3-15-2518/57 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Maret Altnurme, liikmed Oliver Kask ja Kaire

Pikamäe

Otsuse tegemise aeg ja koht

1. märts 2018, Tallinn

Haldusasja number

3-15-2518

Haldusasi

XX

kaebus

Tallinna

Linnaplaneerimise

Ameti

04.09.2015

ettekirjutuse

nr

1512899/00279

tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – XX, volitatud esindaja v.adv Liisa Linna

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindaja Eva

Vanamb

Kolmandad isikud – KK;

TT;

MM;

PP, volitatud esindaja v.adv Liisa Linna

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 18. aprilli 2017. a otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

Tallinna linna apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

26. veebruari 2018. a kohtuistungil

RESOLUTSIOON

1. Jätta Tallinna linna apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tallinna Halduskohtu 18.

aprilli 2017. a otsus haldusasjas nr 3-15-2518 muutmata.

2. Mõista Tallinna linnalt XX kasuks välja apellatsiooniastme menetluskulud 1842

(üks

tuhat

kaheksasada

nelikümmend

kaks)

eurot.

Teiste

menetlusosaliste

menetluskulud jätta nende endi kanda.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 02.04.2018, välja arvatud HKMS § 212 lg 1 teises

lauses sätestatud juhul (HKMS § 212 lg 1).

Vastuseks

esitatud

kassatsioonkaebusele

võib

teine

menetlusosaline

esitada

vastukassatsioonkaebuse 14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse

3-15-2518

2(13)

esitajale kättetoimetamisest arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on

pikem kui 14 päeva (HKMS § 215 lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS

§ 213 lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus

kassatsioonkaebuse läbi vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist

vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. Tallinna Linnaplaneerimise Amet (TLPA) tegi XX-le 04.09.2015 ettekirjutuse nr

1512899/00279, mille kohaselt tuvastati aadressil Kadaka pst 97, Tallinn teostatud

paikvaatluse käigus, et kinnistul asuvat elamut ja abihoonet on laiendatud ja kokku ehitatud.

Ortofotode võrdlusest nähtub, et väär on kinnistu omaniku XX selgitus, mille kohaselt ei ole

pärast Eesti taasiseseisvumist juurdeehitust toimunud. Viimased juurdeehitused on tehtud ka

lähiaastatel (kuni 01.07.2015 kehtinud ehitusseaduse (EhS) ajal). Kuni 01.07.2015 kehtinud

EhS kohaselt tuleb üle 60 m2 ehitusaluse pinnaga elamu laiendamisel üle 33% esitada

kohalikule omavalitsusele ehitusloa taotlus ja ehitusprojekt. Aadressil Kadaka pst 97 asuva

ehitise ehitusalune pind on ilmselgelt üle 60 m2. TLPA arhiivitoimikute ja riikliku

ehitisregistri andmetel puudub Kadaka pst 97 asuva elamu ja abihoone laiendamiseks

ehitusluba. TLPA kohustas EhS § 130 lg 2 p 3 alusel XX viima ehitis vastavusse kehtiva

ehitusprojektiga, milleks on kaks võimalust: 1) viia ehitis vastavusse 15.06.1933 kinnitatud

ehitusprojektiga (tähtaeg 01.11.2016); 2) esitada ametile ehitusloa saamiseks nõuetekohane

ehitusprojekt (tähtaeg 8 kuud projekteerimistingimuste väljastamisest), mille koostamiseks

taotleda eelnevalt projekteerimistingimused (tähtaeg 21.09.2015) ning pärast ehitusloa

väljastamist viia ehitis vastavusse ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga 1 aasta jooksul.

Ettekirjutuse kohaselt rakendatakse ettekirjutuse saaja suhtes nõude mittetäitmisel sunniraha

1000 eurot.

2. XX esitas 05.10.2015 Tallinna Halduskohtule kaebuse (hiljem korduvalt täiendatud)

TLPA 04.09.2015 ettekirjutuse nr 1512899/00279 tühistamiseks. Ettekirjutus on vastuolus

kehtiva ja varem kehtinud õigusega, ebaproportsionaalne, kaalutlusvigadega, ebaselge ja

üheselt mõistetamatu ning ebapiisavalt põhjendatud. Ettekirjutuses on välja toodud mitmed

01.01.2003‒01.07.2015 kehtinud EhS sätted, mis ei ole antud juhul kohaldatavad.

Kaebaja on tellinud auditi Plaan 2 OÜ-lt (vastutav spetsialist KJ) ja esitanud selle 20.01.2017

ehitisregistrile. Auditist võib järeldada, et kaebaja kinnistul on 2015. a kevadel siiski

toimunud tegevus, mis läks 2003‒2015 kehtinud EhS mõistes ehitamise alla, kuivõrd

taarakuuri/garaaži välissein asendati uuega ning laienes selle ehitisealune pind. Auditi osaks

on 25.11.2015 valminud mõõdistusprojekt, milles on kunagise taarakuuri/garaaži ruumi

pindalaks märgitud 38,9 m2 (mõõdistusprojekti märgitud kui „1-12 Tööruum“). Kaebaja

hinnangul ei laienenud kõnealuse ruumi pindala 2015. a ümberehituse käigus rohkem kui 1 m

naaberkinnistu poole.

22.07.1995‒31.12.2002 kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus (PES) nägi ette ehitusloa

kohustuse igasuguse ehitamise, v.a kuni 12 m2 väikehoone puhul. Kadaka pst 97 juurdeehituse

3-15-2518

3(13)

garaaži/kuuri püstitamiseks oleks vastav ehitusluba olnud vajalik ning seega võib tõepoolest

garaaži/kuuri pidada omavoliliseks ehitiseks. Samas on see juurdeehitus lubatav ehitamise ajal

kehtinud DP kohaselt ning vastab DP-le. PES § 70 lg 3 kohaselt oli omanikul õigus, mitte

kohustus taotleda ehitisele kasutusluba. Kohalik omavalitsus lammutusettekirjutust ei teinud,

lugedes seega 1991. a-l ehitatud hooneosa sobivaks.

Kadaka pst 97 hoone oli 2007. a-ni kasutusel kauplusena ja omas kauplemisluba.

01.01.2003‒31.06.2015 kehtinud EhS § 72 lg 2 kohaselt enne PES jõustumist AÕSRS

tähenduses õiguslikul alusel ehitatud ehitist võib kasutada vastavalt ehitisele ettenähtud

kasutamise otstarbele. Kadaka pst 97 hoonet võis osas, mis oli ehitatud kuni 01.01.2003

kasutada vastavalt sellele ettenähtud kasutamise otstarbele uut kasutusluba taotlemata. 2002.

a-l ehitatud garaaži/kuuri osas kehtib EhS § 28 lg-st 1 tulenev, mille kohaselt võib enne 2003.

a 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise

kasutamine teavitatuks, lähtudes EhS-s sätestatust. Vastavalt kehtivale EhS-le tuleb üle 60 m2

suuruse ehitisealuse pinnaga elamu teenindamiseks vajaliku hoone ehitamisel või laiendamisel

üle 33% taotleda ehitusluba selle ehitamiseks ning kasutusluba selle kasutamiseks. Kaebaja on

valmis taotlema garaažile/kuurile kasutusluba ning esitama vastustajale selleks kogu Kadaka

pst 97 hoonestuse ülesmõõdistusprojekti, kuid ei nõustu ettekirjutuses nõutuga.

Ettekirjutuse esimene alternatiiv tähendaks seda, et kaebaja peaks lammutama ¾ kinnistule

ehitatud hoonetest, mida ta on kasutanud aastakümneid elamu/kauplusena ja mis on koduks

kolmele põlvkonnale. Vastustaja ei ole arvesse võtnud, et kehtiv DP on ette näinud kogu

tänase olemasoleva hoonestuse, sealjuures on ette nähtud 2001. a-ks olemas olnud ehitised

seadustada. Teiseks on vastustaja aktsepteerinud ehitiste kasutamist vähemalt 25 a jooksul

ning alles nüüd esitatakse lammutusettekirjutus. PES § 70 lg-s 3 sätestatud õiguse ‒ anda

lammutusettekirjutus, kasutamata jätmine annab juba iseenesest tunnustust sellest, et

vastustaja on heaks kiitnud 1991. a-l juurde- ja ümberehitatud hoone osa. Vastustaja ei ole

hinnanud kahju, mida lammutamine kaebajale ja tema perekonnale, kes Kadaka pst 97 hoones

elavad, kaasa tooks. Vastustaja ei ole tutvustanud kaebajale ettekirjutuse eelnõud ja selle

kohta arvamust küsinud. Teine ettekirjutuses antud võimalus ei arvesta, et kinnistule kehtib

DP ning kehtivast ega eelnevalt kehtinud EhS-st ei tulene kohustust taotleda

projekteerimistingimusi. EhS § 26 kohaselt on projekteerimistingimused vajalikud

ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub DP koostamise

kohustus. EhS § 27 lg 1 kohaselt on DP olemasolu korral põhjendatud anda

ehitusloakohustusliku hoone koostamiseks projekteerimistingimusi vaid erijuhul. Amet ei ole

põhjendanud, millised EhS § 27 lg 1 kohased alused esinevad ning mille alusel leiab amet, et

kehtivast DP-st ei piisa ehitusprojekti koostamiseks. Projekteerimistingimuste taotlemisel on

risk, et vastustaja näeb ette vajaduse olemasolev ehitis suures mahus ümber ehitada ning

seejärel

on

kaebaja

olukorras,

milles

kehtivas

DP-s

lubatud

ehitusmahtu

on

projekteerimistingimustega kitsendatud.

Kaebaja on seoses ehitise auditi koostamisega tellinud ehitise ülesmõõdistuse ehk

seadustamise projekti. Ülesmõõdistusjoonistelt nähtub, et kogu krundi ehitiste ehitisealune

pind kokku on 472 m2 ja täisehitusprotsent krundil on 23%. Kehtiv DP näeb ette

maksimaalseks ehitisealuseks pinnaks 514 m2 ning täisehitusprotsendiks krundil 25%. Seega

jäävad olemasolevad hooned DP-ga määratud ehitusõiguse piiresse. Kehtiv DP ei näe ette

hoonestusala selle mõiste tänases tähenduses, kuna planeeringu kehtestamisel kehtinud PES ei

kasutanud mõistet „hoonestusala“. Vastavalt PES § 9 lg 2 p-le 5 määrati DP-ga

ehitistevahelised kujad. Sellest võis tuletada, et hoonete paigutus krundil oli lubatud alal, mis

ei jäänud kuja alla ning vajadusel võis DP-ga määrata ka olulisemaid arhitektuurinõudeid

ehitistele, mille raames oleks olnud võimalik määrata ära ehitiste paigutus krundil. Antud

juhul ei näe DP vastavaid arhitektuurinõudeid Kadaka pst 97 hoonetele ette. DP-s on vastavalt

3-15-2518

4(13)

PES § 9 lg 2 p-le 5 määratud kujad, mis PES § 9 lg 5 kohaselt tähendavad ehitiste lubatud

väikseimat vahekaugust. Kujade määramise aluseks on eelkõige tuleohutusnormid. DP

seletuskirja kohaselt on kokkuleppel naabritega võimalik abihoone ehitada krundi piirile ning

eraldada hoone naaberkrundist tulemüüriga: „Hoonete vahelised lubatud vahekaugused

sõltuvad tuleohutusseeskirjades (EPN 10.1) kirjeldatud hoonete tulepüsivusklassidest.“. Kuja

minimaalne laius Õhtu tn 6 naabri hoonete ja kaebaja hoone vahel on DP-s märgitud 6 m, kuid

arvestades seletuskirjas märgitut, on võimalik ka väiksem kuja juhul, kui abihoone ehitatakse

piirile tulemüüriga. Kaebaja esitatud hoone mõõdistusprojekti andmetel on praegu looduses

eksisteeriv vahemaa Õhtu tn 6 hoone ja Kadaka pst 97 hoone vahel 9,3 m. Seega on

planeeringust tulenev kuja nõue täidetud. Kehtivas DP-s krundile märgitud ehituskeeluvöönd

on õigustühine. Ehituskeeluvööndi määramise õigust PES-s sätestatud ei olnud. Kadaka pst 97

kinnistu ehitised on vastavuses kehtiva DP-ga ning vastustaja on ekslikult tuginenud EhS §-le

27, väites, et vajalik on hoonestusala tingimuste muutmine. EhS § 27 on kohaldatav

kavandatavale ehitisele, mitte olemasoleva ehitise seadustamisele.

Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse (EhSRS) § 28 lg 1 kohaselt võib

enne 2003. a 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda kasutusloa või lugeda kasutamine teavitatuks,

kui ehitustegevus on lõppenud. Ehitusloamenetlus on vajalik olukorras, kus ehitustegevus on

pooleli (§ 28 lg 2), kuid antud juhul ei ole Kadaka pst 97 hoonetes ehitustegevus pooleli.

EhSRS § 29 lg-t 4 ei ole võimalik kohaldada, sest Kadaka pst 97 kinnistu puhul on DP olemas

ja hooned vastavad planeeringule.

Ka 20.01.2017 valminud audit tõendab, et olemasolev hoonestus Kadaka pst 97 kinnistul

vastab DP-le. Kujade mõõte ei ole DP-s konkreetselt fikseeritud, kuivõrd need sõltuvad

hoonete tulepüsivusklassidest ning DP lubab ka minimaalset tulepüsivusklassi TP 3. Auditi

lisaks on ehitisregistrisse esitatud „Ehitise tuleohutusalane audit“ lisadega (koostatud

tuleohutusekspert Ardon Kaerma poolt). Auditi kohaselt on hoones tagatud piisav ohutus ja

kõrvalkinnistul paikneva (Õhtu tn 6) ehitisega on tuleohutuskuja tagatud EI60 tuletõkkeseina

abil. Seega vastab olemasolev kuja Kadaka pst 97 ja Õhtu tn 6 hoonete vahel nõuetele ning on

vastavuses DP-s kuja kohta ettenähtule.

Nõue kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga ehitusprojekt ei tulenenud 2001. a-l kehtinud

seadustest ega täna kehtivatest seadustest. Planeeringut menetleti üldkorras, toimus avalik

väljapanek. Ehitusloamenetluses naaberkinnisasja omaniku kaasamine oli ja on ka praegu hea

haldustava. Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et Kadaka pst 97 kasutusloamenetluses on

vastustaja kohustatud kaasama Õhtu tn 6 kinnistu omaniku ning ära kuulama tema vastuväited

Kadaka pst 97 hoonele. Kaebaja on esitanud ehitisregistri kaudu vastustajale kasutusloa

taotluse 20.01.2017. Kaebaja on teinud kõik, et Kadaka pst 97 hoonet seadustada, kuid

vastustaja keeldub kaebaja kasutusloa taotlust menetlemast ning olukorda sisuliselt hindamast.

Kaebaja on vaidlustanud kasutusloa taotluse läbivaatamata jätmise kohustamiskaebusega

haldusasjas nr 3-17-406.

Kaebaja esindaja käis 06.03.2017 tutvumas TLPA arhiivis leiduva lähteülesande kaustaga

ning leidis sealt ehituskrundi plaani (koostatud 1989. a-l), millel on märge „SKEEM APÜ

JUURDE“ (skeem arhitektuurse projekteerimisülesande juurde). Seega oli Tallinna linna RSN

Täitevkomitee arhitektuuribüroo 1989. a-l andnud Kadaka pst 97 juurdeehituste ehitamiseks

projekteerimistingimused ja näinud ette võimaliku ehitise asukoha. Lubatud asukoht vastab

täielikult 1991. a-l valmis ehitatud hoone asukohale. Kuigi antud projekteerimistingimused ei

tähenda, et ehitis on ehitatud seaduslikult, tõendab leitud dokument, et kaebaja ei ole lähtunud

hoone püstitamisel absoluutsest omavolist, vaid ametkondlikest juhistest.

3-15-2518

5(13)

Vastustaja on riikliku järelevalve menetluse algatamisel lähtunud Õhtu tn 6 omaniku KK

alusetutest ja asjakohatutest süüdistustest, hindamata ehitise tegelikku mõju naaberkinnistule

objektiivsete andmete alusel. Nagu ilmneb 07.02.2017 vastustaja menetlusdokumendile

lisatud kirjavahetusest, häirib Õhtu tn 6 kinnistu omanikku KK hoopis Kadaka pst 79a

aadressil asuv ebaseaduslik ehitis ning selle väidetav omanik hr Talimaa.

3. Tallinna linn palus jätta 18.11.2015 ja 11.04.2016 seisukohtades kaebuse rahuldamata.

Ettekirjutus on kooskõlas kehtiva õigusega, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta, selge ja

üheselt mõistetav ning piisavalt põhjendatud. Ettekirjutuses on piisavalt kirjeldatud

ettekirjutuse tinginud faktilisi asjaolusid ja põhjalikult selgitatud, miks vajab korduvate

laiendamiste tulemusena tekkinud hoone ehitusluba. Kuna kinnistu osas on 2001. a-l

kehtestatud DP, tuleb projekteerimistingimuste väljastamisel lähtuda eeskätt EhS § 27 lg 1 p-

dest 1 ja 2. Korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud hoone, mis ületab 33% hoone

esialgsest mahust ja mis osaliselt ulatub ehituskeelualale, eeldab hoonestusala tingimuste

muutmist (EhS § 27 lg 4 p 2). Projekteerimistingimuste avatud menetlus tulenevalt EhS § 31

lg-st 1 võimaldab ka Õhtu 6 kinnistu omanikul oma seisukohta väljendada, sest kaebaja

poolne ehitustegevus ehituskeelualas rikkus enim just Õhtu 6 kinnistu omanike huve.

PES § 9 lg 10 sätestab, et DP-de koostamisel arvestatakse kehtivaid tervisekaitse,

keskkonnakaitse, riigikaitse, tuleohutuse ning muid seadusi ja norme. DP seletuskirja p 1.3.6

järgi on kahe krundi piiril 3 m laiune ehituskeeluala ning hoonete vahelised lubatud

vahekaugused sõltuvad tuleohutuseeskirjadest (EPN 10.1). Seega on DP joonisel näidatud 3 m

laiune ehituskeeluvöönd tuleohutuskuja, kuhu ei ole võimalik tuleohutusnõuetest lähtuvalt

ehitada. DP seletuskiri ütleb küll, et kokkuleppel naabrite vahel võib abihoone ehitada krundi

piirile ning eraldada hoone naaberkrundist (naaberhoonest) tulemüüriga, kuid seda küsimust

oleks saanud lahendada vaid ehitusloa menetluses. Kaebaja on ebaseaduslikult ehitanud

tuleohutuskujas, sealjuures ei ole ehitatud tulemüüri. Kuivõrd kaebaja ei ole ehitanud

kooskõlas 2001. a DP-ga ning on ehitanud ehituskeeluvööndis ehk tuleohutuskujas, ei saa

EhSRS §-i 29 kohaldada.

Kui võrrelda 2001. a DP põhijoonist ja 2015. a-l koostatud mõõdistusprojekti (tellijaks MT),

siis ilmneb selgelt, milline maht on pärast 2001. a DP kehtestamist Kadaka pst 97 hoonele

juurde ehitatud. 2001. a-l kehtestatud DP põhijoonisel on näha Õhtu tn 6 kinnistu poolses osas

Kadaka pst 97 hoone küljes hele ruut, mida läbivad ristina punktiirjooned – antud märk on

varikatuse tähistus (samasuguse tähistusega markeerib lõunapoolsesse külge ehitatud uut

varikatust kaebaja esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone

ehitise auditi aruande“ lisaks 3 olev 2015. a-l koostatud mõõdistusprojekt). Vastustaja

19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud Kadaka pst 97 hoone mõõdistamise

teostusjoonisel 2004. a novembrist ja 2015. a mõõdistusprojektist on näha, et 2001. a-l

kehtestatud DP-ga lubatud varikatus on hiljem, s.o pärast DP kehtestamist ehitatud

täisseintega laoks, mille seinas on olemas ka tuulutusklapp.

Kaebaja esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise

auditi aruandest“ nähtub, et 2002. a-l võis praeguse garaaži asemel olla juba olemas mingi

väike juurdeehitus (mida veel ei olnud olemas 2001. a DP kehtestamise ajal), samas ei ole

aerofoto piisavalt selge, väitmaks juurdeehituse olemasolu. Auditi aruande lisaks oleval 2015.

a mõõdistusprojektil näha olev mahukas garaaž on krundile ilmselgelt ilmunud alles pärast

2010. aastat (kui võrrelda auditi aruande lk-del 10 ja 11 olevaid aerofotosid). Seega on

kaebaja väited 2015. a-l pelgalt garaaži renoveerimise kohta ilmselgelt eksitavad. Lisaks on

auditi aruande lk-del 9 ja 10 olevate aerofotode võrdlusest näha, et 2007. ja 2010. a vahel on

lõunapoolsesse otsa ehitatud juurdeehitusena varjualune (mõõdistusprojekti asendiplaanil on

varjualune tähistatud heleda ruuduna, mida läbivad ristina punktiirjooned). Asjas kogutud

3-15-2518

6(13)

tõendid näitavad, et pärast DP kehtestamist 2001. a-l on Kadaka pst 97 asuvat elamut-

ärihoonet pidevalt laiendatud (edasi ehitatud). Kaebaja laiendustööd lõppesid ilmselt 2015. a

kevadel.

Kaebaja esitatud naaberkruntide valdajate 2000. a märtsis‒aprillis antud allkirjad ei väljenda

naabrite nõusolekut kaebaja poolt DP kehtestamise järgselt ehitusprojekti ja ehitusloata tehtud

laiendustele. Auditi aruande lisaks 3 oleva mõõdistusprojekti asendiplaanilt on näha, et garaaž

on ehituskeelualas vastu Õhtu tn 6 asuvat kinnistut ning varikatus on ehituskeelualas vastu

Hommiku tn 24 kinnistut – mõlema kinnistu omaniku nõusolekud puuduvad. Naabrid ei ole

saanud detailplaneeringujärgsete laienduste osas mingil viisil kaasa rääkida ega omalt poolt

hinnata ehituskeelualasse, s.o tuletõrjekujasse ehitamise ohutust enda kinnistul asuvatele

hoonetele, kuna kaebaja on ehitanud ilma ehitusprojekti ja ehitusloata. Väide, nagu ei oleks

2001. a-l kehtinud seadus nõudnud ehitusprojekti kooskõlastamist naaberkinnistu omanikuga,

on eksitav ja väär. PES § 54 p 3 kohaselt ei anta ehitusluba, kui projekteeritud ehitis kahjustab

AÕS §-des 143–154 sätestatud naabrusõigusi ja naabriga ei ole saavutatud kokkulepet. PES §

35 lg 1 p 2 kohaselt peab ehitusprojekt vastama kehtivatele normidele ja standarditele – seda

ka tuletõrjekujade osas.

Nii enne kui pärast 01.07.2015 jõustunud EhS kohaselt peab ehitatav ehitis vastama pädeva

asutuse poolt heakskiidetud ehitusprojektile. Kuna muid kehtivaid ehitusprojekte peale

15.06.1933 kinnitatud ehitusprojekti ei ole, on ettekirjutuse 1. alternatiiv õigustatud.

Ettekirjutuse täitmise 2. alternatiiv annab kaebajale võimaluse uue, praeguseks Kadaka pst 97

kujunenud ehituslikku olukorda arvestava ehitusprojekti kinnitamise taotlemiseks. Kaebajal

on ettekirjutuse täitmise alternatiivide vahel vaba valik. Seega jääb arusaamatuks kaebaja

väide, et tema õigusi riivatakse ebaproportsionaalselt.

EhSRS § 29 lg 3 kohaselt peab pärast 2003. aasta 1. jaanuari ja enne EhSRS jõustumist

ehitatud ehitis vastama EhS § 11 lg-s 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Kaebaja tellitud auditi

2001. a-l kehtestatud DP-ga Kadaka pst 97 kinnistule määratud kitsendused ja tingimused on

esitatud valikuliselt – välja on jäänud DP kitsendused, mida kaebaja ebaseaduslik

laiendustegevus on selgelt rikkunud. Auditi aruandes ei ole sõnagi ehituskeeluvööndist ja

Kadaka pst 97 hoone vastavusest sellele ehituspiirangule, samuti ei ole hinnatud naabrite

nõusoleku olemasolu ehituskeeluvööndisse ehitamiseks.

Kuivõrd Kadaka pst 97 ebaseadusliku laiendamise ajal oli nõutav DP olemasolu ja kehtivale

DP-le ebaseaduslik ehitustegevus ei vastanud, siis on vastustaja õigustatud asendama DP

nõude projekteerimistingimuste nõudega, mis on lihtsam ja kiirem menetlus. Kaebaja

seisukoht, nagu oleks seaduse kohaselt võimalik kasutusloaga kehtivat DP-d muuta või

asendada, on ekslik.

Kaebaja on oma kaebusele lisanud enda abikaasa põhjaliku vastustajale suunatud seletuskirja,

millest ilmneb, et kaebaja oli teadlik elamu ehitusprojektita ehitamise ebaseaduslikkusest ja

tagajärgedest. Seega tagati kaebajale nii ärakuulamisõigus kui ka selgitati ebaseadusliku

ehitamise tagajärgi.

Kaebaja 07.03.2017 menetlusdokumendi lisana esitatud vastustaja arhiivist pärinevale

joonisele (skeemile) on Kadaka pst 97 elamu kujutis kantud kujul, mida algsel joonisel ei ole

ning see ei kujuta tegelikkuses olnud olukorda. Kuivõrd kaebaja oli 1997. a-l kinnitatud

Kadaka pst, Hommiku tn ja Õhtu tn vahelise kvartaliosa DP tellijaks, siis ilmselt on

lähteülesande lisamaterjalide hulka joonise/skeemi esitanud kaebaja ise. Joonis/skeem on

vastustaja arhiivis olemas vaid koopia kujul. Vastustaja arhiivis hoitavas põhikaustas on sama

joonis 29.03.1990 allkirjastatud arhitektuur-planeerimise ülesande lisa. Kui võrrelda

28.03.1990 arhitektuur-planeerimise ülesande lisaks olevat joonist ja kaebaja esitatud joonist,

3-15-2518

7(13)

siis on tegemist identsete joonistega. Erineb vaid Kadaka pst 97 asuva elamu kujutis. 1990. a-l

allkirjastatud arhitektuur-planeerimise ülesande lisaks olev joonis kujutab Kadaka pst 97

asuvat hoonet väga väikesemahulisena ega meenuta praegust Kadaka pst 97 hoonet mitte

kuidagi; 1997. a-l kinnitatud DP kaustas olev joonis kujutab Kadaka pst 97 hoonet sarnasena

praegusele hoonele. Seega on algne 1989. a-st pärit joonis 1997. a-l kellegi poolt üle

joonistatud.

4. Tallinna Halduskohus rahuldas 18.04.2017 otsusega kaebuse ja tühistas TLPA

04.09.2015 ettekirjutuse nr 1512899/00279 ning mõistis vastustajalt kaebaja kasuks välja

menetluskulu 3 893,59 eurot.

Vastustaja

nõuab

vaidlustatud

ettekirjutuse

alusel

sisuliselt,

et

kaebaja

esitaks

projekteerimistingimuste alusel koostatud ehitusprojekti ja kui mitte, siis tuleb teha

lammutusi. Lammutusettekirjutus on äärmiselt tugev riive isiku omandiõigusele ning peab

olema eriliselt põhjendatud ning vajalik (nt Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-64-02).

Kohus nõustub kaebajaga, et haldusakt ei ole piisavalt motiveeritud ja selge, kuigi

kohtumenetluses on vastustaja esitanud arvukalt täiendavaid seisukohti ja nimetanud, et

kaebajal on võimalik lammutamist vältida. Samas ei nõustu kohus kaebajaga, et vastustaja ei

oleks saanud teha ettekirjutust. Kaebaja ei olnud asunud ehitusloata ja projektita ehitatud

hoonet seadustama ning alles pärast ettekirjutuse tegemist esitas vastustajale 20.01.2017

kasutusloa taotluse. Kuna vastustajale olid laekunud naabrite kaebused, siis kontrolliti

olukorda kohapeal ning koostati ettekirjutus.

Vaidlust ei ole selles, et Kadaka pst 97 kinnistul asus hoone, millele on 1933. a-l väljastatud

ehitusprojekt ja hoonet on erinevatele aegadel ümber ehitatud. Vastustaja ei ole suutnud

ümberehitamise täpseid aegu ise määrata. Kinnistu suhtes algatatud DP-st ja selle 1997. a

lähteülesandest tulenevalt oli kinnistul laiendatud mahus ehitis, kuna sinna rajati kauplus.

Kaebaja on nõustunud auditi tulemuste ja seal märgitud andmetega, s.o, et valdav osa hoone

laiendustest on valmis ehitatud 1989‒1995. a vahemikus ja et mahtu laiendati veel

2014‒2015. a-l. Ehitusprojekti ei ole omavalitsuses kinnitatud ning puudub ehitusluba.

Olemas on mõõdistusprojekt a-st 2015 ja ehitusprojekt a-st 1933. Hoone kasutamisel on

kaebaja arvestanud tuleohutusnõuetega, töökorras on veevarustus ja kanalisatsioon, teostatud

on elektripaigaldise kontroll, olemas on tarbimislepingud. Kuna DP on realiseeritud lubatud

mahus, siis lubatud ehitusalust pinda ja täisehituse protsenti ei ole ületatud. Kuna ehitis on

valminud valdavas mahus enne EhS jõustumist ja viimane ehitamine toimus enne EhSRS

jõustumist, siis loetakse, et ehitis on valmis ja kaebaja loogiliselt ehitusluba ei vaja. Vastustaja

ettekirjutus ei märgi, et see arvestaks ja tugineks EhSRS §-le 28 või §-le 29 või et oleks

kindlaks tehtud, et ehitis ei ole kasutamiseks ohutu. Samuti ei selgu, kuidas vastustaja

tegelikult suhtus kehtivasse DP-sse. Kohtupraktika kohaselt omavolilise ehitise lammutamist

või muul viisil likvideerimist ei saa ehitisele esitatavate materiaalõiguslike nõuete rikkumine

õigustada iga kord ka siis, kui rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada leebemate vahenditega;

lammutamisele võib määrata vaid minimaalse osa, mis on vajalik teise isiku õiguste või

avaliku huvi kaitseks. Samuti on Riigikohus lahendis nr 3-3-1-64-02 leidnud, et ehitusluba kui

kasutusloa tingimust asendab omavalitsuse otsustus jätta omavoliline ehitis lammutamata.

Vastustajal oleks tulnud seega kindlaks teha, missugused ehitise osad on vastuolus DP-ga või

teiste isikute huvidega ning mille suhtes ei ole võimalik viidatud Riigikohtu seisukohta

kohaldada.

Ehitusprojektita ehitamisel saab viidatud rakendusseaduse alusel koostada auditi, mille tellib

omanik. Kohtule ei nähtu selgeid põhjusi, miks ei saanud vastustaja arvestada kaebaja esitatud

ehitise auditiga, mis esitab andmed lähtudes EhSRS §-st 28 enne 2003. a ehitatud ehitisele

ning vajadusel nõuda auditit sellele ehitise osale, mis on rajatud pärast 2003. a-d (§ 29).

3-15-2518

8(13)

Kohus nõustub kaebajaga, et DP ei saanud ette näha nn hoonestusala selle mõiste tänases

tähenduses, kuna planeeringu kehtestamisel kehtinud PES ei kasutanud mõistet

„hoonestusala“ ja PES § 9 lg 2 p 5 kohaselt määrati DP-ga ehitistevahelised kujad. Kuja alla

jäävale alale ei saanud ehitada, ent ka see nõue pole absoluutne. DP-ga võis määrata

olulisemaid arhitektuurinõudeid ehitistele, mille raames oli võimalik määrata ära ehitiste

paigutus krundil. DP arhitektuurinõudeid Kadaka pst 97 hoonetele ette ei näe ja lubatud oli

ehitada ehitisi ehitisealuse pinnaga maksimaalselt 514 m2 kogu krundi alal, v.a kujas.

DP seletuskirjas on nimetatud, et kokkuleppel naabrite vahel on võimalik abihoone ehitada

krundi piirile ning eraldada hoone naaberkrundist tulemüüriga. Seega sõltuvad DP kohaselt

hoonete vahelised lubatud vahekaugused tuleohutusseeskirjades (EPN 10.1) kirjeldatud

hoonete tulepüsivusklassidest. Kuja minimaalne laius Õhtu tn 6 naabri hoonete ja kaebaja

hoone vahel on märgitud 6 m ja ehitamine oli lubatav, kui rajatakse tulemüür. Vastustaja ei

ole vastu vaielnud sellele, et hoone mõõdistusprojekti andmetel on looduses eksisteeriv

vahemaa Õhtu tn 6 hoone ja Kadaka pst 97 hoone vahel 9,3 m. Kohus ei nõustu kaebajaga,

justkui oleks nn ehituskeeluvöönd, mis kehtivas DP-s on krundile märgitud, õigustühine.

Kujade esitamine DP-s oli lubatav ja sellisena mõisteti nn ehituskeeluvööndit.

Antud juhul on tegemist juba eksisteeriva hoonega, millisel juhul EhS § 27 ei kohaldu.

Vastavalt EhSRS § 28 lg-le 1 võib enne 2003. a 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda kasutusloa

või lugeda kasutamine teavitatuks, kui ehitustegevus on lõppenud. Ehitusloamenetlus on

vajalik olukorras, kus ehitustegevus on pooleli (EhS § 28 lg 2), kuid antud olukorras leiab ka

vastustaja, et Kadaka pst 97 hoonetes on ehitustegevus lõpule viidud. Ehitise seadustamisel on

võimalik projekteerimistingimusi nõuda EhSRS § 29 lg-st 4 tuleneval juhul, kui ehitise

ehitamise ajal oli nõutav DP olemasolu, kuid kui seda ei koostatud, siis võib kohalik

omavalitsus asendada selle projekteerimistingimuste andmisega. Ettekirjutuses ei ole

täpsustatud, miks on hädatarvilik projekteerimistingimuste väljastamine ja miks küsimust ei

saanud lahendada auditi esitamise nõudega, kuivõrd ehitise kasutamiseks ja registreerimiseks

tuleb teha kindlaks tema parameetrid ja ohutus.

Ettekirjutus ei ole tagantjärgi kontrollitav, kuigi vastustaja viitas EhS § 26 lg 2 p 2 ja § 27 lg 4

alustele kohtumenetluse kestel (18.11.2015 menetlusdokumendis). Ettekirjutuses tugineti

KorS § 28 lg-tele 1, 2 ja 3, EhS §-le 12, § 38 lg-le 2, § 19 lg 1 p-le 1 ja EhS § 130 lg 2 p-le 3.

Juhul, kui vastustaja sooviks muuta haldusakti õiguslikku põhjendust, tuleks tal selleks

haldusakti muuta.

Kohus ei nõustu sellega, et tuleohutusnõuete rikkumist saaks tuletada juba sellest, et DP-s

ettenähtud tulemüür puudub. Tulemüüri nõue esitati ajal, mil ehitised olid teistsugused ning

puudus tuletõkkesein. See, et kaebaja eluhoone ja ehitise audit neid asjaolusid ei kajastanud, ei

viita veel iseenesest auditi puudusele, kuivõrd koostatud on eraldi ehitise tuleohutuse audit,

mis arvestab tuleohutuskuja nõuetega. Ohu olemasolu või selle puudumine on kindlaks tehtav

auditi materjalide alusel, milles on juba arvestatud tuleohutuse seaduse, Vabariigi Valitsuse

määrusega nr 54 ning EVS 812-7:2008 ja EVS 871:2012 nõuetega. Kui hoone kuulub TP3

tuleohutuse klassi ja tuleohutuskuja on tagatud EI60 tuletõkkeseina abil, siis on hoone

vastavus kaasaja nõuetele kindlaks tehtav ka ilma projektita ja projekteerimistingimusi

taotlemata. Kasutusloata ja seetõttu ka õigusvastaselt kasutusele võetud hooneosade

tuleohutusnõudeid on järgitud, arvestades tegelikku olukorda ning ka hoone tervikuna vastab

tuleohutuse nõuetele. Riigikohus leidis 31.01.2017 otsuses nr 3-3-1-69-16, et tuleohutuskujaks

tuleb pidada tule leviku tõkestamiseks kehtestatud minimaalset ehitistevahelist kaugust

(siseministri määruse nr 55 "Tuleohutuse üldnõuded" v.r. § 2 p 12, nüüd planeerimisseaduse

(PlanS) § 6 p 6). Määruse nr 315 § 19 lg-s 2 on sõnaselgelt sätestatud, et tuleohutuskuja võib

3-15-2518

9(13)

muude abinõude rakendamisel olla väiksem kui 8 m. Selliste abinõude piisavuse üle teeb

järelevalvet Päästeamet (EhS v.r. § 62 lg 4).

Kasutusloamenetluses on vastustaja kohustatud kaasama menetlusse ka Õhtu tn 6 kinnistu

omaniku ning ära kuulama tema vastuväited. Haldusaktist ei selgu, miks ei saanud algatada

kasutusloa menetlust, mille käigus on võimalik lahendada kõik küsimused, sealjuures

vajadusel täiendava ehitamise, ümberehitamise või lammutamise vajadus, kui see peaks siiski

ilmnema ehitise ohutuse tagamiseks või naabri ülekaaluka naabrusõiguse huvides. EhSRS §-d

28 ja 29 on EhS suhtes erinormid, mis sätestavad erisused EhS-s ettenähtud ehitusloa ja

kasutusloa menetlusele. Kuigi kaebaja on juba 20.01.2017 esitanud ehitisregistri kaudu

vastustajale kasutusloa taotluse, ei ole vastustaja seda läbi vaadanud ning oma senist

seisukohta muutnud. Kaebaja suhtes tehtud ettekirjutus ei arvesta tegelikku olukorda ega ole

proportsionaalne. Kuivõrd vastustaja ei ole asunud välja selgitama olulisi asjaolusid, mis on

vajalikud EhSRS §-de 28 ja 29 rakendamise seisukohalt, siis on ettekirjutus puudulik ja

eksitav. Kohtu hinnangul saanuks ettekirjutusega esitada kaebajale lahendused, mis järgivad

EhSRS §-de 28 ja 29 loogikat. Kuigi vastavalt EhS § 33 lg 2 p-le 2 tuleb kasutusloa saamiseks

esitada ehitusprojekt, saab kasutusloa väljastada, kui valminud ehitis vastab ehitisele

ettenähtud nõuetele (Riigikohtu lahend nr 3-3-1-63-10, p 19).

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

5. Tallinna linn palub 18.05.2017 apellatsioonkaebuses tühistada Tallinna Halduskohtu

18.04.2017 otsus ja saata asi halduskohtule uueks läbivaatamiseks või alternatiivselt tühistada

halduskohtu otsus ja teha asjas uus otsus, millega jätta kaebus rahuldamata. Menetluskulud

palub vastustaja jätta kaebaja kanda.

Halduskohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, ebaõigesti hinnanud tõendeid

ja oluliselt rikkunud kohtumenetluse norme. EhS § 12 lg 1 kohaselt tuleb ehitada

ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid. Sama paragrahvi

lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja

planeeringuga. Sama nõue on kehtinud ka varasemalt, s.o kuni 30.06.2015 kehtinud

ehitusõiguses. Kadaka pst 97 kinnistu ühe ja sama ehitise laiendamistegevus toimus äärmiselt

pika aja jooksul – algas 90-ndatel aastatel ja lõppes eelduslikult 2015. a kevadel. Kogu

ehitustegevus toimus ehitusprojektide ja ehituslubadeta, sealjuures ilma piirinaabritega

kooskõlastamata. Vastustajal oli võimalik ettekirjutust tehes toetuda vaid 1933. a-st pärit

ehitusprojektile, sest muid kehtivaid ehitusprojekte pole. 2001. a-l kehtestati Kadaka pst,

Hommiku tn ja Õhtu tn vahelise kvartaliosa DP, mis võttis arvesse kaebaja senise

ebaseadusliku ehitustegevuse. Kehtestatud DP juures on ka naaberkinnistute omanike

kooskõlastused aastast 2000, millest võib järeldada, et naabrid põhimõtteliselt kiitsid

tagantjärele kaebaja ebaseadusliku laiendustegevuse heaks. Kogu järgnevalt jätkunud

ehitustegevust naabrid aga kooskõlastanud ei ole.

Halduskohus on jätnud tähelepanuta, et 2001. a DP seletuskiri lubab 3-meetrist ehituskeeluala

rikkuda vaid abihoonete ehitamise puhul ja vaid kokkuleppel naabriga. Kaebaja ei ole

ehituskeelualasse ehitanud mitte eraldiseisvaid abihooneid, vaid laiendanud üht ja sama elu- ja

ärihoonet. Kohus ei ole tähelepanu pööranud sellele, et DP kehtestamise järgselt jätkunud

ebaseaduslikule ehitustegevusele ei ole naabrid kooskõlastust andnud, kuid just DP

kehtestamisele järgnenud ehitustegevus on toimunud ehituskeeluvööndis. Vastustaja on neid

asjaolusid põhjalikult selgitanud 01.03.2017 menetlusdokumendi p-s 3. Kaebaja tellitud auditi

aruande lisaks 3 oleva mõõdistusprojekti asendiplaanilt on näha, et garaaž on ehituskeelualas

3-15-2518

10(13)

vastu Õhtu tn 6 asuvat kinnistut ning varikatus on ehituskeelualas vastu Hommiku tn 24

kinnistut – nende kinnistute omanike nõusolekud puuduvad.

Vastavalt EhSRS § 29 lg-le 6 peab ehitise audit tuvastama ehitise vastavuse DP-le või

projekteerimistingimustele. Kuivõrd ehitise mittevastavus 2001. a DP-le oli ilmne juba

ettekirjutuse tegemise ajal – ehitatud oli ehituskeeluvööndisse, kuid selleks puudus

piirinaabritega

kokkulepe

–

jääb

arusaamatuks,

miks

oleks

vastustaja

pidanud

projekteerimistingimuste nõude asemel kohtu arvates nõudma auditit. Nõude esitamise

eesmärgiks on anda kaebajale võimalus ebaseadusliku ehitise seadustamiseks, arvestades

sealjuures piirinaabrite huve ja õigusi. Kohus ei ole sisuliselt kaalunud, milline menetlus oleks

kõige efektiivsem piirinaabrite huvide ja õiguste kaitseks.

Kuivõrd EhSRS § 29 lg-st 3 tulenevalt peab pärast 2003. a 1. jaanuari, kuid enne 1. juulit

2015 ehitatud ning EhSRS jõustumise ajal kasutusel olev ehitis vastama ehitise asukohaga

seonduvatele kitsendustele ja planeeringutele ning Kadaka pst 97 asuv elamu/ärihoone sellele

nõudele ei vasta, on ettekirjutuses ettenähtud projekteerimistingimuste taotlemise nõue

õigustatud. EhSRS § 29 lg 4 kohaselt juhul, kui ehitise ehitamise ajal oli ehitusprojekti

koostamiseks nõutav DP olemasolu, siis võib kohaliku omavalitsuse üksus asendada DP EhS

§-s 26 sätestatud projekteerimistingimuste andmisega. Sealjuures rakendatakse avatud

menetlust – seega saavad selles menetluses efektiivse võimaluse oma huve kaitsta naabrid.

2001. a DP kehtib muutumatuna edasi ning seda ei saa muuta auditi ega kasutusloaga. DP

saab tulenevalt EhSRS § 29 lg-st 4 asendada projekteerimistingimustega. Teine ja koormavam

võimalus on, et kehtestatakse uus DP.

Vastustaja on halduskohtule selgitanud, et ka juhul, kui väidetavaid menetlus- ja vormivigu ei

oleks olnud, sh ei oleks ekslikult viidatud ebaõigele alusele, oleks ettekirjutuse sisu jäänud

samaks. Ettekirjutuse sisu ja nõuded vastavad EhSRS § 29 nõuetele ja eesmärkidele ning on

kooskõlas asjas kogutud tõenditega.

6. Tallinna Ringkonnakohus kaasas 16.06.2017 määrusega (parandatud 21.06.2017

määrusega) menetlusse kolmandate isikutena KK, TT, MM ja PP.

7. XX palus 01.07.2017 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja

menetluskulud vastustaja kanda.

TLPA ettekirjutus on motiveerimata, tehtud kiirustades ja kaalutlemata. Seda, kas kaebaja

hoone vastab ehitisele esitatavatele nõuetele, avalikule huvile, DP-le ning kas üldse ja millisel

määral on vaja võtta arvesse naaberkinnisasja omanike huve, tuleb kaaluda hoone kasutusloa

menetluses. Ettekirjutuse tegemise ajal puudusid vastustajal sellise otsuse tegemiseks

vajalikud andmed, vastustaja ei järginud EhSRS-s ja EhS-s ettenähtud menetluskorda.

Vastustaja on apellatsioonkaebuses tunnistanud, et 2001. a DP menetluses kiitsid naabrid

tagantjärele kaebaja senise ebaseadusliku laiendustegevuse heaks. Kaebaja rõhutab, et 2001.

a-ni toimunud ebaseaduslik laiendustegevus on osa sellest, mille maha lammutamist vastustaja

ettekirjutusega nõuab. Enne ehitustegevuse alustamist taotles kaebaja Tallinna linnalt

projekteerimistingimusi, mis talle väljastati (1989. a-l). Kaebaja eesmärk oli hoone

laiendamine teostada seaduslikult, kuid 1990‒1991. a-l jäi ehitusloamenetlus muutunud

õiguskorrale ja omandireformile jalgu ning korrektne menetlus jäi läbi viimata. 95%

ehitusloata laiendusest on teostatud enne 2001. a DP kehtestamist ja vastab 1989. a

projekteerimisülesandele.

Vastustaja ei saa projekteerimistingimuste väljastamist kaaluda ilma auditita, mis on riikliku

järelevalvemeetmete kasutamise vajaduse eelduseks (EhSRS § 29 lg 7) ning ettekirjutuse

3-15-2518

11(13)

eelduseks EhSRS § 29 lg 8 alusel. Vastustaja ei ole viidanud õigusnormile, mis sätestaks, et

projekteerimistingimusi andes on võimalik ilma auditi olemasoluta hinnata, kas ehitis on

ohutu ning projekteerimistingimustes on võimalik seega selle kohta järeldusi teha. Kui muus

osas hoone DP-le vastab ning vastuolu seisneb naabrite nõusolekus, siis jääb arusaamatuks,

millega projekteerimistingimused oleks kaebajat vastuolu kõrvaldamisel aidanud.

Vastustaja on viidanud EhSRS § 29 lg-le 4 ja sellele, et DP puudumisel on õigus nõuda

projekteerimistingimusi, kuid antud juhul DP ei puudunud ning ettekirjutuses ei ole ka

viidatud, et menetlus oleks läbi viidud EhSRS § 29 lg 4 alusel. Vastustaja tunnistab, et

ettekirjutuses on ekslikult viidatud valele õiguslikule alusele ja et õige alus oleks olnud

EhSRS § 29, alles apellatsioonkaebuses. Eelnevas menetluses on vastustaja väitnud, et

ettekirjutus anti EhS § 26 lg 2 p 2 ja § 27 alusel. Kuigi kohtupraktika lubab vaidlustatud

haldusakti põhjendusi kohtuvaidluse ajal täpsustada ja selgitada, ei tähenda see seda, et

haldusorgan võib kohtumenetluses vaidlustatud haldusakti õiguslikku alust korduvalt muuta ja

täielikult puuduva motivatsiooni esitada alles kohtumenetluses.

Kadaka pst 97 hoone seadustamine saab toimuda ainult läbi EhSRS §-des 28 ja 29 sätestatud

menetluste. Kuna hoone ei ole vastuolus DP-ga, puudub vajadus DP-d täpsustavate

projekteerimistingimuste taotlemiseks ning nende alusel ehitusprojekti koostamiseks.

Naaberkinnistute omanike seisukohtade väljaselgitamine ja nende arvestamise võimalikkuse

hindamine saab toimuda kasutusloa menetluses. Ainult DP või projekteerimistingimuste

menetluses ei ole võimalik tagada naabrite ja muude puudutatud isikute piisav kaasamine.

8. PP palub 01.07.2017 kirjalikus vastuses jätta apellatsioonkaebus rahuldamata,

nõustudes kaebaja vastuses toodud seisukohtadega.

9. KK, TT ja MM oma kirjalikke seisukohti ei esitanud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

10. Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks

ei

ole

alust.

Tallinna

linna

apellatsioonkaebus

jääb

rahuldamata.

Vastuseks

apellatsioonkaebuse väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.

11. TLPA tegi 04.09.2015 XX-le kui Kadaka pst 97 kinnistu omanikule ettekirjutuse nr

1512899/00279, mille kohaselt pidi ettekirjutuse adressaat alternatiivselt kas viima

ebaseaduslikult ehitatud ehitise vastavusse kehtiva ehitusprojektiga või taotlema TLPA-lt

projekteerimistingimused, selle alusel esitama ehitusprojekti ja taotlema ehitusloa.

Ettekirjutusest nähtuvalt oli see antud KorS § 28 lg 1 ja EhS § 130 lg 2 p 3 alusel, mis annab

kohalikule omavalitsusele üldpädevuse riikliku järelevalve teostamiseks, kuid ei täpsusta

õiguslikku alust konkreetse sisuga ettekirjutuse tegemiseks. Esimese astme kohtumenetluses

võis linna seisukohtadest valdavalt aru saada, et selliseks õiguslikuks aluseks oli EhS § 26 lg 2

p 2 ja § 27.

12. Ringkonnakohtu hinnangul on vaidlustatud ettekirjutus olulise menetlusveaga, sest linn ei

ole kaalunud Kadaka pst 97 hoone seadustamist EhSRS §-des 28 ja 29 (sõltuvalt ehitise

tuvastavast ehitamise ajast) sätestatud võimalusi arvestades, mistõttu ei ole alust asuda

seisukohale, et tegemist on proportsionaalse ja kaalutud haldusaktiga. Linna väide, justkui

oleks ettekirjutus antud EhSRS § 29 lg-t 4 silmas pidades, ei veena ringkonnakohut, sest

sellisele seisukohale on linn esmakordselt asunud alles 07.02.2017 menetlusdokumendis

pärast kaebaja poolt tehtud etteheidet, et ehitise lammutamise või projekteerimistingimuste

3-15-2518

12(13)

taotlemise kõrval oleks linnal tulnud kaaluda hoopis ehitise seadustamist kasutusloa menetluse

kaudu.

13. Ringkonnakohus ei nõustu linna väitega, justkui oleks kasutusloa menetluse kaalumine ja

EhSRS §-de 28 ja 29 kohaldamine välistatud seetõttu, et ehitise mittevastavus 2001. aasta DP-

le oli ilmne ettekirjutuse tegemise ajal – ehitatud oli ehituskeeluvööndisse, kuid selleks

puudus piirinaabritega kokkulepe. Ringkonnakohtu hinnangul ei nähtu asjas esitatud

tõenditest üheselt, mil määral on ehitis vastuolus DP-ga ja millise intensiivsusega riivab see

naaberkinnisasjade omanike huve. Neid asjaolusid ei ole linn ettekirjutust tehes ka üldse

kaalunud. DP lähteülesandest, joonisest ja seletuskirjast (I kd tl 16‒24) nähtuvalt oli DP

eesmärgiks mh Kadaka pst 97 juurdeehituste seadustamine. Järelikult fikseeriti ja seadustati

DP-ga 2001. a-ks kujunenud olukord. DP seletuskirja tabelist 2 nähtuvalt nägi DP ette Kadaka

pst 97 juurdeehituste seadustamise ning lubas ehituskeelualasse jääva osa seadustamist naabri

nõusolekul. DP seletuskirja kohaselt võis naabrite kokkuleppel ehitada abihoone krundi piirile

ning eraldada hoone naaberkrundist (naaberhoonest) tulemüüriga. Hoonete vahelised lubatud

vahekaugused

sõltuvad

tuleohutuseeskirjades

(EPN

10.1)

kirjeldatud

hoonete

tulepüsivusklassidest (lk 6). DP joonisest (I kd tl 18) nähtuvalt asus DP mõistes

ehituskeeluvööndis ühe nurgaga Õhtu tn 6 poole jääv juurdeehitus (ladu). Et see juurdeehitus

oli a-ks 2000 reaalselt välja ehitatud, nagu väidab kaebaja, nähtub KK poolt

apellatsioonimenetluses esitatud fotolt (II kd tl 36) ning seda kinnitab ka 1989. a skeem

projekteerimisülesande juurde (I kd tl 179) ja ehitise 19.01.2017 audit (I kd tl 90‒102).

Puudub vaidlus, et sellele juurdeehitusele on seoses DP-le nõusoleku andmisega andnud

nõusoleku teiste naabrite hulgas ka Õhtu tn 6 naaber KK (I kd tl 24). Niisiis saab Kadaka pst

ehitise

mittevastavus

DP-le

seonduvalt

naabri

nõusoleku

puudumisega

ja

ehituskeeluvööndisse ehitamisega puudutada üksnes Õhtu tn 6 poole asuvat garaaži (vt

selgitav joonis I kd tl 80 ja auditi fotod I kd tl 96) ja Hommiku tn 24 poole asuvat varjualust

(vt 2015. a mõõdistamise joonis I kd tl 66p), mis riivavad nurgaga DP joonise mõistes nn

ehituskeeluala ning mille ehituse algus ja lõplik valmimise aeg pole tuvastatud. Hommiku tn

24 kinnisasja omanikud ei ole varjualuse osas linna poole pretensioonidega pöördunud, linn ei

ole nende seisukohta küsinud ning isikud ei ole soovinud oma seisukohti esitada ka

kohtumenetluses.

14. Riigikohus selgitas 27.11.2017 määruse haldusasjas nr 3-17-1398 p-des 16 ja 17 1. juulil

2015 jõustunud EhS kohta, et EhS § 55 p-i 3 tuleb jätkuvalt tõlgendada kaalutlusõigust

andvana. Nii saab kasutusloa anda ka ehitisele, mille ehitusluba oli õigusvastane vastuolu tõttu

detailplaneeringuga, kuid mille kasutamine kasutusloaga määratud otstarbel on ohutu (EhS

§ 8) ega too kaasa kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet. Puuduvad

mistahes põhjendused, miks peaks iga väiksemgi kõrvalekalle ehitusloast, eri- või

detailplaneeringust

(sh

detailplaneeringu

elluviimise

tegevuskavast)

või

projekteerimistingimustest sõltumata selle olemusest (materiaalne või formaalne) ja

olulisusest tooma vältimatult kaasa kasutusloa andmisest keeldumise. Selline tagajärg ei oleks

paljudel juhtudel proportsionaalne.

15. Ringkonnakohtu istungil praeguses asjas selgus, et ainus reaalne probleem Kadaka pst 97

ehitisega on juurdeehituse (garaaži) katusele ehitatud piire. Õhtu tn 6 naabri KK sõnul rikub

see piirinaabri privaatsust (vt kohtuistungi helisalvestis KK kohtukõne). Arvestades lisaks, et

Hommiku tn 24 naabrid ei ole pretensioone esitanud, ehitise auditi kohaselt vastab ehitis

ehituslikult DP lahendusele (vt vastavustabel I kd tl 101) ning ehitise tuleohutusauditi (I kd tl

104‒115) kohaselt on hoones ohutus tagatud olemasolevate meetmetega ja Õhtu tn 6 paikneva

ehitisega on tuleohutuskuja tagatud, ei nähtu ringkonnakohtule asjas esitatud tõendite valguses

praegu kolmandate isikute õiguste ega avaliku huvi ülemäärast riivet. Kui kasutusloa

menetluses selgitatakse välja, et kaebaja ehitisest lähtuvad võimalikud mõjutused (müra,

3-15-2518

13(13)

privaatsuse rikkumine) ei riiva ülemääraselt kolmandate isikute (sh KKi) õigusi ega avalikku

huvi, või on võimalik ette näha kõrvaltingimused, mis selliseid mõjutusi vähendavad või

tasakaalustavad (n garaaži katusele ehitatud piirde mahavõtmine või hoopis kõrgemaks

ehitamine), ei ole välistatud kasutusloa välja andmine (vt ka viidatud Riigikohtu lahendi p 19).

Seetõttu ei nõustu ringkonnakohus linna seisukohaga, et kasutusloa andmine oleks igal juhul

välistatud.

16. Eelnevat

kokku

võttes

on

ringkonnakohus

seisukohal,

et

Tallinna

linna

apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja halduskohtu otsus muutmata (HKMS § 200 p 1),

sest halduskohus on lõppjäreldustes jõudnud õigele seisukohale, et linna 04.09.2015

ettekirjutus oli õigusvastane ja tuli tühistada.

Vastavalt HKMS § 108 lg-le 1 jäävad linna apellatsiooniastme menetluskulud linna kanda.

Kaasatud kolmandad isikud ei ole esitanud taotlusi menetluskulude hüvitamiseks ega

kuludokumente, mistõttu jäävad nende võimalikud menetluskulud nende endi kanda HKMS §

109 lg 1 alusel.

Kaebaja taotleb apellatsiooniastmes linnalt menetluskulude hüvitamist kokku summas 1842

eurot (II kd tl 45‒50). Kulude kandmine ja seotus praeguse haldusasjaga on nõuetekohaselt

tõendatud. Advokaadi tööaega 11,75 tundi tuleb apellatsioonimenetluse pikkust, erinevaid

menetlustoiminguid ja peetud kohtuistungit arvestades pidada põhjendatuks. Nii tuleb kaebaja

taotlus rahuldada ja mõista linnalt välja kaebaja menetluskulud 1842 eurot.

(allkirjastatud digitaalselt)