2-16-10710/78 · Riigikohtu tsiviilkolleegium

R I I G I K O H U S

TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel

Kohtuasja number

2-16-10710

Otsuse kuupäev

Tartu, 28. veebruar 2018

Kohtukoosseis

Eesistuja Jaak Luik, liikmed Ants Kull ja Tambet Tampuu

Kohtuasi

Carolin Kadaja hagi Fonamis OÜ vastu üürilepingu

erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks, kostja

kohustamiseks üürilepingut jätkama ja üüri tõstmise teate

tühisuse tuvastamiseks

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 2017. a otsus

Kaebuse esitaja ja kaebuse liik

Carolin Kadaja kassatsioonkaebus

Tsiviilasja hind Riigikohtus

3500 eurot

Menetlusosalised ja nende

esindajad Riigikohtus

Hageja Carolin Kadaja, esindaja vandeadvokaat Enno

Heringson

Kostja Fonamis OÜ

Asja läbivaatamise kuupäev

29. jaanuar 2018. a, kirjalik menetlus

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu 29. septembri 2017. a otsus tsiviilasjas

nr 2-16-10710 ja saata asi uueks läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Pärnu Maakohtu 23. veebruari 2017. a otsus tsiviilasjas nr 2-16-10710 on jõustunud

osas, millega maakohus tuvastas, et üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus,

mille Fonamis OÜ saatis 17. juunil 2016 Carolin Kadajale, on tühine, samuti osas,

millega maakohus kohustas Fonamis OÜ-d üürilepingut jätkama.

4. Tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon Ahto Kadaja kontole.

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

2-16-10710

1. Carolin Kadaja (hageja) esitas 12. juulil 2016 Pärnu Maakohtule hagi Fonamis OÜ (kostja) vastu,

milles palus tuvastada, et Riigimetsa Majandamise Keskuse (RMK) ja hageja vahel 12. juulil 2013

sõlmitud tähtajatu üürilepingu (üürileping) erakorralise ülesütlemise avaldus ja üüri tõstmise teade,

mille kostja saatis 17. juunil 2016, on tühised. Samuti palus hageja kohustada kostjat üürilepingut

jätkama. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ja RMK üürileandjana üürilepingu, mille esemeks

olid Hiiumaal Pühalepa vallas Salinõmme külas Väinamere hoiuala territooriumil asuvad kordon-

elamu, abihoone, saun, pumbamaja ja kaev koos sinna juurde kuuluva maaga (lepingu ese).

15. juunil 2016 võõrandas Eesti Vabariik (RMK kaudu) lepingu eseme V. Kivile ja kostjale.

17. juunil 2016 saatis kostja hagejale üüri tõstmise teate (teade), mille järgi pidi üür tõusma

160 eurolt 1900 eurole kuus. Samal päeval saatis kostja hagejale ka üürilepingu erakorralise

ülesütlemise avalduse. 22. juunil 2016 andis RMK kostjale üle lepingu eseme kaudse valduse.

29. juunil 2016 saatis kostja hagejale 1098 euro suuruse arve.

Üüri tõstmine on tühine. Kuigi teates on üüri tõstmise ajaks märgitud 17. juuli 2016, on kostja

tegelikult tõstnud üüri juba alates 17. juunist 2016. Kostja ei põhjendanud teates üüri tõstmist

nõuetekohaselt. Põhjendatud ei ole üürihinna tõstmine turuhinnale mittevastavuse tõttu, sest

turuhind ei ole nii kõrge. Seega on üüri tõstmine võlaõigusseaduse (VÕS) § 299 lg 3 järgi tühine.

Samuti on tühine üürilepingu ülesütlemine. Kostja on hagejale ette heitnud, et hageja annab lepingu

eset allüürile, kuid see ei ole õige. Asjakohatu on ka etteheide, et hageja on lepingu eset

omavoliliselt parendanud, sest RMK on hageja tehtud parendused heaks kiitnud. Samuti ei ole

hageja jätnud tagamata kostja sissepääsu hoonesse. Seega on üürilepingu ülesütlemine tühine ja

kostja peab lepingu eseme valduse hagejale tagastama.

2. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.

Üürileping on lõpetatud õigesti. Hageja ei võimaldanud kostjal lepingu esemeks olevasse hoonesse

pääseda, sest ei vastanud kostja sõnumile. Hageja pakutud aeg ei olnud mõistlik. Hageja on

lubamatult ümber ehitanud abihoone. Hoone on muutunud eluohtlikuks, sellel ei ole aknaid ega

ettenähtud väljapääse. Hageja on teinud parendusi ilma RMK kirjaliku loata. Hageja allüürnikud

pidid saabuma 12. juulil 2016. Üüri tõstmine 1900 euroni kuus on kooskõlas turuhinnaga. Elamu

asub mere ääres. Juulis oli booking.com kaudu võimalik teenida sellelt tulu 1664 eurot ja augustis

1536 eurot.

3. Pärnu Maakohus rahuldas 23. veebruari 2017. a otsusega hagi osaliselt ja tuvastas, et üürilepingu

erakorralise ülesütlemise avaldus on tühine. Maakohus kohustas kostjat üürilepingut jätkama. Üüri

tõstmise tühisuse tuvastamise nõude jättis maakohus rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus

poolte enda kanda.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt heidab kostja hagejale ette, et hageja ei taganud kostjale

võimalust hoonesse pääseda ja rikkus sellega üürilepingut. Ülesütlemisavaldusest ei nähtu aga,

millal ei ole hageja sissepääsu taganud. Hageja on pakkunud kostjale aega hoonetesse sisenemiseks.

Kostja ei ole tõendanud, millised olid üürilepingu eseme ümberehitustööd, ja see ei nähtu ka

ülesütlemisavaldusest. Köögimööbli ja -tehnika ning dušisegisti vahetuseks ei olnud küll RMK

nõusolekut, kuid RMK on parendused hiljem heaks kiitnud. Samuti ei ole tõendatud, et hageja oleks

andnud ruume allüürile. Seega ei võinud kostja üürilepingut üles öelda, ülesütlemisavaldus on

tühine ja üürileping kehtib ning kostja peab seda täitma.

2(6)

2-16-10710

Maakohus leidis, et kostja ei ole rikkunud VÕS § 299 lg-s 2 sätestatud 30-päevast

etteteatamistähtaega. Üüri tõstmise teates on kostja märkinud, et üür tõuseb alates 17. juulist 2016.

Hageja sai üüri tõstmise teate kätte 17. juunil 2016. Varasema aja eest nõudis kostja turuhinnale

vastavat üüri, sest ta lõpetas üürilepingu alates 21. juunist 2016 ja hageja ei kolinud välja.

Üüri tõstmise põhjendus ja arvestus vastab VÕS § 299 lg 2 p-le 3, sest kostja on üüri tõstnud

kooskõlas turuhinnaga. Hageja arvates on lepingu eseme üürihind pikaajalisel üürimisel 350 eurot

kuus ja suvekuudel 650 eurot kuus, sest Hiiumaal ei ole majadel pikaajalist üüriturgu. Vaidlusalune

kinnistu on aga suurem ja parem. Booking.com väljavõtete järgi oli kostjal võimalik saada üüritulu

juunis, juulis ja augustis kokku 3468 eurot. Eksperdihinnangu kohaselt on kinnistu turuväärtus

116 000 eurot ja müügihind oli 101 700 eurot. Mõistlik üüri suurus ei ole 0,16% kuus kinnistu

turuväärtusest (160 × 100 / 101 700). Arvestades kinnistu väärtust ja üürilepingus märgitud üüri

suurust, ei vastanud lepingujärgne üür turuhinnale. Kuigi kostja esitas tõendid üüri turuhinna kohta

alles kohtumenetluses, ei saanud üüri tegelik turuhind olla hagejale üllatav, sest hageja ise tellis

eksperdihinnangu, mille järgi sai turuhinna kindlaks teha. Seega ei ole üüri tõstmine tühine ja hagi

tuleb selles osas jätta rahuldamata.

4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada

hagi rahuldamata jätmist ja menetluskulude jaotust puudutavas osas. Hageja palus teha tühistatud

osas uue otsuse, millega hagi täies ulatuses rahuldada ja jätta menetluskulud kostja kanda.

Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

5. Tallinna Ringkonnakohus jättis 29. septembri 2017. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja

apellatsioonkaebuse rahuldamata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus põhjendatult, et selleks, et lahendada

üüri tõstmise tühisuse tuvastamise nõue, tuleb hinnata, kas üüri tõstmise põhjendus ja arvestus

vastab VÕS § 299 lg 2 p-le 3. Üürileandja ühepoolne üüri tõstmine peab olema majanduslikult

põhjendatud ja see on mh põhjendatud, kui eluruumi üüri keskmine turuhind on tõusnud. Seda

kinnitab ka VÕS § 301 lg 2, mille järgi ei ole üüri suurus ülemäärane, kui see ei ole kõrgem

samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.

Kostja esitas üüri tõstmise teate hagejale 17. juunil 2016. Teatest nähtus, et kostja tõstis üüri

1900 euroni kuus alates 17. juulist 2016 selleks, et viia üüri suurus vastavusse turuolukorraga. Seega

leidis maakohus õigesti, et üüri tõstmise teade ei ole tühine.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asja uueks

läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole kostja üüri tõstmist teates põhjendanud.

Põhjenduses tuleb välja tuua, miks üürileandja esialgu kokkulepitud üüriga nõus ei ole ja miks ta

leiab, et üüri on vaja tõsta. Asjaolu, et kostja on hakanud üüri tõstmist põhjendama alles

kohtumenetluses, ei muuda tühist teadet tagantjärele kehtivaks.

Lisaks ei teinud kohtud vahet eluruumide pikaajalisel üürilepingul ning majutusettevõtte ruumide ja

puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutel VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes. Pikaajaline üürileping on

3(6)

2-16-10710

tavapäraselt soodsama üüriga. Andes hooneid üürile lühiajaliselt, peab üürileandja tegema kulutusi

mh nt töötajale, kes ruumide valduse iga kord üle annab ja vastu võtab ning neid koristab. Kohtud

on küll arvestanud majutusettevõtte võimalikku tulu, kuid ei ole sellest maha arvanud kulutusi, mida

tuleks sellise tulu saamiseks teha. Samuti ei ole kohtud arvestanud, et septembrist kuni juunini ei saa

niisugust hoonekompleksi üürile anda.

Kostja ei teatanud üüri tõstmisest ette mitte 30 päeva, vaid 29 päeva. Hageja sai teate kätte

17. juunil ja kostja soovis üüri tõsta alates 17. juulist 2016. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 135 lg 1 järgi algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva

saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus. Tähtaeg hakkas kulgema 18. juunil ja 30 päeva

möödus 17. juulil 2016, seega saanuks üüri tõsta alles alates 18. juulist 2016. Faktiliselt nõudis

kostja varasemast suuremat üüri juba varem, nimetades seda tagantjärele leppetrahviks selle eest, et

hageja ei viinud oma asju ära.

7. Kostja ei ole kassatsioonkaebusele vastanud.

KOLLEEGIUMI SEISUKOHT

8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692

lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2

alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.

9. Kuna maakohus rahuldas hageja nõude tuvastada üürilepingu ülesütlemise tühisus ja kohustas

kostjat üürilepingut jätkama ning selle osa peale maakohtu otsusest apellatsioonkaebust ei esitatud,

siis on kohtuotsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi jõustunud osas, millega maakohus tuvastas, et

üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus, mille kostja esitas hagejale 17. juunil 2016, on tühine.

Samuti on maakohtu otsus jõustunud osas, millega maakohus kohustas kostjat jätkama üürilepingut

hagejaga.

Pooled vaidlevad kassatsiooniastmes selle üle, kas üüri tõstmine kehtib või on see tühine. Samuti

vaidlevad pooled selle üle, kas üüri tõstmise teates märgitud üürihind on kooskõlas turuhinnaga või

mitte.

10. VÕS § 299 annab tähtajatu üürilepingu korral üürileandjale õiguse tõsta üüri seaduses sätestatud

juhtudel ühepoolse tahteavaldusega, s.t muuta üürilepingut ühepoolselt, eeldusel et pooled ei ole

sellist võimalust kokkuleppel välistanud. Seejuures peab üüri ühepoolne tõstmine olema

põhjendatud ja toimuma seaduses sätestatud korras, et kaitsta üürniku kui üürisuhte nõrgema poole

huve.

11. Selleks, et üüri tõstmine oleks kehtiv, peab üüri tõstmise teade mh vastama VÕS § 299 lg-s 2

märgitud tingimustele. VÕS § 299 lg 2 järgi peab üürileandja üüri ühepoolseks tõstmiseks teatama

üürnikule üüri tõstmisest kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis vähemalt 30 päeva enne üüri

tõstmist ja seda põhjendama. Üüri tõstmise teates tuleb selgelt märkida üüri tõstmise põhjendus ja

arvestus ning üüri tõstmise vaidlustamise kord. Kolleegiumi varasema seisukoha järgi peab

üürileandja VÕS § 299 lg 2 p 3 kohaselt põhjendama, miks ta üüri tõstab, ning näitama üüri tõstmise

arvestuse. Seadusandja on teates üüri tõstmise põhjenduse ja arvestuse äranäitamise nõude

kehtestanud selleks, et üürnikul oleks võimalik hinnata, kas eluruumi üüri tõstmine on VÕS § 301

tähenduses ülemäärane või mitte. Samuti on kolleegium varem leidnud, et üürileandja ühepoolne

üüri tõstmine peab olema majanduslikult põhjendatud (Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus

tsiviilasjas nr 3-2-1-109-05, p 11; 19. septembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-05, p 16).

4(6)

2-16-10710

12. Maakohus leidis oma otsuses, et kuna kostja tõstis üüri selliselt, et see oli kooskõlas

turuhinnaga, siis oli üüri tõstmine kehtiv. Ringkonnakohus nõustus maakohtuga, märkides, et

põhjendus, et üüri tõstetakse tulenevalt turuolukorrast, on piisav selleks, et üüri uue suuruse

põhjendamise nõude (VÕS § 299 lg 2 p 3) saaks lugeda järgituks. Kolleegium sellega ei nõustu ja

leiab, et VÕS § 299 lg 2 p-s 3 sätestatud nõue ei ole täidetud, kui üürileandja märgib teates üüri

tõstmise põhjusena üksnes seda, et uus üür on kooskõlas turuhinnaga. Kuna üüri tõstmise

põhjenduse esitamine teates on vajalik selleks, et üürnik saaks hinnata, kas eluruumi üüri suurus on

ülemäärane, siis tuleb üüri tõstmise teates teiste andmete kõrval välja tuua nii üüri tõstmise

põhjendus kui ka arvestus, millel üüri tõstmine põhineb. Asjaolu, et hagejal kui üürnikul oli olemas

eksperdihinnang, mis kajastas kinnisasja turuväärtust, ei anna kolleegiumi arvates alust asuda

seisukohale, et hagejale pidi niigi olema arusaadav, kui suur on turuhinnale vastav üür.

13. Kolleegium märgib, et lisaks ei ole kohtute põhjendused kooskõlas ka turuhinna arvutamise

põhimõtetega ja õige on hageja seisukoht, et kohtud lähtusid uue üürimäära turuhinnale vastavuse

hindamisel ekslikest eeldustest.

Pooled ei vaidle selle üle, et hageja kasutas lepingu eset eluruumina. VÕS § 301 lg 1 järgi on

eluruumi üür ülemäära suur, kui eluruumi üürimisest saadakse ebamõistlikku kasu, välja arvatud

juhul, kui tegemist on luksuskorteri või -majaga. Sama paragrahvi teise lõike järgi ei ole üüri suurus

ülemäärane, kui see ei ole kõrgem samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavalisest üürist.

VÕS § 301 lg 3 näeb ette, et üüri tõstmine ei ole ülemäärane, kui üüri suuruse tõstmine põhineb

eluruumile tehtavate kulutuste või üürileandja kohustuste suurenemisel või kui üüri tõstmine on

vajalik mõistlike parenduste ja muudatuste tegemiseks, muu hulgas kui üüritava ruumi või hoone

osa seisundit parandatakse selliselt, et ruum või hoone vastaks seisundile, millele selline ruum või

hoone osa tavaliselt vastab.

14. Praeguses asjas vaidlevad pooled mh selle üle, kas uus üüritasu, mida kostja hagejalt nõudis, on

ülemäärane või mitte. Kohtud leidsid, et 1900 euro suurune üür kuus vastab lepingu esemega

sarnaste majade puhul samas piirkonnas asuvate majade üüri turuhinnale. Maakohus põhjendas

1900 euro suuruse üürihinna vastavust turuhinnale lepingu eseme müügihinda kajastava

eksperdihinnanguga, samuti sellega, et booking.com kaudu oli lepingu eseme kasutusse andmise

eest võimalik teenida üüritulu juunis, juulis ja augustis kokku 3468 eurot. Ringkonnakohus nõustus

maakohtuga. Kohtud on seega tuvastanud, et uus üürihind ei olnud ülemäärane. Seejuures tuginesid

kohtud VÕS § 301 lg-le 2, kuid jätsid kindlaks tegemata selle normi kohaldamise eeldused ehk

selle, kui suur oli samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavaline üür tegelikult.

15. Kolleegium nõustub kassatsioonkaebuse seisukohaga, et kohtud ei teinud vahet eluruumide

pikaajalisel üürilepingul ja majutusettevõtte ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürilepingutel

VÕS § 272 lg 4 p 1 mõttes, kui võtsid üüri turuhinna määramisel arvesse üksnes kostja väited, et

booking.com kaudu sarnases asukohas asuvaid sarnaseid maju üürile andes on võimalik saada

umbes samasugust tulu nagu üüri tõstmise teates märgitud uus üür. Pikaajaline üürileping on

üldjuhul soodsama üüriga. Samuti on õige hageja etteheide, et kohtud on üürileandja võimalikku

tulu arvutades jätnud sellest maha arvamata kulutusi, mida üürileandja pidanuks sellise tulu

saamiseks tegema. Selleks, et teha kindlaks lepingueseme turuhinnale vastava üüri suurus, tulnuks

lähtuda mitte tulust, mida üürileandja oleks võinud saada lepingueset booking.com kaudu

hooajaliselt üürile andes, vaid keskmisest üüritasust, mida üürileandja võiks saada, andes lepingu

eset üürile tähtajatu üürilepingu alusel aasta ringi kasutamiseks.

16. Samuti leidsid kohtud ekslikult, et praegusel juhul on järgitud 30-päevast etteteatamistähtaega,

mille näeb ette VÕS § 299 lg 2. Maakohtu tuvastatud ja vaidlustamata asjaoludel märkis kostja

üürihinna tõstmise teates, et üür tõuseb alates 17. juulist 2016, ja hageja sai teate kätte 17. juunil

5(6)

2-16-10710

2016. TsÜS § 135 lg 1 järgi algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva

saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus. Tähtaeg hakkas seega kulgema 18. juunil ja

30 päeva möödus 17. juulil 2016. Seega saanuks kostja üüri tõsta alles alates 18. juulist 2016.

17. VÕS § 299 lg 3 järgi on üüri tõstmine tühine mh juhul, kui üürileandja ei teata sellest

VÕS § 299 lg-tes 1 ja 2 nimetatud viisil. Kuna üüri tõstmise teade ei sisaldanud seaduses sätestatud

andmeid, siis leidsid kohtud eelviidatud sätteid valesti kohaldades ekslikult, et üüri tõstmine oli

kooskõlas seadusega.

Kuna kohtud kohaldasid valesti VÕS § 301 ning § 299 lg-d 2 ja 3, siis tuleb ringkonnakohtu otsus

tühistada ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb

hageja üüri tõstmise teate tühisuse tuvastamise nõue Riigikohtu lahendis viidatud õigusnormidele

antud tõlgenduste kohaselt uuesti lahendada.

18. Kuna asi saadetakse uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtusse, jätab kolleegium

menetluskulude jaotuse TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

19. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon

TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Jaak Luik

Ants Kull

Tambet Tampuu

6(6)