2-16-15490/39 · Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium

Tsiviilasi nr 2-16-15490

K O H T U O T S U S

Eesti Vabariigi nimel

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Kaija Kaijanen (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Kaupo

Paal

Otsuse tegemise aeg ja koht

8. märts 2018. a, Tallinn

Tsiviilasja number

2-16-15490

Tsiviilasi

SA Lastestaadioni Jäähall hagi Suur Ameerika Jäähalli

OÜ vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Harju Maakohtu 12. oktoobri 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse

liik

Suur Ameerika Jäähalli OÜ apellatsioonkaebus

Tsiviilasja hind

apellatsioonimenetluses

15 613.84 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad

Hageja (vastustaja) SA Lastestaadioni Jäähall (registrikood

90006609); lepingulised esindajad vandeadvokaadid Aarne

Akerberg ja Indrek Lillo

Kostja (apellant) Suur Ameerika Jäähalli OÜ (registrikood

11038632); lepinguline esindaja vandeadvokaat Tarmo Repp

Kohtuistungi toimumise aeg

16. veebruar 2018. a.

RESOLUTSIOON:

1. Jätta Harju Maakohtu 12. oktoobri 2017. a otsuse resolutsioon muutmata ja

apellatsioonkaebus rahuldamata. Muuta osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi.

2. Jätta apellatsioonimenetluse kulud Suur Ameerika Jäähalli OÜ kanda.

3. Rahuldada SA Lastestaadioni Jäähall taotlus ringkonnakohtus hüvitatavate

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt.

4. Määrata kindlaks SA Lastestaadioni Jäähall ringkonnakohtus hüvitatavate

menetluskuludena 804 eurot ja välja mõista Suur Ameerika Jäähalli OÜ-lt

SA Lastestaadioni Jäähall kasuks menetluskulud 804 eurot.

5. Jätta SA Lastestaadioni Jäähall taotlus ringkonnakohtus hüvitatavate

menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks 504 euro ulatuses rahuldamata.

6. Määrata, et käesoleva kohtulahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni tuleb

Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt (804

1(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

eurot) tasuda SA-le Lastestaadioni Jäähall viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1

teises lauses ettenähtud ulatuses.

Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30

päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist

otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline

menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.

Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada

teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi

andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist.

Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka

menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

1. SA Lastestaadioni Jäähall (hageja) esitas 13.10. 2016 Harju Maakohtule hagi Suur

Ameerika Jäähalli OÜ (kostja) vastu võlgnevuse ja viivise väljamõistmiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 16.02.2005 üürilepingu (üürileping), mille

objektiks olid Tallinnas Suur-Ameerika tn 14 kinnistule hoonestusõiguse alusel rajatavad

ehitised. Üürilepingu p 3.1 kohaselt kohustus üürnik (kostja) maksma üürileandjale (hagejale)

üüri 82 933 krooni (s.o 5300.38 eurot) aastas. Üürilepingu p 3.3 kohaselt kohustus üürnik

tasuma üüri kaks korda aastas võrdsetes osades hiljemalt 10. jaanuariks ja 10. juuliks

ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Üürilepingu p 3.4 kohaselt kohustus üürnik tasuma

hoonestusõiguse eest maamaksu.

Hageja ütles 03.02.2016 ülesütlemise avaldusega poolte vahelise üürilepingu erakorraliselt

üles. Kostja esitas Harju Maakohtule 19.02.2016 hagi üürilepingu ülesütlemise avalduse

kehtetuse või alternatiivselt tühisuse tuvastamiseks (tsiviilasi nr 2-16-2726). Kohus tagas

nimetatud hagi 04.03.2016 määrusega (hagi tagamise määrus), millise resolutsiooni p-is 2

märkis, et Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l on õigus kasutada hoonestusõigust, mis asub

kinnisasjal asukohaga Tallinnas Suur-Ameerika tn 14, Suur Ameerika Jäähalli OÜ ja SA

Lastestaadioni Jäähall vahel 16.02.2005 sõlmitud üürilepingus sätestatud tingimustel kuni

käesolevas asja menetluse lõppemiseni. Nimetatud määrusega oli tagatud ka üüritasu

tasumine hagejale. Kuna tsiviilasjas nr 2-16-2726 ei ole veel lõpplahendit, siis on kostja

kohustatud hagejale tasuma üüri ja maamaksu vastavalt poole vahel sõlmitud üürilepingule.

Hagi esitamise seisuga on kostja hagejale võlgu 2015. aasta teise poolaasta üürisumma

2650.19 eurot, millise tasumise tähtaeg oli 10.07.2015 Lisaks on kostja hagejale võlgu 2016

esimese poolaasta üürisumma 2650.19 eurot, millise tasumise tähtaeg oli 10.01.2016. Samuti

on kostjal hagejale tasumata 2016. aasta teise poolaasta üürisumma 2650.19 eurot, millise

tasumise tähtaeg oli 10.07.2016. Lisaks on kostjal tasumata maamaks 2015. aasta teise

poolaasta eest summas 3298.25 eurot ning 2016 kogu aasta eest kahe osamaksena 3 300 eurot

ja 3298.25 eurot.

Hageja on esitanud kostjale 18.01.2016 arve nr 1 2016 esimese poolaasta üüri ja 2015 teise

poolaasta maamaksu kohta. Seoses üürilepingu ülesütlemisega 03.02.2016 esitas hageja

kostjale samal kuupäeval kreeditarve nr 2 üüri ja maamaksu kohta perioodil 01.01-02.02.2016

eest. Pärast hagi tagamise määrust esitas hageja kostjale 18.04.2016 arve nr 3 üüri ja

2(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

maamaksu kohta perioodi 03.02-30.06.2016 eest ja 09.09.2016 arve nr 5 2016 teise poolaasta

üüri ja maamaksu kohta.

Üürilepingu p 6.3 kohaselt on pooled leppinud kokku viivisemääras 0,05% tasumata summalt

päevas juhuks, kui üürnik ei tasu makseid ettenähtud maksetähtajaks. Hageja esitab

viivisenõude 2016 teise poolaasta maamaksu tasumisega viivitamise osas perioodil 04-

12.10.2016, kus viivise summaks on kujunenud 14.84 eurot.

Kostja võlgnevus hagiavalduse esitamise seisuga hageja ees on üürimaksete ja maamaksu

maksete osas 17 847.07 eurot ja sissenõutavaks muutunud viivis 2016 teise poolaasta

maamaksu eest 14.84 eurot. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista viivis 0,05% päevas

2016 teise poolaasta maamaksu summalt 3298.25 eurolt kuni nimetatud võlgnevuse kohase

tasumiseni.

Kostja vastuväited hagile

2. Kostja hageja nõuet ei tunnista. Kostja on 23.12.2015 teinud notarile tagasivõtmatu

hoiustamise avalduse, millise raames on hageja kasuks hoiustanud kokku 17 850 eurot,

millest 15000 on hoiustatud notari kontol ja 2850 eurot on hoiustatud hageja enda kontol.

Seega on hageja nõue perspektiivitu esitatud alusel ja hageja peaks nõudma kostjalt hoopis

tahteavalduse andmist hoiustatud summade välja maksmiseks. Lisaks on kostjal õigus

keelduda üüri tasumisest vastavalt üürilepingu p-ile 3.2, kuna hageja on rikkunud üürilepingu

p-i 3.2.2 seadmata kostja kasuks hüpoteeki. Samuti on hagi pahatahtlik, kuna hageja teadis

tema kasuks hoiustatud summade olemasolust.

Kostja toob välja, et üürilepinguga seotud tahteavalduste/toimingute tõlgendamisel tuleb

arvestada, et üürilepingu põhiliseks eesmärgiks on arendustegevus ja sellest saadav tulu nii

üürileandjale kui ka üürnikule. Seetõttu on üüri- ja maamaksu tasumise kohustus pandud

sõltuvusse arendustegevuse võimaldamisest ja arendustegevuse eelduste täitmisest. Kostja

leiab, et nimetatud asjaoluga tuleb arvestada ka seaduste kohaldamisel.

Samas üürilepingu kohasele arendustegevusele on olnud takistuseks eelkõige varasemad

hageja erimeelsused Tallinna linnaga, sh sellega seotud takistused hoonestusõiguse

hüpoteegiga koormamiseks, mis eeldas mh hoonestusõiguse seadmise lepingu ja sellekohase

kinnistusraamatu kande tõttu Tallinna linna nõusolekut. Erimeelsustest ülesaamiseks sõlmiti

kolmepoolne (hageja, kostja ja Tallinna linn) ühiste kavatsuste protokoll, mis nägi ette

põhimõtted üürilepinguga seotud arendustegevuste jätkamiseks jne. Peale hageja juhatuse

vahetust 10.08.2015. a, asus hageja arusaamatutel põhjustel poolte varasemat koostööd

eirama/rikkuma (tühistas arendustegevuseks vajaliku volikirja, koormas hoonestusõiguse

rikkudes seeläbi üürilepingu p 5.2.10 ja 5.2.4). Seetõttu ei jäänud kostjal muud üle, kui enda

õiguste kaitseks esitada 15.10.2015. a üürilepingu täitmisest keeldumise vastuväide, hoiustada

üürilepingu alusel tasumisele kuuluvad summad ning asudes volikirja tühistamise eest

leppetrahvi nõudma.

Poolte praktika kohaselt sisaldas üürilepingu p-is 3.2 ja 3.2.2 nimetatud üür ka maamaksu

summat. Hageja ei ole eelnevalt esitanud kostjale maamaksu eest eraldi arveid vaid esitatud

arved on ühe koondsummaga, kus sisaldub juba maamaks.

Kuna hageja on tunnistanud 06.10.2015 kehtetuks üürilepingu p-i 4.10 kohase volikirja ega

ole kostjale hoolimata viimase nõudest volikirja väljastanud, on kostjal hageja vastu

üürilepingu p-ist 6.2 tulenev leppetrahvi nõue summas 21 026.39 eurot, milline kuulub hageja

3(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

käesoleva nõudega tasaarvestamisele. Kostja on seisukohal, et kuna eelnevalt on hageja

väljastanud nimetatud volikirja notariaalselt vormistatuna, siis kehtib vastav nõue ka edaspidi

hoolimata asjaolust, et üürilepingu vastav punkt ei ole notariaalselt kinnitatud.

Juhul kui kohus peaks hagi rahuldama, palub kostja alternatiivselt tasaarvestada hageja

nõuded kostja leppetrahvinõudega 21 026.39 eurot (kd II, tl 88 pöördel).

Esimese astme kohtu otsus

3. Maakohtu 12.10.2017 otsusega rahuldati hagi osaliselt. Maakohus mõistis kostjalt hageja

kasuks välja võlgnevuse 15 011.91 eurot, millest 14 997.07 on põhinõue ja 14.84 eurot hagi

esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis. Lisaks mõistis kohus kostjalt hageja kasuks

välja viivise alates hagi esitamisest kuni nõude kohase täitmiseni 0,05% päevas summalt

3 298.25 eurot. Hagi jäi rahuldamata hageja nõude summas 2850 eurot osas, millise kostja oli

hagejale 10.07.2015 tasunud. Menetluskulud jättis kohus kostjal enda kanda ja hageja

menetluskuludes 90% ulatuses kostja kanda. Kohus määras kindlaks, et hageja hüvitatavateks

menetluskuludeks on 3895.20 eurot, millele lisandub seadusjärgne viivis.

4. Kohtuotsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selle üle, et hageja ja kostja sõlmisid

16.02.2005 üürilepingu (üürileping), mille objektiks olid Tallinnas Suur-Ameerika tn 14

kinnistule hoonestusõiguse alusel rajatavad ehitised. Üürilepingu p 3.1 kohaselt kohustus

üürnik (kostja) maksma üürileandjale (hagejale) üüri 82 933 krooni (s.o 5300.38 eurot) aastas.

Üürilepingu p 3.3 kohaselt kohustus üürnik tasuma üüri kaks korda aastas võrdsetes osades

hiljemalt 10. jaanuariks ja 10. juuliks ettemaksuna järgmise poolaasta eest. Üürilepingu p 3.4

kohaselt kohustus üürnik tasuma hoonestusõiguse eest maamaksu. Kohus tuvastas, et

sisuliselt ei vaidle poole selle üle, et hageja ja kostja vahel on sõlmitud üürilepingu VÕS §

271 mõttes.

Lepingu punkt 3.2. nägi ette, et üürnikul oli õigus keelduda punktis 3.1. toodud kohustuse

täitmisest, kui hiljemalt 01.06.2005 ei õnnestu üürnikul temast mittesõltuvatel põhjustel saada

ehitusluba äriotstarbega ehitise rajamiseks kinnistule vähemalt 5000 m2 kuni ehitusloa

saamiseni (lepingu punkt 3.2.1). Samuti oli kostjal õigus keelduda lepingu punktis 3.1. toodud

kohustuse täitmisest, kui hiljemalt 01.06.2005 ei tagata hoonestusõigusele seatava

hüpoteegiga kostja kohustusi kostja poolt määratud isiku ees summas, mis tagab kostja poolt

ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks võetava laenu vähemalt summas 25 miljonit krooni.

Eeltoodud sätetest tulenevalt nõustub kohus iseenesest kostja väitega, et üürileping ei olnud

sõlmitud mitte üksnes hoonestusõiguse kasutamiseks, vaid edaspidi kinnistu

väljaarendamiseks. Kohtu hinnangul ei oma need väited aga sisulist tähtsust käesolevas asjas.

Samuti nõustub kohus hageja väitega, et üürileping ei näinud ette hüpoteegi seadmist kostja

kasuks, vaid kostja kohustuste tagamiseks. Ka antud väide ei oma vaidluse sisulisel

lahendamisel kohtu hinnangul tähtsust.

Lepingu punkti 4.10 kohaselt pidi hageja üürileandjana väljastama kostjale tagasivõtmatu

volikirja notariaalselt tõestatud vormis, mis on vajalik kinnistule ehitiste rajamiseks, sh

ehituslubade ja kasutuslubade taotlemiseks ja muude kooskõlastuste saamiseks. Hageja

kohustus üürileandjana lepingu kehtivuse ajal mitte andma samasisulisi volitusi mis tahes

kolmandatele isikutele ega sõlmima ilma kostja eelneva kirjaliku kooskõlastuseta lepinguid

kinnistule rajatavate ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks. Hageja oli samuti kohustatud

osutama üürnikule lubade ja kooskõlastuste hankimiseks vajalikku kaasabi ja toimima

seejuures vastavalt asjasse puutuvate riigi ja kohaliku omavalitsuste üksik- ja üldaktidele.

4(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

Siinkohal ei nõustud kohus hageja väidetega, et kuivõrd üürileping ei olnud sõlmitud

notariaalselt tõestatud vormis, oli lepingu punktis 4.10 toodud kokkulepe tühine seaduses

sätestatud vorminõuete järgimata jätmise tõttu. Hageja viidatud AÕS § § 242 lg 1 sätestab, et

hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks kohustav tehing peab olema notariaalselt

tõestatud. AÕS § 242 lõikest 2 tuleneb, et hoonestusõiguse seadmiseks või üleandmiseks

sõlmitav asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. VÕS § 33 lg 1 sätestab, et kui

seaduse kohaselt tuleb leping sõlmida teatud vormis, peab ka eelleping olema sõlmitud samas

vormis. Üürilepingu punkt 4.10 ei sisaldanud tegelikult kokkulepet hoonestusõiguse

seadmiseks ega üleandmiseks. Lepingu punkti 4.10 alusel pidi hageja väljastama kostjale

volikirja selleks, et kostja saaks taotleda arendustegevuseks vajalikke ehituslubasid,

kasutuslubasid ja muid kooskõlastusi. Antud kohtu järeldus ei tähenda aga seda, et kostja

poolt käesolevas menetluses hageja nõudele esitatud vastuväited oleksid sisuliselt

põhjendatud.

Lepingu punktis 4.11. lepiti kokku, et kinnistule ehituste projekteerimise ja ehitamise

kulutuste hüvitamist pidi kostja finantseerima nii omavahendite, kui pangalaenu arvelt.

Üürileandja pidi koormama hoonestusõiguse hüpoteegiga Eestis registreeritud krediidiasutuse

kasuks määras, mis on vajalik üürniku poolt võetava laenu tagamiseks. Juhul, kui üürileandja

ei sõlmi lepingut eelnimetatud hüpoteegi seadmiseks üürniku poolt kindlaksmääratud notari

ajal, vabanes üürnik vastutusest lepingu punktis 4.3 nimetatud kohustuse rikkumise eest.

Lepingu punkt 4.3. nägi kostjale ette kohustuse rajada kinnistule üks või mitu

sotsiaalotstarbega ehitist. Kohus leidis, et üürilepingust ei tulenenud hagejale kohustust seada

hüpoteeki kostja kasuks.

Lepingu punkti 6.2. nägi ette, et kui kohustatud pool viivitab muuhulgas lepingu punktis 4.10

sätestatud kohustuse täitmisega, kohustub ta tasuma leppetrahvi summas 1000 eurot iga

üleandmisega viivitatud päeva eest. Seega nägi leping iseenesest ette hagejale kohustuse

väljastada kostjale volikiri ning kohustuse tasuda leppetrahvi juhul, kui ta volikirja

väljastamisega viivitab. Volikiri ei olnud aga suunatud hoonestusõiguse käsutamisega seotud

toimingute tegemiseks, vaid lepingus märgitud arendustegevuse teostamiseks.

Harju Maakohtu tsiviilasjas nr 2-16-2726 04.03.2016 tehtud hagi tagamise määrusest nähtub,

et kostja esitas kohtule hagi, milles palus tuvastada 16.02.2005 sõlmitud üürilepingu

kehtivuse või alternatiivselt 03.02.2016 tehtud üürilepingu ülesütlemise avalduse tühisuse.

Koos hagiavaldusega esitas hageja hagi tagamise taotluse, mille kohus rahuldas. Hagi

tagamise korras andis kohus kostjale õiguse kasutada hoonestusõigust asukohaga Suur-

Ameerika 14, Tallinnas 16.02.2005 üürilepingus toodud tingimustel kuni viidatud tsiviilasjas

menetluse lõpuni. Määruse põhjendavas osas märkis kohus, et õigussuhte esialgsel

reguleerimisel ei saa lähtuda vaid ühe poole ehk Suur Ameerika Jäähall OÜ huvist, vaid

õigussuhet tuleb reguleerida laiemalt, et mõlemad poole huvid oleksid vaidluse ajal

arvestatud. Seetõttu tagas kohus hagi viisil, kus vaidluse lahendamiseni kehtis poolte vahel

16.02.2005. a üürileping ning asja kasutamise eest tuli kostjal vastavalt tasuda. Poolte vahel

puudub vaidlus selle üle, et käesoleva lahendi koostamise ajaks ei ole vaidlus tsiviilasjas nr 2-

16-2726 jõustunud lahendiga lõppenud, vaid nimetatud tsiviilasjas on menetlus peatatud kuni

lahendi jõustumiseni tsiviilasjas nr 2-16-14871.

Kohus leidis, et kehtivast hagi tagamise määrusest tulenevalt ei olnud kostjal vähemalt kuni

lahendi tegemiseni tsiviilasjas nr 2-16-2726 õigust üüri ja maamaksu tasumisest keelduda.

Kostja esitas ise hagi tagamise taotluse ning pidi arvestama sellest tulenevate tagajärgedega.

Kostja tegi notarile üüri ja maamaksu hoiustamiseks avalduse enne, kui kohus tegi tsiviilasjas

5(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

nr 2-16-2726 hagi tagamise määruse, kuid kostja ei esitanud kohtule hagi tagamise korras

taotlust, et kohus vabastaks ta õigussuhte esialgse reguleerimise korras üüri ja maamaksu

tasumise kohustusest. Kohtumääruse põhjendustest ja kohtumääruse resolutsioonist nähtub

selgelt, et kohus nägi esialgse õigussuhte reguleerimise korras kostjale ette kohustuse tasuda

üüri ja maamaksu. Hagi tagamise taotluse esitamisest tulenevat riski kandis kostja ning kostja

pidi hagi tagamise taotluse esitamisel arvestama selle võimalike tagajärgedega. Kohus ei saa

käesoleva tsiviilasja raames muuta ega tühistada tsiviilasjas nr 2-16-2726 tehtud ja kehtivat

hagi tagamise määrust.

Kuna kostjal tuleb hagejale makseid teha kehtiva hagi tagamise määruse alusel, ei saa kohus

käesoleva vaidluse lahendamisel arvestada kostja teiste vastuväidetega, millised on kostja

samaaegselt esitanud teistes Harju Maakohtu menetluses olevates tsiviilasjades. Kui kohus

peaks mõnes teises tsiviilasjas tegema kohtulahendi, mis annab kostjale õiguse keelduda

üürilepingu täitmisest või hoiustada tasumisele kuuluvat üüri või maamaksu, saab kostja

vajaduse korral esitada kohtulahendi käesolevas asjas tehtava kohtulahendi täitmisel

läbiviidava täitemenetluse raames. Samuti saab kostja ise esitada tsiviilasjas nr 2-16-2726

kohtule taotluse hagi tagamise abinõu muutmiseks või hagi tagamise abinõu tühistamiseks.

Asjas kogutud tõenditest nähtus, et hageja väljastas erinevaid notariaalselt tõestatud volikirju

alates 2004. aastast kuni 2014. aastani, kuid need ei olnud väljastatud kostjale ning need ei

olnud välja antud lepingu punkti 4.10 märgitud toimingute tegemiseks. Hageja väljastas

volikirju muuhulgas kostja juhatuse liikmetele, kuid ei väljastanud volikirju lepingus toodud

tingimustel. Kostja ei ole põhistanud, kuidas ta sai esitada hagejale leppetrahvinõude ja nõuda

hagejalt lepingu nõuetele mittevastava volikirja väljastamist tulenevalt sellest, et hageja

tunnistas kehtetuks 16.12.2014 volikirja. Asjas kogutud tõenditest ei nähtu ning kostja

väidetest ei saa järeldada, et kostja oleks kordagi pärast lepingu sõlmimist pöördunud hageja

poole nõudega väljastada talle lepingu punktis 4.10 toodud tingimustele vastav volikiri.

Kuivõrd kostja ei ole mõistliku aja jooksul volikirja väljastamist nõudnud, on kostja

leppetrahvinõue kohtu hinnangul alusetu ja vastuolus VÕS § 159 lõikes 2 tooduga. Nimelt

näeb VÕS § 159 lg 2 ette, et kahjustatud pool kaotab õiguse leppetrahvi nõuda, kui ta

mõistliku aja jooksul pärast kohustuse rikkumise avastamist teisele lepingupoolele ei teata, et

ta leppetrahvi nõuab. Kostjale pidi hageja lepingu punktist 4.10 tuleneva kohustuse rikkumine

olema arusaadav hiljemalt ühe kuu jooksul pärast lepingu sõlmimist. Mõistlik aeg kohustuse

rikkumisest tuleneva leppetrahvi nõude esitamiseks möödus kohtu hinnangul kõige hiljem

aasta möödumisel pärast lepingu sõlmimist. Kostja esitas esimest korda leppetrahvi nõude

hagejale alles 15.10.2015 avalduses. Lisaks nähtub kostja 15.10.2015 avaldusest, et kostja ei

esitanud hageja vastu leppetrahvi nõuet tulenevalt sellest, et hageja viivitas lepingu punktis

4.10 toodud kohustuse täitmisega. Kostja esitas hagejale leppetrahvinõude tulenevalt sellest,

et hageja kuulutas kehtetuks kostja juhatuse liikmele 16.12.2014 antud volikirja. Kuna volikiri

ei olnud aga väljastatud lepingus toodud tingimustel, ei saanud volikirja kehtetuks

kuulutamisest tuleneda kostjale õigust nõuda lepingus toodud leppetrahvi. Lepingule

mittevastavate tingimustega volikirja kehtetuks kuulutamine ei saanud endast kujutada

lepingu rikkumist.

23.12.2015 koostas kostja notar Rainis Inti juures hoiustamisavalduse, millise kohaselt soovis

kostja notari juures hoiustada 9050 eurot ning kuni 16.12.2053 iga aasta 10. jaanuariks

vähemalt 5 950 eurot ning 10. juuliks vähemalt 5950 eurot hageja ja kostja vahel sõlmitud

üürilepingu punktidest 3.3. kuni 3.5. tulenevate kohustuste täitmiseks kuni hageja poolt

hoiustamisavalduse punktides 1 kuni 5 toodud tingimuste täitmiseni. Hoiustamisavalduses on

märgitud, et rahasumma kuulub notari poolt välja maksmisele hageja kontole kolme tööpäeva

6(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

jooksul alates ajast, mil notarile on esitatud kostja notariaalselt kinnitud või digitaalselt

allkirjastatud avaldus raha väljamaksmiseks ilma täiendavate väljamakse tingimusteta ja ilma

notaripoolse kohustuseta andmeid täiendavalt kontrollida. Kostja võttis endale avalduses

kohustuse esitama avalduse hoiustatu väljamaksmiseks 3 tööpäeva jooksul alates päevast, mil

hageja on väljastanud kostjale notariaalselt tõestatud volikirja avalduses toodud sõnastuses,

kinnistult on kustutatud OÜ Thorsten kasuks seatud hüpoteek summas 2 000 000 eurot,

hoonestusõigusele on seatud hüpoteek Toom-Kuninga OÜ või mõne Eestis tegutseva

krediidiasutuse kasuks summas vähemat 1 597 791 eurot, on esitatud kohtulahend, millest

nähtub, et kostjal ei ole õigust keelduda üürilepingu täitmisest või kostja kinnitab täitmisest

keeldumise asjaolude puudumist ning hageja on tasunud kostjale leppetrahvi summas

4 026.33 eurot ning alates 08.12.2015 kuni volikirja väljastamiseni leppetrahvi 63.91 eurot

päevas. Kostja esitas notarile hoiustamise avalduse, sest tema hinnangul oli hageja poolte

vahelist lepingut rikkunud. Kostja on hoiustamise avalduses seadnud hoiustatu

väljamaksmiseks tingimused, milliste esitamiseks kostjal üürilepingust tulenevalt õigust ei

olnud. Kostja ei ole põhistanud ega tõendanud, et tal oli õigus keelduda üürilepingu alusel

tasumisele kuuluvate summade tasumisest ning et tal oli õigus nõuda hagejalt leppetrahvi.

Kostja kohustus ei ole täidetud kooskõlas VÕS § 122 lõikega 2 hoiustamisavalduse tegemise

tõttu, sest kostjal puudus õiguslik alus üürisumma ning maamaksu hoiustamiseks ning kostja

on sidunud hoiustatud summa väljamaksmise selliste tingimustega, mis ei tulenenud

pooltevahelisest lepingust. Kostja ei ole käesolevas asjas esitanud avaldust hageja nõude

tasaarvestamiseks kostja leppetrahvinõudega. Kostja leppetrahvinõue ei ole sisuliselt

põhjendatud.

Kohus osundas, et sisuliselt puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et 03.02.2016 müüs hageja

OÜ-le EHJK Kinnisvara Suur-Ameerika 14 kinnistu koos hoonestusõigusega. OÜ Thorsten

kasuks seati hüpoteek summas 2 700 000 eurot. Kostja esitas tsiviilasjas nr 2-15-18488 hageja

ja OÜ EJHL Kinnisvara vastu hagi, millest ta muuhulgas palus tuvastada, et tal on kuni

30.08.2016 õigus keelduda üürilepingu punktides 3.2. ja 3.2.2. toodud kohustuste täitmisest,

sest hageja ei ole kõrvaldanud üürilepingu rikkumisi. Samuti esitas kostja nimetatud

tsiviilasjas hageja vastu leppetrahvinõude. Kohus leidis, et kui kostja leppetrahvinõue

tsiviilasjas nr 2-15-18488 rahuldatakse kohtu poolt, saab kostja esitada kohtuotsuse käesoleva

lahendi täitmiseks läbiviidava täitemenetluse käigus. Käesolevas tsiviilasjas ei ole kostja

vaatamata kohtu selgitustele esitanud vastuses hageja nõudele leppetrahvi tasaarvestamise

avaldust. Vaatamata kohtu selgitustele ja hageja seisukohtadele esitas kostja korduvalt

avalduse, milles ta palus “alternatiivselt tasaarvestada hageja nõuded kostja leppetrahvi

nõudega“. Isegi juhul, kui kostja muud vastuväited nõudele ning vastuväide tulenevalt

leppetrahvi nõude olemasolust oleksid põhjendatud, ei saa kohus ise kostja asemel

tasaarvestust teostada.

Kostja esitas kohtule hageja poolt tsiviilasjas nr 2-15-18320 esitatud hagiavalduse koos

lisadega ning väitis, et hageja on käesolevas vaidluses nõutud maamaksu summat juba

kasutanud tsiviilasjas nr 2-15-18320 tasaarvestamiseks. Kohus selle kostja väitega ei

nõustunud. Käesolevas asjas nõuab hageja kostjalt 2015. aasta teise poolaasta eest maamaksu

tasumist, mis tuli tasuda hiljemalt 01.10.2015 Tsiviilasjas nr 2-15-18320 viitas hageja aga

10.09.2015 tehtud tasaarvestuse avaldusele, mis esitati hageja poolt kostja eest tehtud maksete

kohta perioodil 16.02.2005 kuni 31.12.2014. Hagile lisatud tasaarvestuse avaldusest nähtub,

et see puudutas maamaksu makseid, mis oli tehtud kuni 31.12.2014.

7(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

Viimane kostja makse hagejale on tehtud 10.07.2015 selgitusega “arve nr 20“ summas 2 850

eurot, millise kohus loeb hageja nõude osas tasutuks osaliselt, kuna arvet nr 20 kohtule

kumbki pool esitanud ei ole. Seega peab kohus hageja nõuet põhjendatuks 2015. aasta teise

poolaasta ja 2016. aasta üüritasu ning maamaksu võlgnevusena summas 14 997.07 eurot

(hagis toodud 17 847.07 eurot miinus kostja poolt 10.07.2015 tasutud 2 850 eurot). Kuna

kohus rahuldas hageja 2016 maamaksu nõude täielikult, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue

summas 14.84 eurot, millele lisandub tulevikus sissenõutavaks muutuv viivis 0,05% päevas

summalt 3298.25 eurot kuni võlgnevuse täieliku tasumiseni.

Apellatsioonkaebus

5. Kostja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles vaidlustab maakohtu otsust

hagi rahuldatud osas. Kostja palub tühistada Harju maakohtu 12. oktoobri 2017. a otsuse

osas, millega kohus hageja hagi osaliselt rahuldas ning teha uus otsus, millega jätta hagi täies

ulatuses rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja saata hagi tagasi maakohtule uueks

arutamiseks.

Kostja hinnangul on maakohus valikuliselt tuginenud tsiviilasjas nr 2-16-2726 04.03.2016. a

hagi tagamise määrusele ja poolte vahel sõlmitud üürilepingu tingimustele, kusjuures ei ole

aru saada, mis alusel kohus vastavaid aluseid kordamööda kasutanud ja mis põhimõttel on

kohus osad tõendid seega kõrvale jätnud. Ühtegi põhjendust kohus märkinud ei ole

hindamata seisukohtade ja tõendite kohta. Kostja on seisukohal, et hagejale ei tule üksnes

hagi tagamise määrusest üürilepingu kohaste maksete tasunõuet ja maakohus ei saa võtta hagi

tagamise määruse tõlgendamisel arvesse ainult üürilepingu tasu maksmist puudutavat osa

jättes kõrvale ülejäänud kostja viidatud üürilepingu tingimused.

Üürilepinguga seotud tahteavalduste/toimingute tõlgendamisel tuleb arvestada, et üürilepingu

põhiliseks eesmärgiks on arendustegevus ja sellest saadav tulu nii üürileandjale kui ka

üürnikule. Nimetatule ei ole hageja vastu vaielnud ja kohus ei ole ka nimetatuga arvestanud.

Kostja vastuväitele, et poolte praktikas ei ole hageja enne esitanud peale üürinõude

maamaksu nõuet, ei ole kohus seisukohta võtnud, kuigi hageja ei ole ka nimetatule vastu

vaielnud.

Kostjal oli õigus keelduda üüri maksmisest, sest hageja rikkus lepingut. Lisaks ei nõustu

kostja kohtu seisukohaga üüri hoiustamise lubamatuses, sest see ei vasta VÕS § 298

tingimustele. Kostja hinnangul vastab, kuna tegemist oli arendustegevuse takistamisega ehk

üüri hoiustamist õigustava puudusega.

Kuna kostja on üürisumma hoiustanud, on hageja käesolev nõue välistatud.

Kostja ei nõustu kohtu järeldusega nagu volikirjade väljastamist kostja juhatuse liikmele

võiks tõlgendada kuidagi volikirja väljastamise nõudeõigusest loobumisega või

leppetrahvinõude hilinenud esitamisega. Kohus oleks pidanud poolte praktikaga arvestades

jõudma just vastupidisele järeldusele.

Kohus on põhjendamatult jätnud arvestamata kostja tasaarvestuse avalduse leppetrahvi

nõudega.

Vastus apellatsioonkaebusele

6. Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Kostja vastuväited on niivõrd üldsõnalised, et

neile puudub võimalus vastata.

8(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

Ringkonnakohtu seisukoht

7. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse

tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 651 lgle 1 hindab ringkonnakohus maakohtu otsuse

seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud osas. Suur Ameerika Jäähalli OÜ vaidlustas

maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi osaliselt rahuldas. Seega on TsMS § 456 lg 4

teise lause järgi maakohtu otsus jõustunud osas, milles hagi rahuldamata jäeti s.o. summas

2850 eurot.

TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse resolutsiooni muutmata ja

kaebuse rahuldamata, kuid muudab otsuse põhjendusi tasaarvestust puudutavas osas.

Ülejäänud osas järgib ringkonnakohus TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu otsuse põhjendusi ja

neid ei korda. Ringkonnakohus vastab apellatsioonkaebuse väidetele.

8. Vaidlust ei ole vähemalt järgmiste õiguslikku tähendust omavate asjaolude üle:

•

poolte vahel on sõlmitud üürileping, mille objektiks oli Tallinnas Suur-Ameerika 14

kinnistu hoonestusõigus ja selle alusel tulevikus rajatavad ehitised (I kd tl 7-16);

•

poolte suhtes kehtib Harju Maakohtu 04.03.2016 määrus tsiviilasjas nr 2-16-2726,

millega kohus määras kostja hagi tagamiseks, et Suur Ameerika Jäähalli OÜ-l on õigus

kasutada hoonestusõigust (registriosa number 15159801), mis asub kinnisasjal

(registriosa number 2340001) aadressil Tallinnas Suur-Ameerika tn 14, Suur Ameerika

Jäähalli OÜ ja Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall vahel 16.02.2005 sõlmitud

üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse

lõppemiseni (edaspidi hagi tagamise määrus);

•

hageja esitas kostjale 03.02.2016 üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (I kd,

tl 18-21);

•

kostja esitas maakohtule 08.12.2015 hageja vastu hagiavalduse hagejalt leppetrahvi

saamiseks. 27.12.2016 hagiavalduse tervikteksti resolutiivosa p-is 1.5 palub kostja

enda kasuks hagejalt välja mõista leppetrahvi summas 21 026.39 eurot (II kd tl 69-72).

9. Pooled vaidlevad jätkuvalt selle üle, kas hagejal on õigus nõuda Harju Maakohtu

04.03.2016 tsiviilasjas nr 2-16-2726 tehtud määruse alusel üüritasu ja maamaksu tasumist.

10. Apellatsioonkaebuses leiab kostja, et hagejale ei tulene Harju Maakohtu 04.03.2016 hagi

tagamise määrusest tsiviilasjas nr 2-16-2726 üksnes üürilepingu kohaste maksete tasunõuet ning maakohus ei

saa võtta hagi tagamise määruse tõlgendamisel arvesse ainult üürilepingu tasu maksmist puudutavat osa, jättes kõrvale

ülejäänud kostja viidatud üürilepingu tingimused. Kostja arvates pidanuks maakohus üürilepingu ja

üürilepinguga seotud tahteavalduste/toimingute tõlgendamisel arvestama, et üürilepingu põhiliseks eesmärgiks on

arendustegevus ja sellest saadav tulu nii üürileandjale (hageja) kui ka üürnikule (kostja), millisele asjaolule ei ole hageja

vastu vaielnud.

11. Õige on, et poolte vahel sõlmitud üürilepinguna pealkirjastatud leping sisaldab ka

kokkuleppeid, mis ei reguleeri vaid kinnisasja üürile andmist, vaid on suunatud lepingu

esemega seotud ehitus- ja arendustegevusele. Arvestades poolte esitatud väiteid ning VÕS §

29 lg-s 1 sätestatud tõlgendusreeglit võib järeldada, et vaidlusaluse lepingu sõlmimisel oli

poolte ühiseks tahteks kokku leppida lisaks hoonestusõiguse kasutamisele ka kinnistu

väljaarendamises ning see võis olla lepingu sõlmimise eesmärgiks. See aga ei võimalda

kolleegiumi hinnangul asuda maakohtust erinevale seisukohale selles, et tulenevalt hagi tagamise

määrusest on lepingu täitmisel lubatavad vaid vaidlusaluse üürilepingu asja kasutamise kohta käivatest kokkulepetest ja/või

seadusest tulenevad vastuväited. Asjas on tuvastatud, et hageja esitas kostjale 03.02.2016 üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avalduse (I kd, tl 18-21) ja et kostja ei ole ülesütlemise avalduse

9(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

esitamise asjaolule vastu vaielnud (p 106). Ülesütlemisega võlasuhe lõpeb (VÕS § 186 p 6).

Kostja on lepingu ülesütlemise vaidlustamiseks hagiga kohtusse pöördunud (tsiviilasi nr 2-16-

2726) ning vältimaks üürilepingu lõppemise tagajärgi taotlenud hagi tagamise korras õigust

hoonestusõigust edasi kasutada. Tuvastatud on, et poolte suhtes kehtib Harju Maakohtu

04.03.2016 määrus tsiviilasjas nr 2-16-2726, mille resolutiivosa p-is 2 kohus määras, et Suur

Ameerika Jäähalli OÜ-l on õigus kasutada hoonestusõigust (registriosa number 15159801),

mis asub kinnisasjal (registriosa number 2340001) aadressil Tallinnas Suur-Ameerika tn 14,

Suur Ameerika Jäähalli OÜ ja Sihtasutuse Lastestaadioni Jäähall vahel 16.02.2005 sõlmitud

üürilepingus sätestatud tingimustel kuni tsiviilasjas nr 2-16-2726 menetluse lõppemiseni.

Kolleegium leiab, et olukorras, kus poolte vahel on vaidlus segatüübilise lepingu kehtivuse üle ning kohus on esialgselt

õigussuhet reguleerides võimaldanud asja kasutada, tuleb sellest järeldada, et määruse alusel kehtib menetluse ajal vaid asja

kasutamisele suunatud õigussuhe, mis võimaldab üürnikule vaid üürist kui kasutuslepingust tulenevate õiguste ja kohustuste

teostamist. Seega on maakohus tõendeid hinnates ja määrust tõlgendades õigesti leidnud, et

kehtiva ja täitmiseks kohustusliku kohtumääruse alusel oli kostjal nii õigus kohtuvaidluse ajal

hoonestusõigust üürilepingu alusel jätkuvalt kasutada kui ka kohustus selle eest tasuda.

12. Apellatsioonkaebuses kordab kostja oma väidet, et ta on juba 15.10.2015 hagejat teavitanud VÕS § 110 ja VÕS § 111

koostoimes omapoolsete kohustuste täitmisest keeldumisest hageja üürilepingu rikkumise tõttu.

Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus õigesti leidnud, et VÕS § 110 lg 1 kohaldamise eelduseks on, et

hagejal on kostja ees sissenõutavaks muutunud kohustus, mida hageja täitnud ei ole. Hagejale

adresseeritud 15.10.2015 kirjast nähtuvalt teatab kostja üüri maksmisest keeldumisest, sest hageja ei ole seadnud üürilepingu

p 3.2.2 kohast hüpoteeki (I kd tl 108-109).

Maakohus on antud väidet sisuliselt hinnanud ja märkinud, et vaidlusaluse üürilepingu (kd I tl

7-17) punkti 3.2.2 kohaselt oli kostjal kui üürnikul õigus keelduda punktis 3.1. toodud üüri

tasumise kohustusest, kui hiljemalt 01.06.2005 ei tagata hoonestusõigusele seatava

hüpoteegiga kostja kohustusi kostja poolt määratud isiku ees summas, mis tagab kostja poolt

ehitiste projekteerimiseks ja ehitamiseks võetava laenu vähemalt summas 25 miljonit krooni.

Apellatsioonimenetluses ei ole vaidlustatud seda, et kostja ei esitanud enne 01.06.2005

hagejale taotlust, et hoonestusõigusele seataks tema poolt ehitamiseks võetava laenu

tagamiseks vajalik hüpoteek. Seega on õige ka maakohtu järeldus, et sellise sissenõutavaks

muutunud kohustuse olemasolu seisuga 15.10.2015 (mil kostja esitas hagejale avalduse, kus

ta keeldus üüri tasumisest) või seisuga 23.12.2015 (mil kostja tegi notari juures hoiustamise

avalduse) ei ole kostja põhistanud ega tõendanud.

Kolleegium leiab, et pärast vaidlusaluse üürilepingu ülesütlemist, mil lepingu eseme

kasutamine toimub kohtu poolt esialgse õigussuhte reguleerimise korras, ei ole antud kostja

vastuväitele tuginemine lubatud ka põhjusel, et kohustus, mille mittetäitmise tõttu kostja

üüritasu maksmisest keeldus, ei olnud seotud asja kasutamisega, vaid tulenes ehitus- ja

arendustegevuseks sõlmitud kokkuleppest. Käesoleva kohtuotsuse p-is 11 toodud

põhjendustel ringkonnakohtu arvates kostja antud vastuväitele tugineda ei saa, sest arvestades

hagi tagamise määrust, puudub selle alusel tekkinud paralleelsest õigussuhest tuleneval

üüritasu maksmise kohustusel hüpoteegi seadmise kohustusega VÕS § 110 lg 1 tähenduses

piisav vastastikune seos.

13. Kostja on apellatsioonkaebuses jätkuvalt seisukohal, et VÕS § 278 eriregulatsioon ei

välista üldistel alustel võlaõigusseaduse kohaste õiguskaitsevahendite kasutamist ning seda

veelgi enam olukorras, kus üürilepingu põhiliseks eesmärgiks on arendustegevus, mis

võimaldab seetõttu arendustegevuse takistamist tõlgendada VÕS § 298 kohase hoiustamist

õigustava puudusena. Maakohus on õigesti märkinud, et VÕS § 298 lg 1 kohase

õiguskaitsevahendi kasutamise eelduseks on, et üüritud asjal on VÕS §-is 278 nimetatud

puudus või takistus, mis ei võimalda üüritud asja kasutada. Seega peab puudus või takistus

10(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

esinema üürilepingu esemel ning olema seotud asja kasutamisega. VÕS § 276 järgi on

üürileandja kohustuseks anda asi üürnikule kokkulepitud ajaks koos päraldistega üle

lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ning tagada asja hoidmine selles seisundis

lepingu kehtivuse ajal. Vaidlus puudub, et asi on lepingujärgseks kasutamiseks sobivas

seisundis üle antud, kostja on seda kasutanud ja kasutab ka praegu, mistõttu on maakohus

õigesti leidnud, et kostja ei ole näidanud ega tõendanud üüritud asjal VÕS § 278 mõttes

puudust ning et asja kasutamist takistavate puudustena ei saa käsitleda üürilepingust

tulenevate muude kohustuste rikkumist.

Maakohus on õigesti leidnud, et kostjal ei olnud õigust VÕS § 120 lg 1 alusel üüritasu ja

maamaksu hoiustada. Ka tagasivõtmise õiguseta hoiustamise korral ei saa lugeda kostja

üüritasu ja maamaksu kohustust VÕS § 122 lg 1 esimese lause kohaselt hoiustamise ajal

täidetuks, sest maakohus on õigesti märkinud, et kostja on erinevalt VÕS § 123 sätestatust

seadnud hoiustatu väljamaksmiseks tingimused, milliste esitamiseks kostjal üürilepingust

tulenevalt õigust ei olnud (maakohtu otsuse p 128).

14. Apellatsioonkaebuses heidab kostja maakohtule ette, et kohus on jätnud täiesti

põhjendamatult arvestamata kostja alternatiivselt tasaarvestamisele kuuluva leppetrahvinõude.

Kolleegium nõustub kostja etteheitega osas, et maakohtu järeldus justkui ei oleks kostja

menetluses leppetrahvi tasaarvestamise avaldust esitanud, ei ole õige. Kostja on 21.07.2017

menetlusdokumendis avaldanud, et juhul kui kohus peaks hagi rahuldama, siis palub kostja

alternatiivselt tasaarvestada kostja üürilepingu p-i 6.2 kohase 21 026.39 euro suuruse nõude

hageja käesolevas menetluses esitatud nõuetega (II kd tl 89) ning korranud avaldust

15.09.2017 menetlusdokumendis (II kd tl 116-118).

Ringkonnakohtu arvates võib kostja eelnimetatud avaldusest aru saada, et kostja on esitanud

menetlusliku tasaarvestuse avalduse, millega tasaarvestab leppetrahvi nõude summas

21 026.39 eurot hageja käesolevas menetluses maksma pandud nõudega. Hagimenetluses

tasaarvestuse avalduse esitamine alternatiivselt juhuks, kui kohus hagi rahuldab, ei ole

tingimuslik VÕS § 198 teise lause mõttes, st selline tasaarvestuse avaldus on iseenesest

lubatav (vt RKTKo 27.04.2011, 3-2-1-23-11 p 10 ja RKTKo 05.01.2011, 3-2-1-1-116 p 44).

15. Kostja avaldusest nähtuvalt kasutab ta tasaarvestuseks leppetrahvi nõuet 63.91 eurot

päevas, mis oli kostjal tekkinud hageja poolt üürilepingu p 4.10 kohase volikirja tühistamise

ja uue volikirja väljastamata jätmise tõttu perioodil 06.10.2015 kuni 30.08.2016 ehk 329

päeva eest (329x63.91=21 026.39 eurot).

Kohtute infosüsteemi (KIS) andmetel on kostja 08.12.2015 esitanud maakohtule

hagiavalduse, kus ta on esitanud mitterahaliste nõuete kõrval hageja vastu ka leppetrahvi

nõude. Harju Maakohtu 21.12.2015 määrusega tsiviilasjas nr 2-15-18488 on kostja

hagiavaldus menetlusse võetud (hagiavalduse terviktekst II kd tl 69-72). Kostja kinnitab

käesolevas menetluses 03.05.2017 esitatud menetlusdokumendis, et tsiviilasjas nr 2-15-18488

on ta esitanud leppetrahvi nõude asjaoludel, et hageja on tunnistanud 06.10.2015 kehtetuks

üürilepingu p 4.10 kohase volikirja ega ole kostjale hoolimata 15.10.2015 nõudest volikirja

väljastanud (II kd tl 66 pöördel). Tsiviilasjas nr 2-15-18488 terviktekstina esitatud

hagiavalduse resolutiivosa p-is 1.5 palub kostja enda kasuks hagejalt välja mõista leppetrahvi

summas 21 026.39 eurot.

Seega lahendatakse tsiviilasjas nr 2-15-18488 sama nõuet samal alusel kui see, mida kostja

kasutab tasaarvestuseks käesolevas menetluses. Arvestades TsMS § 371 lg 1 p-is 5 sätestatud

keeldu samade poolte vahel sama eseme kohta samal alusel esitatud hagi menetlemiseks, ei

ole tasaarvestuse vastuväide antud menetluses lubatav, sest kostja on enne tasaarvestuse

avalduse tegemist esitanud kohtule sama nõude samal alusel kui nõude, millel põhineb kostja

tasaarvestuse vastuväide.

11(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

Kuna ühte vaidlust saab kohtus lahendada ainult ühe korra, on kolleegiumi hinnangul antud

juhul õigustatud tasaarvestuse vastuväite lubatavuse kontroll sarnaselt hagi lubatavuse eelduse

kontrolliga ning jätta eelduse puudumise korral antud menetluses leppetrahvi nõue sisuliselt

lahendamata. Arvestada tuleb ka, et kui üldjuhul on pooltele siduv üksnes kohtuotsuse

resolutsioon, siis erandina vastavalt TsMS § 457 lg-l e 2 kui kostja on esitanud menetluses

haginõude vastu tasaarvestuse vastuväite, seob otsus menetlusosalisi ka ulatuses, milles

vastunõude olemasolu ja tasaarvestust ei tunnustata (vt RKTKo 26.04.2017, 3-2-1-34-17

p13). Seega, kui kohus kontrolliks käesolevas menetluses kostja leppetrahvi nõuet sisuliselt,

lahendaks ta asja, mis on juba varasemalt kohtu menetluses, pooltele siduval viisil.

Kuigi maakohus tuvastas, et kostja on vaidlusaluse leppetrahvi nõude tsiviilasjas nr 2-15-

18488 kohtulikult maksma pannud, asus ta siiski sisuliselt hindama tasaarvestuse formaalseid

ja materiaalseid eeldusi. Arvestades käesoleva kohtuotsuse p-is 15 märgitut, tuleb

kolleegiumi arvates maakohtu otsusest kostja tasaarvestust puudutavad põhjendused välja

jätta.

16. Arvestades eeltoodut on maakohus hagi õigesti osaliselt rahuldanud.

17. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb menetluskulud jätta TsMS § 171 lg 1

alusel kostja kanda. Hageja on esitanud ringkonnakohtule taotluse menetluskulude rahalise

suuruse kindlaksmääramiseks. Taotluse kohaselt on hageja menetluskuludeks

apellatsiooniastmes õigusabikulud 1 308 eurot. Hageja lepinguline esindaja on

apellatsiooniastmes teinud järgmisi toiminguid: kostja apellatsioonkaebusega tutvumine 35

min; vastuse koostamine kostja apellatsioonile 5 h; istungiks ettevalmistamine 2,5 h; istungil

esindamine 1 h; kokku 9 h ja 5 minutit tasumääraga 144 eurot (koos käibemaksuga) tunnis.

Hageja kinnitab, et ta ei ole käibemaksukohuslane ega saa käibemaksu tagasi ning kõik kulud

on seotud käesoleva kohtumenetlusega. Ringkonnakohtu hinnangul on hageja lepingulise

esindaja poolt apellatsiooniastmes tehtud toiminguid kui ka tasumäär üldjuhul põhjendatud ja

vajalik TsMS § 175 lg 1 mõttes. Samas kohus leiab, et hageja esindaja on üle paisutanud

ajakulu apellatsioonkaebusele vastuse koostamiseks, mis oma mahult on 5 lehekülge ja sisult

kattub paljuski juba maakohtu menetluses esitatuga. Kohus peab põhjendatuks

apellatsioonkaebusele vastuse esitamiseks kulunud ajakuluks 3h. Samuti leiab kohus, et

arvestades asja mahtu ja keerukust ei saanud ringkonnakohtu istungi ettevalmistamiseks

kulunud aeg ületada 1 tundi. Seega peab kohus hageja apellatsioonimenetluse ajakulu

põhjendatuks 5 h ja 35 minuti osas, mis vastab tasumääraga 144 eurot summale 804 eurot.

Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hageja menetluskulud 804 eurot. Vastavalt hageja

taotlusele määrab ringkonnakohus TsMS § 177 lg 4 alusel, et menetluskuludelt tuleb kostjal

hagejale tasuda viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates

käesoleva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.

18. Vastavalt TsMS § 137 lg-le 1 on apellatsioon-, kassatsioon- või määruskaebuse esitamise

puhul tsiviilasja hind sama, mis esimeses kohtuastmes, arvestades kaebuse ulatust. TsMS §

133 kohaselt arvutatakse hagihind põhinõude ja kõrvalnõuete järgi. Käesoleva seadustiku §-s

367 sätestatud kõrvalnõude hagihinna arvutamisel liidetakse hagi esitamise seisuga arvestatud

viivise summale summa, mis vastab ühe aasta eest arvestatud viivise summale. Hagis taotles

hageja põhinõude 17 847.07 euro, sissenõutavaks muutunud viivise 14.84 euro ja alates

14.10.2016 viivise 0,05% päevas summalt 3 298.25 eurot väljamõistmist kuni summa

3 298.25 euro tasumiseni. Apellant vaidlustas Harju Maakohtu 12.10.2017 otsust ulatuses,

millega kohus rahuldas hagi osaliselt summas 15011.91 eurot (põhinõue 14 997.07 eurot ja

sissenõutavaks muutunud viivised 14.84 eurot) ja viivisenõude, mille kohaselt tuli kostjal

tasuda hagejale nõudelt 3 298.25 eurot viiviseid 0,05% päevas alates 16.10.2016 kuni nõude

12(13)

Tsiviilasi nr 2-16-15490

3 298.25 eurot tasumiseni. Seega on apellatsioonkaebuse hinnaks 15 613.84 eurot [15 011.91

+ (3 298.25 x 0,05% x 365 päeva)]. Apellatsioonkaebuselt hinnaga 15 613.84 eurot tuleb

maksta riigilõivu riigilõivuseaduse § 59 lg-s 15 ja lg-s 1 nimetatud lisa 1 kohaselt 700 eurot.

Apellant on tasunud riigilõivu 750 eurot (II kd tl 152). Enamtasutud riigilõiv tagastatakse

vastava taotluse alusel.

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

/allkirjastatud digitaalselt/

Kaija Kaijanen

Krista Kirspuu

Kaupo Paal

13(13)