3-16-93/37 · Tallinna Ringkonnakohtu halduskolleegium

K O H T U O T S U S

EESTI VABARIIGI NIMEL

Kohus

Tallinna Ringkonnakohus

Kohtukoosseis

Eesistuja Villem Lapimaa, liikmed Oliver Kask ja

Monika Laatsit

Otsuse tegemise aeg ja koht

21.02.2018, Tallinn

Haldusasja number

3-16-93

Haldusasi

AS LANDESTE kaebus Tallinna Linnavalitsuse

23.12.2015 korralduse nr 1937-k „Mere pst 4 ja sellega

külgneva

ala

detailplaneeringu

kehtestamine

Kesklinnas“ tühistamiseks

Menetlusosalised

Kaebaja – AS LANDESTE (rk 10365978), volitatud

esindajad v.adv Eerik Entsik ja adv Liisi Kents

Vastustaja – Tallinna linn, volitatud esindajad Eva

Vanamb ja Elika Pukk

Kolmas isik – AS ASWEGA (rk 10097265), volitatud

esindaja v.adv Janek Väli

Vaidlustatud kohtulahend

Tallinna Halduskohtu 08.06.2017 otsus

Menetluse alus ringkonnakohtus

AS LANDESTE apellatsioonkaebus

Asja läbivaatamine

Kohtuistungil 07.02.2018

RESOLUTSIOON

1. Jätta AS LANDESTE apellatsioonkaebus rahuldamata ning Tallinna Halduskohtu

08.06.2017 otsus muutmata.

2. Mõista AS-lt LANDESTE välja AS ASWEGA apellatsiooniastme menetluskulude

katteks 1458 (tuhat nelisada viiskümmend kaheksa) eurot.

EDASIKAEBAMISE KORD

Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul otsuse avalikult

teatavakstegemisest arvates, s.o hiljemalt 23.03.2018.

Vastuseks kassatsioonkaebusele võib teine menetlusosaline esitada vastukassatsioonkaebuse

14 päeva jooksul kassatsioonkaebuse vastukassatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest

arvates või ülejäänud kassatsioonitähtaja jooksul, kui see on pikem kui 14 päeva (HKMS § 215

lg 3).

Kui kassaator soovib asja arutamist kohtuistungil, tuleb seda kassatsioonkaebuses märkida,

vastasel korral eeldatakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (HKMS § 213

3-16-93

2(11)

lg 1 p 5). Sõltumata kohtuistungi soovi märkimisest võib Riigikohus kassatsioonkaebuse läbi

vaadata kirjalikus menetluses, kui ta ei pea istungi korraldamist vajalikuks (HKMS § 223 lg 1).

Kui menetlusosaline soovib kassatsioonkaebuse esitamiseks saada menetlusabi, tuleb tal

Riigikohtule esitada vastavasisuline taotlus. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata

menetlustähtaja kulgemist (HKMS § 116 lg 5) ning kassatsioonitähtaja järgimiseks peab

menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta

menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kassatsioonkaebuse (HKMS § 116 lg 6).

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

1. AS-le LANDESTE kuuluvad Tallinnas Roseni tn 9, 9a ja 11 ning Roseni tn 13 asuvad

kinnistud. Roseni tn 9, 9a ja 11 külgnevad vahetult Tallinnas Mere pst 4 asuva kinnistuga, mille

omanikuks on AS ASWEGA.

2. Tallinna Linnavalitsus algatas 18.05.2011 korraldusega nr 870-k Mere pst 4 ja sellega

külgneva ala detailplaneeringu, eesmärgiga määrata planeeritava krundi hoonestamise

võimalused. Sama otsusega jäeti algatamata keskkonnamõju strateegiline hindamine. Mere pst

4 ja sellega külgneva ala detailplaneering võeti vastu Tallinna Linnavalitsuse 07.05.2014

korraldusega nr 733-k.

3. Tallinna Linnavalitsuse 23.12.2015 korraldusega nr 1937-k kehtestati Mere pst 4 ja

sellega külgneva ala detailplaneering. Detailplaneeringuga moodustatakse planeeringualal

kolm krunti: Mere pst 4 (621 m2), Mere pst 4a (3200 m2) ja Mere pst 4b (4 245 m2) (sh Roseni

tn 7a ja Roseni tänav T2 transpordimaa sihtotstarbega krundid). Mere pst 4a krundile nähakse

ette ehitusõigus 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega elu- ja ärihoone rajamiseks maapealse

brutopinnaga kokku 14 840 m2 ja maa-aluse brutopinnaga kokku 7 770 m2; Mere pst 4b krundile

nähakse ette ehitusõigus 8 maapealse ja 3 maa-aluse korrusega elu- ja ärihoone rajamiseks

maapealse brutopinnaga kokku 15 085 m2 ja maa-aluse brutopinnaga kokku 6 735 m2; Mere pst

4b krundile on võimalik rajada 6-korruseline ja osaliselt 8-korruseline konsoolse osaga

hoonestus.

4. AS LANDESTE esitas 13.01.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse Tallinna

Linnavalitsuse 23.12.2015 korralduse tühistamiseks.

1)

Vastustaja andis 12.11.2012 sõlmitud lepinguga detailplaneeringu koostamise ja tellimise

üle planeeringust huvitatud isikule. See on vastuolus planeerimisseaduse (PlanS) v.r § 10 lg-ga

61, mille kohaselt ei tohi detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise

tellimist detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda muu hulgas juhul, kui

planeering koostatakse kultuurimälestise kaitsevööndis, sellega kavandatakse linnaehituslikult

olulisi muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas või

planeering koostatakse miljööväärtuslikule hoonestusalale või selle moodustamiseks.

Detailplaneering on kehtestatud miljööväärtuslikule hoonestusalale ning Mere pst 4 kinnistul

asub seitse riiklikku kultuurimälestist. Detailplaneeringu koostamisel oleks tulnud arvestada

Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud muinsuskaitse eritingimusi. Neid tingimusi on eiratud –

muinsuskaitsealuste ehitiste vahelisi alasid ei kaeta mitte osaliselt klaaskatustega, vaid

inkorporeeritakse

täielikult

uushoonestusse.

Tallinna

Kultuuriväärtuste

Amet

ja

Muinsuskaitseamet kooskõlastasid 2008. aastal koostatud muinsuskaitse eritingimused

esialgselt vastavalt 07.07.2008 ja 08.07.2008, s.o ligi kolm aastat enne detailplaneeringu

algatamist. Kuna muinsuskaitsealased eritingimused kehtisid kaks aastat alates Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti kooskõlastuse andmisest, lõppes nende kehtivus 07.07.2010.

Muinsuskaitse eritingimused ei vasta ka muinsuskaitse eritingimuste koostamise korra

nõuetele, kuna need ei sisalda planeeritava ala mahtude ja kõrguste piiritlemist, lähtudes

3-16-93

3(11)

muinsuskaitseala või mälestise silueti nähtavuse ja vaadeldavuse tagamise vajadusest, ega

nõudeid planeeritava krundi täisehituse protsendi ja uushoonestuse kõrguse ning mahu kohta.

2)

Kaalutud ei ole kolmandate isikute ega avalikke huvisid. Taotleja huvid on seatud

muudest huvidest tähtsamale kohale. Vastustaja ei ole detailplaneeringu koostamise menetluses

rakendanud kaalutlusõigust kooskõlas seaduse, õiguse üldpõhimõtete ning diskretsiooni piiride

ja eesmärgiga. Detailplaneeringu alale kuni 8 maapealse korrusega elu- ja ärihoone ehitamine

kahjustab kaebaja kui naaberkinnistute omaniku õigusi ning muinsuskaitsealuste ehitiste

vaadeldavust. Detailplaneeringu realiseerimine toob kaasa järsud kontrastid hoonestuse

mastaapsuses muinsuskaitsealal ja vahetult selle piiri ääres ning on seega vastuolus Vabariigi

Valitsuse 20.05.2003 määrusega nr 155 kehtestatud „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala

põhimäärusega“. Kõrge ja massiivse hoone ehitamine varjab loomuliku valgustuse

ümberkaudsetele hoonetele ning samuti kahjustab oluliselt kaitstavat kultuuripärandit.

3)

Mere pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneering ei ole kooskõlas Rotermanni kvartali

tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega, mis nägid ette kvartali hoonestamise üksnes

tingimusel, et olemasolevatest fassaadidest peab uushoonestus jääma 4 meetri kaugusele. Mere

pst 4 ja sellega külgneva ala detailplaneeringuga on maa-ala hoonestuse mahtu ja struktuuri

tihendatud määrani, mis ei ole sellele alale iseloomulik. Planeeringualal varem asunud

tööstusalal paiknevate madalate väikesemahuliste hoonete asemele planeeritakse kahte väga

suurt põhimahus 8-korruselist hoonet, mis täidavad sisuliselt kogu kvartali.

4)

Detailplaneering ei vasta Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduse nr 870-k p-st 4.8

tulenevale nõudele, mille kohaselt tuli määrata parkimiskohtade vajadus kooskõlas Tallinna

Linnavolikogu 16.11.2006 otsusega nr 329 „Tallinna parkimise korralduse arengukava

aastateks 2006–2014“ (edaspidi parkimise arengukava). Praegusel juhul ei rakendu parkimise

arengukava p-s 4.1.10 sätestatud leevendus. Puudu on 146 parkimiskohta, mis toob kaasa

ümberkaudsete tänavate ummistamise ja naaberkinnisasjade kasutamise takistamise. Samuti on

detailplaneeringu liikluslahendus puudulik, kuivõrd mootorsõidukite ja jalakäijate liikumisteed

ristuvad, samuti on ebaselge, kust hakkab toimuma mootorsõidukite sisse- ja väljasõit maa-

alusesse parklasse – puudub vastav sõidutee.

5)

Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduse p 4.6 kohaselt tuli detailplaneeringu

käigus hinnata kavandatavate ehitustööde mõju lähinaabruses paiknevate hoonete püsivusele.

Detailplaneeringu koostamise menetluse käigus ei ole nõuetekohaselt hinnatud kavandatavate

maa-aluste korruste ja pealeehituste mõju olemasolevatele (sh naabruses asuvatele) hoonetele

ega hinnatud maa-aluste korruste rajamiseks valitud ehitusmeetodi sobivust ja rakendamise

võimalust selles asukohas.

6)

Detailplaneeringule lisatud insolatsioonianalüüs on ekslik või on selles kasutatud

ebaõigeid lähteandmeid. Kehtivate õigusaktide kohaselt ei ole lubatud ehitada uusehitist

elamule niivõrd lähedale, et eluruum jäetakse päikesevalgusest täielikult ilma. Kavandatava

Roseni tn 9 hotell-korterelamu 3. korruse korteris nr 6 väheneks insolatsiooni kestus Mere pst

4 planeeringu realiseerimisel selliselt, et insolatsiooni kestus ei oleks enam kooskõlas kehtiva

standardiga. Kavandatavad hooned toovad lisaks kaasa Roseni tn 9, 9a ja 11 kinnisasja

privaatsuse kadumise.

7)

Keskkonnamõju strateegiline hindamine jäeti õigusvastaselt korraldamata. Vaidlustatud

detailplaneeringuga kaasneb oluline keskkonnamõju (müra, vibratsioon, vee ja õhu saastamine,

jäätmed, valgus, kiirgus, lõhn).

5. Tallinna linn vaidles kaebusele vastu ning palus jätta see rahuldamata.

1) 12.11.2012 lepinguga ei antud huvitatud isikule PlanS v.r § 10 lg-st 8 tulenevaid õigusi

planeeringu koostamiseks, planeeringu koostamise korraldamiseks, selle juhtimiseks ega ka

3-16-93

4(11)

koostamise käigus vajalike menetlustoimingute tegemiseks. Detailplaneeringu koostamist

juhib, korraldab ja vajalikke menetlustoiminguid teeb Tallinna Linnaplaneerimise Amet

(edaspidi TLPA).

2) Detailplaneeringu ala jääb väljapoole Tallinna vanalinna muinsuskaitseala, asudes selle

kaitsevööndis. Kaebaja viidatud muinsuskaitse eritingimused esitati uuele läbivaatamisele ning

Tallinna Kultuuriväärtuste Amet pikendas neid 25.06.2009. Arvestades, et ehitismälestised on

kaitse all fassaadidena, tehti menetluse käigus mõningaid leevendusi Rotermanni veskimasinate

tööstushoone ja villatööstuse hoone sisehoovi fassaadide eksponeerimise puhul.

3) Vaidlustatud detailplaneering on hoonete kõrguse ja plokistamata hoonete vahekauguse

osas kooskõlas tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega. Potentsiaalses ehitusalas on lubatud

maksimaalne täisehitusprotsent 100 ning sinna on lubatud ehitada hooneid, mille kõrgus

maapinnast ei ületa 24 m. Kõrguse poolest ei erine kavandatavad hooned enamikust Rotermanni

kvartali olemasolevatest või planeeritud hoonetest.

4) Kavandatavad hooned ei varja vaateid ega paikne vaatekoridorides või vaatesektoris.

Planeeritud uushoonestus mõjutab küll naaberkinnistutel asuvate hoonete insolatsiooni kestust,

kuid hotellides ja ärihoonetes ei ole see normitud. Planeeringus kavandatud hooned on

modelleeritud nii, et Roseni tn 9 kinnistule projekteeritud eluruumides vastaks insolatsiooni

kestus standardile.

5) Tallinna parkimise arengukava p 4.2.6 järgi on lubatud avalikult kasutatava parkimismaja

läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete parkimiskohtade arvu

korrigeerida, rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5 kuni 1,0. Praegusel juhul on

koefitsient üle 0,5. Kavandatav liikluskorraldus on kooskõlastatud 14.11.2011 Tallinna

Transpordiametiga.

6) AS Amhold koostatud ehitustehnilise teostatavuse eksperthinnangust ja AS Maves

koostatud hüdrogeoloogilisest hinnangust piisab, et otsustada, kas detailplaneeringus kavandatu

on elluviidav. 18.05.2011 korralduse seletuskirjas on sätestatud nõuded ehitusprojekti

koostamiseks, mis peaks välistama ohu. Hoonete vahelised kaugused on piisavad, et ohtlikke

mõjutusi ei tekiks.

7) Keskkonnaamet leidis, et detailplaneeringu elluviimisega ei kaasne olulist keskkonnamõju

keskkonnamõju hindamise ja keskkonnajuhtimissüsteemi seaduse mõistes.

8) Kaebaja sai planeeringu menetluses esitada oma seisukohad. Harju Maavalitsuses

korraldati detailplaneeringu avalikul väljapanekul vastuväiteid esitanud isikute ja kohaliku

omavalitsuse esindajate seisukohtade ärakuulamiseks nõupidamine. Harju maavanem andis

06.02.2015 kirjaga detailplaneeringu edasiseks menetlemiseks heakskiidu.

6. AS ASWEGA vaidles kaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

Planeeringu koostamise õiguse üleandmine 12.11.2012 lepinguga on kooskõlas PlanS v.r § 10

lg-tega 1 ja 8 ning Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-12-07 p-s 18 esitatud seisukohaga.

Muinsuskaitse eritingimused on seaduslikud ja kehtivad ning neid on planeeringu koostamisel

järgitud. Vastustaja on detailplaneeringu menetluses järginud kaalutlusõiguse üldpõhimõtteid

ja planeeringu avaliku menetluse nõudeid, arvestanud huvitatud isikute seisukohtade ja

õigustega ning teinud koostööd naaberkinnisasjade omanikega.

7. Tallinna Halduskohus jättis 08.06.2017 otsusega kaebuse rahuldamata ning

menetluskulud poolte endi kanda.

3-16-93

5(11)

1)

12.11.2012 lepingu järgi olid detailplaneeringu koostajad KOKO arhitektid OÜ ja K-

Projekt AS, mitte asjast huvitatud isik AS ASWEGA. Lepinguga ei antud AS-le ASWEGA üle

PlanS v.r § 10 lg-s 8 sätestatud õigusi planeeringu koostamise korraldamiseks. Planeeringu

koostamise tellijaks oli TLPA. Huvitatud isikul oli lepingu järgi üksnes õigus esitada

ettepanekuid detailplaneeringu lahenduse suhtes, kuid tellijal ega koostajatel polnud kohustust

nendega arvestada.

2)

PlanS § 9 lg 91 hakkas kehtima alles 01.06.2011, s.o pärast planeeringu algatamist, nagu

ka selle sätte alusel kehtestatud 04.07.2011 kultuuriministri määrus nr 13. Seega ei tulnud

detailplaneeringu algatamisel nendest normidest juhinduda. Planeeringu jaoks koostatud

muinsuskaitse eritingimused on kooskõlastanud nii Muinsuskaitseamet kui ka Tallinna

Kultuuriväärtuste Amet. Samuti on need asutused kooskõlastanud detailplaneeringu lahenduse,

millest järeldub, et detailplaneeringu lahendus vastas muinsuskaitse eritingimustele. Vanalinna

silueti vaadeldavust puudutav kaebaja etteheide on põhjendamatu. Planeeritud ala ei jää

vanalinna muinsuskaitsealale. Kavandatud hooned ei takista vaadet vanalinna siluetile ühestki

Vabariigi Valitsuse 20.05.2003 määruse nr 155 „Tallinna vanalinna muinsuskaitseala

põhimäärus“ § 4 lg-s 2 ja Tallinna Linnavolikogu 16.04.2009 otsusega nr 77 kehtestatud

teemaplaneeringus „Kõrghoonete paiknemine Tallinnas“ nimetatud punktist.

3)

Detailplaneeringu seletuskirja järgi vastab kavandatava hoonestuse kõrgus ja täisehituse

protsent kvartali hoonestamise põhimõtetele. Kaebusest ei nähtu, kuidas võiks fassaadide

lahendus mõjutada kaebaja õigusi. Puudub mistahes põhjus väita, et detailplaneeringu lahendus

on kvartalisse ilmselgelt sobimatu.

4)

Kaebaja esitatud insolatsioonianalüüs ei lähtu Roseni tn 9 ehitusloast, millega arvestati

detailplaneeringu koostamisel, ega ka 31.03.2016 ehitusloast. Kuna analüüs puudutab projekti,

mida vastustajale pole veel esitatud, ei ole see asjakohane. Detailplaneeringus viidatud

insolatsioonianalüüsi kohaselt ei mõjuta Mere pst 4 planeeritav hoonestus Roseni tn 9

kavandatavate korterite insolatsiooni. Arvestades Rotermanni kvartalile iseloomulikku tihedat

hoonestust, on põhjendamatu kaebaja väide privaatsuse vähenemise kohta tema kinnisasjal.

5)

Planeeringuga on ette nähtud 188 parkimiskohta. See arv jääb parkimise arengukavas

lubatud koefitsientide vahemikku 0,5–1,0. Linna keskuses ühistranspordi sõlmpunkti ja

parkimismaja läheduses enamate parkimiskohtade loomine oleks põhjendamatu ja vastuolus

parkimise arengukava eesmärgiga mitte teha kesklinnas parkimist liiga mugavaks, mis

meelitaks sinna autosid juurde, ning soodustada ühistranspordi kasutamist.

6)

Kaebaja pole tõendanud oma väidet, et maa-aluste korruste ehitamisel pole tagatud

naaberhoonete ohutus. AS Amhold koostatud detailplaneeringu eskiislahenduse ehitustehnilise

teostatavuse eksperthinnangus on leitud, et 2–4- ja enamakorruselise parkla rajamine

maapealsete ehitiste alla on teostatav. Täpsem ehituslik lahendus pannakse paika

ehitusprojektis.

7)

Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011 korralduses nr 870-k on keskkonnamõju strateegilise

hindamise algatamata jätmist kohaselt põhjendatud. Detailplaneeringuga ei kavandata olulise

keskkonnamõjuga tegevusi, hoonestamine haakub olemasolevate ehitistega ning mõjud on

üksnes ehitamise aegsed.

MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES

8. AS LANDESTE palub apellatsioonkaebuses halduskohtu otsus tühistada ja teha asjas

uus otsus, millega tema kaebus rahuldada.

3-16-93

6(11)

1)

Detailplaneeringu koostamist või selle koostamise tellimist poleks tohtinud üle anda

asjast huvitatud isikule, kuna planeeringuala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas ning

kultuuriväärtuste kaitsevööndis. 12.11.2012 sõlmitud lepingu sisust, mõttest ja eesmärgist on

ilmne, et selle alusel läks detailplaneeringu koostamise tellimise õigus üle AS-le ASWEGA.

Kuivõrd detailplaneeringu koostajad KOKO arhitektid OÜ ja K-Projekt AS said selle eest raha

AS-lt ASWEGA, siis on ilmne, et planeeringu koostamisel lähtuti viimase antud juhistest ja

korraldustest.

2)

Detailplaneeringu koostamisel on rikutud PlanS § 9 lg-t 91, mille kohaselt oleks pidanud

arvestama Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi.

EL ja LV 2008. aastal koostatud dokument „Mere pst 4, 4a ja 4b detailplaneering.

Muinsuskaitse eritingimused“ on koostatud mõne teise, varasema detailplaneeringu lahenduse

kohta, mitte vastustaja 18.05.2011 korraldusega algatatud Mere pst 4 detailplaneeringu kohta.

Vaidlustatud detailplaneeringu algatamise ajaks oli nimetatud eritingimuste kehtivus lõppenud.

Seega ei saanud praeguse detailplaneeringu koostamisel sellest dokumendist lähtuda. Liiatigi

ei ole EL ja LV koostatud töös järgitud 11.07.2011 jõustunud üld- ja detailplaneeringu

muinsuskaitse eritingimuste koostamise korda – puuduvad konkreetsed arvandmed krundi

täisehituse protsendi ning uushoonestuse kõrguse ja mahu kohta. Arvestades, et

Muinsuskaitseamet andis detailplaneeringule kooskõlastuse 19.01.2012, tuli selle suhtes

kohaldada 11.07.2011 jõustunud korda.

3)

Halduskohus ei arvestanud, et vaidlusalune detailplaneering ei ole kooskõlas Rotermanni

kvartali tsoneerimiskava ja hoonestustingimustega, mille kohaselt peab uushoonestus jääma 4

m kaugusele olemasolevatest fassaadidest. Seda nõuet ei ole täidetud: veskimasinate

tööstushoone ja villatööstuse hoone fassaadid ehitatakse uushoonestuse sisse. Lisaks on

uushoonestus

ebaproportsionaalselt

massiivne

võrreldes

ajalooliste

hoonetega.

Detailplaneeringu koostamisel ei ole arvestatud EL ja LV koostatud töös esitatud nõuetega.

4)

OÜ Fassaadiprojekt 02.05.2017 insolatsioonianalüüsist nähtuvalt on detailplaneeringu

realiseerimise korral Roseni tn 9 kinnistule rajatava hoone kolmanda korruse eluruumi

insolatsiooni kestuseks kokku vaid 1 h 53 min ööpäevas. 02.05.2017 töö põhineb kehtival

ehitusprojektil, millele on väljastatud ehitusluba ning mille alusel ka ehitatakse. OÜ

Fassaadiprojekt 09.12.2014 töös analüüsiti Roseni tn 9 kolmanda korruse korterite

insolatsioonitingimusi lähtudes praegusel hetkel eksisteerivast olukorrast, kus Mere pst 4

kinnistul asuvad 3–4 korruselised hooned absoluutkõrgusega 15,5 m.

5)

Põhjendamatud on halduskohtu viited sellele, et kaebaja ei ole tõendanud, kas parklasse

sissesõidu pöörderaadius on ohtlik või kas detailplaneeringus ette nähtud kolme maa-aluse

korrusega parkla rajamine ajalooliste ehitiste alla on reaalne. Parkimiskohtade puuduse tõttu

võivad lähiümbruse tänavad ummistuda parkivatest sõidukitest. AS Amhold hinnang ei põhine

üksikasjalikul geoloogilisel uurimistööl, millega oleks kindlaks määratud ehitusgeoloogiline

olukord olemasolevate ja rajatavate hoonete all. Vastustaja oleks pidanud koguma täiendavaid

tõendeid, mis kinnitaks, et detailplaneeringu lahendus on ehitustehniliselt realiseeritav, ilma et

see põhjustaks planeeringualal olemasolevate hoonete või selle naabruses olevate hoonete

vajumist või kahjustumist.

9. Tallinna linn vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata ja

halduskohtu otsus muutmata.

1)

12.11.2012 sõlmitud lepinguga ei antud AS-le ASWEGA üle detailplaneeringu

koostamist ega koostamise tellimist. Lepingu kohaselt oli tellija TLPA, koostajad KOKO

arhitektid OÜ ja K-Projekt AS ning huvitatud isik AS ASWEGA.

3-16-93

7(11)

2)

EL ja LV 2008. aastal koostatud muinsuskaitse eritingimusi pikendas Tallinna

Kultuuriväärtuste Amet 25.06.2009. Seega olid eritingimused detailplaneeringu algatamise ajal

kehtivad.

3)

Pole võimalik, et OÜ Fassaadiprojekt 02.05.2017 koostatud insolatsioonianalüüs oli

aluseks 31.03.2016 väljastatud ehitusloale. Ehitusloa väljastamisel lähtuti 09.12.2014

koostatud insolatsioonianalüüsist. Tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste kohaselt on

keelatud peale- ja juurdeehitused terviklikult muinsuskaitse all olevatele hoonetele. Planeeritud

alal on terviklikult kaitse all ainult Rotermanni tehase direktori elamu-kontorihoone koos

väravaga. Tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste järgi on kogu potentsiaalse hoonestusala

ulatuses hoonete suurim lubatud kõrgus maapinnast 24 m. Rotermanni kvartalis on mitu 7–9-

korruselist hoonet. Kõrguse poolest ei erine kavandatavad hooned kvartali uushoonestusest.

4)

AS Amhold koostatud eksperthinnangust ja K-Projekt AS koostatud liiklusuuringust

järeldub, et maa-aluse parkla rajamine on võimalik ning uute hoonetega lisanduv liiklusvoog ei

mõjuta oluliselt kvartalisisest liiklust ega ka lähiümbruse teedevõrgustikku.

10. AS ASWEGA vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta see rahuldamata.

Kaebaja väide, et AS ASWEGA muutus 12.11.2012 lepinguga detailplaneeringu koostamise

tellijaks ning KOKO arhitektid OÜ ja K-Projekt AS muutusid detailplaneeringu koostamisest

huvitatud isikuteks, on meelevaldne. Kaebaja esitatud OÜ Fassaadiprojekt 02.05.2017

insolatsioonianalüüs ei põhine kehtiva ehitusloa aluseks oleval projektil. Ehitusloa kohaselt ei

ole korter nr 6 mitte ühetoaline, nagu seda käsitletakse kõnealuses insolatsioonianalüüsis, vaid

kolmetoaline 79,1 m2 suurune korter.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

11. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.

Halduskohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning selle muutmiseks või tühistamiseks puudub

alus. Ringkonnakohus nõustub halduskohtu otsuse põhjendustega ja järgib neid ega pea seetõttu

vajalikuks halduskohtu kõiki põhjendusi üle korrata (HKMS § 201 lg 4). Vastuseks

apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.

12. Haldusmenetluse seaduse § 5 lg 5 kohaselt tuleb menetluse ajal haldusmenetlust

reguleerivate õigusnormide muutumise korral kohaldada menetluse alguses kehtinud

õigusnorme. Riigikohtu 03.12.2012 otsuse asjas nr 3-3-1-47-12 p-st 18 järeldub, et planeeringu

kehtestamisel tuleb lähtuda planeerimismenetluse alguses kehtinud õigusnormidest. PlanS v.r §

10 lg 8 järgi tähendas planeeringu koostamise korraldamine planeeringu koostamist või selle

koostamise tellimist, planeeringu koostamise juhtimist ning planeeringu koostamise käigus

vajalike menetlustoimingute tegemist. Planeeringu algatamise ajal kehtinud PlanS v.r § 10 lg 61

sätestas, et detailplaneeringu koostamist või detailplaneeringu koostamise tellimist ei tohi

detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikule üle anda muu hulgas juhul, kui planeering

koostatakse riikliku kaitse alla võetud maa-alal või selle kaitsevööndis, samuti riikliku kaitse

alla võetud mälestise kaitsevööndis (p 3) või sellega kavandatakse linnaehituslikult olulisi

muudatusi või planeeritav maa-ala asub linnaehituslikult olulises piirkonnas (p 5). Vaidlust ei

ole selles, et praegusel juhul esineb vähemalt üks eelnimetatud tingimustest. PlanS v.r § 10 lg-

s 61 sätestatud piirangute eesmärk oli välistada planeeringust huvitatud isiku ülemäärane mõju

planeeringulahendusele (vt Tallinna Ringkonnakohtu 14.05.2013 otsus haldusasjas nr 3-11-

2707, p 15). Asjas nr 3-3-1-12-07 tehtud otsuses asus Riigikohus seisukohale, et eraõigusliku

isikuga planeeringu koostamise lepingu sõlmimine vähendab kohaliku omavalitsuse võimalust

kujundada planeeringulahendust. Juhul, kui kohalik omavalitsus korraldab ise planeeringu

3-16-93

8(11)

koostamist, võib erinevate huvide tasakaalustatud arvessevõtmise võimalus olla tõhusam kui

juhul, kui planeeringu tellijaks on eelduslikult arendustegevuse kasumlikkusest huvitatud

eraõiguslik isik (otsuse p 18).

13. TLPA (tellija), KOKO arhitektid OÜ (koostaja I), K-Projekt AS (koostaja II) ning AS

ASWEGA (huvitatud isik) vahel 12.11.2012 sõlmitud planeeringu koostamise õiguse

üleandmise lepingu nr 3-6/208 (I kd, tl 32-34) järgi kohustus TLPA muu hulgas juhtima

detailplaneeringu koostamist (p 3.2.1) ning tegema detailplaneeringu koostamise käigus

vajalikud menetlustoimingud (p 3.2.2). Seega täitis PlanS v.r § 10 lg-s 8 nimetatud funktsioone

TLPA ning planeeringu koostamist või koostamise tellimist ei saa lugeda üle antuks AS-le

ASWEGA.

Lepingu p-de 3.5.1 ja 3.5.2 kohaselt oli huvitatud isikul õigus esitada tellijale ettepanekuid

detailplaneeringu lahenduse suhtes, tutvuda detailplaneeringu materjalidega ning saada teavet

planeeringu menetlemise käigust. Lepingu p 3.6.1 järgi kohustus huvitatud isik tasuma kõik

detailplaneeringu koostamisega seotud kulud. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et kulude

kandmine muutis AS ASWEGA detailplaneeringu koostamise tellijaks, mööndes siiski, et

detailplaneeringu koostamise finantseerimine asjast huvitatud isiku poolt võib kaasa tuua

olukorra, kus planeeringulahenduses domineerivad arendaja huvid muude huvide üle. Praegusel

juhul siiski ei nähtu, et vaidlustatud detailplaneeringu kehtestamisel oleks AS ASWEGA huve

ebaproportsionaalselt eelistatud avalikele (sh muinsuskaitset puudutavatele) ja teiste eraisikute

(sh kaebaja) huvidele. 23.12.2015 korralduse seletuskirjas (I kd, tl 46-52) on märgitud, et

detailplaneeringut muudeti vastavalt AS LANDESTE esitatud vastuväitele (Mere pst 4 hoone

kavandatakse Roseni tn 9 kinnistu piirist vähemalt 4 m kaugusele). Samuti on korralduse

seletuskirjas toodud TLPA põhjendatud seisukohad muudele planeerimismenetluses esitatud

vastuväidetele. Vastuväiteid arutati maavanema järelevalve menetluses. Harju maavanem andis

detailplaneeringule oma heakskiidu (Harju Maavalitsuse 06.02.2015 kiri nr 6-7/141 – I kd, tl

220-225).

14. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti tellimisel koostasid EL ja LV 2008. aastal Mere pst 4, 4a

ja 4b detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimused (I kd, tl 73-84 (kaebaja esitatud) ja tl 144-

152p (vastustaja esitatud)). Kõnealuse dokumendi p 3.1 alapunktis 16 (lk 8) on märgitud, et

need eritingimused kehtivad kaks aastat alates Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolsest

kooskõlastamise kuupäevast. Vastustaja esitatud koopia esilehel (I kd, tl 144) on Tallinna

Kultuuriväärtuste Ameti kooskõlastus kuupäevaga 07.07.2008 ning Muinsuskaitseameti

kooskõlastus kuupäevaga 08.07.2008 ning lisaks veel Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti

25.06.2009

kooskõlastustempel

(pikendus).

Kooskõlastuste

andmise

ajal

kehtinud

muinsuskaitseseaduse § 35 lg-te 1 ja 2 alusel kehtestatud kultuuriministri 30.06.2003 määruse

nr 9 „Mälestise ja muinsuskaitsealal paiknevate ehitiste konserveerimise, restaureerimise,

remondi ja ehitamise projektide koostamise ja neis eelnevate uuringute tegemise tingimused ja

kord ning muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord“ § 21 lg 2 sätestas, et muinsuskaitse

eritingimused kehtivad kaks aastat, alates nende Muinsuskaitseametiga kooskõlastamise või

Muinsuskaitseameti

poolt

väljastamise

päevast.

Kui

selle

aja

jooksul

ei

ole

Muinsuskaitseametile kooskõlastamiseks esitatud nende alusel koostatud projekti, kuuluvad

eritingimused uuele läbivaatamisele Muinsuskaitseametis ja võimalusel pikendamisele.

Vastustaja on selgitanud, et Tallinna Kultuuriväärtuste Amet täitis halduslepinguga

(kättesaadav: https://www.riigiteataja.ee/akt/313052014019) riigi muinsuskaitse järelevalve

ülesandeid. Seega olid eritingimused 25.06.2009 pikendust arvestades detailplaneeringu

algatamise ajal kehtivad. Alusetu on kaebaja väide, et kõnealused eritingimused puudutasid

mingit muud detailplaneeringut kui seda, mis algatati Tallinna Linnavalitsuse 18.05.2011

korraldusega (I kd, tl 24-25p). On ilmne, et eritingimused puudutavad vaidlustatud

detailplaneeringuga hõlmatud ala hoonestamist.

3-16-93

9(11)

15. 01.06.2011 jõustus PlanS v.r § 9 lg 91, mis sätestas, et kui planeeritaval maa-alal asub

muinsuskaitseala, kinnismälestis või nende kaitsevöönd, tuleb detailplaneering koostada,

arvestades Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimusi.

Detailplaneeringu muinsuskaitse eritingimustes nähakse ette muinsuskaitseala või selle

kaitsevööndi säilitamise ning vaadeldavuse ja silueti nähtavuse tagamise nõuded. Nimetatud

sätte alusel kehtestatud kultuuriministri 04.07.2011 määruse nr 13 „Üld- ja detailplaneeringu

muinsuskaitse eritingimuste koostamise kord“ § 7 kohaselt ei rakendatud seda määrust

menetluses oleva üld- ja detailplaneeringu suhtes, mille Muinsuskaitseamet on enne määruse

jõustumist kooskõlastanud. Kaebaja järeldab sellest, et kuna Muinsuskaitseamet kooskõlastas

vaidlusaluse detailplaneeringu 19.01.2012, siis kohaldus sellele kultuuriministri 04.07.2011

määrus, mis jõustus 11.07.2011. Ringkonnakohus kaebajaga ei nõustu. Nagu eelnevalt

märgitud, tuleb menetluse ajal haldusmenetlust reguleerivate õigusnormide muutumise korral

kohaldada menetluse alguses kehtinud õigusnorme. PlanS § 9 lg 91 on ringkonnakohtu

hinnangul haldusmenetlust (detailplaneeringu koostamist) reguleeriv norm. Kuna PlanS v.r § 9

lg 91 jõustus pärast Mere pst 4 detailplaneeringu algatamist, ei saanud nimetatud säte ega selle

alusel kehtestatud kultuuriministri määrus detailplaneeringu suhtes kohalduda. Enne PlanS § 9

lg 91 jõustumist oli muinsuskaitseseaduse §-s 43 sätestatud, et muinsuskaitseala ja mälestise

silueti nähtavuse ja vaadeldavuse tagamiseks tuleb üld- ja detailplaneeringut koostades

arvestada Muinsuskaitseametiga kooskõlastatud eritingimusi. Seda normi on praegusel juhul

järgitud. Ringkonnakohus märgib, et isegi kui detailplaneeringu koostamisel aluseks võetud

muinsuskaitse eritingimustes esineksid kaebaja väidetud puudused, siis ei nähtu, kuidas on

asjaolu, et muinsuskaitse eritingimused ei sisalda konkreetseid arvandmeid krundi täisehituse

protsendi ning uushoonestuse kõrguse ja mahu kohta, toonud kaasa kaebaja õigusi rikkuva

detailplaneeringu kehtestamise. Arvestades, et Muinsuskaitseamet on detailplaneeringu

kooskõlastanud, pole mõistlikku põhjust arvata, et detailplaneering oleks vastuolus oluliste

muinsuskaitset puudutavate nõuetega ega tagaks kultuuriväärtuste säilimist ja vaadeldavust.

16. 2001. aastal koostatud Rotermanni kvartali tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste (I kd,

tl 87-92) seletuskirja järgi on potentsiaalses ehitusalas lubatud püstitada kuni 24 m kõrguseid

hooneid ning piirangute-eelne lubatud täisehitusprotsent on 100%. Lisaks näeb see dokument

ette, et vaadeldavuse tagamiseks peab uus ehitusmaht paiknema kõigi muinsuskaitsealuste

objektide fassaadidest minimaalselt 4 m kaugusel ja seda nii kauguslikult kui ka kõrguslikult.

Terviklikult muinsuskaitse all olevad hooned tuleb säilitada maksimaalselt autentsel kujul;

peale- ja juurdeehitused ei ole lubatud. Kaebaja arvates ei täida detailplaneering neid nõudeid,

kuna kaks kultuurimälestist ehitatakse uushoonestuse sisse ning üks kaetakse osaliselt.

Ringkonnakohtu hinnangul pole põhjust detailplaneeringut õigusvastaseks pidada üksnes

põhjusel, et tsoneerimiskavast ja hoonestustingimustest on tehtud mõningaid mööndusi.

Detailplaneeringu kehtestamisel on haldusorganil ulatuslik kaalutlusruum ning põhjendatud

juhul pole välistatud varasemalt kehtestatud tingimustest kõrvale kaldumine. Planeeringu

koostamisel võeti arvesse asjaolu, et ajaloolisi ehitisi on suurel määral ümber ehitatud ja nad on

kaotanud seeläbi oma autentse välimuse. 4 m nõude eesmärk oli fassaadide vaadeldavuse

tagamine ning see nõue (mis sisaldub ka muinsuskaitse eritingimustes) on praegusel juhul

täidetud: kaitsealuste objektide (ajalooliste hoonete fassaadide) vaadeldavus säilib; on tehtud

vaid

mööndus kahe mälestise hoovipoolsete fassaadide eksponeerimisel,

lubades

hoonekompleksi sisehoovi galerii tüüpi varikatuse rajamist selliselt, et ajaloolised fassaadid on

hoone sees vaadeldavad. Sellist lahendust pidasid aktsepteeritavaks nii Tallinna

Kultuuriväärtuste Amet kui ka Muinsuskaitseamet. Ehitusprojekti koostamise staadiumis tuleb

kaitsealuste hoonete kohta tellida täpsemad muinsuskaitsealased eritingimused, mis

kehtestavad konserveerimise, rekonstrueerimise ja restaureerimise üksikasjad ning määratlevad

juurde- ja pealeehitiste viisi (detailplaneeringu seletuskirja p 4.5). Ringkonnakohtule ei nähtu,

et detailplaneeringu fassaadide lahendus riivaks kaebaja subjektiivseid õigusi. Hoone kõrguse

3-16-93

10(11)

ja täisehitusprotsendi osas vastab detailplaneering tsoneerimiskava ja hoonestustingimuste

nõuetele. Kavandatavad hooned ei erine ei kõrguse ega mahu poolest oluliselt olemasolevast

ning planeeritavast uushoonestusest (sh kaebaja kavandatav 24 m kõrgune kaheksa maapealse

ja ühe maa-aluse korrusega hotell-korterelamu ja büroohoone Roseni tn 9 ja 11 kinnistutel).

17. Kaebaja väitel ei vasta vaidlustatud detailplaneeringu elluviimise korral Roseni tn 9

kavandatava hoone korteris nr 6 insolatsiooni kestus standardile. Oma väite kinnituseks on

kaebaja esitanud PS (OÜ Fassaadiprojekt) 02.05.2017 koostatud insolatsioonianalüüsi (II kd, tl

31-32). Selle analüüsi kohaselt on korter nr 6 ühetoaline, 31.03.2016 väljastatud ehitusloa (II

kd, tl 26-30) järgi aga kolmetoaline. Vastustaja on kohtule esitanud PS 12.09.2014 koostatud

insolatsioonianalüüsi (I kd, tl 194), milles hinnati Roseni tn 9//11 hoone 3. korruse korterite

insolatsioonitingimusi pärast Mere pst 4 hoone (joonisel arvestatud abs kõrgusega 28 m)

kavandatavat

ehitamist

ning

leiti,

et

kõigi

vaadeldud

3. korruse

korterite

insolatsioonitingimused kujunevad rahuldavaks, s.o insolatsiooni kestus kokku on vähemalt 3

tundi. 12.09.2014 insolatsioonianalüüs võeti vastustaja kinnitusel aluseks ka detailplaneeringu

koostamisel. Eelnevast järeldub, et 02.05.2017 koostatud analüüs ei lähtu 31.03.2016 ehitusloa

ja 12.09.2014 koostatud insolatsioonianalüüsi aluseks olnud ehitusprojektist, vaid kaebaja on

ilmselt muutnud korterite suurust ja tubade arvu selliselt, et ühes korteris ei vastaks insolatsioon

standardile. Vastustaja ei saanud detailplaneeringu menetlemisel muudetud projekti ja hiljem

koostatud insolatsioonianalüüsiga arvestada ning need ei saa seega mõjutada vaidlusaluse

detailplaneeringu õiguspärasust.

18. Detailplaneeringu seletuskirja (I kd, tl 156-182p) kohaselt on normatiivne parkimiskohtade

arv planeeritud alal 334 ning planeeringus on ette nähtud 188 parkimiskohta. Tallinna parkimise

arengukava p 4.1.3 kohaselt rakendatakse parkimisnormatiivi linnakeskuse alal suurima lubatud

väärtusena ning vahevööndi ja äärelinna alal vähima nõutud väärtusena. Kuna planeeritav ala

asub linnakeskuse alal, on normatiivne parkimiskohtade arv (334) maksimaalne lubatav, mitte

minimaalne nõutav arv. Parkimise arengukava p 4.2.6 järgi võib avalikult kasutatava

parkimismaja läheduses või hea ühistranspordi ühendusega piirkonnas asuvate hoonete

parkimiskohtade arvu lubada korrigeerida, rakendades koefitsienti, mis jääb vahemikku 0,5

kuni 1,0. Planeeringus ette nähtud parkimiskohtade arv järgib parkimise arengukava. Kaebaja

väide, justkui oleks 146 parkimiskohta puudu, on ilmselgelt alusetu. Samuti on parkimismaja

ning ühistranspordi peatuste lähedust arvestades põhjendamatu kaebaja oletus, et

planeeringuala vahetusse lähedusse hakatakse massiliselt parkima ning takistatakse sellega

kaebajal oma kinnistu kasutamist. Planeeringualale on koostatud liiklusuuring (I kd, tl 217-219)

ning detailplaneeringu on kooskõlastanud Tallinna Transpordiamet (I kd, tl 230). Kaebaja väide

parklasse sissesõidu pöörderaadiuse ohtlikkusest on paljasõnaline ning pealegi ei puuduta see

otseselt kaebaja õigusi. Ringkonnakohus ei näe põhjust heita halduskohtule ette, et ta ei

kogunud täiendavaid tõendeid selle kaebaja väite kontrollimiseks.

19. Planeeringu materjalide hulka kuulub AS Amhold 15.12.2008 koostatud (täiendatud

26.08.2014) Mere pst 4 detailplaneeringu eskiislahenduse ehitustehnilise teostatavuse

eksperdiarvamus (I kd, tl 94-97p), milles on hinnatud kolme maa-aluse korrusega parkla

rajamise võimalikkust ning leitud, et see on teostatav. Eksperdihinnangus on esitatud täpsem

võimalike tööde tehniline kirjeldus. Arvamuse täienduse kohaselt võimaldavad kaasaja

ehitustehnilised vahendid ja tehnoloogiad rajada maa-aluseid ehitisi, vältides ebasoodsat mõju

kavandatava ehitusplatsi kõrval asuvatele olemasolevatele hoonetele ja ehitistele (vt

detailplaneeringu seletuskirja p 4.13, lk 23). Ringkonnakohtul ei ole mõistlikku põhjust

eksperdi seisukohas kahelda. Kaebaja oletuslik arvamus, et kolme maa-aluse korruse ehitamine

ei pruugi olla võimalik, ei kummuta eksperdi hinnangut.

3-16-93

11(11)

20. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna

apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda.

Vastustaja ei ole ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ega kuludokumente esitanud.

Kolmas isik taotleb 1458 euro suuruse õigusabikulu hüvitamist. Ringkonnakohtu hinnangul on

sellises suuruses kulud vajalikud ja põhjendatud. Menetluskulude kandmine on tõendatud.

Seega tuleb AS-lt LANDESTE välja mõista AS ASWEGA apellatsiooniastme menetluskulu

1458 eurot (vastavalt taotlusele ilma käibemaksuta).

(allkirjastatud digitaalselt)