2-17-6536/22 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Üllar Roostoja, Kersti Kerstna-Vaks, Kai Kullerkupp

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. mai 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-17-6536

Tsiviilasi

S.S. i hagi OÜ Investment Grupp vastu täiteasja nr

186/2017/479 sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

Tsiviilasja hind

apellatsioonikohtus

3500 eurot

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 25. septembri 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

OÜ Investment Grupp apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Apellant (kostja): OÜ Investment Grupp (registrikood

10803645), esindaja vandeadvokaat Andres Kalm

Vastustaja (hageja): S.S. (isikukood XXX), esindaja

vandeadvokaat Anne Tammer

RESOLUTSIOON

1. Võtta asja materjalide juurde OÜ Investment Grupp poolt ringkonnakohtule 03.04.2018. a

esitatud täiendavad dokumentaalsed tõendid (17.10.2017 ehitisregistri teated kasutusteatise

menetlusse võtmise ja avatud menetluse kohta; 19.10.2017 Tartu Linnavalitsuse kiri,

ehitisregistri andmed korteri X kohta, XX ehitisregistri dokumentide andmed, hageja

21.03.2018 e-kiri kostjale ja kostja 02.04.2018 e-kiri hagejale).

2. Jätta Tartu Maakohtu 25. septembri 2017. a otsus muutmata ja OÜ Investment Grupp

apellatsioonkaebus rahuldamata.

MENETLUSKULUDE JAOTUS

3. Jätta muutmata Tartu Maakohtu 25. septembri 2017. a otsuses märgitud menetluskulude

jaotus ja rahaline suurus.

4. Jätta ringkonnakohtus kantud menetluskulud OÜ Investment Grupp kanda.

5. Mõista välja OÜ-lt Investment Grupp 840 eurot (sh käibemaks) S.S. i kasuks

apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude katteks.

6. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks

tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises

lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama

tähtaja

kestel

kassatsioonkaebuse.

Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva

sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi

taotlemisega,

annab

kohus

mõistliku

tähtaja

pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole

esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. S.S. (hageja) esitas OÜ Investment Grupp (kostja) vastu hagi sundtäitmise lubamatuks

tunnistamiseks.

Hagiavalduse kohaselt müüs kostja hagejale ja A.V 18.03.2014 korteriomandi asukohaga XX

Tartu, mille reaalosaks on mitteeluruum X . Korteriomandi müügihind oli 26 000 eurot, millest

13 000 eurot tasusid ostjad müügilepingu sõlmimisel. Pooled leppisid kokku, et ülejäänud 13 000

eurot tasuvad ostjad asjaõiguslepingu sõlmimisel. Korteriomandi reaalosale oli väljastatud

mitteeluruumi kasutusluba. Ostjate eesmärk oli seda kasutada eluruumina ja seetõttu ehitada see

välja. Müügilepingu kohaselt pidid ostjad hiljemalt 01.08.2014 viima korteri seisukorda, mis

vastaks eluruumi tingimustele selliselt, et sellele oleks võimalik väljastada kasutusluba. Kostja

kohustus omakorda hiljemalt 01.11.2014 taotlema korterile omal kulul kasutusloa. Ostjad täitsid

oma kohustuse, kuid kostja mitte. 03.12.2014 sõlmisid kostja ja ostjad asjaõiguslepingu, millega

anti ostjatele üle omandiõigus (kummalegi ½ kaasomandi osa) ja sõlmiti ühishüpoteegi leping,

millega koormati kostja kasuks korteriomand hüpoteegiga summas 4000 eurot. Nimetatud lepingu

kohaselt pidi kostja eluruumi kasutusloa oma kulul saama hiljemalt 01.03.2017 ja hankima selleks

kõik vajalikud dokumendid. Asjaõiguslepingu sõlmimisel tasusid ostjad 10 000 eurot ning

ülejäänud 3000 eurot kohustusid ostjad tasuma kostjale 10 päeva jooksul päevast, mil ostjad said

teada korteriomandi ehitusregistrisse eluruumina kandmisest ning kasutusloa väljastamisest. A.V.

suri 18.02.2015 ja tema pärijaks on hageja.

21.03.2017 esitas kohtutäitur Reet Rosenthal hagejale täitemenetluse algatamise avalduse

hüpoteegi

realiseerimiseks.

22.03.2017

alustas

kohtutäitur

täitemenetlust

(täiteasi

nr 186/2017/479). Kostja nõude sisuks oli 3000 euro ja viivise tasumine. 22.03.2017 kanti

kohtutäituri taotlusel kinnistusraamatusse korteriomandi käsutamise keelumärge kostja kasuks.

31.03.2017 sai hageja kätte täitmisteate. Hageja märkis, et kuigi uus ehitusseadus jõustus

01.07.2015 ning selle kohaselt pole eluruumi kasutamiseks loa saamiseks vajalik sihtotstarbe

muutmine ega detailplaneeringu koostamine, ei muuda ega lõpeta see poolte lepingust tulenevaid

kohustusi. Kostja nõue ei olnud täitemenetluse algatamise ajaks sissenõutavaks muutunud, kuna

kostja ei olnud omapoolset kohustust täitnud.

Müügilepingu punktis 4.2 kohustusid ostjad hiljemalt 01.08.2014 viima korteri seisukorda, mis

vastaks eluruumi tingimustele selliselt, et sellele on võimalik väljastada kasutusluba. Kuna hageja

viis korteri eluruumi tingimustele vastavasse seisukorda 2014. a suvel, siis tuleb lähtuda sel ajal,

s.o kuni 30.06.2015 kehtinud ehitusseadusest. Hageja ei teinud korteris töid, mis oleksid

käsitletavad ehitamisena ehitusseaduse mõttes, mistõttu tehtud tööde tegemiseks ei olnud vaja

ehitusprojekti ega ehitusluba ning hagejal puudus ka ehitamise dokumenteerimise kohustus.

Pärast seda, kui hageja oli viinud korteri eluruumi nõuetega kooskõlla, vaatas kostja korteri üle ja

tellis oma lepingupartnerilt Inseneribüroo Tandem OÜ-lt (projekteerija Väino Aedmaa) põhiplaani

muudatuse, mis valmis 04.08.2014 ning mis kajastas korteris X tehtud töid ja sisemist

planeeringut. Uut plaani vajas kostja kasutusloa taotlemiseks. Projekteerija eksis 04.08.2014

põhiplaani muudatuse koostamisel, märkides plaanile korteriomandi reaalosaks oleva korteri X

pindalaks 35,5 m2. Tegelikult tööde tegemise käigus korteri X pindala ei muutunud ja see on

endiselt 37 m2. See nähtub ka sama projekteerija poolt koostatud 15.11.2013 põhiplaani

muudatuselt, mis oli korteriomandi moodustamise alusplaaniks. Ebaõigete andmete tõttu ei ole

eelnimetatud plaani kasutamine võimalik. Kuna projekteerija on kostja lepingupartner, siis saab

ainult kostja nõuda Inseneribüroo Tandem OÜ-lt vigade parandamist ja nõuetekohase plaani

koostamist. Peale 04.08.2014 korteri plaani tellimise ei teinud kostja midagi, et täita müügilepingu

punktis 4.3 võetud kohustust saada korterile kasutusluba. Hageja oli seisukohal, et asjaõiguslepingu

punktide 3.2.1 ja 3.2.2 kohaselt oli kostja kohustatud omal kulul korraldama maa sihtotstarbe

proportsiooni muutmise, hankima kõik korteri X eluruumi kasutusloa saamiseks vajalikud

dokumendid ja saama korterile X eluruumi kasutusloa. Ostjad saatsid kostjale 10.12.2014 e-

postiga lepingu punktis 3.2.2 nimetatud andmed. Samuti oli kostjal volitus kõikide eelnimetatud

toimingute tegemiseks ostjate nimel. Pärast ehitusseadustiku jõustumist polnud vajalik maa

sihtotstarbe muutmine. Hageja teavitas kostjat kirjalikult kasutusloa saamise kohustusest. Kostja

eksitas hagejat ja nõudis temalt ehitamise dokumentide esitamist, mida hageja ei pidanud üldse

koostama.

Ehkki praegu piisaks korteri eluruumina registreerimiseks ja eluruumi kasutamise õiguse

saamiseks sellest, kui esitada Tartu linnale kasutusteatis koos eluruumi andmetega ning uus korteri

plaan, ei ole kostja seda ligi kahe aasta jooksul teinud. Plaan on kostja poolt tellitud ja olemas,

selles on vajalik parandada vead, mh korteri pindala. Hageja vaidles vastu kostja väidetele, justkui

oleks hageja jätnud ehitustööd nõuetekohaselt dokumenteerimata ja vajalikud dokumendid

esitamata. Väär on kostja seisukoht, et nõue on muutunud sissenõutavaks hageja tegevusetuse tõttu.

Hageja ei ole kostjat takistanud tema kohustuste täitmisel.

Hagejale kuuluv korteriomand tekkis 30.01.2014 notariaalaktis tehtud kostja kinnistamisavalduse

alusel. Aktile lisatud plaanist nähtub, et selle pindalaks on 37 m2. Nimetatud dokumentide õigsuse

eest vastutab kostja. Hageja ei ole nõus reaalosa vähendamisega. Linnavalitsusele tuleb esitada

õiged andmed kogu korteri pindala kohta. Hageja ei ole korterit väiksemaks ehitanud.

Korteriomandi reaalosa, mis on ruumiliselt seintega piiritletud, ei saa väheneda reaalosa

ruumisiseste seinte alla jääva põrandapinna võrra. Reaalosa suuruse muutmine ei ole võimalik

korteri ülemõõtmisega. Mõõdistustööd tegi inseneribüroo kostja tellimisel.

2. Kostja vaidles hagile vastu ning palus jätta see rahuldamata.

Kostja nõustus, et 3000 euro suuruse tasu osa sissenõudmise eelduseks on korteriomandi

eluruumina registreerimine ja kasutusõiguse andmine. Samas leidis kostja, et hageja takistab

teadlikult kostja kohustuste täitmist, lükates sellega nõude sissenõutavuse eeltingimust

määramatult edasi. Korteri eluruumina registreerimist ja kasutusõiguse saamist takistab asjaolu, et

hageja ei ole enda poolt teostatud ehitustöid nõuetekohaselt dokumenteerinud. Ehitamisega

kaasnev vastutus lasub hagejal. Hageja ei ole koostanud ega kostjale esitanud ühtegi dokumenti,

mida ehitusseadus ette näeb. Seetõttu ei ole korteri registreerimine eluruumina ja kasutusõiguse

saamine üldse võimalik.

Kostja ei nõustunud väitega, et kostjal on kohustus hankida linnale esitamiseks vajalikud

dokumendid. Lepingu kohaselt on kostja kohustuseks vaid maa sihtotstarbe muutmine ja sellega

seonduv dokumentatsioon. See kohustus tuleb aga lugeda täidetuks, sest sihtotstarbe muutmine

pole täna enam vajalik. Ülejäänud dokumendid peab hankima hageja. Kostja ei ole ehitustöid ise

teinud, mistõttu ei ole tema valduses ehitusega kaasnevaid dokumente ja ta ei saa neid ka

tagantjärele hankida. Korteri valdus anti hagejale üle enne ehitustööde teostamist ning kostjat pole

hiljem korterisse lubatud ega talle antud teavet ehitustööde kohta.

Kostja leidis, et kuna hageja on ise oma tegevusetusega takistanud tingimuse saabumist, tuleb 3000

euro suurune osa ostuhinnast lugeda sissenõutavaks. Kostja selgitas, et esitas hagejale enne

täitemenetluse algatamist korduvalt nõudeid linna nõuete täitmiseks ning hoiatas juba siis, et kui

hageja ei aita menetlusele kaasa, tuleb hagejal 3000 eurot maksta olenemata sellest, et korteriomand

ei ole eluruumiks ümber registreeritud. Hageja keeldus koostööst ja on ise teadlikult tekitanud

olukorra, kus kostjal ei ole võimalik oma kohustusi täita, mistõttu sundtäitmise lubamatuks

tunnistamine ei ole põhjendatud. Kostja kinnitas, et täidab oma lepingulised kohustused ja esitab

linnale hagejalt saadud andmete ja plaani alusel kasutusteatise juhul, kui hageja esitab

kasutusteatise esitamiseks vajalikud andmed ja dokumendid hilinenult ning pärast ostuhinna

lõplikku maksmist. Ent kuna tähtaeg kostja kohustuste täitmiseks saabus 03.12.2014 lepingu p

3.2.3 järgi 01.03.2017 ning kostjal oli valmisolek selleks kuupäevaks kohustus täita, eeldas kostja

õigustatult raha saamist hiljemalt 13.03.2017. Alates sellest hetkest oli sundtäitmine igal juhul

lubatud.

Kasutusteatise esitamiseks vajaliku plaani hankimine ei ole poolte kokkulepete ega ka seaduse järgi

kostja, vaid hageja kohustuseks. Kostja ei saa esitada plaani linnavalitsuse poolt nõutud viisil

(korteri kogupind peab plaanil võrduma korteriomandi suurusega 37 m2), sest hageja poolt

teostatud ehitustööde tulemusena vähenes korteri pindala 35,5 m2 peale.

Hageja väide, et Inseneribüroo Tandem poolt koostatud plaan on vigadega, on paljasõnaline ja

ebaõige. Plaanis esitatud selgituste kohaselt on pindala vähenemine loogiline, sest korteri pindala

vähenes mittekandvate siseseinte ja kinnilaotud avade alla jäänud pinna võrra. Hageja on ka ise

märkinud, et ehitustööde käigus nihutati tamburi ja WC ning duširuumi seina ja ehitati leiliruum.

Asjakohatu on hageja viide, et veel 15.11.2013 plaanil oli korteri pindalaks märgitud õigesti 37 m2.

Vaidlust pole selles, et hageja teostas ehitustööd 2014. aasta suvel ja uus plaan koostati 04.08.2014.

Seega, võrreldes novembri 2013 seisuga vähenes korteri pindala suvel 2014 hageja teostatud

ehitustööde tulemusena ja 04.08.2014 plaan kajastab seda õigesti. Hageja oleks pidanud jälgima,

et ümberehitatud asja saab hiljem seaduslikult kasutada. Hageja ebaseaduslik tegevus (korteri

pindala vähendamine ehitamisel) on põhjuseks, miks kostja ei saa lepingulisi kohustusi täita. Lisaks

on hageja paigaldanud korterisse uued tehnosüsteemid (nt uus dušitrapp ja äravool, mida korteris

varem ei olnud). Kostja on välja selgitanud, et projekteerijale helistas mõõdistustööde teostamiseks

otse hageja õiguseellane A.V., kes väitis, et on vaja teha mõõdistustööd. Kostjaga sellist kokkulepet

ei olnud, mingil põhjusel tahtsid korteri ostjad teha mõõdistustööd tagaselja. Kuna Inseneribüroo

Tandem teeb kostjaga pidevat koostööd, ei osanud büroo midagi kahtlast arvata ja paikvaatluse

tulemusel teostati mõõdistusakt.

Õige on hageja väide, et lepingujärgse tasu sissenõutavuse eeldus ei ole täidetud, sest korter pole

ehitisregistrisse kantud eluruumina. Samas on registreerimist takistanud hageja tegevus, st hageja

ehitas korteri väiksemaks. Hageja proovis oma tegevusega saavutada olukorda, kus tasunõue ei

muutukski sissenõutavaks. Linnavalitsus on käesoleva menetluse kestel muutnud oma seisukohta,

kuid hageja keeldus endiselt kompromissist.

MAAKOHTU LAHEND

3. Maakohus rahuldas hagi ning tunnistas sundtäitmise täiteasjas nr 186/2017/479 lubamatuks.

Maakohus tühistas Tartu Maakohtu 26.04.2017 kohtumäärusega kohaldatud hagi tagamise abinõu

täitemenetluse peatamiseks täiteasjas nr 186/2017/479.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks menetluskulud

summas 1610 eurot (s.o 350 eurot riigilõiv ja 1260 eurot õigusabikulud). Maakohus mõistis

väljamõistetud menetluskuludelt viivise VÕS § 113 lg 1 teises lause sätestatud määras alates

maakohtu otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt oli korteri müügihinna viimase osa tasumine sõltuvuses

korteriomandi

eluruumine

ehitisregistrisse

kandmisest

ja

kasutusloa

väljastamisest

(asjaõiguslepingu p 3.2). Puudub vaidlus, et korteriomand ei ole registrisse kantud eluruumina ja

sellele ei ole väljastatud kasutusluba.

Kohus ei nõustunud kostja väitega, et asjaõiguslepingu kohaselt oli kostja kohustuseks vaid maa

sihtotstarbe muutmine, millist kohustust seadus enam ei sisalda ja mis tuleb lugeda täidetuks.

Asjaõiguslepingu p-dest 3.2.1-3.2.3 nähtub, et kostjal lasus kohustus nii korteri sihtotstarbe

muutmiseks kui ka kasutusloa saamiseks - p 3.2.3. märgib selgelt, et kostjal on kohustus hankida

kasutusloa saamiseks vajalikud dokumendid.

Hageja ainsaks kohustuseks peale korteri eluruumikõlbulikuks ehitamise, oli asjaõiguslepingu

p 3.2.2 kohaselt anda kostjale kasutusloa taotlemiseks vajalikud andmed – üksnes ehitamist

teostanud isiku nime, registrikoodi ja kontaktandmed. Muude vajalike dokumentide, sh ka vajaliku

plaani, saamine oli kostja enda kohustus. Kohus viitas, et hageja on andnud lepingus kostjale

volituse teha kõiki vajalike toiminguid enda eest, et saavutada p-des 3.2.1-3.2.3 sätestatud tulem.

See, et ehitusseadus tunnistati vahepeal kehtetuks ja selle asemel jõustunud ehitusseadustik, mis ei

näe ette kohustust sihtotstarbe muutmiseks, ei tähenda, et kohustus tuleks lugeda täidetuks. Pooled

võivad kokku leppida rohkem tingimusi kui nõuab seadus ning kuna nimetatud kohustused ei ole

vastuolus seadusega, siis on leping selles osas kehtiv ja lähtuda tuleb lepingust ning seda ka täita.

Kostja ei ole tõendanud, et on oma kohustuse täitmiseks teinud kõik endast oleneva. Kostja pidi

asjaõiguslepingu kohaselt oma kohustuse täitma hiljemalt 01.03.2017, kuid pole seda siiani teinud

hoolimata talle antud volitustest. Käesoleval juhul ei ole hageja tahtlikult takistanud kostjal oma

kohustuse täitmist.

Kuivõrd hagejal ei olnud seadusest tulenevat kohustust mitteeluruumis ehitamiseks taotleda

ehitusluba ega ehitusteatist, mida kinnitab ka Tartu Linnavalitsuse seisukoht (tl 103), ei pidanud

kohus tähtsaks, kas hageja üldse ehitas või mitte ning kas hagejal oli kohustus ehitustöid

nõuetekohaselt dokumenteerida. Ka poolte väited kommunaalteenuste kasutamise takistamise ja

võlgnevuste osas ei puutu käesolevasse vaidlusesse.

Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et kasutusteatise esitamine ja selle esitamiseks vajaliku

plaani hankimine ei olnud lepingute ega ka seaduse järgi kostja kohustuseks ja plaani pidi

ehitusseaduse järgi hankima see, kes ehitas. Asjaõiguslepingu p-des 3.2.1-3.2.3 on pooled leppinud

kokku kostja kohustuses hankida vajalikud dokumendid omal kulul ja hageja on andnud ka selleks

vajaliku volituse. Olemuselt on tegemist käsunduslepinguga VÕS § 619 mõttes: kostjal oli

kohustus osutada hagejale teenused kasutusloa saamiseks ja vajalike registriandmete muutmiseks

ning hageja tasu sisaldus eeldatavalt ostu-müügihinnas, millest osa tuli tasuda pärast kohustuse

täitmist.

Tartu Linnavalitsuse e-kirjast nähtub, et mitteeluruumi kasutamise otstarbe muutmiseks on vajalik

esitada kasutusteatis koos eluruumi andmetega ning korteri uus plaan (tl 51). Hageja väitel on aga

plaanis viga, sest selle kohaselt on eluruumi pind 35,5 m2, kuigi tegelikkuses osteti mitteeluruum

pinnaga 37 m2. Hageja teatas 05.09.2017 esitatud seisukohas, et ei nõustu reaalosa vähendamisega.

Kohus leidis, et hageja käsitlus on vastuolus kehtivate õigusaktidega. Nimelt ei ole vaidlust, et

hageja on teostanud ruumides ehitustöid, mille tulemusel on liigutanud mittekandvaid vaheseinu ja

ehitanud neid ka juurde (leiliruumi ehitus). Puudub ka vaidlus, et nimetatud tööd tehti 2014. aastal,

s.o pärast 15.11.2013 plaani koostamist.

Eluruumi pinna hulka ei arvestata mittekandvate siseseinte alla jäävat pinda ja kuna hageja on

ehituse või remondi käigus siseseinu juurde rajanud, on ruumi pind ka nende seinte alla jäävas osas

vähenenud (Majandus- ja taristuministri 05.06.2015 määrus nr 57 „Ehitise tehniliste andmete

loetelu ja arvestamise alused“ § 24 lg 1 ja § 22 lg 1). Seega on Inseneribüroo Tandem OÜ plaan

koostatud õigesti – eluruumi pinnast on jäetud välja uued rajatud seinad. Hageja vastuväited, et ta

ei nõustu eluruumi pinna vähenemisega, on asjakohatud. Esialgse pinna saamiseks peaks hageja

taastama 15.11.2013 olukorra, s.o lammutama vahepeal rajatud seinad (võimalik et ka kinni laotud

muud avad).

Kohus märkis, et kuna kostjal olid hageja volitus asjaajamiseks, dokumentide kogumiseks ja

esitamiseks, võis kostja esitada linnavalitsusele koos kasutusteatisega ka Inseneribüroo Tandem

OÜ koostanud plaani, millel eluruumi pindalaks on märgitud 35,5 m2, ilma hagejalt mingit

kooskõlastust saamata. Seega ei ole hageja nimetatud vastuväide reaalseks takistuseks kostjal

tähtaegselt oma kohustust täita.

Kohtu hinnangul on pooled ülejäänud müügihinna 3000 euro maksmise sidunud edasilükkava

tingimusega. Seega muutub müügihinna nõue summas 3000 eurot sissenõutavaks alles

edasilükkava tingimuse saabumisel, st 10 päeva jooksul arvates päevast, mil hageja sai teada

korteriomandi ehitisregistrisse eluruumina kandmisest ning korteriomandile kasutusloa

väljastamisest, et korteriomand vastab eluruumi kasutamisotstarbele. Asjas ei ole vaidlust, et korter

on siiani ehitisregistrisse ja kinnistusraamatusse kantud kui mitteeluruum ning korterile ei ole

väljastatud kasutusluba. See tähendab, et kostja ei ole oma lepingulisi kohustusi täitnud ning

edasilükkav tingimus ei ole saabunud, mistõttu kostja nõue hageja vastu ei ole sissenõutavaks

muutunud.

Kuna kostja nõue hageja vastu ei ole sissenõutavaks muutunud, ei olnud täitemenetluse

alustamiseks täidetavat nõuet hageja vastu. Seetõttu on täitemenetluse nr 186/2017/479 läbiviimine

lubamatu.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja (apellant) esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsus

tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palub kõik menetluskulud

maa- ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda.

Apellatsioonkaebuse kohaselt on maakohus oluliselt rikkunud otsuse põhjendamise kohustust.

Kostja selgitas maakohtule, et Tartu Linnavalitsus nõudis 10.03.2017 e-kirjas kasutusloa

väljastamiseks plaani esitamist, millelt nähtub ruutmeetritena 37. Kostja põhjendas, et kasutusloa

saamine osutus võimatuks hageja tegevuse tõttu. Kostja ei saanud hankida plaani, mis ei vastanud

tegelikkusele. Kui hageja ei oleks korteri pindala väiksemaks ehitanud, ei oleks kasutusloa saamine

takerdunud. Kohus ei ole neile vastuväidetele vastanud. Samuti on maakohus jätnud põhjenduseta

arvestamata Tartu Linnavalitsuse 10.03.2017 e-kirjaga.

Maakohus on vääralt jätnud kohaldamata tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 104 lg 1.

Tegemist on TsÜS § 102 lg 2 sätestatud edasilükkava tingimusega tehinguga. Kostja viitas TsÜS

§ 104 lg-le 1 maakohtus korduvalt ja esitas väite, et kuna hageja ise on takistanud tingimuse

saabumist (kasutusloa saamist), tuleb kostja 3000 euro suurune ostuhinna tasumise nõue lugeda

sissenõutavaks.

Hageja pidanuks ehitustööde teostamisel jälgima, et ehitustööd on seaduslikud ja et nende

tulemusel ei oleks kostja lepinguliste kohustuste täitmine takistatud. Kostja ei saa tungida hageja

korterisse ja tehtut lammutada, et taastada korteri endine pindala ja koostada siis vajalik plaan.

Kostja vaidlustab menetluskulude jaotuse maakohtus ka sõltumata asja sisulisest lahendist. Kui

apellatsioonimenetluses õnnestub kasutusluba saada, kuid apellatsioonkaebus peaks siiski jääma

rahuldamata, tuleb menetluskulud jätta hageja kanda, sest teistsugune menetluskulude jaotus oleks

äärmiselt ebaõiglane (TsMS § 162 lg 4). Seda põhjusel, et täitemenetluse alustamise ja hagi

esitamise seisuga oli Tartu linna kindel seisukoht, et kasutusloa väljaandmiseks peab korteri

pindala olema 37 m2.

Kostja esitas uued tõendid, mille kohaselt on hageja korteri pindala ümber registreeritud 35,5 m2

peale ja kasutusotstarve muudetud eluruumiks. Muudatus tehti 11.12.2017. Kostja sai muudatustest

teada märtsis 2018. Ka hageja ise on kinnitanud, et vajalikud registreeringud on tehtud ning hageja

on ostuhinna tasunud, paludes hüpoteegi kustutada. Kostja on hagejale vastanud, et kui nõue oli

juba sissenõutav kohtutäituri poole pöördumisel, tuleb hagejal tasuda ka viivised ja lisakulud,

mistõttu ei ole kostja hüpoteegi kustutamisega veel nõus.

Kostja leiab, et linnapoolset seisukohamuutust ei tohiks käsitleda selliselt, et tegelikult olnuks

kostjal juba 2017. a märtsis kasutusteatise esitamine 35,5 m2 väljendava plaaniga võimalik. Linna

toonane seisukoht kinnitab vastupidist. Täitemenetluse alustamise hetkeks oli kostja nõue hageja

vastu sissenõutavaks muutunud. Kostja palub uusi asjaolusid arvestada nii asja lahendamisel kui

ka eraldi menetluskulude jagamisel.

5. Hageja (vastustaja) palub jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.

Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Hageja jäi oma varasemate seisukohtade juurde. Käesolevas asjas ei ole vaidluse all, et kostja ei

ole esitanud Tartu Linnavalitsusele kasutusteatist hagejale kuuluva korteriomandi reaalosa

kasutusotstarbe muumiseks. Seega on ainetu kostja väide, et temal ei õnnestunud kasutusluba

saada. Kostja ei ole seda taotlenudki.

Apellatsioonkaebuses palub kostja jätkuvalt lugeda 3000 euro suurune ostuhinna tasumise nõue

sissenõutavaks, kuna väidetavalt hageja takistas TsÜS § 104 lg 1 mõttes tingimuse saabumist

(kasutusloa saamist). Kostja heidab hagejale ette korteri lubatust väiksemaks ehitamist. Kaebusest

ei selgu, millisel õiguslikul alusel antud väide põhineb.

Hageja arvates ei ole korteriomandi reaalosa eseme pindala puhul küsimus mõõtmistulemuse

täpsuses või nende kontrollimises, vaid selles, et reaalosa esemeks on konkreetne osa hoonest, mitte

abstraktsed ruutmeetrid. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja reaalosa ruumiliselt

piiritlevate seinte vaheline pindala on 37 m2, mis vastab reaalosa pindalale ehk korteri

(mitteeluruumi) X suurusele. Korteriomandi reaalosa, mis on ruumiliselt seintega piiritletud, ei saa

väheneda reaalosa ruumisiseste seinte alla jääva põrandapinna võrra. Korteriomandi reaalosa

suuruse muutmine (vähendamine) ei ole võimalik korteri ülemõõtmisega.

Kostja ei ole vähimalgi määral põhjendanud ega tõendanud, et hageja poolt korteris tehtud tööd on

ebaseaduslikud.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuses esitatud väited ei anna alust maakohtu otsuse

muutmiseks ega tühistamiseks. Ringkonnakohus jätab maakohtu otsuse TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel

muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Kuna maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu

põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lõikega 6 vajalikuks neid kõiki

oma otsuses korrata.

7. Ringkonnakohus peab TsMS § 652 lg 3 p 2 alusel põhjendatuks võtta tsiviilasja materjalide

juurde apellandi (kostja) poolt ringkonnakohtule 03.04.2018. a esitatud täiendavad dokumendid,

millest nähtub, et pärast maakohtu otsuse tegemist on XX asuv korter vormistatud ümber

eluruumina ning hageja on kostjale tasunud ka ülejäänud müügihinna 3000 eurot. Nimetatud

asjaolud toimusid ning seetõttu said ka asjaomased dokumendid kättesaadavaks pärast maakohtu

otsuse tegemist. Hageja ei ole uute tõendite vastuvõtmisele ega nende sisulisele õigsusele vastu

vaielnud, vaid on sisuliselt oma 03.04.2018. a seisukohas kinnitanud sama.

Sisuliselt on seega hagi alus käesolevas asjas ära langenud, kuna hageja on kostjale tasunud

rahasumma, mille saamiseks kostja laskis algatada täiteasja nr 186/2017/479. Kostja leiab, et tal

võib siiski hageja vastu olla veel kõrvalnõudeid. Seega omab endiselt tähtsust küsimus, millal

muutus sissenõutavaks kostja nõue hageja vastu 3000 euro tasumiseks.

Vastuseks apellatsioonkaebuses esiletoodule märgib ringkonnakohus järgmist.

8. Põhjendatud ei ole kostja etteheited maakohtule, nagu oleks maakohus oluliselt rikkunud otsuse

põhjendamise kohustust. Kostja hinnangul jättis maakohus arvestamata kostja selgituste ja

põhjendustega, mille järgi nõudis Tartu Linnavalitsus oma varasemates seisukohades plaani

esitamist, millelt nähtuks korteri suurusena 37 m2, kuid hageja tegevuse (korteri ümberehitamine)

tulemusel vähenes korteri tegelik pindala 35,5 m2 peale. Hiljem aga linnavalitsuse seisukoht

muutus ning tänaseks on korteriomandi suuruseks ka dokumentatsiooni kohaselt 35,5 m2.

Maakohus on nimetatud küsimust käsitlenud oma otsuses (lk 7-8) vajaliku põhjalikkusega ning

ringkonnakohtu arvates õigesti. Kohus on muuhulgas märkinud, et hageja on korteris 2014. aastal

teinud ümberehitustöid, mh on muudetud mittekandvate vaheseinte asukohta ja on ehitatud ka

seinu juurde. Majandus- ja taristuministri 05.06.2015. a määruse nr 57 „Ehitise tehniliste andmete

loetelu ja arvestamise alused“ § 22 lg 1 ja § 24 lg 1 kohaselt ei arvestata eluruumi pinna hulka

mittekandvate siseseinte alla jäävat pinda ning seega on ümberehituste tulemusena korteri nn

suletud netopind tõepoolest vähenenud.

Samas puudub alus asuda seisukohale, et hageja poolt korteris ümberehitustööde tegemine oleks

olnud ebaseaduslik või kostja õigusi rikkuv, või et nende tööde tegemine oleks muutnud poolte

vahelisest lepingulisest suhtest tulenevat kohustuste jaotust või vahekorda. Põhjendamatud on

kostja väited, justkui tuleks hageja tegevust korteri eluruumiks kohandamisel lugeda edasilükkava

tingimuse saabumise takistamiseks hea usu põhimõtte vastaselt (TsÜS § 104 lg 1), millega hageja

soovis alaliselt vältida ülejäänud ostuhinna 3000 euro tasumise kohustuse sissenõutavaks

muutumist. Kostja ei ole esitanud põhistusi ega tõendeid, et hageja poolt korteris tehtud

ümberehitused oleksid olnud ebaseaduslikud. Asjakohatu on ka apellatsioonkaebuses märgitu,

justkui olnuks kostja poolt endale lepinguga võetud kohustuste täitmiseks vajalik korteris teostatud

ümberehitustööd likvideerida ja taastada varasem olukord.

9. Kuivõrd pooltevahelise asjaõiguslepingu p-de 3.2.1. – 3.2.3 järgi oli kostja kohustuseks teha

kõik toimingud selleks, et korteriomand saaks kantud registrisse eluruumina ja sellele saaks

väljastatud kasutusluba; hageja kohustuseks oli vaid anda kostjale andmed ehitust teostanud isiku

kohta (p 3.2.2), siis kandis kostja ka võimalikku riisikot suhtlemisel asjaomase haldusorganiga

(praegusel juhul Tartu Linnavalitsusega). Selline kohustuste jaotus on kooskõlas asjaoluga, et

hageja ilmne huvi oli suunatud sellise korteri omandamisele, mida oli võimalik ümber kohandada

ja kasutada eluruumina.

Seega, kui linnavalitsus algselt keeldus korterit eluruumina ümber vormistamast plaani

(muudatuse) alusel, millest nähtuvalt oli korteri X pindalaks 35,5 m2 (Linnavalitsuse 10.03.2017.

a e-kiri tl 51), siis lasus kostjal kohustus teha täiendavaid vajalikke toiminguid, selgitada

õiguslikku olukorda, täpsustada linnavalitsusega seisukohti, esitada vajadusel vaideid jne.

Maakohus on ka õigesti viidanud, et lepingu p 3.2.3 kohaselt oli kostjal hageja täieulatuslik volitus

toiminguteks, mis olid vajalikud korteri eluruumina registreerimiseks ning sellekohase kasutusloa

saamiseks. Seega oli kostjal õigus ja ka kohustus tegutseda asjaomases suhtes hageja esindajana.

10. Ringkonnakohus nõustub hageja seisukohaga, et 03.12.2014. a sõlmitud lepingu p 3.2 kohaselt

tekkis hagejal kohustus tasuda kostjale ülejäänud müügihinna osa 3000 eurot 10 päeva jooksul

arvates päevast, mil hageja sai teada korteriomandi ehitisregistrisse eluruumina kandmisest ning

korteriomandile kasutusloa väljastamisest, st et korteriomand vastab eluruumi kasutusotstarbele.

Asja materjalidest nähtuvalt sai hageja 16.03.2018. a teada, et korteri kasutamise otstarve on

eluruum ning müügihinna tasumata osa maksmise tähtpäev oli 26.03.2018. a. Hageja tasus kostjale

3000 eurot 21.03.2018. a, seega tähtaegselt.

Täiteasja nr 186/2017/479 alustamise aja seisuga ei olnud kostja nõue hageja vastu seega muutunud

sissenõutavaks.

Ülejäänud osas nõustub ringkonnakohus täies ulatuses maakohtu põhjendustega ega pea vajalikuks

neid täiendavalt korrata.

11. Kostja vaidlustas ka maakohtu otsusega määratud menetluskulude jaotuse. Kuna maakohus

rahuldas hagi ja tunnistas sundtäitmise täiteasjas nr 186/2017/479 lubamatuks, jättis kohus TsMS

§ 162 lg 1 alusel menetluskulud kostja kanda. Kostja viitas asjaoludele, mille kohaselt ei ole hageja

teinud kostjaga vajalikku koostööd.

Ringkonnakohus leiab, et kostja seisukohad menetluskulude jaotust puudutavas osas ei ole

põhjendatud. TsMS § 162 lõike 4 kohaldamiseks ei anna käesoleval juhul alust asjaolu, et kostja

poolt kohtutäiturile täitmisavalduse esitamise aja seisuga oli Tartu linna „kindel seisukoht, et

kasutusloa väljaandmiseks peab korteri pindala olema 37 m2“. Ringkonnakohus märgib, et

linnavalitsuse ametniku e-kirjas väljendatud seisukoht ei ole käsitatav Tartu linna lõpliku

keeldumisena haldustoimingu tegemisest või haldusakti andmisest, mille tagajärjel oli

pöördumatult selge, et kokkulepitud tingimus jääb saabumata või et see on võimalik üksnes juhul,

kui hageja taastab korteris ümberehituste eelse olukorra.

Ringkonnakohtu hinnangul ei ole põhjendatud apellandi kahtlused, mille kohaselt püüdis hageja

tasunõude sissenõutavuse eelduse saabumist ka kogu kohtumenetluse kestel pidevalt edasi lükata.

Seega ei ole alust asuda seisukohale, et menetluskulude jätmine kostja kanda oleks TsMS § 162

lg 4 tähenduses äärmiselt ebaõiglane.

12. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel ringkonnakohtus

kantud menetluskulud apellandi (kostja) kanda. Ringkonnakohus mõistab apellandilt välja

vastustaja vajalikud ja põhjendatud menetluskulud.

Vastustaja (hageja) esitatud menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja kandnud

apellatsiooniastmes menetluskulusid õigusabikulude näol summas 840 eurot. Hageja lepinguline

esindaja on osutanud hagejale ringkonnakohtu menetluses õigusabi 7 tunni ulatuses arvestusega

120 eurot töötund (sh käibemaks 20 %). Apellant ei ole vastustaja menetluskulude suurusele

vastuväiteid esitanud.

Ringkonnakohus leiab, et vastustaja menetluskulude suurus on kooskõlas tsiviilasja keerukuse ja

mahukusega, teostatud menetlustoimingud on olnud põhjendatud. Sellest lähtudes mõistab

ringkonnakohus kostjalt välja 840 eurot hageja poolt apellatsioonimenetluses kantud

õigusabikulude katteks.

Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva

lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses

ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4).

Üllar Roostoja

Kersti Kerstna-Vaks

Kai Kullerkupp

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/