3-17-1227/19 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja

Monika Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

27.04.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-17-1227

Haldusasi

KÜ Juurdeveo 18 ja KK kaebus Tallinna Linnavalitsuse

18.01.2017 korralduse nr 100-k ja 03.05.2017

korralduse nr 689-k tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebajad – KÜ Juurdeveo 18 ja KK, volitatud esindaja

v.adv Raul Ainla

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Indrek

Keis

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 29.09.2017 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

KÜ Juurdeveo 18 ja KK apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Jätta KÜ Juurdeveo 18 ja KK apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna

Halduskohtu 29.09.2017 otsus muutmata.

2. Menetlusosaliste apellatsiooniastme menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 28.05.2018.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal selleks

esitada Riigikohtule taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata menetlustähtaja kulgemist

(HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema

tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama

kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

3-17-1227

2(6)

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnavalitsuse 18.01.2017 korraldusega nr 100-k tunnistati peremehetuks

Tallinnas Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid ning 03.05.2017 korraldusega nr 689-k anti need

Tallinna Kesklinna Valitsuse valitsemisele. 03.05.2017 korralduse seletuskirja kohaselt on

Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid ehitatud ENSV Teatriühingu Tööstuskombinaadi poolt 1980.

aastate lõpus, Juurdeveo tn 18 ja 20 elanike tarbeks lammutamisele kuuluvate Juurdeveo tn 20

kuuride asemele.

2. KÜ Juurdeveo 18 ja KK (Juurdeveo tn 18 korteriomanik) esitasid Tallinna Halduskohtule

kaebuse Tallinna Linnavalitsuse 18.01.2017 ja 03.05.2017 korralduste tühistamiseks.

1)

Juurdeveo tn 16 asuvad kuurid ei ole peremehetud, kuna need on praegu ja on ehitamisest

saati olnud Juurdeveo tn 18 korteriomanike kasutuses. See on ära märgitud ka korteriomandite

müügilepingutes, mistõttu riivavad vaidlustatud korraldused korteriomanike müügilepingutega

omandatud õigust kuuribokse vallata ja kasutada. Kõnealused kuurid moodustavad Juurdeveo

tn 18 elamuga majanduslikult ühtse terviku ning on mõeldud elamus olevate korterite

teenindamiseks.

2)

Vastustaja jättis kaebajad ehitise peremehetuks tunnistamise menetlusse kaasamata ning

rikkus nende õigust ärakuulamisele. Kui vastustaja oleks kohapeal olukorraga tutvunud, siis

oleks ta teada saanud, et kuuribokside näol on tegemist heas korras ja kasutuses oleva ehitisega,

mis on ümbritsetud sama aiaga, mis ümbritseb ka Juurdeveo tn 18 korterelamut. Kuurid jäävad

elamu õuealasse. Need ei ole hüljatud ega kasutusest välja langenud. Kõnealune ehitis ei ole

asjaõigusseaduse (AÕS) § 96 lg 3 kohaselt peremehetud, kuna pole võimalik tuvastada, et

nende omanik oleks valduse lõpetanud valdusest loobumise tahtega.

3)

Vaatamata sellele, millistes piirides maareformi käigus Juurdeveo tn 18 kinnistu

moodustati, peaks võimaldama Juurdeveo tn 18 korteriomanikel, kes on kuure ajalooliselt

kasutanud, seda senisel moel jätkata. Elamus ei ole panipaikasid ning mõned korterid on

endiselt ahjuküttega, mistõttu vajavad elanikud kuure korterite sihipäraseks kasutamiseks.

3. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) Vaidlustatud korraldused ei saa rikkuda kaebajate subjektiivseid õigusi, sest kaebajad isegi

ei väida, et kõnealused kuurid oleksid nende omandis ega ole ka selgitanud, millisel õiguslikul

alusel nad kuure kasutavad. Kaebajate viidatud müügilepingutes toodud säte kuuride

kasutusõiguse kohta on õigusliku tähenduseta, kuna pole võimalik tuvastada, et korteriomandite

müüjatel oleks olnud nende kuuridega seoses mingi õigus, mille üle andmine oleks olnud

võimalik.

2) KÜ-l Juurdeveo 18 puudub kaebeõigus, sest vaidlusalused kuurid ei ole Juurdeveo tn 18

asuvate korteriomandite eseme osaks ega asu korteriomanditeks jagatud kinnistul. Ehitise

peremehetuks tunnistamise menetlus on suunatud ehitise omandiõiguse tuvastamisele ning

olukorras, kus kaebajad ei väida, et nemad oleksid ehitise omanikud, ei ole peremehetuks

tunnistamise lubatavuse seisukohast oluline, kas ja kes neid kuure valdab. Kuuride kasutuse

kohta on teada, et Juurdeveo tn 18 ja 20 elamute teenindamiseks mõeldud kuurid jäid 1980-

ndatel projekteeritud viilhalli ehitusala sisse ning lammutati, kusjuures viilhalli

projektdokumentatsiooni kohaselt tuli projekteerida ja ehitada uued kuurid enne olemasolevate

kuuride lammutamist. Kuna uued kuurid ehitati Juurdeveo tn 18 kõrvalkrundile, siis ei

muutunud need maareformi käigus krundi tagastamisel Juurdeveo tn 18 kinnistu osaks. Seega

on tegemist olukorraga, kus reformimata riigimaal olevad kuurid on Juurdeveo tn 18 omanike

omavolilises kasutuses.

3-17-1227

3(6)

3) Haldusmenetluses tuvastatud asjaolude valguses puudus vajadus kaebajate menetlusse

kaasamiseks. Hõivamise kohta avaldati teade väljaandes Ametlikud Teadaanded ja ajalehes

Postimees, kuid ühtegi vastuväidet ei esitatud. Seega ei ole rikutud õigust ärakuulamisele.

Ehitise peremehetuks tunnistamine ei eelda, et ehitised oleksid lagunenud või kasutusest välja

langenud.

4. Tallinna Halduskohus jättis 29.09.2017 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

poolte endi kanda.

1)

Pooled ei vaidle selle üle, et linnavalitsuse 18.01.2017 korraldusega peremehetuks

tunnistatud kuurid ei ole Juurdeveo tn 18 kinnistu oluliseks osaks ega ole seetõttu ka Juurdeveo

tn 18 korteriomandite esemeks. Samuti ei ole vaidlust selles, et kuurid ei ole KK ega teiste

Juurdeveo tn 18 korteriomanike omandis vallasasjana. Ehitise peremehetuks tunnistamine on

suunatud ehitise omandiõiguse kindlaksmääramisele. Seetõttu saab ehitise peremehetuks

tunnistamine põhimõtteliselt rikkuda vaid selle isiku õigusi, kes peab end asjassepuutuva ehitise

omanikuks. Omandireformi raames on võimalik ka sellise isiku õiguste rikkumine, kes küll veel

pole ehitise omanik, ent kellel on omandireformi reguleerivatest sätetest tulenevalt õigus ehitise

omanikuks saada. Kaebajad ega ka teised Juurdeveo tn 18 korteriomanikud selliste isikute hulka

ei kuulu. Samuti on ilmne, et kaebajatel ei ole subjektiivset õigust nõuda kuuride omandiõigust

omandireformi reguleerivate õigusaktide alusel.

2)

Kuuride pikaajalisest kasutamisest ei tulene Juurdeveo tn 18 korteriomanikele nende

kuuride omandiõigust ega õigust nende omandamiseks. Asjaõigusseaduse rakendamise seaduse

(AÕSRS) § 13 lg 2 kohaselt ei saa ehitise kui vallasasja omandamine toimuda igamisega ning

peremehetu ehitise hõivamise õigus on üksnes riigil ja kohalikul omavalitsusel. Juurdeveo tn

18 praegustele korteriomanikele ei saanud korteriomandite omandamisel tekkida õigusi seoses

kuuridega. Kaebajate esitatud ostu-müügilepingus sätestatud müüja kinnitus selle kohta, et

tema kasutuses on kõrvalasuval krundil olev kuur, mille kasutamise õiguse ta ostjale loovutab,

on sisutu, kuna pole võimalik tuvastada, millel põhines müüja õigus kuuri kasutada. Isik ei saa

teisele üle anda õigust, mida tal endal ei ole.

3)

Vaidlustatud korralduste tühistamist ei saa kaasa tuua ka väidetav ärakuulamisõiguse

rikkumine, kuna on ilmne, et kaebajatele menetluse käigus täiendava arvamuste ja vastuväidete

esitamise võimaluse andmine ei oleks saanud mõjutada asja otsustamist. On usutav, et faktiline

olukord oli vaidlustatud korralduste andmise ajal linnavalitsusele teada. AÕSRS § 13 lg-s 2

nimetatud hõivamine hõlmab ehitise peremehetuks tunnistamist vastavalt Vabariigi Valitsuse

08.08.1996 määrusega nr 211 kinnitatud „Peremehetu ehitise hõivamise korrale“. Selleks, et

teavitada isikuid, kelle õigusi ehitise peremehetuks tunnistamine puudutada võiks, on nimetatud

määruse p-s 9 ette nähtud vastavasisulise teate avaldamine ajalehes ning väljaandes Ametlikud

Teadaanded. Intensiivsema teavitamise vajadus tuleb kõne alla nende isikute puhul, kelle osas

on kohalikul omavalitsusel andmeid, et ehitise peremehetuks tunnistamine võiks nende õigusi

puudutada (nt viimane teadaolev omanik). Kuivõrd kuurid ei asu Juurdeveo tn 18 kinnistul ning

pole mistahes muid andmeid, mis oleksid lubanud arvata, et need võiksid olla Juurdeveo tn 18

korteriomanike omandis, ei pidanud kohalik omavalitsus ehitise peremehetuks tunnistamise

menetluses neid täiendavalt ära kuulama.

4)

Ehitise peremehetuks tunnistamisega ei otsustata Juurdeveo tn 18 korteriomanike õiguse

üle neid kuure kasutada, vaid seeläbi määratakse kindlaks kuuride omandiõigus. Isikud, kes ei

ole kõnealuse ehitise omanikud, ei saa ehitise peremehetuks tunnistamisele vastu vaielda

argumendiga, et seeläbi tekib ehitisele omanik, kes võib asuda takistama nende poolt õigusliku

aluseta toimuvat kasutamist. Kaebajad ei ole esitanud mitte ühtki tõendit, millest saaks

järeldada, millisel õiguslikul alusel nad kuure kasutavad. Kuuride pikaajalisest kasutamisest ei

tulene kaebajatele õigust neid kasutada.

3-17-1227

4(6)

5)

Ekslik on kaebajate seisukoht, et Juurdeveo tn 16 kuurid ei saa olla peremehetud.

Peremehetuse eelduseks ei ole see, et ehitis oleks lagunenud või kasutusest välja langenud. AÕS

§ 96 lg-st 3 ei saa teha järeldust, et peremehetuks tunnistamise eeldusena peab olema üheselt

tuvastatav, kes oli vallasasja viimane omanik ning millal ja millises vormis ta omandist loobus.

Olukorras, kus maatükil asub ehitis, mille puhul pole võimalik tuvastada, kelle omandis see on,

ei ole võimalik selle ehitise aluse ja selle teenindamiseks vajaliku maa erastamine,

munitsipaalomandisse andmine ega riigi omandisse jätmine. Sellises olukorras ongi ainsaks

võimaluseks määrata ehitise omandiõigus kindlaks ehitise peremehetuks tunnistamise

menetluse raames.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. KÜ Juurdeveo 18 ja KK paluvad apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja

teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada.

1)

Arvestades, et Juurdeveo tn 18 kõrvalkinnistul asuvad kuurid on elamuga majanduslikult

seotud ning kuuride kasutus on ajalooliselt välja kujunenud, riivab kuuride peremehetuks

tunnistamine kaebajate subjektiivseid õigusi. Asjaolu, et Juurdeveo tn 18 maja elanikud on

kõnealuseid kuure kasutanud juba 1980. aastate lõpust, on märgitud ka 03.05.2017 korralduse

seletuskirjas. See kinnitab, et vastustaja oli teadlik faktilisest olukorrast.

2)

Kohus ei ole täitnud temal lasuvat uurimiskohustust ega püüdnud välja selgitada, millisel

õiguslikul alusel Juurdeveo tn 18 korteriomanikud kuure kasutavad. Vaidlus puudub selles, et

kuurid ehitati just Juurdeveo tn 18 maja elanike tarbeks. Seetõttu ei saa asuda seisukohale, et

Juurdeveo tn 18 korteriomanikel puudub õigus kuuride kasutamiseks. Kohtu vastupidine

seisukoht on ilmselgelt oletuslik. Oletusi tehes rikkus kohus HKMS § 157 lg-tes 1 ja 2

sätestatud kohtuotsuse motiveerimiskohustust.

3)

Kuna vastustaja ei püüdnud välja selgitada kuuride kasutamise õiguslikku alust, ei saa

teha järeldust, et ärakuulamisõiguse võimaldamine poleks saanud mõjutada ehitise

peremehetuks tunnistamist.

4)

Kuurid ei ole kunagi olnud peremehetu vara. AÕS § 93 lg 3 kohaselt tuleb tuvastada, kas

vallasasi on olnud kellegi omandis ning kui on, siis kas omanik on valduse lõpetanud omandist

loobumise tahtega. 18.01.2017 korraldusest ei nähtu, et need asjaolud oleks tuvastatud.

5)

Peremehetu ehitise hõivamise kord on vastuolus põhiseaduse §-ga 3, kuna laiendab AÕS

§ 96 lg-s 3 sätestatut.

6. Tallinna linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata.

1)

Kaebajate väide, et kohus rikkus uurimiskohustust, on põhjendamatu. Kohus nõudis

vastustajalt välja haldusasja materjalid ning võimaldas kaebajatel tõendeid esitada. Kohtule

esitatud materjalide põhjal on kohus õigesti järeldanud, et kaebajad pole kuuride omanikud ning

neil pole ka õiguslikku alust kuuride kasutamiseks.

2)

Kaebajad lähtuvad ekslikult eeldusest, et peremehetuks tunnistamise seisukohast on

määrav asja faktiline kasutamine, mitte omandiõigus. Kaebajad ei esitanud tõendeid kuuride

kasutamise õigusliku aluse kohta ega ka muid tõendeid, mis oleks mõjutanud asja peremehetuks

tunnistamist. Vastustajal polnud kohustust kuulata kaebajad haldusmenetluses ära. Kaebajate

kaasamine poleks ka kuidagi saanud mõjutada peremehetuks tunnistamist.

3-17-1227

5(6)

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub

alus. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu

vajalikuks halduskohtu kõiki põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

8. AÕS § 96 lg 3 sätestab, et asi on peremehetu, kui see ei ole veel olnud kellegi omandis või

kui omanik on valduse lõpetanud omandist loobumise tahtega. AÕSRS § 13 lg 2 teise lause

kohaselt on peremehetu ehitise hõivamise õigus ja kohustus kohalikul omavalitsusel ja riigil

Vabariigi Valitsuse kehtestatud korras. AÕSRS § 13 lg 2 teise lause eesmärgiks on korrastada

omandisuhteid selliselt, et omandireformi käigus tekiks omanikuta asjale omanik (Riigikohtu

15.12.2005 otsus asjas nr 3-3-1-19-05, p 10). AÕSRS § 13 lg 2 alusel kehtestatud peremehetu

ehitise hõivamise korra p 5 alusel eeldatakse omandist loobumise tahte olemasolu, kui ehitise

omanik on väljendanud omandist loobumist või kui ehitise omanik ei ole teada.

Riigikohus on 27.09.2001 otsuse p-s 3 asjas nr 3-3-1-39-01 selgitanud, et „[t]ulenevalt AÕS

§ 96 lg-st 3 saab ehitis olla peremehetu vaid viimase omaniku faktilisest tegevusest ja

tahteavaldustest tulenevalt, mitte aga omavalitsusüksuse otsuse tõttu. Seega, otsustades

vastavalt Korra p-le 10, kas asi on peremehetu või mitte, on võimalik tuvastada üksnes ehitise

tegelik peremehetus. Delegatsiooninormi alusel, millega Vabariigi Valitsust volitati kehtestama

peremehetu ehitise hõivamise korda, ei saa Vabariigi Valitsus kehtestada erandeid AÕS § 96

lg-s 3 sätestatud peremehetuse tekkimise alustest. Kui ehitis tegelikult ei ole peremehetu, siis ei

muutu ta peremehetuks ka volikogu otsusest tulenevalt.“ Ringkonnakohus ei nõustu kaebajate

seisukohaga, et peremehetu ehitise hõivamise korra p 5 on põhiseadusega vastuolus. Nimetatud

säte üksnes täpsustab AÕS § 96 lg-t 3, mitte ei laienda peremehetuks tunnistamise aluseid.

Kaebajad pole väitnud, et Juurdeveo tn 18 korteriomanikud oleksid Juurdeveo tn 16 asuvate

kuuride omanikud. Samuti puuduvad tõendid selle kohta, et mõni muu isik oleks kõnealuste

kuuride omanik. Asjaolu, et 18.01.2017 korralduses pole märgitud midagi eelmise omaniku

kohta, ei anna alust järelduseks, et vastustaja pole õigesti tuvastanud, et ehitis on peremehetu.

Kuna ehitise omanik ei ole teada, saab peremehetu ehitise hõivamise korra p 5 alusel eeldada

omandist loobumise tahte olemasolu AÕS § 96 lg 3 mõttes.

9. Vaidlust ei ole selles, et Juurdevo tn 18 omanikud kasutavad ja on juba aastaid kasutanud

kõrvalkinnistul asuvaid kuure. Halduskohus märkis oma otsuses, et kaebajad pole esitanud ühtki

tõendit sellise kasutuse õigusliku aluse kohta. Kaebajad leiavad, et halduskohus rikkus

uurimispõhimõtet (HKMS § 2 lg 4) ja kohtuotsuse põhjendamiskohustust (HKMS § 157 lg-d 1

ja 2).

HKMS § 59 lg 1 kohaselt peab menetlusosaline tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad

tema väited, kui seadusest ei tulene teisiti, samuti kohtu nõudmisel neid asjaolusid, mille puhul

võib eeldada, et just temal on vastavatele tõenditele juurdepääs. Kui tõendite esitamine ei ole

võimalik, tuleb näidata põhjused, miks neid esitada ei saa, ja teatada, kus tõendid asuvad või

võivad asuda.

Väites, et ehitis ei ole peremehetu, pidid kaebajad esitama tõendeid oma väite kinnituseks või

vähemalt selgitama, millised tõendid seda kinnitavad ja kus need võivad asuda. Kaebajad aga

pole isegi põhjendanud, mis õiguslikul alusel nad Juurdeveo tn 16 kuure kasutavad. Pikaajaline

kasutamine ja korteriomandi müügilepingus sisalduv säte selle kohta, et müüja loovutab riigi

omandis oleval krundil asuva kuuriosa kasutusõiguse ostjale, ei tekitanud KK-le ega teistele

Juurdeveo tn 18 korteriomanikele õigust kuure kasutada. Poolte esitatud väidete ja tõendite

3-17-1227

6(6)

põhjal ei saanud halduskohus teha muud järeldust, kui see, et Juurdeveo tn 18 korteriomanikel

polnud õiguslikku alust kuuride kasutamiseks. Sellist järeldust tehes ei rikkunud halduskohus

menetlusnorme ega kohtuotsuse põhjendamiskohustust. Ringkonnakohtul on alust arvata, et

kuuride kasutamise õigust kinnitavaid tõendeid ei eksisteerigi. Sellised tõendid ei saaks ka

mõjutada peremehetuks tunnistamist, kuna kuuridel puudub teadaolevalt omanik.

10. Eelnevast järeldub, et ka juhul, kui vastustaja oleks Juurdeveo tn 18 korteriomanikke

peremehetuks tunnistamise menetlusest isiklikult teavitanud ning andnud neile võimaluse oma

arvamuse ja vastuväidete esitamiseks, poleks see saanud mõjutada asja otsustamist.

11. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

kaebajate apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ning vastustaja pole ringkonnakohtule esitanud

menetluskulude nimekirja ega kuludokumente (HKMS § 109 lg 1), jäävad menetlusosaliste

apellatsiooniastme menetluskulud nende endi kanda.

(allkirjastatud digitaalselt)