2-15-6691/80 · Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tartu Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson

Otsuse tegemise aeg ja koht

19. märts 2018, Tartu

Tsiviilasja number

2-15-6691

Tsiviilasi

PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay hagi Margus

Mälksoo vastu kahju hüvitamiseks, saamata jäänud

tulu

väljamõistmiseks

ning

veekahjude

tekkepõhjuste kõrvaldamiseks

Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus

PVN Holding OÜ apellatsioonkaebuse hind 43 411 eurot

40 senti

OÜ OwnWay apellatsioonkaebuse hind 46 338 eurot

71 senti

Vaidlustatud kohtulahend

Tartu Maakohtu 21. juuni 2017 otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay apellatsioonkaebus

Kohtuistungi toimumise aeg

27. veebruar 2018

Menetlusosalised ja nende esindajad

Apellandid (hagejad): PVN Holding OÜ (registrikood

12648373) ja OÜ OwnWay (registrikood 12453273),

esindaja vandeadvokaat Rene Varul

Vastustaja (kostja): Margus Mälksoo (isikukood XXX),

esindaja advokaat Grete Kirsimaa

RESOLUTSIOON

1. Jätta PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu

Maakohtu 21. juuni 2017 otsus muutmata.

2. Jätta Margus Mälksoo menetluskulud ringkonnakohtus võrdsetes osades PVN Holding

OÜ ja OÜ OwnWay kanda. PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay menetluskulud

ringkonnakohtus jätta nende endi kanda.

3. Välja mõista menetluskulud ringkonnakohtus PVN Holding OÜ-lt 263 eurot Margus

Mälksoo kasuks ja OÜ-lt OwnWay 263 eurot Margus Mälksoo kasuks.

4. Välja mõista PVN Holding OÜ-lt Margus Mälksoo kasuks hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt 263 eurot viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

4. Välja mõista OÜ-lt OwnWay Margus Mälksoo kasuks hüvitamisele kuuluvatelt

menetluskuludelt 263 eurot viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse

kättetoimetamisest.

Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja

taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti.

Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse.

Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse

kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast

menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja

pikendamise eesmärgil.

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

1. PVN Holding OÜ (hageja I) esitas 04.05.2015 Tartu Maakohtule hagiavalduse Margus Mälksoo

(kostja) vastu vee läbijooksuga tekitatud kahju, saamata jäänud tulu ja viivise väljamõistmiseks.

17.02.2016 esitas PVN Holding OÜ hagiavalduse täpsustuse, milles täpsustati algses

hagiavalduses esitatud saamata jäänud tulu nõuet.

09.05.2016 esitasid PVN Holding OÜ (hageja I) ja OÜ OwnWay (hageja II ) ühise hagiavalduse

kostja vastu kahju hüvitamiseks, saamata jäänud tulu saamiseks, veekahjude tekkepõhjuste

kõrvaldamiseks ning viivise väljamõistmiseks.

Kohus liitis 26.05.2016 tsiviilasjad nr 2-16-7307 ja nr 2-15-6691 ühte menetlusse (asja

nr 2-15-6691).

2. 4. mail 2015 esitatud hagiavalduse kohaselt kuulub kostja omandisse Tartu linnas XX asuv

korteriomand (registriosa nr 3461703), mis moodustab 978/4814 mõttelist osa kinnistust ning

reaalosana eluruumi nr 4 üldpinnaga 97,80 m2. Hageja I omandisse kuulub kostja korteri all asuv

XX korteriomand (ruumid nr 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27) üldpinnaga 80,60 m2 (registriosa nr

507850), mis kuni 24. märtsini 2015 moodustas XX korteriomandi osa. Hageja I omandisse kuulus

kuni 17. aprillini 2015 ka XX korteriomand üldpinnaga 57,20 m2 (registriosa nr X ), mis kuni 24.

märtsini 2015 moodustas samuti XX korteriomandi osa. XX korteriomandi (ruumid nr 16, 17, 18,

19) omanikuks on käesoleval hetkel hageja II.

Hagejate vahel sõlmiti 2. veebruaril 2015 üürileping nr 020215, millega hageja I pidi hagejale II

alates 15. veebruarist 2015 üürile andma XX asuvad äriruumid üldpinnaga 137,8 m2. 9.

veebruaril 2015 avastas hageja I, et XX laes on toimunud vee läbijooks, mille tulemusena on

oluliselt kahjustada saanud XX korteriomandi ripplagi ja põrand. Veekahjude tekkimise põhjuseks

oli kostja omandisse kuuluva XX korteriomandi katuseterrassi ehituskonstruktsioonide vead, s.o

terrassi hüdroisolatsiooni veekindlus. Kuivõrd XX ja 14-7 mitteeluruumid olid vee läbijooksust

tõsiselt kahjustada saanud, siis ei olnud hagejal II võimalik neid ruume üürile võtta ning ta esitas

hagejale I 10. märtsil 2015 lepingu ülesütlemise avalduse. Hageja I tagastas hagejale II ettemaksu

ja tasus lepingu rikkumisest tuleneva leppetrahvi.

9. mai 2016 hagiavaldusest nähtub, et hageja I on avastanud veekahjusid ka muudes hageja I

omandisse kuuluva XX korteriomandi XX tänava äärsetes ruumides (ruumid nr 20, 21, 22 ja 24),

milliste veekahjude tekkimise põhjuseks on katuse plekk-katte ja kostja korteriomandi

katusekarniisi vahelised ehituskonstruktsioonide vead, s.o vastava liitekoha veekindlus. Lisaks

tekkis 2015 novembris uus ulatuslik vee läbijooks hageja II omandisse kuuluva XX korteriomandi

osaks olevas XX hoone teise korruse ruumis nr 16.

Hageja II omandisse kuuluva XX korteriomandi osaks olevas XX hoone teise korruse ruumis nr

16 toimunud vee läbijooksu põhjuseks oli kostja korteri vannitoa duširuumi veetrapi ja vee

äravoolutoru ehituskonstruktsioonide viga, s.o vastava liitekoha veekindlus. Lisaks on ilmnenud,

et XX hoone teise korruse ruumide nr 16 ja 17 vahel (sh osaliselt ruumide nr 18 ja 19 peal) paiknev

laetala on läbi paindunud ning tekkinud on avariiohtlik olukord. Vastav kahju on põhjustatud

kostja omandisse kuuluva korteri ebaseadusliku ehitustegevuse tagajärjel.

Hageja II hinnangul on XX hoone II korruse läbivajunud laekonstruktsiooni tugevdamise kulu

kokku 17 944 eurot 80 senti ja kahjustunud konstruktsioonide taastamismaksumus 2 102 eurot 88

senti. Kokku palus hageja II kostjalt välja mõista kahju hüvitis (2 102,88 eurot + 17 944,80 eurot)

summas 20 047 eurot 68 senti.

Hagejad on esitanud nõude kohustada kostjat teostama hiljemalt 1 kuu jooksul arvates

kohtulahendi jõustumisest omal kulul XX korteriomandis ehitustööd, mis on vajalikud vee

läbijooksu tekkepõhjuste likvideerimiseks, et tulevikus sarnaseid vee läbijookse ja veekahjusid ei

tekiks.

Täiendavalt on hagejad esitanud nõuded saamata jäänud tulu väljanõudmiseks kostjalt alates kahju

tekitamisest kuni kostja poolt XX korteriomandis asuvate ehituskonstruktsioonide vigade

parandamiseni.

Hagejad oleks teeninud mitteeluruumide väljaüürimisega igakuiselt tulu 7 eurot/m² kuus. Üüritulu

teenimise võimalus langes ära põhjusel, et XX korteriomandist toimusid mitmed vee läbijooksud

XX ja 14-7 korteriomanditesse. Hageja I soovis saada saamata jäänud tulu XX korteriomandi

pindalaga 137,80 m² osas ajavahemikul alates 15. veebruarist 2015 kuni 17. aprillini 2015 (sh

arvestades, et 24. märtsist 2015 olid tekkinud XX ja XX korteriomandid, mis mõlemad olid kuni

17. aprillini 2015 PVN Holding OÜ omandis) summas kokku 1 993 eurot 51 senti. Lisaks soovis

hageja I saada saamata jäänud tulu XX korteriomandi pindalaga 80,60 m² osas alates 18. aprillist

2015 kuni hagi esitamiseni fikseeritud summana arvestusega (80,60 m² × 7 EUR/m² kuus) 564

eurot 20 senti kuus, mis teeb kokku 7 146 eurot 53 senti. Seega tuleks kostjalt hageja I kasuks välja

mõista seisuga 9. mai 2016 saamata jäänud tulu summas 9140 eurot 4 senti ning alates hagi

esitamisest kuni kostja poolt XX korteriomandis asuvate ehituskonstruktsioonide vigade

parandamiseni saamata jäänud tulu summas 564 eurot 20 senti kuus.

Hageja II soovis saada saamata jäänud tulu XX korteriomandi pindalaga 57,20 m² osas ajavahemikul

alates 18. aprillist 2015 kuni hagi esitamiseni fikseeritud summana arvestusega 400 eurot 40

senti kuus, kokku 5 071 eurot 73 senti ning lisaks alates hagi esitamisest kuni kostja poolt XX

korteriomandis asuvate ehituskonstruktsioonide vigade parandamiseni saamata jäänud tulu 400

eurot 40 senti kuus.

Hagejad esitasid 16.12.2016 haginõude täpsustuse. Täpsustatud kahju hüvitamise nõude esitamise

puhul võtab hageja I aluseks riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu 26. oktoobri 2016

eksperthinnangu, milles asuti seisukohale, et XX korteriomandis tekkinud kahjustuste maksumus

on hinnanguliselt 8 659 eurot. Ülaltoodust tulenevalt palus hageja I välja mõista kostjalt

kahjuhüvitis XX korteriomandi kahjustuste eest summas 8 659 eurot. Täpsustatud kahju

hüvitamise nõude esitamise puhul võtab hageja II aluseks riiklikult tunnustatud ekspert Ülo

Lainsalu 26. oktoobri 2016 eksperthinnangu, milles asuti seisukohale, et XX korteriomandis

tekkinud kahjustuste maksumus on hinnanguliselt 27 326 eurot. Ülaltoodust tulenevalt palub

hageja II välja mõista kahju hüvitis XX korteriomandi kahjustuste eest summas 27 326 eurot.

Lisaks on hageja I esitanud täiendava kahju hüvitise nõude summas 3417 eurot 60 senti. Nimetatud

summa sisaldab endas laetalastike ja muude puidust konstruktsioonide toestamise kulu

(2565,60 eurot), prügikonteinerite rentimise kulu (288 eurot), ehitusjärelevalvele makstud tasu

(300 eurot) ja dokumentaalse tõendi saamise kulu (264 eurot).

3. Kostja vaidles hagile vastu. Hagejate vahel 02.02.2015 sõlmitud mitteeluruumi üürileping

nr 020215 võib olla fabritseeritud. Eeltoodule viitab asjaolu, et lepingupooli nimetades on muu

hulgas mainitud, et pooled sõlmivad juhtimisteenuse osutamise lepingu ja mitte üürilepingu.

Samuti on eluliselt ebausutav, et üürnik, kes ütles üüritud ruumide üürilepingu hagis nimetatud

asjaoludel üles, oli nõus samad ruumid juba paar kuud hiljem hagejalt ostma. Hageja pöördus peale

veekahju avastamist koheselt OÜ Ristimäe Ehitusekspert ja Ehitusseire OÜ poole, kuid kostjat

teavitas hageja võimalikust kahjusündmusest e-kirjaga alles 13.02.2015. Kostja arvates võis

nimetatud viivitamine olla tahtlik ning selle aja jooksul vormistas hageja I fiktiivse üürilepingu

hagejaga II.

Kostja esitatud kindlustusandja kokkuvõtte kohaselt ei ole menetluse käigus tuvastatud XX

omaniku poolset õigusrikkumist. Kindlustusandja hinnangul ei vasta hageja poolt esitatud Raian

OÜ, OÜ Almar ja C.T Grupp OÜ hinnapakkumised tegelikkusele ei mahtude ega ka sisulise töö

ning materjalide poolest. Tegelik korteriomandi siseviimistluse kahjustuse ulatus on

hinnanguliselt 1 426 eurot 20 senti.

Ehitusseire OÜ ekspertiis tuvastas, et kuivõrd vahelaekonstruktsioonide läbipaine olulisel määral

ületab lubatud piirväärtust, ei ole võimalik anda kinnitust, et vahelaekonstruktsioonide

kandevõime on tagatud. Olukorrale täpse hinnangu andmiseks on vajalik määrata vahelaele

mõjuvate koormuskombinatsioonide skeem ja suurus. Ilma ehitustööde käigus koostatud

asjakohase tehnilise dokumentatsioonita on seda võimalik teha ainult ulatusliku konstruktsioonide

avamise teel. Lähtudes viidatud ekspertiisist on kostja seisukohal, et mitte mingil tingimusel ei saa

kostja vastutada ainuisikuliselt kahju eest, mis tuleneb kaasomandi puudusest. Selle eest peavad

kaasomanikud vastutama ühiselt. Lisaks on 06.11.2015 hagejate ruumide ülevaatuse käigus

tuvastatud, et hagejad on ise eemaldanud enda ruumides ühe kandvatest vaheseintest.

09.05.2016 esitatud vastuses vaidleb kostja vastu hagejate väidetele, mille kohaselt on erinevad

kahjustused põhjustatud selle tõttu, et kostja on suurendanud laele mõjuvaid raskusi.

Saamata jäänud tulu väljamõistmiseks ei ole hageja II esitanud tõendeid, et tal oli võimalus või

kavatsus neid ruume välja üürida. Krediidiinfo andmetel nendel äriühingutel majandustegevus

sisuliselt puudub või vähemalt ei kajastu see käivetes ja tasutud maksudes.

Kostjale on väljastatud 26.07.2005 ehitusluba Tartu Linnavalitsuse poolt ning kostja lihtinimesena

ei saanud kuidagi eeldada, et see projekt ei vasta nõuetele, määrustele jne. Kostja vannituba on

ehitatud 2007/2008, mistõttu ei ole eluliselt usutav, et selline totaalne läbijooks on olnud pidev ja

aastatepikkune. Kostja on antud juhul arvamusel, et trappi on mõjutatud lae avamisega alumiselt

korruselt, mille tagajärjel tekkis ühekordne läbijooks, mistõttu ei saa nimetatud asjaolust

tulenevate kahjude hüvitamist kuidagi kostjale omistada. Viga sai parandatud nädala jooksul, mille

järel ei ole läbijookse esinenud. Seega on vahelagede kehva seisundi põhjustanud ikkagi

pikaajaline niiskus fassaadist, aknaplekkidest, ruumide kütmata jätmisest jms, samuti vahelae

eemaldamisest.

MAAKOHTU LAHEND

4. Tartu Maakohus rahuldas 21. juuni 2017 otsusega hagi osaliselt, s.o hageja I kahju hüvitamise

nõude summas 1576 eurot 18 senti ja hageja II kahju hüvitamise nõude summas 4586 eurot

28 senti. Samuti rahuldas maakohus hageja I viivise nõude alates hagi esitamisest 9. mail 2016

protsendina väljamõistetud fikseeritud summadelt kuni otsuse tegemiseni VÕS § 113 lg 1

sätestatud määras summas 141 eurot 48 senti ning edasiulatuvalt alates 22.06.2017 kuni põhinõude

täitmiseni samuti VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhinõudelt ning hageja II viivise

nõude alates hagi esitamisest 9. mail 2016 protsendina väljamõistetud summadelt kuni otsuse

tegemiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras summas 411 eurot 66 senti ning edasiulatuvalt alates

22.06.2017 kuni põhinõude täitmiseni samuti VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata

põhinõudelt. Ülejäänud hagejate nõuded jättis maakohus rahuldamata.

Maakohus jättis hagejate menetluskulud nende endi kanda ja kostja menetluskulud võrdsetes

osades hagejate kanda, mõistes kummaltki hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 3784 eurot

60 senti ja viivise menetluskuludelt kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1

sätestatud määras. Lisaks mõistis kohus kummaltki hagejalt välja Eesti Vabariigi kasuks

kohtukulud summas 150 eurot.

Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle:

• PVN Holding OÜ omandisse kuulub Tartu linnas XX asuv korteriomand, mis moodustab

806/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana mitteeluruumi üldpinnaga 80,60 m2

(kinnistusregistri registriosa nr 507850).

• OÜ OwnWay omandisse kuulub Tartu linnas XX asuv korteriomand, mis moodustab

572/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana mitteeluruumi üldpinnaga 57,20 m²

(kinnistusregistri registriosa nr X ).

• Kuni 24. märtsini 2015 kuulus PVN Holding OÜ omandisse korteriomand XX , reaalosa

suurusega 137,80 m², mis koosnes praegustest korteriomanditest nr 6 ja nr 7.

• Margus Mälksoo omandisse kuulub Tartu linnas XX asuv korteriomand (kinnistusregistri

registriosa nr 3461703), mis moodustab 978/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana

eluruumi nr 4 üldpinnaga 97,80 m2.

• Margus Mälksoo teostas oma korteris 2005.-2006. aastal remonti, mille käigus teostati

vannitoa ümberehitus ja ehitati välja katuseterrass.

Maakohus leidis, et XX korteri koosseisu kuuluvates ruumides nr 20, 21, 24 tekkinud kahju eest

vastutavad kõik korteriomanikud solidaarselt.

Ekspertiisiga on saanud kinnitust, et ruumide 20, 21 ja 24 veekahjustused ripplagedes on

põhjustatud sellest, et XX korteri ümberehitusel on akende alla jäetud aknaplekid panemata

(fassaaditööd jäid pooleli), mille tõttu sattus vihmavesi hoone III korruse välisseina sisse, valgudes

sealt edasi hoone II ja III korruse vahelakke ning põhjustades veekahjustusi.

Kostja ei ole oma kohustusi rikkunud, kuna aknaplekkide paigaldamiseks on XX omanikud

sõlminud töövõtulepingu. Nähtuvalt Tartu Maakohtu 26.05.2009 otsusest tsiviilasjas nr 2-08-

73766 sõlmiti fassaaditööde teostamise leping XX kõigi korteriomanike poolt ühise kaasomandi

osa renoveerimiseks. Seega on tegemist kaasomandi ühisest osast tekkinud kahjuga. Deliktilise

nõude saab korteriomanik esitada teise korteriomaniku vastu vaid juhul, kui korteriomanikule

põhjustatud kahju ei ole hõlmatud ühisusest tulenevate kohustuste rikkumisega või ei ole muul

põhjusel välistatud VÕS § 1044 lg 3 järgi (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-129-13, p 21).

Tõendatud on, et ruumi nr 25 ripplaele tekkinud kahjustused on põhjustanud kostja korteri nr 4

terrassi katva SBS rullmaterjali välisseinale tehtava vajaliku ülespöörde mittetegemine. Kostja ei

ole väitnud, et ta rikkus kohustusi vääramatu jõu tõttu (st ei toonud esile asjaolusid, et vee läbijooks

terrassilt ei olnud välditav) ning võiks vabaneda vastutusest KOS § 11 lg 3 esimese lause alusel.

Kohus tuvastas, et kostja korteri nr 4 ja ruumi nr 25 vahelael olevad kahjustused on tekkinud

pikema aja jooksul koosmõjus kostja terrassi ebakvaliteetse ehituse ning hoone katuse ning

tarindite ja nende ehituslike sõlmede pikaajalise mittevettpidavusega. Kuna hageja I ei ole

kaasomandi esemel esinevaid puudusi kõrvaldanud, ei saa hageja I nõuda kostjalt kahju hüvitamist

vajalike kulutuste kandmise eest (KOS § 15 lg 1).

Samas on põhjendatud jätta kostja kanda need kulutused, mis on tekkinud hageja I korteriomandi

reaalosale ja on tingitud konkreetselt viimasest vee läbijooksust, mis rikkus ruumi nr 25 ripplae,

seinad ja põrandakatte. Nimetatud tööde hulka kuuluvad: lammutustööd/laekonstruktsiooni

lahtivõtmine ja eemaldamine, seinte kattekonstruktsioonide osaline lahtivõtmine ja taastamine,

lammutustööd/põrandakate koos liistuga, seinte viimistlemine, põranda katmine laminaatkattega,

liistude paigaldus, kokku summas 1122 eurot 85 senti. Lisaks on põhjendatud kostjalt välja mõista

ruumi nr 25 ripplae taastamise kulud. Kuna riiklik ekspert on lae taastamise kulude hulka

arvestanud ka vahelae taastamise maksumuse, lähtus kohus ripplae taastamise maksumuse osas

hageja poolt kohtule esitatud eksperdi Kuldar Käsperi kalkulatsioonist, mille järgi on uue ripplae

paigalduse maksumuseks 289 eurot 80 senti. Kokku on ehitustööde põhjendatud maksumus

1412 eurot 65 senti. Omanikujärelevalvele tehtavad kulutused ei ole põhjendatud, kuna tegemist

ei ole mahuka ega keeruka ehitustööga. Ülejäänud kulutused (elektrisüsteemi osaline lahtivõtmine

ja taastamine, pindade katmine ning koristustööd ja lammutusjääkide utiliseerimine) on

põhjendatud ning tuleb jagada neljaga, sest esitatud ehitustööde eelarve koostamisel on arvestatud

nelja ruumi taastamisega, s.o kostjalt tuleb välja mõista ruumi nr 25 taastamisega seotud muud

kulud summas 163 eurot 53 senti (654,13/4). Kokku on hageja I kahju hüvitamise nõue ruumi

nr 25 taastamise osas kostja vastu põhjendatud 1576 euro 18 sendi ulatuses.

Ruumide nr 26 ja 27 osas asus kohus ekspertiisakti põhjal seisukohale, et tegemist on vanade

läbijooksudega, millel ei ole seost käesoleva tsiviilasjaga.

Kohus leidis, et hageja II omandisse kuuluva XX korteriomandi koosseisus olevates ruumides nr

16 ja 17 on tekkinud veekahju, mis on tekkinud kostja kohustuste rikkumise tõttu.

Ekspert leidis, et ruumis 16 tekkinud ja sealolevate vee- ning niiskusekahjutuste põhjuseks on

hoone katuse ja tarindite pikaajaline mitteveepidavus ja vihma- ning lumesulamisvee

sissetungimine ehitisse, millele hilisemalt lisandus III korruse korteri nr 4 duši vee äravoolu trapist

lekkiv vesi. 28.04.2017 toimunud kohtuistungil avaldas kostja, et veeläbijooksu põhjustas asjaolu,

et trapi toru oli ära nihkunud. Kohtu hinnangul on põhjendatud jätta kostja kanda need kulutused,

mis on tekkinud hageja korteriomandi reaalosale ja on tingitud konkreetselt viimasest vee

läbijooksust kostja dušinurga veeäravoolutrapist, mis rikkus ruumi nr 16 ripplae, seinad ja

põrandakatte. Nimetatud tööde hulka kuuluvad: lammutustööd/laekonstruktsiooni lahtivõtmine ja

eemaldamine, lammutustööd/põrandakate koos liistuga, seinte kattekonstruktsioonide osaline

lahtivõtmine ja taastamine, seinte viimistlemine, põranda katmine laminaatkattega, liistude

paigaldus, elektrisüsteemi osaline lahtivõtmine ja taastamine. Samuti on põhjendatud kostjalt välja

mõista ripplae taastamise kulud, võttes aluseks hageja poolt kohtule esitatud eksperdi Kuldar

Käsperi kalkulatsioon. Kokku on põhjendatud hageja II kasuks kostjalt välja mõista nimetatud

tööde eest 1241 eurot 54 senti.

Ekspert leidis, et ruumis 17 olevate vee- ja niiskuskahjustuste tekkepõhjuseks on hoone katuse ja

tarindite pikaajaline mittevettpidavus ning vihma- ja lumesulamisvee sissetungimine ehitisse,

millele hiljem lisandus III korruse korteri nr 4 duši vee äravoolu trapist lekkiv vesi ning mille

tagajärjel on ruumi II ja III korruse vahelises laekonstruktsioonis tekkinud puitumädandav seen

(majavamm). Pikaajaliste kahjustuste mõjul on vahelagi kaotanud lõplikult oma kandevõime ja on

toimunud esimene laeosa varing. Oluliseks teguriks vahelae kandevõime vähenemisel on ruumi

keskel algselt olnud kandva vaheseina lammutamine. Kohus leidis, et kostja kanda on põhjendatud

jätta need kulutused, mis on tekkinud hageja II korteriomandi reaalosale ja on tingitud konkreetselt

veeäravoolu trapi lekkest, mis rikkus ruumi nr 17 ripplae, seinad ja põrandakatte. Nimetatud tööde

hulka

kuuluvad:

lammutustööd/laekonstruktsiooni

lahtivõtmine

ja

eemaldamine,

lammutustööd/põrandakate koos liistuga, seinte kattekonstruktsioonide osaline lahtivõtmine ja

taastamine, seinte viimistlemine, elektrisüsteemi osaline lahtivõtmine ja taastamine, põranda

katmine laminaatkattega, liistude paigaldus. Sarnaselt ruumile nr 16 mõistis kohus ka ruumi 17

osas välja vaid ripplae taastamise maksumuse. Kokku on põhjendatud hageja II kasuks kostjalt

välja mõista ruumi nr 17 vajalike tööde eest 3023 eurot 14 senti.

Lisaks mõistis kohus kostjalt välja hageja II kasuks muud kulud ruumi nr 16 ja 17 taastamiseks

(pindade katmine ning koristustööd ja lammutusjääkide utiliseerimine), v.a omanikujärelevalve

kulud.

Hageja II nõue kahju hüvitamiseks ruumi nr 18 osas ei ole põhjendatud, kuna ekspertiisiaktist

nähtuvalt ripplael nähtavad veekahjustused puuduvad ning tegemist on vanade veekahjustustega.

Ekspertiisiaktist nähtuvalt puuduvad nähtavad kahjustused ka ruumil nr 19 ning vajalike tööde

puhul on tegemist kaasomandi osa taastamise kuludega, mis ei puutu käesolevasse menetlusse.

Kohus leidis, et kuna elamu vahelagi on kaasomandi osa, puudub alus hageja I kasuks täiendava

kahjuhüvitise, s.o vahelae toestamise kulude kostjalt väljamõistmiseks.

Kohus leidis, et hageja I ei ole esitanud piisavalt tõendeid selle kohta, et tal oli kavatsus ja võimalus

tulu saada. Jane Truuts, kes kohtu hinnangul on faktiliselt mõlema hageja juhtimisega tegelenud,

avaldas 06.02.2017 istungil, et hageja II oli esimene rentnik, kes hageja I ruume rentis. Hagejale I

kuuluvad XX ruumid seisid rohkem kui aasta aega ilma kasutuseta ning nädal aega pärast

02.02.2015 üürilepingu sõlmimist ilmnesid ruumis nr 25 veekahjustused, mille tõttu öeldi

üürileping hageja II poolt üles. Kuivõrd ruumides 20, 21 ja 24 toimunud veekahjustusi ei ole

hageja I siiani kõrvaldanud, ei saaks antud ruume ka antud hetkel välja üürida.

Kohus leidis, et kuna hageja II ostis korteriomandi, millel olid juba kahjustused ning ta oli sellest

teadlik, siis ei oleks hageja II tõenäoliselt saanud korteriomandit välja üürida ega seda ka ise

kasutada.

Kostja on likvideerinud menetluse kestel vee läbijooksu tekkepõhjused, mistõttu ei ole

põhjendatud hagejate kohustamisnõue veekahjude tekkepõhjuste kõrvaldamiseks.

MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

5. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles vaidlustavad maakohtu

otsuse hagi rahuldamata jäetud osas ning paluvad teha asja uue otsuse, millega hagi rahuldada

täielikult ning jätta kõik menetluskulud kostja kanda.

Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on ebaõige ning tõenditega vastuolus maakohtu seisukoht,

et ruumides 20, 21 ja 24 tekkinud veekahju näol on tegemist kaasomandi ühises osas tekkinud

kahjuga. Samuti on kohtuotsus vastuoluline, sest kui tegemist oleks kahjuga, mille eest vastutavad

kõik korteriomanikud solidaarselt, oleks kahju hüvitamise nõue kostja vastu pidanud kuuluma

täies ulatuses rahuldamisele.

Asjas puudub vaidlus, et kostja vahetas 2005.-2006. aastal temale kuuluva korteri ümberehituse ja

kapitaalremondi käigus välja korteri aknad. Kuivõrd remondi käigus pikendati katusealuse

väljaehitust ühe akna võrra ja ehitati välja katuseterrass, siis on ilmne, et eelkõige kostja korteri

laiendamine katusealuse arvelt ja katuseterrassi rajamine tõi kaasa vajaduse välja vahetada kogu

vastava hooneosa katus. Kostja kohustuseks oli tagada, et tema korteriomandi reaalosaks olevate

uute akende ja seina liitekoht oleks 100%-liselt veekindel ega kahjustaks teiste korteriomandite

reaalosaks olevaid pindu. Puudub kahtlus, et XX korteriomandi reaalosale tekkis kahju sellest, et

kostja korteri aknaplekid olid paigaldamata või olid aknaplekid paigaldatud ebakvaliteetselt.

Riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu on nii oma kirjalikus 26. oktoobri 2016

eksperthinnangus kui ka 26. aprilli 2017 kohtuistungil antud ütlustes asunud seisukohale, mille

kohaselt ruumide nr 20, 21 ja 24 kahjustused on seotud ülemise korteri ehitamise ja akendele

aknapleki mittepaigaldamisega ning, et ruumide varaline kahju peaks olema sajaprotsendiliselt

kostja hüvitada. Samuti on ekspert ehitustööde hinnakalkulatsiooni koostades lähtunud vaid kostja

ehitusvigadest tekkinud kahjudest ning ekspert on hinnakalkulatsiooni koostamisel välistanud muu

kahju, mis on tekkinud varem.

Kostja ei ole välja toonud ega tõendanud, et ta oleks rikkunud oma kohustusi vääramatu jõu tõttu

ning, et vee läbijooks ei olnud objektiivselt välditav. Kostjat ei vabasta vastutusest asjaolu, et

hooletult võis käituda tema korteri aknad välja vahetanud ehitusettevõtja või aknamüüja, kes jättis

korteri akende vahetamisel aknaplekid paigaldamata või paigaldas need ebakvaliteetselt. Sellega

on kostja oluliselt rikkunud oma seadusest tulenevaid kohustusi teiste korteriomanike ees, eelkõige

KOS § 10 lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka asjaõigusseaduse § 72 lg 5 esimesest ja teisest

lausest) tulenevat kohustust kasutada korteriomandi reaalosa teiste korteriomanike huvisid ja

õigusi kahjustamata ja KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoida korteriomandi reaalosa

korras ning hoiduda seda kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab

omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

On arusaamatu, mille alusel on kohus asunud seisukohale, et ruumi nr 25 vahelael on kahjustused

tekkinud pikema aja jooksul. Riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu on leidnud, et ruumi

nr 25 kahjustusi saab seostada otseselt üksnes kostja poolt rajatud katuseterrassiga. Väär on

maakohtu seisukoht, et hageja I ei saa nõuda vahelae kui ühises kasutuses oleva terviku taastamise

kulude hüvitamist enne vastavate kulutuste kandmist. Riigikohus on korduvalt märkinud, et asja

kahjustamise korral on kannatanul VÕS § 132 lg 3 järgi õigus nõuda asja kordategemise kulude

hüvitamist ka enne asja kordategemist.

Kostja ei ole vaidlustanud riiklikult tunnustatud eksperdi poolt väljatoodud ruumi nr 25

veekahjude likvideerimiseks ettenähtud ehitustööde tegemise vajadust, tööde sisu, mahtu ega

kulude suurust. Ehitustehnilisi eriteadmisi mitteomav kohus ei saanud asuda omaalgatuslikult

seisukohale, et kõiki riiklikult tunnustatud eksperdi poolt väljatoodud ehitustöid ei ole tarvis teha.

Samuti on ekslik maakohtu arusaam, et ekspert on lae taastamise kulude hulka arvestanud kõigi

korteriomanike kaasomandis oleva vahelae taastamise maksumuse, kuna ekspert on tööde

kalkulatsiooni koostades lähtunud vaid kostja ehitusvigadest tekkinud kahjudest. Lisaks on

arusaamatu, miks jättis kohus kostjalt välja mõistmata kulud konstruktsioonide kuivatamisele ja

seentõrjele, kulud omanikujärelevalvele ning käibemaksu summa.

Riiklikult tunnustatud ekspert on XX korteriomandi koosseisus olevates ruumides nr 16, 17

veekahjude kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde hinnanguliseks maksumuseks nimetanud 27 326

eurot ning kahju hüvitamise eesmärgiga on oluliselt vastuolus kohtu poolt hüvitise vähendamine

4586 euro 28 sendini. Ekspert on leidnud, et ruumides nr 16 ja 17 tekkinud veekahjude põhjuseks

on sajaprotsendiliselt kostja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustööd (vee läbijooksud lohakalt

paigaldatud duši trapi defektist). Vee läbijooksud duši trapi defektist on kestnud alates 2005.-2006.

aastast kuni duši trapi defekti kõrvaldamiseni 2015.-2016. aastal. Samuti on ekspert leidnud, et

ehitustegevus kostja korteris suurendas seenkahjustuste teket ning mahtu.

Põhjendamatu oli maakohtu poolt jätta täielikult rahuldamata nõue ruumide 16 ja 17 vahele

metalltala ning ruumis 17 uute puidust laetalade paigaldamise kulude hüvitamiseks, kuna kostja

on esitanud vastuväite, mille kohaselt vahelae suure läbivajumise osas peaks kostja vastutama

osaliselt. Isegi juhul, kui tegemist oleks olnud väidetava kaasomandi osa taastamise kuludega, siis

ei oleks kohus saanud jätta esitatud nõuet täielikult rahuldamata, vaid kohus oleks pidanud

rahuldama nõude kas vastavalt kostja kaasomandiosa suurusele või vastavalt kostja osale vahelae

läbivajumise tekkimises.

Riiklikult tunnustatud ekspert leidis eksperthinnangus, et XX asuva hoone katusekorruse

laiendamisel ja ümberehitamisel ei ole arvestatud nõudeid, mis on toodud ehitusseaduses ning

ehitamist käsitlevates standardites ja muudes juhendmaterjalides, millised käsitlevad ehitistele

esitatavaid nõudeid. Samuti ei järginud kostja oma korteris teostatud ümberehituse ja

kapitaalremondi käigus tavapärast käibes nõutavat hoolsuskohustust, sest kostja jättis

kontrollimata puidust vahelae kandevõime ning vahelae tugevdamata.

Ehitustehniliselt ei ole võimalik enam eristada varasemaid ja kuni 10-12 aastat tagasi tekkinud

veekahjusid, samuti ei ole võimalik viimase 10-12 aasta veekahjude likvideerimise ehitustöid teha

niimoodi, et nendega ei kaasneks varasemate veekahjude kõrvaldamist. Seega tuleneb ainuüksi

kostja viimase 10-12 aasta veekahjude likvideerimise kohustusest, et teostada tuleb kõik riiklikult

tunnustatud eksperdi 26. oktoobri 2016 ekspertarvamuses kirjeldatud ehitustööd vahelae

tugevdamiseks ja endise olukorra taastamiseks.

Hageja I oli sunnitud tegema täiendavaid kulutusi, et toestada avariiohtlik vahealagi. Asjaoludest

tulenevalt on ilmne, et laetalasid kahjustanud ning puitu kahjustanud dušitrapi läbijooksu ning

majavammi põhjustasid olulisel määral kostja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustööd (vee

läbijooksud duši trapi defektist), mistõttu ka täiendavate kulude eest vastutab kostja.

On tõendatud, et hageja I soovis korterit välja üürida, mistõttu tal on jäänud saamata planeeritud

tulu ning hageja II soovis korterit ise kasutada, mistõttu tal on jäänud saamata kasutuseelised.

Ajutise toestuse tõttu ei saa praegu hagejad kortereid kasutada. Kohus oleks soovi korral kooskõlas

VÕS § 140 lg-ga 1 saanud kahjuhüvitist vähendada, mitte jätta saamata jäänud tulu nõude täies

ulatuses rahuldamata.

Menetluskulude jaotus on arvestades vaidluse asjaolusid ebaõiglane, kuna menetluskuludena

mõisteti hagejatelt välja kostja kasuks suurem summa, kui hagejad on ise kohtuotsuse järgi

õigustatud saama.

6. Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu

21. juuni 2017 otsus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1).

Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu

otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud.

Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osas, milles jäeti hagid rahuldamata (otsuse

resolutsiooni p-d 3, 5, 6, 7, 8, 9) ning ringkonnakohus kontrollibki maakohtu otsuse seaduslikkust

ja põhjendatust hagide rahuldamata jätmise osas.

8. Asja materjalide kohaselt on hageja I, hageja II ja kostja XX korterelamu korteriomanikud.

Vaidlusalusel perioodil ei olnud korterelamu majandamiseks moodustatud korteriühistut ning

seega korraldas kaasomandi esemega seotud õigussuhteid korteriomanike ühisus. Korteriomandi

kaasomandi eseme valdamisel, kasutamisel ja valitsemisel on kohalduvateks seadusteks KOS

(kehtis kuni 01.01.2018) ja AÕS vastavad sätted.

KOS § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline

osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi lg 2 alusel kaasomandi esemeks

on KOS tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi

ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

KOS § 11 lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning

seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele

ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud.

Hagejad on esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 lg 1 alusel, leides, et kostja

on rikkunud KOS § 11 lg 1 p-st 1 tulenevat kohustust, kostja vastutab kohustuse rikkumise eest

(KOS § 11 lg 3), kostjapoolse kohustuse rikkumise tulemusena on hagejatel kahju tekkinud (VÕS

§ 127 lg 1, § 128) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

Hagejate kahju hüvitamise nõudes on eristatav kahju, mida kostja on väidetavalt tekitanud nendele

kuuluvate korteriomandite reaalosadele ning kahju, mis on väidetavalt tekitatud kaasomandi

esemele. Ehitise kõik seinad on (ka seinas asuvad aknad ja aknalauad), samuti laed/põrandad

korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte.

KOS § 15 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad

hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. AÕS § 72 lg 4 järgi

kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike

nõusolekuta, kuid ta või teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste

hüvitamist võrdeliselt nende osadega.

Nii KOS § 15 lg-st 2 kui AÕS § 72 lg-st 4 tuleneb põhimõte, et korteriomanikul on õigus teha

kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta

võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitaksid vajalikud kulutused kaasomandi kulude

kandmisega sarnase põhimõtte kohaselt, st vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Antud juhul

ei ole hagejad esitanud nõuet kostja vastu KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel, s.o hagejad ei

ole teinud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke kulutusi, milliste hüvitamist neil on õigus

nõuda teistest kaasomanikelt.

9. Hageja I hagi kostja vastu on jäetud rahuldamata kahju hüvitamiseks summas 7082 eurot

82 senti (resolutsiooni p 3), täiendava kahju hüvitamiseks summas 3417 eurot 60 senti

(resolutsiooni p 6), saamata jäänud tulu väljamõistmiseks seisuga 9. mai 2016 summas 9140 eurot

4 senti ning alates hagi esitamisest summas 564 eurot 20 senti kuus (resolutsiooni p 7).

Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei anna alust hagi vaidlustatud osas rahuldada ning

asuda maakohtust erinevale seisukohale.

9.1. Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on ebaõige maakohtu seisukoht, et ruumides 20, 21 ja

24 tekkinud veekahju on põhjustatud kaasomandi esemest ja seega vastutavad tekkinud kahju eest

kõik korteriomanikud.

Maakohus on õigesti, hinnates OÜ Ehitusekspert ehitustehnilist ekspertiisi (III kd tl 27-148),

asunud seisukohale, et veekahjustused ruumides 20, 21 ja 24 olid tingitud korteri nr 4 akende all

aknaplekkide puudumisest ning akende alla jäid aknaplekid panemata fassaaditööde

poolelijäämise tõttu (fassaaditööde teostamise leping oli sõlmitud korteriomanike poolt).

Aknaplekkide puudumise tõttu sattus vihmavesi hoone III korruse välisseina sisse ning valgus

sealt edasi hoone II ja III korruse vahelakke põhjustades ruumides veekahjustusi (III kd tl 75-76).

Ekspertiisiaktist nähtub, et kuna maja on ca 150 aastat vana, siis ei ole võimalik määrata kindlaks

maja veekahjustuste aega, kordasid ja piirkondasid (IV kd tl 194).

Ringkonnakohtu arvates on nii aknad kui akende alla pandud aknaplekid kaasomandi eseme osa.

Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata

ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma

kohustusi rikkunud kaasomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav.

Antud juhul asja materjalide kohaselt olid XX korteriomanikud sõlminud OÜ-ga Glenfor

fassaaditööde teostamiseks lepingu (IV kd tl 33), s.o leping sõlmiti kaasomandi osa

renoveerimiseks. Maakohus on õigesti, viidates Tartu Maakohtu 26. mai 2009 otsuses märgitule,

leidnud, et töövõtuleping hõlmas ka aknaplekkide paigaldust. Töövõtulepingu sõlmimise ajal oli

mitteeluruumi M1 (hilisemad mitteeluruumid XX ja 14-7) omanik AS Haabersti Maja (IV kd tl

115, 116). Kuna fassaaditööd jäid lõpetamata ja aknaalused aknaplekid paigaldamata, siis jätsid

kõik korteriomanikud (sh AS Haabersti Maja) oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu

tagamiseks täitmata.

Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-107-15 p-s 15 asunud seisukohale, et kui tekkinud kahju eest

vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi

korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg 2. Selle

sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige

kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi ja riski astet, mille eest iga

isik vastutab, arvesse võttes.

Tartu Maakohtu 26. mai 2009 otsusest nähtub, et OÜ Glenfor taganes töövõtulepingust tingituna

tellijate (sh ka AS Haabersti Maja) käitumisest. Hageja I eriõigusjärglasena vastutab AS Haabersti

Maja tegevuse eest ning seetõttu kuulub kohaldamisele VÕS § 137 lg 2. Kuna hageja I ei ole kostja

vastu vastavat nõuet esitanud, siis ei ole võimalik antud menetluses kindlaks määrata, kui suures

ulatuses (ja kas üldse) kostja vastutab hageja I korteriomandi ruumides 20, 21 ja 24 tekkinud

veekahju eest.

9.2. Hageja I väitel on ebaõige maakohtu seisukoht, et ruumi 25 vahelael on kahjustused tekkinud

pikema aja jooksul ning ei ole seotud kostja poolt rajatud katuseterrassiga.

Maakohus on ruumiga 25 seoses olevaid kahjustusi ja hüvitusnõuet käsitlenud vaidlustatud otsuse

p-des 27, 29, 33, 34, 39, 42, 43 ja 44. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega

ning ei pea vajalikuks neid täielikult korrata.

Ekspertiisiaktis märgitu kohaselt (III kd tl 68-74) olid ruumis 25 veekahjustused lage katval

moodullael ja kogu laekonstruktsioonil, kus olid lisaks laialt levinud hallitusseened ning mardikad;

seintel nähtavad veekahjustused puudusid, põrandal olid suured kuivanud veejäljed ning linoleum

oli kahjustunud. Ekspertiisi käigus tuvastati, et kuna selle ruumi peale oli kostja poolt ehitatud uus

terrassi konstruktsioon, siis oli läbijooks toimunud terrassi ehitamisel hoone katust katva SBS

rullmaterjali välisseinale tehtava vajaliku ülespöörde tegemata jätmise tõttu. Ülekuulamisel

maakohtu istungil on ekspert selgitanud, et ei ole vajalikke andmeid selle kohta, kas varem

(s.o enne terrassi ehitamist kostja poolt) oli ruumis veekahjustusi tingituna katuse läbijooksust ning

jäi selle juurde, et ruumi 25 kahjustused on seotud üleval oleva terrassiga (IV kd tl 195-197).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et jättes terrassi

ehitamisel hoone katust katva SBS rullmaterjali välisseinale tehtava vajaliku ülespöörde tegemata,

põhjustas kostja kahju hageja I korteriomandile ja rikkus kostja KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud

kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning hoiduda seda kasutades tegevusest, mille toime

teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti rikkus kostja

KOS § 10 lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka AÕS § 72 lg 5 esimesest ja teisest lausest)

tulenevat kohustust kasutada korteriomandi reaalosa teiste korteriomanike huvisid ja õigusi

kahjustamata.

Siinkohal on maakohus õigesti eristanud kahju, millise kostja (jättes vajaliku ülespöörde tegemata)

põhjustas hagejale I kuuluvale ruumile 25, ning kahju, millise kostja tegevus põhjustas kaasomandi

esemele (laekonstruktsioonidele). Maakohus on rahuldanud hageja I kahju hüvitamise nõude

kostja vastu ruumiga 25 seoses osas, milles kahju oli tekitatud hageja I korteriomandi reaalosale.

Vastavad põhjendused on maakohus esitanud vaidlustatud otsuse p-des 43 ja 44 ning

ringkonnakohus ei korda neid.

9.2.1. Hageja I väite kohaselt ehitustehnilisi eriteadmisi mitteomav kohus ei saanud asuda

omaalgatuslikult seisukohale, et kõiki riiklikult tunnustatud eksperdi poolt ruumi 25 osas

väljatoodud ehitustöid ei ole tarvis teha.

TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus muuhulgas otsuses kõiki tõendeid analüüsima.

TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja

objektiivselt ning otsustab siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on

tõendatud või mitte. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks

kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Lähtudes TsMS § 442 lg-st 8 ja TsMS § 232 lg-test 1 ja 2 oli maakohus kohustatud hindama

ekspertiisiaktis kui tõendis sisalduvat ning eksperdi poolt antud arvamus ei ole kohtule siduv,

s.o kohus hindab ise tõendeid.

9.2.2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et korterelamus olevad laed

(laekonstruktsioonid) on kaasomandi esemeks. Hageja I väite kohaselt on ekspert lae taastamise

tööde kalkulatsiooni koostades lähtunud vaid kostja ehitusvigadest tekkinud kahjudest ning ei ole

arvestanud teiste korteriomanike osa kahju tekitamisel. Nimetatud väide ei anna alust välja mõista

kostjalt kahjuna hageja I kasuks lae kui kaasomandi eseme taastamiseks vajalikke kulutusi.

Ringkonnakohus arvates üldjuhul ei saa kaasomanik, kes pole kaasomandi esemele kulutusi

teinud, nõuda teiselt kaasomanikult kahju hüvitamist kaasomandi osale tekitatud kahju eest, vaid

tal on õigus KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke

toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad

hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Riigikohus on lahendis

nr 3-2-1-105-16 p-s 15 märkinud, et AÕS § 72 lg 4 annab kaasomanikule õiguse teha vajalikke

kulutusi teiste kaasomanike eelneva nõusolekuta ning kulutusi teinud kaasomanik saab nõuda

teistelt kaasomanikelt sama AÕS § 72 lg 4 alusel kulutuste hüvitamist sõltumata sellest, kas teised

kaasomanikud kiidavad kulutuste tegemise heaks või mitte (vt ka Riigikohtu 8. oktoobri 2014

otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 16). Muude kulutuste hüvitamiseks võib kaasomanikul olla

alust VÕS § 1018 jj järgi (vt Riigikohtu 8. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29).

Isegi juhul, kui erandlikel asjaoludel võiks olla kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi eseme

parandamise kulusid VÕS § 132 alusel kahjuhüvitisena enne asja parandamist, ei ole käesoleval

juhul esitatud asjas selliseid erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid kaasomandi eseme

parandamise kulude nõudmist VÕS § 132 alusel.

9.2.3. Hageja I väitel on arusaamatu, miks jättis kohus kostjalt välja mõistmata kulud

konstruktsioonide kuivatamisele ja seentõrjele, kulud omanikujärelevalvele ning käibemaksu

summa.

Ringkonnakohtu arvates on kulud konstruktsioonide kuivatamiseks ja seentõrjeks kaasomandi

eseme säilitamiseks vajalikud kulutused ning kuna hageja I ei ole teinud kulutusi kaasomandi

eseme säilitamiseks, siis on maakohus jätnud need õigesti välja mõistmata.

Kulud omanikujärelevalvele sisalduvad muude kulude all (III kd tl 116-117). Ringkonnakohus

nõustub siinkohal maakohtu seisukohaga, et hageja I reaalosale tekitatud kahju kõrvaldamiseks ei

ole vajalik omanikujärelevalve, sest tegemist ei ole niivõrd mahuka ja keeruka ehitustööga, mis

vajaks omanikujärelevalvet.

Maakohus on kostjalt hageja I kasuks välja mõistnud kahjuhüvitise 1576 eurot 18 senti, sellest

moodustab ripplae taastamise maksumus 1412 eurot 65 senti ning muud kulud 163 eurot 53 senti.

Ripplae taastamise maksumuse väljaarvutamisel on maakohus lähtunud eksperdi Kuldar Käsperi

kalkulatsioonist tööde maksumuse kohta ning nimetatud kalkulatsioon sisaldab käibemaksu.

Muude kulude suuruse kindlaksmääramisel on maakohus aluseks võtnud ehitustööde eelarve

(III kd tl 113-117). Viidatud ehitustööde eelarvest ei selgu, kas on tegemist summadega ilma

käibemaksuta või koos käibemaksuga.

9.3. Maakohus on vaidlustatud otsuse p-s 45 õigustatult asunud seisukohale, et ruumide 26 ja 27

veekahjustused ei ole põhjustatud kostja poolt ning kostjal puudub ainuvastutus nimetatud

ruumide vanade läbijooksude osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei

korda neid.

9.4. Hageja I väitel soovis ta korterit välja üürida, mistõttu tal on jäänud saamata planeeritud tulu,

ning maakohus oleks võinud kooskõlas VÕS § 140 lg-ga 1 kahjuhüvitist vähendada, mitte jätta

saamata jäänud tulu nõude täies ulatuses rahuldamata.

Vastavalt VÕS § 128 lg-le 4 saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks saanud vastavalt

asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju

hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud.

Riigikohus on lahendites korduvalt asunud seisukohale, et VÕS § 128 lg 4 sõnastuse kohaselt

saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja

võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 p 12; tsiviilasjas

nr 3-2-1-46-09 p-d 14 ja 15; tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09 p 14; tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11 p 12).

Antud juhul ei ole hageja I tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus saada üüritulu. Hageja I on

tuginenud saamata jäänud tulu nõudes asjaolule, et tema ja hageja II vahel oli sõlmitud

2. veebruaril 2015 mitteeluruumi üürileping, milles pooled leppisid kokku, et hageja II võtab alates

15. veebruarist 2015 üürile XX asuvad mitteeluruumid üürihinnaga 7 eurot/m² kuus, üürile

lisandub käibemaks ja ruumidega seotud kõrvalkulud (I kd, tl 15-17). Üüritulu teenimise võimalus

langes hageja I hinnangul ära põhjusel, et XX korteriomandist toimusid mitmed vee läbijooksud

XX ja 14-7 korteriomandisse ning nende tulemusena muutusid ruumid kasutuskõlbmatuks.

Kostja on vastu vaielnud hageja I väitelele üüritulu saamise kavatsusele ja võimalusele.

Maakohus, hinnates asjas olevaid tõendeid, on põhjendatult asunud seisukohale, et hageja I ei ole

tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus saada tulu (üüritulu näol). Maakohus on vastavad

põhjendused esitanud otsuse p-des 70, 71, 73 ja 74. Ringkonnakohus nõustub maakohtu

põhjendustega ning ei korda neid. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et asjas olevate tõendite

kohaselt on hageja I korteriomandi olukorda osaliselt mõjutatud veekahjustused, mis olid tingitud

kaasomandi eseme seisukorrast, ning osaliselt on mõjutanud hageja I reaalosa seisundit

kaasomandi eseme ehituslik olukord, s.o hagejale I kuuluva korteriomandi olukord ei ole

põhjustatud ainuüksi kostja väidetavast KOS § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuse rikkumisest.

10. Hageja II hagi kostja vastu on jäetud rahuldamata kahju hüvitamiseks summas 22 739 eurot

72 senti (resolutsiooni p 5), saamata jäänud tulu väljamõistmiseks seisuga 9. mai 2016 summas

5071 eurot 73 senti ning alates hagi esitamisest summas 400 eurot 40 senti (resolutsiooni p 8).

Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei anna alust hagi vaidlustatud osas rahuldada ning

asuda maakohtust erinevale seisukohale.

10.1. Hageja II väite kohaselt on ekspert XX korteriomandi koosseisus olevates ruumides 16, 17

veekahjude kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde hinnanguliseks maksumuseks nimetanud 27 326

eurot ning kahju hüvitamise eesmärgiga on oluliselt vastuolus kohtu poolt hüvitise vähendamine

4586 euro 28 sendini, sest eksperdi arvamuse kohaselt on ruumides 16 ja 17 tekkinud veekahjude

põhjuseks sajaprotsendiliselt kostja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustööd (vee läbijooksud

lohakalt paigaldatud duši trapi defektist).

10.2. Ekspertiisiaktist nähtuvalt on ruumis 16 veekahjustused lage katval moodullael ja vahelael

oleval krohvil ja seda katval värvil, kus on lisaks laialt levinud hallitusseened; seintel kahjustused

puuduvad; parkett on kahjustunud (III kd tl 50). Korrustevahelise vahelae avamisel selgus, et

ruumi 16 vahelagi on vajunud, mille tõttu on ripplae paigaldamisel eelnevalt vahelae alumist pinda

rihitud tasapinnaliseks ehk horisontaalseks puidust laudade ja kiilude abil. Eeltoodust nähtub, et

vahelagi oli läbi vajunud juba enne ruumis 16 tehtud remonttöid/ripplage paigaldamist (III kd

tl 51). Ekspert selgitas kohtuistungil, et ruumide omanik, kes ripplaed pani, on rihtinud ripplae

sirgeks, teinud uue konstruktsiooni, mis näitab, et lagi oli juba varem saanud kahjustusi ja oli läbi

vajunud. Ruumis nr 16 toimus vee läbijooks korteri nr 4 duši veeäravoolu trapi defekti tõttu, mis

suurendas juba olemasolevaid niiskuskahjustusi. Eksperdi hinnangut selle kohta, kui palju olid

enne kostja vannitoas toimunud läbijooksu vahelae konstruktsioonid kahjustatud, ei ole võimalik

anda (IV kd tl 197-198). Ehitustehnilises ekspertiisis on kokkuvõtvalt märgitud, et ruumis 16

tekkinud ja sealolevate vee- ning niiskusekahjutuste põhjuseks on hoone katuse ja tarindite

pikaajaline mitteveepidavus ning vihma- ja lumesulamisvee sissetungimine ehitisse, millele

hilisemalt lisandus III korruse korteri nr 4 duši vee äravoolu trapist lekkiv vesi (III kd tl 53).

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti hüvitanud hagejale II seoses ruumiga 16

kahjustused, mis on tekkinud korteriomandi reaalosale ja on tingitud vee läbijooksust kostja

dušinurga veeäravoolutrapist. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-des 50 ja 51,

ringkonnakohus nõustub maakohtuga ning ei korda põhjendusi. Vahelae taastamine on

kaasomandi eseme taastamine ning maakohus on selles osas õigesti jätnud nõude rahuldamata.

10.3. Ekspertiisiakti kohaselt on ruumis 17 veekahjustused lage katval moodullael ja vahelael

oleval krohvil ning seda katval värvil (III kd tl 34, 54, 55). Laekonstruktsiooni suurema pinna

avamisel nähtus, et olemasolev puit laes on kahjustatud majavammist (III kd tl 56) ning septembris

2016 toimus ruumi 17 laeosas, kus lagi oli avatud ning nähtav majavamm, lae

kandekonstruktsiooni osaline varing. Ekspert on märkinud, et ruumi 17 vahelagi on enne viimast

remonti, kui paigaldati moodulripplaed hoone II korruse ruumides, olnud oluliselt

vajunud/deformeerunud (III kd tl 59). Lisaks on ekspert viidanud, et ekspertiisi käigus leiti, et

ruumi 17 vahelae kandvad puittalad toetuvad kivist kandeseintele ja on risti XX tänavaga, kuna

kandvate seinte vaheline kaugus on suur, siis toetusid vahelae kandetalad 150x200 mm ruumi 17

keskel olnud vaheseinale. Vahesein toetus omakorda allolevale vahelaele. Nimetatud vahesein on

mingil ajal lammutatud. Seega ruumis 17 ei olnud II ja III korruse vahelise vahelae vajalik/nõutav

kandevõime tagatud juba eelnimetatud vaheseina eemaldamise järgselt. Eeltoodust tulenevalt on

ekspert jõudnud järeldusele, et XX korteriomandi vahelae läbivajumine ei ole tingitud vahelae

ülekoormamisest, kuid on seotud hoone halva ehitusliku seisukorraga ja varem toimunud

läbivajumisega, mille põhjuseks on elamus varem toimunud vee läbijooksud. Korteri nr 4 poolt

põhjustatud vee läbijooksud kiirendasid vahelagede läbivajumise protsessi (III kd tl 86).

Kokkuvõtvalt on ekspert märkinud, et pikaajaliste kahjustuste mõjul on vahelagi kaotanud

lõplikult oma kandevõime ja on toimunud esimene laeosa varing. Oluliseks teguriks vahelae

kandevõime vähenemisel on ruumi keskel algselt olnud kandva vaheseina lammutamine (III kd

tl 62).

Maakohus on ka ruumi 17 juures eristanud reaalosaga seoses olevaid kulusid ning kaasomandi

esemega seoses olevaid vajalikke kulutusi. Ruumide 16 ja 17 vahele metalltala ning ruumis 17

uute puidust laetalade paigaldamine on kaasomandi eseme korrashoiu hulka kuuluv kulutus ning

kuna asjas ei ole esitatud KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõuet, siis on maakohus õigesti

jätnud rahuldama hageja II nõude eelnimetatud kulude hüvitamiseks. Samuti ei ole KOS § 15 lg 2

ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõude puudumise tõttu asjakohane hageja II väide, et kostja peaks vahelae

läbivajumise osas vastutama osaliselt.

10.4. Maakohus on põhjendatult jätnud hageja II nõude rahuldamata kahju hüvitamiseks ruumide

18 ja 19 osas. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-des 56 ja 57, ringkonnakohus

nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid.

10.5. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja II nõude kostja vastu kasutuseelise

väljamõistmiseks ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda maakohtust

erinevale seisukohale.

Kasutuseelise nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 132 lg 4. Riigikohus on lahendis

nr 3-2-1-36-15 märkinud, et VÕS § 132 lg 4 näeb ette, et asja kahjustamisel hõlmab kahjuhüvitis

juhul, kui kahjustatud asi oli isikule vajalik või kasulik, eelkõige tema majandus- või

kutsetegevuseks või tööks, ka samaväärse asja kasutamise kulusid kahjustatud asja parandamise

või uue muretsemise aja jooksul. Kui isik samaväärset asja ei kasuta, võib ta nõuda asja

parandamise või uue asja muretsemise aja jooksul saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist.

Maakohus on esitanud põhjendused seoses hageja II kasutuseelise nõudega kohtuotsuse p-des 76,

78, 80 ja 81, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. Maakohus on

õigesti tuvastanud asjaolu, et kuna hageja II korteriomandi ostjana oli teadlik veekahjustustes, siis

pidi ta aru saama ka sellest, et tõenäoliselt ei ole tal võimalik kahjustatud korteriomandit välja

üürida ega ka ise kasutada soovitud eesmärgil.

11. Hagejate arvates on menetluskulude jaotus ebaõiglane, kuna menetluskuludena mõisteti

hagejatelt välja kostja kasuks suurem summa, kui hagejad on ise kohtuotsuse järgi õigustatud

saama.

Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti jaotanud menetluskulud ning põhjendamatu on

hagejate seisukoht, et menetluskulude jaotuse muudab ebaõiglaseks asjaolu, et menetluskulud on

suuremad, kui hagi rahuldatud osa.

Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled

menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise

ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sama paragrahvi

lg 2 alusel kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses

kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas

poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud.

Antud juhul on maakohus kohaldanud menetluskulude jaotusel TsMS § 163 lg-t 2, sest kostja

esitas kohtumenetluses hagejatele kompromissi summas 7800 eurot, kuid hagejad sellega ei

nõustunud, samas rahuldas maakohus hagi summas 6162 eurot 46 senti, s.o mõnevõrra väiksemas

summas, kui pakkus kostja kompromissi korras.

12. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS

§ 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Hageja I vaidlustas maakohtu otsuse summas 19 640 eurot

46 senti ja hageja II vaidlustas maakohtu otsuse summas 27 811 eurot 45 senti.

TsMS 165 lg 1 kohaselt kui otsus on tehtud kaashagejate või –kostjate kahjuks, vastutavad

kaashagejad või –kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui

isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks

osalemise ulatuse.

Ringkonnakohus leiab, et arvestades hagejate menetluses osalemise ulatust (hageja I 59% ulatuses

ja hageja II 41% ulatuses) on mõistlik jätta kostja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda.

Kostja on esitanud taotluse välja mõista hagejatelt õigusabikulud ringkonnakohtus summas

588 eurot 1 sent (käibemaksuga), sh kohtumääruse analüüs 31 minutit (51,67 eurot käibemaksuta),

apellatsioonkaebuse läbitöötamine ja analüüs 2 tundi (200 eurot käibemaksuta); valmistumine

kohtuistungiks 1 tund 43 minutit (171,67 eurot käibemaksuta) ja esindamine kohtuistungil

40 minutit (66,67 eurot käibemaksuta).

Ringkonnakohus leiab, et lepingulise esindaja vajalikud ja põhjendatud kulud apellatsiooniastmes

on TsMS § 175 lg 1 kohaselt 4 tundi 23 minutit (sh apellatsioonkaebusele vastamine,

kohtuistungiks ettevalmistamine ja osalemine istungil). Arvestades lepingulise esindaja tunnitasu

100 eurot (käibemaksuta) on vajalikuks ja põhjendatud õigusabikuluks koos käibemaksuga

526 eurot. Seega tuleb välja mõista hagejalt I kostja kasuks õigusabikulu 263 eurot ning hagejalt

II samuti 263 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Triin Uusen-Nacke

Andra Pärsimägi

Viivi Tomson