farmada Invest OÜ teavitanud kohut, et ta on teadlik antud menetluse asjaoludest ning peab

vajalikuks kütteseadme omandiõiguse tuvastamist ja kütteseadmele kestva juurdepääsu võimaldamist.

Eeltoodust tulenevalt toimetab kohus käesoleva kohtumääruse kätte ka Farmada Invest OÜ-le (e-post

heiti@farmada.ee).

5. Tartu Maakohtu 28.02.2017 määrusega (I kd tl 160-165) rahuldati avaldajate taotlus esialgse

õiguskaitse kohaldamiseks ning keelati puudutatud isikul I kohtumenetluse ajaks kütteseadme suhtes

toimingute tegemine, kanti korteriomandi nr M1 registriossa vastuväide ja kohustati puudutatud

isikut I andma avaldajale I üle koopiad kütteseadmele juurdepääsuks vajalikest võtmetest.

TsMS § 445 lg 2 (koostoimes TsMS § 477 lg-ga 1) alusel on põhjendatud tühistada käesoleva määruse

jõustumisel Tartu Maakohtu 28.02.2017 esialgse õiguskaitse kohaldamise määrus.

6. TsMS § 442 lg 5 järgi peab kohus kohtulahendi resolutsiooniga lahendama ka menetlusosaliste veel

lahendamata taotlused.

6.1. Avaldajad on 13.11.2017 taotlenud eriteadmistega isiku Kaspar Tennokese tunnistajana

ülekuulamist (II kd tl 67-76) ning jäänud selle taotluse juurde ka 30.01.2018 menetlusdokumendis

(II kd tl 157-165), et tõendada asjaolu, et vaidlusalune kütteseade koos kõigi oma osadega on

korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalik ning et kütteseadme eemaldamine ei ole ilma negatiivsete

tagajärgedeta võimalik.

Kuna kohtu hinnangul on nimetatud asjaolu kohta juba piisavalt tõendeid esitatud, eeskätt on Kaspar

Tennokese eriteadmistega isikuna andnud sellekohase arvamuse (II kd tl 78-112), ei ole tema

tunnistajana ülekuulamine vaidlusaluse kütteseadme olemuse, tööpõhimõtte ja teistsuguse

küttelahendusega asendamise kohta vajalik, mistõttu jätab kohus avaldajate taotluse eriteadmistega

isiku Kaspar Tennokese tunnistajana ülekuulamiseks rahuldamata.

6.2. Avaldajad on 30.01.2018 esitanud taotluse Mindreks Grupp OÜ-lt tekstifailide, milles on

koostatud XX.XX.XXXX müügileping ja 31.10.2016 taganemisavaldus, väljanõudmiseks tõendamaks,

et tegemist ei ole ehtsate dokumentidega (II kd tl 157-165). Seejuures on avaldajad kohtumenetluses

leidnud, et müügileping ja taganemisavaldus ei oma asjas tähtsust, sest korteriomanike omandiõigus

ühisele asjale tuleneb seadusest, mida võlaõiguslikud kokkulepped ei väära.

Kuivõrd kohus on leidnud, et vallasasja ühendamisel kinnisasjaga AÕS § 107 lg 3 mõttes kustuvad

kolmandate isikute õigused, sh omandireservatsioon, varasemate vallasasjade (antud juhul kütteseade)

suhtes, puudub kohtu arvates vajadus selgitada välja failide koostamise kuupäev XX.XX.XXX

müügilepingu ja 31.10.2016 taganemisavalduse usaldusväärsuse hindamiseks. Eeltoodud põhjendusel

jätab kohus avaldajate vastava taotluse rahuldamata.

6.3. Avaldajad on 17.04.2018 menetlusdokumendis (III kd tl 64-66) esitanud TsMS § 333 lg 1 alusel

vastuväite kohtu tegevusele seoses 13.11.2017 ja 30.01.2018 taotluste rahuldamata jätmisega

avaldajate taotletud asjatundja tunnistajana ülekuulamiseks ning tekstifailide väljanõudmiseks.

Kohus märgib, et jääb vastuväidet lahendades eespool p-des 6.1 ja 6.2 toodud seisukohtade juurde ega

pea vajalikuks neid täiendavalt korrata. Viidatud seisukohtadele tuginedes jätab kohus rahuldamata

avaldajate 17.04.2018 vastuväite kohtu tegevuse kohta.

Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine

7. TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste

vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 sätestab, et menetluskulude

jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud

kulude rahalise suuruse.

TsMS § 172 lg 1 teise lause kohaselt kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et

menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades

õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi.

Kohus, rahuldades avaldajate nõuded täies ulatuses, jätab menetluskulud TsMS § 172 lg 1 teise lause

alusel solidaarselt Mindreks Grupp OÜ, Indrek Mutso ja Taivi Mutso kui kohtumenetluse põhjustajate

kanda. Mindreks Grupp OÜ, Doneright OÜ (pankrotis), Indrek Mutso, Taivi Mutso ja Marika Laisaare

menetluskulud jätab kohus nende endi kanda.

8. TsMS § 174 lg 1 näeb ette, et menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse

alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses

kulud tekkisid. TsMS § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks

kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud (riigilõiv ja asja

läbivaatamise kulud) ning kohtuvälised kulud (lepingulise esindaja kulud).

8.1. Avaldajate poolt 06.02.2017 tasutud riigilõiv kokku 100 eurot (I kd tl 1) on kohtukulu TsMS § 138

lg 2 järgi, mida avaldajad on tasunud riigilõivuseaduses (RLS) sätestatud määras (RLS § 59 lg 5 alusel

50 eurot ja RLS § 59 lg 17 alusel 50 eurot). Kuivõrd riigilõivu suurus tuleneb seadusest ja riigilõiv

makstakse lõivustatud toimingu tegemiseks ette, on avaldajate menetluskulu (riigilõiv) summas

100 eurot olnud vajalik ja põhjendatud kulu.

8.2. Lepingulise esindaja kulud on kohtuväliseks kuluks TsMS § 144 p 1 mõttes ja need kulud peavad

olema põhjendatud ja vajalikud TsMS § 175 lg 1 järgi. Kohtul tuleb menetlusosalise lepingulise

esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige

asja keerukuse ja mahuga. Tsiviilasja keerukus tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka

tõendite hindamises, eelkõige kui hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule

võimaluse hinnata esindaja töö mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid

asjas erinevad või sarnanevad. Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa

eeldada, et dokumentide koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii

ajamahukas. Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS

§ 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes

sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.

Asja materjalidest nähtuvalt on antud tsiviilasjas avaldajaid esindanud vandeadvokaat Andres Kalm,

olles avaldajate lepinguliseks esindajaks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes. Lepingulise esindaja

põhjendatud ja vajalikuks kuluks, mille hüvitamist saab nõuda teiselt menetlusosaliselt, võib eelkõige

olla õigusteenuse osutamise tasu (advokaaditasu).

Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse (III kd tl 38-42) kohaselt on avaldajate lepingulise

esindaja kulud kokku 9398,40 eurot koos käibemaksuga (60,2 tundi × 156,12 eurot). Advokaadibüroos

töötava vandeadvokaadi tasu 156 eurot tunnis koos käibemaksuga (130 eurot tunnis ilma

käibemaksuta) tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks tasuks.

Õigusabi on eelkõige seisnenud avalduse ja esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluse koostamises

(06.02.2017, 09.02.2017) ja avaldajate nõude täpsustamises (27.02.2017), puudutatud isikute

20.03.2017, 06.11.2017, 12.01.2018 ja 03.04.2018 seisukohtadega tutvumises ning seisukohtadele

avaldajapoolsete seisukohtade koostamises (13.11.2017, 30.01.2018), 20.02.2017 ärakuulamisel ja

14.11.2017 kohtuistungil osalemises ning 17.04.2018 kohtu tegevusele vastuväite koostamises.

Kohtu hinnangul oli antud tsiviilasi menetlusosaliste poolt kohtule esitatud seisukohti ja vastuväiteid

arvestades tavapärasest hagita asjast õiguslikult keskmisest keerukam. Samuti olid menetlusosalised

esitanud kohtule hindamiseks suurel hulgal erinevaid tõendeid (materjalid asuvad kolmes köites, mida

ei saa pidada hagita asjades tavaliseks mahuks). Asjas toimus ärakuulamine ja üks kohtuistung. Samas

on kohus seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse

hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja

vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja

mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Kohus leiab ka, et üldjuhul on tõendite kogumine, asja

materjalide analüüs, õigusliku positsiooni kujundamine ning nõupidamised/arutelud kliendiga

hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille

väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument, sest kohtuasja menetlemine ning asja lahendamine

sõltuvad ennekõike sellest, missuguseid taotlusi, seisukohti ja põhjendusi esitavad menetlusosalised

kohtule.

Kohus, arvestades käesoleva vaidluse sisu, avaldajate nõuete olemust, tsiviilasja keerukust ja mahtu

ning avaldajate menetlusdokumentides esitatud õiguslikke põhjendusi, leiab, et õigusabikulud on

põhjendatud ja vajalikud TsMS § 175 lg 1 mõttes 6240 euro ulatuses (40 tundi × 156 eurot). Siinjuures

lähtub kohus avaldajate menetluskulude rahalist suurust vähendades asjaolust, et avaldajad on

hilisemalt esitatud menetlusdokumentides esitanud osaliselt korduvaid seisukohti võrrelduna

varasemalt esitatud menetlusdokumentidega. Kohus on ka seisukohal, et erinevate kohtumääruste ja -

protokollidega tutvumise/analüüsi ja riigilõivu tagastamise taotluse koostamise näol ei ole tegemist

otsese õigusteenuse osutamisega, mille hüvitamist saaks nõuda vastaspoolelt.

8.3. Advokaadibüroo poolt avaldajatele esitatud arved (III kd tl 49, 58) sisaldavad kinnistusraamatu ja

äriregistri väljavõtete saamise kulu 70,80 eurot (68,40 + 2,40). Kohtu hinnangul on kinnistusraamatu ja

äriregistri väljavõtete saamise kulu TsMS § 143 p-s 2 nimetud kulu. Kuivõrd avaldajatel on võimalik

neile kuuluvate kinnisasjade kohta saada andmeid tasuta, peab kohus viidatud kulusid põhjendatud ja

vajalikuks summas 17 eurot ilma käibemaksuta (5 × 3 eurot + 2 eurot), so kinnistusraamatu väljavõtted

korteriomandite nr 1, 5, 6, 7, M1 kohta ning äriregistri väljavõte Farmada Invest OÜ kohta.

8.4. Avaldajad on 13.11.2017 esitanud kohtule Kaspar Tennokese poolt koostatud XXX korterelamu

küttesüsteemi kohtülevaatuse aruande (II kd tl 78-112), mille kohta on NORDEST EKSPERT OÜ

väljastanud avaldajatele arve nr 201703-03 summas 450 eurot ilma käibemaksuta (III kd tl 62).

Asjatundja arvamuse saamise kulu on dokumentaalse tõendi saamise kulu TsMS § 143 p 2 mõttes,

seega asja läbivaatamise kulu. Kohus leiab, et antud dokumentaalse tõendi saamise kulu on olnud

põhjendad kulu, kuna arvamuse hankimine oli avaldajate seisukohtade kinnitamiseks vajalik ja

põhjendatud. Samuti saab arvamuse andmiseks tehtud rahalist kulu ka suurusjärguna pidada

mõistlikuks.

8.5. Avaldajate menetluskuluks on käesolevas asjas seega 6807 eurot (100 + 6240 + 17 + 450).

Kohtulahendis määratud menetluskulude jaotust arvestades kuulub seega puudutatud isikutelt I, III

ja IV solidaarselt avaldajate kasuks väljamõistmisele menetluskulu 6807 eurot.

9. Avaldajate taotlusel mõistab kohus TsMS § 177 lg 4 alusel puudutatud isikutelt I, III ja IV

solidaarselt avaldajate kasuks välja viivise menetluskulult 6807 eurot käesoleva kohtumääruse

jõustumisest alates kuni täitmiseni võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud

ulatuses.

/allkirjastatud digitaalselt/

kohtunik