3-15-2481/251 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

29.03.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-15-2481

Haldusasi

XX

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

02.09.2015 ehitusloa nr 1512241/00352 tühistamiseks

osas, mis hõlmab ehitusloa saanud ehitusprojekti

seletuskirjas kirjeldatud II etapi ehitustöid

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, volitatud esindaja adv Villy Lopman,

nõustaja AK

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva

Vanamb

Kolmandad isikud – Pikk Kinnisvara OÜ, Vanalinna

Varad OÜ, Finaco Capital OÜ, OTH Holding OÜ,

OÜ Opulent Work, Korteriühistu Pikk 15, Adofor

OÜ, SS, JJ ‒ volitatud esindaja v.adv Eva-Liisa

Pärtel; MM, MJH, AA

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 29. juuni 2017. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

XX apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

12. märtsi 2018. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta XX apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 29. juuni 2017. a

otsus haldusasjas nr 3-15-2481 muutmata.

2. Mõista XX-lt Pikk Kinnisvara OÜ kasuks välja teise kohtuastme menetluskulu 1472

(üks tuhat nelisada seitsekümmend kaks) eurot ja 80 senti. Ülejäänud menetlusosaliste

teise kohtuastme menetluskulud jätta menetlusosaliste endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

3-15-2481

2(17)

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 30.04.2018, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) väljastas Pikk Kinnisvara OÜ-le 02.09.2015

ehitusloa nr 1512241/00352 ehitise ümberehitamiseks (kompleksseks restaureerimiseks),

ehitusloa nr 1512219/09759 side kaabelliini püstitamiseks ja ehitusloa nr 1512219/09760

külmaveetorustiku püstitamiseks Tallinnas Pikk tn 15. Ehitusload on väljastatud AS Restor

01.02.2015 ehitusprojekti nr 30-014 „Pikk tn 15 hooneosade A, B, C, F ja G ehitusprojekt“

alusel, mis sisaldab mh üldosa seletuskirja (II kd, tl 70‒72), arhitektuurset põhiprojekti (II kd,

tl 72‒92), kinnistu veevarustuse ja kanalisatsiooni välisvõrkude tööprojekti (III kd, tl

174‒177), hoone soojasõlmede põhiprojekti (III kd, tl 192‒195), kanalisatsiooni,

veevarustuse, ventilatsiooni, kütte ja jahutuse (KVVKJ) eelprojekti (III kd, tl 218‒227) ning

elektripaigaldiste eelprojekti (III kd, tl 204‒214).

Ehitusprojektiga

on

nähtud

ette

Tallinna

vanalinna

muinsuskaitsealasse

kuuluva

hooviansambliga elamu hooneosade A, B, C, F ja G rekonstrueerimine, pööningu

väljaehitamine ja hoone tehnosüsteemide uuendamine. Hoones asub 7 eluruumi ja 3

mitteeluruumi (M1 – ladu, M2 – kauplus, M3 – muu administratiivhoone). Arhitektuurses

põhiprojektis käsitletakse kortereid nr 3, nr 4 ja nr 4a ning äripindasid M1 (nr 10), M2 (nr 1)

ja M3 (muudetakse korteriks nr 8) ja juurde on planeeritud korter nr 9. Projekti realiseerimine

on kavandatud kahes etapis: 1) I etapi raames teostatakse töid esimesel ja vahekorrusel asuva

mitteeluruumi nr 1 (M2) reaalosa raames (sh uute treppide ehitamine eritasapinnaliste

ruumide vahele, uue betoonpõranda ehitamine, korteri nr 4 ruumi 4-203 halvas seisukorras

olevate põrandatalade väljavahetamine, mis jäävad esimese korruse ruumi 1-102 kohale),

ruumide otstarve muudetakse muuks toitlustusruumiks ning etapi lõppedes taotletakse

mitteeluruumile nr 1 ja vahekorruse ruumidele ehitusluba; 2) II etapis uuendatakse hoone

tehnosüsteemid ja ehitatakse välja ülejäänud projektis käsitletavad pinnad, sh ehitatakse välja

keldriruumid 1-001 ja 1-002, mis ühendatakse esimese korruse ruumidega. Elektripaigaldise

osas on ehitusprojektiga ette nähtud hoone elektripaigaldise uuendamine koos toite

pingesüsteemi muutmisega 3×230V IT pingesüsteemilt 3×400/230V TN-S pingesüsteemile.

2. XX (Pikk tn 15-6 korteri omanik) esitas 01.10.2015 (täiendatud 22.10.2015, 25.04.2016)

Tallinna Halduskohtule kaebuse TLPA 02.09.2015 ehitusloa nr 1512241/00352 tühistamiseks

3-15-2481

3(17)

osas, mis hõlmab ehitusprojekti seletuskirjas II etapis kirjeldatud ehitustöid, s.o millega

ehitatakse ringi maja konstruktsioone, muudetakse ruumide jaotust, muudetakse ehitise

tehnilisi andmeid, muudetakse ja laiendatakse telekommunikatsioone, muudetakse eluruumide

ja mitteeluruumide andmeid ning muutuvad ruumide kasutusotstarve ja pindalad jne. Kaebaja

õigusi ei riku ehitusprojektis kirjeldatud I etapi renoveerimis- ja ehitustööd, mis jäävad

korteriomandi M2 reaalosa piiridesse.

Ehitusloa nr 1512241/00352 väljastamine rikub kaebaja subjektiivseid õigusi, piirates kaebaja

õigust talle kuuluvat korteriomandit ja mõttelist osa korteriühistu liikmete omandist vallata,

kasutada ja käsutada. Ehitamine võib kujutada ohtu nii kaebaja kui teiste elanike elule ja

tervisele. Ehitusloa väljastamine ei ole põhjendatud ega õiguspärane, otsus on tehtud oluliste

kaalutlusvigadega. Ehitusprojektis kirjeldatud II etapi tööd rikuvad kaebaja õigusi, kuna ta ei

ole nõusolekut projektile andnud. II etapi tööde teostamiseks pidanuks olema kõigi

kaasomanike nõusolek.

Rekonstrueerimisprojekt hõlmab korteriomandi M2 kasutusotstarbe muutmist baar-

restoraniks, kaasomandis oleva soojussõlme liitmist korteriomandiga M2 ning selle

kasutuselevõtmist restoran-baari köögina. Kaebaja sellise kasutusotstarbe muutmisega ei

nõustu. Arendajad lõhkusid ilma ehitusloata ja kaasomanike nõusolekuta avause kaasomandis

olevasse soojussõlme eesmärgiga see hõivata ja restoraniköögina ainukasutusse võtta; see

tegevus peatati Tehnilise Järelevalve Ameti (TJA) poolt. Kaebaja on esitanud maakohtule

hagiavalduse omavoliliselt lõhutud avause likvideerimiseks ja edaspidisest rikkumisest

hoidumiseks.

Vastustaja ei ole ehitusloa andmisel nõudnud täiendavaid uuringuid, ehitamine on ohtlik.

Eluhoone on 30 m kõrge ja varisemisohtlik. Pikk 15 maja A osa on vajunud – fassaadi

väljakalle on tänava poole 70 cm ja moodustab 7 cm iga meetri kohta. Ehitusloa väljaandmise

eel pidanuks kaaluma ehitustegevuse ohtlikkust, nõudma täiendavaid ehitusuuringuid ja

konstruktsioonide tugevusuuringuid. Planeeritud on 25 m pika hoone F (M1) raudbetoonist

vahelae lammutamine, arvestamata ja kaalumata ohtu kõrvalasuvatele korteriomanditele 5 ja

6. Esineb reaalne oht, et kavandatavad lammutustööd võivad kaasa tuua korteriomandite 5 ja 6

sise- ja välisseinte varingu ning majaosa kokku kukkumise. Projektis ega ehitusloas ei ole

käsitletud endise pommivarjendi M1 raudbetoonist ja I ja II korrust eraldava 70 cm paksuse

vahelae täielikku mahalõhkumist, täiendavate avauste tegemist ning sellise lõhkumistegevuse

ohtlikkust sama seinaga ühendatud korterite 5 ja 6 korteriomanditele ja kinnistu välisseintele.

Lammutusprojekt puudub, samas kavandatakse tööd betoonvahelae lammutamiseks M1 osas,

A osa pööningu osas; korstnaslepe lammutus A osa pööningul, kivist katusekate

demonteeritakse.

Ehitusprojektil on puudused. Ehitusloa saanud projekt ei vasta seadusest tulenevatele nõuetele

ning ehitusloa taotleja väitel on tegemist eskiisprojektiga. Ilma uuringuteta on leitud, et

vundamentide allavundeerimist ei planeerita ja selle tehniline seisund on rahuldav.

Ehitusgeoloogilisi uuringuid ei ole tehtud. Puuduvad andmed pinnase kohta. Samas tehakse

töid, mis suurendab koormusi (valatakse armeeritud betoonplaat vahelagede tegemiseks,

lisanduvad A osa uued koormused, metallpostid, betoon, puittalad; katusealused ehitatakse

välja. Puuduvad raskusarvutused. Konstruktsioonide osas on vaid eskiisprojekt. Ehitusluba

tulnuks anda osahaldusaktidena (haldusmenetluse seaduse (HMS) § 52 lg 1 p 1) projekti

valmimise etappide kaupa või tagada ehitamise käigus oluliste projektiosade eelnev

kontrollimine järelevalveasutuse poolt enne nende teostamisele asumist ehitusloa tingimustega

(HMS § 53 lg 1 p 3; Riigikohtu lahend nr 3-3-1-46-13, p 20). Projekti koostamine arhitekti

poolt ei taga veel ohutust ja ehitusloa andmisel peab kontrollima ehitusnormide järgimist.

Ehitusloa andmisel ei tohi järelevalvefunktsiooni delegeerida omanikule, projekteerijale,

3-15-2481

4(17)

ehitajale. Ehituslikud võtted, millest sõltub konstruktsioonide kandevõime, tuleb enne

rakendamist kajastada projektis ja järelevalveasutus peab need ehitusloaga heaks kiitma. H.

Kase ekspertiis kinnitab hoone vajumist.

Projektis on esitatud teadlikult valeandmeid. Kaasomandis olevad pööningupinnad on

tahtlikult väiksemaks tehtud võrreldes olemasolevate mõõdistuste ja eksplikatsiooniga.

Kaebaja jääb üldkasutatavate pindade väljaehitamisel ilma kaasomandi osast, mida tal on

õigus saada. Lisaks ei ole kõik kaasomandis olevad ruumid üle mõõdetud (M1 kohal olev

pööning on vähemalt 20‒30 m2, mida kavandatakse likvideerida, vähendades sellega

kaasomandi osa). Kaebaja korteriomandi tegelik pind on ehitisregistri andmetel 89,10 m2,

mitte 71,9 m2, nagu nähtub kinnistusraamatust. Ka ei ole ehitusloa taotleja esitatud andmete

järgi osades korterites, sh kaebaja korteris, WC-d. Ehitusloa taotleja on vääralt märkinud, et

kinnistu kütteks on kõigil juhtudel kaugküte, sest korterites nr 3 ja 6 on gaasiküte.

Kaasomandis olevale pööningule kavandatavates korteriomandites tuleks küttetrass alles välja

ehitada, kuid puudub kaasomanike sellekohane kokkulepe. Korteris M1 pole mingit kütet

olnud ning ülejäänud korterid on kaugküttel.

Ehitusluba on õigusvastane. Halduskohus peab ehitusloa vaidlustamisel kontrollima, kas

pädev asutus on ehitusjärelevalve käigus veendunud, et ehitustehniliselt on välistatud

ümberehitustöödest tulenev oht kaasomanike elule, tervisele ja varale (Riigikohtu lahend nr 3-

3-1-67-01, p 2). Tarindite kandevõime on oluline asjaolu ehitusloa kehtetuks tunnistamise

kaalumisel. Ehitusluba usaldanud isiku võimalik õiguspärane ootus ei saa õigustada niisuguse

ehitusloa muutumatul kujul jõusse jätmist, mille puhul ei ole tagatud ohutus nõutaval tasemel

(ehitusseadustiku (EhS) § 28 lg 1 p 1, § 61 lg 1 p 9; Riigikohtu lahend nr 3-3-1-46-13, p 22).

Ehitis on TJA 17.03.2015 ettekirjutusega nr 16-2/15/0211 tunnistatud avariiohtlikuks.

Ehitusluba ei käsitle ehitise avariiohtlikkust ega sea ühtegi selgesisulist nõuet ohutu ehitamise

tagamiseks, mis on selges vastuolus EhS §-st 8 tuleneva ohutuse põhimõttega.

Ehitusloas

sisalduvad

vormivead

ja

tegelikkusele

mittevastavad

asjaolud.

Uueks

korruselisuseks on märgitud 4, kuid olemasolevale kolmele korrusele lisaks on plaanitud

ehitada täiendavalt 2 korrust. Lisaks soojustatakse kaks ülemist pööningut, mis tähendab, et

korruselisus peaks olema 7-kordne. Ehitusloas on märgitud, et maa sihtotstarve ei muutu, kuid

seletuskirja andmetel on kavandatud senise sihtotstarbe (45% elamumaa ja 55% ärimaa)

asemele uus sihtotstarve (60% elamumaa ja 30% ärimaa). Lisaks erineb ehitusloas nähtav

korteriomandite üld- ja ainukasutuses olev pindade jaotus ehitisregistri praegustest andmetest.

Pikk Kinnisvara OÜ esitatud andmetel kavatsetakse iga konkreetse kaasomaniku kasutuses

olev kuur/kelder (selle valdus) ära võtta (märgitakse üldpinnaks), millega sisuliselt

tühistatakse kaasomanike eelnev kehtiv kokkulepe ilma kõigi kaasomanike nõusolekut

omamata.

Kaebaja tellis ehitusekspertiisi nr 015-188E, mille kokkuvõttest nähtub, et otsaseina vajumine

on olnud pikaajaline, osaliselt tingitud vundamendi vajumisest, ent igasugused uuringud

puuduvad. EhS § 14 lg 1 p 2 ja lg 2 kohaselt tuleb ehitusprojekti koostamisel arvesse võtta

riskianalüüse ja ehitise asukohaga seotud asjaolusid. Kui oli teada hoone vajumine, oleks

pidanud määrama minimaalselt täiendava ekspertiisi või nõudma ehitusuuringut enne, kui

anda ehitusluba või kanda lisatingimus loale. Kuna ehitusprojekt ei vasta nõuetele, siis ei

vasta nõuetele ka ehitusluba.

Kaebaja korteriomandi väärtus väheneb, mida kinnitab korteri hindamise akt. M1 muutub

laost majutusasutuseks, M2 kauplusest restoraniks, M3 kontoriruumist eluruumiks. Sellega

kaasneb oluline müra, turvalisus väheneb, st saabuvad negatiivsed püsivad mõjutused.

Kaebaja korter asub plaanitava restorani ja majutusasutuse vahel. Ehitusloa väljastaja ei ole

3-15-2481

5(17)

arvestanud, et kasutusotstarbe muutmisega kaasneb täiendav oluline müra. Restoran-baari

ehitusega ei ole täiendavat müraisolatsiooni ette nähtud, kuigi restoran-baari ruumide seinad

kattuvad mitme korteriomandiga. Varasemalt ei ole kinnistul kunagi toitlustusasutust ega

majutusasutust olnud, samuti muid asutusi, mille lahtioleku aeg on tavapärasest 9.00‒18.00

ajavahemikust pikem. Restoran-baarile on kavandatud vaid loomulik ventilatsioon akende

kaudu, seetõttu kaasneb pidev toiduhais ja häiriv müratase, privaatsuse kadu, kuivõrd kaebaja

korteriomand asub kavandatava restoran-baari akendest 2‒5 m kaugusel. Ehitusloa

realiseerimine tähendab kaebaja jaoks ka korrastatuse ja turvalisuse olulist langust seoses

võõraste, eeldatavasti joobes inimeste ööpäevaringse viibimisega. Kaalumata on jäetud

asjaolu, et kaebajal puudub edaspidi võimalus korteriomandit eluruumina kasutada.

Korterite väljaehitamiseks pööningul, samuti soojussõlme muutmiseks restorani köögiks ning

nende kasutusse andmiseks puudub kaasomanike kokkulepe. Vastustaja on ebaõigesti

arvestanud ühistu koosoleku otsusega. Et kaebaja andis tingimusliku nõusoleku soojussõlme

renoveerimiseks projekteerimise hinnapakkumiste võtmiseks, ei tähenda, et kaebaja andis

nõusoleku ehitusprojektile, sh kaasomandis oleva soojussõlme ümberehitamiseks.

Kaebajat ei ole menetlusse kaasatud. Teda ei informeeritud menetluse algusest ega antud

võimalust menetluse käigu ja dokumentidega tutvuda, esitada arvamusi jne, kuigi kaebaja oli

selle kohta esitanud eraldi taotluse. Asjaolu, et kaebaja oli 2014. a-l kaasatud

projekteerimistingimuste menetlusse, ei tähenda, et teda ehitusloa menetlusse kaasama ei

peaks. Kaebajale ei ole tagatud ka ärakuulamisõigus.

Ebaõiged on vastustaja ja Pikk Kinnisvara OÜ väited, justkui ei väljuks ehitustööd M2

piiridest ning ventilatsioonitöid tegema ei hakata. Kõik see on juba toimunud – loata

ehitustegevus kaasomandis olevas soojussõlmes, ebaseaduslikud ja loata elektritööd maja

üldkilbis, eesmärgiga võtta kaasomanike kokkuleppeta pool maja vooluvõimsusest kasutusse

korteriomandile M2 (elektriprojekt puudub, kooskõlastused elektrileviga puuduvad) ning

ebaseaduslikud ventilatsioonitööd (muudeti kinnistu välisilmet ja suunatakse 250 m2 ruumide

ja WC-de sundväljapuhe sisehoovi, kaebaja akendest paari meetri kaugusele).

Vastustaja väide, et sisehoovi kasutamine tulenevalt majutusruumide väiksest arvust ei saa

olla kahjulike mõjutuste osas ülemäära suur ja öörahust kinnipidamine laieneb ka majutus- ja

toitlustusasutustele, on põhjendamata, arvestades, et Tallinna linn ja selle ametid ega politsei

ei ole aastakümneid tulnud toime toitlustus- ja meelelahutusasutuste poolt elanikele tekitatud

kahjulike mõjutustega. Ehitusloaga kavandatavad asutused (baar-restoran ja hostel) tuleksid

vahetult kaebajaga piirnevasse sisehoovi, mõlemale poole kaebaja korterit, mistõttu oleks

olukord ja kaasnevad mõjutused talumatud. Kaebajal oli õigustatud ootus, et ta saaks jätkuvalt

oma hästi säilinud, heas asukohas, vaikses sisehoovis asuvat korteriomandit kasutada

eluruumina, et selle väärtus ei väheneks, turvalisus ja normaalne elukeskkond säiliks ning teisi

kinnistul asuvaid ruume kasutataks vastavalt otstarbele.

3. TLPA palus jätta kaebuse rahuldamata. Ehitusluba on seaduslik ja piisavalt põhjendatud.

Pikk tn 15 objektil on vajumisohtlik hoone A tänavapoolne kõrge viilusein. Antud seina ja

katusekonstruktsiooni kindlustamiseks on 2012. a-l koostatud OÜ H. Uuetalu firma poolt töö

nr 2012-15: „Pikk tn 15 elamu Pika tänava poolse otsaseina kindlustustööde põhiprojekt“.

Tellijaks oli Tallinna Kultuuriväärtuste Amet (TKA) ja see on kooskõlastatud 29.10.2012.

Vaidlusaluse ehitusprojekti arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-st 1.4.5.1 tulenevalt

kavatsetakse hoone A tänavapoolse kõrge viiluseina ja katusekonstruktsiooni kindlustamiseks

kasutada eelmärgitud tööd nr 2012-15, kuid seda teatud täpsustustega.

Ehitusloaga kavandatud tööd ei too kaasa peale- või juurdeehitusi. Kaebaja poolt väidetud

kahe korruse pealeehitamine on eksitav. Keldri osas on kehtestatud muinsuskaitse

3-15-2481

6(17)

eritingimused (arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.2.2). Muinsuskaitse eritingimuste

alap 4 kohaselt tuleb keldris teostada keldri tühjendus ning uuringute kava põhiselt sealset

olukorda täpsustavaid uuringuid. Vajalikud kaevamistööd keldris tuleb läbi viia koos

litsentsitud arheoloogilise järelevalvega. Kaevamistöödel leitud arheoloogilised leiud tuleb

dokumenteerida arheoloogilise järelevalve poolt.

Kui uute sissepääsude ja avade seintesse tegemine võib kaasa tuua vajumisohu, siis tuleb

vastavad konstruktsiooni tugevdustööd teha enne uute sissepääsude rajamist ja avade

tegemist. Vastavad lahendused nähakse ette konstruktsiooniprojektis. Ohutuse tagamine

ehitamisel on nii omaniku, ehitusettevõtja kui omanikujärelevalve teostaja ülesanne. Lisaks

teostavad ehitamise üle riiklikku järelevalvet kohalik omavalitsus ning ehitise kasutusjärgse

ohutuse osas TJA. Kuivõrd Pikk tn 15 hoone asub muinsuskaitsealal, teostab ehitamise üle

järelevalvet ka TKA.

Ehitusprojektist ei nähtu kinnisasja omanikele üleliia koormavat püsiva negatiivse mõju

tekkimist. Asjaolu, et mitteeluruum oli enne kauplus, ei välista selle otstarbe muutmist

toitlustuspinnaks – mõlemal juhul on tegemist äriotstarbelise kasutusega.

Hoone heli- ja mürakindlust käsitleb arhitektuurse põhiprojekti p 1.2.5.1.4. Tabelina on antud

normikohane õhumüra isolatsiooni indeks, millest tuleb erinevate kasutusotstarvetega ruumide

vahel projekti realiseerimisel kinni pidada. Vastavalt arhitektuurse põhiprojekti p-le 1.1.1.2.2,

mis käsitleb ehitusprojekti aluseks olnud normdokumente, lähtutakse müra isoleerimiseks

Eesti projekteerimisnormist ET-1 0110-0175 „Müra nõuded“. Öörahu küsimust reguleerib

korrakaitseseadus, mille § 56 lg-s 2 on sätestatud kohustusliku öörahu aeg.

Arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-s 1.4.1.2.2, mis käsitleb normdokumente, on viidatud

standardile EVS-EN 1991-1-1 ning lisaks tulekahjukoormust, lumekoormust ja tuulekoormust

käsitlevatele standarditele. Igale hoonele arvestatakse lähtuvalt standardist konkreetne

koormus. Pikk tn 15 koormusi käsitleb arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p 1.4.2.4. Seega

on need näitajad ja nõuded kontrollitavad.

Liikumiseks tuleb kasutada sisehoovi ning arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja p-i 1.2.5.1

kohaselt on sissepääs sisehoovis hoonesse F, kuhu plaanitakse nelja majutusruumiga

puhkemaja. Kavandatud on sisehoovist läbi kirde küljes asuva uue välisukse, mis rajatakse

olemasoleva akna asukohale, rajamine. Ehitusprojektist nähtuvalt ei saa sisehoovi kasutamine

tulenevalt majutusruumide väiksest arvust olla ülemäära suur.

Hoone korruselisus ei muutu. Seonduvalt mõõtmistehniliste vahendite arenguga võib tõesti

osutuda võimalikuks varasemast täpsemate mõõtmistulemuste saamine. TLPA ülesandeks ei

ole kaasomandi suuruse määramine. Kaasomanikule kuuluv kaasomandi suurus tuleb

kaasomanikel lahendada omavahelise kokkuleppega. Linnavalitsuse (kui ehitusjärelevalve

asutuse) poolt ehitusprojekti alusel antav ehitusluba ei saa asendada kaasomanike kokkulepet

kaasomandi suuruste kohta.

Arhitektuurse põhiprojekti seletuskirja lk-l 40 käsitletud suitsueemaldus, mille kohaselt suitsu

ja soojuse eemaldamine hoonest põhineb loomulikul tõmbel (uste ja akende kaudu), räägib

üldisest suitsueemaldusest. Toitlustusettevõtte ventilatsiooni käsitleb ehitusprojekti 6. osa

„Veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni ja jahutuse eelprojekt“.

Pikk 15 ehitusprojekti 2. osast „Kooskõlastused“ nähtub, et kaasomanike enamus on

ehitusprojekti lahendustega nõus ning kõigile kaasomanikele on ehitusprojekt esitatud

tutvumiseks. Töödega alustamine sõltub mitmest asjaolust. Kaasomandis olevatel pindadel ei

saa ehitustöö alata enne, kui kaasomanikud on sellekohase kokkuleppe sõlminud.

3-15-2481

7(17)

Ehitustöödega alustamine sõltub omanike tahtest – vastavalt EhS § 45 lg-le 1 kehtib

ehitusluba viis aastat. Ehitusluba ei saa kuidagi reguleerida kaasomanikele kuuluva osa

suuruse

muudatust.

Ehitusluba

annab

üksnes

õiguse

ehitamiseks.

Hoone

asub

muinsuskaitsealal, seega tuleb ehitustöödeks saada luba ka TKA-lt.

Kaebaja pidi juba korterit omandades olema teadlik, et 55% kinnistust võidakse kasutada

erinevateks äritegevusteks ning tal ei saanud olla õiguspärast ootust, et kinnistut kasutatakse

üksnes elamumaa otstarbel. Ka ei saa kaebajal olla õiguspärast ootust, et tiheda hoonestusega

kesklinnas säiliks igavesti ehituslik status quo. Arvestades, et kaebaja ostis teadlikult oma

korteri kinnistul, kus vaid 45% selle otstarbest on elamumaa ja ülejäänud 55% ärimaa, ei ole

hoone tulevikus kavandatav osaline kasutamine majutus- ja toitlustusasutusena käsitletav EhS

§ 44 p-i 4 mõistes püsiva negatiivse mõjuna, mis on üleliia koormav ja mida pole võimalik

piisavalt vähendada ega leevendada.

Korteriomanikud olid kaasatud projekteerimistingimuste ja ehitusloa menetlusse. Kaebaja

esitas vastuväited. Vastustaja arvestas ehitusloa andmisel, et enamus kaasomanikke toetas

vaidlusaluse ehitusprojekti alusel hoone rekonstrueerimist. Seega puudus vastustajal õigus loa

andmisest keelduda. Kavandatav majutus- ja toitlustushoone jäi 55% ärimaa sihtotstarbe

raamidesse. Projekti andmetel on elamumaa sihtotstarbeks kavandatud 60% ja ärimaa 30%,

kuid projekt võinuks näha äripinnana ette olulisemalt suurema osa hoonest, kui ta tegelikult

ette näeb. Antud asjas puuduvad kaebajal subjektiivsed õigused, mille riive ärahoidmiseks

oleks ehitusloa andmisest pidanud keelduma.

Ehitusprojekt vastab kehtivatele nõuetele. See arvestab kehtivaid õigusakte, ehitus- ja

projekteerimisstandardeid ning projekteerimisnorme, sh majandus- ja taristuministri

17.07.2015 määrust nr 97 (määrus nr 97) „Nõuded ehitusprojektile“. Hoonesse restorani

kavandatud ei ole. Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt kavandatakse hoone tänavapoolsesse

saaliosasse baar/teeninduslett ja kohvik ning osaliselt müügisaal ja tagumisse saali müügisaal

või kohvik. Kaebaja omandis oleval korteril on puutumus müügisaal/kohvikuga üksnes

tualettruumi seina kaudu. Sealjuures eraldab kaebaja korteri tualettruumi müügisaal/kohvikust

vähemalt meetripaksune paekivisein. Teisel korrusel kaebaja korter äripindadega kokku ei

puutu. Nelja ruumiga puhkemaja on kavandatud hooneosasse F ning kaebaja korteri ja

hooneosa F vahel on sisehoov, mis tähendab, et kaebaja korteril ja majutushoonel

kokkupuutuvaid seinu ei ole. Ka ei ole kokkupuutuvaid seinu kaebaja poolt omavoliliselt

täisehitatud pööninguosaga, mille osas on vastustaja algatanud järelevalvemenetluse ning on

saatnud kaebajale tutvumiseks ettekirjutuse projekti.

Kaebaja teeb etteheiteid üldkasutatavatel pindadel tehtavate tööde osas ainult seonduvalt

kaasomanike eraõiguslike suhetega. Kaebaja pole välja toonud ühtegi negatiivset mõju, mida

tehnosüsteemide

vahetamine

või

otsaseina

kindlustamine

endaga

kaasa

tooks.

Üldkasutatavatel pindadel tööde tegemise otsustamine on korteriühistu üldkoosoleku

pädevuses. Kaebajal on võimalik korteriühistu otsuseid vaidlustada tsiviilkohtus. Samuti on

kaebajal võimalik tsiviilkohtus lahendada vaidlusi igale kaasomanikele kaasomandist kuuluva

osa suuruse üle. Kasutusotstarbe muutmisega kaasnevat saab arutada alles kasutusteatise või -

loa menetluses.

4. Pikk Kinnisvara OÜ palus jätta kaebus läbi vaatamata või alternatiivselt rahuldamata.

Kaebusega ei ole võimalik kaebaja eesmärki saavutada ja kaebajal puudub kaebeõigus.

Kaebusest nähtub kaebaja eesmärk kaitsta kaasomanike õigusi ja takistada kaasomandi

hõivamine. Ehitusluba ei mõjuta kuidagi kaebaja omandiõigust ega vähenda kaebaja ega ühegi

teise kaasomaniku osa kaasomandist. Ehitusloaga ei saa rikkuda ühegi kaasomaniku

kasutusotstarbega seonduvat õigust. Kaebajal puudub kaebeõigus ka põhjendusel, et teda

3-15-2481

8(17)

menetlusse ei kaasatud, kuivõrd puudus vajadus kaebaja nõusoleku saamiseks ning

ehitusprojekti on kaebajale tutvustatud.

Ükski ehitusloa tühistamise eeldus ei ole täidetud. Kaebaja ei ole osundanud ühelegi asjaolule,

mis tõendaks, et ehitustööd tooksid kaasa negatiivseid mõjutusi kaebaja omandile.

Ehitusprojekti koostamine, ehitusloa taotlemine ja selle väljastamine kaebaja õigusi ei riku.

Ehitustööde tegemise aluseks olev ehitusluba ei reguleeri kaasomanike vahelisi eraõiguslikke

suhteid. Pikk Kinnisvara OÜ ei kavatse ilma vajaminevate nõusolekute ja kooskõlastusteta

ehitustöid alustada. Ehitusloa tühistamine ei too kaasa muutusi kaasomanike vahelistes

eraõiguslikes suhetes, mistõttu ehitusloa väljastamine ehitusprojekti alusel ei saa mõjutada

kaebaja omandiõigust, st ei vähenda ega suurenda kaasomanike osa kaasomandist.

Kaebaja on olnud projekteerimistingimuste menetlusse kaasatud ning kõiki kaasomanikke on

ehitusloa taotlusest ja ehitusprojekti menetlusest informeeritud ning võimaldatud projektiga

tutvuda. Kaebaja on oma seisukoha ehitusloa menetluses andnud 30.06.2015, millele

vastustaja on vastanud 04.09.2015.

Enne ehitusprojekti täielikku realiseerimist on vajalik teostada tugevdustööd nii otsaseina kui

kogu hoonestuse osas. Alles otsaseina toestamise järel ning kaasomandi osade jagamise järel

hakatakse teostama muid töid, millega välistatakse ehitustööde ohtlikkus. Projekt ei näe ette

peale- või juurdeehituste tegemist. Tegemist on muinsuskaitse all oleva hoonega, mistõttu

hoone välisilme muutmine ei ole lubatud.

Hoone A osasse on projekteeritud lahtised siserõdud, kuid projekti nende tööde osas saab

realiseerida pärast üldkasutatavate pindade jagamist. Projekt ei näe ette uusi sissepääse ega

avausi. Ainult hoone F osas plaanitakse ukse ja akna ava laiendada olemasolevate avade

asukohal. II ja III korrusel eemaldatakse projekti kohaselt osaliselt vaheseinu (mittekandvaid

seinu), mis asendatakse uutega. Äripinnal M2 on viidud läbi muinsuskaitse uuringud ning

enne keldri rekonstrueerimist tuleb läbi viia täpsustavaid uuringuid. Vastavad eeltööd viiakse

läbi alles enne ehitustööde algust.

Kaebaja etteheited kasutusotstarbe muutmise osas ei ole ehitusloa õiguspärasuse hindamisel

asjakohased. Hoone kasutamise otstarbe muutmine toimub kasutusloa alusel.

Väited väidetavatest mõjutustest on väärad ja kohut eksitavad. Kaebajal puudub

kaupluseruumidega ühine sein. Kaebaja korteri ja kaupluseruumide vahel on üldkasutatav

trepikoda, kuhu kaupluse ruumidest pääs puudub. Lisaks on ette nähtud trepikoja

kauplusepoolne kinni ehitatud ukseava heliisolatsiooniga eraldada, et kaupluse pinnal edaspidi

toimuv tegevus häiriks kaasomanikke võimalikult vähe. Nii kaupluse kui kohviku

peasissepääs on Pikalt tänavalt, üksnes varusissepääs on sisehoovist. Seejuures on

varusissepääs alati olnud ja selle olemasolu on äripindadel kohustuslik. Projekt ei näe

varusissepääsule aktiivsemat või teistsugust lahendust kui olemasolev olukord. Hoone F

osasse toimub praegu ja toimuks ka edaspidi sissepääs läbi kangialuse, kuhu on ette nähtud

korter nr 10. Kaebaja korteriga puutub projekteeritav korter nr 10 kokku vaid ühe seinaosa

kaudu, kus korteris 10 asub esimesel korrusel köök ja teisel magamistuba. Ehitusloa ega

ehitusprojektiga ei ole ette nähtud ööpäevaringset liikumist või tegevusi, mis erineks oluliselt

praegusest olukorrast. Hoonel on 4 kasutamise otstarvet ja kõigil korteriomanikel on õigus

oma omandit vastavate otstarvete kohaselt kasutada.

Vaidlusaluses projektis on ära toodud hoone kandekoormuse näitajad, arvude ja andmete

arvutusi projektis esitama ei pea. Lisaks on koostatud konstruktsiooni põhiprojekt. Hoone

katuse kõrgus jääb samaks. Penni ehk risttala tõstmine on tingitud vajadusest teha ruumi

paremini kasutatavaks. Konstruktiivselt pennide lahendus muutunud ei ole. Kaebaja eksitus on

3-15-2481

9(17)

tingitud ilmselt sellest, et hoone A osasse on projekteeritud lahtised siserõdud, mis aga ei

kujuta endast ohtu hoonele. Seejuures on projektis rõhutatud vajadust kontrollida talade

seisukorda ning lahendada vahelagede lisatoestus. Korstnate ohtlikkuse väitega seonduvalt on

Päästeamet juba kaebaja väiteid kontrollinud ning selgus, et korstnate kasutamine üksnes

ventilatsiooniks on lubatud. Kõik projektis kajastatud ruumid on üle arvutatud ja pandud on

korrektsed ruutmeetrid. Kaebaja on oma arvestustes jätnud tähelepanuta, et mitte igasugune

tasapind ei ole korrus ja iga ruum ei ole tuba. Ka vastustaja on projekti andmeid kontrollinud

ja Pikk Kinnisvara OÜ on lähtuvalt vastustaja juhistest ehitise tehnilisi andmeid täpsustanud.

Kaebaja on taotluslikult eksitanud kohut väitega, justkui jäetaks ta ilma nn üldkasutatavatest

pindadest. Ehitusprojekt kaebaja korterit ja selle peal olevat pööninguosa ei reguleeri. Seega

on otseselt väär ja õiguslikult võimatu kaebaja väide, justkui jäetakse ta ilma tema kaasomandi

osast.

KÜ üldkoosoleku pädevuses olevate üldkasutatavatel pindadel plaanitavate tööde suhtes

tehtud etteheited piirduvad küsimustega kaasomanike eraõiguslikest suhetest. Kaebaja pole

välja toonud ühtegi negatiivset mõju, mida tehnosüsteemide vahetamine või otsaseina

kindlustamine talle kaasa tooks.

Ehitusprojekti alusel on koostatud plaanimaterjal. Koostatud plaanide eesmärgiks ei olnud

ega saanudki olla korterite vaheliste seinte paksuste väljatoomine. Projekti koostamisel ei

olnud võimalik pääseda korteritesse 5 ja 6, mistõttu ei olnud võimalik joonistele kanda seinte

täpset paksust korterite 5 ja 6 poolses osas, mistõttu ei ole seinte paksuse tuvastamine

mõõtkava abil võimalik. Võrreldes Restor AS koostatud eskiisprojekti plaani ehitusloa

väljastamise aluseks oleva ehitusprojektiga, ei ole teiste hooneosade seinte paksuse põhjal

tõenäoline, et kaebaja seina paksus on 20 cm.

Ehitusprojekti arhitektuurses seletuskirjas on põhjalikult selgitatud kõiki kavandatavaid töid ja

nende teostamise etappe. Pikk Kinnisvara OÜ ei ole asunud teostama mistahes töid, mis

erineksid ehitusloa saanud ehitusprojektis märgitust. Keldris ei ole teostatud ehitustöid ning

seda kinnitab ka omanikujärelevalve ettekirjutus.

Kaebaja väited restorani köögi ja WC-de ventilatsiooni suunamisest sisehoovi on ebaõiged.

Kuni ehitusprojekti II etappi realiseerima asutud ei ole, ei rajata äriruumi (ega kuhugi mujale

majja) restorani. Nii kaua, kui toimub äriruumi M2 renoveerimine (st ehitusloa saanud

ehitusprojekti realiseerimise I etapp), ventilatsiooni ei muudeta, sissetõmbeava tõmbab

sisehoovist

puhast

õhku

ning

suunab

ventileeritud

õhu

korstna

kaudu

välja,

ventilatsioonisüsteem on mõeldud äriruumi M2 tarbeks ega välju M2 reaalosa piiridest. Juhul,

kui kunagi (kõikide kooskõlastuste ja nõusolekute olemasolul) hakatakse realiseerima

ehitusprojekti II etappi, muudetakse ka ventilatsioonisüsteemi ning sellisel juhul ei suunata

väljatõmbeventilatsiooni kinnisesse sisehoovi.

5. Korteriühistu (KÜ) Pikk 15 vaidles kaebusele vastu. KÜ saab vastu võtta otsuseid,

pidades silmas kogu maja huve, sh tehnosüsteemide renoveerimiseks ja rekonstrueerimiseks.

Nende pindade jagamiseks ja liitmiseks korteriomanditega on vajalik jagada kaasomandis

olevad pinnad, milleks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ja notariaalset lepingut.

Üldpindade jagamine ei ole seni õnnestunud korteriomanike erimeelsuste tõttu. Kuna

kokkulepe kaasomandis olevate pindade jagamise kohta puudub, pole teada, kas ja millal Pikk

Kinnisvara OÜ projekt realiseeritakse.

TJA poole pöörduti hinnangu saamiseks seetõttu, et korteriomanike vahel polnud üksmeelt

selles osas, kas tänavapoolse otsaseina kindlustamine on vajalik või mitte. Kaebaja esitas

vastavatele kindlustustöödele vastuväite, leides, et tööd ei ole vajalikud ja on seotud vaid Pikk

3-15-2481

10(17)

Kinnisvara OÜ laiendamise sooviga. Tegelikult tuli avariilise olukorra likvideerimise

initsiatiiv TKA-lt aastal 2012, kui amet tellis otsaseina parandamise projekti. Pikk Kinnisvara

OÜ omandas korteriomandi 2013. a-l ega ole seotud ameti poolt 2012. a-l avastatud

probleemiga.

Ühistu edastas 12.08.2015 TJA-le nii KÜ kui Pikk Kinnisvara OÜ tellitud ekspertarvamused

(AS Telora-e ja Karl Õiger). AS Telora hinnangul on olukord võrreldes 2012. a-ga

halvenenud ning on vajalik koostada uus tugevdusprojekt või täiendada olemasolevat ning

arvestama peaks võimaliku katusealuse väljaehitamise lahendusega. K. Õigeri arvamuse

kohaselt tuleb välja kaldunud sein kindlustada edasiste vajumiste vältimiseks ning selleks on

piisav Pikk Kinnisvara OÜ tellitud AS-i Restor projekti lahendus (projekt käsitleb ka

otsaseina vajumise tuvastamist ja tõkestamist). Otsaseina kindlustööd on realiseeritavad

iseseisvalt (ilma, et üldkasutatavad pinnad välja ehitatakse) ning otsaseina tugevdamine ja

rõdude ehitamine saab toimuda eraldi, kui vastavad nõusolekud on olemas.

Üldkasutatavatel pindadel ei ole ehitustöid alustatud. Ventilatsioonitööd on teostatud M2

äriruumi piirides. Välisilme osas muudeti vaid seda, et aknaruudus olnud ventilaator on M2

ukseruudu sees. Kõik teostatavad tööd tehakse ehitusprojekti alusel. Ka soojussõlmes pole

teostatud mistahes ehitustöid. Kaebaja viidatud elektritööd on samuti seotud äripinna M2

elektritöödega. Maja elektritööde läbiviimist pole alustatud.

6. AA ja MJH avaldasid kohtule, et on vastu plaanile luua Pikk 14 hoonesse baar-kohvik ja

hostel.

7. Vanalinna Varad OÜ, MM, SS, JJ, Finaco Capital OÜ, OTH Holding OÜ ning

Opulent Work OÜ ei esitanud kohtule kirjalikku seisukohta kaebuse suhtes.

8. Tallinna Halduskohus jättis 29.06.2017 otsusega kaebuse rahuldamata ja menetluskulud

kaebaja kanda, mõistes kaebajalt menetluskuluna Pikk Kinnisvara OÜ kasuks välja 10 294

eurot.

Kuigi kaebaja on oma õiguste riive kirjeldamisel ebaselge, ei saa kaebeõiguse olemasolu

eitada. Kaebajal ei ole küll subjektiivset õigust nõuda, et kinnistul asuvaid hooneid ei

rekonstrueeritaks, kuid kaebajal on õigus sellele, et ehitustegevusest tulenevad mõjud ei oleks

ülemäärased ning et ehitusluba vastaks selles osas loa andmise aluseks olevatele

õigusaktidele.

Ehitusprojekt vastab kehtivatele õigusaktidele, ehitus- ja projekteerimisstandarditele ning

projekteerimisnormidele, sh määrusele nr 97. Kooskõlas määrusega nr 97 on vaidlusaluses

projektis ära toodud hoone kandekoormuse näitajad, arvude ja andmete arvutusi projektis

esitama ei pea. Arvutuste aluseks on võetud standardid ja määrused ning arvestatud on

konkreetse hoone näitajaid. Ehitusprojekt on saanud vajalikud kooskõlastused kõigilt

ametiasutustelt, ka TKA-lt ning Päästeametilt. Asjaolu, et kaebaja peab vajalikuks ja

võimalikuks, et ehitusprojekti ja ehitusloaga tuleks reguleerida kaasomanike vahelisi

omandisuhteid, ei tingi projekti ega ehitusloa õigusvastasust ega projekti puudulikkust.

Ehitusloa aluseks olnud projektid on kontrollitavad. Koostatud on põhiprojekt nii kinnistu

veevarustuse, kanalisatsiooni, kütte, ventilatsiooni ja jahutuse välisvõrgu kui ka

elektripaigaldise ning konstruktsioonide osas. Konstruktsiooni põhiprojektis on lahendatud

täpsemalt otsaseina vajumise küsimused.

Haldusakt vastab põhjendamisele ettenähtud nõuetele vähemalt miinimummääral ning on

kohtulikult kontrollitav. Haldusakt oli kaebaja jaoks piisavalt arusaadav ning võimaldas

3-15-2481

11(17)

kaebeõiguse teostamist. Vastustaja on asja otsustamisel käsitlenud erinevad huve, vastuväiteid

ning esitanud haldusakti põhimotiivid.

Kaebajal on olnud võimalik menetluses osaleda. Kaebaja oli oma põhiseisukohad arenduse

suhtes väljendanud juba projekteerimistingimuste arutamisel ning praeguses asjas esitatud

kaebaja väidetest ei ole võimalik järeldada, et ta oleks haldusmenetlusse kaasamise korral

esitanud oluliselt erinevaid seisukohti. Kaebaja eraldi kaasamata jätmist veel ehitusloa

andmise etapis ei saa pidada selliseks rikkumiseks, mis oleks saanud mõjutada asja

otsustamist. Seetõttu ei too see kaasa HMS § 58 kohaselt haldusakti tühistamist.

Ehitusloa osaline tühistamine ei taga kaebajale seda, et ühistu loobub plaanitud vajalike tööde

teostamisest ega jätka majandustegevust ühistu otsustega plaanitud viisil. Kaebaja saab kaitsta

ja ongi asunud kaitsma väidetult rikutud õigusi hagimenetluses. Kaebaja väited seonduvalt

tsiviilasja vaidlusega on asjakohatud ja väljuvad käesoleva menetluse raamest.

Ehitusprojekt ei muutu õigusvastaseks põhjusel, et kaebaja ei pea vajalikuks/otstarbekaks

tööde teostamist, mida samas on soovinud ühistu. Kaebaja väide selle kohta, et hoone

rekonstrueerimisel võib tekkida oht seoses vundamendi võimaliku vajumisega, on oletuslik ja

otsitud. Vundamendi olukorra halvenemist ei saa järeldada asjaolust, justkui oleks selle senine

seisukord halb/ebarahuldav, sest selleks puuduvad vundamendi vajumisele tüüpilised praod.

Vundamendi vajumist ei kinnita otsaseina viltune olek. Tõele ei vasta väide, et pinnase

uuringud on teostamata või puuduvad vajalikud andmed, kuna pinnase iseloomu on projektis

eraldi kajastatud ning selgitatud. AS Restor ei ole tõepoolest pidanud vajalikuks eraldi

ehitusgeoloogilisi uuringuid või vundamentide allavundeerimist teostada ja on hinnanud

vundamendi tehnilise seisukorra rahuldavaks, ent ehitusprojektist nähtuvalt on tegemist

projektiga, mis ei käsitle kitsalt ühe hoone osa renoveerimist, vaid lahendab hoone

renoveerimise kompleksselt. TLPA-l oli projektist nähtuvalt vundamendi osas olemas oluline

ja vajalik info, mille pinnalt oli võimalus kontrollida, et vundamendi olukorda on hinnatud.

Vundamendi olukorda ei pea ebarahuldavaks ka kaebaja tellitud spetsialistide arvamused.

Kaebaja poolt viidatud H. Kase ekspertiis ei ole asjakohane, kuivõrd puudutab A osa

viiluseinte ehitustehnilist poolt, mitte vundamendi olukorda. TLPA-l puudus objektiivne alus

kaebaja viidatud EhS § 14 lg 1 alusel vundamendi osas eraldi ehitusuuringu nõudmiseks

ehitusloa väljastamise staadiumis. EhS § 14 lg-st 3 tulenevalt on ekspertiisi teostamine vajalik

sätte p-s 1 ja 2 viidatud juhtudel enne ehitamise alustamist. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et

hoone konstruktsioonide kandevõimet puudutavad ehituslikud võtted olid ehitusloa aluseks

olevas projektis detailselt kajastatud. Seega ei vasta tõele, et TLPA ei ole asjaolusid

kontrollinud, kuna ehitusloa menetluse dokumentatsioonist saigi TLPA veenduda ka

konstruktsioonide kandevõimet puudutavas osas.

Hoone F raudbetoonist vahelae lammutamisel oli arvestatud ja uuritud ohu võimalikkust

kõrvalasuvatele korteriomanditele 5 ja 6. Tõendatud on, et mõõdistused on teostatud

ajakohaselt, st laser-skanneerimismeetodil. Rajatav vahelagi toetub postidele, mis omakorda

toetuvad maha ja mitte kaebaja seinale. Seega negatiivsed mõjud kaebaja seinale tema oletuste

alusel on välistatud.

Projekt ei ole puudulik ka põhjusel, justkui oleks sealt puudu lammutusprojekt. Käesolevalt ei

toimu ehitise lammutamist EhS § 4 lg 4 mõttes ja puudub vajadus eraldiseisvaks

ehitusprojektiks ehitise lammutamiseks. Kõik tööd, mille osas on kaebaja ekslikult viidanud

lammutusprojekti puudumisele, sisalduvad ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektis.

Kaebaja etteheiteid ja muresid seonduvalt II etapis kavandatud töödega (väidetavalt restoranist

tekkiv hais ja müra) ei ole asjakohane hinnata seoses I etapi töödega (s.o tänaste ruumide

osas). Kasutusotstarbe muutmisega kaasnevaid täiendavaid mõjutusi kaalutakse kasutusloa

3-15-2481

12(17)

väljastamisel. Ehitusloaga ei ole lahendatud ruumide kasutamist ja jaotamist edasiselt ning

ehitusloast tulenevalt ei saa kolmas isik n-ö hõivata kellegi ruume. Kaebaja saab oma õigusi

seoses kaasomandi kasutamisega kaitsta efektiivselt tsiviilõiguslike kaitsevahenditega.

Ehitusloa (ja ka kasutusloa) eesmärk ei ole reguleerida kaasomanike vahelisi suhteid.

Kaebaja ei ole tõendanud, et ehitusloa taotlemisel esitati valeandmeid. Samuti ei ole

õigustatud kaebaja seisukoht, et ehitusluba ei oleks tulnud anda, kuna puudus kõigi

korteriühistu liikmete nõusolek, kuna kaebajale ei tulene ühestki õigusaktist õigust pöörduda

teiste isikute (korteriühistu liikmete) õiguste kaitseks kohtusse. Kui ehitis on ohtlik inimese

elule, tervisele, varale või keskkonnale, tuleb ehitamist taluda, sest ehitisest tulenevat ohtu ei

ole võimalik kõrvaldada muul viisil kui ehitamisega. TLPA ei otsusta selle üle, mis ühistule

on otstarbekas.

Kohtul ei ole alust pidada vastustaja antud põhjendusi õigusvastasteks või asjakohatuteks

osas, milles kaebaja väidab valeandmete esitamist pindade suurust ja hoone korruselisust

puudutavas. Ehitusluba ei saa rikkuda kaebaja õigusi põhjusel, et kavandatakse kaasomandi

osade muutmist või pindade jaotamist, kuna ehitusluba ei saa reguleerida kaasomanikele

kuuluva osa suuruse muudatusi, luba annab vaid õiguse ehitamiseks. Kohtule ei nähtu, et

TLPA on jätnud midagi kaalumata või tähelepanuta või esines asjaolusid, mis välistasid

ehitusloa andmise. Kohus ei näe, et TJA 17.03.2015 ettekirjutuse olemasolu või selle täitmine

kaebaja poolt muudaks ehitusloa andmise võimatuks. Kaebaja ei ole esile toonud, kuidas AS

Restor projekti alusel tehtavad tööd võiksid rikkuda tema õigusi ja olla ehitisele kahjulikud.

TLPA-l puudus põhjus ja õiguslik alus väita, et AS Restor projekt ei vastaks nõuetele või

oleks vastuolus õigusaktidega. Kaebaja esitatud H. Kase arvamusega ei saa AS Restor projekti

ümber lükata.

Ehitusluba ei ole puudulik põhjusel, justkui see ei käsitleks ehitise avariiohtlikkust ega seaks

nõuet ohutu ehitamise tagamiseks. Ehitamine ei toimu ebapiisava ehitusprojekti alusel. Seega

ei ole need asjaolud põhjuseks, et ohustatakse vara, tervist jms. Nn hoovimaja ei oma kaebaja

korteriga ühist seina ja sellist kokkupuudet, mis viitaksid hoonesisestele mõjudele. Ka nn

ettevõtlusruumides peab müra vastama normidele. Käesolevalt ei nähtu, et müranorme ei

suudeta ega asuta täitma. Kuigi kaebaja on märkinud vara väärtuse vähenemist erinevatel

asjaoludel, jääb kohus seisukohale, et tõendatud ei ole korter 6 väärtuse vähenemist ja korteri

hindamisel ei ole lähtutud õigetest algandmetest. Kuivõrd vastustajal puudus põhjus pidada

eluliselt usutavaks kinnisvara väärtuse vähenemist, ei pidanud haldusorgan seda ka vastavalt

eksperthinnangutega eraldiseisvalt asuma uurima. Kaebaja väide on põhjendamatu.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

9. XX palub 31.07.2017 apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas uus

otsus, millega rahuldada kaebus ning jätta menetluskulud vastustaja kanda.

Halduskohus ei ole kaebaja kaebust sisuliselt lahendanud. Halduskohus on rikkunud uurimis-

ja põhjendamiskohustust ning hinnanud ebaõigesti tõendeid. Kohus on jätnud otsuse tegemisel

arvestamata kõik kaebaja esitatud tõendid ning on võtnud aluseks vastustaja ja kolmandate

isikute tõendamata väited ja arvamused.

Kohus on põhjendamatult leidnud, et kui projekti on koostanud AS Restor ja sellele on

kooskõlastused antud, siis oht automaatselt puudub ning seda ei pea kontrollima ka TLPA.

Vastustaja on kontrollinud vaid seda, et ehitusprojektis on viidatud kehtivatele normidele,

kuid pole projekti normidele vastavust kontrollinud. Seega ei ole asjas ohtu sisuliselt

analüüsitud. Kohus on alusetult leidnud, et ehitusprojektiga plaanitud olukord ei mõjuta

kaebaja kinnisvara väärtust negatiivselt. Kohus ei ole põhjendanud, miks ta peab

3-15-2481

13(17)

sertifitseeritud kinnisvarahindaja hindamisakti ebausaldusväärseks. Kohus on alusetult

leidnud, et ehitusprojekt on kuidagi kaebajale kasulik. Ehitusprojekt ei hõlma isegi majaosa D,

kus asub kaebaja korteriomand. Asjas pole esitatud ühtegi alternatiivset ekspertarvamust, mis

tõendaks, et üldse mingid ehitustööd projekti alusel oleks kaasomandi seisukohast vajalikud ja

kasulikud. Kaebaja on põhjendanud, et ehitusprojekti realiseerimine kahjustab tema

omandiõigust, kuna ta jääb ilma oma kaasomandist kaasomandi jagamise korral ning on

esitanud tõendina saadaoleva kaasomandi kohta mõõdistusjoonised, ekspertarvamuse selle

ülemõõtmise kohta ning viidanud ehitisregistri kehtivatele andmetele. Kohus on kõik tõendid

arvestamata jätnud ega ole tellinud alternatiivseid ekspertiise. Samuti jättis kohus arvestamata

kaebaja esitatud paikvaatluse taotluse. Kuna kohus ei viinud läbi paikvaatlust ega saanud aru

ehitusjoonistest, pole kohus mõistnud seda, millisest majaosast ja ehitustegevusest jutt käib.

Meelevaldne ja põhjendamatu on kohtu oletus, et kui F osas lammutusprojekt puudub, küll

siis on lahendatud ja arvestatud kaebaja D osas asuva korteri ohutusega maja F osa vahelae

lammutamisel, kuna tegemist on AS Restor koostatud projektiga. Kohus ei ole põhjendanud,

miks kasumi eesmärgil ehitusloa taotlenud äriühingute ärihuvid on kaalukamad kui kaebaja

omandiõigus. Kohus ei ole mõistnud, kes on ehitusprojekti tellija ja ehitusloa taotleja. Kohus

on ajanud segi kuupäevad ja faktid. Asjaolu, et 2016. a-l on KÜ otsustanud kaasomanike

enamuse otsusega realiseerida ehitusloa saanud ehitusprojekti, ei tähenda, et ühistu oleks selle

tellinud. Ehitusprojektis kirjeldatud suuremahulised ümberehitustööd ei ole elamu

majandamiseks ja säilitamiseks vajalikud toimingud. Ühistu arvamus või otsus ehitusprojekti

realiseerimiseks ei oma mingit tähendust ehitusloa õiguspärasuse hindamisel ning tuleks jätta

arvestamata.

Halduskohus on ebaõigesti jätnud liiga suures ulatuses menetluskulud kaebaja kanda. Isegi

kaebuse rahuldamata jätmise korral oleks kolmanda isiku menetluskulud tulnud jätta

kolmanda isiku enda kanda vastavalt HKMS § 108 lg-le 11. Kolmandad isikud on ise

nõudnud enda kaasamist menetlusse ning seejärel palganud esindamiseks kolm advokaati.

Kaebaja on selgelt ebavõrdses olukorras võrreldes kolmandate isikutega.

10. TLPA palub 04.09.2017 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

menetluskulud kaebaja kanda.

Arusaamatu on kaebaja etteheide, et kohus ei ole tellinud ühtegi ekspertiisi, mis lükkaks

ümber kaebaja esitatud tõendid. Tulenevalt HKMS § 59 lg-st 1 peab menetlusosaline ise

suutma asjakohaselt tõendada neid asjaolusid, millele tema väited tuginevad. Seda enam, et

kaebaja kasutab professionaalset õigusabi.

Kaebaja ei ole esitanud tõendit, mis põhistaks väidet ehitusprojektiga kaasnevate ohtude

kohta. Ehitusprojekti eesmärk on hoone ohutumaks muutmine praegusega võrreldes.

Ehitusprojekt on asjakohaselt kontrollitud ja saanud pädevate asutuste kooskõlastused. Väär

on kaebaja väide, et kohus on jätnud tema väited seoses ehitusprojekti ohutusega hindamata.

Kohus on teinud seda otsuse p-s 83. Paljasõnalised ja tõendamata on kaebaja väited F hoone

vahelae tööde ohtlikkuse kohta. Vahelae rajamine muudab hoone ohutumaks, kuna vahelagi

on ohtlikult amortiseerunud.

Kohus on õigesti leidnud, et kaebaja hirm omandiõiguse võimaliku rikkumise ees ei saa

ehitusloa vaidlustamist puudutada ega oma käesolevas asjas tähendust. Ebaõige on kaebaja

väide, nagu oleks kohus kaebaja esitatud hindamisakti põhjendamatult arvestamata jätnud.

Kohus ei ole ärihuve omandiõigusest kaalukamaks hinnanud.

11. Pikk Kinnisvara OÜ, Vanalinna Varad OÜ, Finaco Capital OÜ, OTH Holding OÜ,

OÜ Opulent Work, SS, KÜ Pikk 15 ja JJ paluvad kirjalikus vastuses jätta

apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kaebaja kanda.

3-15-2481

14(17)

Kohus on lahendanud asja sisuliselt ja lähtuvalt kaebuse esemest. Kohus on järginud uurimis-

ja põhjendamiskohustust, hinnates kõiki asjas tähtsust omavaid tõendeid. Kohtul puudus

igasugune vajadus ja õiguslik alus omal initsiatiivil ekspertiiside tellimiseks. Kaebaja ei ole

siiani esitanud ühtegi tõendit seonduvalt väidetavate ehitustegevuse ohtudega. Ehitusprojekt

on koostatud just eesmärgiga hoone restaureerida ja see ohutumaks muuta. TLPA on

kontrollinud ehitusloa vastavust normidele. Kaebaja ei ole välja toonud, milliseid konkreetseid

tõendeid on kohus ebaõigesti hinnanud või hindamata jätnud. Alusetu on kaebaja väide,

justkui oleks kohus F hoone vahelae osas põhjendamatuid oletusi teinud. Ehitusloa kehtivus ei

sõltu ehitusloa alusel kavandatud tööde kasulikkusest või vajalikkusest. Ehitusloa

väljastamisega ei ole rikutud kaebaja omandiõigust ja kohus on seda põhjendanud. Ebaõige on

kaebaja seisukoht, justkui oleks kohus kaebaja poolt esitatud hindamisakti põhjendamatult

arvestamata jätnud. Esimese astme kohtu menetluskulude jaotus on õiguspärane.

12. MM, AA ja MJH apellatsioonkaebuse vastust ei esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

13. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks

ei ole alust. XX apellatsioonkaebus jääb rahuldamata. Halduskohtu otsuse põhjenduste osa on

küll väga mahukas ja kohati laialivalguv, kuid kohtu siseveendumuse kujunemine on siiski

jälgitav. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

14. Ehitusluba ei saa vaidlustada abstraktselt ning tühistamiskaebuse eelduseks ei saa olla

üksnes väide, et ehitusluba on õigusvastane, vaid kaevatav ehitusluba peab rikkuma kaebaja

subjektiivseid õigusi või ehitusloast peavad tulenema negatiivsed mõjutused kaebaja

kinnisasjale. Praegusel juhul ei ole kaebaja suutnud kohtule veenvalt näidata vaidlustatud

ehitusloaga seonduvat subjektiivsete õiguste riivet ega negatiivset mõju oma kinnisasjale,

mistõttu tuli halduskohtul jätta kaebus rahuldamata. Kaebaja on suutnud veenvalt näidata küll

oma vastumeelsust ehitusloa ja selle aluseks oleva ehitusprojekti suhtes, kuid vastumeelsus ei

muuda ehitusluba õigusvastaseks.

15. Asja materjalidest ning apellatsioonkaebuse väidetest võib aru saada, et kaebaja arvates on

ehitusloa alusel ehitamine ohtlik, millele viitavad puudused ehitusprojektis ning asjaolu, et

ehitusprojektile ei ole tellitud ekspertiisi. Puudustena ehitusprojektis on kaebaja välja toonud,

et maja F osas on planeeritud 20m pika ja 70cm paksu raudbetoonist vahelae lammutamine,

arvestamata ja kaalumata ohtu külgnevatele korteriomanditele 5 ja 6, kusjuures

lammutusprojekt F hoonele puudub; ilma uuringuteta on ehitusloa aluseks olevas projektis

leitud, et vundamentide allavundeerimist ei planeerita ja tehniline seisund on rahuldav;

ehitusprojektis puuduvad viited raskusarvutustele; konstruktsioonide osas eksisteerib vaid

eskiisprojekt. Ringkonnakohus nende väidetega ei nõustu. Hoone F osa vahelae asendamise

osas on asjas esitatud tõendid, millest nähtuvalt hakkab hoone F vahelagi toetuma postidele,

mis omakorda toetuvad maha (mitte kaebaja seinale), mistõttu on negatiivsed mõjutused

kaebaja seinale välistatud (vt Pikk Kinnisvara OÜ 12.10.2015 menetlusdokumendi lisa 15

(konstruktsiooni põhiprojekti seletuskiri) lk 14 ja lisa 16 (konstruktsiooni põhiprojekti

joonised) leht nr K-6). Viidatud dokumentidest nähtub ühtlasi, et asjas on konstruktsioonide

osas esitatud põhiprojekt, mitte eskiisprojekt. Ekslik on kaebaja väide, nagu peaks F hoonele

lisaks ehitusprojektile olema olemas ka lammutusprojekt. Vaidlus puudub selles, et kõik tööd,

mille osas on kaebaja viidanud lammutusprojekti puudumisele, sisalduvad ehitusloa aluseks

olnud ehitusprojektis. Järelikult hõlmab ehitusprojekt ka F hoone vajalike lammutustööde

projekti.

3-15-2481

15(17)

Asjas puuduvad objektiivsed viited sellele, et vundamendi olukord võiks olla ebarahuldav.

Ehitusprojekti seletuskirja kohaselt paikneb hoone kõva ja hea kandevõimega liivakivist

pinnase peal ning vundamendi materjaliks on paekivi ning tüübiks lintvundament (Pikk 15

arhitektuurse põhiprojekti seletuskiri lk 24, p 1.2.6.2 ja lk 34, p 1.4.4.2). Kaebaja ei ole

esitanud tõendeid, millest nähtuvalt võiks asuda seisukohale, et vundamendi olukord on

vastupidiselt ehitusprojektis märgitule ebarahuldav. Kuna ehitusloa menetluses puudus

TLPA-l mõistlik alus kahtlustada hoonele vundamendist lähtuvat ohtu, puudus TLPA-l

vajadus kaebaja viidatud EhS § 14 lg 2 alusel vundamendi osas eraldi ehitusgeoloogilise

uuringu nõudmiseks ehitusloa väljastamise staadiumis. Samuti ei ole asjakohased kaebaja

poolt viidatud majandus- ja taristuministri 08.06.2015 määruse nr 62 nõuded ehitusprojekti

ekspertiisile, sest EhS § 14 lg-st 3 tulenevalt on ekspertiisi teostamine vajalik sätte p-des 1 ja

2 viidatud juhtudel enne ehitamise alustamist (st mitte enne ehitusloa andmist) ning asjaolu,

kas Pikk 15 hoonet hakatakse reaalselt kasutama mh ka majutus- ja toitlustushoonena, milles

samaaegselt võib viibida enam kui 50 inimest, sõltub kaasomanike kokkuleppest ja hoone

kasutusloa menetlusest, mitte ehitusloast. Raskusarvutuste osas märgib ringkonnakohus, et

hoone konstruktsioonide kandevõimet puudutav on detailselt kajastatud arhitektuurse

põhiprojekti p-s 1.4 ning vastupidiselt kaebaja poolt väidetule on ka raskusarvutused

(kogumahus

lk)

olemas

ja

kaebajale

edastatud

(vastustaja

20.03.2017

menetlusdokumendi lisa). Kaebaja ei ole esitanud tõendeid, et viidatud raskusarvutused

oleksid ebaõiged. Eeltoodust tulenevalt puudub objektiivne alus väita, nagu võiks

ehitusprojekt olla vigane ja viidata ehitamise ohtlikkusele.

16. Kaebaja väited, mis seonduvad kaasomandi üle otsustamisega (sh osade suuruse ja

jagamisega), kõigi korteriomanike nõusoleku puudumisega ehitustegevuseks ning hoone

osade kasutusotstarvete muutmisega, ei ole ehitusloa vaidluses asjakohased. Kuni 01.07.2015

kehtinud ehitusseaduse § 23 lg 11 sätestas, et ehitusloa taotluse esitab maaüksuse või ehitise

omanik või ehitise kaasomanik kaasomanike enamuse otsuse kohaselt, kui sellele enamusele

kuulub suurem osa ühises asjas. Pikk Kinnisara OÜ esitas ehitusloa taotluse esitamisel

kaasomanike enamuse nõusoleku (Pikk Kinnisvara OÜ 12.10.2015 vastuse lisa 21).

Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et ehitusloa väljastamiseks ei ole vajalik kõikide

kaasomanike nõusolek, kuna ehitusloa väljastamine ei reguleeri kaasomanike vahelisi suhteid

ega tekita nõudeid teiste kaasomanike vastu (vt Riigikohtu otsus nr 3-3-1-57-14, p 11; 3-2-1-

155-14, p 13). Ehitusluba annab loa ehitamiseks avaliku õiguse järgi, kuid see ei asenda

kaasomanike nõusolekut AÕS § 74 mõttes. Ka praeguses haldusasjas vaidlustatud ehitusloale

on kantud märkus, mille kohaselt ei tohi ehitustööde läbiviimisel rikkuda teistele isikutele

kuuluvaid asjaõigusi ning ehitusluba ei anna õigust ehitusloale märgitud maaüksuse või

ehitise omaniku loata ehitada. Kaasomandis olevate üldkasutatavate pindade (pööning, kelder)

väljaehitamiseks ja arendamiseks eraldi korteriomanditeks või nende liitmiseks olemasolevate

korteriomanditega (nt köögi rajamine keldrisse) on vajalik kõikide korteriomanike notariaalne

kokkulepe üldkasutatavate pindade jagamise osas, enne ei ole nende tööde teostamine

võimalik. Hoone kasutamise otsatarbe muutmine toimub kasutusloa alusel vastavalt EhS § 50

lg-le 1 (nt Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-60-07, p 16). Ehitusloa vaidlustamisel ei ole

asjakohased ka kaebaja need väited, mis puudutavad seda, kui palju ja kui suure rahasumma

eest on tema isiklikult panustanud hoone remonti ning kas ehitamine on kaebajale kasulik ja

maja seisukorrast vaadates vajalik või mitte. Põhjendatud ei ole ka kaebaja etteheide

halduskohtule paikvaatluse korraldamata jätmisest. Kaebaja ei ole suutnud kohtule näidata,

millise asjakohase tõendi kogumiseks oleks paikvaatluse korraldamine olnud vajalik. Nagu

öeldud, ei ole küsimused ‒ kui kaugel kaebaja korterist asuks kavandatav restoran ja

majutusasutus ning kas müra ja muud häiringud jõuavad kitsas sisehoovis kaebaja korterisse –

ehitusloa vaidluses asjakohased.

3-15-2481

16(17)

17. Ka oma kinnisasja väärtuse vähenemisele viitab XX eelkõige seonduvalt võimaliku

majutus- ja toitlustusruumide rajamisega ja sellest tulenevate mõjutustega, kuid nagu

eelnevalt osutatud, ei ole need argumendid asjakohased ehitusloa vaidluses. Ehitusloaga

lubatud II etapi ehitustööd iseenesest (koridoride remont, tehnosüsteemide (elektri- ja

küttesüsteem, veetorustik) uuendamine, otsaseina vajumise tõkestamine ja kindlustustööd) ei

saa XX korteriomandi väärtust kuidagi vähendada, pigem vastupidi.

18. Kaebaja väidab, et TLPA pole sisuliselt ehitusluba menetlenud ega kaebajat menetlusse

kaasanud. Ringkonnakohus nende väidetega ei nõustu. Kaebusele lisatud dokumentidest

nähtuvalt on TLPA saatnud projekteerimistingimuste eelnõu ja eskiisi kaebajale 13.11.2014,

paludes kaebaja seisukohta (kaebuse lisa 2). Pärast kaebaja seisukohtade saamist saatis TLPA

kaebajale kirja, kus selgitas kaalutlusi projekteerimistingimuste väljastamisel (kaebuse lisa 3).

30.06.2015 esitas kaebaja vastuväited ehitusprojektile, millele TLPA vastas uute

põhjendustega (kaebuse lisa 8). Eelnevast nähtub nii see, et TLPA on kaebaja ehitusloa

menetlusse kaasanud, tema seisukohti ära kuulanud kui ka see, et TLPA menetlus ei ole olnud

formaalne, vaid sisuline. Ehitusloa sisuline menetlemine nähtub ka sellest, et pärast Pikk

Kinnisvara OÜ 17.04.2015 ehitusloa taotluse esitamist tegi TLPA projektile rea märkusi ning

parandatud projekt esitati TLPA-le 10.06.2015. Ehitusloa sisuline menetlemine ei tähenda, et

TLPA peaks üle arvutama nt kõik raskusarvutused. Kui ehitusprojekti on koostanud kõigi

vajalike tegevuslubadega pädev isik, ehitusloa menetluses ei ole menetlusosaliste poolt

osutatud (või TLPA ei avasta menetluse käigus ise) vigu ehitusprojektis, mis võib kaasa tuua

ehitusloa andmisest keeldumise, ning ehitusprojekt on kooskõlastatud kõigi asjakohaste

ametiasutuste poolt, ei pea TLPA ehitusluba andes täiendavalt põhjendama kõiki

ehitusprojekti valikuid.

19. Halduskohus

ei

ole

eksinud

esimese

kohtuastme

menetluskulude

jagamisel.

Menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamine

on kohtu diskretsiooniotsus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda vaid juhul, kui

kohus on ületanud diskretsioonipiire (vt n Riigikohtu määrus asjas 3-2-1-43-10, p 18 ja 3-2-1-

65-13, p 18). Praegusel juhul taotles Pikk Kinnisvara OÜ esimeses kohtuastmes kaebajalt

16 038 euro menetluskulude väljamõistmist. Halduskohus rahuldas taotluse osaliselt ja pidas

kolmanda isiku põhjendatud ja vajalikeks menetluskuludeks summat 10 294 eurot. Kohus on

otsuse p-s 88 põhjalikult analüüsinud kolmanda isiku menetluskulusid ja kohtu arutluskäik on

põhjendatud ja jälgitav. Ringkonnakohus on korduvalt selgitanud (nt 16.04.2014 määruse nr

3-13-70165 p 14 ja seal viidatud 03.07.2009 otsus haldusasjas nr 3-07-1257 ning 19.04.2012

otsus haldusasjas nr 3-10-3200, p 4), et puuduvad objektiivsed täpsed mõõdikud, mille alusel

saaks võrdeliselt haldusasja mahu, keerukusastme ning muude asjakohaste näitajatega

määratleda protsessiosalise antud haldusasjas põhjendatud õigusabikulude summa. Seetõttu

hindab kohus õigusabikulude põhjendatud suurust igas asjas eraldi, lähtudes antud asjale

iseloomulikest mitmetest erinevatest kriteeriumidest (õigusabi maht ja tööühiku hind, asja

menetluse kulg, kohtulikult kaitstava õiguse kaalukus jne). Eeltoodud asjaolude tõttu on

praktikas

piiratud

ringkonnakohtu

võimalused

halduskohtu

poolt

väljamõistetud

õigusabikulude suuruse põhjendatust kontrollida. Ringkonnakohtul on alust korrigeerida

halduskohtu poolt väljamõistetud õigusabikulusid eeskätt juhul, kui väljamõistetud

õigusabikulude suurus on ilmselgelt põhjendamatu või kui halduskohus on õigusabikulude

hindamisel jätnud mõne olulise teguri arvesse võtmata. Riigikohus märkis lahendis nr 3-3-1-

55-05, et kohtul on asja keerukuse hindamisel ulatuslik hindamisruum. Ringkonnakohus leiab

praeguses asjas, et halduskohus ei ole eksinud kaebaja põhjendatud õigusabikulude summa

leidmisel, st, et leitud tulemus ei ole ilmselgelt põhjendamatu ning hindamata pole jäetud

ühtegi olulist asjaolu. Seetõttu nõustub ringkonnakohus halduskohtuga, et 10 294 euro

3-15-2481

17(17)

suurune õigusabikulude suurus oli esimese astme kohtumenetluses põhjendatud ega pea

õiglaseks seda suurust muuta.

20. XX apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tulemusel jäävad tema menetluskulud

kaebaja enda kanda (HKMS § 108 lg 1).

Kolmas isik Pikk Kinnisvara OÜ on teises kohtuastmes esitanud taotluse menetluskulude

hüvitamiseks kokku summas 7688,60 eurot (VII kd tl 130‒150 ja 155‒158). Need kulud aga

ei ole kõik seotud apellatsioonimenetlusega ning kolmanda isiku menetluskulusid tuleb

vähendada. 28.02.2017 arve nr 170274 summas 1021,20 eurot ning 27.03.2017 arve nr

170469 summas 5121,60 eurot ei ole seotud apellatsioonimenetlusega ning kulukirjeldustel

kajastatud tegevused on seotud esimese astme kohtumenetlusega ja tehtud enne halduskohtu

otsust (halduskohtu otsus tehti 29.06.2017). Samuti ei ole osaliselt apellatsioonimenetlusega

seotud 05.07.2017 arvel nr 171473 kajastatud kulud ja seda 40 minuti (73 euro) ulatuses – 10

minutit kohtumäärusega tutvumiseks on seotud esimese kohtuastmega ning 30 minutit

esmaseks tutvumiseks kohtuotsusega 27.06.2017 pole võimalik, sest kohtuotsus tehti avalikult

teatavaks alles 29.06.2017. Niisiis tuleb kolmanda isiku menetluskulusid vähendada kokku

6215,80 eurot. Ülejäänud osas on kulude seotus praeguse teise kohtuastme vaidlusega

nõuetekohaselt tõendatud ning kulude suurus põhjendatud. Nii tuleb kaebuse esitajalt Pikk

Kinnisvara OÜ kasuks HKMS § 108 lg 8 alusel välja mõista viimase menetluskulu 1472,80

(7688,60‒6215,80) eurot. Kolmanda isiku taotlus viivise tasumise kohustamiseks VÕS § 113

lg 1 alusel jääb rahuldamata. Sellise võimaluse sätestab küll TsMS § 177 lg 4, kuid HKMS ei

näe hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise tasumist ette (HKMS § 1 lg 3).

Tallinna linna ja ülejäänud kolmandate isikute menetluskulud jäävad menetlusosaliste endi

kanda HKMS § 109 lg 1 alusel.

(allkirjastatud digitaalselt)