2-16-16599/17 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke

Otsuse tegemise koht ja aeg

Tartu, 19. aprill 2018. a

Tsiviilasja number

2-16-16599

Tsiviilasi

Osaühing Brainella hagi Narva linn, A. Puškini tn 12

korteriühistu vastu võlasuhte ja võlgnevuse puudumise

tuvastamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

1354 eurot 51 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Viru Maakohtu 16. jaanuari 2018. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Narva

linn,

A. Puškini

tn

korteriühistu

apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

Kirjalik menetlus

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellant (kostja):

Narva linn, A. Puškini tn 12

korteriühistu (registrikood: 80189721), esindaja Oksana

Smirnova

Vastustaja (hageja): Osaühing Brainella (registrikood:

10294480), esindaja advokaat Andrei Matvejev

RESOLUTSIOON

1. Apellatsioonkaebus rahuldada.

2. Tühistada Viru Maakohtu 16. jaanuari 2018 otsus.

Saata asi Viru Maakohtule uueks läbivaatamiseks.

3. Menetluskulude

jaotuse

määrab

maakohus

lõpplahendiga.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule

30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest.

Hagimenetluses

Riigikohtus

võib

menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada

üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole

sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta

esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse

põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses

esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud

menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja

pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud

taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. OÜ Brainella (hageja) esitas Viru Maakohtule 2. novembril 2016 hagi Narva linn A. Puškini

tn 12 korteriühistu (kostja) vastu tuvastamaks rendi- või muu sarnase lepingust tuleneva

võlasuhte puudumist hageja ja kostja vahel ning tuvastada, et hagejal puudub kostja ees

võlgnevus renditasu ja/või soojusenergia osas. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Menetluse käigus loobus hageja nõudest tuvastada hageja ja kostja vahel rendi- või muust

sarnasest lepingust tulenevate võlasuhete puudumine (tl 82 pöördel, p 6). Hageja palus jätta

hagiavaldusele lisatud kostja üldkoosoleku protokollid tähelepanuta (tl 45 pöördel, p 4).

Hagejale kuulub alatest 28. jaanuarist 2011 korteriomand Puškini 12-15 Narva ja ta on kostja

liige. Kostja arvestas hagejale igakuiselt esitatavates kommunaalarvetes renditasu 15 eurot 98

senti ja köetavaks pinnaks 98,15 m2. Hageja korteri pind on 88,4 m2. Kostja ei anna selgitusi

arvestatud rahasummade kohta, eirab hageja kirjalikke ja suulisi vastuväiteid arvetele ja jätkab

ebaõigete arvete esitamist ja on sellega tekitanud hagejale võlgnevuse kostja ees 25. oktoobri

2016 seisuga summas 1152 eurot 90 senti. Menetluse käigus suurendas hageja summat 1354

euro 51 sendini. Hageja leiab, et kostja arvestus renditasu ja tasu soojusenergia eest, mis ületab

hageja omandis oleva korteri pinda, on alusetu.

Vastavalt kostja põhikirja p-le 3.2 on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt, üks kord kuus,

hiljemalt juhatuse poolt kehtestatud tähtajaks ja selle poolt määratud suuruses sihtotstarbelisi

makseid maja jooksvate majandamiskulude katteks. Maksete suuruste kindlaksmääramisel

lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate elu- ja mitteeluruumide

üldpinnast. Ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt kord kuus hiljemalt juhatuse poolt

kehtestatud tähtajaks ja selle poolt määratud korras maja ühiskommunikatsioonide makseid

(soojusvarustus, veevarustus, kanalisatsioon jmt). Maksete suuruste kindlaksmääramise

alusteks on soojusenergia osas köetava korteri pinna suurus ning soojaveevarustuse,

veevarustuse ja kanalisatsiooni osas korteris elavate isikute arv või arvestite näidud.

Korteriühistu liige ei ole kohustatud kandma muid koormatisi või tasuma makseid, mis ei ole

kooskõlas seaduse ega põhikirjaga.

Hageja ja kostja vahel puuduvad rendi- või muud kasutuslepingud, mille alusel oleks kostjal

õigus täiendavatele tasudele. Notariaalselt tõestatud korteriomandi 19. jaanuari 2011

müügilepingust tulenevalt puudusid vastavad lepingulised kohustused ka eelneva

korteriomaniku ja kostja vahel.

Hageja

tasub

regulaarselt

kostjale

korteriomandiga

seotud

majandamiskulude

ja

kommunaalteenuste eest v.a. renditasu, tasu trepikoja soojenduse eest ja sellelt arvestatud

viiviseid. Trepikojal on kaks sissepääsu, üks tänava poolt ja teine maja hoovist. Hageja

korteriomandisse sissepääs on tänava poolt. Enne korteriomandi ostmist on tänavapoolne

sissepääs eraldatud hoovipoolsest sissepääsust seinaga, et maja elanikke ei segaks samas

trepikojas asuva VIVA kohviku külastajad. Hagejal puudub vajadus eraldi sissepääsu jaoks.

Kostja esitab hagejale arveid renditasuna trepikoja eraldatud osa kasutamise eest ja arveid

trepikoja osa kütmise eest. Hageja poolt kasutatavasse trepikotta ei ole paigaldatud radiaatorit

ja selle kütmine toimub hageja korteriomandist eralduva soojuse arvelt (tl 112 pöördel).

Eraldatud trepikojaosa on hoone mõtteline osa, mistõttu ei ole hageja kohustatud maksma

kostjale eraldi renditasu ega soojusenergia eest.

Hageja hinnangul on kostja poolt protokollides kajastatud otsustele tuginemine asjakohatu.

Isegi kui üldkoosoleku 14. juuni 2005 protokollis vastuvõetud otsust tuleb käsitleda renditasu

suuruse kindlaksmääramisena, ei tähenda see automaatselt rendilepingu sõlmimist

korteriomanikega. Kostja ei sõlminud hagejaga rendilepingut ega teinud hagejale ettepanekut

sõlmida rendi- või mõni muu kasutusleping. Kostja ei saa tugineda tavale kui lepingu sõlmimise

alusele. Hageja ei ole kostja ebaõigeid arveid aktsepteerinud.

Hageja ei mõista, mille suhtes soovib kostja aegumist rakendada.

2. Kostja hagi ei tunnistanud ja palus kohaldada aegumist. Menetluskulud palus kostja jätta

hageja kanda.

Hageja esitas oma nõuete põhjenduseks kostja üldkoosolekute protokollid, mh 26. detsembri

2003 ja 14. juuni 2005 üldkoosoleku protokollid, kus otsustati kinnitada täiendavad tariifid

maja esimesel korrusel asuvate mitteeluruumide omanike jaoks (sh ka hageja korteriomandi

jaoks, korter nr 15). Esimese korruse mitteeluruumide korteriomanikud kasutavad majja

sisenemisel Puškini tänava poolset sissepääsu. Teised majaelanikud kasutavad hoovipoolset

sissepääsu.

Hageja on kostja liige alates 28. jaanuarist 2011. Vastavalt korteriühistuseaduse (KÜS) §-le 51

läksid hagejale üle kõik endise omaniku õigused ja kohustused (sh ka arvete tasumise kohustus).

Ülejäänud maja esimese korruse mitteeluruumide omanikud tasuvad oma arveid nõuetekohaselt

vastavalt kostja üldkoosolekutel kinnitatud korrale ja seda tegi ka hageja korteri eelmine

omanik.

Hagejal oli õigus alates 28. jaanuarist 2011 tutvuda kostja üldkoosolekutel vastuvõetud

otsustega ning need kohtus vaidlustada. Hageja ei ole otsuseid vaidlustanud. Kostjal on säilinud

venekeelne kirjavahetus hagejaga alates 28. detsembrist 2011, kus kostja vastas hageja

kirjalikule avaldusele ning seletas olukorda, miks kostja on kinnitatud eritariifid

mitteeluruumide omanikele. Kostja on nõus kirjad esitama nõudmisel (tl 38, p 2.2).

Kostja tõendab üürilepingu olemasolu kostja üldkoosolekute protokollidega (hageja poolt

esitatud) ja hagejale väljastatud arvetega (tl 38 pöördel).

Kõik korteriomanikud on pidanud ajalooliselt väljakujunenud üldkasutatavate ruumide

kasutamise tingimusi õiguslikult siduvaks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 2 lg 2

kohaselt on tsiviilõiguse allikaks ka tava. Juhul, kui hageja ei ole nõus üüri/rendi lepinguga,

mis oli sõlmitud tema korteriomandi endise omaniku ja kostja vahel, peab hageja pöörduma

hagiga endise korteriomaniku vastu, kuna kinnisasi ei vasta müügilepingus sätestatud

tingimustele ja müüja ei ole teavitanud hagejat täiendava kokkuleppe olemasolust.

Hageja poolt esitatud tabelis kajastatud numbrid ja arvestused on paljasõnalised ja ei ole

põhjendatud dokumentaalsete tõenditega. Poolte vahelised lepingulised suhted tekivad sellest,

et hageja kasutab täiendavaid ruutmeetreid kostja üldpinnast. Üürilepingust tuleneb kohustus

tasuda üüri ja tasu ruumide soojusenergia eest.

Hageja võlgnevus kostja ees tekkis kostja liikmeks saamisest kehtiva kasutuslepingu alusel

alates 2011. aastast. Hagejal ei ole õigust nõuda võlgnevuse puudumise tuvastamist

aegumistähtaja möödumise tõttu.

Kostja esitas üldkoosolekute protokollid (tl 55-63), millest nähtub tariifide kehtestamine hageja

korteri suhtes. Kõik hagejale arvestatud tariifid on vastu võetud ja kinnitatud kostja

üldkoosoleku poolt. Poolte vahel sõlmitud üüri- või rendileping ei ole kirjalikult vormistatud.

Poolte vahel on kehtiv õigussuhe (kasutusleping), mille alusel hageja kasutab üldkasutatavat

ruumi ning kommunaalteenuseid, mille eest kostja nõuab mõistlikku tasu. Hageja on ise

kinnitanud, et tema kasutuses on eraldatud sissepääs oma ruumidesse, seega on hageja

kasutuses osa hoone üldkasutatavatest ruumidest. Kostja viitas ringkonnakohtu otsusele

tsiviilasjas 2-10-51755, kus kostja oli menetlusosaline sarnases vaidluses.

MAAKOHTU LAHEND

3. Viru Maakohus rahuldas 16. jaanuari 2018 otsusega hagi ja tuvastas kostja nõude puudumise

hageja vastu kostja esimeses trepikojas üldkasutatava ruumi osa kasutamise ja soojenduse eest

summas 1354 eurot 51 senti. Maakohus jättis kostja taotluse aegumise kohaldamiseks

rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Maakohus menetles TsMS § 405 lg 1 alusel

tsiviilasja lihtmenetlusena ja andis loa edasikaebamiseks.

Kuni 1. jaanuarini 2018 (vaidluse asjaolude tekkimise ajal) kehtinud korteriomandiseaduse

(KOS) § 13 lg 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud tasuma kaasomandil lasuvad maksud,

kandma avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused. KÜS § 151

lg 1 kohaselt on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala

osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hooldamiseks ja remondiks ning tasu

korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud teenuste eest, arvestatuna eluruumi üldpinna

ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti.

Kostja põhikirja (tl 14-17, 64-67) punkti 3.2 lg 6 viimase lause kohaselt lähtutakse maksete

suuruste kindlaksmääramisel liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast majas asuvate elu-

ja mitte eluruumide üldpinnast. Sama punkti lg 8 viimase lause kohaselt on soojusenergia

maksete suuruse kindlaksmääramisel aluseks korteri köetava pinna suurus.

Maakohtu arvates ei tulene kostja põhikirjast seaduses sätestatust erinev regulatsioon

majandamiskulude kandmisel. Maksete suuruse arvestamisel on soovitud lähtuda

korteriomanikule kuuluva eluruumi üldpinnast ning sellele vastavast kaasomandi esemest.

Samasugune regulatsioon tuleneb ka KÜS § 151 lg-st 1. Poolte vahel puudub vaidlus, et

majandamiskulude suuruse kindlaksmääramisel on kostja lähtunud mitte hagejale kuuluva

mitteeluruumi suurusest 88,4 m2, vaid üldpinnast 98,15 m2, mille sisse on arvestatud ka kostja

esimese trepikoja osa, kust pääseb hagejale kuuluvasse mitteeluruumi. Maakohus leidis, et

kostja on ebaõigesti majandamiskulude arvestamisel võtnud aluseks korteriomandi üldpinna

koos trepikoja osaga. Kostja oleks pidanud majandamiskulud arvestama vastavalt

kinnistusraamatusse kantud korteriomandi üldpinnale, s.o 88,4 m2.

Maakohus ei arvestanud kostja 26. detsembri 2003, 14. juuni 2005 ja 25. mai 2010

üldkoosolekute protokollidega ja koosolekutel vastuvõetud otsustega (tl 55, 56, 58, 62-63) ning

jättis need tähelepanuta, kuna seaduses sätestatust erinev regulatsioon majandamiskulude

kandmisel peab tulenema korteriühistu põhikirjast, mitte liikmete üldkoosolekute otsustest, kus

ei ole arutatud põhikirja muutmist. Maakohus selgitas, et asjakohane ei ole kostja väide

väljakujunenud tava kohta, sest TsÜS § 2 lg 2 teise lause kohaselt ei saa tava muuta seadust.

Maakohus asus seisukohale, et kostja üldkoosolekute protokollidega ei saa tõendada lepingu

sõlmimist, kuna leping sõlmitakse tavaliselt kostja juhatuse poolt kostja liikmete nimel.

Andmed lepingu olemasolu kohta puuduvad ka ostu-müügilepingus (tl 85-90). Hageja poolt

esitatud arvestus (tl 91) ei tõenda lepingu sõlmimist, kuna lõige „Rent“ ei tähenda lepingu

olemasolu.

Maakohus leidis, et kostja väited on vastuolulised. Kui hageja kohustus tuleneks tema kostja

liikmeks olemisest, siis milleks oli vaja sõlmida rendilepingut. Maakohtu hinnangul on kostja

väited rendilepingust otsitud ja rendilepingu sõlmimine ei ole tõendatud.

Maakohtu hinnangul on põhjendatud tuvastada, et kostjal puudub nõue hageja vastu A. Puškini

tn 12, Narva esimese trepikoja osa kasutamise ja soojenduse eest tasu nõudmises summas 1354

eurot 51 senti, mis on arvestatud alates hageja omanikuna kinnistusraamatusse kandmisest, s.o

28. veebruarist 2011 kuni 31. augustini 2017 vastavalt hageja poolt esitatud arvestusele (tl 91).

Arvestusest ning hageja põhjendustest on arusaadav, et arvestuses kajastatud tasud on arvutatud

pindala osa kohta, mis ületab hagejale kuuluva ruumi pindala 88,4 m2. Kostja ei esitanud

omapoolseid arvestusi ega hagejale väljastatud arveid.

Maakohus jättis kostja aegumise vastuväite rahuldamata, kuna tuvastas eelnevalt, et poolte

vahel ei ole sõlmitud rendilepingut ja kostja on lähtunud majandamiskulude arvutamisel

ebaõigest eluruumi üldpinnast. Maakohus jättis tähelepanuta ja ei arvestanud tsiviilasjas nr 2-

10-51755 tehtud otsuseid (tl 68-73), kuna need on tehtud teise nõude ja teiste asjaolude kohta.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

4. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsus ja teha tühistatud

osas uus otsus ja jätta hageja hagi rahuldamata (tl 135, p 5). Kostja palub kohaldada aegumist

(tl 136, p 12) ja jätta menetluskulud hageja kanda.

Apellatsioonakaebuse kohaselt ei ole maakohus otsuse tegemisel õigesti tõlgendanud esitatud

tõendeid ja on jõudnud valedele järeldustele.

Kostja ei ole hagejale kommunaalarvete esitamisel rikkunud ei varem kehtinud KÜS § 151 lg 1

sätteid ega kostja põhikirja. Hageja ei ole esitanud menetluses ühtegi tõendit, millest oleks näha,

et kommunaalkulusid arvestatakse üldpinnast, s.o 98,15 m2. Kostja arvestas lisatasu täiendavate

ruumide kasutamise eest poolte vahel olemasoleva üüri/rendilepingu raames. Hagiavaldusele

lisatud kostja arve (vt hagiavalduse lisa 2) sisaldab tariife, mis tulenevad hagejale kuuluva

korteriomandi üldpinnast, s.o 88,4 m2. Ka köetava pinna tariifi suuruseks on märgitud 88,4 m2.

Hageja nõue on põhjendamata ja ei kuulu rahuldamisele.

Poolte vahelise lepingulise suhte aluseks on asjaolu, et hageja kasutab täiendavaid ruutmeetreid

kostja üldpindalast. Kõik tasud on arvestatud kostja üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsuste

alusel. Maakohus ei arvestanud, et hageja loobus menetluse käigus nõudest tuvastada hageja ja

kostja vahel rendi- või muust sarnasest lepingust tulenevate võlasuhete puudumist. Tariifid

arvestati täiendavate ruumide kasutamise (üürile võtmise ehk rentimise) eest.

Hageja muutis oma nõuet menetluse käigus, muutes oma nõude suurust. Hageja ei ole esitanud

võlgnevuse 1354 eurot 51 sendi osas ühtegi tõendit. Hageja nõue on abstraktne ja ei ole

korrektne. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et kostja ei esitanud kohtule hagejale väljastatud

arveid, mis on vastuolus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 230 lg-ga 1.

Hageja on seisukohal, et TsÜS § 146 lg 1 kohaselt on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg

kolm aastat. Seega ei ole hagejal õigust nõuda võlgnevuse puudumise tuvastamist

aegumistähtaja möödumise tõttu.

5. Hageja palub jätta apellatsioonikaebus rahuldamata ja menetluskulud jätta kostja kanda.

Apellatsioonkaebusest ei ole võimalik tuvastada, millised kohtu järeldused või kasutatud

õigusnormide tõlgendamised on kostja hinnangul ebaõiged.

Hageja poolt mitteeluruumi soetamisel hakkas kostja esitama hagejale arveid mitteeluruumi

kasutamisega seotud majandamiskulude ja kommunaalkulude tasumiseks. Arves oli eraldi

märgitud summa 15 eurot 98 senti „rendi“ eest.

Suulise seletuse kohaselt arvestatakse renditasu hageja mitteeluruumile külgneva trepikoja

pinna eest. Hageja seletas korduvalt kostjale, et trepikoja puhul on tegemist eelkõige

korteriomandite mõttelise osaga. Korteriomandite juurde kuuluvaid elamu mõttelisi osi võib

käsutada ainult kõikide korteriomanike otsuse alusel.

Hageja hinnangul on vaidlus järgnevates küsimuses: 1) kas korteriühistu võib käsutada ilma

vastava volituseta kõikide korteriomanike poolt korteriomandite mõttelist osa; 2) kas hageja ja

kostja vahel on olemas rendisuhted; 3) kui kostjal puudub volitus korteriomandite mõtteliste

osade käsutamiseks ja poolte vahel puudub rendileping, siis millisel alusel kostja esitab

igakuiselt hagejale nõude renditasu tasumiseks.

Kostja ei esitanud maakohtus ühtegi tõendit selle kohta, et kostja ja hageja vahel on olemas

lepingulised suhted. Samuti ei esitanud kostja ühtegi tõendit selle kohta, et summa 15 eurot 98

senti oli kehtestatud majandamiskuludena üldkoosoleku poolt.

Üldkoosolekute vaidlustamise tähtaja möödumise vastuväidete osas jääb hageja varasemalt

esitatud seisukoha juurde. Puuduvad tõendid selle kohta, et endine korteriomandi omanik

väljendas soovi aktsepteerida kostja tahteavaldust ja sõlmida rendilepingut. Hagejal puudub

vajadus ja võimalus mainitud tahteavaldusi vaidlustada.

Kui isik esitab tuvastushagi, siis on tegemist nn negatiivsete asjaolude tõendamisega. Kuna

kostja esitas 6. oktoobril 2016 arve nr 15/9, siis ei pea võlgnevuse olemasolu tõendama nõude

vaidlustanud pool. Kostja ei tõendanud rendisuhete olemasolu. Õige on maakohtu järeldus, et

hagejal puudub võlgnevus kostja ees.

Kostja poolt esitatavate arvete või teatiste suhtes tuleb aegumistähtaja kohaldamisel lähtuda

TsÜS § 147 lg-s 3 sätestatust. 2011. aastal tekkinud nõudeõiguste aegumistähtajaks oli

1. jaanuar 2015 ja 2012. aastal esitatud arvete aegumistähtajaks oli 1. jaanuar 2016. Järgnevate

aastate jooksul esitatud arvetest tuleneva nõudeõiguse aegumistähtaeg ei olnud hagi esitamise

ajaks lõppenud. Nõudeõigus, mis on suunatud teatud summa saamiseks hakkab võlausaldaja

poolel aegumistähtaeg kulgema selle nõude sissenõutavaks muutumise päevast. Antud reegel

ei ole kohaldatav võlgniku õigusele nõuda nõude puudumise tuvastamist. Sellisel juhul hakkab

aegumistähtaeg hakkab kulgema momendist, kui võlgnik sai teada või pidi saama teada, et

temale esitatakse alusetult nõue. Kostja esitas 6. oktoobril 2016 alusetu arve nr 15/9.

Toimikus puuduvad tõendid selle kohta, et kostja esitas võlanõude hageja vastu enne

6. oktoobrit 2016. Kui kostja tõendab, et võlanõuded esitati hagejale varem, siis nende nõuete

osas, mis olid esitatud aastatel 2011-2012, tekib õigus nõuda aegumise tuvastamist. Kostja ei

ole teinud oma toiminguid, mis peataks aegumistähtaja.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada materiaalõiguse normi väära

kohaldamise ja menetlusõiguse rikkumise tõttu TsMS § 656 lg 1 p 5 alusel ning menetluskulude

jaotuse osas. Maakohus ei ole otsuse tegemiseks vajalikke asjaolusid välja selgitanud ega

kohtuotsust

põhjendanud,

ringkonnakohtul

ei

ole

võimalik

puudust

kõrvaldada.

Ringkonnakohus saadab tsiviilasja TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel maakohtule uueks

läbivaatamiseks.

7. Hageja on esitanud kohtule nõude tuvastada, et tal puudub kostja ees võlgnevus 1152 eurot

90 senti renditasu ja/või soojusenergia eest. Hageja suurendas 18. septembri 2017

menetlusdokumendis oma nõuet 1354 euro 51 sendini. Maakohus on küll põhjendavas osas

detailselt kirjeldanud poolte erinevaid seisukohti menetluses, kohus ei ole aga hageja nõude

suuruse muutmise suhtes seisukohta võtnud.

Tuvastushagi esitamisel peab hagejal olema mingi eesmärk, mida ta üritab hagiga saavutada,

ning kui hageja pärast hagi esitamist kostja tegevuse tulemusena selle eesmärgi saavutab, saab

lugeda, et kostja on TsMS § 168 lg-te 4 ja 5 mõttes hageja nõude rahuldanud (Riigikohtu

9. märtsi 2016 otsus tsiviilasjas 3-2-1-182-15, p 13). Tuvastushagi esitamine ilma

sooritusnõudeta võib olla põhjendatud ka siis, kui sellest sõltub, millised õigused ja kohustused

on hagejal (vt lepingu kehtivuse suhtes Riigikohtu 3. oktoobri 2013 otsus tsiviilasjas 3-2-1-97-

13, p 10). Maakohus tuvastas, et hageja on alates 28. jaanuarist 2011 Narvas Puškini tn 12 asuva

mitteeluruumi nr M4 (korter nr 15) üldpinnaga 88,4 m2 omanik ja kostja liige (tl 10, 85-90)

ning elumaja Puškini tn 12 Narva haldusega tegeleb kostja. Ringkonnakohus leiab, et olukorras,

kus korteriomaniku väidetav võlgnevus suureneb talle esitatud arvete alusel korteriühistu ees

igakuiselt, on korteriomanikul üldjuhul õiguskaitsevajadus esitatud nõuete õigusliku aluse

puudumise tuvastamise suhtes. Korteriomanikul on õigustatud huvi saada selgus selles, kas

tema vastu esitatud nõuded on õiguslikult põhjendatud.

Samas ei saa olukorras, kus teine pool vaidleb tema vastu esitatud tuvastusnõudele vastu, anda

hinnangut võlgnevuse puudumisele ilma, et oleks võetud seisukoht nõude õigusliku aluse ja

suuruse kujunemise suhtes.

8. Hageja tuvastusnõue koosneb väidetavalt kahest osast (hageja seisukoha järgi renditasu

ja/või soojusenergia nõudest). Ringkonnakohus leiab, et sellisel kujul esitatud nõue ei ole selge

ega arusaadav. Kui hagejalt nõutud võlgnevus koosneb mitmest erinevast osast, mille mõlema

õiguslik alus võib olla erinev ning ta soovib nõude puudumise tuvastamist, tuleb hagejal oma

nõuet täpsustada. Hageja peab põhistama tema vastu suunatud nõude ja selle kujunemise aluse,

mille puudumise tuvastamist hageja taotleb.

Maakohtu seisukoha järgi puudub poolte vahel vaidlus, et hagejale majandamiskulude suuruse

kindlaksmääramisel ei ole kostja lähtunud hagejale kuuluva mitteeluruumi suurusest 88,4 m2.

Samas ei tulene nimetatu asjas kohtule esitatud tõenditest. Põhjendatud on apellatsioonkaebuse

seisukoht, et hageja enda esitatud tõendi kohaselt on kostja majandamiskulude arvestamisel

lähtunud just mitteeluruumi suurusest (tl 11). Kostja leiab, et ta on hagejalt arvestanud lisatasu

täiendavat ruumide kasutamise eest. Asja uuel menetlemisel tuleb maakohtul esmalt selgitada

välja, millisel õiguslikul alusel on kujunenud hageja väidetav võlgnevus kostja ees, samuti selle

suuruse kujunemine.

Maakohus on hinnanud võimalikku rendilepingut hageja ja kostja vahel ning korteriomanike

üldkoosoleku otsuseid. Maakohus leidis, et kuna seadusest (enne 1. jaanuari 2018 kehtinud

KOS § 13 lg-st 1 ja KÜS § 151 lg-st 1 tulenevast) erinev regulatsioon majandamiskulude

kandmisel peab tulenema korteriühistu põhikirjast, mitte liikmete üldkoosoleku otsustest, kus

ei ole arutatud põhikirja muutmist, tuleb nimetatud otsused jätta tähelepanuta. Ringkonnakohus

maakohtu seisukohaga ei nõustu.

Praegusel juhul on korteriomanikud otsustanud nõuda lisatasu mitteeluruumide omanikelt

nende ainukasutuses olevate ruumide eest (tl 56 jj). Lisatasu korteriomanikele täiendavate

ruumide kasutamise eest on kinnitatud korteriomanike üldkoosoleku otsustega (tl 50 jj). Enne

1. jaanuari 2018 kehtinud korteriomandiseaduse KOS (2000) § 12 lg 1 kohaselt võivad

korteriomanikud kaasomandi eseme kasutamist reguleerida kokkuleppega. KOS (2000) § 15

lg 3 järgi võivad kokkuleppeid arvestades korteriomanikud häälteenamuse alusel otsustada

küsimusi, mis jäävad tavapärase valitsemise piiresse. Sama põhimõte tuleneb ka AÕS § 72 lg-

st 1, mille järgi kaasomanikud valdavad ja kasutavad ühist asja kokkuleppel. Kaasomanike

häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase

valdamise ja kasutamise piiridesse. Ringkonnakohtu hinnangul ei muuda vaidlusalune tasunõue

kaasomandi majanduslikku otstarvet, vaid on eelkõige suunatud mitteeluruumide kasutamisega

seotud täiendavate kulude hüvitamisele. Seega tuleb maakohtul võtta seisukoht, kas kostjal võib

olla nõue hageja vastu korteriomanike üldkoosoleku otsuste täitmisest tulenevalt ning milline

on selle nõude suurus.

9. Kostja on esitanud hageja nõudele aegumise vastuväite (tl 96, apellatsioonkaebuse p 12).

Kostja väitel ei ole hagejal õigust nõuda võlgnevuse puudumise tuvastamist, kuna

aegumistähtaeg on möödunud: hageja võlgnevus on tekkinud alates 2011. aastast.

Ringkonnakohus leiab, et kostja tuginemine tuvastusnõude aegumisele ei ole õiguslikult

põhjendatud. Kostja seisukoht tähendab oma olemuselt aga nõude sissenõutavuse puudumise

tunnustamist. Seega on kostja väitel tema nõuded hageja vastu aegunud. Nimetatu tähendab, et

kostja ei saaks juhul, kui hageja aegumisele tugineb, hagejalt tema kohustuste täitmist nõuda.

Hageja muutis oma nõuet ning loobus hageja ja kostja vahelise võlasuhte puudumise

tuvastamise nõudest (tl 83 pöördel). Kuna menetluses ei ole enam kostja tulevikus esitatavad

nõuded, võib kostja aegumise vastuväide tähendada kostjapoolset hagi õigeksvõttu TsMS § 440

mõttes hagetava summa osas.

10. Maakohus ei ole võtnud seisukohta hageja nõude õigusliku kvalifikatsiooni ja põhjendatuse

suhtes, ei ole hinnanud hageja nõude ulatust ega selgitanud menetluses tõendamiskoormise

jaotust. Ringkonnakohus leiab, et arvestades maakohtu otsuse põhjendusi ning maakohtus

läbiviidud menetlustoiminguid, tuleb tsiviilasi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.

11. Asjas kantud menetluskulude jaotuse otsustab TsMS § 173 lg 3 teise lause kohaselt

maakohus vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kai Kullerkupp

Kersti Kerstna-Vaks

Triin Uusen-Nacke